2. Sector
Social
Sector
Privado
Sector
Publico
• Términos Relacionados con la Gestión
Inmobiliaria:
• SPR: Sector Privado. Empresas Desarrolladoras,
empresas privadas de servicios.
• SPU: Sector Público. Gobierno
como promotor de la Política
Publica y ejecutor de los recursos
• SC: Sector Social. Organización
de la esfera social. Grupos Diversos
De la ciudadanía e Informalidad.
3. • Componentes de las que depende o
interactúa el Desarrollo Inmobiliario (A):
Desarrollo
Inmobiliario
Planeacion
y Ordenamiento
Territorial
Legislacion
Urbana –
Normatividad
4. • Términos Relacionados con el
Desarrollo Inmobiliario (B):
• Desarrollo económico formal. El gobierno subsidiario
• Encadenamiento de la economía urbana y de la
Producción de suelo urbano
• Los Límites del Capital - David Harvey
• Sector Informal, representativo de la economía; más
costoso al final del proceso. Se atiende mediante
acciones de desmotivación, reubicación, incentivos,
“darles a cambio algo mejor”
5. La ciudad debe reconocerse como el “espacio geográfico de producción de
la movilidad e intercambios del capital”.
La necesidad de trabajar, comprar, vender, educarse y transportar bienes
fabricados o ensamblados con piezas provenientes de todas partes del
mundo, y más recientemente, bienes de producción digital (software,
animación tridimensional, proyectos de ingeniería y arquitectura) son
resultado de un proceso global de acumulación flexible del capital; (Harvey,
1990) .
Para entender que nuestra vida cotidiana, tomar el autobús, el automóvil e ir
a la universidad o al trabajo, y comer en un restaurante corresponde a un
sistema estándar de circulación de capital,…lo que Marx llama el camino de
descenso de la complejidad de la vida diaria a un conjunto simple de
representaciones concretas en que la forma de vida material es
reproducida (…) en el cual lema de la “acumulación por el bien de la
acumulación, producción por el bien de la producción” ha degenerado en
crisis periódicas de sobreacumulación.
6. La acumulación incrementa la congestión: y mayores necesidades en materia de
Movilidad, Servicios, Infraestructura; en función del crecimiento económico (mas
Empleo, mas inversión, mayor producción de materias primas, mayores ventas, oferta
De créditos hipotecarios)
7. La sobreacumulación, representada por la sobreoferta se traduce en recesión,
Deficiente manejo de plusvalías, desaprovechamiento de la urbanización,
Lenta amortización de obras de infraestructura con cargo al ente publico
10. • Componentes al interior del Desarrollo
Inmobiliario :
• Tierra Apta (en lo jurídico, administrativo,
en lo normativo)
• Inversión Publica – Privada
• Recursos Financieros - Créditos
• Recursos Humanos y Técnicos
• Factibilidades de Provisión de servicios
e infraestructura
11. • Ámbitos de Desempeño:
• Gestión:
• A. Renovación Urbana = Política
• B. Redesarrollo // Redensificación = Estrategias
• C. Desarrollo de Reservas Territoriales:
• Por macroproyectos de vivienda
• Por nuevas ciudades. megaproyectos
• Por introducción de redes de transporte o nuevas vialidades
• Por Introducción de Infraestructura
• Obra Nueva Predio a predio o “pool” de tierras
• Por Construcción de Espacio Publico
• Por cambio de uso de suelo
12. • Back to Basics
• El Desarrollo Inmobiliario se apoya en la
Acción de Urbanización (AU) permitida
por la normatividad aplicable:
• AU1: Edificación Simple (Predio)
• AU2: Subdivisión (de Parcelas en
Lotes)
• AU3: Fusión o Englobe (Polígono de
Actuación)
• AU4: Fraccionamiento o Urbanización
Horizontal o Vertical (Densificación)
21. • Ordenación del Territorio:
• Plan Nacional de Desarrollo Urbano
(Plan Director Sectorial)
• Planes Territoriales Integrados
(Planes Regionales –
• Planes de Ordenamiento Territorial
POT
22. • Planeación Urbana:
• Planes Parciales de Desarrollo
Urbano
• Planes Parciales de Renovación
Urbana (Redesarrollo o
Redensificación)
• Planes Maestros
• (Planes Especiales de Reforma
Interior)
23. • Diseño Urbano Accesible:
• Dirección Integrada de Proyectos
• Gestión del Diseño a nivel Plan
Maestro Urbano y del Paisaje
• Diseño del Espacio Público y del
Paisaje
• Mobiliario Urbano
24. • Infraestructura:
• Planes Maestros de Redes de
Infraestructura hidráulica, sanitaria,
pluvial, eléctrica
• Sistemas de Tratamiento y Reúso de
aguas residuales
• Sistemas de alumbrado público de
celdas
solares
• Afectaciones – Derechos de Vía
25. • Medio Ambiente:
• Estudios de Impacto Ambiental
• Análisis de riesgos por Incidencias de
Ruido, Suelos - Niveles freáticos,
sismicidad, topografía-pendientes,
vientos
• Relación con la vegetación existente,
humedales, áreas protegidas,
conservación.
