Siège (Lyon)
Espace Eiffel
18-20 rue Tronchet 69006 Lyon
Tél. 04 72 00 87 87 - fax. 04 27 19 48 80
Agence de Montpellier
1...
Atelier 1 - Sait-on maîtriser les prix immobiliers pour lutter contre la
ségrégation socio-spatiale ?
Thèmes : politique d...
Pour une lecture sélective…
Les principales questions soulevées lors des échanges sont réunies ici, suivies des références...
Sommaire
Enjeux et définitions	

 6
Produire des logements abordables : un enjeu majeur	

 6
Un marché extrêmement tendu	

...
Enjeux et définitions
Solutions pour le logement abordable
Trois ateliers pour un grand chantier
Actes des ateliers et de l...
Enjeux et définitions
Produire des logements abordables : un enjeu majeur
Un marché extrêmement tendu
Jean Bosvieux, direct...
Evolutions comparées du prix des logements et de l’indice des loyers par rapport au
revenu disponible Source CGEDD, INSEE	...
Novalto – Quartier des Bleuets – GPV Lyon Duchère
Le groupe Amallia a développé, en phase 1 du GPV Lyon Duchère, un progra...
Définitions du logement abordable
Que l'expression "logement abordable" ait fini par s'imposer en dit long sur la gravité de...
Les classes immédiatement supérieures connaissent également de graves difficultés. Dans une
agglomération moyenne en zone B...
Le Hameau du Parc – Lotissement du Grand Parc – Hermanville-sur-Mer (Caen-la-Mer)
Le promoteur privé Investir Immobilier a...
seulement du parc rénové chaque année (350  000 logements) revient à considérer, évidemment à
tort, qu'un logement a une d...
PTZ 2012 (source :ANIL)
Les zones A, B1, B2, C sont fixées par l'arrêté du 29.4.09 (JO du 3.5.09).A titre d’illustration :A...
autant que l'on pourrait le souhaiter dans le sens des besoins des collectivités, qui souhaitent au
contraire faire reveni...
Plafond de ressources du PSLA, prêt social location accession (1er janvier 2012)
Suivant le nombre d'occupants et la zone
...
Marges de progrès
Solutions pour le logement abordable
Trois ateliers pour un grand chantier
Actes des ateliers et de la c...
Marges de progrès
Dans la situation actuelle des marchés immobiliers, produire des logements abordables implique des
aides...
Boréal - Vallon des Dervallières - Nantes
Projet de 39 logements dont 18 en logement abordable (Groupe CISN Atlantique) et...
Dix premières aires urbaines hors Paris selon le prix de vente moyen du neuf en 2011
Marseille	

 3 869 €	

 Nantes	

 3 4...
augmente. Mais, on a aussi cette politique-là", témoigne Jean-Loup Merlot, directeur général adjoint de la
communauté d'ag...
Symphony - Parc Industriel Lyon Sud (ex-Arsenal) - Saint-Fons (Grand Lyon)
Programme réalisé par Bouygues Immobilier dans ...
Caen-la-Mer : exemple de conventionnement de PSLA avec des acteurs privés
En adoptant son programme local de l’habitat, la...
Les Terrasses du Canal – Quartier Montmorency – Hérouville-Saint-Clair (Caen-la-Mer)
Programme réalisé par Investir Immobi...
Les prêts consentis aux accédants
A titre d’illustration, François Tarade présente deux solutions proposées par le Crédit ...
Rives de St-Joseph - ZAC Erdre Porterie – Nantes
Au nord de Nantes, à proximité des berges de l’Erdre, la ZAC Erdre Porter...
70 € HT pour sortir à 2 600 € TTC /m² habitable hors parking en TVA 19,6 %. C'est difficile à faire
rentrer dans un bilan d...
Villa Flora – Lotissement communal de la Basse Renaud - Betton (Rennes Métropole)
Programme réalisé par Coop Habitat
Breta...
Avant de définir la péréquation à l'intérieur du programme de logement, il faut considérer l'ensemble
du programme d'aménag...
Le Hameau du Parc – Lotissement du Grand Parc – Hermanville-sur-Mer (Caen-la-Mer)
La dictature de l'image
En plus d'incite...
Formation du prix de vente d’un logement collectif neuf (source : FPI) Rôle des opérateurs immobiliers et maîtres d'œuvre
...
Solutions pour le logement abordable - Trois ateliers pour un grand chantier
Solutions pour le logement abordable - Trois ateliers pour un grand chantier
Solutions pour le logement abordable - Trois ateliers pour un grand chantier
Solutions pour le logement abordable - Trois ateliers pour un grand chantier
Prochain SlideShare
Chargement dans…5
×

Solutions pour le logement abordable - Trois ateliers pour un grand chantier

1 313 vues

Publié le

Publié dans : Économie & finance
0 commentaire
0 j’aime
Statistiques
Remarques
  • Soyez le premier à commenter

  • Soyez le premier à aimer ceci

Aucun téléchargement
Vues
Nombre de vues
1 313
Sur SlideShare
0
Issues des intégrations
0
Intégrations
26
Actions
Partages
0
Téléchargements
58
Commentaires
0
J’aime
0
Intégrations 0
Aucune incorporation

