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Crédit Immobilier de France - fin de cycles & perspectives
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Une réflexion personnelle sur les raisons de la mise en oeuvre de l'extinction d'un établissement financier spécialisé centenaire.

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Crédit Immobilier de France - fin de cycles & perspectives

  1. 1. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  Emetteur   Bruno  RISSER  Destinataire   Philippe  DESSERTINE,  Directeur  de  l’Institut  de  Haute  Finance  Objet   Mémoire  de  fin  d’étude  IHFI                                      Le  Crédit  Immobilier  de  France  Fin  de  cycle  et  perspectives      Le  1  juillet  2012    Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     1/100      
  2. 2. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  Sommaire      Propos  liminaires   ................................................................................................................................................  4  Le  Crédit  Immobilier  de  France,  acteur  historique  du  financement  au  logement  .................  6   Ø   Cinquante  ans  d’évolution,  2  guerres  et  une  crise  économique  mondiale   ...................  6   v   Naissance  du  mouvement  ............................................................................................................  6   v   Première  consolidation  de  l’aide  au  logement  ....................................................................  8   v   Le  système  financier  français  se  structure  ...........................................................................  9   v   L’aide  au  logement  se  diversifie  .............................................................................................  10   Ø   Une  marche  à  pas  forcés  vers  une  distribution  concurrentielle  des  prêts  aidés  ...  11   v   La  diversification,  une  solution  de  pérennisation  du  CIF  ............................................  11   v   L’aide  directe  à  l’acquéreur  plonge  le  CIF  dans  le  monde  de  la  concurrence  .....  12   v   Un  environnement  chahuté  ......................................................................................................  12   v   Les  SACI  deviennent  des  sociétés  coopératives  ..............................................................  15   Ø   Le  CIF,  acteur  hybride  du  logement  ...........................................................................................  15  Le  Crédit  Immobilier  de  France,  un  modèle  simple  mais  fragile  par  nature  .........................  17   Ø   Les  caractéristiques  principales  du  modèle  ...........................................................................  17   v   Des  fonds  propres  significatifs,  et  pourtant..  ....................................................................  17   v   Trois  paramètres  majeurs  à  maîtriser   .................................................................................  17   v   Des  synergies  Groupe  difficiles  à  mettre  en  œuvre  .......................................................  21   Ø   Deux  crises  du  refinancement  potentiellement  fatales  .....................................................  21   v   Un  recours  progressif  et  concentré  à  la  titrisation  des  créances  .............................  21   v   La  dépendance  aux  marchés,  une  réalité  connue  de  longue  date   ............................  23   v   Les  maturités  s’allongent  après  la  crise  de  2008  ............................................................  23   v   Le  CIF  affiche  près  de  19  B€  d’échéances  à  5  ans  ...........................................................  24   v   Bâle  III  et  la  liquidité,  une  cible  2018  ..................................................................................  25   Ø   Le  risque  de  taux,  un  aléa  de  marge  brute  à  la  vente  .........................................................  27   v   Une  mesure  trimestrielle  du  risque  de  taux  .....................................................................  27   v   Les  sources  de  difficultés  internes  et  externes  ................................................................  28   Ø   Les  risques  opérationnels  d’un  prêteur  social  ......................................................................  30   v   Une  judiciarisation  croissante  de  la  relation  en  perspective   .....................................  31   v   Le  mode  de  rémunération  sous  contrôle  de  l’ACP  .........................................................  32   Ø   L’informatique,  une  convergence  qui  dure  .............................................................................  33  Une  gouvernance  concentrée,  en  présence  d’un  actionnariat  diffus  ........................................  34   Ø   Une  organisation  spécifique,  proche  du  modèle  coopératif  ............................................  34   v   Les  SACICAP  au  cœur  de  la  gouvernance  ...........................................................................  34   v   Des  conflits  potentiels  à  caractère  multiple  ......................................................................  35   Ø   Un  risque  de  concentration  des  pouvoirs   ................................................................................  41   v   Une  prise  de  contrôle  progressive  du  pôle  «  crédits  »  .................................................  41   v   L’absence  remarquable  des  salariés  .....................................................................................  43   Ø   Des  projets  de  partenariat  qui  n’aboutissent  pas  ................................................................  44   v   Le  dernier  des  mohicans  ...........................................................................................................  44   v   Des  occasions  manquées  de  rapprochement  ...................................................................  46   Ø   2012,  fin  d’un  cycle,  l’adossement  n’est  plus  une  option   ..................................................  50   v   Moody’s  sonne  le  glas  du  modèle  CIF  ..................................................................................  50   v   Moody’s,  ou  une  logique  implacable  ....................................................................................  51   v   La  presse  communique  la  probable  fin  de  vie  du  modèle  CIF  ...................................  53   v   Le  dilemme  de  la  communication  interne  .........................................................................  54  Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     2/100      
