Etude annuelle Cushman & Wakefield 2014

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L’Etude annuelle « Les Marchés Immobiliers Français » dresse le bilan des 12 derniers mois des marchés des bureaux, des commerces, de la logistique et de l'investissement, et dessine un panorama des perspectives pour l'année 2014.

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Etude annuelle Cushman & Wakefield 2014

  1. 1. Les Marchés immobiliers français 2014 Une publication Cushman & Wakefield
  2. 2. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield sommaire ÉDITORIAL 3 ÉCONOMIE 5 MARCHÉ FRANçAIS DE L’INVESTISSEMENT 6 Volumes investis 8 Répartition géographique 8 Acteurs 9 Investissements en bureaux 11 Investissements en commerces 13 Investissements en locaux industriels 15 Taux de rendement 17 Perspectives 17 MARCHÉ DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE 18 Demande des utilisateurs 20 Valeurs locatives 24 Offre disponible et à venir 25 Perspectives 27 MARCHÉ FRANçAIS DES GRANDS ENTREPÔTS 30 Contexte économique 32 Demande des utilisateurs 32 Valeurs locatives 34 Offre disponible et future 35 Perspectives 36 MARCHÉ FRANçAIS DES COMMERCES 38 Environnement économique, juridique et politique 40 La nouvelle vocation du magasin 41 Demande des enseignes 43 évolution de l’offre 47 Valeurs locatives 51 Perspectives 52 GLOSSAIRE 54 CONTACTS 2 56
  3. 3. éditorial études & Recherche Cushman & Wakefield éDITORIAL L’évolution récente du climat politique ou économique – sans parler des accès de French bashing auquel notre pays est régulièrement exposé – a contribué à conforter les craintes de Français réputés pour leur pessimisme. Les prévisionnistes euxmêmes n’annoncent qu’une reprise poussive en 2014, bien loin de la vigueur de l’activité observée de l’autre côté de la Manche et de l’Atlantique ou de la solidité du modèle allemand… Certes, il est toujours tentant de voir le verre à moitié vide. Pourtant, si des aléas demeurent, la plupart des indicateurs économiques de la France sont bien en train de se redresser. Le pire semble donc s’éloigner, ce qui pourrait permettre de dissiper, au moins en partie, le halo d’incertitude qui entoure depuis de longs mois le marché français de l’immobilier d’entreprise et contribuer à réduire le fossé séparant un marché de l’investissement relativement stable de marchés locatifs plus chaotiques. L’écart semble néanmoins trop important pour espérer une amélioration franche et générale de l’activité à court terme, après une année 2013 alternant le bon – une hausse de 1 % des montants investis dans l’Hexagone – et le franchement moins bon – une demande placée de bureaux au plus bas depuis 2003 en région parisienne. Si l’on peut espérer une augmentation modérée des mètres carrés de bureaux ou d’entrepôts pris à bail en 2014, l’instabilité économique, fiscale et réglementaire continuera ainsi d’entretenir la défiance des utilisateurs. Nombre d’entre eux privilégieront une renégociation de bail à un déménagement. Les autres demeureront très prudents quant au choix d’un nouveau site, ciblant en priorité les locaux de qualité, bien situés et répondant à leurs exigences de rationalisation et de modernisation. La polarisation du marché français ne devrait donc pas se démentir, posant avec toujours plus d’acuité la question du devenir des sites obsolètes et de la faisabilité technique ou économique d’une remise aux normes. Suivant une tendance mondiale – puisqu’on estime à plus de 10 % la croissance annuelle des volumes qui seront investis sur le globe en 2014 – les montants engagés dans l’Hexagone devraient quant à eux être nettement supérieurs à ceux de l’année précédente. Plusieurs grandes ou très grandes transactions sont d’ores et déjà en cours de concrétisation, témoignant de l’ampleur des fonds à placer et du vif appétit d’investisseurs institutionnels long terme (assureurs, fonds souverains, nouveaux entrants étrangers) pour les actifs core. Mais les efforts consentis par certains vendeurs et l’intérêt des acteurs opportunistes joueront aussi en faveur de biens moins sécurisés, confirmant l’attrait du marché français pour des profils plus variés d’investisseurs. Accompagnant la reprise du marché immobilier français, Cushman & Wakefield France poursuivra quoi qu’il en soit le renforcement de ses activités de conseil afin de fournir à l’ensemble des acteurs de l’immobilier un accompagnement sur mesure, au plus près de leurs préoccupations et des transformations rapides du marché. Ces activités continueront de s’appuyer en 2014 sur le dynamisme de nos équipes transactionnelles, qui ont remporté de nombreux succès en 2013 (vente du 8 place Vendôme, d’une partie du portefeuille Altarea ou du centre commercial Passy Plaza à Paris, vente à Boursorama de ses nouveaux bureaux à Boulogne, ouverture des premiers magasins de Primark en France ou de boutiques Valentino à Paris et Saint-Tropez). Olivier Gérard Président 3
  4. 4. ÉCONOMIE études & Recherche Cushman & Wakefield économie La situation des économies avancées paraît plus encourageante qu’à la fin de l’année 2012, comme l’indiquent la poursuite de la baisse du chômage aux états-Unis, le dynamisme de la consommation privée au Royaume-Uni ou le redémarrage progressif de l’activité dans la zone euro. Après une augmentation de 1,2 % en 2013, la hausse du PIB des pays de l’OCDE devrait de fait s’accélérer en 2014 (2,3 %) et 2015 (2,7 %). Ce tableau d’ensemble doit toutefois être nuancé. Si la croissance sera légèrement positive dans la zone euro en 2014, et si certains des pays les plus affectés par la crise devraient sortir de récession (Espagne, Grèce, Italie), les prochains mois confirmeront surtout la bonne santé de l’Allemagne. En dépit d’un tassement au 3e trimestre 2013, la vigueur des exportations et de la demande intérieure ont ainsi conduit la Bundesbank à relever ses prévisions de croissance pour 2014 (1,7 %). Largement inégale, la reprise est également très fragile. La vulnérabilité des systèmes bancaires et l’ampleur des dettes publiques continuent ainsi d’obscurcir l’horizon économique des pays avancés, notamment en Europe où les politiques d’austérité pèsent sur la consommation des ménages. Selon les dernières estimations de la Commission européenne, la consommation ne devrait ainsi progresser que de 0,9 % en 2014 dans les pays de l’Union contre 1,8 % entre 2003 et 2008 et 2,5 % entre 1998 et 2003. Une franche amélioration du marché de l’emploi est également peu probable. Estimé à 11,1 % pour les 28 états membres en 2013, le taux de chômage ne devrait pas baisser de façon significative d’ici la fin de 2015 (10,7 %). Si les problèmes structurels de l’Europe ou de certains pays avancés, comme le Japon, restent au cœur des préoccupations, ils ne sont plus nécessairement la source dominante d’incertitude pour l’économie mondiale. Ainsi, l’année 2013 a été marquée par le ralentissement de l’activité dans nombre de pays émergents Profitant de l’embellie observée en Europe, l’activité de la France a été soutenue en 2013 par le rebond des exportations et de la production manufacturière. La vigueur des prestations sociales, le niveau très bas de l’inflation et la hausse plus modérée des prélèvements obligatoires ont par ailleurs permis à la consommation des ménages de résister. Nulle en 2012, la croissance du PIB de la France pourrait ainsi être légèrement supérieure à 0 % en 2013, avant une nouvelle progression de près de 1 % en 2014. L’économie française est toutefois loin d’être tirée d’affaire, ce dont témoignent l’augmentation du nombre de plans sociaux et les opérations de restructuration d’acteurs nationaux majeurs (Alcaltel-Lucent, PSA, Michelin, etc.). De fait, le climat des affaires reste bien en-deçà de sa moyenne de longue période, avec un nombre de défaillances d’entreprises et de chômeurs au plus haut – même si l’Île-deFrance fait montre, pour chacun de ces deux indicateurs, d’une relative résistance. Conjuguée à la quasi-stagnation des salaires, la détérioration du marché de l’emploi continuera dès lors de peser sur le budget et le moral des Français, éloignant tout espoir d’une franche reprise de la consommation dans les prochains mois. Affectées par un environnement fiscal lourd et incertain, les entreprises resteront également à la peine, laissant craindre un niveau toujours bas des investissements en 2014. Activité économique de la France prévisions économiques (évolution en %) INDICATEUR comme la Russie, dont les réserves de pétrole et de gaz ne suffisent plus à porter la croissance, l’Inde, affectée par une forte inflation ou la Chine, dont le modèle reste encore trop dépendant des exportations. Ces difficultés expliquent la révision à la baisse des projections de croissance dans le monde pour les deux prochaines années. Pour l’OMC, les volumes du commerce de marchandises progresseront notamment à un rythme bien moins soutenu que prévu, avec une hausse attendue de 4,5 % en 2014 – soit un rythme supérieur à celui de 2013 (2,5 %) mais encore en-deçà de la moyenne des 20 dernières années (5,4 %). ZONE EURO ÉTATS-UNIS JAPON - 0,4 1,7 1,8 Croissance du PIB –2014** 1,0 2,9 1,5 Taux de chômage – 2013* 12,0 7,5 4,0 Taux de chômage – 2014** 12,1 6,9 3,9 Solde des administrations publiques – 2013* - 2,9 - 6,5 - 10,0 Croissance du PIB – 2013* Solde des administrations publiques – 2014** 5,0 5,0 2,5 2,5 0,0 0,0 -2,5 -2,5 -5,0 -5,0 2002 - 2,5 - 5,8 - 8,5 *Estimations/**Prévisions. Source : OCDE / le solde des administrations publiques est calculé en pourcentage du PIB. 2004 2006 2008 Croissance du PIB (annuelle %) 2010 2012 2014 P Inflation (annuellle %) Source : INSEE 5
  5. 5. 01 LE MARCHé FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT 12,2 17,5 24,4 28,5 13,0 7,8 11,0 16,5 14,9 15,1 VOLUMES INVESTIS EN France (MDS €) 9,8 ” 15,1 milliards d’euros ont été investis en France en 2013, soit une hausse de 1 % sur un an et une légère baisse de 3 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Si l’instabilité économique et fiscale demeure, et si le segment des bureaux a pu souffrir de la dégradation du marché locatif, les commerces et les locaux industriels ont en revanche été dynamiques. Le marché français a notamment profité d’une offre plus variée – alimentée par les cessions d’acteurs soucieux de recentrer leur patrimoine ou contraints de dégager des liquidités – suscitant l’intérêt d’un nombre croissant d’investisseurs. Favorisées par l’ajustement progressif des valeurs, les opérations portant sur des actifs moins sécurisés ont aussi joué un rôle plus marqué, permettant à quelques investisseurs opportunistes de s’illustrer aux côtés de grands institutionnels long terme convoitant les biens les plus emblématiques de l’Hexagone. 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Moyenne 2003-2012 (15,6 mds €)