Aucune remarque pour cette diapositive

Solutions pour le logement abordable - Trois ateliers pour un grand chantier

  1. 1. Siège (Lyon) Espace Eiffel 18-20 rue Tronchet 69006 Lyon Tél. 04 72 00 87 87 - fax. 04 27 19 48 80 Agence de Montpellier 133, rue Olof Palme - Tournezy 34070 Montpellier Tél. 04 67 07 99 00 - fax. 04 67 07 90 91 Agence de Nantes 5 bd Vincent Gâche - BP 36204 44262 Nantes cedex 2 Tél. 02 40 41 73 39 - fax. 02 40 41 73 19 Agence de Nice 23, rue Jean Canavèse 06100 Nice Tél. 04 93 51 01 11 - fax. 04 93 51 01 64 Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Avril 2012 www.adequation-france.com Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 20 octobre 2011 - Palais des Congrès de Lyon
  2. 2. Atelier 1 - Sait-on maîtriser les prix immobiliers pour lutter contre la ségrégation socio-spatiale ? Thèmes : politique d’habitat, aménagement durable, habitat coopératif • DidierVanoni, économiste et sociologue, directeur de FORS Recherche Sociale • Stéphane Quadrio, chef de projet renouvellement urbain à l’EPA Saint-Etienne • François Chaussavoine, directeur de Coop Habitat Bretagne Atelier 2 - Quelle charge foncière admissible pour le logement abordable ? Thèmes : politiques et action foncière publiques, programmation des opérations d’aménagement, accords de prix maîtrisés • Benoît Bellamy, chargé de mission logement à la direction générale du développement urbain de Nantes Métropole • Jean-Charles Castel, chargé de mission prospective au CERTU • Laurent Escobar, directeur associé d’Adequation Atelier 3 - Inscrire l’aide à l’accession dans les territoires et dans les pratiques des opérateurs : un pari possible ? Thèmes : appropriation du PSLA et du PTZ+, implication des acteurs : État, collectivités, opérateurs du logement • François Tarade, directeur habitat du Crédit Foncier de France • Jean Bosvieux, directeur des études de l’ANIL,Agence nationale pour l'information sur le logement • Jean-Loup Merlot, directeur général adjoint de la communauté d’agglomération de Caen-la-Mer, en charge de l’habitat, du foncier et de l’aménagement Les conditions d’accès de la classe moyenne à un logement neuf se sont considérablement dégradées depuis 2006. Faute d’une amélioration substantielle, la production de logements neufs en France restera durablement insuffisante en volume et inadaptée dans ses réponses aux besoins des ménages. Ce constat a conduit Adequation à organiser sa conférence annuelle 2011 sur le thème : Solutions pour le logement abordable. Le format de l'événement a évolué, puisque les participants à la conférence étaient en outre invités à prendre part à l'un des trois ateliers organisés juste avant, chacun animé par trois intervenants témoins. Cette publication restitue les présentations et les échanges issus de ces ateliers. Le parti a été pris de rendre compte de cette matière particulièrement riche suivant un plan qui s'écarte un peu du programme rappelé ci-contre. Nous avons voulu en effet faire ressortir très concrètement les leviers qui, du début à la fin de la chaîne de production du logement, peuvent être actionnés pour réduire les coûts et faciliter l'accès des classes moyennes au logement. Nous espérons que la lecture en sera facilitée, et avoir contribué ainsi à faire progresser la réflexion collective vers des Solutions pour le logement abordable. Merci à tous les intervenants et participants qui ont fait de ces ateliers un succès. Laurent Escobar Directeur associé d’Adequation Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011
  3. 3. Pour une lecture sélective… Les principales questions soulevées lors des échanges sont réunies ici, suivies des références des pages où les éléments de réponse ont été apportés.Voir aussi le sommaire page suivante. Comment se définit le logement abordable ? Deux critères fondamentaux et incontournables : les besoins et ressources des ménages (pp. 6-7). La segmentation du marché par les déciles de revenus (pp. 9-10). Une définition par les outils (p.12). Par quelles aides les collectivités peuvent-elles soutenir l’accession à la propriété ? Les limites du PTZ+ (pp. 13-14). Le coût total des aides au logement (p. 20). Subvention ou prêt ? (pp. 23-24). Un exemple à suivre : la convention de Caen-la-Mer (p. 22). Le PLH, un outil au service du logement abordable ? Objectifs sociologiques et urbains (p. 8). Exemples des PLH de Nantes Métropole, Rennes Métropole et Caen-la-Mer (p. 17). Quel rôle l’action foncière publique joue-t-elle ? Les effets de la politique foncière sur les prix du logement (p. 18). Les prix d’acquisition foncière acceptables (p. 19) ; l’exemple de Nantes Métropole (p. 25). Le projet urbain partenarial, alternative à l’action foncière publique ? Principes de montage (p. 19), exemples du Grand Ecrin àVaulx-en-Velin (p. 20) et de Symphony à Saint-Fons (p. 21) dans l’agglomération lyonnaise. La densité fait-elle baisser le coût du logement ? Le levier de la densité en ZAC et dans le cadre du PLU (p. 20), et ses limites (pp. 25-26). Quelles formes urbaines préférer pour développer du logement familial abordable ? La variation des coûts en fonction des formes urbaines (pp. 25-26). Les prescriptions architecturales sur la Plaine Achille à Saint-Etienne (p. 32), l’exemple du programme Boréal à Nantes (p. 25). Quelles sont les charges foncières admissibles pour le logement abordable ? La fourchette admissible de prix des droits à construire (p. 19). La sensibilité des prix de sortie à la charge foncière et les pistes pour retrouver des marges de manœuvre (pp. 26-27). L’exemple des ZAC de Nantes Métropole (p. 27) et le contre exemple actuel des ZAC du Grand Lyon (p. 28). Comment formaliser des accords de prix maîtrisés ? Les péréquations foncières dans le bilan d’aménagement (pp. 27-28). Les consultations à livre ouvert (p. 29) ; les dispositions de Rennes Métropole (p. 19), les exemples nantais : Bottière Chênaie (p. 12) et Erdre Porterie (p. 25). Quels montages immobiliers permettent de produire du logement abordable ? Les outils en accession à la propriété et en locatif libre (p. 12). Les postes du bilan de promotion immobilière (p. 30) et en quoi ils démontrent l’intérêt des montages coopératifs (p. 31) ; les exemples des programmes Novalto à Lyon Duchère (p. 8) etVilla Flora à Rennes Métropole (p. 27). Les promoteurs privés peuvent-ils vendre des logements en PSLA ? Principes de montage, nombre annuel d’agréments et plafonds par zone (pp. 14-15). La convention de Caen-la-Mer (p. 22) et les exemples du Hameau du Parc (p. 11) et desTerrasses du Canal (p. 23). Sur quels leviers agir pour faire diminuer les coûts de construction ? L’impact du coût de construction sur le prix de sortie (p. 30). L’optimisation de la conception des parkings et des typologies de logements (pp. 26, 31). La logique de filière (p. 33). Exemples des Allées Vertes à Rennes (p. 23) et de Boréal à Nantes (p. 25). Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011
  4. 4. Sommaire Enjeux et définitions 6 Produire des logements abordables : un enjeu majeur 6 Un marché extrêmement tendu 6 Difficile mobilité résidentielle 7 Des conséquences sociales et économiques lourdes 8 Définitions du logement abordable 9 Définition par les besoins 9 Définition par les outils 12 Les aides de l'État à l'accession abordable 13 Du Pass Foncier au PTZ+ 13 LaTVA à taux réduit (5,5 % devenu 7 %) 14 Marges de progrès 17 Rôle de la collectivité 17 La planification urbaine 17 L'action foncière 18 Les aides à la personne 21 Rôle de l'aménageur et de l'urbaniste 25 Le coût de l'aménagement et des formes urbaines 25 Les contraintes inflationnistes 26 La détermination des charges foncières 27 La consultation 28 Rôle des opérateurs immobiliers et maîtres d'œuvre 30 Le bilan du promoteur et les montages coopératifs 30 La conception et la construction 31 Conclusion 33 Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011
  5. 5. Enjeux et définitions Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011
  6. 6. Enjeux et définitions Produire des logements abordables : un enjeu majeur Un marché extrêmement tendu Jean Bosvieux, directeur des études de l'Agence nationale d'information sur le logement (ANIL), commence par un rappel : "Les prix de l’ancien ont connu une augmentation considérable entre 1987 et 2007, ils ont été multipliés par 2,5 en euro courant. Cela ne s'est pas arrêté à 2007. Il y a eu une petite parenthèse avec la crise immobilière de 2009, mais la dernière note de conjoncture des notaires [octobre 2011] montre qu'il y a eu encore 7 à 8 % d’augmentation, en moyenne au cours des 12 derniers mois […] Parallèlement, selon l’enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) réalisée par le ministère de l’Écologie, les prix du neuf ont été multipliés par 1,9 sur la même période." Autre donnée marquante, celle des besoins en logement au niveau national qui, selon François Tarade, directeur de l'habitat du Crédit Foncier, serait de "5 millions de logements pour les 10 ans qui viennent, soit 500  000 logements par an. […] C'est un cap à franchir énorme par rapport aux 320  000 ou 330 000 produits au cours des deux dernières années". Ces données suffisent à exprimer la tension qui existe sur le marché du logement. Découplage des ressources des ménages et des coûts de l'immobilier Un phénomène très préoccupant est l'écart qui se creuse entre le budget des ménages et le coût du logement. "Sur une période d'une quinzaine d'années, explique Didier Vanoni, économiste et sociologue, directeur de FORS Recherche Sociale, on observe un découplage complet entre l'évolution du pouvoir d'achat d'un côté et les prix de l'immobilier de l'autre (voir courbe p. suivante). C'est le signe d'une "société en sablier", qui est non seulement clivée, mais qui repart un peu en arrière : pour les générations précédentes, le parcours résidentiel était synonyme d’ascenseur social. Aujourd’hui, les perspectives d'évolution sont bouchées pour les jeunes, ils prennent leur indépendance plus tardivement et subissent des modes de vie plus contraints. Les problèmes d’accès au logement sont pour une part grandissante d’entre eux, qui pouvaient légitimement se revendiquer de la classe moyenne, un facteur de déclassement social. Certains font le choix de la colocation, qui peut sembler sympathique, mais pas quand elle concerne des cadres contraints d’adopter cette solution pour habiter dans Paris et rester à proximité de leur lieu de travail, ou des divorcés obligés de rester ensemble faute de pouvoir trouver un logement pour chacun". Cette situation est assez spécifiquement française ; des comparaisons européennes font apparaître des situations différentes selon les pays  ; Britanniques et Espagnols seraient confrontés à des problèmes comparables ; Allemands et Belges seraient en revanche beaucoup moins pénalisés. Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 6
  7. 7. Evolutions comparées du prix des logements et de l’indice des loyers par rapport au revenu disponible Source CGEDD, INSEE La courbe du bas, en base 100, représente l'évolution des loyers du secteur privé par rapport à celle du revenu moyen des ménages français ; la courbe du haut celle des prix à l'acquisition par rapport à ce même revenu moyen. L’évolution de ces courbes met en évidence que, si l’accès des ménages aux logements locatifs reste relativement stable depuis 10 ans, la situation s’est dramatiquement détériorée concernant l’accession à la propriété. Une part grandissante de ménages de la classe moyenne n’est plus capable d’accéder à la propriété, tant dans le neuf que dans l’ancien, et ce sur l’ensemble du territoire national, à des degrés variables selon la plus ou moins grande tension des marchés. Difficile mobilité résidentielle La principale question qui se pose est : Comment fait-on pour loger les personnes qui arrivent sur le marché ? Non pas les ménages propriétaires ou titulaires d'un logement social, mais, en grande partie, des gens en mutation professionnelle ou en situation de décohabitation d'avec leurs parents ou leur conjoint, et qui ne changent pas nécessairement de ville. Le desserrement des ménages explique plus de la moitié du besoin en logement neuf dans une agglomération comme Lyon. Le malaise est patent, comme l'explique Didier Vanoni : "Le gouvernement Raffarin a publié un rapport qui disait que 80 % des Français étaient satisfaits de leurs conditions de logement. Quand on regarde dans le détail beaucoup des gens interrogés avaient accès à la propriété et étaient âgés. Toute la population était bien sûr représentée, mais on voyait bien qu'on avait dans cette satisfaction le fait d'être soi-même à l'abri, soi-même à la fin d'un cycle d'accession à la propriété. Nous avons fait une contre-enquête, en interrogeant des jeunes, des gens en mutation professionnelle, etc., et il en est ressorti que 100 % d'entre eux étaient insatisfaits des conditions que leur offrait le marché." La crise est aggravée par l'évolution des modes de vie Parmi les facteurs aggravants de la crise du logement figurent le vieillissement de la population, auquel les logements ne sont pas suffisamment adaptés, et la divortialité, c'est-à-dire la propension des couples au divorce. Les couples qui s'endettent sur 25 ans avec un taux d'effort de 33 % ont une chance sur trois voire une chance sur deux, à Paris et dans la petite couronne, de se séparer. Et à ce moment-là, il devient extrêmement difficile pour eux de se loger de manière à pouvoir voir leurs enfants dans de bonnes conditions. Les logements modulables ne se fabriquent pas, les prêts flexibles qui permettent de se reporter sur un autre logement n'existent pas : il y a donc, selon Didier Vanoni, un décalage énorme entre le marché immobilier et l'évolution de la société. Finalement, c'est à la population de faire l'effort de s'adapter à des produits qui ne sont pas assez souples. Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 7