  3. 3. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives   v   Une  notation  explicite  .................................................................................................................  55   v   Une  garantie  implicite  de  l’Etat  ..............................................................................................  56  Futur  proche,  les  solutions  envisageables  pour  l’avenir  ................................................................  58   Ø   Les  perspectives  immédiates  sont  plutôt  sombres  .............................................................  58   v   Face  aux  difficultés,  l’ACP  convoque  les  dirigeants  du  groupe  .................................  58   v   Le  CIF  ne  peut  lutter  seul  contre  les  vents  contraires  ..................................................  62   Ø   Inventaire  des  solutions  théoriques  classiques  ....................................................................  62   v   Un  grand  frère  pour  sauver  le  CIF  .........................................................................................  62   v   Gérer  une  fin  de  vie  par  extinction  naturelle  des  encours  ..........................................  64   v   Le  jeu  de  la  concurrence  ............................................................................................................  67   Ø   Une  autre  voie,  la  mission  d’intérêt  général  ...........................................................................  68  Le  CIF  et  l’enjeu  récurrent  du  logement  en  France  ...........................................................................  70   Ø   Un  déficit  chronique  de  logement  ...............................................................................................  70   v   Un  état  des  lieux  accablant  .......................................................................................................  70   v   Un  problème  complexe  en  réalité  ..........................................................................................  71   Ø   Les  solutions  existent  .......................................................................................................................  71   v   Développer  l’offre  .........................................................................................................................  72   v   Accentuer  la  dimension  sociale  dans  l’accès  au  logement  ..........................................  72   v   Travailler  le  financement  ..........................................................................................................  72   Ø   Les  différents  dispositifs  actuels  d’aides  à  l’accès  au  logement   .....................................  73   v   Action  logement,  collecteur  d’impôts  multi-­‐facettes  ....................................................  73   v   Des  aides  au  logement  menacées  par  le  déficit  public  .................................................  74   v   Des  initiatives  utiles  mais  dispersées  ..................................................................................  74  En  conclusion,  l’histoire  d’une  occasion  manquée  ............................................................................  75  Sources  principales  (hors  annexes)   .........................................................................................................  78  Annexes  ................................................................................................................................................................  80    Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     3/100      
  4. 4. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  Propos liminaires      J’exerce  depuis  le  27  mai  2007  les  fonctions  de  Directeur  général  de  la  société  financière  régionale   (SFR)   Crédit   Immobilier   de   France   Sud   Ouest   filiale   du   groupe   Crédit  Immobilier  de  France  Développement,  et  ce,  après  un  parcours  régulier  et  diversifié  de  banquier  de  détail  pour  le  Crédit  Mutuel.    Lors  de  ma  prise  de  fonction  au  CIF  Sud  Ouest,  le  président  du  Conseil  d’Administration1,  pris   le   soin   de   me   préciser   les   objectifs   principaux   qu’il   entendait   que   je   poursuivre.  Ainsi,   il   me   demandait   de   redéfinir   le   modèle   de   la   société   en   partant   d’une   feuille  blanche,  et  ainsi,  conduire  le  changement.    Cinq  années  plus  tard,  la  SFR  a  changé  de  dimension  et  d’organisation.  Trois  structures  régionales   ont   ainsi   fusionné,   à   savoir   Bordeaux,   Rodez   et   Toulouse,   pour   donner  naissance   au   CIF   Sud   Ouest   dans   sa   définition   actuelle   et   dont   le   siège   est   à   Bordeaux.   A  l’occasion  de  ces  opérations  de  fusion,  une  évaluation  des  actifs  a  été  opérée  permettant  de   mesurer   les   enjeux   financiers   d’un   établissement   de   crédits   relativement   modeste   au  regard  de  sa  part  de  marché2.        Les  principales  réformes  suivantes  ont  été  conduites  :   -­‐ La  refonte  du  contrat  social  avec  notamment  une  réécriture  des  accords  sociaux   et  la  révision  des  contrats  de  travail  des  équipes  commerciales,   -­‐ L’industrialisation   du   processus   de   production   des   crédits   avec   notamment   la   centralisation   des   équipes   sur   deux   sites   (engagements,   émission   des   offres,   déblocages  d’une  part,  et  gestion,  recouvrement  et  contentieux  d’autre  part),   -­‐ La  réorganisation  de  la  direction  du  développement,  des  secteurs  d’animation  et     une   modernisation   du   réseau   d’agences,   ainsi   qu’un   repositionnement   commercial  (en  direction  des  prescripteurs  traditionnels),   -­‐ Le  renforcement  de  la  fonction  financière  avec  notamment  une  attention  accrue   concernant  le  refinancement  via  la  titrisation  et,  une  réorientation  de  la  gestion   actif/passif  (couverture  du  risque  de  taux),   -­‐ Le  déploiement  d’un  dispositif  renforcé  de  contrôle  permanent.    Les  principaux  critères  de  performances  de  la  SFR  se  sont  améliorés  dont  le  coefficient  d’exploitation   (meilleure   performance   2012   du   groupe   CIFD)   et   le   résultat   net   avant  distribution  qui  depuis  3  ans  présente  le  niveau  le  plus  élevé  du  groupe  (alors  que  la  SFR  ne   représente   que   le   5ème   encours).   Seul   le   niveau   de   production   de   crédit   à   l’habitat  reste  inférieur  aux  attentes.    Ce   quinquennat   est   par   ailleurs   marqué   par   la   succession   de   deux   crises   financières  exceptionnelles.  En  2007,  le  monde  de  la  finance  est  contaminé  par  les  fameux  produits                                                                                                                  1  A   cette   date,   M   Gérard   MARTIN   est   le   Président   du   Conseil   d’Administration   de   la   société,   mais   aussi   Vice-­‐Président  de  CIFD,  holding  du  groupe  Crédits  2    Soit  environ  480  millions  d’euros  dont  260  millions  de  fonds  propres.  Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     4/100      