  6. 6. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield VOLUMES INVESTIS En 2013, les performances du marché français ont été assez proches de celles de 2012. Si le nombre total de transactions a poursuivi sa chute (393 contre 421 en 2012 et 451 en 2011), les volumes ont de nouveau été gonflés par la réalisation de grandes opérations. Ainsi, 36 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont totalisé 7,3 milliards d’euros, soit 48 % du volume total investi dans l’Hexagone. Une répartition plus fine selon la taille des opérations montre toutefois un certain rééquilibrage du marché. Ainsi, les montants représentés par les opérations comprises entre 100 et 200 millions d’euros restent relativement stables d’une année sur l’autre (3,9 milliards) tandis que les transactions de plus de 200 millions d’euros accusent un recul de 17 %, soit 700 millions d’euros de moins. Ce fléchissement a été compensé par le dynamisme du segment des opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros qui, au nombre de 52 en 2013 (39 en 2012), ont totalisé 3,7 milliards d’euros contre 2,7 milliards l’année précédente. TRANSACTIONS PAR TAILLE EN FRANCE 2013 1-15 M€ 8% >200 M€ 23% 9% 15-50 M€ 20% 28% 21% 2012 100-200 M€ 25% 24% 18% 50-100 M€ 24% stratégies d’acteurs spécialisés proposant des participations dans des patrimoines. Ces deux investisseurs avaient déjà choisi ce type d’opération en 2011 et 2012 (acquisition par NBIM auprès de Generali de la moitié d’un portefeuille parisien à dominante bureaux, achat par Allianz auprès d’Hammerson de 75 % de l’Espace SaintQuentin). RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES VOLUMES INVESTIS Île-de-France Avec 11,1 milliards d’euros, l’Île-de-France a concentré 74 % des volumes investis en 2013 et 27 des 36 transactions de plus de 100 millions d’euros recensées dans l’Hexagone. La région parisienne, qui dispose d’un des parcs immobiliers les plus vastes du monde et accueille les sièges des principaux groupes français ou étrangers, demeure donc de loin le moteur de l’activité. Sur ces 11,1 milliards d’euros, 78 % ont été investis en bureaux – une part stable par rapport à 2012. Si les plus beaux immeubles de la capitale restent très prisés, les bureaux ont aussi profité du regain d’intérêt pour les actifs moins sécurisés de Paris intra-muros et certains pôles tertiaires de première couronne. Avec 1,9 milliard d’euros (1,7 en 2012), la part des volumes investis en commerces en région parisienne est elle aussi restée relativement stable d’une année sur l’autre (17 % en 2013 contre 15 % en 2012). L’activité sur ce segment de marché a été soutenue par la réalisation d’opérations d’envergure portant sur des immeubles mixtes emblématiques (65-67 Champs-Élysées), d’importants centres commerciaux (Passy Plaza) et de grands portefeuilles d’actifs pour partie situés en Île-deFrance (portefeuilles Altaprime, Vivarte et Metro). Les locaux industriels ont quant à eux représenté 580 millions d’euros en 2013, soit un volume supérieur de 23 % à celui de 2012. TRANSACTIONS PAR TYPE D’ACTIF 100% % en volume, tous produits La diminution du poids des plus grosses opérations explique le rôle moins décisif des portefeuilles qui, avec 3 milliards d’euros, n’ont représenté que 20 % des sommes investies en France en 2013 contre 27 % en 2012 (4,1 milliards). D’importantes cessions n’en ont pas moins été enregistrées, portant sur différentes typologies d’actifs : les bureaux (portefeuille des Docks Lyonnais cédé à ADIA), les commerces (portefeuille Vivarte acquis par La Française AM) et les locaux industriels (portefeuille Logicad cédé par Icade à Apollo). Quelques-unes de ces transactions ont été réalisées sous forme de joint-ventures, un mode d’intervention privilégié par de grands investisseurs pour accroître leur exposition au segment immobilier tout en bénéficiant du savoir-faire de pure-players importants. Ainsi, NBIM (avec Prologis sur le segment de la logistique) et Allianz (avec Altarea sur le segment des centres commerciaux) ont tiré parti des 100% 30% 33% 26% 80% 80% 67% 60% 64% 60% 75% 67% 49%51% 40% 55% 40% 20% 20% 0% 0% 26% 24% 10% 9% 2012 2013 France 21%23% 2011 2012 France 12% 9% 5% Bureaux Bureaux 49% 24% 20% France 28% 2012 2013 Province France Province Commerces Commerces 23% 20112012 Province Province Industriel Industriel % en volume 8
  7. 7. INVESTISSEMENT études & Recherche Cushman & Wakefield Province Avec près de 4 milliards d’euros en 2013 (26 % de l’ensemble des montants engagés en France), les volumes investis en province n’évoluent guère d’une année sur l’autre mais affichent une hausse de 18 % par rapport à la moyenne des dix dernières années (3,4 milliards d’euros). Avec 2 milliards d’euros investis en 2013, la part des commerces augmente sur un an (51 % contre 49 % en 2012) tandis que celle des bureaux est en légère diminution (de 28 % en 2012 à 26 % en 2013). Les commerces sont de fait restés le moteur de l’activité en province grâce aux cessions de galeries et de grands centres commerciaux (portefeuille Immochan cédé à la CNP, cession de 50 % des parts du centre Odysseum à Montpellier, acquisition par Eurocommercial Properties d’un ensemble commercial à Thoiry, etc.). Cette évolution générale masque toutefois de fortes disparités selon les régions. Ainsi, avec 990 millions d’euros, la région Rhône-Alpes reste de loin le premier marché en dehors de l’Île-de-France. Portée par de grandes transactions de bureaux neufs ou récents (City One à Lyon, Silky à Vénissieux) et les cessions de vastes ensembles commerciaux et industriels (Val Thoiry, Parc du Moulin à Vent), elle devance les régions ProvenceAlpes-Côte d’Azur (290 millions d’euros investis, constitués à 65 % d’actifs logistiques) et Nord-Pas-de-Calais (270 millions). ACTEURS Origine géographique Les investisseurs français ont concentré 65 % de l’ensemble des volumes investis en 2013 (57 % en 2012), renforçant ainsi leur domination en raison d’une présence accrue sur le segment des grandes transactions. Ils sont à l’origine de 20 transactions supérieures à 100 millions d’euros, dont certaines des opérations les plus importantes de l’année (acquisition par Primonial de la Tour Adria à La Défense pour 450 millions d’euros, acquisition par Predica d’éco-Campus à Châtillon pour 380 millions d’euros). Les investisseurs étrangers ont vu leur part passer de 43 % en 2012 à 35 % en 2013. Ce recul tient en partie à la baisse des volumes investis par les Moyen-Orientaux (de 2,1 milliards en 2012 à 860 millions un an plus tard) et plus particulièrement à la forte diminution des montants engagés par le Qatar. à l’origine d’une seule opération de plus de 100 millions d’euros en 2013 (La Factory à Boulogne), les Qataris en avaient réalisé quatre pour un montant de 1,4 milliard en 2012 (42, 52-60 et 116 bis Champsélysées, portefeuille Neo-Retiro). Les Nord-Américains (Américains et Canadiens) ont, eux, légèrement accru leur présence dans l’Hexagone, avec une part passée de 6 % en 2012 à 8 % en 2013 grâce au regain d’activité d’investisseurs opportunistes. Profitant de conditions de marché plus favorables, ces derniers ont ciblé des biens ou secteurs géographiques moins prisés : plateformes logistiques de classe B (cession à Apollo du portefeuille Logicad), bureaux de première couronne à restructurer ou présentant un risque locatif (siège de CACIB à Courbevoie acquis par Blackstone, River Plaza à Asnièressur-Seine cédé à KKR). Les Britanniques présentent un profil plus varié. Ciblant différentes typologies d’actifs – la logistique avec la nouvelle plateforme de Maisons du Monde près de Marseille, les bureaux avec une partie du Ponant dans le 15e arrondissement ou les commerces avec le portefeuille Metro, ils se sont positionnés, à l’occasion, sur le segment core. Les Allemands n’ont concentré que 8 % des volumes investis en 2013 (9 % en 2012) mais demeurent les premiers investisseurs étrangers de l’Hexagone. Principalement représentés par de grands assureurs et des fonds ouverts, ils ont été particulièrement sélectifs, ciblant en priorité les bureaux ou les immeubles mixtes du quartier des affaires parisien (118 Champs-Élysées acquis par Pramerica). Ils ont également confirmé leur appétit pour le marché lyonnais et ses meilleures offres de bureaux (Anthémis, City One). Mais la part des Allemands est principalement représentée par l’acquisition, par Allianz, de 49 % du portefeuille de centres commerciaux Altaprime (Altarea), troisième transaction la plus significative de l’année en France. Le rôle important qu’ils jouent sur le marché français tient aussi à leur présence importante à la vente. Certains fonds, comme Aberdeen ou Kanam, poursuivent ainsi leurs arbitrages, permettant d’alimenter d’autres investisseurs en produits plus ou moins sécurisés. origine géographique DES ACQUÉREURS Moyen-Orient 6% Amérique du Nord 8% Asie 4% Europe 17% France 65% % en volume, tous produits 9
  8. 8. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield Typologies Les conditions de marché restent favorables aux acheteurs en fonds propres, qui mettent à profit leurs capacités d’investissement parfois considérables pour diversifier leurs allocations d’actifs. Les caisses de retraites et les compagnies d’assurances françaises et étrangères ont ainsi représenté près du quart de l’ensemble des montants investis en 2013 (3,6 milliards d’euros). Elles sont à l’origine de 11 opérations supérieures à 100 millions d’euros portant majoritairement sur de grands ensembles de bureaux (acquisition par Predica d’éco-Campus) mais aussi d’importants portefeuilles de commerces (acquisition par la CNP auprès d’Immochan de trois galeries et quatre retail parks). Avec 1,8 milliard d’euros, les SCPI ont représenté 12 % de l’ensemble des montants investis en France en 2013 et confirmé leur appétit pour le marché français au travers d’opérations de bureaux et de commerces souvent inférieures à 50 millions d’euros. Leur part, qui était de 15 % en 2013, a toutefois baissé en raison de la progression sensible des OPCI (de 6 % en 2012 à 15 % en 2013), illustrée par l’acquisition par Primonial de plusieurs actifs de bureaux franciliens (Tour Adria à La Défense, Spark à Paris 13e, etc.). Les foncières ont constitué 11 % des sommes investies en 2013. Certaines ont privilégié les immeubles mixtes du quartier central des affaires parisiens (acquisition du 50 Haussmann par Terreïs ou du 52 rue Marbeuf par Gecina), ou l’achat d’actifs à revaloriser comme la Tour Mirabeau (Gecina) ou le centre commercial de Val Thoiry (Eurocommercial Properties), dont les travaux d’extension et de rénovation ont été programmés. Mais les foncières se sont avant tout illustrées à la vente, contraintes de céder leurs biens, désireuses de tirer parti d’actifs arrivés à maturité ou de recentrer leur patrimoine au profit de grands centres commerciaux ou de boutiques de pieds d’immeubles. Elles ont ainsi poursuivi leurs arbitrages, alimentant le marché avec des actifs pérennes ou de grande taille particulièrement recherchés par des assureurs (cession à Generali par Eurocommercial Properties de Passy Plaza) ou par des fonds allemands (achat par Pramerica auprès de Risanamento du 118 Champs-Élysées, cession par Corio à Union Investment du centre commercial Issy Trois Moulins). Focus sur les SCPI L’engouement des Français pour la pierre-papier ne se dément pas et la SCPI a confirmé en 2013 son statut de principal fonds immobilier de droit français investi par les particuliers. Toutefois, leur niveau de collecte nette s’est inscrit en légère baisse, tandis que les sommes qu’elles ont investies en immobilier d’entreprise ont également diminué en 2013 par rapport à l’année précédente. Au premier semestre 2013, la capitalisation des 81 SCPI Immobilier d’entreprise totalisait ainsi 25,09 milliards d’euros (23,95 milliards au premier semestre 2012) après une collecte nette de 1,09 milliard d’euros (-11 % par rapport au premier semestre 2012). Cette évolution générale masque cependant de fortes disparités selon les différentes catégories de SCPI. La collecte des SCPI classiques affichait de fait une baisse de 10,3 % sur un an au premier semestre 2013 quand, dans le même temps, celle des SCPI régionales progressait de 55,1 %. Les SCPI de murs de magasins ont elles aussi marqué le pas (- 31 %). Cette tendance s’est reflétée dans la répartition des sommes investies en 2013 sur le marché français de l’immobilier d’entreprise, qui ont porté à 67 % sur des immeubles de bureaux. Parmi les groupes de gestion les plus actifs figurent La Française AM, Amundi, Primonial REIM, BNP Paribas ou encore NAMI-AEW Europe. Sources : ASPIM, IEIF 8 Vendôme – Paris 1er 10
