QUELLES MÉTHODES D’ÉVALUATION DES TERRAINS ?Denis François08/06/2012
MÉTHODE PAR COMPARAISONAu m2 de sol, à l’hectare ou à la charge foncière        en milieu périurbain        en milieu ag...
MÉTHODE PAR RENDEMENT         terres agricoles         bois, carrièresà condition que ces biens fassent l’objet d’une ex...
MÉTHODE DU BILAN PROMOTEUROu compte à rebours opérateurVariante: le bilan aménageur.        en milieu urbain, le grand no...
CRITÈRES D’ÉVALUATION D’UN TERRAIN EN VILLE emplacement configuration superficie nature du tréfonds voisinage / envir...
CE QUI REND L’ÉVALUATION DES TERRAINS A BÂTIR DIFFICILE               ET LE RÉSULTAT ALÉATOIRE    un marché immobilier vo...
QUELQUES DIFFICULTÉS SUPPLÉMENTAIRES La mauvaise surprise en cours de construction ou  d’aménagement:       • découverte ...
LE RÔLE ET LA DÉFINITION DE LA MARGE DANS UN               BILAN PROMOTEURElle est censée couvrir une partie du risque etr...
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Présentation DFRA Denis François

  1. 1. QUELLES MÉTHODES D’ÉVALUATION DES TERRAINS ?Denis François08/06/2012
  2. 2. MÉTHODE PAR COMPARAISONAu m2 de sol, à l’hectare ou à la charge foncière  en milieu périurbain  en milieu agricole  en milieu urbain (rarement, sauf en cas de références de vente de charges foncières) Colloque ADEF – 08/06/2012 - P. 2
  3. 3. MÉTHODE PAR RENDEMENT  terres agricoles  bois, carrièresà condition que ces biens fassent l’objet d’une exploitation Colloque ADEF – 08/06/2012 - P. 3
  4. 4. MÉTHODE DU BILAN PROMOTEUROu compte à rebours opérateurVariante: le bilan aménageur.  en milieu urbain, le grand nombre de critères intervenant et la rareté des références rendent l’approche par comparaison impossible ou illusoire, Colloque ADEF – 08/06/2012 - P. 4
  5. 5. CRITÈRES D’ÉVALUATION D’UN TERRAIN EN VILLE emplacement configuration superficie nature du tréfonds voisinage / environnement immédiat urbanisme et constructibilité de principe constructibilité réellement applicable Colloque ADEF – 08/06/2012 - P. 5
  6. 6. CE QUI REND L’ÉVALUATION DES TERRAINS A BÂTIR DIFFICILE ET LE RÉSULTAT ALÉATOIRE  un marché immobilier volatile où le prix des immeubles bâtis varie fortement impacte une variation plus que proportionnelle de la valeur des terrains  le terrain est la variable d’ajustement la plus sensible comparée à tous les autres postes du bilan (coût de construction, frais financiers, etc…) Colloque ADEF – 08/06/2012 - P. 6
  7. 7. QUELQUES DIFFICULTÉS SUPPLÉMENTAIRES La mauvaise surprise en cours de construction ou d’aménagement: • découverte d’une pollution ou d’un risque non identifié au départ • découverte archéologique la constructibilité « élastique »réglementation d’urbanisme fixant une constructibilitédans une fourchette très large Les recours contre les permis de construire Colloque ADEF – 08/06/2012 - P. 7
  8. 8. LE RÔLE ET LA DÉFINITION DE LA MARGE DANS UN BILAN PROMOTEURElle est censée couvrir une partie du risque etrémunérer l’opérateur.Elle est rarement, au final, équivalente à celle qui a étéprogrammée, à cause des variations du prix de sortie(sauf opération clé en main ou CPI). Colloque ADEF – 08/06/2012 - P. 8

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