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- COMPRENDRE LA CRISE DU LOGEMENT EN SEINE-SAINT-DENIS
- COMPRENDRE LES DYNAMIQUES RÉSIDENTIELLES EN PARTANT DU BUDGET DES MÉNAGES
- MAÎTRISER LES PRIX DE SORTIE POUR METTRE EN PLACE DU LOGEMENT ABORDABLE

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POUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENIS

  1. 1. POUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENIS LAURENT ESCOBAR directeur du cabinet Adéquation Il est possible de produire des logements abordables en Seine-Saint-Denis, pour peu que l’on se donne les moyens de comprendre le processus de production de logements et d’interve-nir à ce premier niveau. Laurent Escobar propose de partir du revenu disponible des ménages et de jouer sur les différents leviers permettant d’abaisser les prix de sortie des logements. lE logement abordable peut se définir comme un processus de production et de mise sur le marché de biens per-mettant aux ménages ayant des ressources mo-destes et moyennes de se loger selon leurs be-soins. L’idée est ainsi de par tir du revenu réel des ménages et de leur possibilité d’investisse-ment, pour ensuite fixer un prix de sor tie des biens qui leur soit accessible. C’est en jouant sur le montage des opérations, sur les coûts de construction et les frais afférents qu’il est pos-sible de baisser les prix de sor tie du logement. COMPRENDRE LA CRISE DU LOGEMENT EN SEINE-SAINT-DENIS Il est impor tant de bien situer ce propos dans le marché de la promotion immobilière en Seine-Saint-Denis. Il s’agit tout d’abord d’ana-lyser pourquoi les prix ont évolué extrêmement rapidement sur une période récente. Le graphique 1 indique le volume de loge-ments commercialisés en promotion immobilière et l’évolution de leur prix de vente entre 2005 et 2012. La promotion immobilière représente en-viron la moitié de la production neuve du dépar- 31 GRAPHIQUE 1. Le marché de la promotion immobilière en Seine-Saint-Denis
  2. 2. PROFESSION BANLIEUE – POUR UNE NOUVELLE POLITIQUE DU LOGEMENT EN SEINE-SAINT-DENIS tement, le solde étant composé de logements locatifs sociaux, de logements locatifs privés réalisés par des bailleurs institutionnels et des groupements d’investisseurs privés et, dans une moindre mesure, de maisons individuelles construites à l’initiative des par ticuliers. La courbe indique bien une hausse des prix du collectif extrêmement importante entre 2005 et 2012, partant de 3100 €/m2 habitable, hors parking, pour arriver à 4100 €/m2 1. Si l’on constate une légère baisse des prix en 2008, due à la crise, le plan de relance a néanmoins permis d’éponger l’excédent de logements mis en vente à destination des par ticuliers par les promoteurs (au niveau national, 30 000 loge-ments invendus aux par ticuliers, avant leur mise en chantier, ont ainsi été cédés en bloc par les promoteurs aux bailleurs sociaux). De plus, le dispositif Scellier2 est venu gonfler les ventes des investisseurs grâce à des réductions d’impôts par ticulièrement avan-tageuses entre 2009 et 2011. Ces deux méca-nismes ont eu le mérite de soutenir le marché à un moment où il menaçait de s’écrouler, mais leurs effets rapides et immédiats n’ont permis de faire baisser ni coûts de revient de la pro-motion immobilière, ni les coûts fonciers et de construction, et les prix de vente sont mécani-quement repar tis à la hausse à par tir de 2010. COMPRENDRE LES DYNAMIQUES RÉSIDENTIELLES EN PARTANT DU BUDGET DES MÉNAGES Pour comprendre comment il est pos-sible de produire du logement abordable, il faut d’abord par tir du revenu des ménages et de leurs possibilités d’investissement. Les revenus sont communiqués par l’In-see par déciles, tous les 10 % de ménages, à l’échelle de la plupar t des territoires de plus de 2 000 habitants. Si l’ensemble des ménages a des besoins en logement, en revanche, les trois premiers déciles ainsi que les deux der-niers déciles (les plus riches) ne sont que fai-blement concernés par le logement libre neuf3. 1 On peut rappeler que la moyenne en France est supérieure à 3 800 €/m². Le prix moyen du collectif neuf dans le dépar-tement de la Seine-Saint-Denis est proche de celui de la ville de Lyon, soit 4 300 €/m². 2 Voir note n° 5 page 9. 3 Les trois premiers déciles représentent moins de 10 % de l’achat de logement neuf et ils sont marginalement concernés par l’accession sociale, les derniers déciles consomment majoritairement des logements anciens à prix élevé et représentent éga-lement 32 moins de 10 % de la demande. SCHÉMA 1. Répartition de la demande de logements libres neufs en fonction des revenus des ménages.