  9. 9. INVESTISSEMENT études & Recherche Cushman & Wakefield INVESTISSEMENTs EN BUREAUX TYPOLOGIES D’ACQUÉREURS Privés 5% Utilisateurs 5% Fonds souverains 8% évolution des volumes investis Assureurs / Mutuelles 24% Foncières 11% SCPI 12% OPCI 15% Fonds d'investissement 20% 9,7 milliards d’euros ont été investis en bureaux en France en 2013, un volume proche de celui enregistré en 2012 mais inférieur de 15 % à la moyenne des 10 dernières années (11,4 milliards d’euros). Les bureaux – seul segment de marché à ne pas avoir progressé d’une année sur l’autre – ne représentent plus que 64 % de l’ensemble des montants engagés en 2013 contre 67 % en 2012 et une moyenne de 74 % ces dix dernières années. Pénalisés par les mauvaises performances du marché locatif et l’augmentation sensible des taux de vacance de certains pôles tertiaires, les bureaux pâtissent en outre des stratégies d’investisseurs souhaitant diversifier ou recentrer leur patrimoine au profit des commerces. % en volume, tous produits Représentant 8 % des volumes investis en 2013 contre 20 % en 2012 – soit 1,8 milliard d’euros de moins – les fonds souverains ont joué un rôle moins décisif. Ce recul n’est pas lié à une désaffection des fonds souverains pour l’immobilier français mais à une rareté de produits disponibles correspondant à leurs critères d’acquisition. En outre, certains fonds souverains ont renforcé et diversifié leur exposition sur le marché hexagonal, à l’exemple des Norvégiens de NBIM sur le segment industriel au travers d’une joint-venture avec Prologis. De nouveaux entrants asiatiques ont par ailleurs confirmé leur solide appétit pour les plus beaux actifs de la capitale (acquisition par SOFAZ du 8 Vendôme). Ils pourraient encore s’illustrer dans les prochains mois, compte-tenu des opportunités représentées par la vente de grands actifs prime parisiens (portefeuille Risanamento, Beaugrenelle) et de l’intérêt montré par d’autres nationalités (Chinois, Malaisiens, Coréens). L’une des principales évolutions de 2013 aura aussi été la confirmation de l’intérêt des investisseurs opportunistes, et en particulier de fonds d’investissement anglo-saxons à la recherche de biens potentiellement créateurs de forte valeur ajoutée. Confirmant le retour sur le marché français d’acteurs déjà très présents à la fin des années 1990, ces investisseurs ont représenté 5 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. Ils ont ainsi contribué à animer des secteurs géographiques peu prisés ces dernières années, portant principalement leur intérêt sur des immeubles de bureaux en première couronne (siège de CACIB acheté par Blackstone à Courbevoie, River Plaza à Asnières acheté par KKR) ou des locaux industriels de classe B (portefeuille Quartz acquis par Blackstone). 29 avenue de l’Opéra– Paris 1er Répartition géographique Sur les 9,7 milliards d’euros investis en bureaux en France en 2013, 8,6 milliards l’ont été en région parisienne, soit un volume proche de celui de 2012 (8,8 milliards). Les volumes investis en bureaux sont en baisse de 39 % sur un an dans Paris intra-muros (3,3 milliards d’euros) et ne comptent plus que pour 34 % des montants engagés en bureaux en France contre 53 % en 2012 (5,3 milliards d’euros). Si le manque d’offres, le coût élevé des actifs prime et la chute du nombre d’opérations pèsent sur l’activité, Paris reste pourtant une destination de choix pour nombre d’investisseurs de nationalités et de profils très divers. Dans le quartier central des affaires – où 2,3 milliards d’euros ont été investis en 2013 contre 2,9 en 2012 – les plus beaux immeubles mixtes ou de bureaux suscitent toujours l’intérêt de grands assureurs (Crédit Mutuel Assurances avec le 42 Friedland) ou des fonds souverains (Sofaz avec le 8 place Vendôme). Hors du QCA, 1 milliard d’euros ont été investis, soit une chute de 59 % sur un an. 11
  10. 10. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield Peu de transactions ont été enregistrées dans Paris Centre Est (le siège de Vivarte cédé à Foncière de Paris dans le 19e, Atria vendu à Unofi dans le 10e) et à Paris Rive Gauche, deux marchés sensiblement moins offreurs qu’en 2012. Les grandes opérations ont surtout été recensées dans le 15e arrondissement, qui dispose du parc de bureaux le plus vaste de Paris en dehors du QCA. Les volumes investis y ont été gonflés par les cessions de grands utilisateurs du secteur (le 90 boulevard Pasteur cédé par le Crédit Agricole, une partie du Ponant cédé par la BPCE) et l’acquisition de grands ensembles restructurés récemment pris à bail (Tour Mercure, cédée à Aviva). L’activité a également profité de l’intérêt de certains investisseurs pour des actifs à revaloriser (Tour Mirabeau, cédée à Gecina). VOLUMES INVESTIS EN BUREAUX EN FRANCE (MDS €) 9,7 2003 0 10,0 20% 12,3 4 6,7 40% 5,3 8 10,3 60% 19,5 12 18,2 80% 14,0 16 10,2 100% 8,0 20 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Investissements en bureaux (Mds €) 0% Part dans le volume total investi (%) Seine) et plusieurs ventes utilisateurs significatives de bureaux neufs (Qatar Sport Investment dans la Factory et Boursorama dans You à Boulogne, le Conseil Général des Hauts-de-Seine dans Arena 92). De grandes opérations de plus de 100 millions d’euros ont également animé les marchés moins établis des Hauts-de-Seine ou d’autres départements de première couronne. Disposant d’offres neuves ou récentes de qualité, le Sud et le Nord ont connu un net accroissement des volumes investis sur un an. Si l’achat par Predica du nouveau campus Orange de Châtillon représente 42 % des montants engagés dans le Sud, l’activité a été plus équilibrée dans le Nord. Huit transactions supérieures à 50 millions (0 en 2012), dont l’acquisition par BNP Cardif/Sogecap du Jade à Saint-Denis ou de Porte du Parc à Saint-Ouen par Primonial Reim, ont ainsi été enregistrées dans ce secteur de report qui surfe depuis quelques années sur d’importants succès locatifs. Illustrant le desserrement du marché francilien des bureaux au profit de la première couronne, plusieurs transactions ont également porté sur des immeubles neufs ou récents mais moins sécurisés (Perspective Défense à Colombes). Les marchés de province ont été moins prisés par les investisseurs, à l’exception notable de la région Rhône-Alpes. Avec 720 millions d’euros, les volumes y sont en hausse de 30 % sur un an et comptent pour 69 % des montants engagés en bureaux hors d’Île-de-France. Ainsi, portée par la demande soutenue d’investisseurs français et allemands pour ses bureaux neufs ou récents et par le dynamisme de son marché locatif (plus de 200 000 m² placés en 2013), l’agglomération lyonnaise a concentré 11 des 16 opérations supérieures à 20 millions enregistrées en province en 2013 (Silky à Villeurbanne, Anthémis à Lyon, etc.). Le recul de la capitale a été partiellement compensé par un regain d’activité en première couronne. Le rebond a été particulièrement important dans les Hauts-de-Seine, où les volumes sont en hausse de 77 % d’une année sur l’autre grâce au succès de plusieurs secteurs tertiaires majeurs. Avec près d’1 milliard d’euros investis en 2013, La Défense enregistre ainsi sa meilleure performance depuis le début de la crise. Deux opérations supérieures à 200 millions d’euros y ont été recensées : l’acquisition par Primonial Reim de la Tour Adria pour 450 millions d’euros et l’achat pour 228 millions d’euros de la Tour Pacific par Tishman Speyer pour le compte d’un investisseur canadien. Mais le Sud Ouest et le quartier des affaires de l’ouest (QAO) ont aussi tiré l’activité. Les volumes y ont été gonflés par quelques très grandes opérations (acquisition par Hines, pour le compte de Coréens, de Sequana à Issy-lesMoulineaux pour 315 millions d’euros), l’acquisition d’immeubles de seconde-main de qualité, sécurisés par des baux longs (l’Alpha à Boulogne, le Verdi à Issy-les-Moulineaux, Andriscos à Neuilly-sur50 boulevard Haussman - Paris 9e 12
  11. 11. INVESTISSEMENT études & Recherche Cushman & Wakefield exemples d’acquisitions d’actifs de bureaux en 2013 ACTIF VILLE VENDEUR ACQUéREUR Portefeuille Ile-de-France Les Docks Lyonnais ADIA Tour Adria Courbevoie (92) Testa éco-Campus Châtillon (92) Tour Sequana PRIX (M€) SURFACE (M²) 580 (est.) 111 000 Primonial Reim 450 54 000 Nexity, Interconstruction Predica 380 72 000 Issy-les-Moulineaux (92) Les Docks Lyonnais Hines (Coréens) 315 42 000 33 Lafayette Paris (75009) Ivanhoe Cambridge Deka 277 28 800 Tour Pacific Puteaux (92) Ivanhoe Cambridge Tishman Speyer 228 52 900 Technopôle Meudon-La-Forêt (92) Commerz Real SMABTP 215 54 300 Nuovo Clichy (92) Nexity BNP Cardif / Sogecap 190 35 000 Siège CACIB Courbevoie (92) Crédit Agricole SA Blackstone 188 44 000 Tour Mirabeau Paris (75015) Aberdeen Gecina 186 30 300 Jade Saint-Denis (93) Kanam BNP Cardif / Sogecap 170 38 500 Spark Paris (75013) Emerige, AOG Primonial Reim 162 21 700 42 Friedland Paris (75008) Ivanhoe Cambridge Crédit Mutuel Assurances 162 10 500 50-52 bd Haussmann Paris (75008) Generali Terreis 138 14 900 Okabé Le Kremlin-Bicêtre (94) Altarea-Cogedim Primonial Reim 121 23 400 River Plaza Asnières-sur-Seine (92) Aberdeen KKR 89 26 700 Anthemis Lyon (69) DeAWM Realis 85 20 000 INVESTISSEMENTS EN commerces évolution des volumes investis Avec 4 milliards d’euros, les montants investis en commerces en France en 2013 ont progressé de 11 % par rapport à une année 2012 déjà excellente. Au plus haut depuis 2007, ces volumes représentent 26 % de l’ensemble des sommes engagées dans l’Hexagone contre une moyenne annuelle de 17 % entre 2003 et 2012. Le marché des commerces a profité d’un afflux d’offres de qualité, stimulant l’appétit de fonds étrangers et de grands institutionnels français et expliquant le nombre relativement important de transactions de plus de 100 millions d’euros. Au nombre de 12, celles-ci concentrent 51 % des volumes investis en commerces en France en 2013. Si plusieurs transactions d’actifs unitaires ont été recensées, les portefeuilles et les opérations d’externalisation ont aussi joué un rôle décisif, représentant 40 % des montants investis en commerces. Enfin, le marché a été animé par de nombreuses transactions inférieures à 50 millions d’euros réalisées, en centreville ou en périphérie, par les SCPI (BNP Paribas Reim, Amundi, Primonial Reim, etc.). Cela dit, la bonne performance des commerces ne doit pas occulter la polarisation croissante du marché français. Les grands centres commerciaux régionaux, les meilleurs emplacements des artères les plus renommées et les actifs dotés d’un réel potentiel de revalorisation restent largement prisés par les investisseurs. Affectés par l’essor du e-commerce et la concurrence d’ensembles commerciaux grands et modernes, les actifs obsolètes et les sites secondaires souffrent en revanche du fléchissement de la consommation des ménages et du durcissement des conditions de négociation entre bailleurs et enseignes. 13
