Het VRP-Wooncongres is een wake-up call, want ondanks de stedelijke revival gaat in Vlaanderen per dag nog altijd zes hectare open ruimte op de schop voor lintbebouwing en verkavelingen, terwijl bestaande huizen en villa’s nauwelijks verkocht raken en files almaar dieper in de ‘groene’ rand kerven. Weinigen lijken te beseffen dat ons ruimtelijk woonmodel van versnipperd bouwen, suburbaan wonen en verkavelen onhoudbaar is en een zware hypotheek legt op welvaart en levenskwaliteit. Daar bovenop zien we dat er nauwelijks ruimte is voor kansarme groepen. De woningmarkt dreigt op een structurele crisis af te stevenen. Het VRP-wooncongres (8 juni 2015, Gent) ging met plenaire sessies en themaworkshops dieper op verschillende woonvraagstukken waar Vlaanderen de komende decennia mee geconfronteerd zal worden.

1. Pleidooi voor een sterk ruimtelijk woonbeleid

2. 2
Nood aan 240.000 tot 300.000 extra woningen = een stad zo groot als Brussel
(Brussels Hoofdstedelijk Gewest: 1.174.869 inwoners)
2
De opgave: 1 miljoen extra inwoners

3. 3
‘Binnen 10 jaar is er niets meer …
dan is het onherroepelijk gedaan
met bouwen’
(Het Nieuwsblad 19.02.2015)
3
De opgave
Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw
Artikel
bouwkroniek:
over 10 jaar is
bouwgrond in
Vlaanderen op
De opgave: 1 miljoen extra inwoners

4. 4
‘Vlaanderen heeft een visie,
… maar slaagt er niet in
om die waar te maken’
(De Standaard 01.03.2015)
4
Geschiedenis
Gaëtan Hannecart, CEO Matexi (ontwikkelaar)
Artikel krant:
Vlaanderen vol?
Dat is klinkklare
onzin
De opgave: 1 miljoen extra inwoners

5. 55
De opgave
Joke Schauvliege, Vlaams minister voor Omgeving, Natuur en Landbouw
De opgave: 1 miljoen extra inwoners
Woonuitbreidingsgebieden: uitzonderingen worden er steeds uit gelicht. Is dat trendbreuk?

6. 66
Planologisch: de juridische voorraad
Inventaris onbebouwde percelen in woongebied én woonuitbreidingsgebied
300.000 onbebouwde percelen > goed voor méér dan 600.000 woningen
Heeft meer dan 50% van die bouwgronden dus slechts een virtuele waarde?

7. 77
Planologisch: de juridische voorraad
Kenmerken: grote oppervlakte, versnippering, verlinting, (extreem) lage dichtheden
Reële vraag: wat met juridische voorraad op reeds bebouwde percelen?
In feite heeft 100% van die ‘onbebouwde percelen’ dus slechts virtuele waarde!
Gewestplannen: totale oppervlakte woongebied + woonuitbreidingsgebied

8. 88
Planologisch: de juridische voorraad
Structuurplanning = 25 wo/ha stedelijk gebied 15 wo/ha kernen buitengebied
GRUP Stedelijk Gebied Turnhout: woondichtheden en woonprogrammatie

9. 99
Woondichtheden
Gewestplan
Planologisch: de juridische voorraad
Reële gemiddelde dichtheid? Voorbeeld Vosselaar: 8,4 wo/ha: extreem laag

10. 1010
Juridische voorraad
Verdichtingsmogelijkheden = ‘reële’ juridische voorraad
Scenario 1: + 6.489 wo (x3) Scenario 2: + 2.580 wo (x2) Scenario 3: + 430 à 650 wo (+10%)
Planologisch: de juridische voorraad
Extrapolatie over heel Vlaanderen, à respectievelijk 15 wo/ha – 25 wo/ha
Juridische voorraad (met redelijke verdichting): volstaat voor 18 miljoen inwoners

11. 1111
Verdichting kan kwaliteit opleveren, 15 à 25 wo/ha is helemaal niet overdreven hoog
Planologisch: de juridische voorraad

12. 1212
Probleem … te weinig bebouwbare ruimte?
Omkering … veel te veel bebouwbare ruimte!

13. 1313
Vraag 1: waar en hoe
Opgave erg relatief, urgentie extreem hoog: business as usual of trendbreuk?
De opgave: ‘slechts’ 1 miljoen extra inwoners

14. 1414
Vraag 2: waar vooral niet … en wat dan met de ‘virtuele waarde’
Opgave erg relatief, urgentie extreem hoog: business as usual of trendbreuk?
De opgave: ‘slechts’ 1 miljoen extra inwoners
deel slecht gelegen bestaande bebouwing: niet te verdichten
deel onbebouwde percelen: beter nooit te ontwikkelen

15. 1515
Waar en hoe?
Business as usual?

16. 16
XXe eeuw: 100 jaar stadsvlucht
Bron: NIS; Verwerking: APS, Stativaria-24 p25 16
Waar en hoe? Business as usual?

