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Un projet localisé sur un site d’exception, permettant d’envisager un 
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Etude positionnement Château Nantes Septembre 2014

  1. 1. ANALYSE DES MARCHES IMMOBILIERS ET POSITIONNEMENT D’UN PROGRAMME NEUF www.adequation.fr 4, place Marc Elder, NANTES (44) Septembre 2014 Siège (Lyon) Espace Eiffel - 18-20 rue Tronchet 69006 Lyon Tél. 04 72 00 87 87 Agence de Nice 23, rue Jean Canavèse 06100 Nice Tél. 04 93 51 01 11 Agence de Nantes 11, Allée Duquesne 44000 Nantes Tél. 02 40 95 64 64 Agence de Montpellier 133, rue Olof Palme - Tournezy 34070 Montpellier Tél. 04 67 07 99 00 © ADEQUATION – Etude de positionnement – projet Château des Ducs de Bretagne – Nantes (44) Septembre 2014 1
  2. 2. ADEQUATION EN BREF OBSERVATOIRES ET BANQUES DE DONNÉES A la source des données que nous publions et analysons, nous sommes présents sur tous les segments de marché : ® Logements neufs, libres ou sociaux ® Lots à bâtir ® Logements anciens ® Immobilier d’entreprise et d’activités ® Commerces Nous collectons périodiquement des données utiles à la compréhension des enjeux de ces différents marchés dans plus de 30 agglomérations pour répondre aux besoins de nos clients. Nous animons ainsi des observatoires créés selon les souhaits de nos donneurs d’ordre. Pour créer ces applications spécifiques, le pôle « système d’information » nous permet de développer en parfaite autonomie les outils nécessaires à l’exploitation de ces observatoires immobiliers. Les informations restituées sont donc adaptées : ® aux attentes de chacun : données brutes ou prétraitées selon le cahier de charges, ® aux usages de chacun : outils de restitution qui vont du rapport papier aux connexions à un site dédié, sécurisé et personnalisé. ETUDES ET CONSEIL STRATÉGIQUES Notre démarche est fondée pour l’essentiel sur la découverte des besoins de nos clients car nous savons, après plus de 15 ans d’expérience, que les attentes de chacun sont uniques. Pour chaque mission, notre approche repose donc sur : ® Un cadrage précis des besoins exprimés. ® Une participation de notre pôle « méthode et qualité » pour créer et faire vivre nos outils de travail : études statistiques et abaques, techniques d’analyses des faits et des données, mise en oeuvre de nos expertises « métiers ». ® Une attention portée aux étapes clefs de la réalisation des missions : - Lancement, « points étapes », conclusions, rédaction, et restitution. - La contribution de nos meilleures compétences pour formuler nos recommandations. - Le management des projets et des équipes basé sur le partage des expériences, le soutien, et le contrôle interne des procédures. PROPRIETE INTELLECTUELLE Ce document est protégé par le © copyright Il est destiné au seul usage de la société : ADEQUATION Il ne peut être diffusé auprès de personnes physiques ou morales extérieures à l’entreprise sans notre accord express. Les méthodologies d’intervention, les mises en oeuvre qui s’ensuivent et les techniques d’investigation sont la propriété d’Adéquation. AUTEURS Cette mission a été conduite par Olivier CONUS, Directeur Denis TUDOUX, Consultant Sarah SHEIKH, Chargée d’études Pour toute information au sujet de cette mission, nous nous tenons à votre disposition au 02-40-95-64-64 VALEURS Responsabilité : au regard du rôle que nous jouons dans notre secteur d’activité et dans le respect de l’éthique de notre métier Anticipation : dans l’exercice de nos activités, comme dans les moyens uniques dont nous disposons Loyauté : dans la manière dont nous envisageons les rapports humains, au sein de l’entreprise comme à l’extérieur Exigence : en plaçant nos clients et ce que nous leur recommandons, au centre de nos préoccupations Engagement : sur la qualité de nos sources d’informations, nos analyses, nos conseils et recommandations www.adequation.fr © ADEQUATION – Etude de positionnement – projet Château des Ducs de Bretagne – Nantes (44) Septembre 2014 2
