PLACE DU CAPITOLE
TOULOUSE (31)
ETUDE DE MARCHÉ
Octobre 2014
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Adequation etude de marché place du capitole à toulouse - 2014

  1. 1. PLACE DU CAPITOLE TOULOUSE (31) ETUDE DE MARCHÉ Octobre 2014 www.adequation.fr Siège : Espace Eiffel – 18/20, rue Tronchet – 69006 Lyon Tel. 04 72 00 87 87 – fax. 04 78 27 70 72 SAS au capital de 300 000 € Agence de Montpellier 133, rue Olof Palme – Tournezy - 34070 Montpellier Tél. 04 67 07 99 00 - fax. 04 67 07 90 91 Agence de Nantes : 11 allée Duquesne - 44000 Nantes Tél. 02 40 95 64 64 - fax. 04 78 27 70 72 Agence de Nice : 23, rue Jean Canavèse - 06100 Nice Tél. 04 93 51 01 11 - fax. 04 93 51 01 64
  2. 2. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 2 ADEQUATION EN BREF OBSERVATOIRES ET BANQUES DE DONNÉES A la source des données que nous publions et analysons, nous sommes présents sur tous les segments de marché : → Logements neufs, libres ou sociaux → Lots à bâtir → Logements anciens → Immobilier d’entreprise et d’activités → Commerces Nous collectons périodiquement des données utiles à la compréhension des enjeux de ces différents marchés dans plus de 30 agglomérations pour répondre aux besoins de nos clients. Nous animons ainsi des observatoires créés selon les souhaits de nos donneurs d’ordre. Pour créer ces applications spécifiques, le pôle « système d’information » nous permet de développer en parfaite autonomie les outils nécessaires à l’exploitation de ces observatoires immobiliers. Les informations restituées sont donc adaptées : → aux attentes de chacun : données brutes ou prétraitées selon le cahier de charges, → aux usages de chacun : outils de restitution qui vont du rapport papier aux connexions à un site dédié, sécurisé et personnalisé. ETUDES ET CONSEIL STRATÉGIQUES Notre démarche est fondée pour l’essentiel sur la découverte des besoins de nos clients car nous savons, après plus de 20 ans d’expérience, que les attentes de chacun sont uniques. Pour chaque mission, notre approche repose donc sur : → Un cadrage précis des besoins exprimés. → Une participation de notre pôle « méthode et qualité » pour créer et faire vivre nos outils de travail : études statistiques et abaques, techniques d’analyses des faits et des données, mise en œuvre de nos expertises « métiers ». → Une attention portée aux étapes clefs de la réalisation des missions : - Lancement, « points étapes », conclusions, rédaction, et restitution. - La contribution de nos meilleures compétences pour formuler nos recommandations. - Le management des projets et des équipes basé sur le partage des expériences, le soutien, et le contrôle interne des procédures. PROPRIETE INTELLECTUELLE Ce document est protégé par le © copyright Il est destiné au seul usage de la société : ADEQUATION Il ne peut être diffusé auprès de personnes physiques ou morales extérieures à l’entreprise sans notre accord express. Les méthodologies d’intervention, les mises en œuvre qui s’ensuivent et les techniques d’investigation sont la propriété d’Adéquation. AUTEURS Cette mission a été conduite par Yohan BREUIL, directeur d’Agence Simon CHAPUY, consultant Sabrina GUY, chargée d’études Pour toute information au sujet de cette mission, nous nous tenons à votre disposition au 04-72-00-87-87 VALEURS Responsabilité : au regard du rôle que nous jouons dans notre secteur d’activité et dans le respect de l’éthique de notre métier Anticipation : dans l’exercice de nos activités, comme dans les moyens uniques dont nous disposons Loyauté : dans la manière dont nous envisageons les rapports humains, au sein de l’entreprise comme à l’extérieur Exigence : en plaçant nos clients et ce que nous leur recommandons, au centre de nos préoccupations Engagement : sur la qualité de nos sources d’informations, nos analyses, nos conseils et recommandations www.adequation.fr
  3. 3. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 3 Contextedel’étude CAPITOLE Un projet de +/- 45 logements collectifs neufs dont +/-30 sur le segment « libre », situé place du Capitole à Toulouse Un projet situé place du Capitole, à Toulouse Source:FondCartographiqueGoogleMaps Projet à l’étude Lignes de métro Légende : Le Capitole Rappel du projet : La société ADEQUATION s’est vue confier la réalisation d’une étude d’opportunité foncière sur une future opération mixte (fictive) de promotion immobilière de +/- 5 000m² de surface de plancher, située dans l’hyper- centre toulousain (31), sur l’emblématique place du Capitole. Le projet prévoit : - +/- 4 000 m² de surface de plancher de logements (dont 20% de logements locatifs sociaux et 15 % de logements abordables) ; - 1 000 m² de surface de plancher de locaux commerciaux. Le