  8. 8. Novalto – Quartier des Bleuets – GPV Lyon Duchère Le groupe Amallia a développé, en phase 1 du GPV Lyon Duchère, un programme mixte de 41 logements libres vendus par SLCI, sa filiale de promotion immobilière, et de 14 logements locatifs intermédiaires, par sa filiale Promélia (architectes : Petitdidier / Prioux). Le foncier a été acheté à 150 € HT/m² de SHON. Les 14 logements locatifs en intermédiaire urbain ont été mis en service en décembre 2010 : 3 T2, 8 T3 et 3 T4 loués autour de 8,7 €/m²/mois, ciblant des ménages gagnant entre 1 700 € et 3 000 €/mois Les 41 logements libres en collectif ont été commercialisés à partir de juin 2006 pour une livraison en décembre 2009. Ils ont été presque intégralement vendus à propriétaires occupants en TVA 5,5 %, à 2 300 €/m² (T2 à 119 000 €, T3 à 147 000 €,T4 à 164 000 €, T5 à 225 000 €), à l’exception de 2 logements vendus à investisseurs en TVA 19,6 % dans le cadre de la loi Scellier à 2 600 €/m². Quelques appartements n’ont pu se vendre qu’une fois le programme livré. Des conséquences sociales et économiques lourdes On sait que le manque de logement bloque les parcours résidentiels et fige l'occupation du parc de logement social : les ménages vieillissent dans un appartement familial devenu trop grand pour un couple ou une personne âgée seule. Pour l'individu, l'impossibilité de déménager est un frein à la mobilité professionnelle voire un obstacle à l'emploi. Un problème dont, selon François Tarade, les collectivités comme les entreprises commencent à prendre conscience : " Il y a quelques cas de figures un peu stigmatisés, comme celui de Sophia-Antipolis où des entreprises envisagent très clairement, sinon de la quitter, du moins de modifier un peu leur politique sur la zone parce qu’elles n'arrivent pas à loger correctement les salariés. Même dans les instances du MEDEF, on commence à se demander si une entreprise n'aurait pas intérêt à asseoir un dispositif de proximité. Si on remonte 10 ans en arrière, les collectivités donnaient souvent la priorité au développement économique. Il fallait à la fois attirer des entreprises et des populations. Aujourd'hui elles se disent d'une part que ce n'est pas utile d'avoir des entreprises si on ne peut pas loger les salariés et, d'autre part, qu'elles ne peuvent pas ne pas aider les ménages. Car le risque est élevé de les voir quitter les centres urbains et générer un étalement urbain extrêmement coûteux pour la collectivité." Quand Didier Vanoni est sollicité dans le cadre de l'élaboration de PLH, il fait ce qu'il appelle les "PLH d’agence immobilière". Il se met dans la situation d'un salarié qui arrive sur la commune et qui va voir des agences en disant  "Avec ce que je gagne et le lieu où il est nécessaire que j'habite pour pouvoir travailler, où est-ce que je peux me loger ?" Car c'est bien ainsi que la question se pose, plaide Didier Vanoni qui poursuit : "On trouve de plus en plus, en Seine-et-Marne, en Seine-Saint-Denis et en Val-de- Marne par exemple, des départements plutôt populaires, des formes dénaturées de logement : on loue les garages, les soupentes, les boutiques etc., parce qu’il n'y a pas de produits adaptés aux ressources des gens. Normalement, on devrait trouver, pour les familles de classe modeste, c'est-à-dire pour des revenus compris entre 1,2 et 1,8 SMIC, des produits à la location entre 400 et 600 €/mois maximum. Et pour les familles de la classe moyenne, gagnant entre 1,8 et 2,5 SMIC, des logements en accession dont les remboursements mensuels n’excèdent pas 600 à 800 €/mois. La première question, et elle est fondamentale, est donc de savoir si ces produits existent." Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 8
  9. 9. Définitions du logement abordable Que l'expression "logement abordable" ait fini par s'imposer en dit long sur la gravité de la situation : le logement en général, exception faite du logement locatif social, est devenu dans la plupart des cas inabordable, autrement dit la plupart des gens n'y ont plus accès. On peut définir le logement abordable, qu'il soit en accession ou en location, comme celui dont la situation, la taille et le prix sont compatibles avec les besoins et les capacités financières des ménages auxquels il est destiné, sur un marché local donné. Cela peut paraître trivial, mais cette approche n'est que très rarement observée. Définition par les besoins Dépenses contraintes et reste à vivre Didier Vanoni invite à s'intéresser au poids des dépenses contraintes ou incontournables, dont le logement fait partie, et de voir ce qu'il "reste à vivre". Les ménages du premier décile, c'est-à-dire les 10 % les plus pauvres, ont vu sur la période de 1979 à 2005 leurs dépenses contraintes progresser de 24 points contre 7 points dans le dernier décile. "Dès lors que les dépenses contraintes augmentent, que les gens ne peuvent plus se loger ou avoir le nécessaire pour simplement se maintenir et subvenir à leurs besoins primaires, on est dans une société qui décline, qui est bloquée, en tout cas, qui n’est plus dans la même logique qu'auparavant. Parmi les premiers déciles, on a bien sûr les ménages jeunes qui ne peuvent plus se loger, se déplacer comme auraient pu le faire leurs aînés en1979. Ces générations évoluent d'une manière différente notamment par rapport au logement, à la mobilité, par rapport à la décohabitation d'avec leurs parents, etc. Pour définir le prix du logement abordable, il faut donc partir du budget des ménages, dans une ville donnée. Les dépenses contraintes incompressibles, le "reste à vivre" quand toutes les dépenses obligatoires ont été payées et le taux d'effort maximal (amortissement d'emprunt ou loyer sur revenu net), imposé par les banques en cas d’accession et les propriétaires en cas de location, déterminent très précisément la part du budget qui peut être consacrée au logement. Inversement, il faut se méfier d'une approche par les produits seulement. On rencontre des maires surpris de constater que, malgré leurs efforts pour produire des logements sociaux locatifs ou en accession destinés aux habitants de leur commune, ce ne sont pas ceux-là qui en bénéficient. C'est que ces logements, même aidés, restent pour eux inabordables. Comme le souligne Didier Vanoni, "le maire, et souvent aussi les acteurs qui l’accompagnent (les services, les urbanistes, les aménageurs, les promoteurs eux-mêmes) ont une vision assez décalée des ressources réelles des ménages. Il faut se rappeler que la médiane des ressources des ménages français est autour de 2  000 € par mois. La moitié des ménages gagnent moins de 2 000 €, quelle que soit leur composition. Pour 2 000 € de revenus mensuels composés avec un taux d'effort de 25 %, ce sont des logements coûtant en moyenne 500 €/mois qu’il faut produire. C'est cela la réalité." Sans aller jusqu'à ce qui se pratique à Montréal (voir encadré p. 10), partir des besoins est incontournable et c'est ce que font les collectivités les plus en pointe sur la question du logement abordable. Approcher le marché au plus près : segmentation par les déciles de revenu Adequation a développé une méthodologie d'analyse du marché à partir des déciles de revenus qui permet de segmenter la demande de manière fine. Les ménages d'un secteur géographique donné sont répartis dans des classes représentant 10 % de la population totale en fonction de leur revenu : les 10 % percevant les revenus les plus bas constituent le premier décile, et ainsi de suite jusqu'au dixième décile, qui réunit les 10% de ménages percevant les revenus les plus hauts. La classe modeste est représentée par les trois premiers déciles, la classe moyenne par les quatrième à septième déciles, la classe aisée par les huitième à dixième déciles. En général, l'accession à la propriété commence à être théoriquement envisageable au 3e décile (haut de la classe modeste), ce qui va de pair avec une priorité moindre pour accéder au logement locatif social. Compte tenu des prix très élevés du logement libre, cette catégorie de ménages est de facto exclue du marché de l'accession, qui ne lui offre pas les produits compatibles avec ses revenus. Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 9
  10. 10. Les classes immédiatement supérieures connaissent également de graves difficultés. Dans une agglomération moyenne en zone B1 (grosso modo les agglomérations de plus de 250 000 habitants hors Paris), l'analyse montre ainsi qu'un ménage de 3 personnes ayant un revenu de 2 500 euros ne peut guère s'offrir mieux qu'un T3 de 63 m2 à condition de le trouver à 2 800 €/m2 hors garage. Sachant que le prix moyen des villes centres en collectif neuf excède 4 000 €/m² et que le prix plancher du marché lyonnais (Est lyonnais) est autour de 3 200 €, l'équation n'a pas de solution. Or dans ce type d'agglomération, 2 500 € est le revenu médian : la moitié des ménages disposent donc de ressources inférieures. Finalement les 3e, 4e et 5e déciles sont les catégories les plus touchées par l'absence de logements abordables. Elles représentent 30 % des ménages, mais 50 à 60 % de la demande de logement neuf libre, que ce soit en location ou en accession (les classes supérieures étant plus souvent propriétaires de leur logement, les classes inférieures prioritaires pour le logement social et trop loin d'être solvables pour l'accession). Les budgets d’aquisition maximum, parking inclus, en fonction du revenu des ménages primo-accédants, en zone B1, avec le levier du PTZ+ (source Adequation) Logement abordable : destiné aux ménages allant du 3e au 5e décile de revenus, soit 30 % des ménages, et entre 50 % et 60 % de la demande de logements neufs en accession, correspondant au haut de la classe modeste et au début de la classe moyenne. 1 personne - 1.700 !/mois 1 personne - 2.100 !/mois 2 personnes - 2.100 !/mois 2 personnes - 2.500 !/mois 3 personnes - 2.500 !/mois 3 personnes - 3.000 !/mois 4 personnes - 3.000 !/mois 4 personnes - 3.500 !/mois 5 personnes - 3.500 !/mois 115.000 ! 130.000 ! + 15.000 ! 139.000 ! 139.000 ! 150.000 ! 160.000 ! + 11.000 ! + 21.000 ! 165.000 ! 165.000 ! 186.000 ! 190.000 ! + 21.000 ! + 25.000 ! 194.000 ! 194.000 ! 219.000 ! 224.000 ! + 25.000 ! + 30.000 ! 230.000 ! 230.000 ! 261.000 ! 266.000 ! + 34.000 ! + 36.000 ! Sans PTZ + Avec PTZ + DeltaTaille du ménage / Revenus En BBC, avec 10% d’apport, et un emprunt principal sur 25 ans à 4,4% (octobre 2011) 3ème décile 4ème décile Médiane 6ème décile 7ème décile T3 de 63 m! 3.015 "/m! T4 de 82 m! 3.244 "/m! T2 de 43 m! 3.023 "/m! T2b de 53 m! 3.019 "/m! T3b de 72 m! 3.111 "/m! Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 10
