De marché
Champratel
Mars 2011
Etude
Clermont-Ferrand (63)
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Clermont Communauté...
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Clermont Communauté...
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DONNÉES DE CADRAGE ...
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LES GRANDS PROJETS ...
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Ménages types
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Présentation du programme et du marché à l'attention des candidats

  1. 1. De marché Champratel Mars 2011 Etude Clermont-Ferrand (63)
  2. 2. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 3 Clermont Communauté, plus de 700 ventes en 2010, activité comparable à celles de 2003 et 2007, en forte progression de 57,4% par rapport à 2009 • Il faut considérer cette forte progression plutôt comme un retour à un niveau d’activité optimal pour l’agglomération, comparé aux faibles niveaux de 2008 et 2009. Cela a été permis par une forte hausse à 819 mises en vente, et porté en particulier par 2 opérations majeures, Le Grand Carré Jaude et Le Domaine des Arts. • Cette progression participe également d’un mouvement général du marché : 115.000 ventes en France métropolitaine (+9%), 500 ventes à Saint-Etienne Métropole, qui a également bien progressé (+22%), et 2 années consécutives de record absolu de ventes dans l’Agglomération Lyonnaise, 6.535 logements en 2009, 7.001 en 2010. DONNÉES DE CADRAGE DU MARCHÉ IMMOBILIER NEUF • Clermont Communauté a bénéficié à plein du dispositif Scellier, qui a suscité 61% de ventes à investisseurs, la part étant de 70% sur la Ville de Clermond-Ferrand, et de seulement 32% en périphérie. Cette part est conforme à la moyenne nationale, et à celle de l’Agglomération Lyonnaise. • L’offre disponible est à un point plutôt bas, 305 logements, représentant 5 mois théoriques de vente au rythme de 2010. Clermont Communauté Agglomération lyonnaise Agglomération stéphanoise Auvergne France Sources : ECLN – MEDDTL, observatoires Œil Auvergne – Adequation2007 2008 2009 2010 2009- 2010 2008- 2010 Mises en vente 870 logs 413 logs 231 logs 819 logs 255% 98% Ventes 680 logs 448 logs 453 logs 713 logs 57% 59% Retraits 163 logs 71 logs Offre disponible 615 logs 417 logs 270 logs 305 logs 13% -27% 2007 2008 2009 2010 2009- 2010 2008- 2010 Mises en vente 6363 logs 3511 logs 3327 logs 6869 logs 106% 96% Ventes 4301 logs 3372 logs 6535 logs 7001 logs 7% 108% Retraits 33 logs 516 logs 876 logs 355 logs Offre disponible 7081 logs 6704 logs 2807 logs 2320 logs -17% -65% 2007 2008 2009 2010 2009- 2010 2008- 2010 Mises en vente 715 logs 687 logs 281 logs 617 logs 120% -10% Ventes 603 logs 404 logs 410 logs 500 logs 22% 24% Retraits 93 logs 401 logs 153 logs Offre disponible 747 logs 937 logs 407 logs 371 logs -9% -60% * * 2007 2008 2009 2010 2009- 2010 2008- 2010 Mises en vente 147823 logs 93105 logs 77506 logs 109575 logs 41% 18% Ventes 127246 logs 79400 logs 105954 logs 115051 logs 9% 45% Retraits 5268 logs 12390 logs 4837 logs Offre disponible 102486 logs 110923 logs 69352 logs 59039 logs -15% -47% 2007 2008 2009 2010 2009- 2010 2008- 2010 Mises en vente 2081 logs 836 logs 456 logs 780 logs 71% -7% Ventes 1781 logs 866 logs 844 logs 857 logs 2% -1% Retraits 166 logs 152 logs 54 logs Offre disponible 1415 logs 1219 logs 679 logs 548 logs -19% -55%
  3. 3. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 4 Clermont Communauté : un potentiel de 700 à 800 ventes par an en promotion immobilière et accession sociale Une activité de la promotion immobilière exceptionnelle en 2005 au sein de Clermont Communauté avec un volume de ventes et de mises en ventes particulièrement élevé (respectivement 1.140 et 1.250 logements). - De 2004 à 2006, un doublement du volume des mises en vente entraînant augmentation des ventes, mais également un gonflement de l’offre disponible jusqu’à 615 logements en 2007. Trois années qui semblent proches de ce qui peut être optimal pour ce marché en termes de ventes. - Un point d’équilibre autour de 700 ventes par an, passagèrement atteint en 2003 et 2007, auquel on revient en 2010. En 2008 et 2009, une chute très conjoncturelle que l’on retrouve à l’échelle nationale, liée à la crise économique - Les ventes de 2008 et 2009 représentent à peine 2/3 de celles de 2007, et moins