lancement commercial de l’opération est prévu pour le 2ème trimestre 2015. Un projet qui s’inscrit en plein cœur du centre-ville de Toulouse, place du Capitole - Le projet est situé au cœur de l’hyper-centre toulousain, naturellement proche des lieux de vie (commerces, services et équipements), offrant un patrimoine architectural et urbain très qualitatif. Le quartier bénéficie naturellement d’une forte attractivité, assurant au projet une valeur patrimoniale inégalable localement. - Le projet est situé sur l’emblématique place toulousaine, accueillant le Capitole : cet emplacement confère au projet des caractéristiques « prime » sur les marchés immobiliers. Périmètre d’étude et méthodologie : L’analyse de l’activité en promotion immobilière, en volumes et valeurs, se fera à l’échelle de Toulouse-Centre (secteurs Capitole, Amidonniers-Caffarelli et Chalet-Bayard-Belfort-St Aubin-Dupuy). Pour l’analyse de l’univers concurrentiel en cours et à venir, nous concentrerons l’analyse sur les programmes de référence (en cours ou terminés) au sein du périmètre Toulouse-Centre, et présenterons les permis de construire accordés (univers concurrentiel à venir). Analyse des notoriétés résidentielles par le revenu fiscal médian : analyse par quartier (iris) comparé à la France Métropolitaine Source : INSEE/DGI – Système d’information géographique du secrétariat général du CIV. Revenu fiscal médian par unité de consommation. Projet étudié Revenufiscalmédianplusélevé P
  4. 4. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 4 Une adresse « prime », pour un projet d’exception…Analysedesite Critères Valori sation Eléments remarquables Commerces, services & équipements 5/5 - Le projet profite du dynamisme commercial du centre-ville, il bénéficie d’une proximité immédiate avec l’ensemble des pôles de vie (commerces, services, équipements publics, etc.). Toutes ces commodités sont aisément accessibles à pied. - La situation centrale du projet lui confère la proximité des groupes scolaires, collèges et universités. Accès/Transport 4,5/5 - Le site est très bien desservi par le réseau de transports en commun toulousain via la station de métro « Capitole » située à +/- 200m et l’arrêt de bus « Rémusat » situé à +/- 150m. - La gare SNCF Toulouse-Matabiau est située à +/- 1km du site, soit à +/-15 min à pied. - Le site est situé à +/- 3km de la bretelle d’autoroute A620 et à +/- 3,5 km de la bretelle d’autoroute A61. Dynamisme économique et pôles d'emplois 4,5/5 - La zone d’étude est située à proximité de nombreux sièges sociaux et d’administration : EDF-GDF, Hôtel du département, DRASS-DDAS, cité administrative, etc. - La ville de Toulouse : un pôle d’emploi représentant près de 300.000 empois (salariés et non salariés – source INSEE). Notoriété/Image résidentielle 5/5 - L’adresse « Capitole » confère une valeur patrimoniale sans équivalent à Toulouse. Critères Valori sation Eléments remarquables Bâti environnant 5/5 - Situé en face du Capitole, le site s’inscrit au sein d’un tissu urbain à la qualité architecturale remarquable, composé essentiellement d’immeubles anciens en brique rose. Espaces Verts/ Environnement paysager 5/5 - Le site jouit d’un environnement paysager urbain très qualitatif, compte tenu de la richesse de l’hyper-centre en termes de patrimoine architectural, espaces publics, espaces verts, etc... - Le site est situé à proximité du square Charles de Gaulle (à moins de 200m). Nuisances (sonores, pollution…) 3,5/5 - Le projet s’insère dans un secteur du centre ville piéton et semi-piéton. Quelques nuisances sonores inhérentes à une localisation hyper- centre sont possibles (activités nocturnes, manifestations, etc.). Dégagement/vis-à- vis 4/5 - Les vues et dégagements varieront naturellement selon l’orientation des logements. Côté Est on trouvera les vues les plus qualitatives sur l’emblématique bâtiment du Capitole. L’orientation côté ouest en cœur d’îlot sera moins recherchée, bien que très agréable et plus calme. Localisation du site : 19 /20 Environnement du site : 17,5/20 Ce qu’il faut retenir : Un emplacement « prime », place du Capitole, pour un projet naturellement d’exception. La qualité d’adresse confère au projet une valeur patrimoniale inégalable à Toulouse. Un projet en mesure de capter une clientèle fatalement aisée, en résidence principale (et potentiellement secondaire). Les profils de clientèle seront variés et hétéroclites : familles locales « notables », chefs d’entreprise, seniors et jeunes seniors secundo-accédants, investisseurs patrimoniaux, bourgeois bohèmes, sportifs professionnels de haut niveau … tous attirés par l’emplacement « prime », « l’adresse Capitole », la valeur patrimoniale du projet.