  11. 11. Le Hameau du Parc – Lotissement du Grand Parc – Hermanville-sur-Mer (Caen-la-Mer) Le promoteur privé Investir Immobilier a lancé la commercialisation d’une 1ère tranche de 63 logements BBC, mixant petits collectifs et maisons de ville, dont 17 PSLA conventionnés (27% du programme), en majorité sur les maisons de ville pour prioriser l’accession sociale à la propriété sur les logements familiaux de 3 et 4 pièces. 36 appartements de 2 et 3 pièces, livrables en juin 2013, dont 3 PSLA conventionnés. Lancement commercial en décembre 2011, 4 appartements vendus fin 2011 dont : - 2 ventes à accédants en PSLA à 2 450 €/m² en TVA 5,5 %, des T2 à 112 000 € - 2 ventes à investisseurs en Scellier à 2 890 €/m² en TVA 19,6 %, du T2 à 128 000 € au T3 à 190 000 € 27 maisons de ville de 3 et 4 pièces, dont 14 PSLA conventionnés.  Lancement commercial en avril 2011, 9 villas vendues à fin 2011, dont : - 6 ventes à accédants en PSLA à 2 420 €/m² en TVA 5,5 %, du 3P à 167 000 € au 4P à 195 000 € - 3 ventes à investisseurs en Scellier à 2 840 €/m² en TVA 19,6 %, du 3P à 201 000 € au 4P à 230 000 € Mode d’attribution des logements à Montréal Exemple cité par DidierVanoni “À Montréal, les logements sont attribués non pas par file d'attente, coupe-file ou filière d'urgence, mais par "scoring" c'est-à-dire que plus on est pauvre et proche du revenu zéro, plus vite on a un logement. Ce sont vraiment les plus démunis qui accèdent les premiers au logement. Le loyer est calculé en fonction des revenus du ménage. S'il gagne 10 $ il paiera 25 % de 10 $ c'est-à-dire 2,50 $. Le jour où il gagnera 50 $ il paiera 25 % de 50 $ etc. A partir d’un un certain seuil, on dit au ménage : « Vous avez un an pour partir parce que vous pouvez consentir un taux d'effort qui ressemble à celui du marché. » A Montréal, le locatif libre est juste au-dessus du logement social et il y a encore une fluidité. Ce qui est intéressant est que le loyer n'est pas arrimé au montage du départ. Le différentiel est payé par l'impôt, mais globalement, c'est-à-dire qu’au fur et à mesure que le bâtiment est amorti, on provisionne ce qu'il faut provisionner, mais on n'a pas le même type de charges, et c'est la puissance publique qui, sur un projet et non à vanne ouverte comme pour l’APL, finance le différentiel.” Tenir compte des effets de seuil Le marché est tellement tendu que quelques centaines d'euros "de trop" au mètre carré sont de nature à rendre un ménage insolvable pour l'achat d'un logement. Inversement, une baisse de prix de quelques centaines d'euros peut solvabiliser un grand nombre de ménages supplémentaires. A condition de ne pas raisonner uniquement en surface (prix au mètre carré), mais en prix unitaire (prix du logement), car un logement peut-être accessible en surface mais manquer d'une pièce, ou les pièces être trop grandes et renchérir le prix global. L'ancien, une solution ? On notera que l'ancien n'est pas une solution immédiate, car les prix ont rattrapé ceux du neuf, comme l'analyse Laurent Escobar, directeur associé d'Adequation : "Les prix du neuf et ceux de l'ancien sont corrélés. Depuis 15 ans, quand les prix du neuf augmentent de 5 %, ceux de l’ancien augmentent de 9 %. Il y a 15 ans, l'écart était de 40 % environ au mètre carré, aujourd'hui il est inférieur à 20 %. L'ancien est encore moins cher au mètre carré, mais comme, à nombre de pièces équivalent, les appartements sont plus grands et les frais de notaire plus élevés, les prix unitaires sont relativement proches. On peut dire qu'il n'y a quasiment plus d'écart." Didier Vanoni observe néanmoins que la réponse à la demande réside largement dans le parc ancien, où les rénovations sont extraordinairement insuffisantes aujourd’hui : rester au rythme actuel de 1 % Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 11
  12. 12. seulement du parc rénové chaque année (350  000 logements) revient à considérer, évidemment à tort, qu'un logement a une durée de vie de 100 ans. Sachant en outre que l’objectif du Grenelle est de réduire de 38 % les consommations énergétiques du parc existant en 2020, il faudrait réaliser chaque année 400  000 rénovations lourdes pour logements les plus énergivores, auxquelles s’ajoute la rénovation intermédiaire d’un million de logements par an. On en est loin ! Mais c'est un autre débat… Les Allées du Parc – Eco-quartier Bottière Chénaie – Nantes Bottière Chénaie constitue l'un des grands secteurs d'urbanisation en cours de l'est de Nantes, à quelques stations de tramway du centre-ville. La ZAC accueillera à terme 2 300 logements, dont 36% de logements locatifs sociaux et 26% de logements abordables. Plusieurs îlots sont mixtes, dont l’îlot 13, les Allées du Parc. Bouwfonds Marignan, promoteur immobilier d’envergure nationale, y a proposé du Pass Foncier (assimilé par l’aménageur à de l’accession sociale), du logement abordable et du logement libre, avec des formes urbaines variées collectif, intermédiaire urbain, maisons de ville… L’opération a été réalisée en deux tranches (en 2008 et 2010), qui se sont chacune vendues en 18 mois : 54 logements ont été vendus à propriétaires occupants, dont 50 grâce au Pass Foncier et aux accords de prix maîtrisés ayant permis de proposer du logement abordable. Les 82 logements libres, plus chers, ont été vendus pour 78 d’entre eux à investisseurs dans le cadre de la loi Scellier, et seulement 5 à des propriétaires occupants. On voit ici l’importance des dispositifs d’aide à l’accession, qui ont permis de destiner 41 % des logements à propriétaires occupants. Si ces dispositifs n’avaient pas été mis en place, la part des ventes à investisseurs aurait été beaucoup plus importante. Définition par les outils En accession, le logement abordable peut mobiliser les outils suivants : Collectif ou individuel groupé • PSLA (prêt social de location accession) • Accession sociale : sous condition de plafonds de ressources et de prix de vente définis chaque année par décret ministériel, et faisant bénéficier les acquéreurs de la sécurisation HLM (garantie de 10 ans contre les risques de décote du bien en cas de revente contrainte et, dans l’hypothèse où l’accédant se trouverait en difficulté au cours des 15 années suivant son acquisition, garantie de rachat à un montant minimum déterminé à l’avance et garantie de relogement dans un logement locatif social, de la part de l’opérateur vendeur ou d’un bailleur social avec lequel il aura conclu une convention. • Habitat coopératif • Logement libre en périmètre PNRU ou dans un rayon de 500 m • Habitat à prix maîtrisé (en ZAC) Maisons individuelles A noter qu'une maison individuelle située en grande couronne d'une métropole ou au-delà coûte, terrain compris, entre 160 000 € et 200 000 € pour un 4/5 pièces, ce qui la situe dans la catégorie du logement abordable. C’est pourquoi résoudre la question de l’étalement urbain implique de savoir construire, en centre-ville, dans cette fourchette de prix unitaire, pour des typologies plus compactes,T3 etT4. En location : • PLS investisseur (TVA réduite) • Locatif libre intermédiaire (entreprises sociales de l'habitat, réseau Action logement) • Scellier social (peu utilisé) Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 12
  13. 13. PTZ 2012 (source :ANIL) Les zones A, B1, B2, C sont fixées par l'arrêté du 29.4.09 (JO du 3.5.09).A titre d’illustration :A : Paris et l’agglomération parisienne, les communes les plus chères de la Côte d'Azur, le Genevois français. B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines communes d’Île-de-France ou de la Côte d’Azur, certaines zones frontalières ou littorales, les départements d’Outre-mer, la Corse, les îles non reliées au continent. B2 : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes de la grande couronne d’Île-de-France. C : le reste du territoire. Le montant du prêt est plafonné selon un barème tenant compte de la zone, de la taille du ménage et de la norme BBC 2005. Exemple : pour un couple avec 2 enfants achetant un logement neuf BBC en zone B1, le montant maximum du PTZ+ est de 66 000 € si le montant de l’opération est de 200 000 €, et peut monter jusqu'à 77 220 € si le montant de l’opération est égal ou supérieur à 234 000 €. Plafonds de ressources suivant le nombre d'occupants et la zone Occupants Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C 1 43 500 € 30 500  € 26 500 € 26 500 € 2 60 900 € 42 700 € 37 100 € 37 100 € 3 73 950 € 51 850 € 45 050 € 45 050 € 4 87 000 € 61 000 € 53 000 € 53 000 € 5 100 050 € 70 150 € 60 950 € 60 950 € 6 113 100 € 79 300 € 68 900 € 68 900 € 7 126 150 € 88 450 € 76 850 € 76 850 € 8 et + 139 200 € 97 600 € 84 800 € 84 800 € Les aides de l'État à l'accession abordable Du Pass Foncier au PTZ+ L'accession a connu une "parenthèse enchantée" entre 2009 et 2010 du fait d'une conjonction d'aides dans le cadre du plan de relance de l'économie de 2008.Avec le Pass Foncier et le doublement du PTZ (prêt à taux zéro), les aides pouvaient atteindre 30 à 40 % du prix ; une aide locale minime déclenchait une aide nationale considérable, notamment la TVA à 5,5 % dans le cadre du Pass Foncier, qui a connu un fort succès. Fin 2010, le PTZ+ s'est substitué à l'ancien dispositif et les autres aides ont disparu, à l'exception du PSLA. Le PTZ + n'est pas vraiment adapté à la réalité du marché, puisque le plafond de ressources ne se situe pas loin du niveau auquel les ménages sont de toute façon insolvables, même avec le prêt à taux zéro, pour accéder à la propriété aux prix du marché. C'est ainsi que, en zone A (marché fortement tendu), les ménages disposant de revenus inférieurs ou égaux à 3,5 SMIC sont exclus de l'accession, ce qui représente 67 % de la population, selon François Tarade (Crédit Foncier). La réalité est à peine plus favorable en zone B1. Le zonage est d'ailleurs largement imparfait, comme en témoigne M. Jean-Loup Merlot, directeur général adjoint en charge de l'habitat, du foncier et de l'aménagement de la Communauté d'agglomération de Caen-la-Mer, selon qui le faible nombre de PTZ+ s'explique par le classement de cette agglomération en zone B2, alors qu'elle présente toutes les caractéristiques de la zone B1, en particulier des prix qui ont doublé entre 1999 et 2006 dans le neuf, et augmenté de 120 % dans l'ancien. Outre les revenus, l'apport personnel constitue un ticket d'entrée sur le marché de l'accession et le seuil est très variable. Jean Bosvieux (ANIL) précise : "Si vous aidez des ménages à accéder à la propriété à Paris, ils devront être capables de mobiliser un apport personnel de plus de 80 000 €. A Vitré, vous allez avoir des ménages qui ont un apport personnel beaucoup plus modeste. Ce ne sont pas tout à fait les mêmes classes moyennes : quand on est capable de mobiliser 80 000 €, on n'est pas dans la même situation financière que quand on peut mobiliser 10 000 €." Au final, le PTZ+ est d'une efficacité très limitée. Il n'a pas vraiment d'effet de levier et, en outre, il a surtout profité aux célibataires et aux ménages sans enfants accédant dans l'ancien, ce qui ne va pas Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 13
  14. 14. autant que l'on pourrait le souhaiter dans le sens des besoins des collectivités, qui souhaitent au contraire faire revenir des familles jeunes avec enfants dans les centres. La TVA à taux réduit (5,5 % devenu 7 %) Le bénéfice d'une TVA réduite constitue une aide fiscale particulièrement importante puisqu'elle représentait un différentiel de 12 % sur le prix de vente final quand le taux réduit était à 5,5 % au lieu de 19,6 %. Avec la TVA à 7 % applicable à partir de 2012, ce différentiel n'est plus que de 10,5 % environ (sauf augmentation du taux de base lui-même). La TVA réduite s'applique sous condition de ressource de l'acquéreur dans deux cas : la mobilisation d'un PSLA d'une part, la construction dans une zone urbaine sous convention avec l'ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine) ou dans un rayon de 500 m autour de celle-ci d'autre part. Dans ce dernier cas, le plafond de ressources est apparu en 2012 seulement.  Le PSLA, prêt social de location accession, est un prêt attribué sous conditions de ressources à des ménages modestes dans des opérations agréées par l'État. Le titulaire bénéficie d'une option d'achat après une période de location, et d'une garantie de relogement s'il ne lève pas l'option. Outre la TVA réduite, le PSLA ouvre droit à une exonération de taxe foncière durant 15 ans. Environ 2 500 dossiers par an étaient agréés ces dernières années selon François Tarade, un nombre qui pourrait augmenter jusqu'aux alentours de 4 500 dans l’objectif de compenser partiellement la disparition du Pass Foncier. Les zones retenues pour la définition des plafonds sont toutefois tellement larges qu'elles ne peuvent pas refléter la réalité des marchés. La zone B1 touche toutes les agglomérations de plus de 250 000 habitants, ce qui conduit à des seuils identiques à Lyon et Saint-Etienne par exemple. Or les prix plafond, déjà très élevés pour Lyon, sont carrément rédhibitoires pour Saint-Etienne où les revenus sont beaucoup plus faibles. Le niveau des seuils est d'ailleurs globalement contestable car il conduit à rater la cible des ménages à bas revenus, théoriquement les premiers concernés. En zone B1, par exemple, un ménage de deux personnes est éligible au PSLA jusqu'à un revenu de 31 588 €. A ce niveau de ressources, un ménage primo-accédant sans apport personnel a une capacité d'achat de 170 000 €. Or le plafond de prix d'un logement de 65 m2 est de l'ordre de 200 000 €, atteignant 3 100 € le m2 habitable. De tels prix peuvent se justifier dans certains secteurs, par exemple dans les secteurs de 500 m autour des périmètres ANRU, mais ne s'adressent pas au "cœur de cible" des opérations de renouvellement urbain ; ils concernent plutôt les ménages des 7e à 9e déciles. Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 14
  15. 15. Plafond de ressources du PSLA, prêt social location accession (1er janvier 2012) Suivant le nombre d'occupants et la zone Occupants Zone A Zones B et C 1 31 250 € 23 688 € 2 43 750 € 31 588 € 3 50 000 € 36 538 € 4 56 875 € 40 488 € 5 65 875 € 44 425 € Opérations en secteur ANRU (valeurs au 1er janvier 2012) Suivant le nombre d'occupants (tableau simplifié) et la zone Paris et communes Reste de Autres régions limitrophes l’Ile de France 1 32 228 € 32 228 € 28 019 € 2 48 164 € 48 164 € 37 417 € 3 63 140 € 57 899 € 44 997 € 4 75 385 € 69 352 € 54 322 € 5 89 693 € 82 099 € 63 902 € 6 100 928 € 92 387 € 72 017 € Prix maximum du logement suivant la zone en PSLA et en PNRU (m2 de surface utile) HT TTC (5,5 %) Zone A 3 963 € 4 181 € Zone B1 2 658 € 2 804 € Zone B2 2 320 € 2 448 € Zone C 2 030 € 2 142 € Attention : il s'agit de surface utile. Pour obtenir le prix de la surface habitable, majorer ces prix de 10 à 12 %. Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 15
