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Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20
Le Havre pointe de caux estuaire - bilan du marché 2015
Le Container Le Havre © CCI Seine Estuaire
Courbet Plaza Le Havre © Laurent Bréard - Ville du Havre
ZA Le Havre Plateau © Laurent Bréard - Ville du Havre
Centre de Congrès Le Havre © Patrick Boulen - CODAH
Vue aérienne Le Havre © Éric Houri - Le Havre Développement
Vue aérienne PLPN © HAROPA - Port du Havre
Observatoire de l'immobilier d'entreprise n°20
AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         3
L’Observatoire partenarial de l’immobilier d’entreprise
apporte un outil de mesure des grandes dynamiques du
marché et de la construction. Il est animé par l’AURH et
s’appuiesurl’expertised’unréseaudecommercialisateurs.
Ce 20e
bulletin présente le bilan complet de l’année 2015
en matière d’immobilier de bureaux, de bâtiments et
d’entrepôts.
La dynamique de la place havraise se poursuit avec
les aménagements qui redessinent une entrée de ville
attractive, mais aussi le cœur métropolitain havrais qui
poursuit sa mutation autour de Danton (Programme
nationalderequalificationdesquartiersanciensdégradés)
et de la gare, ou encore la redynamisation des docks qui
verront s’ouvrir en 2017 un centre de congrès accueillant
de grands événements professionnels.
L’affirmation d’un campus havrais rendra notre offre
d’enseignement supérieur plus lisible et contemporaine.
Le site Frissard constitue cette vitrine, complémentaire
de l’implantation universitaire historique, voisine des
implantations marquantes : Sciences-Po Asie, Institut
national des sciences appliquées, Université du Havre,
Pôle ingénieur et logistique, École nationale supérieure
maritime au Havre. Voisine, la double opération École de
management de Normandie et Cité numérique renforcera
nos atouts et notre attractivité. Les objectifs recherchés
sont de créer les conditions d’accueil et de vie idéales
répondant aux besoins des étudiants d’aujourd’hui, qui
seront demain les ambassadeurs du Havre.
L’an dernier, Le Havre s’est doté d’un outil indispensable
mêlant espace de co-working et cantine numérique :
le Container. Ce lieu de rencontres entre acteurs du
numérique et porteurs de projets, installé dans les locaux
de la Chambre de commerce et d’industrie Seine Estuaire,
avec son esprit d’ouverture et le succès de ses hackatons
réguliers, constitue le terreau favorable à l’éclosion
d’un écosystème territorial du numérique. Le Container
n’est qu’un « premier pixell » ; il préfigure notre future
cité numérique, qui verra le jour d’ici 3 ans, et créera les
conditions de formation, d’animation, d’installation et
d’épanouissement de nos start-ups.
Ces dynamiques urbanistiques, étudiantes et numériques
profitent à l’image et au rayonnement de l’ensemble de
la région du Havre et participent de la construction d’un
écosystème métropolitain.
Dans le secteur industriel, malgré les signaux négatifs
pour certaines de nos entreprises, j’invite à nous réjouir
des carnets de commandes de Renault Sandouville (succès
commercial du nouveau Trafic) ou encore de Safran
Nacelles à Gonfreville-l’Orcher (contrats pour les pièces du
futur Boeing 777X et de l’Airbus A320 neo). Ces entreprises
permettent de fixer un ensemble de sous-traitants et de
compétences sur le territoire. Je souhaite également
mettre en lumière l’une de nos pépites : l’entreprise
havraise Morphosis qui développe des technologies
innovantes pour le tri et le recyclage des métaux, et a été
lauréate en 2015 du « concours mondial de l’innovation
2030 ».
Notre « industrie du futur », adossée aux ports, aux
capacités et savoir-faire logistiques qui poursuivent
leur développement (SDV, Prologis, Panhard…) sont
les ingrédients qui permettent de projeter le territoire
estuarien dans un rôle de cluster industriel de rang
international.
Édouard PHILIPPE
Président de l’Agence d’urbanisme de la région du Havre
et de l’Estuaire de la Seine
ÉDITO
Bulletin de l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise n°20
© Éric Houri - Ville du Havre
4	 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015
Neuf:Constructionneuvedemoinsdecinqansouimmeubleayantfaitl’objetde
réhabilitations lourdes avec permis de construire et n’ayant jamais été occupé.
Les locaux « clé en main » et pour « compte propre » sont comptabilisés dans
les statistiques de commercialisation.
Seconde main : Toute opération immobilière ayant déjà été occupée, quelle que
soit la date de libération de l’occupant précédent (6 mois, 5 ans, 10 ans et plus)
ou opération de plus de cinq ans n’ayant jamais été occupée.
Obsolète : Bien de seconde main inadapté nécessitant une réhabilitation ou
une mise aux normes.
Clé en main : Opération conçue pour un client bien déterminé, à la location
ou à la vente.
Compte propre : Opération conçue et réalisée directement par ses futurs
utilisateurs.
Locaux en blanc : Locaux destinés à être vendus ou loués sans connaissance de
leur utilisateur final lors du démarrage du projet.
DÉFINITIONS
SOMMAIRE
n	 Le marché des bureaux.....................................................................................................................................................................................5
		 - Les transactions........................................................................................................................................................................................6
		- L’offre............................................................................................................................................................................................................8
n	 Le marché des bâtiments industriels et ateliers.....................................................................................................................................10
n	 Le marché des entrepôts................................................................................................................................................................................12
n	Au-delà du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire.................................................................................................................................14
n	 Les contacts de l’OIE.........................................................................................................................................................................................16
Les informations sur le marché immobilier sont recueillies à la fin de chaque
année auprès des commercialisateurs en immobilier d’entreprise.
L’aire d’étude est le Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire qui comprend la
communauté de l’agglomération havraise (CODAH) et Caux Estuaire (auparavant
appelée communauté de communes de Saint-Romain-de-Colbosc), soit
33 communes (environ 270 000 habitants).
Ce territoire correspond également au périmètre du schéma de cohérence
territoriale Le Havre Pointe de Caux Estuaire.
Au-delà du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire
Pour être en phase avec leur réalité géographique, pour la première fois, les
marchés de bâtiments industriels / ateliers et des entrepôts voient leur analyse
augmentée de résultats concernant l’ensemble de la Pointe de Caux.
Les transactions comprennent l’ensemble des locaux loués ou vendus (par
une agence immobilière ou en direct par le propriétaire) à un utilisateur.
Les surfaces vendues aux investisseurs ne sont pas prises en compte. Les
opérations en compte propre et clé en main sont incluses dans les transactions,
le terrain ayant généralement fait l’objet d’une transaction au préalable.
L’offre immédiate (neuf et seconde main) correspond à l’ensemble des locaux
vacants au dernier jour de l’année, proposés sur le marché, occupables
immédiatement, sans tenir compte du délai lié aux travaux d’installation.
Pour les locaux construits, seules les constructions neuves livrées sont prises
en compte dans les statistiques. Celles-ci sont vérifiées à partir des surfaces de
plancher annoncées dans les fichiers mensuels de locaux construits fournis par
la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement
(DREAL) de Normandie.
L’Observatoire de l’immobilier d’entreprise du Havre fait partie du Réseau
national des observatoires de l’immobilier d’entreprise, réseau informel
regroupant actuellement une quinzaine d’observatoires (Lille, Lyon, Toulouse,
Nantes, Bordeaux, Nice, Rennes, Saint-Nazaire, Marseille…).
Le réseau assure une mission d’observation de la conjoncture concernant
l’offre et la demande en immobilier de bureaux. Il organise régulièrement des
rencontres permettant à ses membres d’échanger avec des spécialistes et des
professionnels du secteur.
Pour en savoir plus : http://rnoie.fr
À NOTER
AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         5
le marché
des bureaux
Ensemble
des transactions
de bureaux
effectuées
en 2015
Stock de bureaux
au 31/12/2015
30 000
34 000
0
2 000
6 000
10 000
14 000
18 000
22 000
26 000
m2
0
2 000
6 000
10 000
14 000
18 000
22 000
m2
2460
5121
1 891
9 198
18 029
1 107
8 021
1 276
3 409
15 595
4 099
4 871
SECTEURS DU HAVRE
Centre-ville
Quartiers Sud
Ville Haute
PORT ET ZONE
INDUSTRIELLE
ET PORTUAIRE
Plaine alluviale
PREMIÈRE COURONNE
Sainte-Adresse, Montivilliers,
Fontaine-la-Mallet, Harfleur, Octeville-sur-Mer
et Gonfreville-l'Orcher (hors ZIP)
DEUXIÈME COURONNE
Communes restantes
du Pays Le Havre Pointe
de Caux Estuaire
CommercialiséesOffertes
Neuf
Seconde main
Seconde main ‘‘obsolète’’
SURFACES DE BUREAUX (en m2
)
A. 131
A.29
A.29
D. 6015
Route de l’Estuaire
D.940
D. 6382
Embouchure
de la SeinePont de Normandie
La Manche
D.925
Marché des bureaux en 2015
Offre et transactions de bureaux en 2015 par secteur de marché
Territoire Le Havre Pointe de Caux Estuaire (33 communes)
Évolution du marché de bureaux
Surfaces 2013 2014 2015
Évolution
2014-2015
Transactions 24 790 m2
34 410 m2
28 915m2
- 16 %
Stock 46 565 m2
41 605 m2
46 160 m2
+ 11 %
Construction* 4 085 m2
13 030 m2
8 930 m2
- 31 %
(*) Les surfaces construites (m2
surface de plancher autorisé) sont incluses
dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux
construits en compte propre ou clé en main).
Transactions
sur 2015
28 915 m2
placés
(dont 6 760 m2
placés
dans le neuf)
Offre disponible
au 31/12/2015
46 160 m2
disponibles
(dont 12 485 m2
neufs
disponibles)
Construction
sur l’année 2015
8 930 m2
surface de
plancher
6	 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015
Une répartition géographiquement plus homogène du
marché
Le Centre-ville continue, en 2015, d’être le secteur
privilégié du marché de bureaux et concentre une
bonne part des commercialisations en surface (1/3 des
biens négociés, 9 198 m2
placés). Comme le marché de
bureaux havrais est étroit, la position du Centre-ville
comme secteur privilégié pour le marché de bureaux
avait été accentuée en 2014 (22 871 m2
négociés en 2014,
66,5 % de la surface placée totale) par la vente en VEFA à
la CPAM d’une partie de l’immeuble Turgot Magellan (pour
8 700 m2
).
La commercialisation de bureaux dans les Quartiers
Sud s’est bien portée en 2015 (8 021 m2
placés en 2015
contre 3 352 m2
en 2014). Représentant 28 % de la surface
totale placée en 2015, le marché y a été porté par :
n les mouvements dans les hôtels et pépinières
d’entreprises gérés par la CCI Seine Estuaire ;
n les espaces d’activités dédiés (Chanzy) ;
n la vente de 1 470 m2
sur le site des Magasins Généraux.
