Outil

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Outil

  1. 1. L OUTIL IMMOBILIER« Pour l utilisateur, l immobilier n est qu un outil qui participe hautement à sa valeurajoutée dans son métier » La stratégie immobilière est la détermination d un comportement futur dans lequel seront conjuguées des attitudes en vue de permettre dans le temps à l entreprise de s assurer dans les conditions les plus opportunes la disposition des biens immobiliers qui lui sont pertinents en vue de l optimisation de son objet social 3 Place Wagram 75017 PARIS Téléphone : 33 (0)1 42 12 72 03 Télécopie : 33 (0)1 42 12 72 04
  2. 2. L immobilier pour l entreprise commune est : · un outil de production (machine outils ;) · le foyer de la famille entreprise : ¨ être ensemble ¨ échanger ¨ se formater ¨ éduquer · la seconde dépense dans la valeur ajoutée de l entreprise (usuellement 20% de la valeur ajoutée, 10% du chiffre d affaires) · bref, la clé de voûte de l entreprise... si l on exclut son «métier» lui-même bien évidemment. 3 Place Wagram 75017 PARIS Téléphone : 33 (0)1 42 12 72 03 Télécopie : 33 (0)1 42 12 72 04
  3. 3. Celle-ci est établie en synthèse arbitrale de chacun , au moins, des thèmes impactés spécifiquement en retour. La stratégie immobilière impact: SON HAUT DE BILAN Actif et Passif Charge, niveau de charge, pas de charge Bilan économique ou Bilan bilanciel SON COMPTE D EXPLOITATION Charges, amortissement Plus value long terme Frais directs et frais induits SA FISCALITE Coût social de la localisation SON COUT GENERAL EFFECTIF DE Transparent / Opaque FONCTIONNEMENT Flexible / Rigide Baron et Marquis / Equipe Espace par objectif ou par objet Lecture rapide du système SON SYSTEME DE MANAGEMENT Publicité indirecte : (Pernod, Bouygues, Andersen) Drapeau - image ou sous-marin SON ADAPTABILITE Première reformatage permanent SON RESSENTI EXTERIEUR Seconde agrandir ou rétrécir Tierce déménager Utilisation de l immobilier à titre de fond SA POLITIQUE SOCIALE d intéressement ou de pension (ATA) Niveau de salaires indirects par l implantation 3 Place Wagram 75017 PARIS Téléphone : 33 (0)1 42 12 72 03 Télécopie : 33 (0)1 42 12 72 04
  4. 4. La stratégie immobilière impact: Possibilité de se reformaterSA CAPACITE A REBONDIR Source de financement (direct et indirect) Crédit bailSON FINANCEMENT Lease back Revente (Pechiney) Garantie d emprunt Filiale externalisée (Foncière)SA VALEUR BOURSIERE Rentabilité des fonds propres divergente entre celle corporate et celle immobilière banaliséeLA QUALITE DE SA PRODUCTION Système relationnel et productif, ergonomiesL EVOLUTION DE SON OBJET SOCIAL Effet papillon dans le temps Dans certains cas où il y a de factoLA PERENNITE DE SON BUSINESS propriété commerciale et doit être mise en perspective temps 3 Place Wagram 75017 PARIS Téléphone : 33 (0)1 42 12 72 03 Télécopie : 33 (0)1 42 12 72 04
  5. 5. APPROCHE DE LA STRATEGIE IMMOBILIERE à DETERMINER UNE ATTITUDE... LA METHODE INCAà 4 PIEDS 3 Place Wagram 75017 PARIS Téléphone : 33 (0)1 42 12 72 03 Télécopie : 33 (0)1 42 12 72 04
  6. 6. APPROCHE DE LA STRATEGIE IMMOBILIERE 2 - les besoins matériels1- l état des lieux / inventaire T e c h n o lo g ieLa réalité et ses origines N o m b re d e p o stes 3- les volontés Champs « usage » Champs « appropriation » L entreprise imagine être : Sera utilisé par l entreprise pour son objet social pur Sera utilisé par l entreprise pour une activité annexe Propriétaire direct Sera utilisé par des clients ou fournisseurs Sera utilisé à titre de placement/ réserve financière Indirect Collatéral Crédit preneuse Champs « st ratégique » Concessionnaire / bail à construction La disposition du bien sera stratégique pour Locataire l entreprise type de bail La disposition du bien pourra être substituable Durées des engagements La disposition du bien sera remplaçable Niveau de propriété commerciale La disposition du bien est non significative Prestations reçues Financements des aménagements Traitement comptable et fiscal de l immeuble des aménagements des équipements 3 Place Wagram 75017 PARIS Téléphone : 33 (0)1 42 12 72 03 Télécopie : 33 (0)1 42 12 72 04
  7. 7. APPROCHE DE LA STRATEGIE IMMOBILIERE3- les volontés 4- les marchés immobiliersChamps financier ses diverses réalités Benchmarking produit ses potentialités Benchmarking corporate ses tendances Critères d arbitrage . Budgets ciblesChamps « expressif/relationnel » Images à véhiculer Type de mise en relation à favoriserChamps géographique Déterminants CONJUGUER L ATTITUDE VERS UNE CIBLE DEFINIE (Par exemple les locaux de la DR de Lille) 3 Place Wagram 75017 PARIS Téléphone : 33 (0)1 42 12 72 03 Télécopie : 33 (0)1 42 12 72 04
  8. 8. CONNAISSANCE DES IMMEUBLES UTILISES 1/ l état « notarial » 2/consistance physique 3/ valeur économique- la propriété ou la location - plan a) l immeuble peut-il être cédé- l affectation administrative - détail des surfaces libre ? loué ?- les options fiscales - système constructif en crédit bail ? et comptables - équipements en réméré ?- l urbanisme - états ou peut-il être restitué ?- l occupation - plan de maintenance- impôts et taxes b) valeur - plan d actualisation- charges immobilières (maintien du niveau qualitatif relatif) valeur vénale- charges hôtelières - certification valeur état A5 - amiante valeur locative - plomb valeur standard des charges - termite - non pathogénéité - etc 3 Place Wagram 75017 PARIS Téléphone : 33 (0)1 42 12 72 03 Télécopie : 33 (0)1 42 12 72 04