  5. 5. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 5 1 3 4 5 2 Place du Capitole Square Charles de Gaulle P … offrant une qualité d’emplacement prestigieuse, en hyper-centre de Toulouse Lesiteenimages Place du Capitole 1 2 3 Source:FonddecarteGooglemaps M Jardin Pierre Goudouli Eglise des Jacobins Lycée & collège Pierre de Fermat Eglise St Jérôme Site d’étude Rue commerçante 4 Square Charles de Gaulle 5 Vue sur le site B
  6. 6. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 6 Analysedelademande Qui sont-elles ? Si les profils pourront être variés, il s’agira principalement de ménages d'âge « mûr », bénéficiant de revenus très confortables et en recherche de biens d’exceptions. Une clientèle aisée locale et régionale, potentiellement nationale. - Une clientèle de séniors et jeunes séniors secundo-accédants appréciant la vie « urbaine », ses animations et la proximité des pôles de vie à la recherche d’un bien aux prestations « haut de gamme ». Une clientèle qui appréciera le confort et les prestations inhérentes au caractère « neuf » des logements (ascenseur, parking, etc.) tout en profitant d’une localisation hyper centrale. - Une clientèle familiale « notable » aisée avec des budgets d’acquisition élevés, à la recherche de biens d’exception dans les quartiers les plus recherchés, pour des appartements pouvant accueillir leur famille : chefs d’entreprises, professions libérales, etc… - Une clientèle hétéroclite dont les capacités financières sont élevées : hommes d’affaire, investisseurs régionaux et nationaux, sportifs professionnels… De manière générale, des clientèles très exigeantes, qui ont une idée précise de ce qu’elles souhaitent. - La demande sur ce type d’adresse est naturellement supérieure à l’offre, c’est particulièrement vrai pour des logements neufs et le confort inhérent : ascenseur, isolation, etc… - Si aujourd’hui ce type d’acquéreur – très exigent – n’achète pas n’importe quoi à n’importe quel prix, les caractéristiques exceptionnelles du projet limitent le « risque » commercial. Les cibles de clientèles envisageables Que cherchent-elles ? - Une clientèle qui cherche des logements spacieux et confortables, sans forcément de nombreuses pièces, mais plutôt des espaces aérés et des pièces annexes pratiques (dressing incontournable, cellier, bureau). - Un cœur de la demande en T3 au T5 sur des surfaces spacieuses (T3 de 80m², T4/T5 de 130-150m²), mais également en petites surfaces. Un projet qui pourrait laisser la possibilité de regrouper plusieurs cellules. - Il existe une demande en T2 et T3 sur des surfaces plus standards (notamment en investissement patrimonial). Une clientèle soucieuse de la qualité des prestations/de la décoration. Elle constitue un interlocuteur exigeant. Prestations naturellement « haut de gamme », avec haut niveau de personnalisation : il s’agira de proposer une déclinaison sans faille d’une offre « prestige », un produit « zéro défaut ». Une clientèle exigeante, souvent en manque de temps pour suivre l’aménagement complet de son nouveau cadre de vie et donc de plus en plus intéressée par un accompagnement global de l’aménagement et de la décoration de leur habitat. En termes de prestations, il apparait des « indispensables » : espaces amovibles, « Master Bedroom » (chambre + dressing + salle de bain), 2 salles de bain / salles d’eau à partir du 3 pièces, domotique, cuisines équipées en matériel électroménager haut de gamme, alarme, climatisation… Des cibles de clientèles aisées et variées, plutôt d'âge « mûr » : le projet est en mesure de séduire une clientèle familiale de « notables » locaux, chefs d’entreprises, séniors et jeunes séniors, investisseurs patrimoniaux… tous attirés par l’adresse et la valeur patrimoniale du projet Age/Caractéristiques/Provenance Contexte concurrentiel/ demande Type/SurfacesLesprestations