Moins impliqués dans le marché des bureaux, les autres
secteurs de marché de la région havraise se partagent
le volume restant de bureaux commercialisés en 2015
(17,7 % du placé en 1re
couronne, 11,8 % dans la ZIP, 6,5 %
en 2e
couronne). La 2e
couronne a connu de nombreuses
locations de bureaux sur le parc Éco-Normandie, dans
l’hôtel/pépinière d’entreprises Le Drakkar notamment.
Une moindre participation des « comptes propres » dans les
transactions de bureaux neufs
6 761 m2
de bureaux neufs ont été négociés en 2015, plus du
double l’avait été en 2014 (14 109 m2
). La représentation du
neuf dans l’ensemble des commercialisations de bureaux
passe de 41,4 % en 2014 à 23,4 % en 2015.
En 2015, les « comptes propres » (3 030 m2
) participent à
45 % des transactions de bureaux neufs ; les 55 % restant
caractérisent des locations de bureaux neufs préexistants.
le marché des bureaux
les transactions
Évolution annuelle des transactions de bureaux
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
m2
30 000
40 000
50 000
0
10 000
20 000
Evolution transactions de bureaux
- 16 %par rapport à 2014
28 915 m2
de bureaux placés
Un bon niveau de transactions en 2015, non loin des « 30 000 m2
placés annuels » caractéristiques du marché de bureaux havrais
À hauteur de 28 915 m2
, le volume de bureaux négocié en 2015 est en baisse de 16 % par rapport à 2014, année où
le marché était porté par la vente à la CPAM de bureaux dans l’immeuble Turgot Magellan. Cette baisse de la surface
de bureaux placés est également à nuancer car le nombre de transactions réalisées progresse fortement avec
191 transactions en 2015 contre 116 en 2014.
AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         7
La location de bureaux de petite taille toujours privilégiée
en 2015
L’année 2015 a été particulièrement marquée par les
transactions de bureaux de petite taille puisque 65 % des
transactions de bureaux font moins de 100 m2
(54 % en
2014), fortement alimentée par les multiples locations de
bureaux dans les hôtels et pépinières d’entreprises. 85 %
des bureaux négociés faisaient moins de 250 m2
(80 %
en 2014).
La location reste le mode de transaction privilégié du
marché. Plus des 3/4 des transactions de bureaux en
2015portentsurdeslocations(163locations,20venteset
8 «  comptes propre »).
La baisse des prix de location des bureaux de seconde
main se poursuit... hors du Centre-ville
Amorcée entre 2013 et 2014, la baisse des loyers des
bureaux de seconde main se poursuit et s’élève à
105 euros/m2
en 2015 contre 110 euros/m2
en 2014. Cette
baisse reflète un phénomène général de renégociation par
les utilisateurs des baux commerciaux et est plus nette
dans les secteurs hors Centre-ville.
À l’opposé de l’évolution du prix de location, le prix de
vente moyen reste stable depuis plusieurs années et
atteint 1 442 euros/m2
pour les bureaux de seconde main
vendus en 2015 (1 448 euros/m2
).
65 %
des bureaux négociés
font moins de 100 m2
Prix des bureaux de seconde main commercialisés en 2015 (en €/m2
)
Les prix de location sont indiqués en €/m2
hors taxes, hors charges et hors frais d’agence.	
Les prix de vente sont en €/m2
hors taxes et hors frais de mutation.
Location
Loyer moyen Loyer 2015 Min - Max
2013 2014 2015
Centre-ville 123 115 116 70 - 162
Périphérie 111 109 104 57 - 137
Ensemble région du Havre 115 110 105 57 - 162
Vente
Prix moyen Prix 2015 Min - Max
2013 2014 2015
Centre-ville 1 495 1 448 1 440 850 - 2 525
Boulevard de Strasbourg au Havre
© Laurent Bréard - Ville du Havre
8	 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015
Un stock de bureaux concentré au Havre
L’offre de bureaux demeure principalement localisée
dans le Centre-ville et les Quartiers Sud fin 2015. Ces deux
secteurs concentrent 73 % de l’ensemble des surfaces de
bureaux disponibles.
La Ville-haute, les Quartiers Sud et le Centre-ville
voient leur stock de bureaux renforcé entre 2014
et 2015 :
n 4 099 m2
de bureaux disponibles fin 2015 en Ville-haute
contre 1 209 m2
disponibles fin 2014 ;
n 15 595 m2
de bureaux disponibles fin 2015 dans les
Quartiers Sud contre 13 529 m2
disponibles fin 2014 ;
n 18 029 m2
de bureaux disponibles fin 2015 dans le
Centre-ville contre 14 303 m2
disponibles fin 2014.
Moins actifs sur ce marché, les communes des 1re
et 2e
couronnes et la ZIP voient leur stock de bureaux
baisser pour atteindre respectivement 2 460 m2
, 1 107 m2
et 4 871 m2
de bureaux disponibles fin 2015.
Les Quartiers Sud : un quasi-monopole de l’offre neuve...
avec la Ville-haute
La Ville-haute et les Quartiers Sud ont vu en 2015
l’arrivée de nouveaux bureaux sur leur marché, tandis
que le Centre-ville du Havre compte un stock de bureaux
vieillissants délaissés, résultat de départs d’entreprises
pour des biens offrant de meilleures prestations.
L’offre en neuf dans le Centre-ville n’intervient qu’à
hauteur de 11 % du disponible dans la région havraise
fin 2015.
Fin 2015, ce sont dans les Quartiers Sud que se
concentrent les 2/3 des surfaces de bureaux neufs
disponibles. Déjà pourvus d’une offre remarquable en
neuf fin 2014, avec les disponibilités du Ferrer III (2 500 m2
)
et de l’Espace Caillard (1 000 m2
), les Quartiers Sud
proposent 3 000 m2
de bureaux neufs supplémentaires fin
2015 dans l’immeuble Courbet Plaza récemment construit
à proximité des Docks et du futur centre de congrès.
À noter, la proportion de bureaux classée dans la catégorie
« obsolète » ne constitue que 1,2 % de la surface totale de
l’ensemble des bureaux disponibles.
Le déménagement d’organismes publics a fortement
contribué au marché du neuf. Évoqué précédemment,
l’emménagement de la CPAM dans l’immeuble Turgot
Magellan est la transaction la plus importante de 2014
(8 700 m2
de bureaux neufs).
le marché des bureaux
l’OFFRE
46 160 m2
de bureaux en stock
Une offre de bureaux neufs constituÉe hors du centre-ville
Fin 2015, l’offre de bureaux disponibles sur le marché s’élève à 46 160 m2
contre 41 605 m2
fin 2014. Cette augmentation de
11 % du stock entre 2014 et 2015 est due à la construction des bureaux en blanc Joliot Curie et Courbet Plaza livrés en 2015.
Le Courbet Plaza : Immeuble de bureaux neufs livré au Havre en 2015
© Laurent Bréard - Ville du Havre
AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         9
Deux immeubles de bureaux construits en blanc livrés
en 2015
11 constructions ont été livrées en 2015 totalisant 8 930 m2
de bureaux neufs, soit une baisse de 31 % par rapport à
2014 (13 030 m2
construits en 2014). La construction de
bureaux permet, à travers deux opérations majeures
en blanc, de participer à la reconstitution d’un stock de
produits neufs fin 2015 :
n en Ville-haute, l’immeuble Le Joliot Curie, destiné à
l’origine à des entreprises exogènes : 2 000 m2
de
bureaux disponibles portés et gérés par la CODAH ;
n dans les Quartiers Sud, l’immeuble Courbet Plaza :
3 500 m2
de bureaux construits en blanc dont 530 m2
déjà pourvus.
Les autres constructions de bureaux, toutes en compte
propre, portent sur des surfaces très limitées. Le cas
de Eiffel Industrie dans la ZIP se distingue avec 1 550 m2
de bureaux techniques construits pour accompagner
la construction de 3 350 m2
de nouveaux bâtiments
industriels confortant leur nouveau quartier général à
Sandouville.
Le marché de bureaux en 2015 s’est globalement bien
comporté et le démarrage de la commercialisation des
bureaux du Courbet Plaza est plutôt encourageant pour
les mois à venir.
Au regard des localisations des nouvelles
constructions, la question du renforcement du
rôle de locomotive tertiaire du Centre-ville et des
perspectives de développement du pôle des gares
est posée. Cette question renvoie notamment
à celles du devenir de la cité administrative (tour
proposant 15 000 m2
de bureaux, en position
centrale - cœur métropolitain) mais aussi à celles
de l’accessibilité en transports en commun et du
niveau des prestations proposées par une offre de
bureaux plus périphérique et moins lisible.
8 930 m2
de bureaux ont été
construits en 2015
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
m2
30 000
40 000
50 000
0
10 000
20 000
Evolution stock de bureaux
Évolution annuelle de l‘offre en bureaux
En conclusion
Immeuble de bureaux Ferrer III au Havre
© Laurent Bréard - Ville du Havre
10	 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015
Transactions
sur 2015
34 590 m2
placés
(dont 9 605 m2
placés dans le neuf)
Offre disponible
au 31/12/2015
69 120 m2
disponibles
(dont 3 305 m2
neufs disponibles)
Construction
sur l’année 2015
6 120 m2
surfaces de
plancher
le marché des bâtiments industriels
et ateliers
Les surfaces négociées, en location pour moitié,
se localisent en premier lieu dans les communes
de 1re
couronne, puis la ZIP et les Quartiers Sud.
Totalisant 13 950 m2
placés, soit 40 % de la surface totale
commercialisée, la 1re
couronne a dominé le marché des
bâtimentsindustrielsetateliersen2015(9 185 m2
placés
en 2014). Dans ce secteur, les transactions, au nombre de
19 (dont 7 ventes) sur un total de 57 transactions réalisées
en 2015, se sont majoritairement opérées dans le Parc de
l’Estuaire. La zone d’activités enregistre notamment la
plus importante transaction de l’année pour ce type de
bien (bâtiment de 5 800 m2
vendu avec occupant rue de
la Ferme Dambuc).
Autre secteur phare de ce marché, la ZIP totalise 30 %
de la surface totale négociée de 2015 avec 10 381 m2
placés. La livraison à Sandouville d’un nouveau quartier
général pour Eiffel Industrie, entreprise de services aux
industries, y contribue pour plus d’un tiers avec 3 350 m2
,
soit la construction la plus importante de l’année.
Pour les Quartiers Sud, le niveau de transactions de
bâtiments industriels et ateliers est près de deux fois
moindre en 2015 (18 % de la surface totale de bâtiments
négociés) qu’en 2014 (un tiers de la surface placée en
2014).
Avec 9 604 m2
en 2015, le marché du neuf a doublé par
rapport à 2014, concernant 27,8 % du total des surfaces
négociées en 2015 contre 13,2 % en 2014. Cette progression
repose sur les transactions de neuf (3 480 m2
placés en
2015 contre 700 m2
placés en 2014) et sur la construction
en compte propre (6 120 m2
en 2015 contre 4 105 m2
en 2014).
La construction d’Eiffel Industrie représente plus
de la moitié de la surface totale construite en 2015.