de 40 % des volumes de 2005. Les dispositions du plan de relance et l’attitude prudentielle des opérateurs (abandons d’opérations et ventes à bailleurs sociaux) ont permis d’éviter la saturation du marché. Le volume de l’offre disponible est revenu à un point bas depuis fin 2009. En 2010, le marché est dynamisé par la reprise importante des mises en vente. DONNÉES DE CADRAGE DU MARCHÉ IMMOBILIER NEUF Historique de l’activité en promotion immobilière CA Clermont Communauté Sources : ECLN – MEDDTL, observatoire Œil Auvergne - Adequation 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 Mises en vente Ventes Offre disponible Mises en vente 351 664 1049 1252 1009 870 413 231 819 Ventes 308 670 950 1143 936 680 448 453 713 Offre disponible 150 144 243 352 425 615 417 270 305 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
  4. 4. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 5 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 Part invest. 41% 48% 57% 64% 57% 48% 56% 62% 61% Investisseurs 126 322 542 732 534 326 249 283 435 Occupants 182 348 408 411 402 354 199 170 278 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Les ventes à investisseurs, en grande partie responsables des pics de suractivité de 2004 à 2006, plus équilibrées aujourd’hui En 2004-2006, les ventes à investisseurs ont représenté 60 % des ventes, atteignant un pic de 732 logements en 2005. En 2008 et 2009, elles n’ont pas excédé 280 logements. Parallèlement, les ventes à occupants ont dépassé 400 logements au plus fort du marché, mais sont retombées à moins de 200, en 2008 et 2009. En 2009, le marché a souffert, non de l’absence des investisseurs (62% des ventes), mais d’un volume de mises en vente globalement trop faible ne permettant pas de relance immédiate. A noter que la progression des ventes en 2010 a été un peu plus forte pour les propriétaires occupants (+64%) , qui sont passés de 170 à 278 logements qu’en investissement locatif (+54%), progressant de 283 à 435 logements. - Clermont-Ferrand a capté 87 % des ventes à investisseurs et 57% des ventes à occupants de l’agglomération. Equilibres souhaitables pour une activité régulière de 750 à 800 ventes par an du marché de la promotion immobilière à l’échelle de Clermont Communauté : - un marché de l’investissement se maintenant au niveau actuel de 400 à 450 ventes annuelles. - un volume de ventes à propriétaires occupants plus important, pouvant progresser à 350 ventes annuelles, si l’offre aux prix les plus abordables prend plus d’importance, comme cela va être le cas à Champratel. DONNÉES DE CADRAGE DU MARCHÉ IMMOBILIER NEUF Evolution des ventes à investisseurs et à occupants CA Clermont Communauté Ventes à investisseurs Ventes à occupants Détail par trimestre en 2009 et 2010 2009 2010 Sources : ECLN – MEDDTL, Œil Auvergne - Adequation 45 68 53 117 91 109 62 173 28 36 40 66 73 85 36 84 50 100 150 200 250 300 1T 09 2T 09 3T 09 4T 09 1T 10 2T 10 3T 10 4T 10 62% 38% 39% 61%
  5. 5. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 6 Près de 3 fois plus de ventes aidées en 2010 qu’en 2009, représentant 31% des ventes à occupants et 19% des ventes à investisseurs en PLS privé DONNÉES DE CADRAGE DU MARCHÉ IMMOBILIER NEUF La bonne tenue des ventes à occupants est due en partie au renforcement des dispositifs d’aide à l’accession : - 88 ventes aidées en accession à la propriété en 2010, contre à peine 39 en 2009 (soit un volume multiplié par 2.2) - 48 de ces ventes ont été réalisées en TVA 5,5% par les promoteurs immobiliers, en périmètre PNRU (16) et en Pass Foncier (32) Ventes en Pass Foncier à Clermont-Ferrand, principalement sur « le Domaine des Arts » de Bouygues Immobilier, et en périphérie sur « Duosud » de Nexity George V à Cournon-d’Auvergne, puis dans une moindre mesure sur d’autres programmes à Ceyrat et au Cendre - 40 ventes ont été réalisées par les bailleurs sociaux, dont 16 en PSLA et 24 en accession sociale, dont 8 ayant bénéficié d’un Pass Foncier Les PSLA ont été réalisés à Cournon-d’Auvergne, dans le programme d’Auvergne Habitat, « les Toulaits » et à Ceyrat, sur le programme « Le Puy » de Cler Dôme, où des logements en accession sociale classique ont également été vendus. L’accession sociale s’est aussi réalisée sur 2 programmes à Clermont-Ferrand, « L’ïle Verte » de Domia et le « Victor Duruy » de Cler Dôme. Par ailleurs, les PLS investisseurs ont également augmenté de manière importante, passant de 16 à 83 ventes entre 2009 et 2010. Ceci s’explique, d’une part, par le fait que certains programmes sur la Ville de Clermont-Ferrand, comme le Domaine des Arts, au permis de construire antérieur à 2011, ont pu proposer une offre doublement attractive pour les investisseurs, couplant dispositif Scellier et PLS privé et, d’autre part, par l’obligation faite aux promoteurs dans certaines communes de périphérie de proposer une part minimum de PLS privés en mixité dans les copropriétés, pour répondre aux objectifs SRU de logements sociaux. 