  5. 5. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  toxiques   nés   de   la   conjugaison   de   pratiques   de   commercialisation   irresponsables   dans  l’immobilier   américain   et,   du   contournement   des   contraintes   règlementaires   par   le  développement  des  techniques  juridiques  de  cessions  de  créances.  En  2011,  la  crise  de  la  dette  publique  vient  fragiliser  davantage  les  marchés.  L’endettement  des  américains  et   celui   des   européens   sonnent   comme   l’aveu   d’une   démission   des   gouvernements  occidentaux   face   à   une   fuite   en   avant   financière   qui   devient   chaque   jour   plus  insupportable.        Face  à  ces  circonstances  exceptionnelles,  le  groupe  CIF  a  pu  mesurer  sa  dépendance  aux  soubresauts   des   marchés   financiers   et   la   nécessité   impérieuse   d’obtenir   les   meilleures  notations  possibles  afin  de  sécuriser  son  refinancement.      Courant   février,   l’Agence   de   notation   Moody’s   a   annoncé   son   intention   de   procéder   à  une   révision   à   la   baisse   de   114   banques   et   établissements   financiers   en   Europe.   Cette  intention   a   été   réitérée   par   voie   de   presse   en   avril.   La   perspective   d’une   baisse   de  notation  des  véhicules  de  refinancement  pour  le  CIF  repose  une  nième  fois  la  question  de  la  pertinence  de  ce  modèle  atypique.    Courant   mai,   les   agences   de   notation   Fitch   et   Moody’s   ont   finalement   publié   les  nouvelles  notations  du  groupe.  La  notation  du  portefeuille  à  long  terme  a  été  confirmée  à  un  bon  niveau  (équivalent  de  A)  sur  la  base  d’un  appui  implicite  de  l’Etat  français.  Ce  dernier   point   fera   l’objet   d’un   développement   particulier   (cf.   «  Un   modèle   simple   mais  fragile  par  nature  »).  En  revanche,  Moody’s  a  dégradé  sensiblement  la  note  de  solvabilité  du  groupe  (E/Caa1),  en  précisant  que  le  CIF  n’était  potentiellement  plus  viable  compte  tenu  de  sa  dépendance  aux  marchés  financiers  (en  l’état  actuel  de  leur  fonctionnement  serait-­‐il  nécessaire  de  préciser).    Après   5   années   de   direction   générale   d’une   filiale   importante   du   groupe   CIFD,   il  m’apparaît   indispensable   de   prendre   le   temps   de   l’analyse   et   de   la   réflexion   pour   un  groupe   dont   l’indépendance   et   le   modèle   sont   manifestement   remis   en   cause.   L’annonce  de  Moody’s  pourrait  bien  précipiter  la  fin,  dans  sa  forme  actuelle,  d’un  acteur  plus  que  centenaire.  Cette  issue  était-­‐elle  prévisible  ?  Existe-­‐t-­‐il  des  scénarii  alternatifs  ?      C’est   cette   réflexion   que   je   vous   propose   de   découvrir   dans   le   cadre   de   la   démarche  progressive  suivante  :   -­‐ La  rétrospective  du  parcours  du  Crédit  Immobilier  de  France  (CIF)  en  le  resituant   dans  son  contexte  général,   -­‐ L’analyse  des  fragilités  du  CIF,  établissement  de  crédit  spécialisé,   -­‐ Les   particularités   de   l’organisation   juridique   du   groupe   CIF   et   l’exercice   de   la   gouvernance  (responsabilité  et  concentration  des  pouvoirs),   -­‐ Les  solutions  envisageables  permettant  de  réconcilier  financement  du  logement   et  devenir  du  CIF   -­‐ Le   besoin   récurrent   de   logements   qui   justifierait   le   sauvetage   d’un   outil   à   son   service.    Je  vous  souhaite  une  bonne  lecture  de  cette  réflexion  personnelle  et  confidentielle.      ***  Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     5/100      
  6. 6. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  Le Crédit Immobilier de France, acteur historique dufinancement au logement    Ø Cinquante ans d’évolution, 2 guerres et une crise économique mondiale   v Naissance du mouvement  Le   logement   social   des   classes   modestes   est   un   enjeu   permanent   que   chaque   époque  historique  ne  cesse  de  confirmer.  Au  19ème  siècle,  cette  préoccupation  est  indissociable  du   développement   industriel.   La   proximité   des   ouvriers   avec   leur   lieu   de   travail   est   une  condition  de  la  réussite  du  développement.  Maire  de  Mulhouse  et  aussi  chef  de  fabrique,  A.  Koechlin  faisait  construire  des  maisons  individuelles  afin  de  les  louer  à  bas  prix  aux  ouvriers.   Ces   maisons   disposaient   d’un   jardin.   Toujours   à   Mulhouse,   J.   Dolfus   de   la  société   des   cités   ouvrières   réalisait   la   construction   de   petites   maisons   que   le   locataire  pouvait  espérer  d’acquérir  par  l’ajout  au  loyer  d’une  annuité  fixe  de  rachat  (il  s’agissait  là   d’un   premier   modèle   de   location   accession,   encore   en   usage   à   ce   jour).   D’autres  initiatives   de   cette   nature   vont   se   développer   en   France   sous   l’impulsion   de   la   loi  Siegfried  de  novembre  1894.    La   loi  Ribot  d’avril  19083,   constitue   l’acte   fondateur   des   sociétés   de   crédit   immobilier.  L’objectif  de   cette   loi   visait   notamment   à   fixer   les   populations   rurales   en   les   aidant   à  accéder   à   la   propriété.   Selon   les   inspirateurs   de   la   loi,   il   s’agissait   aussi   de   veiller   à   la  dignité   des   pauvres   par   l’accession   à   la   propriété,   cette   mission   relevant   du   domaine  public  pour  l’intérêt  général.    Ainsi  étaient  nées  les  sociétés  anonymes  de  Crédit  Immobilier  (SACI),  au  capital  de  cent  mille   francs,   sans   but   lucratif,   aussi   appelées   le   Crédit   foncier   du   pauvre   …   La   formation  de   chaque   société   était   approuvée   par   le   Ministre   du   Travail   et   de   la   Prévoyance   Sociale  après  avis  du  Ministre  des  Finances.  La  première  société  de  crédit  immobilier  est  fondée  à   Arras   en   décembre   1908   avec   un   capital   de   deux   cent   trente   six   mille   francs.   La  première   fédération   des   SACI   sera   installée   en   1912   (l’Union   des   SACI   avec   pour  président  d’honneur  A.  RIBOT).    Le  fonctionnement  de  ces  SACI  était  basé,  d’une  part,  sur  un  refinancement  de  l’activité  de   prêts   aux   particuliers   par   l’Etat   au   taux   privilégié   de   2%   (à   l’époque,   les   taux   du  marché   financier   étaient   plutôt   proches   de   3,5%).   L’Etat   se   refinançait   lui-­‐même   auprès  de   la   Caisse   des   Dépôts   et   Consignations.   Le   budget   public   alloué   au   développement   des  SACI  atteignait  cent  millions  de  francs.                                                                                                                      3  Citation  d’A.  Ribot,  sénateur  :  «  Le  travailleur  petit  propriétaire  est  le  débiteur  le  plus  consciencieux,  le  plus  probe,  et   le  plus  sûr  qu’on  puisse  trouver  »  Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     6/100      
  7. 7. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  L’administration   des   SACI   était   assurée   par   des   personnes   ou   sociétés   privées   (les  premiers  souscripteurs  du  capital  social  seront  des  collectivités,  des  particuliers,  et  des  Caisses  d’Epargne).  Pour  assurer  leur  solvabilité,  les  SACI  se  devaient  de  faire  garantir  leurs  emprunts  par  leur  département  ou  leur  commune  d’origine.      En   contrepartie   de   cette   aide   publique   directe,   les   SACI   devaient   s’adresser   à   une  clientèle   modeste   et   appliquer   des   critères   d’octroi   encadrés.   Ainsi,   les   SACI   ne  pouvaient   prêter   plus   de   4/5ème   du   prix   de   revient   du   bien   acquis,   l’hypothèque   et  l’assurance  emprunteur  étaient  des  conditions  obligatoires  !    Pour   exemple,   le   4   septembre   1909,   la   société   de   St   Omer   consentait   un   prêt   de   1.650  francs   à   3%   sur   20   ans   pour   l’achat   d’une   maison   de   2.200   francs,   frais   compris,   à   un  maçon   de   42   ans,   marié   et   ayant   cinq   enfants.   Son   salaire   était   de   3,85   francs   (salaire  journalier  a  priori).  L’échéance  mensuelle  du  prêt  s’élevait  à  10,7  francs  alors  que  le  loyer  payé   pour   cette   même   maison   atteignait   12,5   francs.   