Les autres comptes propres, pour beaucoup situés sur
la zone industrielle, participent au développement et à
la modernisation d’entreprises déjà sur site (industrie
automobile et transporteurs).
Une tendance baissiÈre qui se poursuit, une offre qui tarde À Être
rÉnovÉe ou renouvelÉe
34 590 m2
de bâtiments industriels et ateliers ont été commercialisés en 2015, soit 5 % de moins qu’en 2014 (36 500 m2
placés en 2014). Cette légère baisse de la commercialisation des locaux d’activités fait suite à des baisses bien plus
importantes les années antérieures (- 35 % entre 2012 et 2013 ; - 11 % entre 2013 et 2014).
Évolution du marché de bâtiments industriels / ateliers
Location 2013 2014 2015
Évolution
2014/2015
Transactions 40 850 m2
36 500 m2
34 590 m2
- 5 %
Stock 62 575 m2
65 700 m2
69 120 m2
+ 5 %
Construction* 7 055 m2
4 105 m2
6 120 m2
+ 49 %
(*) Les surfaces construites (m2
surface de plancher autorisé) sont incluses dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux construits en
compte propre ou clé en main).
AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         11
L’offre de locaux neufs manque toujours et
les programmes prévus peinent à voir le jour
faute de précommercialisation. Le modèle de
la zone d’activités économiques est sans doute
à réinventer avec l’objectif de l’inscrire dans
un véritable projet de territoire, de penser son
articulation au tissu urbain existant, de densifier
les constructions, de diversifier leur accessibilité
en transport… L’enjeu est important : il s’agit du
maintien du tissu de TPE/PME dans les parcs
d’activités périphériques et du maintien de
l’activité industrielle sur la ZIP.
Corrélée à la baisse de la commercialisation, l’offre
de bâtiments industriels et ateliers progresse
timidement, elle passe de 65 700 m2
en 2014 à 69 120 m2
disponibles en 2015. L’offre de bâtiments est constituée
fin 2015 d’une faible surface de neuf (3 305 m2
de neuf
disponibles), alourdie de bâtiments recensés dans le stock
depuis plusieurs années.
Si l’augmentation du stock de locaux est globalement
limitée (+ 5 % entre 2014 et 2015), le stock de bâtiments
industriels a connu une forte augmentation dans la ZIP,
notamment dans le parc des Alizés, où l’offre pléthorique
de bâtiments non entretenus voire obsolètes est une des
principales explications.
Ainsi, fin 2015, la ZIP concentre 25 000 m2
disponibles,
soit 36 % de l’offre de bâtiments industriels et
ateliers (contre 16 070 m2
fin 2014, soit 24,5 %).
La 1re
couronne et les Quartiers Sud, autres secteurs de
référence pour ce marché, contribuent respectivement
à 19,5 % et 24 % de la surface disponible fin 2015. Mais
a contrario de la ZIP, le stock de bâtiments industriels et
ateliers a légèrement diminué dans ces secteurs entre fin
2014 et fin 2015.
En conclusion
Répartition de l’offre et des transactions des bâtiments industriels en 2015, classés géographiquement et par surface
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
22000
24000
m2
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
m2
seconde main
neuf
seconde main ‘’obsolète’’
seconde main
neuf
seconde main ‘’obsolète’’
2e
couronne
1re
couronne
ZIP
Ville-haute
Centre-ville
Quartiers Sud
TRANSACTIONS OFFRE
Marché des bâtiments industriels / ateliers en 2015
© Laurent Bréard - Ville du Havre
Village d’entreprises Le Rimbaud à Harfleur
12	 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015
Transactions
sur 2015
66 665 m2
placés
(dont 6 930 m2
placés dans le neuf)
Offre disponible
au 31/12/2015
204 040 m2
disponibles
(dont 4 935 m2
neufs disponibles)
Construction
sur l’année 2015
4 100 m2
surfaces de
plancher
le marché
des entrepôts
CettesituationseremarquesurlaZIP,quihabituellement
polarise le marché, avec 25 962 m2
négociés, soit 39 %
de l’ensemble de la surface d’entrepôts placés en 2015
(contre 82,4 % sur 2014 avec 74 636 m2
placés).
Dans les Quartiers Sud, la commercialisation d’entrepôts
a été excellente, arrivant à dépasser le niveau de la ZIP.
Totalisant 29 238 m2
commercialisés, soit 44 % de la
surface totale d’entrepôts négociés en 2015, le marché
dans les Quartiers Sud a compté les transactions
les plus importantes : la vente de deux entrepôts de la
société d’ameublement Interior’s soit 17 000 m2
placés au
total, la location de 6 000 m2
dans les entrepôts Eurasia
utilisés par la banque alimentaire et les « Restos du
cœur ».
Le reste des transactions d’entrepôts a concerné la
1re
et la 2e
couronne en 2015, le marché des entrepôts
demeurant très marginal dans les secteurs du Centre-
ville et de la Ville-haute du Havre. En 2e
couronne, la
commercialisation d’entrepôts s’élève à 5 775 m2
en 2015
soit 9 % de la surface totale d’entrepôts commercialisés ;
elle correspond à la location d’un entrepôt de 4 900 m2
à Gainneville et à la livraison de 875 m2
d’entrepôts
construits dans le parc Éco-Normandie pour BMI Axelent.
En 1re
couronne, quatre transactions diffuses portent à
3 514 m2
la surface d’entrepôts placés dans ce secteur en
2015 (9 984 m2
sur 2014).
Notons que si l’évolution est à la baisse en termes
de surface d’entrepôts commercialisés, le nombre
de transactions enregistrées entre 2014 et 2015
est en augmentation (38 transactions en 2015 contre
22 en 2014). En effet, moins concentrée dans la ZIP, la
commercialisation d’entrepôts en 2015 a concerné des
entrepôts de plus petite taille ; 60 % des transactions
portent sur des entrepôts de moins de 1 000 m2
,
contre 18 % en 2014). La location reste le mode de
transaction privilégié avec 24 locations effectuées sur
38 transactions recensées au total (63 % des entrepôts
placés).
Le stock d’entrepôts regagne fin 2015 le niveau
atteint fin 2013, à hauteur de 204 040 m2
disponibles
UN marché dans l’attente des produits neufs programmés
Avec 66 665 m2
placés au cours de l’année 2015, le niveau de commercialisation a baissé (90 590 m2
en 2014 soit - 26 %
entre 2014 et 2015). Ce résultat reflète l’attentisme des utilisateurs devant une carence actuelle en neuf et dans la
perspective de réalisation d’ambitieux programmes d’entrepôts pour les prochaines années.
Évolution du marché d’entrepôts
Location 2013 2014 2015
Évolution
2014/2015
Transactions 76 320 m2
90 590 m2
66 665 m2
- 26 %
Stock 202 300 m2
134 715 m2
204 040 m2
+ 52 %
Construction* 13 965 m2
695 m2
4 100 m2
+ 490 %
(*) Les surfaces construites (m2
surface de plancher autorisé) sont incluses dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux construits en
compte propre ou clé en main).
AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         13
(134 715 m2
disponibles fin 2014). Cette augmentation
significative du stock d’entrepôts résulte à la fois de la
baisse des transactions mais aussi du retour en stock de
39 000 m2
disponibles dans les entrepôts Eurasia dans les
Quartiers Sud.
La répartition de l’offre sur le territoire havrais diffère
peu entre fin 2015 et fin 2014. La ZIP concentre près des
2/3 de la surface d’entrepôts disponible. Les Quartiers Sud
réunissent 30 %, en hausse relative avec les entrepôts
Eurasia qui y gonflent le stock de fin 2015.
Faute d’offre neuve fin 2014 (2 500 m2
comptabilisés),
la commercialisation d’entrepôts neufs se voit limitée
avec un total de 6 930 m2
négociés. Les 7 constructions
d’entrepôts de 2015, toutes en compte propre, participent
à hauteur de 4 100 m2
de la surface totale du neuf
commercialisé en 2015.
Afin de mieux évaluer l’état du stock, les biens disponibles
mais nécessitant des travaux importants ou des remises
aux normes sont désormais distingués dans l’offre de
seconde main sous le qualificatif « obsolète » . Ainsi, la
surface d’entrepôts de seconde main « obsolète » en stock
fin 2015 atteint 11,5 % du total des entrepôts disponibles.
Cette offre se situe quasi-intégralement dans les parcs
de la ZIP.
Au manque de réelle dynamique du marché en 2015
devraient succéder des meilleures perspectives
dans les mois à venir avec des constructions
d’entrepôts démarrées en 2016. Sur le parc du
Hode, Prologis a livré un entrepôt pour la CEDILEC
en janvier 2016. Sur le PLPN 2, la construction
d’entrepôts a débuté. Sur 77 ha, ils pourront
représenter jusqu’à 200 000 m2
d’entrepôts
logistiques pour SDV (groupe Bolloré).
En conclusion
Répartition de l’offre et des transactions des entrepôts en 2015, classés géographiquement et par surface
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
100000
110000
120000
130000
m2
0
10000
20000
30000
40000
50000
m2
TRANSACTIONS OFFRE
2e
couronne
1re
couronne
ZIP
Ville-haute
Quartiers Sud
Centre-ville
seconde main
neuf
seconde main ‘’obsolète’’
seconde main
neuf
seconde main ‘’obsolète’’
Marché des entrepôts en 2015
© Bolloré Logistics
Nouvel entrepôt de Bolloré Logistics
en cours de construction dans le PLPN2 du Port du Havre
14	 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015
au DELÀ DU PAYS LE HAVRE POINTE DE CAUX ESTUAIRE
premiers résultats
Le périmètre d’étude élargi correspond à la réalité
géographique des marchés :
n celle de la pointe de Caux pour le marché des bâtiments
industriels et ateliers ;
n celle de la pointe de Caux et des intercommunalités
limitrophes en rive Sud de la Seine pour le marché des
entrepôts.
En 2016, l’AURH a donc élargi son périmètre d’enquête.
Cette première restitution de résultats dans les territoires
voisins de la région du Havre ne prétendant pas à
l’exhaustivité*.
Le recueil des principaux biens constituant les stocks fin
2015 permet toutefois de dresser une première analyse
spatiale des biens disponibles sur le marché.
La dynamique de construction a pu quant à elle être
analysée sur les territoires environnant la région du Havre
à partir des déclarations de permis de construire.
Bâtiments industriels / ateliers : une offre localisée
sur les agglomérations de Fécamp Caux Littoral et
Caux Vallée de Seine
Comptant 29 offres fin 2015, le stock de bâtiments
industriels/ateliers recensé s’élève à 35 000 m2
sur
le secteur de la Pointe de Caux (hors CODAH et Caux
Estuaire).
La surface disponible se répartit de manière assez
homogène entre Caux Vallée de Seine et l’agglomération
de Fécamp Caux Littoral, ces deux territoires accueillant
les zones d’activités les plus importantes.
À noter, dans le parc des Hautes Falaises à Saint-Léonard/
Épreville, une offre qui apparaît particulièrement
importante, totalisant 11 125 m2
fin 2015. Composée de
cinq bâtiments, essentiellement de seconde main et
présentant un certain niveau d’obsolescence, elle se voit
surtout portée par l’un d’entre eux de 10 100 m2
.