  9. 9. ACHETER OU LOUER Problématique d entrepriseUne entreprise a le plus généralement intérêt à être «locataire» de ses bureaux quand · elle veut entretenir une atmosphère de précarité; · elle doit raisonner à court terme en durée tout en étant capable d en assumer le coût financier (amortissement, éventuellement rupture du bail, etc..); · elle a une contrainte forte de rendement immédiat exprimé sur capitaux propres. Mais aussi potentiellement quand: · elle ne peut financer une acquisition; · elle a un besoin immobilier induisant une probable copropriété ; · elle n a pas de besoins stratégiques de maîtrise; · des raisons administratives indirectes, tels l agrément, conduisent à des comportements spéciaux. 3 Place Wagram 75017 PARIS Téléphone : 33 (0)1 42 12 72 03 Télécopie : 33 (0)1 42 12 72 04
  10. 10. ACHETER OU LOUER Problématique d entrepriseUne entreprise a le plus généralement intérêt à être « propriétaire (direct ouindirect) de ses bureaux quand » : · son immobilier lui est stratégique ou qu elle a des besoins incompatibles avec une location ; · elle souhaite donner un « esprit maison », un e atmosphère de convivialité ou de complicité, montre un fondement un établissement, une continuité... · elle souhaite constituer des réserves financières, une ; faculté à rebondir · elle veut la maîtrise de ses facultés de mouvement, tout en ayant 5 à 6 ans de perspective première ; · elle a une capacité à inventorier et à exprimer le rendement global dans le temps des capitaux propres utilisés notamment en immobilier ; · Le rendement de son business est inférieur ou égal à celui de l immobilier considéré ; · elle ne peut se trouver un propriétaire dans des conditions normales. 3 Place Wagram 75017 PARIS Téléphone : 33 (0)1 42 12 72 03 Télécopie : 33 (0)1 42 12 72 04
  11. 11. LES METHODES EXPERTALES Identification du produitLa première étape consiste à recalculer précisément à L ensemble permet usuellement de croiser les notionspartir de plans géomètres, vérifiés in situ par sondages, quantitatives et qualitatives pour définir unles surfaces immobilières de chaque bâtiment. positionnement immobilier. Naturellement, urbanisme, appréhension des pollutionsPuis en rechercher une homogénéité économique c est à et autres éléments impactant seront identifiés dans cedire appliquer des coefficients de pondération (positive cadre .ou négative par rapport au référentiel commun) auxprécédentes surfaces pour travailler avec une unitécommune.Par ailleurs et simultanément sont identifiés : - le niveau de prestation des bâtiments incluant aussi les rendements potentiels de surfaces - l état de maintenance de ceux-ci eu égard au niveau conçu (usure) - le différentiel entre ce niveau et celui qui serait défini pour un immeuble neuf (obsolescence). 3 Place Wagram 75017 PARIS Téléphone : 33 (0)1 42 12 72 03 Télécopie : 33 (0)1 42 12 72 04
  12. 12. LES METHODES EXPERTALESLes Valorisations Les experts en évaluation immobilière utilisent en fait deux champs de méthode pour apprécier la valeur financière d un actif immobilier. - d une part le champ comparatif Méthode traditionnelle, judiciaire et réglementairement comptable sauf quelques corrections. Il consiste le plus généralement à établir, comme vu précédemment, un schéma comparatif pour appliquer à un bien donné les valeurs constatées en transactions réelles et ainsi par mise en équivalence relative, lui trouver une valeur probable sous des conditions expressément définies. Mais consiste aussi à appréhender un coût de construction à l identique dont sera déduit la consommation (ou usure ou amortissement) déjà réalisée. 3 Place Wagram 75017 PARIS Téléphone : 33 (0)1 42 12 72 03 Télécopie : 33 (0)1 42 12 72 04
  13. 13. Les Valorisations - d autre part le champ raisonné Méthode industrielle ou de bilan économique mais aussi entrepreneuriale. Calcul déductif à partir de résultats estimés pour certains ou devant être obtenus pour d autres. Il prend aussi bien par exemple le nom de « Discounted Cash Flow » (DCF) pour un investisseur court terme américain que « bilan promoteur » pour un producteur immobilier français. Mais aussi « valeur d usage » pour le plus grand nombre. Dans la réalité, il n y a pas de frontière étanche entre les deux approches. La seconde contient forcément une extrapolation de la première qui elle-même, dans un monde qui serait rationnel et homogène, ne serait que le résultat synthétique d un raisonnement économique. Le cas le plus délicat, bien évidemment, est celui où le champ comparatif n existe pas. Spécificité de l immeuble : l arc de triomphe Inexistence de marché : une tour de 40 000 m2 de bureaux à Mortagne au Perche Cela ne signifie nullement qu une recherche par comparaison élargie doit être négligée. Mais plus celle-ci est élargie, moins elle a de probabilité de pertinence et en tous cas plus le marketing opérationnel aura d importance. Par contre, le champ raisonné, souvent en définitive une valeur d utilité (sous une forme ou une autre) (celles spécifiques à chacun) est toujours possible, celle-ci pouvant être négative. 3 Place Wagram 75017 PARIS Téléphone : 33 (0)1 42 12 72 03 Télécopie : 33 (0)1 42 12 72 04

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