  3. 3. Contexte de l’étude Un projet majeur au coeur du centre-ville de Nantes, sur un emplacement « prime » Localisation du projet Analyse des notoriétés résidentielles par le revenu fiscal médian 2006 (analyse par quartier (IRIS) comparée l’unité urbaine) Quartier Bouffay Jardins des Plantes © ADEQUATION – Etude de positionnement – projet Château des Ducs de Bretagne – Nantes (44) Septembre 2014 3 Source : Nantes Métropole / Adequation P P Source : SIG.ville.gouv.fr Quartier Madeleine Champ de Mars CHU Hôtel Dieu Quartier Haut Pavé Saint Félix Tour de Bretagne Place Royale Adequation s’est vu confié la réalisation d’une étude d’opportunité foncière sur une future opération mixte (fictive) de promotion immobilière sur un foncier actuellement occupé par le Château des Ducs de Bretagne, dans l’hyper-centre-ville de Nantes (44). Cette opération se composera, en lieu et place du château et de ses annexes, de 7.000 m² SP de logements, dont 25% en logements locatifs sociaux, et 15% en logements en abordable (accession ou location) ; Le démarrage de la commercialisation est prévue pour le 3ème trimestre 2015. Le centre-ville, un quartier très prisé essentiellement habité par des ménages de petite taille Quartier historique de Nantes, le centre-ville bénéficie d’une forte attractivité par sa proximité avec l’ensemble des commerces et services, mais aussi grâce à son patrimoine architectural et urbain. Connecté à l’ensemble des réseaux de transports en commun, le centre-ville bénéficie d’une bonne notoriété : près d’1/3 des ménages sont des CSP+ (32%) et 46% d’entre eux sont des jeunes actifs (moins de 30 ans). On y trouve majoritairement des ménages d’1 personne (2/3 des ménages) et plus de la moitié des familles (56%) sont des couples sans enfants. Une ville éligible au dispositif Duflot La ville de Nantes et l’ensemble de Nantes Métropole sont classées en zone Duflot B1. Ce zonage a été confirmé par un décret paru le 6 aout 2014, applicable au 1er octobre. Gare SNCF Euronantes Foch Cathédrale Ile de Nantes
  4. 4. Un site d’hyper-centre, parfaitement connecté, qui bénéficie de la proximité de tous les commerces et services Localisation du site (19/20) Critères Valorisation Éléments remarquables © ADEQUATION – Etude de positionnement – projet Château des Ducs de Bretagne – Nantes (44) Septembre 2014 4 Analyse du site Environnement du site (18/20) Critères Valorisation Éléments remarquables Bâti environnant 4,5/5 Tissu urbain environnant essentiellement constitué d’immeubles anciens (XVII-XIXème siècle) disposant d’une excellente qualité architecturale. A noter que le centre-ville de Nantes est couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Secteur Sauvegardé (PSMV). Espaces verts/ Environnement Paysager 4,5/5 - Le Square Elisa Mercoeur, situé juste devant le Château, est en cours de réaménagement : déplacement et recalibrage des voiries, aménagements paysagers et de l’esplanade avec construction d’un miroir d’eau et d’une aire de jeux. Ce futur espace (qui doit être achevé fin 2014) conférera au projet (sur sa partie sud) un environnement de grande qualité. - Jardin des Plantes à moins de 500 m (à l’est) et Cours Saint-Pierre à 150 m (au nord). Nuisances (bruit, pollution, etc.) 4,5/5 Le projet s’insère dans un secteur du centre-ville majoritairement semi-piéton (circulation « apaisée » - 30km/h - limitée aux riverains/commerçants). Les