  12. 12. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE (MDS €) 4,0 2003 0 3,6 10% 3,3 1 3,6 20% 1,9 2 1,2 30% 4,8 3 2,3 40% 1,9 4 1,2 50% 0,8 5 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Investissements en commerces (Mds €) 0% Part dans le volume total investi (%) Typologies d’actifs 1,6 milliard d’euros ont été investis en rues commerçantes, soit 39 % de l’ensemble des volumes investis en commerces. Ce montant est en baisse de 13 % d’une année sur l’autre en raison de la diminution du nombre de très grosses opérations. Deux transactions de plus de 300 millions totalisant 825 millions d’euros avaient ainsi été recensées en 2012 (dont le 52-60 Champs-Élysées acquis par le Qatar pour plus de 500 millions d’euros) alors que l’acquisition pour 260 millions d’euros du 65-67 Champs-Élysées, immeuble mixte accueillant les flagships de Nike et Tommy Hilfiger, a été la plus importante de 2013. Privilégiées par les plus grandes enseignes internationales pour renforcer leur visibilité ou amorcer leur développement dans l’Hexagone, les principales artères de Paris et des métropoles régionales ont constitué l’essentiel de l’activité du marché des rues commerçantes. À Paris, plusieurs grandes transactions ont confirmé l’attrait des Champs-Élysées (le 65-67, le 118, les flagships Levis et Tissot au n° 76-78) et des boutiques de luxe (Dsquared² et Ports 1961 au pied du Mandarin Oriental,Tiffany & Co et Harry Winston au 6 rue de la Paix, Dior et Mikimoto au 8 place Vendôme). En province, l’année 2013 a notamment vu l’acquisition par Vastned d’un portefeuille de six boutiques (Louis Vuitton, Nespresso, etc.) situées Cours de l’Intendance et Rue de la Porte Dijeaux, deux des artères les plus dynamiques de Bordeaux. Les galeries et centres commerciaux ont concentré 37 % des montants engagés en commerces en 2013 (1,5 milliard d’euros), soit une hausse de 15 % sur un an. Ce bon résultat tient principalement à la cession de centres commerciaux régionaux assez récents, rénovés depuis peu ou en cours de rénovation (Odysseum, Val Thoiry, Espace Gramont). Assurant des rendements long-terme élevés, peu exposés à la vacance et disposant, pour certains, d’un 14 bon potentiel de revalorisation, ces produits sont particulièrement recherchés par les investisseurs. La vente d’ensembles parisiens, plus petits mais très performants (Passy Plaza, Bercy Village, centre commercial de la Gare de l’Est) a également soutenu l’activité. Enfin, le commerce de proximité, autre segment de marché résistant à la crise, a vu son succès confirmé par plusieurs acquisitions de galeries commerciales et la cession, en particulier, de deux portefeuilles cédés par Immochan et Mercialys à la CNP et Amundi. Totalisant 980 millions d’euros, les sommes investies en 2013 sur le marché des parcs d’activités commerciales enregistrent une forte augmentation de 91 % sur un an. Cependant, les volumes ont été gonflés par d’importantes opérations d’externalisation, comme la cession par Vivarte de 89 de ses magasins à La Française AM pour 185 millions d’euros. Par ailleurs, 43 magasins Metro Cash & Carry ont été vendus à Hermes Reim pour 178 millions d’euros. Les transactions portant sur d’autres types d’actifs de périphérie ont été relativement rares du fait de la grande sélectivité des investisseurs et du nombre limité de produits de qualité proposés à la vente. Les actifs existants, situés au cœur de grandes zones commerciales et jouissant de la présence d’enseignes reconnues ont été logiquement privilégiés (Parisis Park à La Patte d’Oie à Herblay). Passy Plaza – Paris 16e
  13. 13. INVESTISSEMENT études & Recherche Cushman & Wakefield EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE COMMERCES EN 2013 TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUéREUR PRIX (M€) SURFACE (M²) Centre commercial Portefeuille Altaprime (49 %) France Altarea-Cogedim Allianz 395 155 800 Rue commerçante 65-67 Champs-élysées* Paris (75008) Shaftesbury AM Thor Equities 260 10 200 Murs d'enseigne Portefeuille Vivaldi France Vivarte La Francaise AM 185 53 700 Rue commerçante Opéra Capucines* Paris (75002) Ofi Reim Generali 178 10 600 Murs d'enseigne Portefeuille Metro Cash & Carry (75%) France Metro Properties Hermes REIM 178 - Galerie commerciale / Retail park Portefeuille Sanba Province Immochan CNP 160 48 000 Centre commercial Passy Plaza Paris (75016) Eurocommercial Properties Generali 141 8 100 Rue commerçante 8 place Vendôme* Paris (75001) Axa Real Estate SOFAZ 135 5 400 Rue commerçante 118 Champs-élysées* Paris (75008) Risanamento Pramerica 135 3 800 Centre commercial Val Thoiry Thoiry (01) Vastned Eurocommercial Properties 105 23 400 Rue commerçante 76-78 Champs-élysées Paris (75008) Archon AG Real Estate 83 3 100 Rue commerçante 43 boulevard des Capucines* Paris (75002) Crédit Foncier Invesco 74 4 900 Rue commerçante 2 flagships au pied du Mandarin Oriental Paris (75001) Société Foncière Lyonnaise Mandarin Oriental Hotel Group 73 1 300 Centre de marques Marques Avenue Romans-surIsère (26) CBRE Global Investors AEW Europe (Nami) 51 17 000 Rue commerçante Portefeuille SPIIC Bordeaux (33) Privé Vastned 47 3 250 Retail park Parisis Park Franconville (95) Henderson Global Investors Cordea Savills 40 8 900 * actif mixte INVESTISSEMENTS EN LOCAUX INDUSTRIELS évolution des volumes investis Avec 1,5 milliard d’euros, les locaux industriels représentent 10 % de l’ensemble des montants engagés en France en 2013. En hausse de 15 % sur un an, les volumes ne cessent du reste d’augmenter depuis le point bas de 2009 (606 millions d’euros). Le marché de la logistique concentre la majeure partie de l’activité (77 %), profitant tout à la fois d’une demande soutenue pour de nouvelles plateformes développées pour de grands chargeurs ou prestataires et de l’intérêt plus récent montré pour des actifs de classe B. La logistique représente de fait à la fois une source croissante de diversification pour de grands acteurs institutionnels étrangers (NBIM, AG Real Estate) et un placement attractif pour les pure players (Argan, Goodman) ou certains fonds opportunistes (Blackstone, Apollo). En 2013, les volumes investis en logistique ont été, comme en 2012, gonflés par la vente de portefeuilles. La joint-venture entre Prologis et NBIM et le portefeuille Logicad cédé par Icade à Apollo représentent ainsi 37 % des montants engagés en logistique. Par ailleurs, les ventes d’actifs unitaires ont été plus nombreuses que l’année précédente, avec 12 opérations de plus de 20 millions d’euros en 2013 contre 9 un an plus tôt. Cette augmentation traduit le succès de grands projets clés en main, dont le développement rapide permet de répondre aux besoins de rationalisation et de modernisation des chargeurs de la distribution. L’acquisition de deux plateformes de plus de 100 000 m² à SaintMartin-de-Crau, l’une louée à Maisons du Monde et cédée à Tristan Capital Partners et l’autre développée pour Castorama et cédé à AG Real Estate font ainsi partie des transactions les plus significatives de 2013. AG Real Estate a également fait l’acquisition d’un site de 60 000 m² construit pour Darty à Pusignan, près de Lyon. Ces opérations montrent le primat donné par les investisseurs aux quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon, Marseille), qui restent les plus prisés par les utilisateurs en 15
  14. 14. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield raison de leur situation au sein de vastes bassins de consommation et au plus proche des grands axes de communication. Les performances de l’Île-de-France et de la province sont toutefois inégales. Ainsi, la région parisienne n’a représenté que 30 % des montants engagés en logistique en 2013, l’activité en province (70 %) ayant été portée par la vente de grands portefeuilles et le dynamisme des marchés lyonnais, lillois et marseillais. VOLUMES INVESTIS EN LOCAUX INDUSTRIELS EN FRANCE (MDS €) 4 50% 40% 3 30% Les locaux d’activités représentent un nombre plus restreint de grandes transactions, même si un portefeuille de plus de 100 millions d’euros a été cédé en 2013, gonflant la part de ce type de biens sur l’ensemble des montants investis en industriel (23 %). Quelques opérations de sale and leaseback ont également animé le marché, la plus significative étant la cession par Bouygues Telecom à Digital Realty de trois data centers situés en Île-de-France pour 60 millions d’euros. 2 20% 1 0,8 2,6 2,1 3,2 1,5 0,6 0,7 0,8 1,3 1,5 2003 0 0,9 10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Investissements en industriel (Mds €) 0% Part dans le volume total investi (%) exemples d’acquisitions d’actifs industriels en 2013 TYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUéREUR PRIX (M€) SURFACE (M²) Logistique Joint-venture France Prologis NBIM 272 544 000 Logistique Portefeuille Logicad Province Icade Apollo 145 370 000 Locaux d'activités Portefeuille Spring France Axa Reim Northwood Investors 123 266 000 Logistique Clés en main Castorama Saint-Martin de Crau (13) PRD AG Real Estate 62 110 500 Locaux d'activités Portefeuille de 3 data centers* Ile-de-France Bouygues Telecom Digital Realty Trust 60 8 000 Logistique Clés en main Maisons du Monde Saint-Martin de Crau (13) Groupe Carnivor Tristan Capital Partners 56 114 500 Logistique Clés en main Amazon Lauwin-Planque (59) Goodman Princeton/Chambers Street 52 88 000 Logistique Portefeuille Quartz Ile-de-France Morgan Stanley Blackstone 37 75 300 Logistique Plateforme Le Coudray-Montceaux (91) Panhard Developpement Argan 37 52 400 Logistique Clés en main Darty Pusignan (69) Vailog France AG Real Estate 34 59 200 * Sale and leaseback 16
  15. 15. INVESTISSEMENT études & Recherche Cushman & Wakefield TAUX DE RENDEMENT Les taux de rendement prime sont restés relativement stables en 2013, demeurant à des niveaux bas, voire très bas pour les immeubles mixtes les plus emblématiques en raison de la forte concurrence entre investisseurs sur ce segment de marché. Quelques secteurs émergents de première couronne comme le Nord – relativement peu offreurs à la vente et privilégiés par les utilisateurs – ont également subi une pression à la baisse. Cependant, les taux prime devraient demeurer stables dans les prochains mois, compte tenu d’une remontée possible des taux longs et de la volonté des investisseurs de préserver une prime de risque cohérente. taux de rendement prime en france (%) JANVIER 2013 JANVIER 2014 Paris QCA 4,50 4,25 Province (Lyon) 6,00 5,90 Boutiques 4,00 3,75 Centres commerciaux 5,00 5,00 Retail parks 6,25 6,00 Logistique 7,30 7,25 Locaux d’activités 8,50 8,25 MOYENNE 5,94 5,77 BUREAUX COMMERCES INDUSTRIEL Le taux de rendement pour les meilleurs actifs de bureaux à Paris QCA s’établit à 4,25 % et celui des boutiques parisiennes à 3,75 %, tandis que celui des bureaux haut-de-gamme de La Défense s’établit à 6 %. Certains secteurs tertiaires de l’Ouest francilien (péri-Défense, Boucle de Seine notamment) ont enregistré une hausse de 25 points de base sur un an en raison d’une dégradation du marché locatif. à Lyon, les taux prime en bureaux ont subi une pression à la baisse, passant ainsi sous la barre des 6 %. En logistique, les taux de rendements se situent quant à eux autour des 7,25 % sur le segment prime. PERSPECTIVES L’année qui vient de s’achever a confirmé la solidité du marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise, une tendance qui devrait se prolonger dans les prochains mois. Si les incertitudes fiscales et la détérioration des marchés locatifs pourraient peser sur l’activité, les volumes investis en 2014 devraient en effet être nettement supérieurs à ceux de 2013. Plusieurs grandes ou très grandes transactions sont déjà en cours de concrétisation, témoignant de l’ampleur des fonds à placer et du vif appétit d’investisseurs institutionnels long terme (assureurs, fonds souverains) pour les actifs core. Mais les efforts consentis par certains vendeurs et l’intérêt des acteurs opportunistes joueront aussi en faveur de biens moins sécurisés, confirmant l’attrait du marché français pour des profils plus variés d’investisseurs. 4 place de l’Opéra – Paris 2e 17