Au total sept constructions de bâtiments industriels/
ateliers, soit 2 845 m2
, ont été livrées courant 2015. Cela
correspond à moins de la moitié du volume construit sur
Le Havre – Pointe de Caux (6 120 m2
).
Comblant un déficit de bâtiment et de services de ce type,
le nouvel hôtel d’entreprise de Caux Vallée de Seine est la
construction marquante de l’année 2015. Ce bâtiment de
1 500 m2
comprend trois ateliers de 300 m2
et un entrepôt
de 600 m2
, surfaces déjà toutes occupées (occupants
des ateliers : John Crane, entreprise de fabrication et
commercialisation de garnitures mécaniques et Neoler,
entreprise de vente et de maintenance de groupes
électrogènes).
Sur ces territoires, la demande concerne avant tout
des ateliers de 300 m2
offrant une mixité ateliers/
bureaux. Le parc ateliers en immobilier d’entreprise
public étant aujourd’hui entièrement occupé et du foncier
économique étant disponible, Caux Seine Développement
cherche des investisseurs pouvant construire des ateliers
en blanc.
Entrepôts : une grande hétérogénéité des types de biens
et une offre nouvelle attendue
Dans les territoires voisins de la région du Havre, l’offre
d’entrepôts comptabilisée s’élève à 23 695 m2
fin
2015 pour 12 offres.
L’usine de Tourville-les-Ifs, totalisant 14 327 m2
d’entrepôts
anciennement utilisés par Baccardi-Martini, compagnie de
fabrication d’alcool, est de loin l’offre la plus importante.
Caux Vallée de Seine accueille les autres disponibilités
d’entrepôts en rive Nord de la Seine, toutes de petite taille
(moins de 600 m2
).
En rive Sud, à travers 6 offres, 7 450 m2
d’entrepôts sont
disponibles, soit 1/3 du stock, localisés dans les zones
d’activités de Honfleur. La rive Sud accueille la quasi-
intégralité des entrepôts neufs à pourvoir.
La construction d’entrepôts en 2015 compte 5 opérations
représentant 1 647 m2
au total.
Cette fois encore, c’est un entrepôt de 600 m2
destiné
à Toupargel, inclus dans les 1 500 m2
du nouvel hôtel
d’entreprises de Caux Vallée Seine, qui caractérise la
surface d’entrepôt la plus importante construite en 2015.
Nous ne sommes pas ici dans des entrepôts logistiques
classiques mais dans des locaux répondant à des activités
de stockage, répondant aux besoins de « logistique de
proximité » accompagnant l’activité des TPE/PME et la
desserte de bassins résidentiels proches.
périmètre d’étude élargi des marchés des bâtiments industriels/
ateliers et des entrepôts
L’analyse des marchés des bâtiments industriels / ateliers et des entrepôts de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise
a démarré en 2002 sur le territoire du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire. L’ambition est désormais d’appréhender
ces marchés dans une approche territoriale plus large.
AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         15
Offre disponible*
au 31/12/2015
35 000 m2
disponibles
(dont 830 m2
neufs)
Construction*
sur l’année 2015
2 845 m2
surfaces de
plancher
Offre disponible*
au 31/12/2015
23 695 m2
disponibles
(dont 1 350 m2
neufs)
Construction*
sur l’année 2015
1 647 m2
surfaces de
plancher
Le marché des bâtiments industriels/ateliers
présente un réel dynamisme en 3e
couronne. Une
forte demande en locaux d’activités existe, en
témoigne le nouvel hôtel d’entreprises de Caux
Vallée de Seine inauguré en juin 2015 et déjà
totalement occupé.
Pour les entrepôts, le projet d’envergure de
Panhard Développement (175 000 m2
d’entrepôts
en 3 bâtiments sur 40 ha) sur la zone industrielle
de Port-Jérôme, aux abords du terminal trimodal
de Radicatel, permettra de constituer une offre
neuve et logistique, limitée aujourd’hui (Katoen
Natie) mais très complémentaire de celle localisée
sur la ZIP du Havre.
Positionnée stratégiquement sur l’axe Seine,
la zone de Port-Jérôme dispose d’une réserve
foncière exceptionnelle, permettant d’envisager d’y
accueillir encore de l’industrie et de la logistique.
Le site d’Honfleur pourrait également voir germer
ses premiers entrepôts logistiques, profitant ainsi
de sa bonne localisation au croisement de flux entre
l’hinterland havrais et le Grand Ouest.
Enconclusion
© Caux Seine Développement
Hôtel d’entreprises Caux Vallée de Seine inauguré en juin 2015
ZA Bolbec / Saint-Jean-de-la-Neuville
* Sources de l’information : le partenariat historique de l’OIE
(commercialisateurs, SHEMA…) augmenté de nouveaux partenaires de
l’observatoire que sont les agences de développement économique :
Caux Seine Développement, Seine-Maritime Expansion. Ces informations ont
été complétées par celles de la bourse des locaux proposées sur le site internet
de Calvados Stratégie.
L’analyse de la construction s’appuie sur l’exploitation des fichiers des permis
de construire (SITADEL) transmis par la DREAL Normandie.
Marché des entrepôts
!
!
!
!
!
!
!
!
CC du canton
de Valmont
Coeur de Caux
Caux Vallée de Seine
CA
de l’agglomération
havraise
Caux Estuaire
Agglomération
Fécamp Caux Littoral
CC du canton de
Criquetot-l'Esneval
Campagne de Caux
La Manche
L
aSeine
EURE
CALVADOS
SEINE-MARITIME
Fécamp
Valmont
Le Havre
Lillebonne
Goderville
Fauville-en-CauxCriquetot-
l'Esneval
St-Romain-
de-Colbosc
Nouveau territoire d’analyse du marché des entrepôts
© IGN - Geo FLA 0 105
km
N
Départements
IntercommunalitésPérimètre d’étude historique
Périmètre d’analyse élargi
!
!
!
!
!
!
!
!
!!
!
!
CC du canton
de Valmont
Coeur de Caux
Caux Vallée de Seine
CA
de l’agglomération
havraise
Caux Estuaire
CC de Pont-Audemer
CC Quillebeuf-sur-Seine
CC du
Pays de Honfleur
CC du canton
de Beuzeville
Agglomération
Fécamp Caux Littoral
CC du canton de
Criquetot-l'Esneval
Campagne de Caux
La Manche
L
aSeine
EURE
CALVADOS
SEINE-MARITIME
Fécamp
Valmont
Le Havre
Honfleur
Lillebonne
Quillebeuf-
sur-Seine
Goderville
Beuzeville
Pont-Audemer
Fauville-en-CauxCriquetot-
l'Esneval
St-Romain-
de-Colbosc
Nouveau territoire d’analyse du marché des bâtiments industriels / ateliers
© IGN - Geo FLA 0 105
km
N
Départements
IntercommunalitésPérimètre d’étude historique
Périmètre d’analyse élargi
Marché des bâtiments industriels et ateliers
!
!
!
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!
!
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!
CC du canton
de Valmont
Coeur de Caux
Caux Vallée de Seine
CA
de l’agglomération
havraise
Caux Estuaire
Agglomération
Fécamp Caux Littoral
CC du canton de
Criquetot-l'Esneval
Campagne de Caux
La Manche
L
aSeine
EURE
CALVADOS
SEINE-MARITIME
Fécamp
Valmont
Le Havre
Lillebonne
Goderville
Fauville-en-CauxCriquetot-
l'Esneval
St-Romain-
de-Colbosc
Nouveau territoire d’analyse du marché des entrepôts
© IGN - Geo FLA 0 105
km
N
Départements
IntercommunalitésPérimètre d’étude historique
Périmètre d’analyse élargi
!
!
!