nuisances liées au trafic automobile y sont donc peu importantes. Quelques nuisances possibles liées à la présence d’évènements, notamment sur le Cours Saint-Pierre (fête foraine) mais qui restent limités. Dégagement/ Vue/ Vis-à-vis 4,5/5 Des vues diverses et variées (dès le R+2/3) vers des bâtiments importants de la ville de Nantes : Cathédrale au nord, ancien hôtel de la Duchesse Anne (future opération d’OCDL Groupe Giboire) à l’est, Lieu Unique et Canal Saint-Félix au sud, Ilot Neptune/Carré Feydeau à l’ouest. Commerces/ Services/ Équipements 4,5/5 - Ensemble des commerces du centre-ville (alimentation, boulangerie, boucherie, tabac-presse vêtements, chaussures, culture-loisirs…), en particulier du quartier du Bouffay (bars, restaurants), facilement accessibles. Les Galeries Lafayette (200 m du site) disposent notamment d’une supérette au sous-sol et le Carré Feydeau (300 m) accueillera prochainement un Carrefour Market (livraison en cours). Accès/ Transport 5/5 - Proximité de l’ensemble des lignes de tramway (ligne 1 et Busway), Chronobus et bus permettant de desservir les principales zones d’emplois de Nantes Métropole. - Les principaux axes routiers (boulevard de Stalingrad : vers la gare SNCF et l’est de Nantes - et l’avenue Jean-Claude Bonduelle : vers le sud de Nantes) sont très accessibles. Dynamisme économique et pôle d’emplois 4,5/5 Le centre-ville constitue un des principaux pôles d’emplois de l’agglomération nantaise et concentre ainsi près de 41.000 emplois et plus de 5.700 entreprises. Le site est localisé à proximité immédiate. Notoriété résidentielle/ Image 5/5 Le centre-ville représente un des secteurs les plus prisés de Nantes, notamment grâce à son niveau de desserte en transport en commun, son patrimoine architectural et urbain, ses opportunités en terme d’emplois et les nombreux commerces et services qui y sont implantés. Aménagement du futur Square Elisa Mercoeur Source : Nantes Métropole
  5. 5. Analyse du site Un site d’hyper-centre, parfaitement connecté, qui bénéficie de la proximité de tous les commerces et services P © ADEQUATION – Etude de positionnement – projet Château des Ducs de Bretagne – Nantes (44) Septembre 2014 5
  6. 6. Un marché « haut-de-gamme/prestige » sur les quartiers centraux de Nantes qui semble avoir résister en 2013 Sur Nantes Métropole, un niveau des ventes en 2013 presque identique à celui de 2012 (2.700 ventes contre 3.500 à 4.000 ventes sur 2009-2011). Un premier semestre 2014 enregistrant une légère progression des ventes par rapport à 2013 (+10%). Une forte baisse des mises en vente constatée (moins de 3.000 logements en 2013 contre plus de 4.200 en 2012) et des retraits en progression. Sur le 1er semestre 2014, un certain rebond enregistré dans les nouveaux programmes mis en vente, d’où une offre commerciale qui repart à la hausse, à près de 3.700 logements disponibles au 1er juillet 2014. Une tendance quasi-identique sur la ville de Nantes, qui représente traditionnellement entre 45 et 50% des ventes de l’agglomération. Un peu moins de 1.300 ventes enregistrées sur l’année 2013, soit un recul de -3% sur l’année (malgré un 4ème trimestre très morose, à -16% de ventes). Et un 1er semestre en hausse, avec un peu plus de 660 logements neufs vendus. Sur les quartiers centraux, une alimentation plus importante sur la fin de l’année 2013 (près de 140 mises en vente). Une centaine de ventes en 2013 (contre 150 en 2012 et 200 en 2011). 2/3 des ventes sont réalisées auprès d’investisseurs, soit une tendance identique à la moyenne de l’agglomération et de la ville de Nantes. 14% des ventes réalisées en 2013 sur la ville à plus de 4.200 €/m² (16% au 1er semestre 2014,) en notant que cette proportion atteint 75 à 90% des ventes en 2011-2013 et près de 90% de l’offre commerciale, sur les seuls quartiers centraux. © ADEQUATION – Etude de positionnement – projet Château des Ducs de Bretagne – Nantes (44) Septembre 2014 6 Marché de la promotion – Centre-ville de Nantes Source : Observatoire OLOMA sous maîtrise d’oeuvre Adéquation (données au 2ème trimestre 2014) Évolution semestrielle des volumes (coll. et individuel grpé) Ville de Nantes Ventilation des ventes par gammes de prix en part (coll.) Ville de Nantes