Le   taux   d’effort   apparent   s’élevait  ainsi   autour   de   11%   (revenu   journalier   *   25   jours   par   mois),   et   l’endettement   représentait  1,4  années  de  salaire.    La  loi  Ribot   met   aussi   en   œuvre   le   dispositif   de   location   attribution   ouvrant   la   voie   aux  sociétés   coopératives.   Le   principe   est   basé   sur   une   promesse   d’attribution   du   bien   à  l’issue   de   la   période   de   location   dont   le   financement   a   été   assuré   à   taux   privilégié,  l’opération  étant  assimilée  à  une  opération  HLM.      En   outre,   cette   loi   structure   par   ailleurs   le   domaine   d’activité   des   Habitations   Bon  Marché  (HBM),  devenues  depuis  les  Habitations  à  loyer  modéré.  La  création  des  HBM  est  issue  de  la  loi  Siegfried  de  1894  (loi  incitative),  complétée  de  la  loi  Strauss  de  1906  (création  de  comités  départementaux  d’HBM,  obligation  de  prêt  pour  la  CDC,  appui  des  communes   et   départements   au   financement   des   opérations   ou   à   la   garantie   des  emprunts).    Ainsi   est   créé   un   lien   entre   les   SACI   et   les   HBM,   toujours   actif   à   ce   jour   à   travers   l’Union  sociale   pour   l’habitat   (nom   d’usage   de   l’Union   nationale   des   fédérations   d’organismes  HLM,  créée  en  1929).      L’USH   rassemble   cinq   fédérations   dorganismes   HLM  et   assimilés   dont   la   Fédération  nationale  des  Offices  publics  de  l’habitat,  la  Fédération  nationale  des  Coopératives  Hlm,  et  le  Crédit  immobilier  de  France  (UESAP,  Union  d’économique  sociale  pour  l’accession  à  la   propriété).   Depuis   le   10   décembre   2008,   elle   est   présidée   par   Thierry   Repentin,  sénateur  de  la  Savoie,  qui  a  succédé  à  Michel  Delebarre,  ancien  ministre  d’Etat,  député  du  Nord.    Au   final,   la   loi   Ribot   consacre   le   premier   exemple   d’aide   à   la   pierre   en   faisant   la   part  entre  location  sociale  et  accession.  A  la  veille  de  la  première  guerre  mondiale,  soixante  douze  sociétés  de  crédit  immobilier  avaient  été  approuvées  pour  33  millions  de  francs  d’avances  de  l’Etat.      Le   dispositif   Ribot   sera   étendu   en   1921   à   l’Alsace   et   la   Lorraine.   Dès   1914,   il   se  développe  par  ailleurs  à  l’Algérie.    Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     7/100      
  8. 8. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives   v Première consolidation de l’aide au logement    En  décembre  1922,  sur  l’initiative  de  P.  Strauss,  le  dispositif  est  amendé.  Ainsi,  les  SACI,  ne   peuvent   servir   un   dividende   supérieur   à   6%   à   leurs   actionnaires.   Les   avances  consenties  par  l’Etat  seront  dorénavant  facturées  à  3%.      En  1927,  et  pour  la  première  fois  de  son  histoire,  le  mouvement  des  SACI  n’arrive  pas  à  utiliser   en   totalité   l’enveloppe   annuelle   validée   par   l’Etat   (soit   à   l’époque   cent   vingt   cinq  millions   de   francs)   en   raison   notamment   de   la   hausse   du   coût   d’acquisition   des  logements   et   la   faiblesse   de   l’épargne   nécessaire   à   la   constitution   de   l’apport,   excluant  ainsi  bon  nombre  des  candidats  à  l’accession  du  dispositif.    La   loi   Loucheur   de   juillet   1928   instaure   l’intervention   financière   de   lÉtat   pour  favoriser   lhabitation   populaire   par   la   mise   en   œuvre   d’une   politique   volontariste   de  financements  aidés  à  l’accession.  Ainsi,  les  familles  candidates  à  l’accession  peuvent  se  voir   attribuer   une   subvention   de   cinq   à   quinze   mille   francs   (famille   à   partir   de   3  enfants).   Le   taux   des   avances   de   l’Etat   revient   à   2%.   La   marge   de   fonctionnement   des  SACI  est  estimée  à  0,4%.    Jusqualors,   l’octroi   de   prêts   aidés   relevait   dinitiatives   privées   via   le   dispositif   des  Crédits   immobiliers   de   France,   ou   encore,   depuis   la   Loi   Bonnevay,   dinterventions  communales  en  ce  qui  concerne  les  HBM.  Cette  loi  consacre  l’élargissement  du  rôle  de  la  Caisse   des   Dépôts   chargée   de   financer   le   logement   social.   Elle   fixe   également   un   objectif  de   financement   de   la   construction   de   200  000   logements   HBM   et   de   60  000   logements   à  loyer  moyen.      L’accession  populaire  à  la  propriété  devient  un  instrument  de  régulation  sociale  dans  un  contexte   de   soutien   public   qui   reste   relativement   limité.   Cette   loi   encourage   le  développement  des  pavillons  de  banlieue  en  région  parisienne  notamment.  Le  lien  entre  le  patronat  et  l’accession  à  la  propriété  des  ouvriers  est  particulièrement  marquant.      En   1929,   les   sociétés   de   Crédit   Immobilier   bénéficient   d’une   enveloppe   de   huit   cent  millions  permettant  d’extraire  135.000  personnes  des  taudis.  Le  cap  d’un  milliard  cent  millions  de  francs  de  demandes  annuelles  de  financement  est  atteint  en  1931.      En   1932,   près   d’une   demande   de   financement   sur   deux   doit   être   refusée   faute  d’enveloppe   publique   disponible.   Certains   départements   décident   de   compléter   le  dispositif  public  par  l’octroi  de  bonification  supplémentaire  par  enfant  légitime  à  charge  (exemple  :  aide  maximale  de  1,5%  du  capital  accordé  par  le  Conseil  Général  du  Pas  de  Calais,  prenant  la  forme  d’une  allocation  familiale).        Alors   que   l’année  19344  est   marquée   par   la   fameuse   affaire   Stavisky   (détournement   au  Crédit  Municipal  de  Bayonne),  une  loi  du  mois  de  juillet  autorise  les  sociétés  de  Crédit  Immobilier   à   recourir   à   l’emprunt   pour   assurer   leur   refinancement   en   substitution   du  refinancement  public  (premiers  pas  vers  les  marchés  financiers).                                                                                                                    4  Pour  mémoire,  cette  même  année,  le  ministre  des  finances,  Louis  Germain-­‐Martin,  diminue  de  3%  les  traitements  et   pensions  (rigueur  oblige).  Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     8/100      