  3. 3. POUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENIS – LAURENT ESCOBAR Ce sont les ménages du 3e au 7e décile, la classe moyenne, qui représentent l’essentiel de la demande de logements libres neufs. Ces ménages totalisent en effet près de 90 % de la demande. Parmi cette classe moyenne, les mé-nages des 4e et 5e déciles, statistiquement plus jeunes (et ayant essentiellement une deman de locative), représentent à eux seuls 50 % de la demande de logements libres neufs. 33 Le schéma 2 présente les possibilités de financement de la classe moyenne4 (soit 90 % de la demande), dans le cadre d’un emprunt sur vingt-cinq ans au taux effectif global de 4,06 %. Pour comprendre ce schéma, on peut par exemple repérer qu’avec 10 % d’appor t, les ménages primo-accédants du 3e au 5e décile peuvent investir entre 100 000 € et 146 000 € dans un logement neuf. Et que les ménages avec 25 % d’appor t (cas le plus courant) ap-par tenant à la même classe de revenus, ou les investisseurs devant acheter des logements dans le but de les louer à des ménages de cette même classe, ont des budgets compris entre 120 000 et 175 000 €. Si l’on compare avec les prix moyens du collectif neuf en Seine-Saint-Denis (schéma 3), ces ménages des 3e, 4e et 5e déciles (soit 50 % de la demande) ne peuvent acheter ou louer qu’un studio ou un T2. Les ménages plus aisés (jusqu’au 7e décile) ne peuvent eux acheter ou louer qu’un T2 ou un T3. SCHÉMAS 2 ET 3. Revenus des ménages et budgets d’achat en Seine-Saint-Denis SCHÉMA 4. Part de ménages de la classe moyenne dans l’occupation des logements libres neufs en fonc-tion de leur prix de vente 4 Ce schéma montre que les ménages du 3e décile ont des revenus mensuels de 1 434 euros, soit 200 euros de moins que la moyenne nationale.
  4. 4. PROFESSION BANLIEUE – POUR UNE NOUVELLE POLITIQUE DU LOGEMENT EN SEINE-SAINT-DENIS Le schéma 4 de la page précédente montre bien qu’au prix moyen actuel du collec-tif en Seine-Saint-Denis, de 4 100 €/m2, les ménages du 3e au 5e décile ne sont plus en ca-pacité ni d’acheter, ni de louer un logement neuf. L’enjeu que représente la production de logements abordables situe donc l’offre dans une fourchette comprise entre 2 400 et 3 600 €/m2, susceptible de permettre à 50 % des ménages du 3e au 5e décile d’habiter un lo-gement libre neuf. En outre, plus on va vers le logement familial, de 4 pièces et plus, plus la nécessité d’un prix au mètre carré bas s’im-pose pour répondre aux besoins de cette caté-gorie de ménages. S’il est utopique de penser produire majoritairement des logements à 2 400 €/m2, il est envisageable en revanche de faire varier les formes urbaines et les mon-tages pour s’ajuster aux différents budgets des ménages, comme cela est proposé dans la suite de cette présentation. MAÎTRISER LES PRIX DE SORTIE POUR METTRE EN PLACE DU LOGEMENT ABORDABLE Pour comprendre comment il est possible de produire des logements moins chers, il faut maîtriser la structure d’un bilan de promoteur tel qu’il se constitue entre l’acquisition foncière et la vente au propriétaire5. Ce bilan s’ar ticule au-tour de deux variables principales, constitutives du prix de revient, tous les autres postes de bi-lan étant propor tionnés à ces deux variables : – le foncier (une par t le plus souvent mi-noritaire du prix de revient), – le coût de construction (la par t très majoritaire du prix de revient). Il s’agit ainsi d’agir sur ces deux va-riables pour faire baisser le prix de sor tie du lo-gement. S’il est difficile de faire baisser les prix du foncier6, on peut en revanche agir sur le plus gros poste de dépense, à savoir le coût de construction. Si l’on détaille le bilan de promoteur (graphique 2 page 35), ce dernier se décom-pose ainsi : – acquisition foncière, – frais sur le foncier et taxe d’aménage-ment, – coût des travaux, – honoraires techniques, – honoraires de maîtrise d’ouvrage, 5 On peut estimer que le prix de revient HT d’une opération immobilière représente environ 60 % de son prix de vente TTC. Par exemple, si l’on vise un prix de vente de 4 000 € TTC/m2, il faudra contenir le prix de revient, foncier + coût de construction, dans un budget d’environ 2 400 € HT/m2. 6 Une réflexion peut toutefois être menée dans ce sens dans les Zac publiques et plus par ticulièrement dans les périmètres couver ts par une convention Anru, cele-ci permettant de bénéficier d’une Tva à taux réduit plutôt qu’à taux plein. 34