  7. 7. Opérations de référence Des opérations « haut de gamme / prestige » aux rythmes de ventes contrastés Synoptique des opérations en cours de commercialisation à proximité du projet (en coll., segments vendus en libre, à 5.000€/m² et plus hors stat.) date de mise en vente MECM =E Vd a=t dea dtee mdeis me eisne cehna vnetnieter LMivErC = = d daattee d dee l imvriaseis eonn c h a n Vt/ieMr = v e nLitver p =a dra mteo dise d luiv praroisgorna m m Ve / M = S vIe =n stteo pcak ri nmitoiaisl d u p Treo g=r taamuxm de' é c o u SlIe m= setnotck initial Te = taux d'écoulement Une douzaine d’opérations actuellement en cours de commercialisation à plus de 4.900€/m² stat. compris sur les quartiers centraux et péricentraux de Nantes, représentant une offre totale de 131 logements disponibles au 1er juillet 2014. Des programmes qui connaissent des écoulements variables, compte-tenu de leur date de mise en commercialisation (avec le bénéfice ou non d’un démarrage sous le régime « Scellier » en 2012), de leur emplacement, de leur mode de commercialisation (vente assise ou tout ou partie en réseaux) et des typologies et surfaces développées. A noter le récent lancement (début 2014) de quatre programmes (Le Felix Faure de Vinci Immobilier, ou le « 24 » de Bouwfonds Marignan notamment), qui connaissent pour certains un démarrage commercial, très satisfaisant. Enfin, on retiendra l’abandon ou la suspension de deux programmes sur l’année 2013, commercialisés sur des niveaux de prix élevés : « Carré des Halles » (7 logements autour de 5.500€/m² hors stat.) et « Résidence Opéra » (12 logements autour de 5.450-5.500€/m² hors stat.). © ADEQUATION – Etude de positionnement – projet Château des Ducs de Bretagne – Nantes (44) Septembre 2014 7 Source : Observatoire OLOMA sous maîtrise d’oeuvre Adéquation (données au 2ème trimestre 2014) N° Promoteur Nom programme Adresse Commune / Quartier Mev Livr SI Offre V/M Te % invest. Prix parking compris A KAUFMAN BROAD PAYS-DE-LA-LOIRE CARRE LAFAYETTE place aristide briand NANTES - CENTRE avr.-12 déc.-14 57 6 1.89 3,3% 53% 6 359 € B GROUPE REALITES ESTRELLA 1 25 rue des dervallières NANTES - DERVALLIERES ZOLA mars-14 déc.-16 18 15 0.75 4,3% 33% 5 331 € C GROUPE REALITES HIGH PARK avenue du calvaire de grillaud NANTES - DERVALLIERES ZOLA janv.-12 sept.-14 39 20 0.63 1,6% 53% 5 183 € D BOUWFONDS MARIGNAN IMMOBILIER PAYS-DE-LA-LOIRE LE 24 24 avenue du parc de procé NANTES - DERVALLIERES ZOLA janv.-14 sept.-16 17 15 0.33 2,0% 100% 5 091 € E JOUAN IMMOBILIER LE VENDOME BOUCHAUD 79 rue bouchaud NANTES - DERVALLIERES ZOLA avr.-13 mars-15 8 2 0.4 5,2% 0% 4 948 € F MP INVEST LE EDOUARD V 2 rue des folies chaillou NANTES - HAUTS PAVE SAINT-FELIX juin-11 sept.-13 20 2 0.49 2,5% 22% 5 375 € G VINCI IMMOBILIER BRETAGNE PAYS-DE- LA-LOIRE LE FELIX FAURE 22 rue félix faure NANTES - HAUTS PAVE SAINT-FELIX avr.-14 mai-16 33 28 1.67 4,5% 40% 5 064 € H VINCI IMMOBILIER BRETAGNE PAYS-DE- LA-LOIRE LE PRIVILEGE 23 rue noire NANTES - HAUTS PAVE SAINT-FELIX déc.-13 déc.-15 20 11 1.29 6,1% 56% 5 616 € I ADI - ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER LE SIX 6 quai van iseghem NANTES - HAUTS PAVE SAINT-FELIX oct.-13 déc.-15 17 10 0.78 4,6% 29% 5 943 € J OCDL - GROUPE GIBOIRE LES HAUTS DE STANISLAS 50 rue paul bellamy NANTES - HAUTS PAVE SAINT-FELIX avr.-12 sept.-14 22 8 0.52 2,6% 71% 4 939 € K NEXITY ATLANTIQUE PRISMA A 7 rue bergère NANTES - HAUTS PAVE SAINT-FELIX sept.-13 déc.-15 22 10 1.2 5,4% 67% 5 395 €