  16. 16. Marges de progrès Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011
  17. 17. Marges de progrès Dans la situation actuelle des marchés immobiliers, produire des logements abordables implique des aides et incitations financières directement ou indirectement fléchées vers les bénéficiaires finaux, mais aussi une série de mesures d'économie concourant à la réduction du prix de revient. Ces dernières doivent être recherchées à toutes les étapes de la chaîne de production du logement. Comme le dit Jean-Charles Castel, chargé de mission prospective au CERTU  : "Nous avons des processus longs, segmentés dans le temps, avec des risques de dérap. à tous les postes. Où sont les risques : dans le dérap. du coût de construction, dans l'absence de dialogue entre la conception en amont, avant, ou après ?" Rôle de la collectivité La planification urbaine Une première approche de la réduction des coûts de production du logement consiste, au moyen des instruments de planification que sont les schémas de cohérence territoriale (SCOT) et les plans locaux d'urbanisme (PLU), à limiter les possibilités de construction diffuse et à concentrer la création de logements dans des secteurs suffisamment denses pour amortir le coût des équipements publics et de transport. Le programme local de l'habitat (PLH), permet quant à lui de programmer précisément la construction de logements. S'il comporte des engagements en termes de logement abordable, comme à Rennes ou à Nantes, il fournit un cadre de référence aussi précieux qu'efficace pour l'action foncière et les opérations d'aménagement. A Rennes, le PLH prévoit la construction de 4 500 logements par an, dont 25 % en accession aidée ou en PLS. A Nantes aussi, le logement abordable est très clairement identifié dans le PLH. Les besoins sont de 4 500 à 5 000 logements par an, dont plus de 500 en accession abordable. Ces objectifs de production de logement sont déclinés dans chacune des 24 communes, chacune ayant sa “feuille de route”. En particulier, le volume de logements abordables est fléché sur les opérations d'aménagement et les réserves foncières dans chacune des communes. Quelques références de prix de vente du logement abordable Le PLH de Nantes Métropole définit les prix de vente des logements abordables en fonction de leur taille, leur situation dans l'agglomération et leur nature (collectif ou individuel). Les prix sont inscrits dans une fourchette allant de 2 100 à 2 700 €/m2, sachant que le prix du libre est de 3 600 €/m2 à Nantes et de 3 200 € sur le reste de l'agglomération (voir référentiel provisoire ci-dessous). A Rennes, en accession aidée, le prix de vente du collectif (garage compris) est de 1 950 € TTC le mètre carré SHAB, celui de l’individuel de 1 850 € [maisons accolées, mais pas mitoyennes]. François Chaussavoine, directeur de la société de promotion immobilière Coop Habitat Bretagne, précise que ses clients ont des revenus moyens de 1 600 €/mois pour les programmes collectifs et de 2 500 €/mois pour les maisons. Parallèlement, le prix moyen du marché serait de 3 700 €/m2 garage compris dans la ville centre, 2 900 € dans le reste de l'agglomération. A Caen, le prix de vente plafond des logements aidés par la communauté d'agglomération est de 2 320 € /m2 utile, cela correspond au plafond de prix de vente du PSLA (valeur janvier 2012). Le prix moyen du marché en collectif se situait à 3 400 € hors parking en 2011. Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 17
  18. 18. Boréal - Vallon des Dervallières - Nantes Projet de 39 logements dont 18 en logement abordable (Groupe CISN Atlantique) et 21 en locatif social (Habitat 44) sur le projet ANRU du Vallon des Dervallières (îlot B2) aménagé par Nantes Métropole Aménagement. Novateur en termes de forme urbaine, d’architecture (peu coûteuse et pourtant très primée) et de typologie de logements, le programme s’est vendu en 8 mois en 2010, à 2 276 €/m² en TVA 5,5 %. Les T2 à 124 000 €, les T3 à 143 000 €, les T4 à 186 000 €. L’agence d’architecture Tetrarc a tramé l’immeuble en onze “maisonnées”. Chacune abrite, sur cinq étages, trois ou quatre appartements, dont 16 duplex. 31 des 39 appartements sont traversants. La quasi totalité des places de stationnement sont localisées sous l'immeuble, construit sur pilotis. Les trames de logements sont prolongées par une serre de type horticole qui permet la régulation des apports solaires et des déperditions thermiques. Prolongeant les espaces intérieurs, la serre apporte à chaque logement une surface complémentaire et, dans le cas des duplex, un véritable volume à vivre, tout en préservant chaque logement de rapports visuels directs avec les bâtiments voisins. L'action foncière L'action foncière est un outil éminemment stratégique pour la collectivité puisqu'elle lui permet d'alimenter le marché immobilier en foncier dans des secteurs et à des prix cohérents avec sa politique en faveur du logement. La constitution de réserves de foncier public Selon Lionel Cayre, directeur d'agence Lyon Sud Loire Auvergne pour Bouygues Immobilier, l'envol des prix du foncier tient à l'insuffisante "fabrication" de foncier par la puissance publique : "On est dans les règlements, dans la construction de la ville, il y a des rythmes qui sont peut-être trop lents quant aux actions foncières, aménagements et opérations. Il est vrai que c'est compliqué, quand on achète des fonciers et qu'on les aménage peut-être 10 ou 15 ans plus tard, de déterminer le bon prix d'achat […] Il reste qu'il y a un vrai problème de fabrication du foncier, de terrains à construire. Sur Lyon, cette fabrication est malheureusement trop faible." Pourtant, des réserves de foncier public en quantité suffisante peuvent faire contrepoids à la spéculation naturelle sur les fonciers privés, qui renchérit le coût du logement au seul bénéfice des propriétaires de terrains (rente foncière). Si Rennes est exemplaire en matière de logement abordable, cela tient sans doute au pouvoir que lui donne sa maîtrise foncière publique. Selon François  Chaussavoine, Rennes maîtrise "traditionnellement" 40 à 50  % du foncier rendu disponible pour construction de logements neufs, en application d'une politique ancienne qui remonte à Edmond Hervé (maire de la ville de 1977 à 2008). On verra plus bas que cela n'empêche pas certains effets pervers. A Nantes aussi, selon Benoît Bellamy, chargé de mission logement à Nantes Métropole, le foncier public permet d'alimenter normalement le marché à hauteur de 20 % à 30 % des besoins en logements, jusqu'en 2020. Inversement, Lyon et Marseille, qui ont considérablement réduit leur action foncière depuis une dizaine d'années, sont passées dans le même temps de la queue à la tête du classement des prix de l'immobilier dans les métropoles régionales. Les coûts de construction étant sensiblement les mêmes partout, et la disponibilité physique de terrains n'étant pas en cause, c'est bien à l'insuffisante "mise à disposition" de foncier, donc à sa relative rétention, qu'il faut imputer cette flambée des prix. Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 18
  19. 19. Dix premières aires urbaines hors Paris selon le prix de vente moyen du neuf en 2011 Marseille 3 869 € Nantes 3 451 € Lyon 3 813 € Strasbourg 3 349 € Montpellier 3 693 € Toulouse 3 311 € Grenoble 3 579 € Lille 3 284 € Bordeaux 3 554 € Rennes 3 122 € (source Adequation) L'anticipation des opérations d'aménagement Même si, selon Laurent Escobar, elles représentent moins de 20  % des opérations immobilières en France, les ZAC devraient constituer un moyen efficace de régulation des prix de l'immobilier, à condition toutefois que les acquisitions se fassent à un prix qui permet de produire du logement abordable en bout de chaîne. Car, comme l'explique Laurent Escobar, "dans les zones urbaines, il faut que l’aménageur récupère du foncier entre 45 et 75 € /m2 de SHON pour pouvoir le revendre à 150 ou 250 €. C'est la fourchette dans laquelle la charge foncière doit rester pour produire du logement social et du logement abordable, soit normalement plus de 50 % de la programmation. S'il le récupère plus cher, cela devient plus difficile. C'est certainement la difficulté que l'on a à Lyon notamment." Il est préoccupant, à cet égard, que l'action foncière et l'aménagement ne soient pas mieux coordonnés, ce que n'améliore pas la loi du 20 juillet 2005 imposant la mise en concurrence des aménageurs, en conformité avec la réglementation européenne. Certains opérateurs fonciers sont toutefois exemplaires dans leur prise en compte de l'utilisateur final, tel l'Établissement public foncier des Yvelines. "Avant d'acheter un terrain, témoigne Laurent Escobar, il fait travailler un urbaniste, un bureau d'études techniques et un programmiste. La collectivité est directement impliquée, l'EPF lui demande de préciser ses objectifs, avec des questions précises telles que : Quels sont les gens que vous souhaitez voir habiter là ? Ou quels emplois ? Combien gagnent-ils, pour en déduire quel prix de sortie il faut viser ? Quelles formes urbaines  ? Quels coûts de construction  ? Quelles charges foncières  ? Quelles dépenses d'aménagement  ? Quel montant de participation la collectivité est-elle prête à assumer ? Quelles subventions peut-on faire jouer au-delà des possibilités de la collectivité locale ?" Le projet urbain partenarial Entre l'action foncière et l'aménagement, le projet urbain partenarial est un moyen intéressant de faire obstacle à la spéculation foncière lors de mutations importantes, en amont de la révision du droit du sol. Le montage associe le propriétaire, l'occupant d'un foncier, la collectivité et un promoteur. Il y a accord sur le prix du foncier, aide éventuelle à la relocalisation (cas d'une entreprise), accord sur le programme immobilier puis modification du règlement d'urbanisme par la collectivité. Laurent Escobar cite deux exemples dans l'Est lyonnais, l'un à Vaulx-en-Velin, avec Nexity et l'entreprise Tarvel (création et entretien d'espaces verts), l'autre à Saint-Fons, sur l'ancien site industriel de l'Arsenal où Bouygues Immobilier réalise actuellement le programme Symphony qui doit se vendre à 2 200 € en TVA 5,5 % (périmètre ANRU) à partir d'une charge foncière valorisée autour de 200 € HT/m² de SHON. Dans ce type de montage, les discussions ont lieu à livre ouvert, ce qui exclut la surenchère. Le prix du foncier est arrêté en considération à la fois du projet de relocalisation de l'entreprise et du projet immobilier. Les cessions à prix réduit aux opérateurs immobiliers Certaines collectivités consentent un effort particulier sur le prix des terrains publics vendus aux opérateurs immobiliers pour réaliser du logement social et abordable. A Rennes, la collectivité vient abonder l'achat du terrain : vendu 228 € /m² habitable par la Sem d'aménagement Territoires, il ne revient que 100 € au promoteur, en contrepartie de prix de vente des logements autour de 2 000 €/ m² parking inclus. Ces valeurs paraissent tout à fait exceptionnelles, à juste titre, aux professionnels lyonnais, d'autant que l'on raisonne ici en surface habitable et non en SHON ; le prix de la SHON est de l'ordre de 80 % de celui de la SHAB, donc 80 €, un montant qui, en Rhône-Alpes, est adapté au marché de petites villes telles que Roanne, Saint-Chamond, Tarare… A Lyon, Laurent Escobar estime qu'une charge foncière correcte serait autour de 200 €/m2 SHON. A Caen, la communauté d'agglomération concède l'aménagement de ZAC sur des fonciers acquis avec le concours de l'Établissement public foncier de Normandie. "Nous sommes en train d'introduire l'accession sociale dans notre négociation avec le concessionnaire. Auparavant, nous étions très "le logement social et le reste". Très clairement c'est notre subvention d’équilibre, notre apport qui Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 19