  16. 16. 02 LE MARCHé DES BUREAUX d’Île-de-France ” En dépit d’une très légère hausse du PIB en 2013, le niveau élevé des défaillances d’entreprises et la poursuite des destructions d’emplois montrent que l’économie française est loin d’avoir sorti la tête de l’eau. Allongeant les prises de décision des utilisateurs, la détérioration du climat des affaires a incité nombre d’entreprises à préférer une renégociation de leur bail à un déménagement et fortement pesé sur l’évolution de la demande placée en 2013, en baisse de 17 % par rapport à 2012. Les opérations supérieures à 4 000 m² – moteur traditionnel de l’activité locative – ont été particulièrement peu nombreuses. Ce fléchissement a contribué à la nette augmentation du stock disponible, par ailleurs alimenté par la production relativement soutenue de grands ensembles neufs-restructurés et les libérations de bureaux inadaptés aux exigences de rationalisation et de modernisation des entreprises. DEMANDE PLACéE EN ÎLE-DE-FRANCE 3 000 000 3 000 000 2 500 000 2 500 000 2 049 452 2 049 452 1 937 638 1 937 638 2 000 000 2 000 000 1 742 328 1 742 328 1 500 000 1 500 000 4 000 4 000 2 791 622 2 791 622 2 656 443 2 656 443 2 114 2 114 2 317 2 317 3 306 3 306 2 893 2 893 2 357 403 2 357 403 2 784 2 784 2 498 2 498 2 091 864 2 091 864 1 752 665 1 752 665 2 314 2 314 2 264 2 264 2 321 082 2 321 082 2 590 2 590 3 500 3 500 3 000 3 000 2 098 351 2 098 351 1 743 102 2 500 1 743 102 2 500 2 271 2 271 2 033 2 033 1 000 000 1 000 000 500 000 500 000 51% 51% 46% 46% 44% 44% 43% 43% 42% 42% 49% 49% 2 000 2 000 1 500 1 500 1 000 1 000 45% 45% 51% 51% 45% 45% 50% 50% 41% 41% 0 0 500 500 0 0 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 Demande placée (m²) Demande placée (m²) 2007 2007 2008 2008 2009 2009 Demande placée >4000 m² (part en %) Demande placée >4000 m² (part en %) 2010 2010 2011 2011 2012 2012 Nombre de transactions Nombre de transactions 2013 2013
  17. 17. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield LES SECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE Sud Ouest Sud Roissyen-France Est A1 Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO) Boucle de Seine Tremblay- Nord A104 en France Gonesse A15 Paris Rive Gauche Paris QCA Paris Centre Est Aulnaysous-Bois A86 La Défense Gennevilliers Bezons La GarenneColombes A14 Le Bourget Drancy A1 St-Ouen Bobigny XVIII XVII XIX SaintCloud A12 Le PréSt-Gervais Les Lilas II e ein III I VII IV Vincennes StMandé Issy-les Moulineaux Sèvres A86 Meudon V XV Billancourt NeuillyPlaisance Montreuil XX XI VI Boulogne- Rosnysous-Bois A3 Bagnolet X VIII S La A86 Paris Suresnes XVI Aubervilliers Pantin LevalloisPerret La Défense Neuillysur-Seine Puteaux IX RueilMalmaison A3 A86 La Courneuve St-Denis Clichy Courbevoie Nanterre VilleneuvelaGarenne AsnièressurBoisColombes Seine Colombes Villepinte Le BlancMesnil Fontenaysous-Bois B XIV XIII rd Pér iphé riq Malakoff Montrouge ue Gentilly Le Kremlin Arcueil Bicêtre Châtillon Bagneux Cachan Noisy-leGrand Nogentsur-Marne XII Vanves ouleva Neuilly-surMarne Charentonle-Pont Champignysur-Marne Ivry-sur-Seine A4 Villejuif A6 A86 DEMANDE DES UTILISATEURS 1 743 102 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2013, soit une baisse de 17 % par rapport à 2012 (2 098 351 m²) et de 20 % par rapport à la moyenne des dix dernières années (2 179 885 m²). Il s’agit même du niveau d’activité le plus bas enregistré depuis 2003 (1 742 328 m²). Si le nombre total de A6 transactions a poursuivi sa chute (2 033 mouvements après 2 271 A10 en 2012 et 2 590 en 2011), cette baisse ne suffit pas à expliquer la mauvaise performance du marché des bureaux d’Île-de-France. En effet, le ralentissement constaté en 2013 est avant tout lié au net fléchissement constaté sur le segment des grandes transactions. 20 Ainsi, seules 66 transactions supérieures à 4 000 m² ont été recensées en 2013 contre 90 en moyenne chaque année entre 2003 et 2012. Le recul est également important en volume. Avec 717 592 m² placés en 2013 sur ce créneau de surfaces contre 1 044 379 m² en 2012 (- 31 %), les grandes transactions ne constituent plus que 41 % de la demande placée totale contre 50 % l’année précédente. Les grands projets clés en main ont plus particulièrement fait défaut, eux qui avaient régulièrement gonflé les volumes entre 2009 et 2012 (Crédit Agricole sur Evergreen à Montrouge, Thalès à Gennevilliers, Carrefour à Massy, SFR à SaintDenis ou encore Orange à Châtillon).
  18. 18. BUREAUX études & Recherche Cushman & Wakefield Les immeubles neufs-restructurés n’en ont pas moins accru leur part dans la demande placée totale supérieure à 4 000 m² (73 % contre 67 % en 2012). Liée aux opportunités représentées par certaines offres de grandes surfaces déjà livrées (SAP dans So Ouest à Levallois-Perret, Orange dans Eastview à Bagnolet, etc.), cette augmentation souligne aussi le succès de nouveaux secteurs de développement, comme la ZAC Paris Nord-Est (Rectorat de Paris dans le Visalto) à Paris ou le Trapèze à Boulogne-Billancourt (Boursorama dans You, BBDO dans Ardeko, PSG dans La Factory). Quelques-uns de ces projets ont par ailleurs soutenu le marché des ventes utilisateurs. En hausse de 102 % par rapport à 2012, le volume des ventes reste pourtant en-deçà de la moyenne des dix dernières années (- 12 %) en raison de la chute des acquisitions de surfaces de bureaux par les petites et moyennes entreprises. En dépit de taux d’intérêt historiquement bas et d’un climat économique accentuant le caractère refuge de l’immobilier, celles-ci sont restées très attentistes du fait de problèmes de financement persistants et de divergences de vues entre cédants et acquéreurs. demande placée par motivation (> 4 000 m²) Saint-Ouen. Les entreprises prenant le chemin inverse sont plus rares, à l’instar des mouvements opérés par la SNCF en 2012 (City One, Innovatis 2) et 2013 (Le Monet) pour installer certains de ses collaborateurs parisiens à Saint-Denis. Les mouvements recensés en Île-de-France ont ainsi confirmé l’importance de l’immobilier comme levier d’efficacité managériale, au-delà de la seule prise en compte du coût du poste de travail. De fait, la productivité des équipes, l’image de l’entreprise et la proximité des clients font l’objet d’une analyse plus systématique destinée à tirer le meilleur parti d’un déménagement et à limiter d’éventuels coûts cachés. Tenant compte du poids des instances représentatives du personnel mais aussi des nouvelles aspirations des collaborateurs, les facteurs sociaux sont plus particulièrement regardés, expliquant l’importance donnée au confort des espaces de travail, à la qualité du quartier environnant et à son accessibilité par les transports en commun. demande placée par tranche de loyer (> 4 000 m²) 0% 1% 1% 11% Regroupement-Consolidation 10% 9% <150 €/m² 150-249 €/m² Rationalisation 45% Délocalisation 19% 250-349 €/m² 33% Extension 43% 450-549 €/m² Fusion/scission Divers 350-449 €/m² 28% >550 €/m² Création La grande majorité des mouvements enregistrés en 2013 ont confirmé le primat donné par les utilisateurs à la réduction de leurs coûts immobiliers. Initiées par de grandes entreprises soucieuses de préserver leur rentabilité, les opérations de regroupement et de rationalisation ont ainsi constitué 88 % du volume de la demande placée totale supérieure à 4 000 m². Plusieurs entreprises ont notamment réduit leur nombre de sites au profit de grandes surfaces neuves-restructurées (Orange à Bagnolet, le Conseil Général des Hauts-de-Seine 92 à Nanterre, SAP dans So Ouest à Levallois-Perret) ou de bureaux de secondemain leur permettant de conserver une adresse parisienne tout en maîtrisant leurs coûts (Keolis au 20-22 rue Le Peletier à Paris 9e). Quelques utilisateurs ont aussi profité d’opérations de fusion pour se rapprocher du cœur de l’agglomération, comme l’a illustré le regroupement de SCA Hygiene Products dans Eurosquare 1 à Les transactions comprises entre 250 et 349 €/m²/an représentent toujours la majorité des opérations de plus de 4 000 m² recensées en Île-de-France (33 % contre 38 % en 2012). Cette part élevée traduit, comme en 2012, le succès de marchés de report qui offrent un bon rapport qualité/prix et jouissent d’une bonne accessibilité. Les immeubles récents ou rénovés de certaines communes des Hauts-de-Seine proches de La Défense ont ainsi été privilégiés (EDF dans Le Carillon à Nanterre, Technip dans Newside à La Garenne-Colombes). L’importance de cette tranche de loyer confirme également le succès des meilleures offres du Nord, qu’il s’agisse de bureaux neufs (la SNCF dans Le Monet ou la Haute Autorité de Santé dans Green Corner à Saint-Denis) ou de bureaux rénovés de grande qualité (SCA Hygiene Products dans Eurosquare 1 à Saint-Ouen). 21
  19. 19. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield ou du QAO, aucune transaction de plus de 4 000 m² n’a atteint en 2013 le seuil des 700 €/m²/an, une première depuis 2005. à l’autre extrémité, les transactions inférieures à 249 €/m²/an ont également vu leur part régresser d’une année sur l’autre, reflétant une activité locative atone dans les zones les plus éloignées du cœur de l’agglomération et la désaffection des utilisateurs pour les offres de seconde-main des secteurs non établis de première couronne. évolution de la demande placée par secteur géographique (2012/2013 en %) 23 % 8% Alegria – Neuilly-sur-Seine (92) La part des transactions de plus de 550 €/m²/an est restée peu importante, constituant 11 % du volume total des transactions supérieures à 4 000 m² en 2013 (9 % en 2012). Cette part modeste n’est pas tant le reflet d’une désaffection des utilisateurs pour les biens les plus haut-de-gamme que la conséquence d’un nombre très restreint de grandes transactions signées à ce niveau de prix (5 en 2013 après 10 en 2012 et 12 en 2011) et d’une pénurie d’offres de qualité dans les secteurs les plus prisés de la capitale. Si les prises à bail par Hermès du 10-12 rue d’Anjou dans le 8e arrondissement ou par CMS Bureau Francis Lefebvre du 2-8 rue Ancelle à Neuilly-surSeine ont permis d’apprécier la valeur des meilleurs actifs de Paris 22 -13 % Nord Autres Est Sud -10 % La Défense -8 % Paris Rive Gauche -5 % QAO Paris QCA Boucle de Seine Paris Centre Est Sud Ouest 5% L’évolution la plus significative de l’année 2013 concerne toutefois l’augmentation de la part des transactions comprises entre 350 et 449 €/m²/an. Passée de 22 % à 28 % en un an, celle-ci a vu son poids s’accroître sous l’effet des mouvements d’utilisateurs désirant concilier réduction des coûts immobiliers et qualité de leur adresse, qu’il s’agisse d’administrations parisiennes contraintes de demeurer dans la capitale (Rectorat de Paris dans Le Visalto, ANR au 50 avenue Daumesnil) ou, dans le Sud Ouest, d’entreprises désireuses de s’étendre dans leur secteur d’origine ou des secteurs proches (Sagem dans Arcs de Seine ou Atlantis TV dans l’Alpha à Boulogne). Mais la part des transactions comprises entre 350 et 449 €/m²/an a surtout progressé sous l’effet des prises à bail de grandes surfaces rénovées à La Défense (EDF sur 21 481 m² dans la Tour Blanche, Fidal sur 13 628 m² dans la Tour Prisma), permettant aux utilisateurs de jouir à la fois d’une implantation dans un pôle tertiaire majeur et de bâtiments performants à prix plus modéré. Les opérations comprises entre 450 et 549 €/m²/an ont souvent procédé des mêmes motivations, permettant à plusieurs utilisateurs de grands secteurs de l’ouest francilien de moderniser leur immobilier tout en réduisant leurs coûts – à l’exemple des grandes surfaces neuves-restructurées prises à bail par SAP dans So Ouest à Levallois-Perret ou par Coca-Cola dans Noda à Issy-lesMoulineaux. - 28 % - 39 % - 40 % - 48 % En 2013, le volume de la demande placée dans Paris intra-muros est inférieur de 11 % à celui de 2012 et très en-deçà de la moyenne des dix dernières années (- 21 %). Ainsi, le nombre total de transactions comme celui des mouvements de plus de 4 000 m² enregistrés dans la capitale sont au plus bas depuis 2008, confirmant les difficultés des petites et moyennes entreprises d’une part et la propension des grands utilisateurs à renégocier leur bail plutôt qu’à déménager d’autre part. Mais cette évolution traduit surtout les effets d’une raréfaction de l’offre neuve-restructurée disponible, incitant les utilisateurs des beaux quartiers à tirer parti de quelques opérations de restructuration pour optimiser leur immobilier tout en maintenant la qualité de leur adresse (Hermès au 10-12 rue d’Anjou, DS Avocats dans Six’In). D’autres entreprises, souhaitant demeurer ou s’établir dans la capitale, ont privilégié son offre de seconde-main de qualité (Keolis au 20-22 rue Le Peletier) ou les bureaux restructurés de quartiers limitrophes et moins onéreux du QCA (DDB au 73-75 rue La Condamine). Enfin, de nouveaux territoires de projets ont été le théâtre de plusieurs opérations significatives (Paris Nord Est, ZAC Clichy-Batignolles), permettant notamment à de grandes administrations de rationaliser leur immobilier (Rectorat de Paris, Tribunal de Grande Instance). Contrastant avec le nombre