51 ventes ont été réalisées en 2010 en secteurs de PNRU, 17 en TVA 19,6% (33%) et 34 en TVA 5,5% (67%) ; parmi ces ventes en TVA à 5,5%, 5 l’ont été en accession sociale, 16 en promotion immobilière à propriétaires accédants et 13 en PLS investisseurs. Un potentiel pour les dispositifs aidés pouvant être encore supérieur (sous condition d’un volume global de ventes de 750 à 800 logements par an) et atteindre 35% à 40% des ventes à occupants, soit 120 à 140 logements par an. Dont 60 à 70 ventes en PSLA et accession sociale. Certaines agglomérations françaises atteignent des parts encore supérieures, de 45% à 55% des ventes à occupants. Détail des ventes 2009 et 2010 CA Clermont Communauté Périmètre PNRU Pass Foncier Périmètre PNRU Pass Foncier PSLA Libre 16 3 129 148 16 32 192 240 Accession sociale 11 8 1 20 5 8 16 11 40 TVA 19,6 % TOTAL TVA 19,6 % TOTAL PLS investisseurs 16 83 Autres (Scellier, Robien…) 261 261 358 358 83 TVA 5,5 % TVA 5,5 % 16 TVA 5,5 % Nombre de ventes à propriétaires occupants Nombre de ventes à investisseurs Ventes 2010 TVA 19,6 % TOTAL TVA 19,6 % TOTAL Ventes 2009 TVA 5,5 % Sources : observatoire Œil Auvergne - Adequation
  6. 6. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 7 DONNÉES DE CADRAGE DU MARCHÉ IMMOBILIER NEUF Les plafonds de revenus pour accéder à un logement en accession sociale ou en PSLA sont plus élevés que pour acheter un logement privé en TVA à 5.5%. Ainsi, certains ménages, ayant des revenus légèrement supérieurs aux plafonds de ressources pour bénéficier de la TVA à 5.5% pour un logement libre en secteur PNRU, restent éligibles à un logement en accession sociale. Mais, comme le prix unitaire du logement en accession sociale risque d’être plus élevé, il peut excéder la capacité d’emprunt du ménage. En effet, on peut constater que les logements développés en accession sociale par les bailleurs ou les coopératives HLM sont généralement plus spacieux que ceux développés par les promoteurs immobiliers à type équivalent, de 3 à 6 m². De fait, les prix unitaires en accession sociale ont été, en 2009 et 2010, supérieurs de 5.000 à 10.000 € à ceux de la promotion immobilière en TVA 5,5%. De plus, il y a proportionnellement plus de ventes en T4 et T5, 40%, en accession sociale et PSLA, qu’en TVA 5,5% dans les programmes de promotion immobilière, 27%. Cela peut s’expliquer par la nature même des demandes qui se dirigent vers les bailleurs sociaux, habituellement composée de ménages de taille plus importante que ceux s’orientant vers l’offre libre en TVA 5,5%. Enfin, il est à noter que dans les périmètres de PNRU, au sein des programmes de promotion immobilière, une moyenne de 15% des ventes se réalisent à investisseurs en TVA 19,6%, de 25% en TVA 19,6% à propriétaires occupants, de 60% en TVA 5,5% à propriétaires occupants. Le programme de Champratel comprenant une offre significative en accession sociale (75 logements) et accession libre en TVA 5,5%, les opérateurs sont invités à étudier les complémentarités. Quelles complémentarités entre accession sociale et accession en TVA à 5.5 % en secteur libre ? Plafonds de revenus mensuels pour être éligible en accession sociale et à la TVA 5,5% en secteur PNRU estimation des budgets d’acquisition correspondants Source : www.logement.gouv.fr Nombre de personnes par ménage Accession sociale TVA 5,5% en secteur PNRU Accession sociale TVA 5,5% en secteur PNRU 1 2 290 € 2 060 € 151 000 € 136 000 € 2 3 050 € 2 750 € 202 000 € 182 000 € 3 3 670 € 3 310 € 243 000 € 219 000 € 4 4 430 € 3 990 € 293 000 € 264 000 € 5 5 220 € 4 700 € 345 000 € 311 000 € 6 5 880 € 5 290 € 389 000 € 350 000 € Supplémentaire 660 € 590 € Plafonds de revenus mensuels Budgets d'acquisition maxi Répartition moyenne des ventes en accession sociale T1 T2 T3 T4 T5 Surface habitable 36 m² 45 - 48 m² 64 -72 m² 83 - 86 m² 98 - 104 m² Répartition 1% 20% 39% 29% 11% Répartition moyenne des ventes en secteur libre en TVA 5,5% T1 T2 T3 T4 T5 Surface habitable 33 m² 43 - 45 m² 58 - 64 m² 78 - 83 m² 95 - 98 m² Répartition 2% 26% 45% 24% 3% Répartition moyenne des ventes en secteur libre en TVA 19,6% T1 T2 T3 T4 T5 Surface habitable 33 m² 43 - 45 m² 58 - 64 m² 78 - 83 m² 95 - 98 m² Répartition 2% 35% 50% 11% 2% Sources : Observatoires de la promotion immobilière années 2009 et 2010 - ADEQUATION Répartition des ventes observées dans les périmètres PNRU