  9. 9. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  Dans   les   faits,   cette   nouvelle   disposition   s’impose   faute   de   moyen   public,   entre   autres  conséquences   de   la   crise   économique   mondiale   de   1929.   Les   enveloppes   de   l’Etat  chuteront   durablement,   soit   plus   de   un   milliard   en   1932   contre   seulement   10   millions  en  1933  !  Les  SACI  doivent  dorénavant  lever  directement  les  fonds,  l’Etat  participant  au  service  de  la  dette  par  une  prise  en  charge  partielle  des  intérêts  (différence  entre  le  taux  obtenu  par  la  SACI  et  2%,  le  taux  de  l’emprunt  ne  pouvant  dépasser  6%  !).      Cette   disposition   introduit   une   modification   indirecte   de   l’objet   des   SACI,   passant   de  l’œuvre  sociale  à  l’activité  de  banque  (par  la  nature  de  son  refinancement).  Le  système  se  révèle  inefficace,  les  SACI  n’ayant  pas  été  préparées  à  ce  nouveau  modèle.  L’activité  chute  sensiblement  et  parallèlement  le  nombre  d’emprunteurs  défaillants  augmente.       v Le système financier français se structure  La  loi   du   13   juin   1941  élaborée  par  le  gouvernement  de  Vichy,  met  fin  au  régime  libéral  dans   lequel   fonctionnaient   les   banques   en   France.   Cette   loi   définit   et   réglemente   leurs  activités  et  met  en  place  des  institutions  telles  la  Commission  de  contrôle  des  banques  et  le  Conseil  national  du  crédit.      En  1945,  le  gouvernement  De  Gaulle  reprend  lessentiel  de  la  réglementation  de  Vichy,  et   établit   une   cloison   étanche   entre   d’une   part   les   banques   de   dépôts   qui   doivent  privilégier   les   emplois   liquides,   et   d’autre   part,   les   banques   daffaires   qui   peuvent  prendre   des   engagements   longs   (les   banques   d’affaires   concernées   sont   celles   qui   ont  évité  la  nationalisation).  La  Banque  de  France,  le  Crédit  lyonnais,  la  Société  générale,  le  Comptoir   national   descompte   de   Paris   et   la   Banque   nationale   pour   le   commerce   et  l’industrie  sont  nationalisés.    Pendant   une   vingtaine   dannées,   les   banques   nationalisées   se   consacrent   à   la   collecte  court   terme,   elles   soutiennent   les   émissions   du   Trésor   et   participent   à   la   reconstruction  et  la  modernisation  de  léconomie.  La  Caisse  des  dépôts  aide  les  collectivités  locales  et  finance  la  construction  des  logements  populaires  et  moyens.      Afin   de   maîtriser   la   croissance   de   l’activité   bancaire,   il   existait,   entre   autres,   un  mécanisme   de   rationnement   du   taux   de   croissance   des   crédits.   Le   dépassement   de  l’objectif   de   croissance   obligeait   la   banque   concernée   à   augmenter   ses   réserves  obligatoires   auprès   de   la   Banque   de   France   (sans   rémunération   en   contrepartie).   Une  croissance   excessive   pesait   donc   sur   la   rentabilité  !   Ce   dispositif   de   rationnement  contrôlé   aura   entre   autres   conséquences,   une   relative   fixation   du   cadre   concurrentiel  permettant   aux   établissements   les   moins   dynamiques   de   bénéficier   des   restrictions  imposées   aux   sociétés   souhaitant   se   développer.   L’encadrement   du   crédit   des   années  1980  produira  des  effets  comparables  mais  dans  un  contexte  différent  !      Pour   mémoire,   au   moins   450   000   logements   ont   été   détruits   en   France   pendant   la  dernière   guerre   mondiale.   Les   SACI   se   retrouvent   alors   confrontées   à   une   hausse  massive  des  impayés  et,  en  même  temps,  souhaitent  contribuer  à  la  reconstruction  des  logements.  Dès  1947,  le  parlement  français  cadre  la  reprise  des  activités  des  HBM  et  des  sociétés   de   Crédit   Immobilier.   La   SACI   ne   peuvent   prêter   au-­‐delà   de   1/3   du   prix   de  revient,  excluant  de  fait  de  nombreux  foyers  d’une  possible  acquisition.  Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     9/100      
  10. 10. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  En   1949,   plusieurs   assouplissements   dans   les   conditions   d’octroi   permettront  d’entrevoir   une   reprise   effective   de   l’activité   des   SACI  :   allongement   des   durées  d’amortissement,   relèvement   des   plafonds   individuels   de   prêt.   En   outre,   de   nouvelles  avances  aux  SACI  sont  mises  en  œuvre  pour  quatre  milliards  huit  cent  mille  francs.    En  1950,  la  loi  de  finance  fixe  l’enveloppe  annuelle  des  avances  aux  SACI  à  huit  milliards  au   taux   de   2%.   Les   SACI   peuvent   parallèlement   recourir   à   l’emprunt   pour   augmenter  leur  activité.  Les  emprunteurs  bénéficient  par  ailleurs  d’une  remise  annuelle  de  1%  du  capital   (et   ce   pendant   10   ans).   Un   an   plus   tard,   la   SACI   enregistreront   25   milliards   de  demandes  de  financement  pour  seulement  sept  milliards  d’enveloppes  disponibles.    En  1951,  les  SACI  sont  autorisées,  à  l’instar  des  HBM,  à  recourir  à  l’emprunt  auprès  des  Caisses   d’épargne,   l’Etat   participant   au   service   de   la   dette   par   le   jeu   d’une   bonification   à  recevoir   au   titre   des   intérêts   facturés.   Entre   1951   et   1957,   les   Caisses   d’épargne  accorderont  ainsi  cinquante  milliards  d’emprunt  aux  SACI.    Pour  l’année  1957,  les  SACI  disposeront  d’un  budget  de  financement  de  28,6  milliards  de  francs,  dont  14,9  milliards  d’avances  de  l’Etat,  12,5  milliards  d’emprunts  bonifiés  auprès  des   Caisses   d’Epargne,   huit   cent   millions   de   francs   auprès   de   la   CDC   et   près   de   cinq   cent  millions   auprès   de   compagnies   d’assurance.   La   part   de   l’Etat   et   celle   des   Caisses  d’Epargne  sont  particulièrement  marquantes.    En  mars  1958,  une  société  de  crédit  immobilier  accordait  un  prêt  de  2,3  millions  de  francs  sur  30  ans,  à  une  famille  de  4  personnes,  dont  le  revenu  mensuel  s’élevait  à  60.000  francs  hors   allocations   familiales,   disposant   de   350.000   francs   d’apport,   d’un   terrain   reçu   en  donation   estimé   à   450.000   francs,   d’une   promesse   de   prêt   de   la   Caisse   d’allocations  familiales   de   150.000   francs.   Le   projet   portait   sur   la   construction   d’une   maison   de   4   pièces  principales   (cuisine   et   salle   d’eau   en   sus),   d’une   surface   utile   de   68   m2   pour   un   prix   de  2.584.880   francs.   L’échéance   mensuelle   s’élève   à   8.335   francs,   avant   déduction   des  allocations  au  logement  de  4.235  francs  (soit  un  taux  d’endettement  apparent  de  6,8%  et  un  endettement  de  3,4  années).     v L’aide au logement se diversifie  En   1953,  une  nouvelle  institution  est  créée,  à  savoir  le  «1%  patronal  pour  le  logement  des   salariés»   appelée   actuellement   «  Action   logement  ».   Cette   institution,   collecteur  d’impôts   en   gestion   paritaire,   finance   notamment   les   programmes   d’accès   à   la   propriété  des   salariés   des   entreprises   adhérentes.   Depuis   lors,   l’occupation   des   logements   n’est  plus  liée  à  un  contrat  de  travail.    Une  rationalisation  du  fonctionnement  de  ces  institutions  est  en  cours  avec  notamment  un   processus   de   rapprochement   devant   ramener   à   huit,   le   nombre   de   collecteurs   en  France  (plus  de  100  il  y  a  encore  quelques  années).    D’une   certaine   façon,   ce   nouveau   dispositif   d’aide   au   logement   marque   le  commencement   d’un   empilement   progressif   des   dispositifs   aidés,   confirmant  indirectement   la   volonté   de   l’Etat   de   ne   pas   s’impliquer   davantage   dans   le  développement  des  SACI.  Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     10/100      