  20. 20. BUREAUX études & Recherche Cushman & Wakefield restreint de solutions offertes dans les pôles d’affaires traditionnels, ces opérations ont permis de limiter la chute de la demande placée dans la capitale. Le Sud Ouest est le seul secteur de première couronne à afficher une augmentation de la demande placée d’une année sur l’autre (+ 23 %). Plusieurs transactions ont confirmé le succès de nouveaux pôles tertiaires (Le Trapèze à Boulogne-Billancourt, le quartier des Bords de Seine à Issy-les-Moulineaux) auprès d’utilisateurs mettant à profit l’afflux important d’opportunités foncières et immobilières pour moderniser leurs bureaux (Coca-Cola dans Noda, Boursorama dans You, BBDO dans Ardeko). Confirmant la forte capacité de rétention du Sud Ouest, les transactions enregistrées dans le secteur ont également démontré son pouvoir d’attraction auprès d’entreprises parisiennes confrontées à la rareté de l’offre de qualité dans la capitale et désireuses de rationaliser leur immobilier sans trop transiger sur la qualité de leur adresse. Les autres marchés de l’ouest ont été peu animés, à l’exemple de La Défense qui, avec 96 509 m² loués en 2013, signe sa plus mauvaise performance des dix dernières années. Traditionnellement porté par la prise à bail de grandes ou très grandes surfaces, le quartier d’affaires a été pénalisé par le nombre très restreint de transactions supérieures à 4 000 m² (quatre, dont une seule de plus de 20 000 m²). La Défense a aussi souffert de l’absence de transactions de surfaces neuves-restructurées.Tirant profit des efforts consentis par certains propriétaires pour limiter la vacance de leur patrimoine, les grands utilisateurs ont de fait privilégié les solutions plus économiques disponibles dans le secteur. 82 % de la demande placée totale ont ainsi porté en 2013 sur des immeubles rénovés, permettant aux utilisateurs de moderniser leur immobilier à moindre frais (Fidal dans la Tour Prisma, EDF dans la Tour Blanche, Egencia dans la Tour Egée). L’attrait de grandes offres neuves a en revanche limité le déclin de la demande dans le QAO, où cinq prises à bail d’immeubles neufs de plus de 10 000 m² ont été recensées, dont CMS Bureau Francis Lefebvre au 2-8 rue Ancelle à Neuilly, SAP dans So Ouest ou encore le CG 92 dans Arena 92. Les autres secteurs de première couronne n’ont pas joué un rôle aussi important qu’au cours des années précédentes, en dépit d’un contexte économique pourtant favorable aux recherches d’économies des utilisateurs. Lié au recul de certains secteurs d’activité et à la réduction du nombre de grandes ou très grandes transactions, le fléchissement des marchés de report doit toutefois être relativisé. Disposant de moins d’opportunités de grandes surfaces neuves en raison de ses nombreux succès locatifs de 2011 et 2012, le Nord a par exemple continué d’enregistrer d’importantes prises à bail, à Saint-Denis (SNCF dans Le Monet ou la HAS dans Green Corner), Saint-Ouen (SCA Hygiene Products dans Eurosquare 1, SVP dans Dock en Seine) ou d’autres communes de Seine-Saint-Denis (DHL dans Le Mermoz au Bourget). demande placée par secteur d’activité (> 4 000 m²) 5% 13% Administration 25% Banque-Assurance Communication Conseil 22% Industrie-Distribution 25% 6% 4% Informatique-Télécommunications Services Les utilisateurs de l’administration, de la banque-assurance et de l’industrie-distribution ont continué de représenter la majorité de l’activité en 2013, soit 72 % de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² contre une moyenne de 71 % entre 2003 et 2012. Cette stabilité masque toutefois d’importantes disparités selon les secteurs. L’évolution la plus significative concerne le recul de l’industriedistribution, lié à la forte réduction du nombre total de mouvements supérieurs à 4 000 m² (16 en 2013 contre 43 en 2012) et à l’absence de grandes opérations clés en mains, qui avaient gonflé les volumes ces dernières années (Thalès sur 49 000 m² à Vélizy en 2012, Carrefour à Massy et Thalès à Gennevilliers en 2010). Ainsi, ce secteur d’activité n’a représenté que 155 581 m² loués ou vendus aux utilisateurs en 2013 (22 % de la demande placée totale) contre 447 596 m² en 2012 (43 %) : une différence de taille, qui explique le fléchissement du marché des grandes transactions et les performances en demi-teinte de plusieurs pôles tertiaires de première et deuxième couronnes. Area Prima – Châtillon (92) 23
  21. 21. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield Au premier rang des différentes typologies d’utilisateurs avec l’administration, les entreprises de la banque-assurance ont vu leur part progresser de 15 % en 2012 à 25 % en 2013 (171 113 m2). Plutôt inédite depuis le début de la crise, cette position dominante tient essentiellement au recul de l’industrie-distribution. Ainsi, le volume placé par les utilisateurs de la banque-assurance reste largement inférieur à la moyenne des dix dernières années (245 118 m²). Mais si la détérioration du climat économique continue de peser sur la mobilité de grandes banques françaises, elle incite également certaines d’entre elles à accélérer la rationalisation de leur immobilier.Ainsi, parallèlement aux annonces portant sur la fermeture d’une cinquantaine de ses agences d’ici 2015 en Île-de-France, le Crédit Agricole a lancé l’extension de ses campus de Montrouge et Guyancourt. Deux nouveaux bâtiments (Eole et Alsace) lui permettront ainsi d’y concentrer un nombre plus important d’employés et de mutualiser de nombreux services et espaces communs. Tranchant avec la tendance au desserrement géographique des emplois du secteur financier au profit de la banlieue, les assurances et les mutuelles se sont quant à elles distinguées par d’importantes opérations à Paris (acquisition par le Fonds de Garantie d’une partie du projet Trio Daumesnil). devraient limiter le nombre de nouveaux mouvements émanant de la fonction publique territoriale. Plusieurs projets pourraient en revanche marquer une accélération de la politique de rationalisation de l’immobilier de l’état, contribuant ainsi aux objectifs de réduction des dépenses publiques. VALEURS LOCATIVES loyers prime par secteur géographique (€/m2/an) 900 €/m² 2012 823 800 €/m² 679 680 700 €/m² 600 €/m² 514 500 €/m² Comme la banque-assurance, l’administration profite du déclin de l’industrie-distribution pour augmenter sa part dans la demande placée totale supérieure à 4 000 m² (25 % en 2013 contre 16 % en 2012) en dépit d’un volume de mètres carrés pris à bail similaire à celui de 2012. Sept mouvements de plus de 4 000 m² ont notamment été enregistrés à Paris – dont la Banque publique d’investissement au 6-8 Haussmann – permettant de limiter le déclin de la demande placée dans la capitale. Hors de Paris, les transactions ont été peu nombreuses et pour la plupart situées à Saint-Denis, où la SNCF a poursuivi la rationalisation de son immobilier avec la prise à bail du Monet (après la location d’Innovatis 2 et de City One en 2012) et où la HAS a loué 12 400 m² dans Green Corner. Par ailleurs, le CG 92 a acquis 31 000 m² à Nanterre dans le projet Arena 92 pour y regrouper, d’ici 2016, les collaborateurs aujourd’hui répartis sur plusieurs sites de la ville. En 2014, les élections municipales 498 488 464 463 417 429 417 400 €/m² 357 315 310 300 €/m² 310 277 292 294 257 244 248 200 €/m² 100 €/m² 0 €/m² Paris QCA Le Garance – Paris 20e 2013 753 Paris Rive Gauche La Défense QAO Sud Ouest Paris Centre Est Nord Sud Boucle de Seine Est Autres secteurs S’établissant à 753 €/m²/an à la fin de 2013, le loyer prime d’Île-deFrance accuse une baisse de 10 % d’une année sur l’autre liée au nombre très limité de transactions portant sur des actifs prime parisiens. La raréfaction de l’offre de qualité s’est en effet accentuée, incitant les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée, comme le luxe, à payer le prix fort pour saisir les dernières opportunités des beaux quartiers de la capitale (Christian Dior dans Capital 8). La commercialisation de biens emblématiques (1 Euler, 3-5 Friedland) dans le quartier habituellement très peu offreur de l’étoile aura valeur de test, et pourrait permettre de renouer avec des niveaux de loyer plus proches de ceux des années précédentes. Mais le marché des biens d’exception est loin d’être représentatif des tendances observées dans le reste de l’Île-de-France. La grande hétérogénéité des valeurs locatives demeure plus que jamais la règle, celles-ci pouvant varier fortement dans un même secteur tertiaire en fonction de la localisation du bâtiment, de sa qualité intrinsèque et de la stratégie de commercialisation du propriétaire. De façon générale, les mesures d’accompagnement ont toutefois été un élément plus déterminant des relations entre preneurs et bailleurs. Révélant l’octroi de franchises de loyer plus importantes et soulignant l’écart entre valeurs faciales et économiques, les utilisateurs profitent de fait de conditions de négociation plus avantageuses. Certains propriétaires ont également fait preuve de davantage de souplesse pour conserver leurs locataires, contribuant à l’adoption plus générale de l’ILAT1 et à de nombreuses renégociations de Indice des loyers des activités tertiaires. 1 24