  20. 20. augmente. Mais, on a aussi cette politique-là", témoigne Jean-Loup Merlot, directeur général adjoint de la communauté d'agglomération Caen-la-Mer en charge de l'habitat, du foncier et de l'aménagement. Grand Ecrin - rue Robespierre - Vaulx-en-Velin (Grand Lyon) Programme réalisé par Nexity, dans le périmètre des 500 mètres de l’opération ANRU Pré de l’Herpe - Mas du Taureau, à proximité immédiate de la ZAC du Centre. Le programme totalise 19 954 m² de SHON (acquis à 200 € HT/m² de SHON) pour 280 logements BBC, dont 240 logements libres, le solde en bloc à bailleur pour mise en service de 40 logements locatifs sociaux (14% du total). Le projet urbain partenarial a été établi en 2006 entre le Groupe Tarvel (entreprise propriétaire du tènement foncier), Nexity et la Ville de Vaulx-en-Velin, qui a sollicité une modification de PLU auprès du Grand Lyon pour rendre constructible la parcelle en fonction du projet de logements réalisé par Nexity (architectes : Bruno Dumetier, Bernard Paris et Thierry Roche). Livraison en décembre 2009. Lancement commercial en octobre 2007. Les 240 logements libres ont été vendus en plusieurs tranches en 36 mois à raison de : - 62 % en TVA 5,5 % à des propriétaires occupants, au prix moyen de 2 295 €/m² (T2 à 110 000 €,T3 à 146 000 €,T4 à 179 000 €,T5 à 229 000 €) - 8 % en TVA 19,6 % à des propriétaires occupants - 30% à des investisseurs dans le cadre de la loi Scellier, au prix moyen de 2 730 €/m² A propos de densité Augmenter la densité est une manière de diminuer l'impact du coût du foncier dans les opérations d'aménagement. Dans les métropoles dont les représentants sont venus témoigner, à Nantes, à Rennes et à Caen, la densité est d'ailleurs une préoccupation majeure des élus, qui se traduit dans les documents de planification. La manière dont elle se décline au niveau des opérations est une autre question (nous ne parlons plus de ces villes en particulier). En pratique, l'impopularité de la densité urbaine rend les élus particulièrement frileux sur ce plan. Il est plus fréquent de voir les décisions politiques dédensifier les opérations, plutôt que l'inverse. Or, en ZAC, une manière simple de diminuer la charge foncière consiste à accorder un supplément de SHON aux opérateurs qui produisent des logements abordables. Elle est très peu utilisée. Pourtant, à condition de rester à coût de stationnement égal, l'effet de levier n'est pas négligeable, comme le montre un exemple simple : soit un projet de 5 000 m2 SHON avec une charge foncière de 300 € HT et un prix de vente TTC de 3 050 €/m2. Un accroissement de la SHON de 20 %, le projet passant alors à 6 000 m2, abaisse la charge foncière à 250 € HT et le prix de vente TTC à 2 900 €/ m2 : cette baisse de prix permet d'intéresser "un demi-décile" supplémentaire, soit 10 % de la demande de logement neuf en accession (rappelons que trois déciles de revenus représentent à eux seuls 50 % à 60 % de cette demande). Le "supplément de SHON" est en revanche inapplicable dans le diffus où le prix de vente du terrain se négocie systématiquement en fonction de la SHON maximale autorisée sur la parcelle dans le PLU et indépendamment des programmes réalisés (libre, social ou abordable) : les promesses de vente comportent une clause à sens unique qui prévoit un supplément de prix dû par le promoteur au vendeur si la construction excède la SHON prévue initialement. Le promoteur n'a aucun recours pour justifier qu'il se voit imposer par la collectivité un taux de logement social qui peut être important (jusqu’à 25 % des logements construits). Dans ces conditions, la seule issue pour lui consiste à appliquer une péréquation entre logements libres et logements sociaux, qui a pour conséquence de renchérir fortement, jusqu'à les rendre inabordables, les logements libres. Un remède à cet effet pervers pourrait être d’inscrire l'opposabilité de la contrainte des logements sociaux ou abordables dans les PLU et d’en normaliser la prise en compte dans la constitution du prix du foncier. Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 20
  21. 21. Symphony - Parc Industriel Lyon Sud (ex-Arsenal) - Saint-Fons (Grand Lyon) Programme réalisé par Bouygues Immobilier dans le périmètre des 500 mètres de l’opération ANRU de Vénissieux - Minguettes. Un projet urbain partenarial a été établi entre Brice Robert Arthur Loyd (propriétaire du tènement foncier), Bouygues Immobilier et la Ville de Saint-Fons, qui a sollicité une modification de PLU auprès du Grand Lyon pour rendre constructible la parcelle en fonction du projet de logements réalisé par Bouygues Immobilier (architecte urbaniste : Denys Léger,Archigroup).  Bouygues Immobilier commercialise depuis mai 2011 une 1ère tranche de 124 logements libres BBC, livrables en mars 2013. Cent logements étaient d’ores et déjà vendus à fin 2011, après 7 mois seulement de commercialisation : - 94 en TVA 5,5 % à des propriétaires occupants, au prix moyen de 2 114 €/m² (T2 à 102 000 €, T3 à 125 000 €,T4 à 153 000 €,T5 à 184 000 €) - 6 à des investisseurs, dont 2 en PLS en TVA 5,5 %, au prix moyen de 2 190 €/m², et 4 en TVA 19,6 % dans le cadre de la loi Scellier, au prix moyen de 3 080 €/m² Les aides à la personne Certaines communes distribuent des aides aux ménages primo-accédants. A Rennes, qui consacre 47 millions d'euros par an au logement, ce qui en fait la commune la plus généreuse de France, l'aide peut aller jusqu'à 21  300 € par ménage. Globalement, selon François Chaussavoine, l'aide dégagée atteindrait environ 30 000 € par logement en incluant l'effort fait sur le prix du terrain. Les aides à l'accession moins coûteuses que les aides au logement ? Didier Vanoni remarque que ce type d'aide n'est pas forcément plus coûteux que les aides "à vannes ouvertes", comme l'APL (aide personnalisée au logement). "Il faudrait comparer les aides à l'accession et les aides au logement type APL, qui peuvent être de 150 ou 200 € par mois pour certains ménages, ou même le logement social, et regarder ce que ces aides récurrentes coûtent sur la durée d'occupation du logement. J'ai demandé à l'USH de calculer le prix des aides sur la production d'un logement PLUS. Ils ont établi ce coût à 37 000 € en moyenne en France." Il soulève en outre la question du Scellier. Rappelons que, de 2009 à 2011, la réduction moyenne d’impôt a varié de 35 000 € à 55 000 € par logement, suivant qu’il s’agissait d’un T2 ou d’un T3. En 2012, cette réduction baissera entre 22 000 € et 32 000 € en moyenne, suivant la typologie. Le coût net reste relativement important pour la collectivité, et cet investissement public ne rend les logements accessibles qu’à un nombre limité de ménages, tant en locatif social qu’en locatif privé. "On est loin d’aider le plus grand nombre, poursuit Didier Vanoni. Je ne suis pas un spécialiste du montage, mais c'est globalement peu transparent : combien investit-on et quels sont les avantages et les inconvénients de telle ou telle formule pour la collectivité à long terme ?" Sans oublier qu’une part significative des ménages bénéficiaires de l'aide à l'accession libèrent un logement locatif social. Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 21
  22. 22. Caen-la-Mer : exemple de conventionnement de PSLA avec des acteurs privés En adoptant son programme local de l’habitat, la communauté d’agglomération Caen-la-Mer a affiché sa détermination à relancer la production de logements. L’accession sociale prend une place significative dans le PLH, qui fixe un objectif de 266 logements par an en accession sociale à la propriété, soit 19 % des objectifs de production neuve, et un budget d’aide de Caen-la-Mer de 900 000 € par an (4,7 M€ d’euros au total). En mars 2012, Caen-la-Mer a signé des accords avec 3 promoteurs privés et 3 bailleurs sociaux : 14 premiers programmes, représentant 201 logements (dont 190 en PSLA), bénéficieront dès la première année des aides de la communauté d’agglomération. Les promoteurs privés commercialiseront 143 des 190 PSLA conventionnés, en mixité dans des programmes de logements libres. Sont éligibles les logements neufs individuels, intermédiaires ou collectifs, occupés à titre de résidence principale et qui répondent aux conditions suivantes : • Prix d'acquisition n'excédant pas le seuil du PSLA, soit 2 320 € HT / m² utile (zone B2 au 01/01/2012) • Financement par un ou plusieurs dispositifs à l'échelon national : PSLA, financement en zone ANRU, PTZ+, PAS (prêt accession sociale) • Contrat de réalisation juridiquement encadré,VEFA et CCMI (contrat de construction de maison individuelle) • Intégration dans un programme immobilier faisant l'objet d'une convention avec la Caen-la-Mer. Des conditions doivent également être remplies par le ménage acquéreur : • Primo-accédant ou non • Entrant dans les plafonds de ressources PSLA • Supportant un taux d’effort maximum de 35 %  L’aide consentie à chaque ménage par Caen-la-Mer représentera les montants suivants : Ménage sans enfant Ménage avec enfant(s) Logements individuels y compris en bande 2 000 € 3 000 € Logements collectifs ou intermédiaires superposés 3 000 € 4 000 €  L’opérateur instruira le plan de financement du ménage en intégrant l’aide de Caen-la-Mer et lui en rendra compte. L’aide sera versée à l’opérateur qui la traduira en réduction de prix ou en diminution de charges. L’aide sera mentionnée à l’acte notarié, assortie d’une clause anti-spéculative obligeant son reversement en cas de revente ou de mise en location dans un délai de 5 ans sans motif légitime. Cette première convention permettra peut-être de lever une partie des interrogations de la collectivité : • La liberté donnée aux promoteurs publics et privés suffira-t-elle à provoquer une production “de masse” ? • Comment faciliter la relation promoteur privé et organisme HLM pour les garanties liées au PSLA ? • Y a-t-il un risque de contingentement des PSLA par l’Etat ?  Attribution des aides : être à l'écoute des ménages La collectivité qui apporte une aide financière, qu'elle soit à la personne ou à la pierre sous la forme de charges foncières bonifiées, dispose d'un droit de regard sur l'attribution des logements. A Rennes, ils sont attribués par une commission qui classe les demandes par ordre de revenu croissant et de nombre d'enfants décroissant. Rennes Métropole a revu son dispositif en octobre 2011 : les prix de vente du logement abordable ont été légèrement relevés, mais les aides à la personne compensent en corrigeant une distorsion de l'ancien système, qui favorisait trop les personnes seules. Une nouvelle souplesse a en outre été introduite, pour répondre à la demande récurrente des ménages qui souhaitent acheter un logement plus grand en prévision d'enfants à venir. L'aide n'étant accordée qu'une fois, c'est important. Elle a donc été plafonnée en fonction de la taille du ménage au moment de la demande, mais si celui-ci veut un T4 au lieu d’un T3, il peut l'obtenir à condition de payer le différentiel sans aide. Caen-la-Mer, l’un des rares EPCI à avoir passé une convention avec des acteurs privés pour réaliser des programmes en PSLA (voir encadré ci-contre) est également très attentive à faciliter l'accès aux aides, quitte à revenir en arrière si trop d'ouverture devait conduire à des dérives. "Il y a une dynamique à donner, explique Jean-Loup Merlot. Pour passer de 60 à 260 logements en accession sociale à la propriété, la marche est haute. Nous nous sommes dit que si nous multipliions les obligations, il ne se passerait rien. Nous avons donc ouvert le plus largement possible en restant bien clairement dans l’accession sociale à la propriété, dans les plafonds du PSLA pour tout type d’accédants, tant pour le mouvement HLM que pour les promoteurs privés. Quitte, si par hasard on arrivait à 350 logements avec des dérives, à refermer et à cibler de manière plus ferme. Mais, pour l'instant, nous sommes vraiment dans l’amorce d’une dynamique." Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 22
  23. 23. Les Terrasses du Canal – Quartier Montmorency – Hérouville-Saint-Clair (Caen-la-Mer) Programme réalisé par Investir Immobilier, de 75 logements collectifs BBC, livrables en juillet 2013, dont 13 PSLA conventionnés (17 % des logements). Lancement commercial en mars 2011, 53 appartements vendus fin 2011, dont : - 7 ventes à des accédants en PSLA à 2 390 €/m² en TVA 5,5 %, du T2 à 112 000 € au T4 à 174 000 € - 46 ventes à des investisseurs en Scellier à 2 900 €/m² en TVA 19,6 %, du T2 à 142 000 € au T4 à 207 000 € Les Allées Vertes - ZAC du Vert Buisson - Bruz (Rennes Métropole) Programme réalisé par Coop Habitat Bretagne. 25 maisons de ville BBC commercialisées en un an (à partir de septembre 2009) en Pass Foncier à 1 882 €/m² (TVA 5,5 %) avec des typologies compactes permettant de proposer des budgets accessibles à la classe moyenne : 3P de 69 m² à 131 000 € 4P de 78 m² à 148 000 € 5P de 88 m² à 160 000 € Subvention ou prêt ? Les collectivités qui souhaitent aider les ménages à devenir propriétaires ont le choix de leur verser directement une subvention qui vient abonder l'apport personnel, ou bien de passer par un opérateur bancaire qui va utiliser la subvention pour proposer au ménage bénéficiaire un prêt bonifié. Une subvention de 4000 € peut être convertie en un prêt de 15 000 €. Quant à la gestion directe des prêts, c'est une solution généralement écartée, l'organisation requise étant trop lourde eu égard au faible nombre de dossiers traités. La solution du prêt présente toutefois divers avantages par rapport à un versement direct, même s'il n'y a pas de vérité absolue en la matière, comme l'explique Jean-Loup Merlot : "Nous avons rencontré tous les partenaires, des promoteurs comme des banquiers, sans jamais entendre deux discours identiques. Certains nous ont dit qu'on ne mettait pas assez d'argent, d'autres nous ont dit  de le donner en "one shot" pour l'apport personnel, afin de permettre aux ménages d'atteindre le niveau en deçà duquel ils ne peuvent pas accéder, d'autres encore nous ont dit de choisir plutôt une durée d'amortissement, un différé de remboursement. D'autres enfin nous ont conseillé de faire baisser les charges d'emprunt sur un certain nombre d'années. Nous en avons déduit que tous les ménages étaient différents et avaient besoin d'une réponse appropriée pour accéder à la propriété. Et nous avons préféré déléguer cette gestion aux professionnels. Dans les conventions que nous signons avec les promoteurs nous disons en substance : "Vous faites une réservation pour votre programme (pas d'aide si ce n'est pas dans le cadre d'un programme, collectif ou individuel, donc pas dans l’individuel diffus), l'argent pourra être versé quand il y aura la levée d'option [du PSLA], et cela doit entrer dans le plan de financement. À vous de voir avec votre client s’il vaut mieux abonder l'apport personnel, faire un différé de remboursement, ou alléger les charges." Nous leur faisons confiance, mais nous regardons comment l'aide est utilisée au bénéfice de l'accédant." Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 23