  7. 7. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 8 LES GRANDS PROJETS D’HABITAT DE CLERMONT COMMUNAUTE De 2012 à 2014, l’essentiel des mises en ventes de logements neufs de Clermont Communauté devraient se concentrer dans les grands projets Synoptique des principaux projets publics et privés à venir au sein de Clermont Communauté 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Grand Carré de Jaude Clermont- Ferrand Privé Eiffage Immobilier 145 log. 29% 103 log. Domaine des Arts Clermont- Ferrand Privé Bouygues Immobilier 268 log. 25% 202 log. ZAC Tremonteix - phase 1 Clermont- Ferrand Public Logidome 359 log. 29% 255 log. 146 22 50 39 ZAC Tremonteix - phases 2 et 3 Clermont- Ferrand Public Logidome 306 log. 14% 262 log. 165 97 Kessler Rabanesse Clermont- Ferrand Public Logidome 85 log. 0% 85 log. 50 35 Croix Neyrat (ANRU) Clermont- Ferrand Public Ville de Clermont 75 log. 0% 75 log. 40 35 Saint Jacques Million Lopofa Clermont- Ferrand Public Ville de Clermont 88 log. 0% 88 log. 44 44 Champratel phase 1 Clermont- Ferrand Public Ville de Clermont 452 log. 28% 326 log. 146 105 75 ZAC des Trois Fées Cebazat Public Ophis 900 log. 50% 450 log. 55 25 25 51 51 54 55 81 81 ZAC de Boisvallon Ceyrat Public Ophis 280 log. 57% 150 log. 18 40 40 ZAC Malmouche Aubière Public SCET 152 log. 41% 90 log. 45 45 TOTAL : 2086 log. 219 328 384 409 148 54 55 81 81 Projets à la programmation incertaine (estimée) Ex-site "la Montagne" Clermont- Ferrand Privé Vinci Immobilier 150 log. ZAC Estaing Auger Clermont- Ferrand Public NC 150-200 log. Saint Jean - abattoir cité Herbet Clermont- Ferrand Public Ville de Clermont 450 log. (ph. 1) Champratel phase 2 Clermont- Ferrand Public Ville de Clermont 200-220 log. Saint Jean Clermont- Ferrand Public Ville de Clermont 550 log. (ph.2) Les Vergnes Clermont- Ferrand Public Ville de Clermont 300 log. Site Michelin les Pistes Clermont- Ferrand 700 log. Site Michelin Castaroux Clermont- Ferrand 700 log. Nb de logs libres Volume annuel de mises en vente en logements libres Opérateur Nb total de log. Part en locatif social et AFL NC NC Projet Ville Portage 700 300 700 200-220 150-200 450 550 700 300 700 200-220 150
  8. 8. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 9 LES GRANDS PROJETS D’HABITAT DE CLERMONT COMMUNAUTE Localisation des futurs grands projets de Clermont Communauté Importance de la ZAC (en volumes de logements) Opérations à court terme Opération à moyen terme Opérations à plus long terme ZAC Tremonteix ZAC Estaing-Auger ZAC Kessler- Rabanesse Aubière Ceyrat Les Vergnes ANRU Champratel Cébazat ANRU Croix Neyrat Saint Jacques Million Lopofa Site la Montagne Saint Jean Site Michelin Cataroux Site Michelin les pistes
  9. 9. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 10 LES GRANDS PROJETS D’HABITAT DE CLERMONT COMMUNAUTE En 2010, 171 ventes ont été réalisées au sein de grands projets privés (Le Grand Carré de Jaude, le Domaine des Arts). Par ailleurs, seules 40 ventes ont été enregistrées dans des zones aménagées d’initiative publique : 29 sur la ZAC de Boisvallon à Ceyrat, 11 sur la ZAC des Toulaits à Cournon-d’Auvergne. Au total, les grands projets ont totalisé près de 30% de l’activité. En 2011, le marché devrait être alimenté par l’un des derniers lots libres de la ZAC de Boisvallon à Ceyrat, mais surtout par le lancement de la phase 1 de la ZAC Trémonteix à Clermont-Ferrand (programmes de Domia, de Cico Promotion, du Groupe Brémond et de European Homes), et des premiers lots de la ZAC des trois Fées à Cébazat. Un total qui ne devrait pas excéder 220 logements, soit une part de marché sensiblement identique à 2010. De 2012 et 2014, en fonction des plannings de mise en commercialisation