  7. 7. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 7 Périmètre d’étude « Toulouse-centre » pour l’analyse de l’activité en promotion immobilière : Quartiers Capitole, Amidonniers-Caffarelli et Chalets-Bayard-Belfort-St Aubin-Dupuy Evolution de l’activité en promotion immobilière Secteur Toulouse centre Logements collectifs Source : ObserveR – 3ème trim. 2014 Toulouse-centre : les prix les plus chers de la ville - En centre-ville (cf. carte ci-dessus), le marché se positionne majoritairement sur les gammes de prix supérieures à 4 200€/m² (hors stationnement). Depuis 2012, ces gammes représentent plus de 70% des ventes réalisées sur le secteur, soit entre 25 et 50 ventes annuelles. - L’offre disponible en fin de 3ème trimestre 2014 se composait quasi exclusivement de logements à plus de 4 200€/m² (hors stationnement). - A titre d’information, à l’échelle de la ville de Toulouse, entre 150 et 180 logements se vendent sur les gammes de prix supérieures à 4.200€/m² (hors stationnement) en promotion chaque année depuis 2011. Une activité de la promotion immobilière limitée en centre-ville de Toulouse, par manque d’offre Lapromotionimmobilière Une activité très limitée en hyper-centre - La rareté foncière impacte mécaniquement l’activité en hyper- centre, avec en moyenne moins de 50 logements mis en vente annuellement. - En 2014, ce seront probablement moins de 10 logements qui auront été mis en vente. L’offre en logements disponibles se restreint à une trentaine de logements seulement. - Les volumes de ventes suivent relativement rapidement ceux mis en vente, signe d’un marché demandeur. - L’activité est historiquement soutenue par les investisseurs sur Toulouse. Si le centre-ville attire davantage de propriétaires occupants, la clientèle d’investisseurs reste majoritaire : près de 70% des ventes réalisées depuis 2013. Source:adéquationfonddecarteMapinfo Répartition des volumes de ventes et de l’offre disponible par gammes de prix Secteur Toulouse centre Logs collectifs Source : ObserveR – 3ème trim. 2014 1 1 5 1 12 13 12 14 7 1 26 5 38 9 6 19 23 2 8 13 7 9 4 2 2 1 3 1 1 1 10 20 30 40 50 60 70 > 8000 € 6000-8000€ 5400-6000€ 4800-5400€ 4200-4800€ 3600-4200€ 3300-3600€ 3000-3300€ < 3000 € Les volumes d’activité : Les valeurs : *EstimationAdequationannée2014réaliséesàpartirde l’activitéobservéeaucoursdestroispremierstrimestres.
  8. 8. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 8 Un univers concurrentiel actuel et à venir limité, moins qualitatif eu égard à l’emplacement « unique » du projet étudiéUniversconcurrentielenpromotionimmobilière Source:FonddecarteGooglemaps Localisation des programmes immobiliers neufs et des fourchettes de prix moyens par quartiers d’hyper-centre : Périmètre d’étude - prix moyens hors stationnement des vente depuis 2013 - logs libres 9 6 5 4 3 2 1 P AMIDONNIERS CAFFARELLI SAINT CYPRIEN CAPITOLE CHALETS SAINT MICHEL 4 400 – 4 600€/m² CHALETS Rythmes de vente 8 7 5 100 – 5 300€/m² CAPITOLE Rythmes de vente 4 000 – 4 200€/m² SAINT MICHEL Rythmes de vente 4 100 – 4 300€/m² AMIDONNIERS CAFFARELLI Rythmes de vente 3 800 – 4 000€/m² SAINT CYPRIEN Rythmes de vente P2 P3 Une offre commerciale limitée, elle représentait à la fin du 3ème trimestre 2014, moins de 30 logements disponibles à la vente. Les programmes recensés se positionnent sur les valorisations les plus élevées de la ville, comprises entre 4.300 et 5.200€/m² (hors stat.). Ces opérations connaissent pour la plupart des rythmes de ventes relativement satisfaisants. On trouve des programmes : - de « Gamme supérieure » (+/-4.300- 4.700€/m²) : il s’agit essentiellement de programmes ayant une localisation en centre-ville mais ne proposant pas l’ensemble des caractéristiques « haut-de-gamme ». C’est le cas des opérations telles que « A l’ombre des Jasmins » (+/- 4.750€/m² - hors stat. - volume de logements très important : 102 logs) ou « le Sebastopol » (+/- 4.300€/m² - hors stat.). - le « Haut-de-gamme » (>4.700€/m²) : il s’agit essentiellement de programmes répondant aux critères recherchés par la clientèle « haut de gamme » (qualités résidentielles, faible volume de logements, grandes typologies, surfaces spacieuses, etc.). C’est le cas des opérations telles que « Pierre Toulouse » (+/- 5.250€/m² - hors stat.), « Royal Frizac » (+/- 5.750€/m² - hors stat) et « Villa Frizac » (+/- 5.250€/m² - hors stat.). Elles ont connu de très bons rythmes de vente. L’opération « Royal Frizac » est l’opération la plus « chère » en promotion immobilière commercialisée sur Toulouse depuis 2009. Note méthodologique : 1/ Opérations en cours de commercialisation OU dont la commercialisation est terminée mais pouvant servir de référence (opérations les plus « chères » commercialisées depuis 2009 et situées dans le périmètre d’étude) 2/ Les rythmes de vente ont été « retravaillés » en excluant le cas échéant du calcul les queues de programme. 3/ Les prix sont exprimés hors stationnement Liste et détails des programmes de référence page suivante. Projet à l’étude Progr. en cours ou récemment terminé (couleur = quartier) P Projet étudié 1 Projets à venir : permis de construire (couleur grise)P1 Légende : P1 10