  24. 24. Les prêts consentis aux accédants A titre d’illustration, François Tarade présente deux solutions proposées par le Crédit Foncier aux collectivités et aux opérateurs pour accompagner les ménages dans le financement de leur acquisition. A noter que tout organisme bancaire est également susceptible de proposer des offres de prêt comparables. Ces différentes solutions offrent des alternatives (réduction du coût total du crédit, réduction du taux d’effort sur les 5 premières années, etc.) aux aides directes que la collectivité et les opérateurs, dans le cadre de leur politique de soutien à l’accession à la propriété, ont prévu de verser aux ménages sous certaines conditions d’éligibilité. Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 24
  25. 25. Rives de St-Joseph - ZAC Erdre Porterie – Nantes Au nord de Nantes, à proximité des berges de l’Erdre, la ZAC Erdre Porterie est une importante opération d'urbanisation portant sur 5 sites du bourg de Saint-Joseph-de-Porterie, et devant compter à terme 1 470 logements, dont 370 locatifs sociaux. Elle comporte de nombreux îlots mixtes, dont l’îlot B07, les Rives de St- Joseph, sur lequel un important promoteur régional, le Groupe Lamotte, ayant fait appel à Quadra Architectes, en association avec l’Agence Nicolas Michelin & Associés, pour composer un programme mixte de logement abordable et de logement libre dans formes variées : collectif, intermédiaire urbain, maisons de ville. Les 90 logements collectifs et intermédiaires, lancés en avril 2011, étaient commercialisés à plus de 70% huit mois après. Les 8 maisons individuelles devraient être commercialisées en 2012 en prix libres. 45 des 51 logements libres ont d’ores et déjà été vendus à des investisseurs dans le cadre de la loi Scellier. Ici aussi, c’est l’accord de prix maîtrisés qui permet de garantir une part minimum de 43% de propriétaires dans l’opération.A plus de 3.000 €/m², la clientèle des prix strictement libres est majoritairement composée d’investisseurs.A moins de 2.500 €/m² en prix maîtrisés, la primo-accession est vraiment facilitée. Peut-être que la péréquation proposée sur ce programme est un peu forte. Les prix maîtrisés auraient pu être plus élevés de 100 à 150 €/m², ce qui aurait permis de minorer les prix du libre et y permettre une part plus importante de propriétaires occupants. Rôle de l'aménageur et de l'urbaniste "Pour promouvoir du logement abordable, il faut vraiment le vouloir, estime Jean-Charles Castel (CERTU). Il faut d'abord être sûr qu’au-delà des mots généreux et des velléités, les collectivités le veulent vraiment. Ensuite, il faut pouvoir intégrer ces objectifs dans toute la chaîne de production et ne pas réserver cet objectif à l’aval, uniquement au dernier maillon de la chaîne. Cela fait 25 ans que je fais de l’urbanisme et je suis absolument sidéré de voir à quel point les objectifs de prix de sortie ont disparu de la culture de la programmation urbaine. Ils préoccupent encore les services qui établissent les PLH, mais les PLH sont rarement coordonnés avec les autres outils de planification. On n'entend parler que d'objectifs de qualité, il faut faire du HQE, il faut faire de l’écologie, il faut toujours faire plus, plus, plus, mais il n'y a plus de culture du prix dans les services et les bureaux d’études qui élaborent les SCOT, les PLU, etc." Lorsque la question du prix arrive, elle arrive toujours en bout de chaîne, et c'est souvent cela qui dévoie la production de logements. Le coût de l'aménagement et des formes urbaines Des projets de plus en plus sophistiqués et onéreux Benoît Bellamy rappelle que le foncier ne représente qu'une faible part du coût d’une ZAC, l'aménagement devenant quant à lui de plus en plus coûteux (écoquartier ou analogue). Nantes Métropole achète le terrain entre 30 et 50 € par préemption, négociation ou expropriation et il lui revient autour de 230 à 250  € selon les secteurs après intégration de tous les frais liés à l’aménagement : réseaux, équipements publics, frais de bureaux d'études, etc. La densité coûte cher Si les aménageurs sont familiers du coût des aménagements, il n'en va pas de même de celui des bâtiments. Rares sont les cas où l'urbaniste dessine son projet en intégrant la question du coût alors que, selon Laurent Escobar, "la forme urbaine induit le coût de construction". Il analyse plusieurs exemples. "Prenons une typologie classique, 50 % de locatif investisseur et 50 % d'accession, une SHON moyenne de 70 m2 par logement. En R+7 avec deux niveaux de parking en sous-sol, les coûts de construction sont d'au moins 1  475  € HT / m2 SHON. La charge foncière ne doit pas dépasser Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 25
  26. 26. 70 € HT pour sortir à 2 600 € TTC /m² habitable hors parking en TVA 19,6 %. C'est difficile à faire rentrer dans un bilan d'aménagement. Réduire le produit à R+4 ou R+5 avec 1,5 niveau de parking fait tomber le coût de construction à 1  425 € HT et permet déjà d'absorber une charge foncière de 110 €. Ensuite, si l'on décide d'agir sur d'autres paramètres, comme de ne plus faire qu'un seul niveau de parking, de faire non plus 50 % mais 80 % d'accession avec une SHON moyenne non plus de 70 m2 mais de 82 m2 (moins de cuisines, de salle de bains), on fait encore tomber le coût de construction de 200 €. Le programme peut désormais absorber une charge foncière de l'ordre de 300 € pour le même prix de sortie. Ce simple exemple montre que l’on peut retrouver de grandes marges de manœuvre dans l’urbanisme et la conception : car à ce niveau moyen de charge foncière, il devient possible de définir des péréquations à l'échelle du projet d'aménagement."    Globalement, la mixité des formes, entre le collectif, le groupé et la maison individuelle, permet de faire entrer dans les opérations des logements moins coûteux à construire et de baisser ainsi le coût moyen. Les différences sont sensibles puisque le coût de construction en collectif tourne autour de 1 400 € / m2 habitable, contre 1 200 € en maison urbaine et 1 000 € en villa. Et, chose importante, cette diversité ne se fait pas forcément au détriment de la densité à l'hectare, car les opérations 100  % collectif requièrent une proportion plus importante d'espaces publics. La taille des lots peut aussi impacter directement l’économie de l’opération. Des économies d'échelle sont possibles à partir d'une taille minimum de 2 000 m2 de SHON pour commencer à amortir les frais fixes. La géométrie des lots et la largeur des bâtiments ont aussi un effet direct sur le "rendement du plan" du programme immobilier, c’est-à-dire le rapport entre surface habitable et SHON. Les contraintes inflationnistes Parmi les contraintes susceptibles d'être imposées aux promoteurs par les aménageurs, deux ont potentiellement un effet inflationniste sur les prix. Elles touchent aux parkings et à la taille des logements. Les parkings : gisement d'économie Un parking en sous-sol alourdit en général le prix de vente du mètre carré habitable de 200 €. Pour un T3 de 65 m2, cela représente 13  000  €, ce qui est loin d'être neutre par rapport aux seuils de solvabilité des ménages énoncés plus haut. Rationaliser la place des parkings dans les projets n'est donc pas mineur et les solutions existent : parking en silo mutualisé, parking aérien, box posés, réduction du nombre minimal de places imposé par logement (en conformité avec le PLU), etc. Envisager plusieurs solutions permet aussi de proposer aux futurs acquéreurs celle qui sera adaptée à leur usage de la voiture et à leur budget. Taille des logements La typologie des logements doit être finement adaptée aux besoins des ménages cibles et ne pas risquer de produire des logements trop petits ou trop chers. Il faut sortir des typologies standard qui fixent le rapport entre le nombre de pièces et la surface, et faire des produits intermédiaires évolutifs entre le deux pièces et le trois pièces, le trois pièces et le quatre pièces. Comme l'indique Benoît Bellamy, "on peut faire des T3 entre 50 et 65  m², on peut arriver à descendre en condensant un maximum de logements, mais aussi en compensant par des aménités extérieures qui font que le logement reste quand même agréable à vivre avec des balcons, etc." Laurent Escobar est "content qu'on dise qu’un T3 peut commencer à 50 m². Je ne dis pas qu'il faut systématiquement concevoir des T3 à 50  m², je dis que la notion de produits intermédiaires entre le 2 et le 3 pièces permet de proposer soit l'un soit l'autre en fonction des typologies de familles, certains promoteurs le font déjà. Ce sont vraiment des choses à travailler, car si on ne les crée pas, c'est 30 ou 40 % de la demande à servir qui échappe car les produits sont soit trop petits soit trop chers." Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 26
  27. 27. Villa Flora – Lotissement communal de la Basse Renaud - Betton (Rennes Métropole) Programme réalisé par Coop Habitat Bretagne, de 37 logements THPE commercialisés en 6 mois (à partir de juin 2010) en TVA 5,5 % : - 11 à investisseurs en PLS, à 2 233 € m²/ hab, en T2 et T3 allant de 108 000 € à 148 000 € - 26 à accédants en Pass Foncier, à 1 953 € m²/hab, pour des typologies allant du T2 au T5 entre 111 000 € et 180 000 € Touchant ainsi l’ensemble de la classe moyenne, du 4ème au 7ème décile, tant en location qu’en accession. Par le jeu de la péréquation, le prix plus élevé des PLS investisseurs a permis de pratiquer des prix plus bas en accession à la propriété. La détermination des charges foncières L'immobilier fait le foncier La "puissance publique" est-elle la première à profiter de l'inflation des prix du foncier, comme le suggère Lionel Cayre, en constatant que 40 à 50 % du foncier consommé par Bouygues Immobilier sur le territoire national est public  ? Pas nécessairement car, contrairement à une idée reçue, c'est l'immobilier qui fait le foncier, et non l'inverse. En effet, les prix auxquels se négocie le foncier auprès des propriétaires sont très directement déterminés par les prix de l'immobilier dans un secteur donné, les estimations des "Domaines" elles-mêmes tenant compte des transactions récentes. Autrement dit, plus les incitations fiscales sur des produits investisseur type Scellier élèvent artificiellement les prix de vente en les déconnectant du marché des utilisateurs, plus les prix du foncier, suivant la même courbe, s'envolent eux aussi. Les opérations d'aménagement sont victimes de la même illusion : les bilans prévisionnels s'équilibrent sur des données de prix de vente, de coûts et de recettes foncières qui ne correspondent pas à la réalité du marché. Mais c'est alors l'ensemble du bilan, d'ailleurs rarement mis à jour alors que les données de marché sont pourtant régulièrement publiées, qui repose sur ces données fictives et il est extrêmement difficile de le remettre en cause une fois l'opération lancée. Sauf à ce que les opérateurs immobiliers préfèrent se retirer du projet, imposant alors sa remise à plat radicale… Cela se joue à quelques dizaines d'euros Ce mécanisme strictement financier et artificiel de fixation des prix du foncier impacte d'autant plus le segment du logement abordable qu'il suffit ici de quelque dizaines d'euros de trop pour sortir du marché même, ce qui est un comble, dans les secteurs ANRU bénéficiant de la TVA réduite. Laurent Escobar cite le cas d'une telle opération : "Il fallait que les charges foncières soient à 110 € pour passer dans des prix qui permettent aux ménages d'être éligibles à la TVA à 5,5  %, car les coûts de construction allaient être un peu élevés en raison des ambitions architecturales du projet. C'était normal qu'on mette un peu d’ambition dans ces projets pour être attractif et pour changer les quartiers. Mais comme la charge foncière avait déjà été vendue à 150 € aux bailleurs sociaux, il était politiquement impossible d'aller en dessous. Eh bien les 40 € ont pesé très fortement sur toute la durée de l'opération, et le résultat c'est qu'il n'y a que 40 % des acquéreurs qui ont acheté en TVA à 5,5  %, et qu'il y a quand même eu 30  % d'investisseurs, ce qui est beaucoup dans un programme ANRU. Finalement, les gens qui vont habiter dans ce quartier ne sont pas forcément ceux auxquels la collectivité voulait donner la priorité. Et tout cela s’est joué sur 40 € de charges foncières au départ." La péréquation : un outil indispensable à manier avec précaution Un système de péréquation est généralement nécessaire pour fournir aux bailleurs sociaux, classiquement, mais aussi de plus en plus souvent aux opérateurs de logement abordable, des fonciers moins onéreux que ceux destinés au logement libre.A Nantes, pour favoriser la part locative sociale, les charges foncières sont vendues aux bailleurs sociaux autour de 180 à 200 € dans la commune centre. Pour l’accession abordable, la valeur de référence est à 220 € en collectif et à 240 € en individuel. La part libre est au-delà de 350 €.A Lyon, Laurent Escobar estime que la charge foncière moyenne devrait se trouver autour de 350 €/m2 SHON, le bilan s'équilibrant avec une charge foncière à 200 € pour le logement social et le logement abordable, et jusqu’à 500 à 600 € pour le libre mais pas au-delà, sauf produits exceptionnels. Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 27