envisagés à ce jour, les grands projets pourraient totaliser de 400 à 450 logements proposés simultanément à la vente : poursuite des mises en vente sur la ZAC des Trois Fées, nouveaux lots envisagés à Ceyrat, lancement de la ZAC Malmouche à Aubière, du projet ANRU de Champratel, de la ZAC Kessler Rabanesse puis de la ZAC Estaing Auger et du site de la Montagne à Clermont-Ferrand. La concurrence entre ces différents projets devrait être relative puisqu’ils sont assez bien répartis géographiquement, et complémentaires en termes de gammes de prix. Toutefois, ils représentent un volume important sur ces trois années. Cela veut dire que les grands projets pourraient représenter sur cette période jusqu’à 55% de part de marché ; il faudra être vigilant à ce que cela ne dure pas au-delà pour ne pas pénaliser le marché du diffus, qui doit continuer à être actif et bien représenté dans l’agglomération. Une telle prégnance sur le marché a pu être constatée dans d’autres métropoles régionales, sur des périodes assez courtes. Elle a été bénéfique quand les grands projets, surtout ceux d’initiative publique, ont donné priorité à une offre plus importante en logement social et en logement abordable, pour équilibrer les parcours résidentiels proposés dans l’agglomération. Après 2014, la part des grands projets devrait revenir à une part de 30% à 40% du marché. Sur la période courant de 2012 à 2014, le projet ANRU de Champratel viserait une part d’environ 13% du marché (un objectif de 100 à 110 logements annuels dans un marché global de 750 à 800 ventes). Sur le strict segment aidé, le potentiel de Clermont Communauté étant de 120 à 140 logements par an, la part de marché de Champratel pourrait varier entre 60% et 70% sur 3 ans. Et pour la seule accession sociale, les 75 logements de l’opération devraient totaliser 55% à 60% du potentiel de ce marché sur 2 ans. La part de marché et le rôle de régulation et d’entraînement des grands projets
  10. 10. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 11 DONNÉES DE CADRAGE DU MARCHÉ IMMOBILIER NEUF Une nécessité de réalimenter le marché dans les gammes inférieures à 2.700€/m² Sur la ville centre, le prix par m² des ventes n’a cessé d’augmenter, jusqu’à atteindre le niveau élevé de 3.130 € / m², hors parking, en 2010. - Cela s’explique en partie par le poids du Carré de Jaude dans les ventes de l’année (17%), commercialisé à plus de 3.700 €/m², pour une des adresses les plus recherchée de Clermont-Ferrand. Les ventes enregistrées en 2010 sur les autres programmes tournent en moyenne à 3.000 €/m² habitable, hors parking. - A noter également le lancement dans les quartiers Nord de la Villa Mosaïque en octobre 2010, programme de 50 logements, proposé en TVA 5,5% à 2.780 €/m² à occupants, et 2.910 €/m² en PLS investisseur L’écart est significatif avec la périphérie, plus abordable, d’une moyenne inférieure à 2.600 € /m², certaines communes ayant des prix inférieurs à 2.400 €/m², d’autres supérieurs à 2.800 €/m². La baisse de la part des logements à moins de 2.700 € /m² est à surveiller : 46% des ventes en 2009, 33% en 2010, 24% de l’offre. - C’est dans les gammes de prix inférieures à 2.700€/m² que l’on rencontre la plus forte part de ventes à propriétaires occupants. Au regard de l’offre disponible à fin 2010 (24% de logements à moins à 2.700€/m² et à peine 27 % d’offre entre 2.700 et 3.000 €/m²), il est probable que les ventes à propriétaires occupants diminuent au 1er semestre 2011. Ce sont les segments à renouveler en priorité. CONCLUSION : Champratel offre une opportunité remarquable de répondre à une part significative de la demande des ménages ayant des difficultés à accéder à un logement neuf dans l’offre développée par ailleurs sur le marché. A condition d’y proposer une offre qualitativement différenciée et attractive, très compétitive en termes de prix (moins de 2.600€/m² en TVA 19,6%, moins de 2.300 €/m² en TVA 5,5%). > 5400 € 4200-5400 € 3600-4200 € 3300-3600 € 3000-3300 € 2700-3000 € 2400-2700 € 2100-2400 € <2100 € Répartition des vente et offre par gamme de prix (%) en collectif CA Clermont Communauté Evolution du prix /m² moyen Ville Centre / Périphérie 2 000 € 2 200 € 2 400 € 2 600 € 2 800 € 3 000 € 3 200 € 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Périphérie Clermont-Ferrand 7% 3% 15% 10% 12% 24% 20% 12% 41% 26% 27% 10% 19% 26% 2% 14% 18% 1% 8% 5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2009 2010 Offre 2010 Sources : ECLN – MEDDTL, observatoire Œil Auvergne - Adequation