  11. 11. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  Ø Une marche à pas forcés vers une distribution concurrentielle des prêts aidés  En   1954,   l’Abbé   Pierre   lancera   ce   fameux   et   déterminant   appel   de   détresse   rappelant  une  nouvelle  fois  que  le  logement  reste  un  enjeu  majeur  de  société.  Cet  appel  confirme  que  cette  question  n’a  pas  encore  trouvé  de  solution  durable  pour  les  plus  démunis.     v La diversification, une solution de pérennisation du CIF  De   l’après   guerre   jusqu’en   1959,   les   SACI   peinent   toutefois   à   développer   leur   activité   de  prêteur  social,  faute  d’un  appui  plus  marqué  de  l’Etat.  En  cinquante  d’existence,  les  SACI  auront   tout   de   même   permis   à   210.000   familles   d’accéder   à   la   propriété   (soir   environ  800.000   personnes),   pour   un   investissement   de   plus   de   cent   soixante   milliards.   Les   235  SACI   sont   alors   groupées   dans   l’union   des   sociétés   de   crédit   immobilier   de   France   et  d’Algérie.        Pour   autant,   les   SACI   aspirent   à   poursuivre   leur   développement   justifiant   d’un   bilan  évocateur,   confirmant   au   besoin,   les   attentes   de   soutien   des   classes   sociales   modestes.  Elles  espèrent,  entre  autres  dispositions,  pouvoir  disposer  des  mêmes  prérogatives  que  celles   du   Crédit   foncier   distribuant   des   prêts   spéciaux   destinés   au   financement   de  logements  économiques,  ces  derniers  bénéficiant  de  primes  à  la  construction.    Par  un  décret  du  6   juin   1959,  l’objet  social  des  SACI  est  progressivement  étendu  à  un  ensemble   de   compétences   immobilières   tournées   vers   l’accession   à   la   propriété  (construction  de  maisons  et  d’appartements  via  des  SCI  d’attribution  ou  coopératives  –  1959  ;  opération  directe  de  construction  –  1971  ;  lotissement  -­‐  1985).    Cette  évolution  statutaire  résulte  d’une  longue  démarche  de  négociation  avec  l’Etat  afin  de  pérenniser  les  SACI  en  leur  donnant  l’opportunité  d’étendre  leur  activité  au-­‐delà  de  la  fonction   de   prêteur   à   la   clientèle   modeste.   Il   s’agissait   pour   les   SACI   d’acquérir   des  terrains,   voire   de   construire   des   immeubles,   pour   immédiatement   les   céder   à   des  acquéreurs  dans  des  conditions  de  prix  plus  accessibles  (le  principe  d’achat  de  gros  pour  obtenir  de  meilleurs  prix  s’appliquait  aussi  à  l’immobilier).  En  1960,  il  existe  près  de  270  SACI  en  France.    Le   développement   de   l’activité   de   promotion   immobilière   nécessitait   toutefois  l’intervention   d’une   société   de   cautionnement   mutuel   afin   de   garantir   la   bonne   fin   des  opérations   immobilières.   Le   groupe   CIF   disposera   en   1974   d’une   société   de   caution  mutuelle  intégrée  (CMCIF).    La  crise  économique  des  années  1970  qui  met  fin  à  la  période  dite  des  trente  glorieuses,  entraîne   une   fragilisation   des   ménages   modestes.   Le   développement   du   chômage   et   la  hausse   des   taux   d’intérêts   participent   à   la   naissance   d’une   phase   d’exclusion   de   cette  catégorie  sociale  de  l’accession  à  la  priorité.    Pour   relancer   le   secteur   du   bâtiment   et   ce   jusqu’en   1977,   le   CIF   est   le   seul   véritable  distributeur  de  prêts  immobiliers  aidés  (via  un  refinancement  privilégié  de  la  Caisse  des  Dépôts  et  Consignation).    Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     11/100      
  12. 12. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  En  outre,  depuis  1965,  les  HLM  peuvent  céder  des  logements  sociaux  afin  de  soulager  les  collectivités  des  charges  d’entretien  du  parc  locatif  et  ainsi  dégager  de  nouvelles  sources  de  financement  pour  la  construction  de  logements  neufs.   Cette   option   reste   peu   usitée  par   crainte   d’encourager   la   fuite   d’une   partie   du   patrimoine   social   offrant   finalement   un  retour  satisfaisant  au  profit  d’un  parc  locatif  plus  difficile  à  gérer  (les  locataires  restant  étant  les  moins  solvables  par  définition)5.       v L’aide directe à l’acquéreur plonge le CIF dans le monde de la concurrence  L’avènement   en   1977   du   prêt   aidé   d’accession   à   la   propriété   (PAP)   constituera  jusqu’en   1995,   le   principal   dispositif   d’aide   directe   à   l’accession   immobilière   en   mettant  fin   par   ailleurs   au   monopole   des   sociétés   de   Crédit   Immobilier   dans   la   distribution   de  prêts  aidés.  Un  dispositif  nouveau  d’aide  personnalisée  au  logement  viendra  compléter  le  dispositif  (cf.  mesures  R.  Barre  /  M.    D’Ornano).    La   distribution   de   ces   nouveaux   prêts   aidés   destinés   aux   ménages   modestes   sera  dorénavant   et   principalement   assurée   par   le   Crédit   foncier,   le   Crédit   Immobilier   de  France  et  le  comptoir  des  Entrepreneurs.  Toutefois,  les  SACI  conservent  la  distribution  exclusive  des  prêts  conventionnés  (disposition  sur  l’initiative  de  M  D’Ornano  –  1980).    Les   enveloppes   de   financement   étaient   contingentées,   chacun   des   intervenants  distributeurs  faisant  valoir  périodiquement  ses  fichiers  de  prétendants  à  l’accession  afin  d’obtenir   la   part   la   plus   importante.   La   chasse   aux   enveloppes   restera   gravée   dans   les  mémoires   des   collaborateurs.   Pour   mémoire,   à   fin   1997,   plus   de  850   000   ménages  bénéficiaient  de  ce  dispositif.  Le  CIF  franchissait  là  une  nouvelle  étape  de  banalisation  de  son  offre  face  à  la  concurrence  bancaire.     v Un environnement chahuté  La  nouvelle  crise  des  années  1980  entraîne  une  montée  significative  des  impayés  sur  les  prêts   aidés   d’accession   à   la   propriété   (PAP).   Au-­‐delà   des   causes   habituelles   de  précarisation  tel  le  chômage,  les  emprunteurs  en  accession  se  trouvent  confrontés  aux  effets   pervers   des   prêts   à   taux   progressif   (prévus   dans   l’offre   PAP).   L’acte   d’achat  immobilier   est   devenu   un   acte   financier   (au   même   titre   que   la   vente   de   biens   à   vocation  locative  bénéficiant  d’un  avantage  fiscal,  quelques  années  plus  tard).    La   loi   bancaire   de   1984   confère   aux   SACI   la   qualité   d’établissement   de   crédits,   sans  changement   de   périmètre   d’activité   (crédits   et   immobilier).   Les   SACI   seront   dorénavant  progressivement   astreintes   à   la   réglementation   bancaire   et   en   particulier   aux  contraintes  de  fonds  propres  et  autres  ratios  prudentiels.                                                                                                                    5     A   ce   jour,   ce   dispositif   de   cession   au   locataire   est   encadré   par   une   règle   qui   impose   une   cession   annuelle   au  moins  égale  à  1%  du  parc  locatif.  Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     12/100      