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CC du canton
de Valmont
Coeur de Caux
Caux Vallée de Seine
CA
de l’agglomération
havraise
Caux Estuaire
CC de Pont-Audemer
CC Quillebeuf-sur-Seine
CC du
Pays de Honfleur
CC du canton
de Beuzeville
Agglomération
Fécamp Caux Littoral
CC du canton de
Criquetot-l'Esneval
Campagne de Caux
La Manche
L
aSeine
EURE
CALVADOS
SEINE-MARITIME
Fécamp
Valmont
Le Havre
Honfleur
Lillebonne
Quillebeuf-
sur-Seine
Goderville
Beuzeville
Pont-Audemer
Fauville-en-CauxCriquetot-
l'Esneval
St-Romain-
de-Colbosc
Nouveau territoire d’analyse du marché des bâtiments industriels / ateliers
© IGN - Geo FLA 0 105
km
N
Départements
IntercommunalitésPérimètre d’étude historique
Périmètre d’analyse élargi
Agence d’urbanisme de la région du Havre
et de l’Estuaire de la Seine
4 quai Guillaume Le Testu
76063 LE HAVRE cedex
Tél. : 02 35 42 17 88 / Fax : 02 35 21 51 57
Animation de l’OIE
AURH
Juliette DUSZYNSKI / Sophie CAPITAINE
02 35 42 17 88
Partenaires institutionnels
CAUX SEINE DÉVELOPPEMENT
Christelle LEBOUCHER
02 32 84 41 47
CAUX ESTUAIRE
Émilie LEBRUN
02 35 13 36 90
CHAMBRE DE COMMERCE
ET D’INDUSTRIE SEINE ESTUAIRE
Catherine HOUSSARD-PRESSARD / Fabien SALVETAT
02 35 24 76 00
COMMUNAUTÉ DE L’AGGLOMÉRATION
HAVRAISE
Théodore TRUBERT
02 32 22 25 25
DREAL de NORMANDIE
Jean-Paul RAYMOND
02 35 58 52 86
HAROPA - Port du Havre
Anne TROMBINI / Olivier FORGET
02 32 74 74 00
LE HAVRE DÉVELOPPEMENT
Christelle DAMBRY / Emmanuel ZERVUDACKI
02 76 40 23 20
VILLE DU HAVRE
Hervé COLLETTE
02 35 19 45 45
VILLE DE MONTIVILLIERS
Estelle BOURCIER / Sonia PANEL
02 35 55 15 29
SEINE-MARITIME EXPANSION
Xavier PRÉVOTAT
02 35 82 20 20
SHEMA - LDA
Wilfrid GALLAIS
02 35 19 77 00
Professionnels de l’immobilier :
agences immobilières
ADRIAN PARKER / Normandie Immo de France
Émilie LEBLEU / Vincent ARZEL
02 32 74 97 05
AIC IMMOBILIER
Gérard CODÉLUPPI
02 35 15 16 17
ARTHUR LOYD
Sylvain MONNIER
02 35 42 32 00
CRIC SA
Eric SCHEUBLÉ
02 35 21 04 04
HM Immo-pro
Fabrice HASPOT
02 35 22 00 22
IMMOBILIER DELAMARE
Laura CATELIN / Didier DELAMARE
02 35 44 53 33
INVESTIR AU HAVRE
Juliette AUBIN
02 35 22 88 27
ORPI ENTREPRISES
Sébastien BLONDEL / Christophe SAINT-MARTIN
02 35 22 26 66
Professionnels de l’immobilier :
promoteurs
ADIM Normandie Centre
Franck BLEUZEN
02 32 11 46 04
Nouvelle Compagnie Marchande - CMFI
Bernard MOUREAU
01 40 88 37 80
ESTATE AMENAGEMENT ET DÉVELOPPEMENT
Aldéric LESUEUR
02 32 94 96 00
LES CONTACTS DE L’OIE
Sources:Professionnelsdel’immobilier-SITADEL-DREALNormandie-2016/Traitementdesdonnées:AURH-2016
Éditeur:AURHE1482(JD,SCap)-Juin2016-Conceptiongraphique:Pixell-Miseenpage:AURH(VL)-ImprimerieLaPetitePresseLeHavre
AURH@aurh_officiel
CCI SEINE ESTUAIRE
Partenaires institutionnels Agences immobilières et promoteurs

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Observatoire de l'immobilier d'entreprise n°20

  • 1. Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 Le Havre pointe de caux estuaire - bilan du marché 2015 Le Container Le Havre © CCI Seine Estuaire Courbet Plaza Le Havre © Laurent Bréard - Ville du Havre ZA Le Havre Plateau © Laurent Bréard - Ville du Havre Centre de Congrès Le Havre © Patrick Boulen - CODAH Vue aérienne Le Havre © Éric Houri - Le Havre Développement Vue aérienne PLPN © HAROPA - Port du Havre
  • 3. AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         3 L’Observatoire partenarial de l’immobilier d’entreprise apporte un outil de mesure des grandes dynamiques du marché et de la construction. Il est animé par l’AURH et s’appuiesurl’expertised’unréseaudecommercialisateurs. Ce 20e bulletin présente le bilan complet de l’année 2015 en matière d’immobilier de bureaux, de bâtiments et d’entrepôts. La dynamique de la place havraise se poursuit avec les aménagements qui redessinent une entrée de ville attractive, mais aussi le cœur métropolitain havrais qui poursuit sa mutation autour de Danton (Programme nationalderequalificationdesquartiersanciensdégradés) et de la gare, ou encore la redynamisation des docks qui verront s’ouvrir en 2017 un centre de congrès accueillant de grands événements professionnels. L’affirmation d’un campus havrais rendra notre offre d’enseignement supérieur plus lisible et contemporaine. Le site Frissard constitue cette vitrine, complémentaire de l’implantation universitaire historique, voisine des implantations marquantes : Sciences-Po Asie, Institut national des sciences appliquées, Université du Havre, Pôle ingénieur et logistique, École nationale supérieure maritime au Havre. Voisine, la double opération École de management de Normandie et Cité numérique renforcera nos atouts et notre attractivité. Les objectifs recherchés sont de créer les conditions d’accueil et de vie idéales répondant aux besoins des étudiants d’aujourd’hui, qui seront demain les ambassadeurs du Havre. L’an dernier, Le Havre s’est doté d’un outil indispensable mêlant espace de co-working et cantine numérique : le Container. Ce lieu de rencontres entre acteurs du numérique et porteurs de projets, installé dans les locaux de la Chambre de commerce et d’industrie Seine Estuaire, avec son esprit d’ouverture et le succès de ses hackatons réguliers, constitue le terreau favorable à l’éclosion d’un écosystème territorial du numérique. Le Container n’est qu’un « premier pixell » ; il préfigure notre future cité numérique, qui verra le jour d’ici 3 ans, et créera les conditions de formation, d’animation, d’installation et d’épanouissement de nos start-ups. Ces dynamiques urbanistiques, étudiantes et numériques profitent à l’image et au rayonnement de l’ensemble de la région du Havre et participent de la construction d’un écosystème métropolitain. Dans le secteur industriel, malgré les signaux négatifs pour certaines de nos entreprises, j’invite à nous réjouir des carnets de commandes de Renault Sandouville (succès commercial du nouveau Trafic) ou encore de Safran Nacelles à Gonfreville-l’Orcher (contrats pour les pièces du futur Boeing 777X et de l’Airbus A320 neo). Ces entreprises permettent de fixer un ensemble de sous-traitants et de compétences sur le territoire. Je souhaite également mettre en lumière l’une de nos pépites : l’entreprise havraise Morphosis qui développe des technologies innovantes pour le tri et le recyclage des métaux, et a été lauréate en 2015 du « concours mondial de l’innovation 2030 ». Notre « industrie du futur », adossée aux ports, aux capacités et savoir-faire logistiques qui poursuivent leur développement (SDV, Prologis, Panhard…) sont les ingrédients qui permettent de projeter le territoire estuarien dans un rôle de cluster industriel de rang international. Édouard PHILIPPE Président de l’Agence d’urbanisme de la région du Havre et de l’Estuaire de la Seine ÉDITO Bulletin de l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise n°20 © Éric Houri - Ville du Havre
  • 4. 4 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015 Neuf:Constructionneuvedemoinsdecinqansouimmeubleayantfaitl’objetde réhabilitations lourdes avec permis de construire et n’ayant jamais été occupé. Les locaux « clé en main » et pour « compte propre » sont comptabilisés dans les statistiques de commercialisation. Seconde main : Toute opération immobilière ayant déjà été occupée, quelle que soit la date de libération de l’occupant précédent (6 mois, 5 ans, 10 ans et plus) ou opération de plus de cinq ans n’ayant jamais été occupée. Obsolète : Bien de seconde main inadapté nécessitant une réhabilitation ou une mise aux normes. Clé en main : Opération conçue pour un client bien déterminé, à la location ou à la vente. Compte propre : Opération conçue et réalisée directement par ses futurs utilisateurs. Locaux en blanc : Locaux destinés à être vendus ou loués sans connaissance de leur utilisateur final lors du démarrage du projet. DÉFINITIONS SOMMAIRE n Le marché des bureaux.....................................................................................................................................................................................5 - Les transactions........................................................................................................................................................................................6 - L’offre............................................................................................................................................................................................................8 n Le marché des bâtiments industriels et ateliers.....................................................................................................................................10 n Le marché des entrepôts................................................................................................................................................................................12 n Au-delà du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire.................................................................................................................................14 n Les contacts de l’OIE.........................................................................................................................................................................................16 Les informations sur le marché immobilier sont recueillies à la fin de chaque année auprès des commercialisateurs en immobilier d’entreprise. L’aire d’étude est le Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire qui comprend la communauté de l’agglomération havraise (CODAH) et Caux Estuaire (auparavant appelée communauté de communes de Saint-Romain-de-Colbosc), soit 33 communes (environ 270 000 habitants). Ce territoire correspond également au périmètre du schéma de cohérence territoriale Le Havre Pointe de Caux Estuaire. Au-delà du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire Pour être en phase avec leur réalité géographique, pour la première fois, les marchés de bâtiments industriels / ateliers et des entrepôts voient leur analyse augmentée de résultats concernant l’ensemble de la Pointe de Caux. Les transactions comprennent l’ensemble des locaux loués ou vendus (par une agence immobilière ou en direct par le propriétaire) à un utilisateur. Les surfaces vendues aux investisseurs ne sont pas prises en compte. Les opérations en compte propre et clé en main sont incluses dans les transactions, le terrain ayant généralement fait l’objet d’une transaction au préalable. L’offre immédiate (neuf et seconde main) correspond à l’ensemble des locaux vacants au dernier jour de l’année, proposés sur le marché, occupables immédiatement, sans tenir compte du délai lié aux travaux d’installation. Pour les locaux construits, seules les constructions neuves livrées sont prises en compte dans les statistiques. Celles-ci sont vérifiées à partir des surfaces de plancher annoncées dans les fichiers mensuels de locaux construits fournis par la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL) de Normandie. L’Observatoire de l’immobilier d’entreprise du Havre fait partie du Réseau national des observatoires de l’immobilier d’entreprise, réseau informel regroupant actuellement une quinzaine d’observatoires (Lille, Lyon, Toulouse, Nantes, Bordeaux, Nice, Rennes, Saint-Nazaire, Marseille…). Le réseau assure une mission d’observation de la conjoncture concernant l’offre et la demande en immobilier de bureaux. Il organise régulièrement des rencontres permettant à ses membres d’échanger avec des spécialistes et des professionnels du secteur. Pour en savoir plus : http://rnoie.fr À NOTER
  • 5. AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         5 le marché des bureaux Ensemble des transactions de bureaux effectuées en 2015 Stock de bureaux au 31/12/2015 30 000 34 000 0 2 000 6 000 10 000 14 000 18 000 22 000 26 000 m2 0 2 000 6 000 10 000 14 000 18 000 22 000 m2 2460 5121 1 891 9 198 18 029 1 107 8 021 1 276 3 409 15 595 4 099 4 871 SECTEURS DU HAVRE Centre-ville Quartiers Sud Ville Haute PORT ET ZONE INDUSTRIELLE ET PORTUAIRE Plaine alluviale PREMIÈRE COURONNE Sainte-Adresse, Montivilliers, Fontaine-la-Mallet, Harfleur, Octeville-sur-Mer et Gonfreville-l'Orcher (hors ZIP) DEUXIÈME COURONNE Communes restantes du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire CommercialiséesOffertes Neuf Seconde main Seconde main ‘‘obsolète’’ SURFACES DE BUREAUX (en m2 ) A. 131 A.29 A.29 D. 6015 Route de l’Estuaire D.940 D. 6382 Embouchure de la SeinePont de Normandie La Manche D.925 Marché des bureaux en 2015 Offre et transactions de bureaux en 2015 par secteur de marché Territoire Le Havre Pointe de Caux Estuaire (33 communes) Évolution du marché de bureaux Surfaces 2013 2014 2015 Évolution 2014-2015 Transactions 24 790 m2 34 410 m2 28 915m2 - 16 % Stock 46 565 m2 41 605 m2 46 160 m2 + 11 % Construction* 4 085 m2 13 030 m2 8 930 m2 - 31 % (*) Les surfaces construites (m2 surface de plancher autorisé) sont incluses dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux construits en compte propre ou clé en main). Transactions sur 2015 28 915 m2 placés (dont 6 760 m2 placés dans le neuf) Offre disponible au 31/12/2015 46 160 m2 disponibles (dont 12 485 m2 neufs disponibles) Construction sur l’année 2015 8 930 m2 surface de plancher
  • 6. 6 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015 Une répartition géographiquement plus homogène du marché Le Centre-ville continue, en 2015, d’être le secteur privilégié du marché de bureaux et concentre une bonne part des commercialisations en surface (1/3 des biens négociés, 9 198 m2 placés). Comme le marché de bureaux havrais est étroit, la position du Centre-ville comme secteur privilégié pour le marché de bureaux avait été accentuée en 2014 (22 871 m2 négociés en 2014, 66,5 % de la surface placée totale) par la vente en VEFA à la CPAM d’une partie de l’immeuble Turgot Magellan (pour 8 700 m2 ). La commercialisation de bureaux dans les Quartiers Sud s’est bien portée en 2015 (8 021 m2 placés en 2015 contre 3 352 m2 en 2014). Représentant 28 % de la surface totale placée en 2015, le marché y a été porté par : n les mouvements dans les hôtels et pépinières d’entreprises gérés par la CCI Seine Estuaire ; n les espaces d’activités dédiés (Chanzy) ; n la vente de 1 470 m2 sur le site des Magasins Généraux. Moins impliqués dans le marché des bureaux, les autres secteurs de marché de la région havraise se partagent le volume restant de bureaux commercialisés en 2015 (17,7 % du placé en 1re couronne, 11,8 % dans la ZIP, 6,5 % en 2e couronne). La 2e couronne a connu de nombreuses locations de bureaux sur le parc Éco-Normandie, dans l’hôtel/pépinière d’entreprises Le Drakkar notamment. Une moindre participation des « comptes propres » dans les transactions de bureaux neufs 6 761 m2 de bureaux neufs ont été négociés en 2015, plus du double l’avait été en 2014 (14 109 m2 ). La représentation du neuf dans l’ensemble des commercialisations de bureaux passe de 41,4 % en 2014 à 23,4 % en 2015. En 2015, les « comptes propres » (3 030 m2 ) participent à 45 % des transactions de bureaux neufs ; les 55 % restant caractérisent des locations de bureaux neufs préexistants. le marché des bureaux les transactions Évolution annuelle des transactions de bureaux 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 m2 30 000 40 000 50 000 0 10 000 20 000 Evolution transactions de bureaux - 16 %par rapport à 2014 28 915 m2 de bureaux placés Un bon niveau de transactions en 2015, non loin des « 30 000 m2 placés annuels » caractéristiques du marché de bureaux havrais À hauteur de 28 915 m2 , le volume de bureaux négocié en 2015 est en baisse de 16 % par rapport à 2014, année où le marché était porté par la vente à la CPAM de bureaux dans l’immeuble Turgot Magellan. Cette baisse de la surface de bureaux placés est également à nuancer car le nombre de transactions réalisées progresse fortement avec 191 transactions en 2015 contre 116 en 2014.