  22. 22. BUREAUX études & Recherche Cushman & Wakefield baux. Faute d’une embellie plus prononcée du climat économique et d’une accélération franche de la demande, ces caractéristiques pourraient encore peser sur l’évolution du volume total de mètres carrés de bureaux pris à bail dans les prochains mois. 5 000 000 Offre Disponible ET à venir 7,1 7,1 7,1 7,9 500 000 1 000 000 0 500 000 56% 56% 56% 56% 2003 2004 2003 2004 Total stock 2003 Total stock Regain de l’activité de construction en région parisienne Après un nombre relativement limité de mètres carrés de bureaux livrés en Île-de-France en 2012 (570 000 m²), les chantiers achevés en 2013 ont totalisé 750 000 m², soit une hausse de 32 % sur un an. Concentré à 40 % dans trois secteurs de l’ouest (La Défense, le Sud Ouest et la Boucle de Seine), ce volume reste toutefois loin du record de 2009 (1,3 million de m²). Il est par ailleurs constitué à près de 60 % de projets pré-loués en partie ou en totalité (Cityzen à Bois-Colombes, Solstys dans le 8e arrondissement, etc.) ou de clés-en-main développés pour de grands utilisateurs (première tranche du nouveau siège de SFR à Saint-Denis, nouveau siège de Carrefour à Massy, etc.). Cette évolution n’en traduit pas moins un regain de l’activité de construction en région parisienne. Ainsi, 1,5 million de m² de bureaux étaient en chantier à la fin de l’année 2012 contre 2,03 millions un an plus tard. Si ce volume important reste constitué de quelques grands clés en mains (le projet du ministère de la Défense à Balard, l’éco-campus d’Orange à Châtillon, etc.), il tient également à l’augmentation des lancements en blanc. Plusieurs projets sont notamment en cours de construction dans la capitale, à l’exemple des 46 000 m² développés par AXA près du ministère de La Défense, des 38 000 m² de Cardinal développés par SFL dans le 2e arrondissement ou des 25 000 m² du Millénaire 4 lancés par Icade sur le Parc du Millénaire. 57% 25% 0 0 57% 25% 2005 54% 20% 54% 20% 2006 2005 54% 54% 25% 54%25% 2007 56% 30% 2006 20% 2006 Surfaces >4000 m² 25% 2007 58% 2008 27% 58% 25% 2009 27% 2008 57% 57% 25% 2010 2010 Stock neuf/restructuré (toutes surfaces) 24% 3 869 380869 380 3 7,4 57% 57% 57% 24% 2010 2009 2009 57% 25% 58% 27% 3 720 902720 902 3 58% Stock neuf/restructuré (toutes surfaces) 2007 7,1 3 869 380 58% 56%30% 2008 4 066 053066 053 4 4 103 109103 109 4 58% 4 066 053 56% 30% 25% 2005 Surfaces >4000 m² 2004 5,7 6,6 7,9 8,2 7,4 7,1 3 720 902 54% 5,7 8,0 4 103 109 57% 6,5 6,6 3 290 764 3 290 764290 764 3 1 000 000 1 500 000 56% 56% 6,5 2 794 676 2 794 676794 676 2 1 500 000 2 000 000 7,1 5,7 3 133 113 3 133 113133 113 3 2 000 000 2 500 000 7,1 6,7 3 413 681 3 413 681413 681 3 2 500 000 3 000 000 6,7 3 383 320 3 383 320383 320 3 3 000 000 3 500 000 3 117 6553 117 655 3 117 655 3 500 000 4 000 000 8,0 8,0 % 9,0 % 7,4 7,1 6,7 7,9 6,6 évolution de l’offre disponible en Ile-de-France 6,5 4 000 000 4 500 000 4 367 965367 965 4 7,1 9,0 % 8,2 8,0 8,2 4 367 965 4 500 000 5 000 000 24% 2011 23% 2012 5,0 % 6,0 % 57% 4,0 % 5,0 % 3,0 % 4,0 % 25% 25% 23% 2012 6,0 % 7,0 % 57% 23% 57% 2011 7,0 % 8,0 % 2,0 % 3,0 % 1,0 % 2,0 % 0,0 % 1,0 % 2013 25% 0,0 % 2013 Taux de vacance à moins de 6 mois 2011 2012 2013 Taux de vacance à moins de 6 mois (%) Le volume de l’offre disponible à moins de six mois a poursuivi sa hausse en 2013. Totalisant 4 367 965 m² à la fin du quatrième trimestre (+ 13 % sur un an et + 17 % sur deux ans), soit un taux de vacance de 8,2 %, il atteint son plus haut niveau historique. Cette évolution générale masque cependant de forts contrastes en fonction du secteur géographique. Ainsi, le volume de l’offre a modérément augmenté dans la capitale (+ 9 % entre les 1er et 4e trimestres 2013), où le nombre restreint de nouveaux projets disponibles a partiellement compensé les libérations de surfaces de seconde-main. Quelques secteurs tertiaires de première couronne ont en revanche vu leur stock croître de façon importante. C’est notamment le cas de La Défense, dont le taux de vacance (14,1 %) a atteint son plus haut historique et dont le stock disponible représente quatre fois le volume placé chaque année en moyenne depuis 2009. Ce dernier exemple illustre les effets conjugués des libérations, du ralentissement des rythmes de commercialisation et de la livraison de grands ensembles tertiaires neufs-restructurés sur l’évolution plus générale du volume de l’offre disponible. Le volume de l’offre de seconde-main a augmenté de 12 % en 2013. Contribuant à la faiblesse persistante du niveau d’absorption des bureaux d’Île-de-France, les libérations d’actifs obsolètes ont creusé le fossé avec les surfaces répondant aux nouvelles exigences des entreprises en matière de consommation d’énergie, de flexibilité et de confort des espaces de travail. L’état de la conjoncture économique et de nouvelles libérations promettent un nouvel alourdissement du stock de seconde-main en 2014. La détérioration de la qualité de l’offre continuera dès lors de poser la question de l’avenir des surfaces obsolètes. Elle justifiera notamment les changements de destination d’immeubles de bureaux, notamment dans la capitale où 393 000 m² ont déjà fait l’objet d’une transformation en surfaces d’habitation entre 2001 et 20122. Les actifs neufs-restructurés ont par ailleurs vu leur part augmenter d’une année sur l’autre. Ils représentent ainsi 25 % du volume total de l’offre disponible contre 23 % un an auparavant. De fait, de grands immeubles livrés en 2013 sont toujours en cours de commercialisation, en particulier dans l’ouest de l’Île-de2 APUR, Transformations de bureaux en logements à Paris, juillet 2013 25
  23. 23. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield France (Eqho à La Défense, In & Out à Boulogne-Billancourt, etc.) tandis que de nouveaux projets d’envergure, lancés en blanc, seront livrés au cours du premier semestre 2014 (Majunga à La Défense, Défense Autrement à La Garenne-Colombes, Fairway à Montrouge). 2 500 000 Photographie de l’offre à venir à l’horizon 2016 2 000 000 2 088 350 1 500 000 1 000 000 1 352 319 591 969 500 000 470 197 291 294 0 2014 2015 2016 Volume d'offres certaines > 10 000 m² Volume d'offres probables > 10 000 m² Moyenne du volume de transactions >10 000 m² des 5 dernières années Moyenne du volume de transactions >5 000 m² des 5 dernières années Primopera – Paris 9e L’évolution de l’offre future supérieure à 10 000 m² montre un écart relativement important entre la moyenne de la demande placée supérieure à 5 000 m² des cinq dernières années (865 438 m²) et le volume général de l’offre future certaine en 2014 (1 352 319 m²) en raison du report des offres non absorbées en 2013, de nouvelles libérations et de l’augmentation ponctuelle des lancements en blanc. Une franche reprise de la demande paraissant peu probable à court terme, la concurrence entre pôles tertiaires pour attirer les utilisateurs devrait dès lors s’intensifier, même si d’importants contrastes demeurent selon le volume et la qualité du stock de chaque secteur géographique. L’offre future de Paris intra-muros reste relativement limitée. Si le gros des nouveaux projets ne sera pas livré avant 2016-2017 (Samaritaine et Poste du Louvre dans le QCA, extension de secteurs d’aménagement majeurs comme la ZAC Clichy-Batignolles ou la ZAC Rive Gauche), les utilisateurs parisiens disposeront toutefois de solutions de qualité d’ici la fin de 2015. Plutôt restreinte dans le secteur très prisé de l’étoile (1 Euler, 3-5 Friedland), où certaines entreprises pourraient être tentées de renégocier leur bail afin de réduire leurs coûts immobiliers à court terme, l’offre restructurée est ainsi plus importante dans l’est du QCA (26 Drouot, Cardinal). S’ajoutant à plusieurs immeubles rénovés ou de seconde-main (Paris Bourse), cet afflux pourrait favoriser les phénomènes de report d’utilisateurs moins dépendants 26 du prestige de leur adresse. La donne est un peu différente sur la Rive Gauche, où les solutions immédiates de report sont quasiment inexistantes depuis l’absorption de quelques ensembles de prestige du 7e arrondissement (103 Grenelle, 23-25 rue de l’Université, Laennec) et l’écoulement progressif d’immeubles rénovés du 15e (Tour Cristal). Ce dernier arrondissement pourrait cependant retrouver un semblant d’équilibre après 2014, avec la mise sur le marché de biens libérés par l’état (10 boulevard de Grenelle) et des 46 000 m² lancés par AXA sur le site de Balard. La ZAC Rive Gauche est également « victime » de son succès. L’absence de nouvelles solutions d’ici la livraison des premiers projets des secteurs Austerlitz-Tolbiac et Masséna-Bruneseau pourrait alors profiter aux grandes offres de quartiers plus résidentiels de Paris Centre Est et de Paris Rive Gauche, comme Pushed Slab dans le 13e, Parisquare dans le 11e ou le Garance dans le 20e. Le QAO et La Défense concentrent 36 % du volume total de l’offre future supérieure à 10 000 m² d’ici la fin de 2015 hors de Paris intra-muros : une situation reflétant la poursuite des libérations et le poids de grands projets en cours de développement. L’afflux d’offres de qualité à Neuilly-sur-Seine pourrait notamment permettre de satisfaire les besoins d’utilisateurs confrontés à une rareté de l’offre dans l’ouest du QCA. Habituellement sous-offreur, ce marché propose de fait, en sus d’offres restructurées de moindre taille (164 Perretti), trois projets de plus de 10 000 m² dont un, Alegria, est idéalement situé à proximité de l’avenue Charles de
  24. 24. BUREAUX études & Recherche Cushman & Wakefield Gaulle. Levallois-Perret dispose de même de grandes offres restructurées (So Ouest Plaza) ou rénovées (le Libertis, Espace Seine, Carré Champerret), qui pourraient quant à elles entrer en concurrence avec celles de Boulogne-Billancourt. Animée par de nombreuses transactions significatives en 2013, cette dernière commune pourrait ainsi demeurer le moteur de l’activité dans le Sud Ouest en 2014 grâce aux opportunités constituées par de grands immeubles sièges récemment restructurés (In & Out) ou les premiers projets de la deuxième phase du Trapèze, livrés depuis peu (Kinetik, le solde d’Ardeko). Les plus grandes offres du QAO devront aussi compter avec les tours neuves, restructurées ou rénovées de La Défense. Les solutions offertes aux utilisateurs dans le quartier d’affaires sont toutefois très disparates. Quelques opérations neuves (Carpe Diem, D2, Majunga), le solde de tours récemment restructurées (First) ainsi que quelques immeubles de seconde main très qualitatifs (Cœur Défense, W) peuvent de fait répondre aux besoins d’entreprises désireuses de s’offrir un siège prestigieux, bien situé et performant en matière de consommation énergétique et de confort. Plusieurs actifs rénovés ou de seconde-main pourraient par ailleurs être l’opportunité, pour des utilisateurs du secteur ou de pôles tertiaires proches moins établis, de moderniser leur immobilier à moindre coût. Pour les immeubles rénovés ou de seconde-main de La Défense, l’ajustement des valeurs locatives et l’octroi de mesures d’accompagnement plus importantes seront des éléments d’autant plus décisifs que certaines offres neuves de secteurs proches et bien reliés aux transports, comme le QAO (Nework à Nanterre) ou le sud de la Boucle de Seine (La Garenne-Colombes, Colombes), constituent des alternatives crédibles. Profitant de l’extension de la ligne T2 du Tramway, le sud de la Boucle de Seine pourrait notamment tirer parti de la livraison de grands projets neufs de qualité (West Plaza). D’autres secteurs de report de première couronne pourraient tirer leur épingle du jeu, comme certaines communes du sud des Hauts-de-Seine, qui jouissent d’une bonne image, d’une offre neuve importante et peu chère et d’une accessibilité renforcée par l’extension de la ligne 4 du métro ou la ligne 6 du tramway. Les marchés de Montrouge (Fairway), Châtillon (Area Prima) ou Malakoff (White) s’affirment à cet égard comme des solutions de report crédibles pour les utilisateurs de secteurs proches et très peu offreurs comme le sud de la capitale ou la ville voisine d’Issy-lesMoulineaux. Le nord de la Boucle de Seine devrait quant à lui demeurer un secteur de report naturel pour des utilisateurs cherchant à réduire sensiblement leurs coûts et à profiter de la proximité d’une ligne de métro. Ses meilleures offres (Pointe Métro 2 à Gennevilliers) bénéficieront notamment de la raréfaction de l’offre de qualité à Saint-Denis. Après deux années très soutenues en matière d’activité locative, l’offre de grandes surfaces neuves de la commune s’est en effet réduite de façon drastique. D’ici la fin de 2015, celle-ci n’est plus constituée que de deux immeubles de plus de 10 000 m² et ne propose même aucune surface de plus de 20 000 m². à plus long terme, des opportunités foncières y permettront de nouveau le développement d’une offre de grandes surfaces de qualité en adéquation avec les besoins immobiliers des utilisateurs. D’ici là, la pénurie du marché de Saint-Denis devrait profiter aux offres d’autres communes du Nord comme Pantin (Pantin Elis) ou SaintOuen (Eurosquare 2). L’Est est, pour finir, l’un des secteurs de report les moins offreurs d’Île-de-France. Les offre neuves-restructurées supérieures à 10 000 m² disponibles d’ici la fin de 2015 ne s’y comptent en effet que sur les doigts d’une seule main. Après la prise à bail par