  9. 9. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 9 Des opérations positionnées sur les valeurs « prime » de la ville, et qui enregistrent des rythmes de ventes satisfaisants dans l’ensemble MEV = date de mise en vente LIVR = date de livraison SI = stock initial V/M = ventes par mois du programme MEC = date de mise en chantier FINANCT = financement du programme Te = Taux d'écoulement % invest = % d'investisseurs sur les ventes réalisées Opérations de référence dans le périmètre du projet (logements libres) Écoulement des programmes (en cours ou terminés) Méthodologie : seules les références les plus significatives de produits en collectifs et témoignant des valeurs proposées actuellement sur le secteur sont ici présentées. Les opérations les plus chères sur le secteur depuis 2009 ont également été identifiées afin de servir de référence pour notre projet « haut-de-gamme » positionné sur une adresse « prime ». A noter que les rythmes de vente ont été retravaillés en ne tenant pas compte des queues de programme. Commercialisation lente Commercialisation tout juste satisfaisante Commercialisation fluide Source:ObserveRtraitementAdequation–3èmetrim.2014 *Prog9:prixhorsstationnement«reconstitué»àpartirduprix stationnementinclus Projets de logements collectifs recensés sur Toulouse-Centre (sources : PC DRE) N° Promoteur Adresse Nb Logs Date PC P1 SCI LE JARDIN DES FEUILLANTS 14 av. Maurice Hauriou 10 NC P2 ROUCH PIERRE PROM'EUROPE 34 r. du Capitaine Escudie 6 juin-13 P3 SCI ZAZPI 2 rue Saint-Aubin 7 juil-13 L‘univers concurrentiel à venir : PC autorisés Un univers concurrentiel à venir très limité au regard des permis de construire recensés sur Toulouse-centre (Amidonniers Caffarelli – Chalets – Capitole). Un contexte concurrentiel potentiellement à venir limité, dans tous les cas peu comparable aux caractéristiques d’un projet situé « place du Capitole ». L‘univers concurrentiel actuel Projets (PC autorisés) Universconcurrentielenpromotionimmobilière P1 Prix hors PKG Prix avec PKG 1 CONSTRUCTION PIERRE TOULOUSE PIERRE TOULOUSE ZAC des Menuisiers mars-09 mars-10 mars-11 11 0 0.77 7,0% 91% 5 250 € 5 580 € 2 CA IMMOBILIER RESIDENTIEL LE CLOS MENDEL 1 bis rue du Gorp juil.-10 déc.-10 juin-12 15 0 2.33 15,6% 80% 4 765 € 4 850 € 3 ACANTYS REALISATIONS ROYAL FRIZAC av. Frizac mars-11 déc.-11 déc.-12 7 0 0.54 7,7% 43% 5 750 € 6 050 € 4 ALTAREA COGEDIM AL'OMBRE DES JASMINS 1 rue Peyrolade mai-11 déc.-11 déc.-13 102 0 4.89 4,8% 75% 4 750 € 5 100 € 5 CA IMMOBILIER RESIDENTIEL LE PATIO DETOUNIS 35 av. de la garonnette mai-12 août-12 déc.-14 22 1 0.72 3,2% 52% 5 170 € 5 260 € 6 KAUFMAN & BROAD LE SEBASTOPOL 4 rue de sebastopol oct.-12 nov.-12 mars-15 53 3 2.1 4,0% 67% 4 300 € 4 845 € 7 GROUPE STRADIM RESIDENCEBERGE MATABIAU 45 bd matabiau janv.-13 mai-13 juin-15 19 8 0.54 2,8% 34% 4 320 € 4 640 € 8 GROUPE STRADIM LE COURS CHALETS 68 rue des chalets janv.-13 mai-13 mars-15 21 7 0.67 3,1% 50% 4 960 € 5 300 € 9 SERGE MAS PROMOTION VILLA FRIZAC 28 av. frizac avr.-14 mars-15 mars-16 8 5 0.5 6,3% 66% 5 250 €* 5 570 € 10 IBP DEVELOPPEMENT RESIDENCE ARKOLIA 3 rue du canon d'arcole sept.-14 déc.-14 sept.-15 11 11 NS NS NS 4 775 € / TOU LOU SE C EN TR E - Opérat ion t erminée TVA pleine % invest. TeV/MOffreSI TOU LOU SE C EN TR E - Opérat ion en cours N° LivrMecMevAdresseNom programmePromoteur