  11. 11. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 12 DONNÉES DE CADRAGE DU MARCHÉ IMMOBILIER NEUF CLERMONT-FERRAND 540 ventes 76% des ventes 3.141 €/m² COURONNE OUEST 6 ventes Non significatif Chamalières 2.882 €/m² Royat 2.737 €/m² Nohanent 2.141 €/m² COURONNE SUD- OUEST 19 ventes 2% des ventes Ceyrat 2.877 €/m² COURONNE SUD-EST 37 ventes 5% des ventes Aubière 3.021 €/m² Cournon d’Auvergne 2.412 €/m² Le Cendre 2.446 €/m² COURONNE EST 21 ventes 3% des ventes Lempdes 2.370 €/m² COURONNE Nord 25 ventes 4% des ventes Gerzat 2.253 €/m² Quartiers de la Ville de Clermont-Ferrand : Côte Blatin Universités Delille 2% 2.691 €/m² Gare République Montferrand 25% 3.519 €/m² Oradou La Raye Dieu La Pradelle 7% 3.088 €/m² Quartiers Nord 4% 2.781 €/m² Salins Blatin Berthelot 30% 3.457 €/m² St Jacques Neuf Soleil 15% 2.764 €/m² Trémonteix Cotes de Clermont-Ferrand 17% 2.870 €/m² 76% des ventes 2010 à Clermont-Ferrand, principalement dans les quartiers Gare République Montferrand (dont Carré de Jaude) et Salins Blatin Berthelot Sources : observatoire Œil Auvergne - Adequation
  12. 12. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 13 La « Villa Mosaïque » est une opération de Bouygues Immobilier de 50 logements située rue Sous les Vignes, dans les quartiers Nord de Clermont-Ferrand. Le projet affiche un objectif de qualité environnementale bâtie BBC. La commercialisation a débuté en octobre 2010. En deux mois, 21 logements étaient déjà réservés. Toutes les réservations se sont faites en TVA à 5.5% : • 13 en PLS investisseurs • 8 à acquéreurs occupants Les ventes ont à ce jour porté sur les T2 proposés entre 114 et 140 K€ en TVA 5.5 %, toutes à investisseurs, et les T3 (160 à 175 K€ en TVA à 5.5 %) qui ont attiré à parts égales investisseurs et propriétaires occupants. A l’offre par ailleurs, un studio à 106 K€ et des T4 à partir de 190 K€ en TVA à 5.5 %. Une première opération en promotion immobilière commercialisée en périmètre de PNRU dans les quartiers Nord de Clermont-Ferrand DONNÉES DE CADRAGE DU MARCHÉ IMMOBILIER NEUF
  13. 13. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 14 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 80 000 € 90 000 € 100 000 € 110 000 € 120 000 € 130 000 € 140 000 € 150 000 € 160 000 € 170 000 € 180 000 € 86 K€ 85 K€ 97 K€ 105 K€ 110 K€ 124 K€ 138 K€ 164 K€ 164 K€ 144 K€ DONNÉES DE CADRAGE DU MARCHE IMMOBILIER ANCIEN Quartiers Nord, un marché de la transaction cantonné en collectif à une offre en copropriétés sociales à 1.100 € /m², mieux valorisé en maisons à 164.000 € L’offre en appartements qui fait l’objet de transactions sur les quartiers Nord de Clermont-Ferrand est très majoritairement composée de copropriétés des années 1960-70, souvent sous forme de tours ou de barres, peu attractives. Au regard du prix /m² moyen de ces appartements, on peut parler d’offre sociale de fait. Le volume de transactions n’a cessé de baisser sur ces secteurs Cette baisse est directement liée au dépassement du seuil des 1.000 € /m² en 2005. Les évolutions sur les années suivantes montrent que le marché peut difficilement dépasser 1.100 € /m². Les logements qui font l’objet du plus de transactions sont les T4, viennent ensuite les T3, les T5 et en dernier lieu, les petits logements studios et T2. En maisons, les volumes de transactions sont beaucoup plus stables, voire même en très légère hausse (supérieurs à 30 ventes /an depuis 2006). Une stabilité d’autant plus notable que l’augmentation des valeurs a été particulièrement importante (18 % de hausse entre 2005 et 2006). Néanmoins, cette hausse des prix s’étant retrouvée à l’échelle de la ville et les valeurs sur les secteurs Nord restant inférieures, ces quartiers conservent un vrai avantage « prix » en maisons. Evolution du nombre de ventes et du prix /m² moyen Quartiers Nord de Clermont-Ferrand 797 €753 € 645 €652 €620 € 540 € 1 096 € 1 054 € 1 127 € 1 052 € 0 10 20 30 40 50 60 70 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 - € 300 € 600 € 900 € 1 200 € 1 500 € 1 800 € 2 100 € APPARTEMENTS MAISONS APPARTEMENTS MAISONS Sources : données Perval - Chambre des Notaires retraitées par l’Agence d’urbanisme Clermont Métropole