17. 1717
Waar en hoe? Business as usual?
XXe eeuw: suburbanisatie ‘verkavelingsvlaanderen’

18. 18
Bron: VRIND 2012 (a)
De Morgen 26.03.2013( b)
18
Waar en hoe? Gaat het vanzelf?
XXIe eeuw: 100 jaar stadsvlucht ‘vanzelf’ gekeerd

19. 1919
Business as usual: verspilling van ruimte gaat door
Feitelijke situatie vandaag … ook 20 jaar na het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

20. 2020
Ruimtebeslag rechtstreeks beïnvloed door beleid
0
2
4
6
8
10
12
14
16
1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
Groeiperdag(ha)
1997
WUG
omzendbrief
RSV
2002
versoepeling
omzendbrief
WUG
Waar en hoe? Gaat het vanzelf?

21. 21
Woonprogrammatie totaal irrelevant
21
Structuurplanning: woonprogrammatie?
Afbakening Stedelijk Gebied Turnhout: taakstelling gemeente Vosselaar
Bouwblok langs de steenweg
… relatief dicht bij de kern en het
openbaar vervoer op de steenweg
Woonuitbreidingsgebieden
… relatief ver van de kern en het
openbaar vervoer op de steenweg

22. 2222
Villapercelen: aanvragen verdichting … van 1 wo/ha tot 26, 36, 56 wo/ha
Woonprogrammatie totaal irrelevant … in vergelijking met reële ‘speculatieve’ markt
Business as usual: de ‘markt’ gaat zijn gang

23. 23
Creatieve verdichtingsmogelijkheden …
Business as usual: verdichten?
22
Wonen in het groen … van de buren?
Verdichten niet altijd verhoging kwaliteit

24. 2424
Business as usual: verappartementisering?
Speculatieve ontwikkeling zonder enig respect voor karakter,
schaal, morfologie van de omgeving

25. 2525
Klassieke verkaveling blijft voor de meeste ontwikkelaars
het grootste marktsegment
Kleinere percelen, iets meer collectief groen
Iets minder open en halfopen bebouwing
Business as usual: verkavelen?

26. 2626
Business as usual: verdere toename ruimtebeslag
Resultaat: inefficiënte en weinig kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling
Vandaag 32% bebouwde ruimte, verwachte stijging naar 40%?

27. 2727
Waar en hoe?
Eindelijk een trendbreuk?

28. 28
Ruimteneutraal bouwen, doelstelling tegen 2050 … of is het dan al lang te laat?
Pleidooi voor een sterk ruimtelijk woonbeleid
Ruimtelijk (woon)beleid: Hefboom ifv trendbreuk?
28
Algemene doelstelling: duurzame ruimtelijke ontwikkeling, efficiënt, kwalitatief

29. 2929
Nood aan trendbreuk: alles werkt tegen
Gemeentelijke fiscaliteit: opcentiemen rand veel lager, nefast voor wonen in de stad
Stad: schaalvoordelen en takenpakket (voorzieningen, cultuur) … niet gevalideerd
Rand: kosten nutsvoorzieningen, post, openbaar vervoer, mobiliteit … niet doorgerekend

30. 3030
Nood aan trendbreuk: alles werkt tegen
Speculatieve woningmarkt: werkt gewenste ruimtelijke (stads)ontwikkeling tegen
en lost problemen inzake sociaal wonen, huurmarkt, gentrification helemaal niet op
Stad: problemen betaalbaar wonen … de strijd om de middenklasse/tweeverdieners
Rand: woningmarkt stuk goedkoper dan in stad … en mikt op dezelfde doelgroepen

31. 31
Grote villa’s (woonparken) stilaan ‘onverkoopbaar’? … Toenemend overaanbod
31
Waar? Voorstellen verdichting vanuit woningmarkt
Splitsen percelen niet wenselijk: oplossing op perceelsniveau is niet structureel
Vastgoedcrisis op komst? … alleen in dit marktsegment?

32. 32
Morkhoven
32
Waar? Voorstellen ontwikkeling/verdichting
Confederatie Bouw: selectief aansnijden woonuitbreidingsgebieden?

33. 3333
Verdichting
Architectuurwereld: hoogbouw naast de kerktoren?
Hoe? Voorstellen ontwikkeling/verdichting

34. 3434
Een echte trendbreuk?
Waar dan wel?
1. Kernversterking stad/dorp
2. Transport oriented design
3. Reconversie en inbreiding

35. 3535
Denkrichting 1: kernversterking

36. 36
Grotere stad
(grootstedelijk/regionaalstedelijk)
36
Respect voor de schaal, morfologie, eigenheid, karakter kernen steden en gemeenten
Kleinere stad
(kleinstedelijk)
Dorp
(buitengebied)
Denkrichting 1: kernversterking

37. 3737
Respect voor de schaal, morfologie, eigenheid, karakter kernen steden en gemeenten
Denkrichting 1: kernversterking
Paleisstraat Antwerpen

38. 3838
Verdichting
Verdichten met ademruimte: groen in de stad
Denkrichting 1: kernversterking
Funen Amsterdam

