4. Verschuiving door marktsituatie
Aard van gemelde zaken verandert.
We hebben 3 maanden met de koper onderhandeld en nu weigert hij
de koopovereenkomst te ondertekenen. Kunnen we de koper
verplichten mee te werken?
De koper heeft een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde
van financiering, maar kan dit zomaar, zonder verdere inzage in
stukken?
De verkoper vordert de 10% van de koopsom. U begrijpt dat ik dit
bedrag niet op de plank heb liggen. Ben ik de boete verschuldigd?
De hypotheekverstrekker heeft fouten gemaakt waardoor ik schade
heb geleden. Kunt u mijn schade verhalen?
4
6. Schriftelijkheidsvereiste
Artikel 7:2 lid 1 Burgerlijk Wetboek
De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of
bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is
die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk
aangegaan.
6
7. Schriftelijkheidsvereiste 2
Rb Leeuwarden 8 oktober 2004: De verkoper kan geen beroep doen
op het ontbreken van schriftelijkheid.
Rb Dordrecht 2 februari 2005: De verkoper komt wel een beroep toe
op het ontbreken van schriftelijkheid.
Rb Arnhem 20 maart 2006: De verkoper komt wel een beroep toe op
het ontbreken van schriftelijkheid.
Rb Haarlem 24 mei 2006:De verkoper komt wel een beroep toe op het
ontbreken van schriftelijkheid.
Rb Haarlem 6 juni 2006: De verkoper kan geen beroep doen op het
ontbreken van schriftelijkheid.
7
8. Schriftelijkheidsvereiste 3
HR 9 december 2011
Ook de particuliere verkoper komt jegens de particuliere koper een
beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste.
8
9. Bedenktijd
Artikel 7:2 lid 2 Burgerlijk Wetboek
De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan
de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de
verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen
na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden.
Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes
maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of
hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan
ontstaat het recht niet opnieuw.
Drie dagen termijn
Het recht de koop te ontbinden
9
10. Financieringsvoorbehoud
Een financieringsvoorbehoud is een beding in de koopovereenkomst
waarin wordt bepaald dat de koper de mogelijkheid heeft om, tot aan
een bepaalde datum, zonder boete de koopovereenkomst te ontbinden
indien hij de financiering niet tijdig rond krijgt.
Inhoud is vormvrij
Tijdig inroepen
10
11. Financieringsvoorbehoud 2
Al het redelijke mogelijke doen
- Inbreng eigen middelen
- Hypotheekvorm
- Inkomen partner
Goed gedocumenteerd
Tenzij anders is overeengekomen tussen partijen mag van de
koper worden verwacht dat hij ter staving van het niet verkrijgen
van financiering ten minste twee gedocumenteerde
financieringsafwijzingen overlegt aan de verkoper.
11
12. Boete
Artikel 6:94 lid 1 Burgerlijk Wetboek
Dit artikel geeft de rechter de bevoegdheid een contractuele boete op
verlangen van de schuldenaar te matigen als de billijkheid dit
klaarblijkelijk eist.
- Aard van de overeenkomst
- Inhoud en strekking van het beding
- Verhouding schade en boete
In rechtspraak geen vaste lijn.
12
13. Aansprakelijkheid derden
Makelaar
Hypotheekadviseur
Notaris
Overeenkomst van opdracht is de basis.
Wat is een goede opdrachtnemer?
Maatstaf is of hij bij zijn werkzaamheden de zorg van een redelijk
handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in acht heeft genomen.
Aan de hand van de concrete omstandigheden zal moeten worden
beoordeeld of aan de hiervoor genoemde maatstaf is voldaan.
Voor het beoordelen van de vraag of de opdrachtnemer tekort is
geschoten is de inhoud van de overeenkomst (opdracht van belang).
13
14. Professionele opdrachtnemer
Makelaar (zowel aankopend als verkopend)
Bemiddelt bij het tot stand komen van koopoverkomsten
Wat mag je daaronder begrijpen?
In beginsel geen vertegenwoordigingsbevoegdheid
14
17. Aansprakelijkheid
hypotheekadviseur en makelaar
Hypotheekadviseur behoort op de hoogte te zijn van regelmatig door
banken gebruikte clausules en acceptatievoorwaarden.
De zorgplicht van de makelaar brengt niet zonder meer met zich mee
dat hij op de hoogte is van de door de bank veelvuldig gehanteerde
clausules en acceptatievoorwaarden.
Tekortkoming hypotheekadviseur kan niet aan bank worden
toegerekend (geen vertegenwoordiger).
17
18. Verdere aansprakelijkheid makelaar
Eigen makelaar
Beoordelen bouwkundige staat van de woning, opnemen ontbindende
voorwaarde(n), opnemen ouderdomsclausule, wijzen op
mogelijkheid/noodzaak om ontbindende voorwaarde(n) in te roepen.
Basis aansprakelijkheid is tekortkoming van de overeenkomst tot
bemiddeling (opdracht). Contractuele aansprakelijkheid.
Makelaar wederpartij
Verschaffen van juiste informatie (voorzover hem bekend of bekend
had moeten zijn) in bijvoorbeeld een verkoopbrochure.
18
19. Aansprakelijkheid notaris
De notaris moet de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken
partijen behartigen.
Notaris is in beginsel persoonlijk aansprakelijk. Geldt niet alleen voor
ambtshandelingen maar ook voor het werkzaamheden die daarmee
samenhangen (bijvoorbeeld adviseren en opstellen koopcontract).
Indien instructies onduidelijk of verdacht zijn, moet notaris actief
informatie inwinnen.
Notaris moet koper van een nieuwbouwwoning alleen wijzen op het
ontbreken van een garantie als die op grond van de
koopovereenkomst had mogen worden verwacht.
19
20. Conclusie
Eigen rol en verantwoordelijkheid.
Maatstaf voor het nakomen is de zorg van een redelijk handelend
en redelijk bekwaam vakgenoot.
Met welke professionele partij ga je in zee?
Zorgplicht
Gedetailleerde vastlegging
20