  10. 10. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 10 Lemarchédelarevente/de«l’ancien» Types Surfaces habitables Prix unitaires moyens (hors stationnement) Fourchette de prix/m² (hors stationnement) T1 18 – 26 m² 110 – 140 K€ 5 500 – 5 900€/m² T2 35 – 45m² 170 – 200 K€ 4.500 – 4.900€/m² T3 68 – 78m² 300 – 350 K€ 4.500 – 4.800€/m² T4 115 – 140 m² 540 – 630 K€ 4.400 – 4.800€/m² T5 et + 125 – 150 m² 580 – 720 K€ 4.400 – 4.900€/m² source : Se loger Prix d’affichage des appartements anciens de standing en hyper-centre toulousain Le marché de la revente dans l’hyper-centre toulousain sur des biens « anciens » de grand standing : Un cœur d’offre en logements de grandes typologies aux surfaces très spacieuses : grands T3 (> à 70 m²) et T4 (> à 120 m²). Une offre (hors studio) qui se valorise entre +/- 4.400 et 4.900€/m² (hors stationnement). Des produits de grand standing qui se positionnent sur les gammes supérieures du marché local dans l’ancien. Une offre en logements anciens de grand standing comprise en moyenne entre +/- 4 400 €/m² et +/- 4 900€/m² (hors stationnement) en hyper-centre toulousain T1 de 26 m² dans l’hyper-centre (quartier des Carmes) - Très bon état 155K€ - 5.900€/m² (hors stat.) T2 de 35 m² dans l’hyper-centre (Esquirol) - Très bon état – terrasse 7m² 170K€ - 4.850€/m² (hors stat.) T3 de 77 m² dans l’hyper-centre (proximité Capitole) - Très bon état 350K€ - 4.550€/m² (hors stat.) T3 de 70 m² dans l’hyper-centre (Capitole) – grand standing - loft 340K€ - 4.800€/m² (hors stat.) T4 de 140 m² dans l’hyper-centre (Chalets) – grand standing 630K€ - 4.500€/m² (hors stat.) T5 de 138 m² dans l’hyper-centre grand standing - ascenseur 620K€ - 4.500€/m² (hors stat.)
  11. 11. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 11 Démographie et production de logements Sous offre Équilibré Dynamique Sur-offreur Qualité du site (fonction de la clientèle ciblée) + + + - - - 20-15 15-10 10-05 05-00 Univers concurrentiel Faible Équilibré Fort Difficile Synthèse des éléments observés Ce qu’il faut retenir Un projet situé en hyper-centre de Toulouse, sur l’emblématique place du Capitole, face au Capitole du même nom, à proximité immédiate de l’ensemble des pôles de vie. L’emplacement unique et l’adresse « prime » du projet offrent en effet une valeur patrimoniale sans égal à Toulouse. Un projet qui « naturellement » se positionne sur le segment « haut de gamme ». A noter que la présence de logements locatifs sociaux et en accession aidée au sein du projet, ainsi que la taille du programme (+/- 45 logements) n’autorisent pas un positionnement sur la gamme « prestige » : la totalité des critères de 1er choix n’étant pas réunis. Un projet en mesure de capter une clientèle « haut de gamme » aux profils variés : familles locales « notables », chefs d’entreprise, seniors et jeunes seniors secundo- accédants, investisseurs locaux et nationaux, bourgeois bohèmes, sportifs professionnels … tous attirés par l’emplacement « prime », « l’adresse Capitole », la valeur patrimoniale du projet, outre le fait de bénéficier des avantages du « neuf » en hyper-centre. Un projet qui s’inscrit au sein d’un secteur centre-ville où l’activité de la promotion immobilière est aujourd’hui très limitée (30 logs disponibles à la vente) et par définition peu comparable (l’adresse « Place du Capitole » n’est pas comparable). Cet univers concurrentiel se positionne sur les valeurs « hautes » de la ville, jusqu’à 5.200€/m² (hors stat.) pour certains programmes « haut de gamme ». Les programmes sur ce segment de marché sont par ailleurs marqués par des rythmes de commercialisation satisfaisants. Le marché de la revente est un marché concurrentiel conséquent avec une offre relativement importante en logements anciens de « grand standing » en hyper-centre toulousain. Ce marché, valorisé entre 4 500 et 5 000€/m² (hors stat), propose une offre essentiellement composée de logements de grandes typologies (T3/T4) aux surfaces spacieuses. Des caractéristiques résidentielles et de marché en cohérence avec le développement d’un projet de « grand standing » à destination d’une clientèle aisée de propriétaires occupants et investisseurs patrimoniaux. Synthèse générale