Orange d’Eastview à Bagnolet en 2013, et dans l’attente du lancement d’Altaïs Evolution à Montreuil, ce secteur ne propose en outre qu’un seul immeuble de plus de 20 000 m² (Tour 9 à Montreuil), West Plaza – Colombes (92) PERSPECTIVES PERSPECTIVES La reprise économique de la France sera sans doute trop poussive La reprise économique de la France sera sans doute trop poussive pour relancer la consommation de mètres carrés de bureaux en pour relancer la consommation de mètres carrés de bureaux en 2014. Confirmant la propension des entreprises à renégocier leur 2014. Confirmant la propension des entreprises à renégocier leur bail plutôt qu’à déménager, le volume de la demande placée devrait bail plutôt qu’à déménager, le volume de la demande placée devrait rester inférieur à la moyenne des dix dernières années. Le marché rester inférieur à la moyenne des dix dernières années. Le marché d’Île-de-France demeurera par conséquent assez offreur, entretenant d’Ile-de-France demeurera par conséquent assez offreur, entretenant la concurrence entre secteurs tertiaires pour capter la demande la concurrence entre secteurs tertiaires pour capter la demande des utilisateurs. Mais l’afflux d’offres pourrait aussi être la condition des utilisateurs. Mais l’afflux d’offres pourrait aussi être la condition d’un redémarrage plus général de l’activité lié, en périphérie, à d’un redémarrage plus général de l’activité lié, en périphérie, à l’assouplissement des conditions de bail et, dans la capitale, au l’assouplissement des conditions de bail et, dans la capitale, au lancement d’opérations de restructuration de grands ensembles lancement d’opérations de restructuration de grands ensembles bien situés. Marquant une plus grande adéquation entre l’offre bien situés. Marquant une plus grande adéquation entre l’offre disponible sur le marché et les critères de recherche des utilisateurs, disponible sur le marché et les critères de recherche des utilisateurs, cette évolution renforcera l’attrait de bureaux offrant les meilleures cette évolution renforcera l’attrait de bureaux offrant les meilleures prestations en matière de consommation d’énergie ou de services prestations en matière de consommation d’énergie ou de services et affichant un prix cohérent au regard des objectifs de rationalisation et affichant un prix cohérent au regard des objectifs de rationalisation des entreprises. Certaines offres rénovées ou de seconde-main de des entreprises. Certaines offres rénovées ou de seconde-main de qualité, très bien reliées aux transports, pourraient également tirer qualité, très bien reliées aux transports, pourraient également tirer leur épingle du jeu, répondant aux besoins d’utilisateurs motivés par leur épingle du jeu, répondant aux besoins d’utilisateurs motivés par une réduction substantielle de leur loyer ou par la possibilité de une réduction substantielle de leur loyer ou par la possibilité de s’implanter dans un pôle tertiaire plus établi à moindre coût. s’implanter dans un pôle tertiaire plus établi à moindre coût. 27
  25. 25. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield exemples de transactions significatives en 2013 SECTEUR IMMEUBLE / VILLE PRENEUR SURFACE (M²) QAO Arena 92/Nanterre (92) Conseil Général des Hauts-de-Seine 31 000 QAO So Ouest/Levallois-Perret (92) SAP 27 900 QAO Nuovo/Clichy (92) L’Oréal 25 000 EST Eastview/Bagnolet (93) Orange 24 700 LA DéFENSE Tour Blanche/Courbevoie (92) ERDF 21 480 NORD Le Monet/Saint-Denis (93) SNCF 20 000 QAO 2-8 rue Ancelle/Neuilly-sur-Seine (92) CMS Bureau Francis Lefebvre 16 500 BOUCLE DE SEINE Newside/La Garenne-Colombes (92) Technip 16 000 PARIS CENTRE EST Visalto/Paris (75019) Rectorat de Paris 15 200 SUD OUEST Bords de Seine 2/Issy-les-Moulineaux (92) La Banque Postale 14 100 LA DéFENSE Tour Prisma/Courbevoie (92) Fidal 13 600 SUD OUEST Noda/Issy-les-Moulineaux (92) Coca-Cola 13 400 PARIS QCA 6-8 Haussmann/Paris (75009) Banque Publique d’Investissement 10 500 SUD OUEST You/Boulogne-Billancourt (92) Boursorama 8 800 SUD Aristide/Bagneux (92) Air Liquide 7 100 NORD Eurosquare 1/Saint-Ouen (93) SCA Hygiene Products 6 600 NORD Le Mermoz/Le Bourget (93) DHL 6 400 PARIS RIVE GAUCHE Tour Cristal/Paris (75015) Altedia 5 900 PARIS RIVE GAUCHE Spark/Paris (75013) Aldebaran Robotics 4 800 indicateurs du marché des bureaux dans les différents secteurs d’Île-de-france SECTEUR DEMANDE PLACÉE (M²) 2012 2013 2012 2013 2012 2013 PARIS QCA 424 836 404 813 823 753 7,3 7,9 LOYER PRIME (€/M²/AN) Taux de VACANCE (%) PARIS CENTRE EST 99 167 107 321 417 429 4,3 5,3 PARIS RIVE GAUCHE 163 183 97 427 679 680 5,0 5,3 LA DÉFENSE 158 804 96 509 514 498 7,9 14,1 QAO 289 044 265 934 417 488 12,6 13,4 BOUCLE DE SEINE 56 320 58 929 277 292 14,4 17,1 SUD OUEST 138 800 170 566 464 463 10,1 10,3 EST 53 712 46 956 294 257 8,1 7,4 NORD 231 586 119 297 315 310 7,9 7,3 SUD 145 159 131 310 357 310 7,9 9,4 Autres secteurs 337 740 244 040 244 248 5,6 6,0 TOTAL ÎLE-DE-FRANCE 2 098 351 1 743 102 838 753 7,4 8,2 28
  26. 26. Les marchés immobilierS français études & Recherche Cushman & Wakefield PERSPECTIVES Après l’embellie passagère de 2011, l’année 2012 a marqué une contraction du marché des bureaux d’Ile-de-France, illustrée par la remontée sensible de l’offre disponible et le fléchissement de la demande des utilisateurs. Si l’envolée du taux de chômage est généralement moins marquée en région parisienne qu’au niveau national, les perspectives économiques ne permettent pas d’espérer une franche reprise de la consommation de surfaces de bureaux dans les prochains mois. Elles augurent au contraire d’un plus grand attentisme des utilisateurs, qui pèsera sur l’évolution de la demande placée. Contraintes de poursuivre la réduction de leurs coûts immobiliers, les grandes entreprises continueront toutefois d’absorber les bureaux neufs ou de seconde-main de qualité d’Ile-de-France, au profit des marchés les plus établis qui offrent encore quelques rares opportunités d’implantation ou des marchés tertiaires disposant de bureaux neufs bien reliés aux transports. 29
  27. 27. 03 LE MARCHé FRANÇAIS DES GRANDS ENTREPôTS 25 % 39 % 45 % 35 % 31 % 20 % 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ile-de-France 1 760 000 1 600 000 France 2 170 000 27 % 1 800 000 45 % 2 400 000 2 600 000 34 % 2 200 000 30 % 2 000 000 25 % 1 500 000 2 600 000 évolution de la demande placée en France (m²) 1 000 000 ” Le marché français des grands entrepôts a retrouvé des couleurs en 2013.Totalisant 2,17 millions de mètres carrés, la demande placée est en effet supérieure de 21% à celle enregistrée l’année précédente. Cette performance doit toutefois être relativisée, les volumes ayant été largement gonflés par de grands projets clés en main de chargeurs de la distribution et le nombre total de transactions ne cessant de diminuer depuis 2011. L’Île-de-France présente en outre, comme en 2012, des niveaux d’activité loin de la moyenne des dix dernières années. Le fléchissement du premier pôle logistique hexagonal permet ainsi de prendre la mesure des difficultés d’un marché locatif affecté par les incertitudes du climat économique et une pression fiscale élevée, qui pèsent sur la demande des utilisateurs et limitent le développement de nouveaux projets.
  28. 28. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield CONTEXTE éCONOMIQUE Les indicateurs économiques des pays avancés sont plus encourageants qu’à la fin de 2012, confirmant l’accélération de la croissance du PIB au Japon, l’amélioration du marché de l’emploi aux états-Unis ou la reprise à petits pas de l’activité en Europe. Tous les risques n’ont pas pour autant disparu compte-tenu, notamment, de l’ampleur des dettes publiques et de la fragilité des systèmes bancaires. En outre, l’activité a fortement ralenti dans les pays émergents, incitant nombre de prévisionnistes à réviser à la baisse leurs projections de croissance dans le monde. Les volumes du commerce de marchandises devraient ainsi progresser à un rythme moins soutenu que ce qui était prévu il y a quelques mois, avec une hausse attendue de 4,5 % en 2014 – soit un rythme supérieur à celui de 2013 (2,5 %) mais encore en-deçà de la moyenne des 20 dernières années (5,4 %)1. Profitant de l’embellie relative observée en Europe, l’activité économique de la France a été soutenue en 2013 par le rebond des exportations et de la production manufacturière. La vigueur des prestations sociales, le niveau très bas de l’inflation et la hausse plus modérée des prélèvements obligatoires ont par ailleurs permis à la consommation des ménages de résister. L’année 2013 est toutefois loin d’avoir dissipé tous les nuages obscurcissant l’horizon économique de la France. Ainsi, le climat des affaires reste bien en-deçà de sa moyenne de longue période, avec un taux de chômage et des défaillances d’entreprises au plus haut. Le secteur des transports continuera donc d’évoluer dans un environnement très incertain, toujours pénalisé par la contraction des volumes à traiter depuis le début de la crise et la pression tarifaire exercée sur les contrats de prestation. DEMANDE DES UTILISATEURS Demande placée par motivation et typologie d’utilisateur Totalisant 2 170 000 m², les volumes placés2 en 2013 dans l’Hexagone sont en hausse de 21 % sur un an et supérieurs de 12 % à la moyenne des dix dernières années (1 946 000 m²). Cette augmentation des volumes s’accompagne néanmoins d’une baisse importante du nombre total de transactions, plusieurs utilisateurs privilégiant une renégociation de bail à un déménagement. Le poids important des très grandes opérations (13 supérieures à 40 000 m² comptent pour 30 % de la demande placée totale) indique en outre que les mouvements de regroupement restent une priorité. Plusieurs prestataires ou chargeurs réduisent ainsi le nombre de leurs sites, libérant des bâtiments au profit de plus grandes plateformes (Castorama à Saint-Martin-de-Crau, Intermarché à Villeneuve-lès-Béziers). Idéalement placées près de grands axes autoroutiers ou d’installations portuaires et au sein de vastes bassins de consommation, celles-ci permettent de fait aux utilisateurs d’optimiser leurs coûts de transport en limitant les trajets à vide et en massifiant leurs flux de marchandises. Source : OMC. Transactions > 5 000 m² incluant clés-en-main et comptes-propres et excluant les renouvellements. 1 2 32 La logistique de la grande distribution La grande distribution alimentaire a concentré une part significative de la demande placée en 2013 (19%), confirmant l’ampleur des stratégies de rationalisation mises en place ces dernières années. La plupart des projets immobiliers recensés dans l’Hexagone répondent ainsi à un besoin accru de rentabilité, dans un contexte de fléchissement de la consommation et de bataille des prix bas entre enseignes. Ils accompagnent également la multiplication des canaux de vente, liée à l’essor du e-commerce et à la prolifération des « drive ». Ces différentes tendances expliquent le développement de bâtiments plus sophistiqués, accordant une large place aux systèmes d’information et à l’automatisation des process, à l’image de la nouvelle plateforme de Scapalsace (Leclerc) près de Colmar ou du projet développé à Fontenay-leComte en Vendée pour Système U. Les plateformes de plus grande envergure sont également prisées, permettant de mutualiser les flux des différents formats de magasins ou de regrouper produits frais, secs et surgelés, à l’image des nouvelles bases d’Intermarché. Le Groupement des Mousquetaires est d’ailleurs l’enseigne la plus active sur le marché français des grands entrepôts, avec dix mouvements de plus de 10 000 m² enregistrés sur l’ensemble du territoire hexagonal depuis 2010.

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