  14. 14. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 15 Ménages types Revenus maximum Part des ménages Proprié- taires Locataires parc libre Locataires parc HLM 1pers 2pers 3pers 4pers 5 pers et + < 400 € 5% 3% 10% 10% 800 € 6% 3% 10% 10% 1 300 € 12% 4% 18% 22% 1 600 € 10% 6% 12% 16% 2 000 € 12% 10% 12% 14% 2 400 € 10% 10% 9% 9% 2 900 € 10% 12% 9% 9% 3 200 € 5% 7% 3% 1% 3 800 € 9% 12% 6% 0% 4 500 € 6% 10% 1% 1% 5 500 € 5% 8% 1% 1% > 5 500 € 10% 14% 8% 8% Revenus modestes Revenus moyens Revenus supérieurs LES REVENUS DES MENAGES DE CLERMONT COMMUNAUTE 47% des ménages de Clermont Communauté ont des revenus compris entre 1.300 € et 3.200 € nets par mois Le revenu médian des ménages de Clermont Communauté est de 2.170 € /mois. Il est inférieur à la moyenne nationale (2.300 € /mois) La classe moyenne de l’agglomération (47% des ménages) gagne entre 1.300 € et 3.200 € par mois, contre 1.600 € à 3.500 € par mois au niveau national. On retrouve tous les profils de ménages dans cette classe moyenne : des ménages unipersonnels dotés de petits revenus, beaucoup de couples, jeunes et seniors, des ménages familiaux de 3 et 4 personnes aux revenus plus confortables. En fonction de leurs revenus et de leur composition familiale, ils trouvent une réponse soit dans le parc locatif social, soit dans le parc locatif libre ou en accession. ⇒ Une diversité des statuts d’occupation qui implique une diversité de besoins. Hors « PTZ + », la capacité d’achat de ces ménages est comprise entre 85.000 € et 210.000 €. Les loyers envisageables pour la classe moyenne sont compris entre 325 € et 800 € /mois. Segmentation des ménages par tranche de revenus, statut d’occupation et taille des ménages CA Clermont Communauté Classe moyenne Tranches de revenus surreprésentées au sein de chaque taille de ménages Tranche de revenus représentée à plus de 10 % dans la taille du ménage Source : traitements Adequation à partir des données DGI 2008
  15. 15. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 16 La capacité d’achat de la classe moyenne sera bonifiée jusqu’en 2012 par le dispositif PTZ +, comprise pour la Ville de Clermont-Ferrand entre 101.000 € à 246.000 € Zone B1 (Clermont-Ferrand et Chamalières) Zone B2 Le PTZ + permet d’augmenter la capacité d’emprunt des ménages et facilite ainsi l’accession à la propriété de la classe moyenne. Pour l’achat d’un logement neuf, cette bonification d’emprunt est maximum si le logement bénéficie de la qualité de construction BBC. Cette bonification est également indexée sur la taille du ménage et sur le zonage de la commune. Ainsi, à Clermont-Ferrand, le PTZ + permet d’augmenter de 16.000 à 36.000 € les budgets d’emprunt des ménages. Sur les communes en zone B2 de l’agglomération, le gain estimé est de 7.000 à 19.000 €. Zone B1 Zone B2 Zone C SIMULATIONS : Sources : traitements Adequation BUDGETS MAXIMUM D’ACQUISITION SUR CLERMONT COMMUNAUTE 1 personne - 1.300 €/mois 1 personne - 1.600 €/mois 2 personnes - 1.600 €/mois 2 personnes - 2.000 €/mois 3 personnes - 2.000 €/mois 2 personnes - 2.400 €/mois 3 personnes - 2.400 €/mois 4 personnes - 3.200 €/mois 5 personnes - 3.200 €/mois 85.000 € 101.000 € 105.000 € 105.000 € 121.000 € 128.000 € 131.000 € 131.000 € 153.000 € 156.000 € 157.000 € 157.000 € 179.000 € 182.000 € 210.000 € 210.000 € 242.000 € 246.000 € Sans PTZ + Avec PTZ +Taille du ménage / Revenus 3 personnes - 2.900 €/mois 4 personnes - 2.900 €/mois 190.000 € 190.000 € 217.000 € 221.000 € + 16.000 € + 16.000 € + 23.000 € + 22.000 € + 25.000 € + 22.000 € + 25.000 € + 32.000 € + 36.000 € Delta + 27.000 € + 31.000 € 92.000 € 112.000 € 118.000 € 142.000 € 148.000 € 164.000 € 172.000 € 221.000 € 229.000 € Avec PTZ + 199.000 € 207.000 € + 7.000 € + 7.000 € + 13.000 € + 11.000 € + 17.000 € + 7.000 € + 15.000 € + 11.000 € + 19.000 € Delta + 9.000 € + 17.000 €