  • 7. AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         7 La location de bureaux de petite taille toujours privilégiée en 2015 L’année 2015 a été particulièrement marquée par les transactions de bureaux de petite taille puisque 65 % des transactions de bureaux font moins de 100 m2 (54 % en 2014), fortement alimentée par les multiples locations de bureaux dans les hôtels et pépinières d’entreprises. 85 % des bureaux négociés faisaient moins de 250 m2 (80 % en 2014). La location reste le mode de transaction privilégié du marché. Plus des 3/4 des transactions de bureaux en 2015portentsurdeslocations(163locations,20venteset 8 «  comptes propre »). La baisse des prix de location des bureaux de seconde main se poursuit... hors du Centre-ville Amorcée entre 2013 et 2014, la baisse des loyers des bureaux de seconde main se poursuit et s’élève à 105 euros/m2 en 2015 contre 110 euros/m2 en 2014. Cette baisse reflète un phénomène général de renégociation par les utilisateurs des baux commerciaux et est plus nette dans les secteurs hors Centre-ville. À l’opposé de l’évolution du prix de location, le prix de vente moyen reste stable depuis plusieurs années et atteint 1 442 euros/m2 pour les bureaux de seconde main vendus en 2015 (1 448 euros/m2 ). 65 % des bureaux négociés font moins de 100 m2 Prix des bureaux de seconde main commercialisés en 2015 (en €/m2 ) Les prix de location sont indiqués en €/m2 hors taxes, hors charges et hors frais d’agence. Les prix de vente sont en €/m2 hors taxes et hors frais de mutation. Location Loyer moyen Loyer 2015 Min - Max 2013 2014 2015 Centre-ville 123 115 116 70 - 162 Périphérie 111 109 104 57 - 137 Ensemble région du Havre 115 110 105 57 - 162 Vente Prix moyen Prix 2015 Min - Max 2013 2014 2015 Centre-ville 1 495 1 448 1 440 850 - 2 525 Boulevard de Strasbourg au Havre © Laurent Bréard - Ville du Havre
  • 8. 8 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015 Un stock de bureaux concentré au Havre L’offre de bureaux demeure principalement localisée dans le Centre-ville et les Quartiers Sud fin 2015. Ces deux secteurs concentrent 73 % de l’ensemble des surfaces de bureaux disponibles. La Ville-haute, les Quartiers Sud et le Centre-ville voient leur stock de bureaux renforcé entre 2014 et 2015 : n 4 099 m2 de bureaux disponibles fin 2015 en Ville-haute contre 1 209 m2 disponibles fin 2014 ; n 15 595 m2 de bureaux disponibles fin 2015 dans les Quartiers Sud contre 13 529 m2 disponibles fin 2014 ; n 18 029 m2 de bureaux disponibles fin 2015 dans le Centre-ville contre 14 303 m2 disponibles fin 2014. Moins actifs sur ce marché, les communes des 1re et 2e couronnes et la ZIP voient leur stock de bureaux baisser pour atteindre respectivement 2 460 m2 , 1 107 m2 et 4 871 m2 de bureaux disponibles fin 2015. Les Quartiers Sud : un quasi-monopole de l’offre neuve... avec la Ville-haute La Ville-haute et les Quartiers Sud ont vu en 2015 l’arrivée de nouveaux bureaux sur leur marché, tandis que le Centre-ville du Havre compte un stock de bureaux vieillissants délaissés, résultat de départs d’entreprises pour des biens offrant de meilleures prestations. L’offre en neuf dans le Centre-ville n’intervient qu’à hauteur de 11 % du disponible dans la région havraise fin 2015. Fin 2015, ce sont dans les Quartiers Sud que se concentrent les 2/3 des surfaces de bureaux neufs disponibles. Déjà pourvus d’une offre remarquable en neuf fin 2014, avec les disponibilités du Ferrer III (2 500 m2 ) et de l’Espace Caillard (1 000 m2 ), les Quartiers Sud proposent 3 000 m2 de bureaux neufs supplémentaires fin 2015 dans l’immeuble Courbet Plaza récemment construit à proximité des Docks et du futur centre de congrès. À noter, la proportion de bureaux classée dans la catégorie « obsolète » ne constitue que 1,2 % de la surface totale de l’ensemble des bureaux disponibles. Le déménagement d’organismes publics a fortement contribué au marché du neuf. Évoqué précédemment, l’emménagement de la CPAM dans l’immeuble Turgot Magellan est la transaction la plus importante de 2014 (8 700 m2 de bureaux neufs). le marché des bureaux l’OFFRE 46 160 m2 de bureaux en stock Une offre de bureaux neufs constituÉe hors du centre-ville Fin 2015, l’offre de bureaux disponibles sur le marché s’élève à 46 160 m2 contre 41 605 m2 fin 2014. Cette augmentation de 11 % du stock entre 2014 et 2015 est due à la construction des bureaux en blanc Joliot Curie et Courbet Plaza livrés en 2015. Le Courbet Plaza : Immeuble de bureaux neufs livré au Havre en 2015 © Laurent Bréard - Ville du Havre
  • 9. AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         9 Deux immeubles de bureaux construits en blanc livrés en 2015 11 constructions ont été livrées en 2015 totalisant 8 930 m2 de bureaux neufs, soit une baisse de 31 % par rapport à 2014 (13 030 m2 construits en 2014). La construction de bureaux permet, à travers deux opérations majeures en blanc, de participer à la reconstitution d’un stock de produits neufs fin 2015 : n en Ville-haute, l’immeuble Le Joliot Curie, destiné à l’origine à des entreprises exogènes : 2 000 m2 de bureaux disponibles portés et gérés par la CODAH ; n dans les Quartiers Sud, l’immeuble Courbet Plaza : 3 500 m2 de bureaux construits en blanc dont 530 m2 déjà pourvus. Les autres constructions de bureaux, toutes en compte propre, portent sur des surfaces très limitées. Le cas de Eiffel Industrie dans la ZIP se distingue avec 1 550 m2 de bureaux techniques construits pour accompagner la construction de 3 350 m2 de nouveaux bâtiments industriels confortant leur nouveau quartier général à Sandouville. Le marché de bureaux en 2015 s’est globalement bien comporté et le démarrage de la commercialisation des bureaux du Courbet Plaza est plutôt encourageant pour les mois à venir. Au regard des localisations des nouvelles constructions, la question du renforcement du rôle de locomotive tertiaire du Centre-ville et des perspectives de développement du pôle des gares est posée. Cette question renvoie notamment à celles du devenir de la cité administrative (tour proposant 15 000 m2 de bureaux, en position centrale - cœur métropolitain) mais aussi à celles de l’accessibilité en transports en commun et du niveau des prestations proposées par une offre de bureaux plus périphérique et moins lisible. 8 930 m2 de bureaux ont été construits en 2015 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 m2 30 000 40 000 50 000 0 10 000 20 000 Evolution stock de bureaux Évolution annuelle de l‘offre en bureaux En conclusion Immeuble de bureaux Ferrer III au Havre © Laurent Bréard - Ville du Havre
  • 10. 10 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015 Transactions sur 2015 34 590 m2 placés (dont 9 605 m2 placés dans le neuf) Offre disponible au 31/12/2015 69 120 m2 disponibles (dont 3 305 m2 neufs disponibles) Construction sur l’année 2015 6 120 m2 surfaces de plancher le marché des bâtiments industriels et ateliers Les surfaces négociées, en location pour moitié, se localisent en premier lieu dans les communes de 1re couronne, puis la ZIP et les Quartiers Sud. Totalisant 13 950 m2 placés, soit 40 % de la surface totale commercialisée, la 1re couronne a dominé le marché des bâtimentsindustrielsetateliersen2015(9 185 m2 placés en 2014). Dans ce secteur, les transactions, au nombre de 19 (dont 7 ventes) sur un total de 57 transactions réalisées en 2015, se sont majoritairement opérées dans le Parc de l’Estuaire. La zone d’activités enregistre notamment la plus importante transaction de l’année pour ce type de bien (bâtiment de 5 800 m2 vendu avec occupant rue de la Ferme Dambuc). Autre secteur phare de ce marché, la ZIP totalise 30 % de la surface totale négociée de 2015 avec 10 381 m2 placés. La livraison à Sandouville d’un nouveau quartier général pour Eiffel Industrie, entreprise de services aux industries, y contribue pour plus d’un tiers avec 3 350 m2 , soit la construction la plus importante de l’année. Pour les Quartiers Sud, le niveau de transactions de bâtiments industriels et ateliers est près de deux fois moindre en 2015 (18 % de la surface totale de bâtiments négociés) qu’en 2014 (un tiers de la surface placée en 2014). Avec 9 604 m2 en 2015, le marché du neuf a doublé par rapport à 2014, concernant 27,8 % du total des surfaces négociées en 2015 contre 13,2 % en 2014. Cette progression repose sur les transactions de neuf (3 480 m2 placés en 2015 contre 700 m2 placés en 2014) et sur la construction en compte propre (6 120 m2 en 2015 contre 4 105 m2 en 2014). La construction d’Eiffel Industrie représente plus de la moitié de la surface totale construite en 2015. Les autres comptes propres, pour beaucoup situés sur la zone industrielle, participent au développement et à la modernisation d’entreprises déjà sur site (industrie automobile et transporteurs). Une tendance baissiÈre qui se poursuit, une offre qui tarde À Être rÉnovÉe ou renouvelÉe 34 590 m2 de bâtiments industriels et ateliers ont été commercialisés en 2015, soit 5 % de moins qu’en 2014 (36 500 m2 placés en 2014). Cette légère baisse de la commercialisation des locaux d’activités fait suite à des baisses bien plus importantes les années antérieures (- 35 % entre 2012 et 2013 ; - 11 % entre 2013 et 2014). Évolution du marché de bâtiments industriels / ateliers Location 2013 2014 2015 Évolution 2014/2015 Transactions 40 850 m2 36 500 m2 34 590 m2 - 5 % Stock 62 575 m2 65 700 m2 69 120 m2 + 5 % Construction* 7 055 m2 4 105 m2 6 120 m2 + 49 % (*) Les surfaces construites (m2 surface de plancher autorisé) sont incluses dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux construits en compte propre ou clé en main).