  13. 13. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  En  1988,  les  pays  membres  du  Comité  de  Bâle  (créé  en  1974  en  réponse  à  la  faillite  de  la  banque   Herstatt),   concluent   un   accord   sur   les   fonds   propres.   Ils   établissent   les   bases  d’une  coopération  et  d’une  régulation  financière  fin  d’éviter  les  crises  bancaires.    Cet   accord   impose   un   ratio   global   minimal   de   détention   de   fonds   propres  (cf.     rapport  Cooke).  Les  années  1990  sont  en  fait  caractérisées  par  une  crise  immobilière  sévère,  des  faillites   bancaires   et   notamment   des   établissements   spécialisés   (comme   en   1929  d’ailleurs).  Aux  Etats  unis,  la  correction  est  particulièrement  intense  avec  les  faillites  en  masse   des   caisses   d’épargne   américaines   (Savings   &   Loans).   Ces   dernières   étaient  notamment  spécialisées  dans  le  prêt  hypothécaire,  par  une  utilisation  de  fonds  à  court  terme   (provenant   de   dépôts   et   de   Certificats   de   Dépôt   essentiellement)   pour   financer  des  prêts  moyens  à  long  terme.  Le  gouvernement  américain  orchestra  la  résolution  des  faillites   par   la   création   d’un   organisme   étatique   :   (Résolution   Trust   Corporation).   Le  sauvetage  des  caisses  d’épargne  coûta  près  de  190  milliards  de  dollars  au  contribuable  américain6.    Sur   la   période,   la   faillite   de   la   banque   Drexer   Burnham   Lambert,   spécialiste   des   Junk  bonds   (actifs   obligataires   à   risque   élevé),   fera   la   «  une  »   de   la   presse   en   1989-­‐90.   La  Banque  de  Crédit  et  de  Commerce  International  fera  par  ailleurs  faillite  en  1991  (pour  des   motifs   liés   à   des   opérations   ou   circuit   de   blanchiment).   Le   Crédit   Lyonnais   sera  sauvé   au   prix   d’une   facture   lourde   pour   le   contribuable   français   (130   milliards   de  francs).  Un  rapport  parlementaire  dénoncera  le  système  des  avances  et  prêts  à  risques,  notamment  dans  le  domaine  immobilier,  qui  était  basé  sur  l’anticipation  de  la  plus-­‐value  envisagée  sur  ces  opérations  immobilières  (cf.  subprimes  2007).    En   1991,   c’est   dans   ce   contexte   et   en   raison   des   préoccupations   de   la   Commission  bancaire  à  l’égard  des  établissements  de  crédits  modestes  sans  actionnaire  de  référence,  que   le   groupement   CIF   est   autorisé   à   sa   demande7  à   créer   des   filiales   concurrentielles  sur  ses  différents  domaines  d’intervention  :  crédit,  immobilier  et  services.      Les   SACI   instaurent   une   Chambre   syndicale   qui   regroupe   l’ensemble   des   SACI,   et   agit   en  qualité   d’organe   centrale   (pouvoirs   réglementaire,   de   contrôle   et   de   sanctions)   afin   de  présider   à   l’avenir   du   groupe   Crédit   Immobilier   de   France.   Un   commissaire   du  gouvernement  siège  de  droit  dans  les  instances.  Outre  la  création  d’un  Comité  exécutif  et  d’un  Comité  d’audit,  un  corps  d’inspection  centrale  est  constitué.      Un  fonds  de  garantie  et  d’intervention  est  ainsi  créé.  L’ensemble  des  SACI  est  adhérent  à  la  Chambre  syndicale.  Les  SACI  sont  dorénavant  financièrement  solidaires  entre  elles.  En  septembre   1992,   le   réseau   CIF   est   constitué.   En   novembre   1992,   la   Caisse   Centrale   du  CIF  (3CIF)  procède  à  sa  première  émission  sur  les  marchés.    En  juillet  1993,  le  réseau  CIF  installe  les  vingt  trois  sociétés  financière  régionales  (SFR),  entités   juridiques   nouvelles   consacrées   à   la   distribution   des   crédits   immobiliers.  L’activité  des  SFR  sera  soumise  à  l’impôt  sur  les  sociétés.  Le  capital  de  chaque  SFR  sera  détenu  à  hauteur  de  66%  par  la  ou  les  SACI  locales  et  34%  par  CIFD  (Crédit  Immobilier  de  France  Développement  –  holding  détenu  par  l’ensemble  des  SACI).                                                                                                                    6    Source  :  Paul  Jorion  (journaliste  presslib)  7    Sur  l’initiative  de  M  Périssol,  alors  dirigeant  du  CIF.  Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     13/100      
  14. 14. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  Le  groupe  CIF  décidera  d’affecter  80%  de  ses  moyens  en  fonds  propres  à  l’activité  des  crédits,  et  les  20%  restants  au  pôle  immobilier,  au  début  des  années  2000.    En  1995,  Pierre-­‐André  Périssol,  ministre  du  Logement  (après  avoir  était  dirigeant  du  groupe   CIF),   œuvre   à   l’abandon   du   PAP   au   profit   d’un   dispositif   élargi,   à   savoir  lemprunt   à   taux   zéro.   Plus   de   80%   des   français   sont   éligibles   à   ce   dernier   dispositif,  avec   un   effet   de   levier   marqué   pour   les   ménages   aux   revenus   modestes.   En   outre,  l’ensemble  des  établissements  bancaires  pourra  distribuer  ce  nouveau  prêt  aidé.    Le  CIF  entre  sans  réserve  dans  le  monde  purement  concurrentiel  de  la  distribution  des  prêts   immobiliers.   Pour   autant,   le   Crédit   Immobilier   ne   pourra   prétendre   à   un  élargissement   de   son   activité   aux   autres   prestations   bancaires   (collecte,   assurance,  compte  courant,  prêts  aux  professionnels)  !    L’époque   des   files   d’attente   aux   guichets   des   agences   des   SACI   est   révolue,   le  développement   commercial   nécessitera   une   démarche   de   conquête   de   la   clientèle,   en  concurrence  directe  avec  l’ensemble  des  établissements  de  crédit.  Au   cours   de   l’année   2000,   l’ensemble   des   encours   de   crédits   et   les   équipes   dédiées   à  cette   activité   seront   finalement   transférés   intégralement   dans   les   dites   SFR.   Le   pôle  «  crédits  »  du  groupe  est  maintenant  parfaitement  constitué  (groupe  CIFD).      Concomitamment,  le  réseau  CIF  organise  le  transfert  d’équipes  restantes  des  SACI  vers  les   holdings   immobilières   (soit   20%   des   effectifs   totaux   du   réseau).   La   société   holding  CIFD   porte   sa   participation   dans   les   SFR   à   hauteur   de   51%,   rendant   possible   un  adossement   à   un   partenaire.   A   cette   date,   la   législation   interdit   néanmoins   le   transfert  de   la   majorité   du   capital   à   des   acteurs   privés.   Les   SACI   disposent   par   ailleurs   d’une  clause   de   préemption.   Le   groupe   bénéficie   en   fait   d’un   double   verrou.   Dorénavant,   les  SACI  consacreront  leur  activité  au  pilotage  de  leurs  filiales  immobilières  et  de  crédits.      Pour   autant,   la   menace   de   remise   en   cause   du   réseau   CIF   reste   pendante.   Un   extrait  d’une   audition   de   juillet   2001   sur   la   réforme   du   logement,   de   Mme  Marie-­‐Noëlle  Lienemann,   Secrétaire   dEtat   au   logement,   auprès   de   la   Commission   des   Finances   de  l’Assemblée  Nationale,  révèle  les  intentions  du  gouvernement  de  l’époque  :  «...  Sagissant  des   sociétés   anonymes   de   crédit   immobilier   (SACI),   il   est   souhaitable   que   les  14  milliards  de  francs  de  fonds  propres,  acquis  grâce  à  des  avantages  accordés  par  lEtat,  soient  réaffectés  à  des  missions  dintérêt  général,  en  particulier  sur  laction  foncière  et  le  renouvellement  urbain...  »8.    Ainsi,   Mme   LIENEMANN   ne   manquera   pas   de   demander   au   réseau   CIF   d’affecter   une  partie  de  ses  fonds  propres  aux  missions  HLM  au  lieu  de  chercher  à  reprendre  l’ancien  comptoir  des  Entrepreneur  (devenu  depuis  Entenial).  Ce  dernier  sera  finalement  repris  par   le   Crédit   Foncier.   Les   services   de   Bercy   préciseront   par   ailleurs   qu’un   adossement  de   CIFD   permettrait   de   faire   remonter   le   produit   de   la   vente   vers   les   SACI   et   donc  reviendrait  aux  offices  HLM.                                                                                                                      8      L’extrait  du  texte  figure  en  annexe.  Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     14/100      