• Destino de residuos sólidos y
separación para reciclaje
26. • Transporte:
• Estudio de Impacto (origen-destino
tráfico, movilidad y accesibilidad)
• Diseño de Trazo Vial vehicular y no
vehicular
• Afectaciones – Derechos de Vía -
Accesos
29. • Proceso Ejecutivo del DI: (A)
• Análisis del Mercado (Presión - Tierras)
• Adquisición de Tierra
• Costos Técnicos – legales
• Desarrollo de Proyectos Técnicos I:
Planeación urbana Macroproyecto, PPDU.
Planes Maestros, congruencia con el POT
• Desarrollo de Proyectos Técnicos II:
(Diseño urbano, arquitectónico,
estructurales, redes.
• Licencias, revisiones, aprobación
30. • Procesos de Gestión para el Desarrollo
Inmobiliario (B)
• Se atiende o dimensiona en primera instancia
involucrando la compra de la tierra o su
negociación al desarrollo de proyecto y la
inversión.
• En segunda instancia depende también de la
inversión requerida por obras primarias
(cabeceras) de infraestructura (redes y/o
vialidades)
• Mecanismos de Gestión Inmobiliaria
(voluntaria o forzosa)
• Asociación en participación / Coinversión
• Mandato – Poder
• Fideicomiso
• Expropiación por vía administrativa
31. • Asociación en participación - Coinversión
Asociación entre el propietario de tierra y un desarrollador publico o
privado. Se acuerdan tipos de pago periódicos en recurso, y/o lotes
urbanizados para venta. Se puede acordar el pago al individualizar
las viviendas.
• Mandato
Poder administrativo que otorga el propietario de la tierra para que
un desarrollador urbanice, obteniendo pagos a la venta de lotes
urbanizados. Permite acordar un precio mejorado de la tierra que la
adquisición simple, o en tierra apta de mejor ubicación y mayor
costo.
32. • Fideicomiso
Figura administrativa de recurso publico o privado que formaliza las
aportaciones y obligaciones entre un fideicomitente propietario de
tierra y aportantes de obra de urbanización para la venta de
terrenos o viviendas. Funciona como un banco de recursos con
funciones delimitadas para la urbanización, edificación y
comercialización de vivienda, comercio/servicios o industria
• Expropiación por vía administrativa
Opción menos utilizada que requiere una buena administración
publica para el pago efectivo en un periodo limitado de tiempo,
sujeta a que se revierta la acción de expropiación.
33. • Procesos de Gestión para el desarrollo
inmobiliario (C)
• Existen varios procesos de comercialización de la
tierra:
• 1. Vender tierra “En Bloque” o “Macromanzanas” solo
con urbanización primaria (vialidades y servicios a pie
de polígono)
• 2. Vender “Macrolotes” con urbanización a nivel de
vialidades secundarias y redes para el desarrollo de
vivienda, comercio y equipamiento proporcional.
• 3. Se reserva tierra para venta posterior a mayor valor
como resultado de la plusvalía por inversiones de
terceros.
• 4. Se comercializa (flujo) la venta de tierra o lotes en
lapsos de tiempo diferenciados dependiendo del uso
destinado (Vivienda, Industria, Comercio)
34. • Procesos de Gestión para el desarrollo
inmobiliario (D)
• La mayor utilidad no se obtiene de la venta de viviendas
(m2 construidos)
• El negocio esta en la tierra. Este radica en la diferencia del
valor de compra del m2 de tierra bruta sobre el valor de
venta de tierra 100% urbanizada.
• Paradójicamente el costo del m2 de urbanización es muy
bajo optimizando proveedores, maquinarias y tiempos.