  8. 8. Localisation des opérations et des projets à venirLocalisation des opérations en cours ou en projet à proximité du site Projet Désiré Colombe (site qui s’étend sur 1,2 ha et qui englobe un jardin, les salons Mauduit, l'ancienne bourse du travail et les anciens locaux du lycée Livet) : construction d'environ 130 logements (dont 25% de logements locatifs sociaux et 10% de logements en accession abordable) par ADI – Livraison prévue 2017-2018 P1 P2 Projet Hôtel de la Duchesse Anne : maintien de la façade d’origine et construction de logements et/ou de produits gérés par OCDL Groupe Giboire – Échéance non connue P3 Projet Maison des Petites Soeurs des Pauvres : développement d’une opération de 84 logements (dont 8 maisons de ville) par Bâti-Nantes, avec construction d’une nouvel EHPAD (77 places) et l’extension du Parc des Capucins – PC déposé en cours d’année 2014 – livraison prévue 2016-2018 P4 Projet rue Félix Faure (site Nantes Habitat) – consultation en cours Projet 10, Passage Louis Levesque : projet de 10 logements (PC accordé à OCDL Groupe Giboire en juin 2013) P5 P6 Projet Le passage de La Châtelaine : Nacarat / Immovalor, rue Crebillon – Mise en vente automne 2014 P P2 P1 H A P3 P4 J I P Projet étudié P1 Autre projet K P5 E F G P6 © ADEQUATION – Etude de positionnement – projet Château des Ducs de Bretagne – Nantes (44) Septembre 2014 8
  9. 9. Des surfaces habitables à augmenter sensiblement pour justifier certains seuils de prix unitaires © ADEQUATION – Etude de positionnement – projet Château des Ducs de Bretagne – Nantes (44) Septembre 2014 9 Analyse des couples surfaces / prix Répartition des logements vendus et à l’offre par surface et par prix unitaire moyen (hors parking) (ventes en libre entre 2011 et 2014) sur les opérations neuves « haut de gamme » des marchés immobiliers nantais Des ventes de logements 2 pièces qui excèdent rarement les 230.000 € (hors stationnement) sur les programmes « haut de gamme » vendus sur l’agglomération nantaise. Et des surfaces fort diverses en fonction de la destination des ventes (souvent inférieurs à 45 m² pour les investisseurs, fréquemment supérieurs à 45 m² pour les accédants). A noter que les logements trop compacts peuvent connaitre certaines difficultés d’écoulement, y compris sur des prix unitaires légèrement plus modestes. Des ventes de logements 3 pièces le plus souvent compris entre 320 et 350.000 € (hors stationnement). Au-delà de 350.000 €, les logements doivent justifier (outre les prestations proposées) de surfaces généreuses, souvent accompagnées de surfaces annexes (balcons, terrasses, rez-de- jardin). Des ventes de logements 4 pièces qui s’inscrivent dans une fourchette large, entre 410 et 530.000 €, sur les programmes « haut de gamme » vendus sur l’agglomération nantaise. Ici aussi, des surfaces minimales de 90 m² habitable (hors annexes) sont indispensables pour justifier des valorisations au-delà de 450.000 €. Source : Observatoire OLOMA sous maîtrise d’oeuvre Adéquation (données au 2ème trimestre 2014)