  12. 12. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 12 Proposition de positionnement : Un projet situé sur un site d’exception, permettant d’envisager un positionnement prix ambitieux à hauteur de +/- 6.000€/m² (hors stat.), à destination d’une clientèle « haut de gamme » Positionnements à nuancer en fonction des différentes positions dans le bâtiment et des vues et de l’environnement offerts. Répartition typologique et définition de produits envisagées par Adéquation. Synthèseetrecommandations Le projet s’inscrit sur une adresse « prime », il cible une clientèle « aisée » de propriétaires occupants et d’investisseurs : • 25 % de T2 : la possibilité de proposer une offre « d’appel » en T2 « standard » (45m²) à moins de 300K€ (stat. compris), ainsi qu’une offre complémentaire en T2 « confort » de 55 m² à +/- 355K€ (stat. compris). • un cœur d’offre en T3 décomposé pour moitié en T3 aux surfaces standards et moitié en T3 aux surfaces spacieuses. Des produits qui pourront être proposés à +/- 440€ (stat. compris) pour les T3 de 68m² et jusqu’à +/- 520K€ (stat. compris) pour les T3 de 80m². • Sur les meilleurs emplacements, la possibilité de développer des grandes typologies (T4-T5) à destination des ménages les plus aisés et de structure familiale plus avancée. Des produits qui pourraient être proposés entre 580K€ et 620K€ (stat. compris). Enfin, la possibilité de proposer « le » produit atypique en T5 de 130m², en dernier étage, il pourrait se vendre rapidement, légitimement à plus de 800K€ (stat. compris). • Il semble opportun de laisser la possibilité de proposer de grands logements par regroupement de cellules : ex T5 de 156m² (soit 68m² + 88m²) ou 175m² (=80m² + 95m²) • Une logique de grille inversée : les plus grands et beaux produits (étagement corrélé avec la taille/typologie des logement) ne proposent pas une dégressivité du prix moyen/m². Au regard de ces éléments, un positionnement prix recommandé sur le segment « haut de gamme » du marché local, à 6 000€/m² (hors stat.), soit +/- 6 500€/m² stationnement compris, soit une valorisation ambitieuse mais justifiée par une localisation « prime » et un contexte d’extrême rareté de l’offre de biens comparables. Ce positionnement prix « élevé » est naturellement conditionné par la réalisation de prestations « Haut de Gamme » en adéquation avec les attentes des clientèles ciblées. En définitive, un positionnement prix recommandé à hauteur de +/- 6.000€/m² hors stat., soit 6.500€/m² stat. compris, pour un projet s’inscrivant sur le segment « haut de gamme » du marché local. Un positionnement prix qui tient compte : - de l’emplacement / l’adresse « prime » du projet sur l’emblématique place du Capitole, et de l’environnement résidentiel et architectural proposé ; - des caractéristiques du projet (volume de logements, présence d’une quote-part de logements locatifs sociaux et aidés) ; - du contexte de marché en promotion immobilière et de l’univers concurrentiel très limité voire inexistant en produits neufs comparables, et des prix constatés sur le marché de la revente sur des biens de « grand standing » en hyper-centre toulousain. - de l’appétence de la demande potentielle sur ce type de projet « d’exception ». Ce positionnement prix induit de proposer des prestations « haut de gamme » en adéquation avec les exigences des clientèles ciblées. Il convient d’être très attentif aux caractéristiques des produits et des prestations (aménagement intérieur, qualité des matériaux, terrasses, vues, orientations….) qui seront proposés et qui doivent être proches de la « perfection » sur ce segment. Parking : simulations de prix réalisées comme suit : T2 et T3 (68m²) = une place de stationnement intérieur soit +/-25.000 € Grands T3 (80 et 88m²) et T4/T5 = deux places de stationnement intérieur soit +/-45 000 € Type Répart SHAB moy. Nb 10% 45 m² 3 265 000 € 5 889 € 290 000 € 6 444 € 15% 55 m² 4 330 000 € 6 000 € 355 000 € 6 455 € 25% 68 m² 7 415 000 € 6 103 € 440 000 € 6 471 € 25% 80 m² 7 475 000 € 5 938 € 520 000 € 6 500 € 10% 88 m² 3 535 000 € 6 080 € 580 000 € 6 591 € 10% 95 m² 3 575 000 € 6 053 € 620 000 € 6 526 € 5% 130 m² 1 775 000 € 5 962 € 820 000 € 6 308 € 75 30 T3 Moyenne 6 000 € 6 500 € Prix 20% hors stationnement T4/T5 T2 Prix 20% stationnement compris
  13. 13. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 13 APPROCHE COMMERCES : CELLULES COMMERCIALES EN PIED D’IMMEUBLE