  28. 28. Avant de définir la péréquation à l'intérieur du programme de logement, il faut considérer l'ensemble du programme d'aménagement et optimiser la péréquation entre catégories : le tertiaire et le commerce peuvent parfois supporter des charges foncières supérieures à celles qu’on estime par ratio et le niveau moyen de charge foncière pour le programme de logement doit permettre une péréquation entre ses composantes qui reste supportable pour le logement libre. Des écarts trop importants entre le logement social ou abordable et le logement libre conduisent mécaniquement à empêcher une offre intermédiaire de se développer. C'est un effet pervers de la péréquation et il peut avoir des conséquences douloureuses. Ainsi Rennes, qui a beaucoup aidé le logement abordable, figure parmi les capitales régionales qui ont connu l'augmentation la plus rapide des prix du libre, soit 12,8 % entre les troisièmes trimestres 2010 et 2011. Cette politique n'a donc pas évité un effet de rattrap.. "On est passé en un an d’un marché globalement abordable pour le plus grand nombre, à un marché tendu à l'instar de ceux des autres métropoles régionales", analyse Laurent Escobar, qui suggère que "les dispositions initialement vertueuses prises il y a plusieurs années par cette agglomération en faveur du logement social et de prix bas - aujourd’hui trop bas  ?  -, sans être suffisamment révisées, ont progressivement entraîné des jeux de péréquation trop forts, désormais facteurs d’inflation rapide des prix sur le segment des prix non aidés". Un phénomène de ce type a été observé lors de la mise en place d’accords de prix maîtrisés dans les ZAC de Montpellier, et a été rapidement corrigé par l’aménageur, en concertation avec les promoteurs privés, en introduisant un niveau intermédiaire pour organiser la péréquation non plus sur deux mais sur trois niveaux de prix. La consultation  La charge foncière : un critère de sélection discutable La charge foncière est un poste de coût important dans la production des logements, mais c'est aussi une recette qui contribue au financement des opérations d'aménagement : les enjeux sont majeurs pour l'aménageur comme pour l'opérateur immobilier. Toutefois, faire de la charge foncière l'un des critères de sélection des promoteurs conduit nécessairement à faire monter les prix. Il y a donc un paradoxe à vouloir, dans la même consultation, obtenir des promoteurs qu'ils offrent à la fois des charges foncières élevées et des prix de sortie bas. Interpellé sur le sujet, Daniel Fayet, conseiller de l'adjoint en charge du logement à la Ville de Lyon, rappelle que les niveaux de charge foncière "de référence" sont fixés au moment de la consultation, le promoteur étant "libre d'y aller ou pas". Et de fait, ils y vont - peuvent-ils faire autrement ? - mais combien de temps ce système peut-il durer ? "Ce que je regrette c'est que les consultations donnent lieu à une compétition entre les opérateurs pour le niveau de charges foncières sur des terrains maîtrisés par la collectivité, plaide Christophe Grosjean, gérant de Domoa Immobilier. Des opérateurs qui, à tort ou à raison, répondent à cette compétition, mais qui ne peuvent faire que cela. Ils sont obligés de produire des logements, car il y a un besoin sur Lyon et ils ont besoin de payer leur structure. Mais qu'on ne nous parle pas de prix abordable et d'accession à la propriété à prix maîtrisés, tant que la collectivité et son aménageur organisent la surenchère au niveau du foncier !" Certains promoteurs se disent même évincés au premier tour des consultations quand ils répondent à des prix de charges foncières compatibles avec l'accession, tel Gregory Gaume, directeur de l’agence Rhône de Promogim : "On peut prendre des exemples récents à Villeurbanne, sur la ZAC Maisons- Neuves où, au premier tour, les promoteurs qui ont été retenus, je n'en fais pas partie, ont proposé plus de 750 €, voire 800 €/m2 SHON, qui sont pour moi des prix fonciers complètement délirants pour Villeurbanne. Aujourd'hui, c'est devenu le premier critère de choix de l’aménageur : on est écarté au premier tour de consultation si on a l’honnêteté de répondre à des prix fonciers adaptés à l’accession, entre 400 et 500  €/m² de SHON. Pour ces secteurs-là, ce sont déjà des prix fonciers élevés. Aujourd'hui, ce sont des ZAC qui sortent, sur le papier en tous les cas, à 800 €/m2 SHON ce qui veut dire à un prix de vente hors parking à 4 000 € ou 4 200 €/m² minimum. Cela a marché avec le Scellier, qu'est-ce que cela va être demain pour des programmes majoritairement dédiés à l’accession à la propriété ? Est-ce que les clients moyens qui peuvent acheter à 190 000 € un T4 pourront accéder à des T4 à 280 000 €, car c'est à ce prix-là qu’ils vont sortir à Maisons-Neuves ? Dans ces ZAC, les promoteurs qui veulent vraiment faire de l’accession à la propriété, et les ménages qui constituent leur clientèle, sont complètement écartés." Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 28
  29. 29. Le Hameau du Parc – Lotissement du Grand Parc – Hermanville-sur-Mer (Caen-la-Mer) La dictature de l'image En plus d'inciter à la surenchère sur les charges foncières, les consultations publiques exigent aussi souvent des "architectes de renommée internationale", ce qui ne manque pas de peser sur les prix et rejoint ce que Lionel Cayre (Bouygues Immobilier) appelle la "dictature de l'image", montrant au passage que la question du prix de sortie des logements est rarement en tête de liste des préoccupations des aménageurs. "Je peux vous dire, témoigne ce dernier, qu'en Île-de-France, sur de nombreux concours, in fine c’est le prix du foncier et les plus belles images qui font la différence. Il y a déjà là une première erreur dans le processus de l'élaboration du neuf. On sait tous ce qu’est la dictature d'une image, il faut aussi séduire, il y a le prix et il y a la séduction. […] Souvent on nous dit : « Votre projet est superbe, mais il faudrait vous aligner sur celui qui offre une charge foncière plus élevée, mais dont le projet nous intéresse moins. » Ce sont des cas concrets." A livre ouvert ? La compétition dénoncée par les promoteurs ne l'est pas en tant que telle, mais en ce que la puissance publique y jouerait un rôle inapproprié : elle provoquerait à son profit la surenchère sur les prix du foncier, sans véritable considération des prix de sortie des logements. Sans doute faut-il y voir plus de maladresse qu'autre chose, ou la rançon d'une action foncière mal régulée en amont. Toujours est-il qu'une plus grande coopération entre aménageurs et opérateurs immobiliers est souhaitable si l'on veut rendre compatibles charge foncière et prix de vente. Elle l'est d'autant plus que, comme le souligne Lionel Cayre, il n'y a pas que la charge foncière à surveiller, mais aussi des "prix de revient techniques : un écart de quelques dizaines d'euros au m2 peut nous faire passer à côté de la clientèle, […] on n'est pas dans l'épaisseur du trait" . Une idée reprise par Grégory Gaume : "100 € en coût de construction peuvent représenter entre 180 et 200 € en prix de vente, c'est énorme". Laurent Escobar (Adequation), qui conseille la SPLA Nantes Métropole Aménagement, évoque une opération sur laquelle, "avant de lancer le concours, un dossier d'intention a été communiqué à quelques promoteurs pour valider certaines hypothèses dont le rapport entre la charge foncière, le coût de construction, le cahier des charges HQE, les cibles et les formes urbaines qui étaient proposées. L’aménageur a travaillé à livre ouvert avec un groupement d'opérateurs […]. Ils ont donné leur avis, Nantes Métropole Aménagement et Nantes Métropole en ont tenu compte". A Rennes, l'engagement de la collectivité en faveur du logement abordable, les règles qui encadrent depuis longtemps tant la charge foncière que les prix de sortie font régner une remarquable transparence sur l'économie des opérations. "Nous travaillons régulièrement avec nos collègues, nous avons des opérations en commun, explique François Chaussavoine […]. Nous produisons au même prix puisqu’en fin de compte Rennes Métropole définit des règles assez précises de fonctionnement. En fait, nous lui transmettons tous nos bilans, prévisionnels et réalisés, tout est défini et suivi." Grégory Gaume (Promogim), attendrait de l’aménageur "un cahier des charges précis qui stipule un engagement de prix de vente, et un engagement de cible de clientèle. Si demain dans un appel d'offres on nous dit : « Vous devez vendre à ce prix plafond et faire à 90 % de l’accession à la propriété », on saura faire une proposition concurrentielle, pour peu que les prescriptions aient été définies en amont de manière concertée. Si l’appel d'offres est trop ouvert, nous sommes trop nombreux, nous irons trop haut dans les prix et nous ne saurons pas cibler la clientèle souhaitée". Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 29
  30. 30. Formation du prix de vente d’un logement collectif neuf (source : FPI) Rôle des opérateurs immobiliers et maîtres d'œuvre Le bilan du promoteur et les montages coopératifs Coefficient multiplicateur des coûts de construction L'analyse du bilan du promoteur montre que le prix du foncier et celui de la construction sont les seules variables du prix de vente d'un programme immobilier, les autres postes de coût (TVA, frais financiers, honoraires, marge…) étant proportionnels par nature ou convention. Foncier et construction représentent donc toujours, ensemble et dans des proportions respectives variables, 57 % du prix de vente TTC. Autrement dit, prix de vente = (foncier + construction) / 0,57. Ainsi, une variation de 100 € sur le foncier ou la construction se répercute à une hauteur moyenne de 175 € sur le prix. Plus la part du foncier est faible, plus l'effet de levier des économies de construction est élevée. Si la construction représente 50 % du prix de vente (cas où le foncier représente 7 %), une variation de coût de 100 € fait varier le prix de vente de 200 €. Importance des coûts financiers et de laTVA La construction est le principal poste sur lequel le promoteur peut réaliser des économies, d'une part parce que l'effet de levier est important comme on vient de le voir, d'autre part parce que les autres postes de coût lui échappent en grande partie. La TVA, les taxes diverses, les frais financiers et la garantie d'achèvement, les honoraires de maîtrise d'œuvre, les frais de publicité et les assurances représentant ensemble 28  % du prix TTC. Les 15  % restants sont destinés à la rémunération du promoteur (honoraires de maîtrise d’ouvrage et de commercialisation de 8 % environ) et à la marge de l'opération, généralement provisionnée à un minimum de 7  %. La marge réelle descend assez souvent à 5 % une fois payés les aléas de la réalisation. En outre, la marge rémunère les fonds propres placés dans l'opération, généralement par les banques à hauteur de 80 % en moyenne.Ainsi, dans le cas d'une opération au taux plein de TVA, l'État prélève au titre de la TVA et des taxes diverses 17 % du prix de vente, le banquier, au titre des frais financiers, de la garantie financière d’achèvement et de la quote-part de marge, autour de 9 %, et le promoteur, au titre des honoraires et de la quote-part de marge lui incombant, autour de 10 %. Solutions pour le logement abordable Trois ateliers pour un grand chantier Actes des ateliers et de la conférence Adequation 2011 © Adequation Page 30

×