  10. 10. Un marché de l’ancien attractif pour les biens de caractère sur le centre-ville, dans des volumes néanmoins réduits à plus de 4.000 €/m² © ADEQUATION – Etude de positionnement – projet Château des Ducs de Bretagne – Nantes (44) Septembre 2014 10 Marchés connexes : l’immobilier dans l’ancien Après avoir marqué une pause en 2008-2009, les prix moyens dans l’ancien ont progressé rapidement jusqu’à la fin de l’année 2011, pour atteindre une moyenne d’un peu moins de 2.600 €/m² en collectif sur la ville de Nantes en 2013, valeur stable en 2014. Les volumes de ventes ont nettement ralenti depuis (-20% de transactions), mais les prix sont restés stables (sauf biens de qualité médiocre). Au 1er semestre 2014, le prix moyen de vente sur la ville de Nantes était de 2.580 €/m² (contre près de 3.000 €/m² sur le centre-ville et Hauts-Pavés Saint-Felix). Les surfaces de ces biens étant le plus souvent généreuses, les prix unitaires de logements peuvent atteindre des valeurs unitaires conséquentes, proches des prix en neuf (sans compter des « frais de notaires » plus importants). Ces prix masquent néanmoins de grandes disparités, les biens dans l’ancien présentant des caractéristiques très hétérogènes (en matière de standing, surfaces, typologies, équipements, etc …). La demande en logements anciens sur des biens de grand standing d’hyper-centre demeure conséquente, aussi bien pour des propriétaires occupants que des investisseurs, même si elle s’est raréfiée comme les autres segments de marché ces deux dernières années. Elle est issue majoritairement de cadres supérieurs (40% des acquéreurs, fréquemment mutés depuis d’autres régions françaises, en particulier l’Ile-de- France), mais aussi de seniors (près de 20%), et plus rarement d’étrangers (5%). Pour mémoire, le nombre annuel des transactions à plus de 4.200 €/m² dans l’ancien (soit le segment de très grand standing) sur la seule ville de Nantes est estimée à un peu moins d’une centaine sur les trois dernières années. Évolution des prix moyens de vente par année sur le marché de l’ancien (collectif) Source : base PERVAL – Notaires de France Prix moyen et évolution S1 2013-S1 2014 des prix sur la marché de l’ancien par quartier sur la ville de Nantes (collectif) Source : Baromètre de l’immobilier Breton – Notaires de l’Ouest – septembre 2014
  11. 11. Les cibles de clientèles potentielles Les cibles de clientèles potentielles pour le projet étudié Résidence principale (100%) Types recherchés Les appartements sont sans conteste les logements les plus convoités sur le secteur, au regard de la géographie des lieux et du foncier peu disponible. La demande concerne principalement les logements T2 à T4, aux surfaces habitables classiques, voir spacieuses. Pour le projet étudié et compte tenu de la clientèle visée, il existe en outre une demande spécifique en produits 4, 5 et 6 pièces spécifiques « haut de gamme » La demande en résidence principale sur le secteur concerne les logements collectifs du T2 au T5. Eléments d’attractivité - Attractivité du produit neuf pour le stationnement, la présence d’ascenseur et de surfaces annexes : trois atouts de premier ordre pour la clientèle visée (rareté des biens offrant ces prestations sur le marché de la revente) - Proximité des commodités (ensemble des commerces et services de proximité sont accessibles) - Qualité de vie, notoriété résidentielle du centre-ville - Environnement Profils de la clientèle potentielle De manière générale concernant l’hyper-centre de Nantes : Une clientèle familiale aisée, en partie composée de jeunes ménages, appréciant la vie « urbaine » et son animation, ainsi que les facilités d’accès (gare TGV à moins de 10 minutes à pied) Si une partie de cette clientèle peut rechercher un logement ancien pour son caractère « authentique », une autre partie – dont les seniors – recherche le confort, les prestations d’un logement neuf (parking, ascenseur, surfaces extérieures en premier lieu). Origine géographique de la clientèle: - locale, département et région, en partie issue de la région