  16. 16. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 17 Revenus des ménages de Clermont Métropole 400 € 5,4% 800 € 5,8% 1300 € 12,3%1600 € 10,1% 2 000 € 11,8% 2 400 € 9,8% 2 900 € 10,4% 3 200 € 5,5% 3 800 € 8,8% 4 500 € 5,8% 5 500 € 4,8% 6 500 € 9,5% Le quartier de Champratel devrait gagner en mixité sociale grâce au projet Le revenu médian estimé pour les ménages ciblés par le projet (y compris les programmes locatifs sociaux) est de 2.087 €/mois, bien plus élevé que celui de 1.280 €/mois des ménages habitant actuellement le quartier de Champratel ; il se rapproche de la médiane de 2.170 €/mois de revenus des ménages de l’ensemble de l’Agglomération. Comparée à la ventilation des ménages de Clermont Communauté : • 7% de logements à destination des revenus modestes < 1.300 €/mois (pour 23% des ménages de l’agglomération) • 91% de logements pour les revenus moyens, entre 1.300 € et 3.200 €/mois (pour 47% des ménages de l’agglomération) dont 62% entre 1.300 € et 2.400 €/mois (pour 32% des ménages de l’agglomération) • 2% de logements à destination des revenus supérieurs >3.200 €/mois (pour 30% des ménages de l’agglomération) Médiane de l’Agglomération 2.170 €/mois Médiane de Champratel : 1.280 €/mois (données INSEE 2008) Médiane* du projet 2.087 €/mois PEUPLEMENT INDUIT PAR LA PROGRAMMATION DU PROJET (* ) Médiane du projet calculée à partir de la programmation. Revenus des ménages ciblés par la phase 1 de Champratel 1300 € 6,7% 1600 € 17,2% 2 000 € 24,8% 2 400 € 20,3% 2 900 € 17,9% 3 200 € 10,6% 3 800 € 2,1%
  17. 17. Mars 2011© ADEQUATION – Dossier d’intention opérateurs – Champratel – Ville de Clermont-Ferrand (63) 18 PEUPLEMENT INDUIT PAR LA PROGRAMMATION DU PROJET Un épanelage varié de produits et de prix au sein du programme permettant de répondre aux besoins d’une grande diversité de ménages En accession à la propriété, trois gammes de produits devraient être proposées au sein du projet d’aménagement : • Accession sociale, couvrant la majeure partie de la classe moyenne • Logements en promotion immobilière de prix abordables, plutôt ciblés sur les ménages primo-actifs, très représentés dans la première moitié de la classe moyenne, gagnant de 1.300 € à 2.200 €/mois • Logements en promotion immobilière de prix intermédiaires, plutôt ciblés sur la deuxième moitié de la classe moyenne, gagnant de 2.200 € à 3.200 €/mois Suivant l’éligibilité des ménages acquéreurs, le prix de chaque logement bénéficiera ou non du régime de la TVA 5.5 %. Chaque type pouvant être décliné dans des formes urbaines différentes, influant sur les surfaces et les coûts constructifs. Pour chaque typologie de logement, cela devrait permettre de proposer une gamme de prix unitaires étagés entre 8 et 10 paliers, permettant de toucher toutes les catégories de revenus par pas de 100 € au sein d’une fourchette resserrée : • T2 de 93.000 € à 125.000 € pour des ménages gagnant de 1.400 € à 1.900 €/mois • T3 de 124.000 € à 167.000 € pour des ménages gagnant de 1.900 € à 2.500 €/mois • T4 de 161.000 € à 219.000 € pour des ménages gagnant de 2.400 € à 3.300 €/mois Intermédiaire urbain Intermédiaire urbain Collectif Libre primo-actifs TVA 5,5 % Libre intermédiaire TVA 5,5 % Libre primo- actifs TVA 19,6 % Accession sociale TVA 5,5 % Libre intermédiaire TVA 5,5 % Libre intermédiaire TVA 19,6 % Accession sociale TVA 19,6 % Libre intermédiaire TVA 19,6 % 93 503 € 99 678 € 106 000 € 106 735 € 110 263 € 113 000 € 121 000 € 125 000 € 1 400 € /mois 1 500 € /mois 1 600 € /mois 1 600 € /mois 1 600 € /mois 1 700 € /mois 1 800 € /mois 1 900 € /mois Collectif Libre primo-actifs TVA 5,5 % Libre intermédiaire TVA 5,5 % Libre primo- actifs TVA 19,6 % Accession sociale TVA 5,5 % Libre intermédiaire TVA 5,5 % Libre intermédiaire TVA 19,6 % Accession sociale TVA 19,6 % Libre intermédiaire TVA 19,6 % 124 377 € 134 962 € 141 000 € 142 901 € 147 312 € 153 000 € 162 000 € 167 000 € 1 900 € /mois 2 000 € /mois 2 100 € /mois 2 100 € /mois 2 200 € /mois 2 300 € /mois 2 400 € /mois 2 500 € /mois Intermédiaire urbain Intermédiaire urbain Individuel groupé Intermédiaire urbain Collectif Intermédiaire urbain Individuel groupé Libre primo-actifs TVA 5,5 % Accession sociale TVA 5,5 % Libre intermédiaire TVA 5,5 % Libre primo- actifs TVA 19,6 % Libre intermédiaire TVA 5,5 % Accession sociale TVA 5,5 % Accession sociale TVA 19,6 % Libre intermédiaire TVA 19,6 % Libre intermédiaire TVA 19,6 % Accession sociale TVA 5,5 % 161 426 € 176 421 € 180 832 € 183 000 € 183 478 € 193 181 € 200 000 € 205 000 € 208 000 € 219 000 € 2 400 € /mois 2 600 € /mois 2 700 € /mois 2 700 € /mois 2 700 € /mois 2 900 € /mois 3 000 € /mois 3 100 € /mois 3 100 € /mois 3 300 € /mois T3 Collectif Collectif T4 Collectif Intermédiaire urbain T2 Collectif Intermédiaire urbainIntermédiaire urbain

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