  14. 14. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 14 Lecommerce Un projet situé au cœur du 1er pôle commercial régional, sur un linéaire de 1er rang, pouvant enregistrer des valeurs locatives jusqu’à près de 2.000€ HT HC/m²/an L’hyper-centre de Toulouse accueille, bien au-delà de ses 70 000 habitants, de nombreux équipements de centralité et structurants à l'échelle de la Ville, de l'Agglomération voire de la Région. • Sa fréquentation peut atteindre jusqu’à 115 000 piétons par heure le samedi après-midi. L'offre commerciale de ce secteur en fait le 1er pôle commercial régional dont la force repose aussi sur son patrimoine architectural, son dynamisme culturel, sa densité d’emplois… • Avec 4 360 établissements commerciaux, dont 62 grandes surfaces de plus de 300 m², l’hyper-centre-ville regroupe une grande diversité commerciale essentiellement orientée vers les services et la restauration (50% de l’offre) et l’équipement de la personne (prêt-à-porter, chaussures…). Le projet se situe au cœur du plateau commerçant dont les travaux de piétonisation se sont achevés en septembre 2013, faisant la part belle aux piétons et aux commerces. • L’environnement immédiat du projet se compose d’établissements de restauration (grandes brasseries) et d’enseignes nationales telles que Séphora, Mac Donalds, FNAC, C&A... présentes sur de grands formats de magasins (minimum 300 m²). • A noter l’implantation prochaine des enseignes Desigual et Nespresso sur l’ancienne librairie Castela place du Capitole. Une valeur locative moyenne très variable sur le centre-ville pouvant monter jusqu’à 1 900 € sur les meilleurs emplacements des linéaires « prime » (place du Capitole, rue Alsace Lorraine, rue Lafayette, Place Wilson…). Source:CBREétudecommerces2013 Place du Capitole Mac Donalds Sephora C&A Crédit Agricole restauration mairie FNAC Oxybul P A venir : Desigual et Nespresso Linéaires commerciaux n°1 RueAlsaceLorraine Place Wilson Rue Lafayette
  15. 15. Octobre 2014© ADEQUATION Etude de marché - Projet immobilier neuf situé Place du Capitole à Toulouse (31) 15 Lecommerce Un positionnement envisageable à 2.000€ / m² / an HT.HC compte-tenu de l’excellente commercialité du site Ce qu’il faut retenir : • Toulouse reste une ville très recherchée par les enseignes. La conjoncture difficile les poussent à la prudence ; elles cherchent à sécuriser leurs investissements et plébiscitent de ce fait les meilleurs emplacements. • Les opportunités d’implantation étant rare face à une demande importante, les valeurs locatives sont le reflet de cette tendance : elles restent élevées et stables. • Un projet situé en plein cœur du plateau piétonnier commerçant de Toulouse, sur un linéaire commercial de rang n°1 très recherché par les enseignes. • L’arrivée des enseignes « Nespresso » et « Desigual » devraient aussi renforcer l’attractivité de la place du Capitole qui figure parmi les emplacements « primes » sur lesquels les valeurs locatives sont les plus élevées. Scénarii Activité Surface Loyer HT / m² / an Loyer HT / an Fourchettes de prix de vente envisageables hyp. basse : 5% hyp. haute : 6% Scénario 1 1 seule enseigne 1 000 m² 2 000 € HT / m² / an 2 000 000 € 40 000 000 € 33 333 334 € Scénario 2 équipement personne 400 m² 2 000 € HT / m² / an 800 000 € 16 000 000 € 13 333 334 € restauration 300 m² 2 000 € HT / m² / an 600 000 € 12 000 000 € 10 000 000 € équipement maison déco 300 m² 2 000 € HT / m² / an 600 000 € 12 000 000 € 10 000 000 € Recommandations : • La localisation du projet et sa superficie (+/- 1000 m²) orientent la nature de commerces vers des enseignes nationales ou internationales en développement sur des concepts de centre-ville. • Compte tenu de l’environnement urbain et commercial du site, nous préconisons l’implantation d’une offre commerciale orientée vers : • les « achats plaisir » : équipement de la personne (Printemps, H&M, Citadium..), petit équipement de la maison décoration (Habitat, Muji, Alice Délice…) ou culture loisirs (Décitres…) • la restauration (Starbucks, Hippopotamus, brasserie Flo…) avec aménagement de terrasses. • Un emplacement exceptionnel qui permet de se positionner sur les valeurs locatives les plus élevées de l’hyper-centre de Toulouse à 2.000 € / m² / an HT. • Un prix de cession estimé entre 33 et 40 millions € sur la base d’un taux de rendement net immédiat compris entre 5 et 6 %. Proposition de positionnement prix/loyer envisageable :

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