  • 11. AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         11 L’offre de locaux neufs manque toujours et les programmes prévus peinent à voir le jour faute de précommercialisation. Le modèle de la zone d’activités économiques est sans doute à réinventer avec l’objectif de l’inscrire dans un véritable projet de territoire, de penser son articulation au tissu urbain existant, de densifier les constructions, de diversifier leur accessibilité en transport… L’enjeu est important : il s’agit du maintien du tissu de TPE/PME dans les parcs d’activités périphériques et du maintien de l’activité industrielle sur la ZIP. Corrélée à la baisse de la commercialisation, l’offre de bâtiments industriels et ateliers progresse timidement, elle passe de 65 700 m2 en 2014 à 69 120 m2 disponibles en 2015. L’offre de bâtiments est constituée fin 2015 d’une faible surface de neuf (3 305 m2 de neuf disponibles), alourdie de bâtiments recensés dans le stock depuis plusieurs années. Si l’augmentation du stock de locaux est globalement limitée (+ 5 % entre 2014 et 2015), le stock de bâtiments industriels a connu une forte augmentation dans la ZIP, notamment dans le parc des Alizés, où l’offre pléthorique de bâtiments non entretenus voire obsolètes est une des principales explications. Ainsi, fin 2015, la ZIP concentre 25 000 m2 disponibles, soit 36 % de l’offre de bâtiments industriels et ateliers (contre 16 070 m2 fin 2014, soit 24,5 %). La 1re couronne et les Quartiers Sud, autres secteurs de référence pour ce marché, contribuent respectivement à 19,5 % et 24 % de la surface disponible fin 2015. Mais a contrario de la ZIP, le stock de bâtiments industriels et ateliers a légèrement diminué dans ces secteurs entre fin 2014 et fin 2015. En conclusion Répartition de l’offre et des transactions des bâtiments industriels en 2015, classés géographiquement et par surface 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 24000 m2 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 m2 seconde main neuf seconde main ‘’obsolète’’ seconde main neuf seconde main ‘’obsolète’’ 2e couronne 1re couronne ZIP Ville-haute Centre-ville Quartiers Sud TRANSACTIONS OFFRE Marché des bâtiments industriels / ateliers en 2015 © Laurent Bréard - Ville du Havre Village d’entreprises Le Rimbaud à Harfleur
  • 12. 12 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015 Transactions sur 2015 66 665 m2 placés (dont 6 930 m2 placés dans le neuf) Offre disponible au 31/12/2015 204 040 m2 disponibles (dont 4 935 m2 neufs disponibles) Construction sur l’année 2015 4 100 m2 surfaces de plancher le marché des entrepôts CettesituationseremarquesurlaZIP,quihabituellement polarise le marché, avec 25 962 m2 négociés, soit 39 % de l’ensemble de la surface d’entrepôts placés en 2015 (contre 82,4 % sur 2014 avec 74 636 m2 placés). Dans les Quartiers Sud, la commercialisation d’entrepôts a été excellente, arrivant à dépasser le niveau de la ZIP. Totalisant 29 238 m2 commercialisés, soit 44 % de la surface totale d’entrepôts négociés en 2015, le marché dans les Quartiers Sud a compté les transactions les plus importantes : la vente de deux entrepôts de la société d’ameublement Interior’s soit 17 000 m2 placés au total, la location de 6 000 m2 dans les entrepôts Eurasia utilisés par la banque alimentaire et les « Restos du cœur ». Le reste des transactions d’entrepôts a concerné la 1re et la 2e couronne en 2015, le marché des entrepôts demeurant très marginal dans les secteurs du Centre- ville et de la Ville-haute du Havre. En 2e couronne, la commercialisation d’entrepôts s’élève à 5 775 m2 en 2015 soit 9 % de la surface totale d’entrepôts commercialisés ; elle correspond à la location d’un entrepôt de 4 900 m2 à Gainneville et à la livraison de 875 m2 d’entrepôts construits dans le parc Éco-Normandie pour BMI Axelent. En 1re couronne, quatre transactions diffuses portent à 3 514 m2 la surface d’entrepôts placés dans ce secteur en 2015 (9 984 m2 sur 2014). Notons que si l’évolution est à la baisse en termes de surface d’entrepôts commercialisés, le nombre de transactions enregistrées entre 2014 et 2015 est en augmentation (38 transactions en 2015 contre 22 en 2014). En effet, moins concentrée dans la ZIP, la commercialisation d’entrepôts en 2015 a concerné des entrepôts de plus petite taille ; 60 % des transactions portent sur des entrepôts de moins de 1 000 m2 , contre 18 % en 2014). La location reste le mode de transaction privilégié avec 24 locations effectuées sur 38 transactions recensées au total (63 % des entrepôts placés). Le stock d’entrepôts regagne fin 2015 le niveau atteint fin 2013, à hauteur de 204 040 m2 disponibles UN marché dans l’attente des produits neufs programmés Avec 66 665 m2 placés au cours de l’année 2015, le niveau de commercialisation a baissé (90 590 m2 en 2014 soit - 26 % entre 2014 et 2015). Ce résultat reflète l’attentisme des utilisateurs devant une carence actuelle en neuf et dans la perspective de réalisation d’ambitieux programmes d’entrepôts pour les prochaines années. Évolution du marché d’entrepôts Location 2013 2014 2015 Évolution 2014/2015 Transactions 76 320 m2 90 590 m2 66 665 m2 - 26 % Stock 202 300 m2 134 715 m2 204 040 m2 + 52 % Construction* 13 965 m2 695 m2 4 100 m2 + 490 % (*) Les surfaces construites (m2 surface de plancher autorisé) sont incluses dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux construits en compte propre ou clé en main).
  • 13. AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         13 (134 715 m2 disponibles fin 2014). Cette augmentation significative du stock d’entrepôts résulte à la fois de la baisse des transactions mais aussi du retour en stock de 39 000 m2 disponibles dans les entrepôts Eurasia dans les Quartiers Sud. La répartition de l’offre sur le territoire havrais diffère peu entre fin 2015 et fin 2014. La ZIP concentre près des 2/3 de la surface d’entrepôts disponible. Les Quartiers Sud réunissent 30 %, en hausse relative avec les entrepôts Eurasia qui y gonflent le stock de fin 2015. Faute d’offre neuve fin 2014 (2 500 m2 comptabilisés), la commercialisation d’entrepôts neufs se voit limitée avec un total de 6 930 m2 négociés. Les 7 constructions d’entrepôts de 2015, toutes en compte propre, participent à hauteur de 4 100 m2 de la surface totale du neuf commercialisé en 2015. Afin de mieux évaluer l’état du stock, les biens disponibles mais nécessitant des travaux importants ou des remises aux normes sont désormais distingués dans l’offre de seconde main sous le qualificatif « obsolète » . Ainsi, la surface d’entrepôts de seconde main « obsolète » en stock fin 2015 atteint 11,5 % du total des entrepôts disponibles. Cette offre se situe quasi-intégralement dans les parcs de la ZIP. Au manque de réelle dynamique du marché en 2015 devraient succéder des meilleures perspectives dans les mois à venir avec des constructions d’entrepôts démarrées en 2016. Sur le parc du Hode, Prologis a livré un entrepôt pour la CEDILEC en janvier 2016. Sur le PLPN 2, la construction d’entrepôts a débuté. Sur 77 ha, ils pourront représenter jusqu’à 200 000 m2 d’entrepôts logistiques pour SDV (groupe Bolloré). En conclusion Répartition de l’offre et des transactions des entrepôts en 2015, classés géographiquement et par surface 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 110000 120000 130000 m2 0 10000 20000 30000 40000 50000 m2 TRANSACTIONS OFFRE 2e couronne 1re couronne ZIP Ville-haute Quartiers Sud Centre-ville seconde main neuf seconde main ‘’obsolète’’ seconde main neuf seconde main ‘’obsolète’’ Marché des entrepôts en 2015 © Bolloré Logistics Nouvel entrepôt de Bolloré Logistics en cours de construction dans le PLPN2 du Port du Havre
  • 14. 14 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015 au DELÀ DU PAYS LE HAVRE POINTE DE CAUX ESTUAIRE premiers résultats Le périmètre d’étude élargi correspond à la réalité géographique des marchés : n celle de la pointe de Caux pour le marché des bâtiments industriels et ateliers ; n celle de la pointe de Caux et des intercommunalités limitrophes en rive Sud de la Seine pour le marché des entrepôts. En 2016, l’AURH a donc élargi son périmètre d’enquête. Cette première restitution de résultats dans les territoires voisins de la région du Havre ne prétendant pas à l’exhaustivité*. Le recueil des principaux biens constituant les stocks fin 2015 permet toutefois de dresser une première analyse spatiale des biens disponibles sur le marché. La dynamique de construction a pu quant à elle être analysée sur les territoires environnant la région du Havre à partir des déclarations de permis de construire. Bâtiments industriels / ateliers : une offre localisée sur les agglomérations de Fécamp Caux Littoral et Caux Vallée de Seine Comptant 29 offres fin 2015, le stock de bâtiments industriels/ateliers recensé s’élève à 35 000 m2 sur le secteur de la Pointe de Caux (hors CODAH et Caux Estuaire). La surface disponible se répartit de manière assez homogène entre Caux Vallée de Seine et l’agglomération de Fécamp Caux Littoral, ces deux territoires accueillant les zones d’activités les plus importantes. À noter, dans le parc des Hautes Falaises à Saint-Léonard/ Épreville, une offre qui apparaît particulièrement importante, totalisant 11 125 m2 fin 2015. Composée de cinq bâtiments, essentiellement de seconde main et présentant un certain niveau d’obsolescence, elle se voit surtout portée par l’un d’entre eux de 10 100 m2 . Au total sept constructions de bâtiments industriels/ ateliers, soit 2 845 m2 , ont été livrées courant 2015. Cela correspond à moins de la moitié du volume construit sur Le Havre – Pointe de Caux (6 120 m2 ). Comblant un déficit de bâtiment et de services de ce type, le nouvel hôtel d’entreprise de Caux Vallée de Seine est la construction marquante de l’année 2015. Ce bâtiment de 1 500 m2 comprend trois ateliers de 300 m2 et un entrepôt de 600 m2 , surfaces déjà toutes occupées (occupants des ateliers : John Crane, entreprise de fabrication et commercialisation de garnitures mécaniques et Neoler, entreprise de vente et de maintenance de groupes électrogènes). Sur ces territoires, la demande concerne avant tout des ateliers de 300 m2 offrant une mixité ateliers/ bureaux. Le parc ateliers en immobilier d’entreprise public étant aujourd’hui entièrement occupé et du foncier économique étant disponible, Caux Seine Développement cherche des investisseurs pouvant construire des ateliers en blanc. Entrepôts : une grande hétérogénéité des types de biens et une offre nouvelle attendue Dans les territoires voisins de la région du Havre, l’offre d’entrepôts comptabilisée s’élève à 23 695 m2 fin 2015 pour 12 offres. L’usine de Tourville-les-Ifs, totalisant 14 327 m2 d’entrepôts anciennement utilisés par Baccardi-Martini, compagnie de fabrication d’alcool, est de loin l’offre la plus importante. Caux Vallée de Seine accueille les autres disponibilités d’entrepôts en rive Nord de la Seine, toutes de petite taille (moins de 600 m2 ). En rive Sud, à travers 6 offres, 7 450 m2 d’entrepôts sont disponibles, soit 1/3 du stock, localisés dans les zones d’activités de Honfleur. La rive Sud accueille la quasi- intégralité des entrepôts neufs à pourvoir. La construction d’entrepôts en 2015 compte 5 opérations représentant 1 647 m2 au total. Cette fois encore, c’est un entrepôt de 600 m2 destiné à Toupargel, inclus dans les 1 500 m2 du nouvel hôtel d’entreprises de Caux Vallée Seine, qui caractérise la surface d’entrepôt la plus importante construite en 2015. Nous ne sommes pas ici dans des entrepôts logistiques classiques mais dans des locaux répondant à des activités de stockage, répondant aux besoins de « logistique de proximité » accompagnant l’activité des TPE/PME et la desserte de bassins résidentiels proches. périmètre d’étude élargi des marchés des bâtiments industriels/ ateliers et des entrepôts L’analyse des marchés des bâtiments industriels / ateliers et des entrepôts de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise a démarré en 2002 sur le territoire du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire. L’ambition est désormais d’appréhender ces marchés dans une approche territoriale plus large.