  5. 5. POUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENIS – LAURENT ESCOBAR – honoraires de commercialisation, – frais de publicité, – frais financiers (permettant de payer les intérêts d’emprunt), – garantie financière d’achèvement, obli-gatoire dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (Vefa), – marge financière, qui permet de rému-nérer les fonds propres investis dans l’opération, en garantie des emprunts contractés7, – TVA différentielle entre le perçu et le versé. Baisser les frais financiers grâce à un montage différent des opérations Il serait souhaitable, pour jouer sur le bi-lan du promoteur, de s’inspirer tout d’abord du montage réalisé pour l’habitat par ticipatif, afin de mettre en place une ingénierie financière dif-férente (tableau 1). Il est également possible, grâce à l’ini-tiative publique, de proposer à de futurs acqué-reurs de se constituer en société civile immobi-lière d’attribution (Scia) et d’acheter le terrain, pour passer ensuite un contrat de promotion immobilière avec un opérateur professionnel. Cela permet de soustraire le prix du terrain du bilan du promoteur et ainsi de diminuer des frais et honoraires dont le coût du terrain constituait une par tie de l’assiette. On peut économiser dans cer tains cas jusqu’à 8 à 10 % du prix de vente (cf. deuxième ligne du tableau), sans faire courir aux acquéreurs le risque de la 7 Les financeurs qui concourent aux fonds propres des opérations immobilières réalisées par les promoteurs leur deman-dent en général un taux de rendement interne (Tri) compris entre 25 et 30 % ; une opération classique avec 20 % de fonds propres investis sur vingt-quatre mois suppose ainsi une marge de 8 % du chiffre d’affaires Ttc. 35 GRAPHIQUE 2. Le bilan d’une opération de promotion immobilière TABLEAU 1. Les montages financiers inspirés de l’habi-tat participatif
  6. 6. PROFESSION BANLIEUE – POUR UNE NOUVELLE POLITIQUE DU LOGEMENT EN SEINE-SAINT-DENIS maîtrise d’ouvrage, toujours suppor té par le promoteur dans le cadre du contrat qui lui est confié. Ce montage est communément utilisé par les promoteurs dans le cadre de la construction pour des uni-propriétaires, bailleurs ou entreprises, et très peu dans le cas de multipropriétaires. Cela suppose une in-génierie d’accompagnement plus impor tante, qu’il ne faut pas négliger. Un autre levier financier est de proposer aux promoteurs, pour cer taines opérations, un accès à des fonds propres plus faiblement ré-munérés, en contrepar tie de l’engagement de prix sensiblement plus bas que ceux du mar-ché. Localement, il est possible de favoriser la création des fonds de concours8 dans les opé-rations immobilières (à l’image de ce qui se fait déjà par l’épargne solidaire). Ces fonds de concours pourraient demander une rémunéra-tion trois à quatre fois moins impor tante que des fonds propres classiques, ce qui diminue-rait d’autant la marge financière de l’opération et permettrait, là encore, de gagner 5 à 6 % sur le prix de vente final. Baisser les coûts de construction en gérant mieux les parkings Il faut par ailleurs travailler systémati-quement sur le coût de construction. Les par-kings en sont un point central. Un immeuble classique R+5 (tableau 2a), est monté avec 1,5 niveau de parking en sous-sol9. On crée ainsi une extension qui coûte relativement cher à construire et qui se répercute sur le coût de construction (1 543 €/m2 dans le cas présenté dans le tableau 2a). Il est en revanche possible de faire le même type d’immeuble en changeant la forme du bâti ; par exemple, en concevant un bâtiment R+4 un peu plus épais (tableau 2b), et en limi- 8 Un fonds de concours est un fonds versé par des personnes morales ou physiques pour concourir avec ceux de l’État à des dépenses d’intérêt public (produit de legs ou de dons attribués à l’État ou à une administration publique). Extrait du glossaire du ministère de l’Économie et des Finances. 