  15. 15. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  En  2002,  les  SACI  prennent  alors  l’initiative  de  développer  les  missions  sociales  afin  de  consolider   l’ancrage   social   du   groupe   au   regard   des   interrogations   soulevées   par   les  autorités  publiques  sur  l’utilité  de  ce  modèle.  Ces  missions  sociales  dont  la  finalité  avait  été  énoncée  dès  1999,  seront  financées  grâce  aux  dividendes  versés  par  les  SFR.  Le  CIF  renoue  ainsi  avec  la  mission  d’intérêt  général,  perdue  à  la  création  du  prêt  à  taux  zéro  (produit  banalisé).     v Les SACI deviennent des sociétés coopératives  En   2006,   une   nouvelle   réforme   du   fonctionnement   du   mouvement   intervient.   La  Chambre   syndicale   disparaît   au   profit   d’une   Union   d’Economique   sociale   pour  l’accession   à   la   propriété   (UESAP).   Les   pouvoirs   d’organe   central   sont   dévolus   à   CIFD  (Crédit  Immobilier  de  France  Développement,  holding  de  l’activité  Crédits).    Les   SACI   se   transforment   en   SACICAP   (sociétés   anonymes   coopératives   dintérêt  collectif  pour  laccession  à  la  propriété),  ayant  dorénavant  pour  seul  objet  la  réalisation  d’opérations   d’intérêt   général   dans   le   domaine   du   logement.   Elles   perdent   ainsi   leur  statut  d’établissement  de  crédits.        Dans   le   cadre   de   la   réforme,   les   SACICAP   apportent   à   lÉtat   une   contribution  exceptionnelle   de   500  millions   destinée   à   l’accession   sociale.   Dans   les   faits,   l’objectif  initial   du   gouvernement   portait   a   priori   sur   la   récupération   de   l’essentiel   des   fonds  propres   des   SFR,   soit   2,3   milliards.   Un   projet   d‘ordonnance   de   janvier   impliquait   une  vente  de  l’activité  «  crédits  ».  Il  s’agissait  de  mettre  fin  à  un  modèle  de  société  atypique  dans   le   paysage   bancaire,   dont   la   gouvernance   apparaissait   difficile   à   comprendre,   voire  à  maîtriser.      En   outre,   les   fonds   propres   constitués   au   fil   des   années   par   le   réseau   CIF   étaient  apparentés,  à  tord  et  à  raison,  à  des  fonds  à  caractère  public.  En  effet,  ce  raisonnement  trouve  sa  source  par  considération  de  l’impact  favorable  des  financements  d’Etat  à  taux  privilégiés,   de   la   distribution   exclusive   de   prêts   aidés,   des   exonérations   d’impôts   sur   les  sociétés,   les   apports   en   capital   de   sociétés   ou   organisme   de   proximité   publique.   En  revanche,  il  convient  également  de  rappeler  que  la  consolidation  d’une  partie  des  fonds  propres   du   groupe   résultait   d’une   gestion   saine   de   l’entreprise   et   de   l’implication   des  équipes.  En  ce  sens,  il  s’agit  d’une  œuvre  collective  qu’il  convient  de  rappeler.            A  partir  de  cette  réforme  de  2006,  les  SACICAP  devront  dorénavant  affecter  une  part  fixe  de  leur  bénéfice  et  des  dividendes  de  leurs  filiales,  à  des  actions  sociales  dans  le  domaine  de  lhabitat  (soit  actuellement  35  millions  d’euros  ;  cf.  annexe  –  discussion  du  projet  de  loi   à   l’Assemblée   nationale).   Les   SACICAP   dans   le   cadre   d’une   convention   avec   l’état  s’engagent  ainsi  à  construire  20  000  logements  sociaux  sur  5  ans.    Ce   dispositif   fixe   le   cadre   d’une   relation   particulière   entre   le   réseau   CIF   et   l’Etat,   et  confirme   la   nécessité   d’un   dispositif   spécifique   d’aide   au   logement   pour   les   personnes  défavorisées,  l’Etat  ne  pouvant  assumer  seul  et  efficacement  cette  mission.      Ø Le CIF, acteur hybride du logement  Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     15/100      
  16. 16. ________________________________________________________Le  Crédit  Immobilier  de  France,  fin  de  cycle  et  perspectives  La  qualité  de  l’offre  de  crédits  immobiliers  du  groupe  CIFD  dépendra  dorénavant  de  sa  capacité  à  faire  preuve  d’innovation  notamment  à  travers  le  développement  d’une  offre  diversifiée   à   taux   variable   et   la   distribution   de   prêt   relais.   Cette   diversification   de   l’offre  permettra  au  groupe  CIFD  de  se  démarquer  de  la  concurrence  pendant  plusieurs  années.      En  outre,  la  technicité  requise  pour  la  commercialisation  des  crédits  aidés  type  PTZ  ou  prêt   conventionné,   confère   aux   équipes   commerciales   du   CIF   l’avantage   de   la  compétence   technique   (les   équipes   n’étant   pas   des   vendeurs   multi-­‐produits).   Il   s’agit  donc  en  l’espèce  de  la  confrontation  du  modèle  de  banque  universelle  et  de  masse  avec  celui  d’un  spécialiste  (crédits  sur  mesure  ou  de  niche).    Enfin,   le   positionnement   tarifaire   de   l’offre   du   CIF   résultera   de   la   combinaison   de   la  maîtrise  des  coûts  de  production,  et  de  sa  gestion  des  risques  de  liquidité  et  de  taux.    La   conquête   de   nouveaux   clients,   engagée   dès   le   milieu   des   années   1980   dans   le  prolongement  du  développement  du  modèle  de  banque  universelle  par  l’ensemble  des  établissements   de   crédits,   et   notamment   les   acteurs   majeurs   (BNP   notamment),  combinée   à   la   poursuite   d’une   démarche   commerciale   offensive   des   banques  coopératives,  fixeront  les  conditions  durables  d’une  concurrence  intense  sur  le  marché  des   crédits   immobiliers   basée   sur   des   logiques   tarifaires   de   produit   d’appel   (tête   de  gondole).      Les   établissements   de   crédits   spécialisés,   CIF   et   Crédit   Foncier,   ont   ainsi   dû   trouver   leur  place  dans  ce  contexte  concurrentiel  particulièrement  difficile.        Au   final,   le   rappel   historique   du   parcours   du   réseau   CIF   permet   de   mettre   en   exergue  son   caractère   atypique.   Le   CIF   est   un   acteur   avec   une   sensibilité   sociale   de   part   son  positionnement   commercial   naturel   (primo   accession)   et   à   travers   l’exercice   des  missions  sociales  encadrées  par  convention  avec  l’Etat.      Il   assure   son   fonctionnement   par   les   dividendes   générés   par   des   filiales   aux   activités  diverses  mais  complémentaires  :     o distribution  de  crédits  immobiliers,     o construction   de   maisons   individuelles,   lotissement,   promotion   immobilière,   agence  immobilière  et  administration  de  bien,   o sociétés  d’habitations  à  loyer  modéré   o courtage  en  assurance  dans  les  métiers  de  l’immobilier.      Ce   modèle   centenaire,   a   su   faire   face   à   de   nombreuses   crises   et   réformes   structurelles  importantes.   Et   pourtant,   l’exercice   2012   marque   la   fin   de   ce   parcours,   son   existence  étant  remise  en  cause  faute  d’accès  à  la  liquidité9.      ***                                                                                                                  9  Les   réserves   de   liquidité   du   groupe   CIFD   seront   épuisées   en   octobre   2012,   sauf   à   pouvoir   disposer   d’une   nouvelle  source  de  refinancement  ou  encore  retrouver  l’accès  aux  marchés  financiers  .  Bruno  RISSER  –  IHFI  41  –  juillet  2012     16/100      

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