39. 3939
RUP Olen-centrum: dorpskarakter behouden
Verdichting
Wonen in de dorpskern
Denkrichting 1: kernversterking

40. 4040
Verdichting
Wonen in de dorpskern
RUP Olen-centrum: afbakening historische kern (strengere regels)
Denkrichting 1: kernversterking

41. 4141
PPS Oostmalle: wonen met respect voor dorpskarakter
Verdichting
Wonen in de dorpskern
Denkrichting 1: kernversterking

42. 4242
PPS Oostmalle: wonen met respect voor dorpskarakter
Verdichting
Wonen in de dorpskern
Denkrichting 1: kernversterking

43. 4343
VerdichtingDenkrichting 1: kernversterking
Gentbrugse Meersen: Strategie van de twee netwerken: OV + groen-blauw-netwerk
Verdichten met ademruimte: groen en blauw in de stad

44. 44
Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoer
44

45. 4545
Woonontwikkeling alleen in nabijheid knooppunt openbaar vervoer
Finger plan Kopenhagen, rond assen OV
Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoer

46. 4646
Woonontwikkeling alleen rond knooppunten openbaar vervoer: win-win-situatie
Zonder koppeling mobiliteit niet langer beheersbaar en openbaar vervoer niet langer organiseerbaar
Strategie van de twee netwerken: OV + groen-blauw-netwerk
Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoer

47. 4747
Verdichting rond knooppunten ‘rokade’: tramlijn tussen districten voorstad
Stad Antwerpen: Labo XX ontwikkeling van de voorstad
Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoer

48. 4848
Ringland: Masterplan 2025, uitbouw trein- en tramnetwerk, knooppunten
Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoer

49. 4949
Ringland
Denkrichting 2: knooppunten netwerk openbaar vervoer
Ringland: 80% groen, 20% stadsontwikkeling: randafwerking en stationsomgevingen

50. 5050
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie

51. 51
Antwerpen: woonproject school Mère Jeanne
51
Hergebruik patrimonium
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie

52. 52
Gendarmerie Lier
52
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie
Hergebruik patrimonium

53. 53
Gendarmerie Lier
53
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie
Hergebruik patrimonium

54. 5454
Reconversie industriële site
Hoboken: reconversie Groen-Zuid
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie

55. 55
Behoud en uitbreiding groenstructuren
Uitbouw verbindingen langzaam verkeer
Variatie in woonprogrammatie
Aandacht voor betaalbaarheid
55
Reconversie industriële site
Hoboken: reconversie Groen-Zuid
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie

56. 56
Reconversie : Groen-Zuid
56
Denkrichting 3: inbreiding en reconversie
Reconversie industriële site

57. 5757
Een echte trendbreuk?
Hoe dan wel?
1. Verhandelbare bouwrechten
2. Collectieve oplossingen
3. Bouwblokrenovatie

58. 5858
Bouwrechten inzetten bij elk nieuw project = tegengaan speculatie
Instrumentarium 1: verhandelbare bouwrechten
Prijs recht-evenredig met aantal m²? Realistisch en sociaal?

59. 59
Vosselaar: woonprogrammatie stedelijk gebied
59
InstrumentariumInstrumentarium 1: verhandelbare bouwrechten
Woonprogrammatie niet relevant als beleidssturing

60. 6060
‘Gemeentelijk Verdichtingsplan’ als leidraad
Verdichting
woonuitbreidingsgebieden
overige woongebieden
Instrumentarium 1: verhandelbare bouwrechten

61. 61
Instrumentarium 2: collectieve oplossingen
61

62. 62
Reconversie: Haringrokerij
62
Collectief wonen in de stad
Instrumentarium 2: collectieve oplossingen

63. 63
Cohousing Vinderhoute
63
VerdichtingInstrumentarium 2: collectieve oplossingen
Collectief wonen

64. 64
Cohousing Tielt
64
VerdichtingInstrumentarium 2: collectieve oplossingen
Collectief wonen

65. 65
Instrumentarium 3: stedelijke ruilverkaveling
Bouwblokrenovatie: collectief, sociaal, duurzaam, efficiënt, betaalbaar
65

66. 66
Bouwblokrenovatie
66
Instrumentarium
Kortrijk
Instrumentarium 3: stedelijke ruilverkaveling
Bouwblokrenovatie: collectief, sociaal, duurzaam, efficiënt, betaalbaar

67. 67
Bouwblokrenovatie
67
Instrumentarium
Gent
Instrumentarium 3: stedelijke ruilverkaveling
Bouwblokrenovatie: collectief, sociaal, duurzaam, efficiënt, betaalbaar

68. 68
Instrumentarium 3: stedelijke ruilverkaveling
Bouwblokrenovatie: collectief, sociaal, duurzaam, efficiënt, betaalbaar
68

69. 69
Instrumentarium 3: stedelijke ruilverkaveling
Bouwblokrenovatie: collectief, sociaal, duurzaam, efficiënt, betaalbaar
69
Renoseec

70. 70
Pleidooi voor een sterk, duurzaam en inclusief ruimtelijk woonbeleid