Parisienne en résidence principale (cadres mutés). Structure de la clientèle: - des ménages familiaux aisés de cadres supérieurs, pour partie nouvellement arrivés à Nantes - des seniors et « jeunes » seniors secundo accédants, attirés par la localisation hyper-centrale. - peu d’étrangers à prévoir ici (ils sont plus nombreux sur le littoral et la Presqu’ile Guérandaise). - possibilité de capter une clientèle d’investisseurs attirés par la valeur patrimoniale d’un emplacement unique Pour le projet étudié, la clientèle devrait être majoritairement composée de secundo-accédants aisés, compte tenu notamment des prix élevés. Une proportion non négligeable d’investisseurs locaux à envisager également, comme l’ont montré les précédentes opérations développées sur le centre-ville ces dernières années. © ADEQUATION – Etude de positionnement – projet Château des Ducs de Bretagne – Nantes (44) Septembre 2014 11
  12. 12. Un projet localisé sur un site d’exception, permettant d’envisager un positionnement moyen à 5.500 €/m² hors stat., sous réserve de proposer des prestations en adéquation avec les attentes des clientèles ciblées Un site exceptionnel au coeur de l’hyper centre-ville de Nantes qui s’inscrit dans un contexte du marché de la promotion sur l’agglomération nantaise qui semble avoir atteint son point bas en 2013. Et des programmes sur ce segment de marché marqués par des rythmes de commercialisation satisfaisants, les opérations lancées récemment connaissant également un bon démarrage commercial. Un contexte favorable au développement de ce projet, même s’il est nécessaire de tenir compte des autres projets à venir. Il convient également d’être très attentif aux caractéristiques des produits et de prestations (terrasses, loggias, vues, orientations….) qui seront proposées et qui doivent être proches de « l’optimal » sur ce segment, la clientèle étant très exigeante. Compte-tenu de ces éléments, un positionnement admissible autour de 5.500€/m² hors stat (environ 6.000 €/m² stationnement compris), qui permettra de servir des : - Investisseurs patrimoniaux : en studio, T2 et T3, compte-tenu de la demande toujours présente pour ces typologies. Des rendements modérés compensés par la forte valeur patrimoniale du projet ; - Ménages familiaux aisés : familles aisées urbaines, originaires de Nantes ou de l’Ile-de-France, souhaitant résider sur un quartier « prime », uniquement pour des 4 ou 5 pièces ; - Jeunes actifs CSP + : jeunes cadres, seuls ou en couple, en début de parcours de résidentiel, pour des T2/T2bis, voirT3 ; - Seniors : seniors originaires de Nantes, et faisant le choix d’un logement neuf, en 3 ou 4 pièces. Prix stationnement : garage sous-sol boxé (35K€) © ADEQUATION – Etude de positionnement – projet Château des Ducs de Bretagne – Nantes (44) Septembre 2014 12 Synthèse et recommandations : logements Programmation préconisée (prix hors stationnement, TVA à 20%) Investisseurs Type Répart Nb SHAB moyenne Prix (20%) hors stationnement Prix/m² (20%) Prix (20%) avec stat. Prix/m² (20%) avec stat. Jeunes actifs CSP+ Ménages familiaux Seniors Invest patrimoniaux T1 bis 5% 3 32 m² 190 000 € 5 938 € 190 000 € 5 938 € 5% T2 13 42 m² 235 000 € 5 595 € 269 000 € 6 405 € 10% 15% T2bis 8 52 m² 285 000 € 5 481 € 319 000 € 6 135 € 5% 10% T3 5 63 m² 345 000 € 5 476 € 379 000 € 6 016 € 10% T3bis 10 70 m² 385 000 € 5 500 € 419 000 € 5 986 € 5% 15% T4 8 88 m² 465 000 € 5 284 € 499 000 € 5 670 € 10% 5% T4bis 3 97 m² 520 000 € 5 361 € 588 000 € 6 062 € 5% T5 5% 3 130 m² 745 000 € 5 731 € 813 000 € 6 254 € 5% 50 355 500 € 5 490 € 6 042 € 20% 20% 20% 40% 30% 20% Accédants Moyenne Clientèles cibles 40%

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