  • 15. AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015         15 Offre disponible* au 31/12/2015 35 000 m2 disponibles (dont 830 m2 neufs) Construction* sur l’année 2015 2 845 m2 surfaces de plancher Offre disponible* au 31/12/2015 23 695 m2 disponibles (dont 1 350 m2 neufs) Construction* sur l’année 2015 1 647 m2 surfaces de plancher Le marché des bâtiments industriels/ateliers présente un réel dynamisme en 3e couronne. Une forte demande en locaux d’activités existe, en témoigne le nouvel hôtel d’entreprises de Caux Vallée de Seine inauguré en juin 2015 et déjà totalement occupé. Pour les entrepôts, le projet d’envergure de Panhard Développement (175 000 m2 d’entrepôts en 3 bâtiments sur 40 ha) sur la zone industrielle de Port-Jérôme, aux abords du terminal trimodal de Radicatel, permettra de constituer une offre neuve et logistique, limitée aujourd’hui (Katoen Natie) mais très complémentaire de celle localisée sur la ZIP du Havre. Positionnée stratégiquement sur l’axe Seine, la zone de Port-Jérôme dispose d’une réserve foncière exceptionnelle, permettant d’envisager d’y accueillir encore de l’industrie et de la logistique. Le site d’Honfleur pourrait également voir germer ses premiers entrepôts logistiques, profitant ainsi de sa bonne localisation au croisement de flux entre l’hinterland havrais et le Grand Ouest. Enconclusion © Caux Seine Développement Hôtel d’entreprises Caux Vallée de Seine inauguré en juin 2015 ZA Bolbec / Saint-Jean-de-la-Neuville * Sources de l’information : le partenariat historique de l’OIE (commercialisateurs, SHEMA…) augmenté de nouveaux partenaires de l’observatoire que sont les agences de développement économique : Caux Seine Développement, Seine-Maritime Expansion. Ces informations ont été complétées par celles de la bourse des locaux proposées sur le site internet de Calvados Stratégie. L’analyse de la construction s’appuie sur l’exploitation des fichiers des permis de construire (SITADEL) transmis par la DREAL Normandie. Marché des entrepôts ! ! ! ! ! ! ! ! CC du canton de Valmont Coeur de Caux Caux Vallée de Seine CA de l’agglomération havraise Caux Estuaire Agglomération Fécamp Caux Littoral CC du canton de Criquetot-l'Esneval Campagne de Caux La Manche L aSeine EURE CALVADOS SEINE-MARITIME Fécamp Valmont Le Havre Lillebonne Goderville Fauville-en-CauxCriquetot- l'Esneval St-Romain- de-Colbosc Nouveau territoire d’analyse du marché des entrepôts © IGN - Geo FLA 0 105 km N Départements IntercommunalitésPérimètre d’étude historique Périmètre d’analyse élargi ! ! ! ! ! ! ! ! !! ! ! CC du canton de Valmont Coeur de Caux Caux Vallée de Seine CA de l’agglomération havraise Caux Estuaire CC de Pont-Audemer CC Quillebeuf-sur-Seine CC du Pays de Honfleur CC du canton de Beuzeville Agglomération Fécamp Caux Littoral CC du canton de Criquetot-l'Esneval Campagne de Caux La Manche L aSeine EURE CALVADOS SEINE-MARITIME Fécamp Valmont Le Havre Honfleur Lillebonne Quillebeuf- sur-Seine Goderville Beuzeville Pont-Audemer Fauville-en-CauxCriquetot- l'Esneval St-Romain- de-Colbosc Nouveau territoire d’analyse du marché des bâtiments industriels / ateliers © IGN - Geo FLA 0 105 km N Départements IntercommunalitésPérimètre d’étude historique Périmètre d’analyse élargi Marché des bâtiments industriels et ateliers ! ! ! ! ! ! ! ! CC du canton de Valmont Coeur de Caux Caux Vallée de Seine CA de l’agglomération havraise Caux Estuaire Agglomération Fécamp Caux Littoral CC du canton de Criquetot-l'Esneval Campagne de Caux La Manche L aSeine EURE CALVADOS SEINE-MARITIME Fécamp Valmont Le Havre Lillebonne Goderville Fauville-en-CauxCriquetot- l'Esneval St-Romain- de-Colbosc Nouveau territoire d’analyse du marché des entrepôts © IGN - Geo FLA 0 105 km N Départements IntercommunalitésPérimètre d’étude historique Périmètre d’analyse élargi ! ! ! ! ! ! ! ! !! ! ! CC du canton de Valmont Coeur de Caux Caux Vallée de Seine CA de l’agglomération havraise Caux Estuaire CC de Pont-Audemer CC Quillebeuf-sur-Seine CC du Pays de Honfleur CC du canton de Beuzeville Agglomération Fécamp Caux Littoral CC du canton de Criquetot-l'Esneval Campagne de Caux La Manche L aSeine EURE CALVADOS SEINE-MARITIME Fécamp Valmont Le Havre Honfleur Lillebonne Quillebeuf- sur-Seine Goderville Beuzeville Pont-Audemer Fauville-en-CauxCriquetot- l'Esneval St-Romain- de-Colbosc Nouveau territoire d’analyse du marché des bâtiments industriels / ateliers © IGN - Geo FLA 0 105 km N Départements IntercommunalitésPérimètre d’étude historique Périmètre d’analyse élargi
  • 16. Agence d’urbanisme de la région du Havre et de l’Estuaire de la Seine 4 quai Guillaume Le Testu 76063 LE HAVRE cedex Tél. : 02 35 42 17 88 / Fax : 02 35 21 51 57 Animation de l’OIE AURH Juliette DUSZYNSKI / Sophie CAPITAINE 02 35 42 17 88 Partenaires institutionnels CAUX SEINE DÉVELOPPEMENT Christelle LEBOUCHER 02 32 84 41 47 CAUX ESTUAIRE Émilie LEBRUN 02 35 13 36 90 CHAMBRE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIE SEINE ESTUAIRE Catherine HOUSSARD-PRESSARD / Fabien SALVETAT 02 35 24 76 00 COMMUNAUTÉ DE L’AGGLOMÉRATION HAVRAISE Théodore TRUBERT 02 32 22 25 25 DREAL de NORMANDIE Jean-Paul RAYMOND 02 35 58 52 86 HAROPA - Port du Havre Anne TROMBINI / Olivier FORGET 02 32 74 74 00 LE HAVRE DÉVELOPPEMENT Christelle DAMBRY / Emmanuel ZERVUDACKI 02 76 40 23 20 VILLE DU HAVRE Hervé COLLETTE 02 35 19 45 45 VILLE DE MONTIVILLIERS Estelle BOURCIER / Sonia PANEL 02 35 55 15 29 SEINE-MARITIME EXPANSION Xavier PRÉVOTAT 02 35 82 20 20 SHEMA - LDA Wilfrid GALLAIS 02 35 19 77 00 Professionnels de l’immobilier : agences immobilières ADRIAN PARKER / Normandie Immo de France Émilie LEBLEU / Vincent ARZEL 02 32 74 97 05 AIC IMMOBILIER Gérard CODÉLUPPI 02 35 15 16 17 ARTHUR LOYD Sylvain MONNIER 02 35 42 32 00 CRIC SA Eric SCHEUBLÉ 02 35 21 04 04 HM Immo-pro Fabrice HASPOT 02 35 22 00 22 IMMOBILIER DELAMARE Laura CATELIN / Didier DELAMARE 02 35 44 53 33 INVESTIR AU HAVRE Juliette AUBIN 02 35 22 88 27 ORPI ENTREPRISES Sébastien BLONDEL / Christophe SAINT-MARTIN 02 35 22 26 66 Professionnels de l’immobilier : promoteurs ADIM Normandie Centre Franck BLEUZEN 02 32 11 46 04 Nouvelle Compagnie Marchande - CMFI Bernard MOUREAU 01 40 88 37 80 ESTATE AMENAGEMENT ET DÉVELOPPEMENT Aldéric LESUEUR 02 32 94 96 00 LES CONTACTS DE L’OIE Sources:Professionnelsdel’immobilier-SITADEL-DREALNormandie-2016/Traitementdesdonnées:AURH-2016 Éditeur:AURHE1482(JD,SCap)-Juin2016-Conceptiongraphique:Pixell-Miseenpage:AURH(VL)-ImprimerieLaPetitePresseLeHavre AURH@aurh_officiel CCI SEINE ESTUAIRE Partenaires institutionnels Agences immobilières et promoteurs