• El costo de m2 de construcción depende de muchas
variables: variaciones e incrementos en materiales (acero,
cobre, cemento), mas recurso humano, mas desperdicio,
mayor control de calidad, mercado objetivo. Retrasos de
obra vs. costos de financiamiento
• Se calcula una utilidad bruta del 18% y neta del 12% por
operación de desarrollo inmobiliario.
45. ACCIONES DEL PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2002-2007
Baja California, Mexico
46. IDENTIFICAR DEMANDA Y MERCADO
Se requieren 42,000 viviendas anuales, para atender la
demanda de vivienda en las zonas urbanas de Baja California.
De ellas, 21,000 en el segmento salarial de 0 a 5 salarios
mínimos. El 30% de la demanda concentrado en la población de
0 a 3 salarios.
El análisis del comportamiento de la oferta y la demanda
concluye que existe un fuerte desequilibrio en el mercado
debido a que la oferta de vivienda se concentra en el segmento
superior de 5 salarios a más. Y la población demandante de 0 a
5 salarios no puede acceder a los créditos de vivienda
disponibles dada su escasa capacidad de pago.
Finalmente, la tendencia del Estado es de mantener el ritmo de
producción de vivienda de acuerdo a su crecimiento,
equilibrando la efectiva proyección de los créditos y subsidios
buscando abatir la demanda en el mediano plazo.
47. RANGO SALARIAL PROPUESTAS DE ATENCION
A. 0 a 2 salarios:
4,614 acciones en 83 has.
Adquirir reserva de tierra para desarrollar y promover por
conducto de organismo de vivienda estatal, introduciendo los 2
servicios. Esto requerirá de una aportación estatal y federal de la
cual un 20% no es recuperable.
B. 2 a 3 salarios:
6,919 acciones en 124 has.
3,500 acciones vivah 2003
Los rangos A y B deben dirigirse recursos estatales y federales
tanto para adquisición de reservas como para introducción de
infraestructura. En el caso del esquema Vivah buscar recuperar la
inversión estatal.
C. 3 a 4 salarios:
4,229 acciones en 76 has.
En esquema de coinversión, aplicar la propuesta de construcción
de vivienda tipo en la que se introduzca infraestructura de cabeza
junto con los desarrolladores en fraccionamientos con todos los
servicios. O adquirir reserva y pagar obras de cabeza con tierra
urbanizada, de manera que se impulsen acciones en este
segmento salarial.
D. 4 a 5 salarios:
3,461 acciones en 62 has.
En los rangos C y D, se presentará la propuesta de vivienda tipo a
los desarrolladores indicando la necesidad de atención al segmento
de 3 a 5 salarios mínimos con esta opción.
En caso de no acordar con los desarrolladores, se tendrá que
buscar convenio con entidades de financiamiento para construcción
de vivienda con las características que se están buscando.
E. Más de 5 salarios
19, 224 en 346 has
Promover con desarrolladores vivienda de más de 60 m2, con
esquema de desregulación, introducción de infraestructura primaria
para que se ofrezca un mejor producto.
48. FUNDADORES, 2003
Mexicali, Baja California, Mexico
•Tierra propiedad del Instituto de
Vivienda Estatal. Aporta la tierra.
•Un promotor inmobiliario urbaniza
El terreno y aporta obras de capitel o
Cabecera. Aporta Obras.
•Se obtienen 2,250 lotes urbanizados
Al 100%.
•El promotor se queda con el 50% de
Los lotes
•Con este mecanismo se logro
Condicionar la promoción de
mayor tamaño de lote y mayor tamaño
de vivienda para aspirantes a
crédito de vivienda económica con
•Ingresos entre 2,5 a 4.5 Salarios
Mínimos.
62. • Retos y Oportunidades
• Capacidad Pública para satisfacer la demanda de la
población de bajos ingresos conociendo la realidad
del mercado y reduciendo sus debilidades.
• Capacidad Privada para involucrarse en mercados
poco atractivos que generen productos de calidad
• Garantías – Incentivos – Marco legal: Reglas claras
para la participación publico-privada = vivienda y
ciudad de calidad
• Crisis Económico - Política vs Proyecto Social y
Urbanístico de Ciudad
• Mercado Inmobiliario vs Mercado de Tierras =
Regulación – Desregulación : El Estado debe mandar
sobre el uso de la tierra.