9 Le nombre de places de parking imposé par les Plu, encore souvent de 1,5 place par logement, conduit à construire une infrastructure de parking qui déborde de la superstructure du bâtiment – ce que l’on appelle communément une « casquette ». Cela nécessite la mise en oeuvre coûteuse de berlinoises (soutènements) pour soutenir l’ensemble et d’une étanchéité spécifique. 36 TABLEAU 2A. Rapport entre prix de vente et charge foncière en R+5 avec 1,5 niveau de parking
  7. 7. POUR UNE OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES ET DIVERSIFIÉS EN SEINE-SAINT-DENIS – LAURENT ESCOBAR tant le stationnement à 1,2 place par logement. Dans ce cas, on peut les contenir dans une in-frastructure de sous-sol plus économique, au droit du bâtiment. Dans l’exemple, le coût de construction passe alors de 1 543 €/m2 à 1 409 € HT/m2 habitable, parking inclus, ce qui permet de baisser le prix de vente de près de 200 €/m2, à 3 010 €/m2 TTC, et de solvabiliser ainsi 10 % de ménages supplémentaires. Diversifier les formes urbaines, du collectif aux maisons de ville On peut aussi réfléchir à produire des maisons de ville en complément du logement collectif. L’écar t entre ces deux types de bâti en termes de coût de construction est signifi-catif (tableau 3). Le coût de la structure est en effet moins coûteux, parce que celle-ci est moins élevée, qu’il n’y a pas besoin d’ascen-seur, qu’il n’y a pas de par ties communes et que le parking est intégré au bâti. À prix foncier équivalent, on passe ainsi d’un prix de vente de 3 200 €/m2 pour du collectif à 2 630 €/m2 pour une maison de ville, ce qui peut se révéler par-ticulièrement adapté pour construire du loge-ment familial. 37 TABLEAU 2B. Rapport entre prix de vente et charge foncière en R+4, avec 1 niveau de parking TABLEAU 3. Coûts de construction et prix de vente suivant la forme urbaine
  8. 8. PROFESSION BANLIEUE – POUR UNE NOUVELLE POLITIQUE DU LOGEMENT EN SEINE-SAINT-DENIS Mais même la solution de la maison de ville, réalisée à plus bas prix au mètre carré par un promoteur immobilier, a ses limites en termes de solvabilisation de la clientèle. On aura du mal à proposer des prix unitaires inférieurs à 220 000 € et on se cantonnera à la cible des mé-nages de revenus supérieurs du 7e décile. Pour pratiquer des prix inférieurs et concerner des mé-nages des 5e et 6e déciles de revenus, il faut pas-ser en lot à bâtir, avec contrat de construction de maison individuelle. Il s’agit là de répondre à une petite partie de la demande de logements neufs (autour de 5 % du total), et cela peut se faire dans le cadre de procédures d’aménagement bien encadrées – Zac ou permis d’aménager –, avec des cahiers des charges architecturaux et environnementaux très exigeants. Cela conduit le plus souvent l’aménageur à passer des accords préalables avec un nombre limité de construc-teurs, proposant un modèle de maisons spécifi-quement conçues pour ce projet de lotissements denses, avec des parcelles souvent inférieures à 200 m² (imposant des modèles ne comportant que deux façades, voire une seule, en T3/T4). On atteint alors des prix tout compris, terrain + mai-son + aménagements extérieurs, inférieurs à 2 400 €/m2, permettant des budgets globaux compris entre 160 000 et 200 000 €. * * * Il est donc possible, en appliquant ces différentes méthodes et en associant tous les par tenaires, de baisser les coûts de construc-tion et ainsi de produire des logements abor-dables, accessibles à l’ensemble de la classe moyenne. Le développement de ce type de loge-ments permettrait en outre de favoriser les par-cours résidentiels des ménages, contribuant ainsi par exemple à libérer des logements so-ciaux pour les ménages les plus modestes. En-fin, il est également possible d’imaginer des montages financiers similaires pour la construction de logements sociaux.

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