Les marchés immobiliers français 2015 - Cushman & Wakefield

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Bilan 2014 des marchés français de l'immobilier d'entreprise et perspectives pour l'année 2015

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Les marchés immobiliers français 2015 - Cushman & Wakefield

  1. 1. 2015 LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS Une publication Cushman & Wakefield
  2. 2. 6 INVESTISSEMENT Études & Recherche Cushman & Wakefield JANVIER 2015 3 ÉDITORIAL 5 ÉCONOMIE 18 BUREAUX 32 LOGISTIQUE 40 COMMERCES 56 GLOSSAIRE 2
  3. 3. ÉDITORIAL ÉDITORIAL Renouant avec des niveaux d’activité inédits depuis le début de la crise,2014 aura été la troisième meilleure année de l’histoire pour le marché français de l’investissement.Si les acteurs nationaux ont conforté leur domination,les investisseurs étrangers,à l’origine d’opérations comptant parmi les plus importantes jamais enregistrées dans l’Hexagone, ont largement contribué à ce résultat. Leur demande soutenue et l’arrivée régulière de nouveaux entrants de nationalités diverses ont ainsi témoigné de l’ampleur des flux internationaux de capitaux et de leur influence déterminante dans la hausse des volumes investis en France et dans la majorité des pays européens.L’activité des utilisateurs est,elle, plus étroitement liée aux réalités locales ; celles d’un pays qui, en 2014, est passé pour l’homme malade de l’Europe aux yeux de nombreux observateurs, contrastant avec la vigueur retrouvée de l’économie britannique ou l’amorce de reprise observée dans certaines nations durement frappées par la crise ; celles d’un pays aussi dont l’instabilité du cadre fiscal et réglementaire – illustrée par le flou entourant l’adoption des lois ALUR et ACTPE – a pesé sur le développement des projets immobiliers d’entreprises ou d’enseignes par ailleurs affectées par la morosité persistante du climat des affaires et la stagnation de la consommation. La dichotomie du marché français, distinguant des investissements en plein boom d’une activité locative plus chaotique, devrait a priori se prolonger en 2015.Plusieurs paramètres exogènes,comme la chute des cours du pétrole,la dépréciation de l’euro et la politique accommodante de la BCE, devraient pourtant insuffler de l’oxygène aux entreprises et aux ménages. La situation intérieure de la France pourrait également marquer un tournant.Ainsi,dans les circonstances exceptionnelles que vit le pays depuis les attentats de janvier 2015,et capitalisant sur l’esprit d’union nationale prévalant depuis lors, la défiance vis-à-vis de l’exécutif s’est quelque peu dissipée. Les partis de gouvernement pourraient aussi s’accorder davantage sur les priorités à fixer pour sortir le pays de l’ornière. Encore loin des profondes réformes que certains appellent de leurs vœux, les mesures proposées dans le cadre du projet de loi Macron devraient par exemple contribuer à améliorer la perception que les grands décideurs étrangers ont de la France : celle d’un pays moins imperméable au changement et offrant un cadre plus épanouissant à ses acteurs économiques,qu’il s’agisse des champions traditionnels du CAC 40 ou de ces nombreuses start-up très remarquées lors de grands salons high-tech. Si tous ses problèmes sont encore loin d’être réglés, la France a donc sans doute rarement disposé, ces dernières années, d’une telle conjonction d’éléments favorables. De quoi nous donner des raisons de croire en un retour de la confiance plus rapide qu’espéré.Tel est en tout cas le préalable indispensable au redémarrage plus général de l’activité immobilière au-delà de la seule effervescence du marché de l’investissement, qui continuera lui de profiter en 2015 de la faiblesse des obligations et des taux d’intérêt. Olivier Gérard Président Études & Recherche Cushman & Wakefield 3
  4. 4. Études & Recherche Cushman & Wakefield ÉCONOMIE ÉCONOMIE En 2014, le ralentissement des pays émergents et la stagnation de l’activité de la zone euro ont confirmé la morosité de la conjoncture économique internationale. Les BRICS1 en particulier ne font plus figure de piliers de la croissance : les derniers mois ont confirmé l’essoufflement de la Chine et les fragilités structurelles du Brésil et de l’Inde,et accru les difficultés d’une économie russe plombée par le conflit avec l’Ukraine et la baisse des cours du pétrole. Dans la zone euro, la croissance est restée faible dans la plupart des États. Le climat des affaires et le moral des ménages, sapés par plusieurs années de crise, n’y ont pas connu de redressement significatif tandis que le taux de chômage n’est guère éloigné de son plus haut historique de 2013. Cet enlisement a contrasté avec le dynamisme des économies américaine et britannique. Portés par la hausse des investissements des entreprises et la vigueur de la consommation des ménages, les États-Unis et le Royaume-Uni ont ainsi enregistré une croissance annuelle de leur PIB comprise entre 2 et 3 % et connu un très net redressement de leur marché du travail. Plus de 220 000 emplois ont ainsi été créés chaque mois aux États-Unis en 2014, tandis que le taux de chômage du Royaume-Uni a atteint son plus bas niveau depuis six ans. En 2015, la reprise inégale et modeste amorcée en 2014 dans le monde devrait se raffermir et la croissance du PIB y atteindre 3,8 % contre 3,3 % en 20142 . L’activité bénéficiera de plusieurs chocs positifs, à commencer par la forte baisse des cours du pétrole dont le prix du baril3 est passé pour la première fois depuis 2009 sous la barre des 50 dollars.Allégeant la facture énergétique des grands consommateurs d’or noir, ce recul pourrait contribuer à soutenir la consommation privée des pays de la zone euro. Leurs ménages profiteront en outre du niveau très bas de l’inflation et de l’assouplissement des politiques de rigueur budgétaire. Les exportations européennes devraient également tirer parti de la dépréciation de l’euro, de la politique accommodante de la BCE et du dynamisme économique des États-Unis.Ces différents éléments permettent de tabler sur une accélération de la croissance dont la hausse, estimée à 1,1 % en 2015 puis 1,7 % en 2016, représenterait une amélioration non négligeable par rapport à la récession ou à la stagnation enregistrée depuis le début de la crise.Plusieurs facteurs de risques pourraient toutefois compromettre ce scénario, qu’il s’agisse des incertitudes entourant la tenue d’élections importantes en Grèce et en Espagne, de l’absence de résolution du conflit russo-ukrainien ou, encore, d’une remontée possible des cours du pétrole. En dépit d’un rebond plus marqué qu’attendu au troisième trimestre, la croissance du PIB de la France est restée faible et même proche de 0 % sur l’ensemble de 2014. Pourtant, après trois années de quasi-stagnation, une reprise plus vigoureuse semble enfin se dessiner avec une hausse attendue de près de 1 % en 2015 et de 1,5 % en 2016. Le niveau très bas de l’inflation et la légère progression du pouvoir d’achat continueront notamment de soutenir la consommation privée. Les ménages profiteront en partie de la baisse des prix du pétrole mais aussi, pour les plus modestes d’entre eux, d’une moindre pression fiscale liée à la suppression de la première tranche d’impôt sur le revenu. La reprise plus marquée de la zone euro et la vigueur de la croissance aux États-Unis et au Royaume-Uni permettront aussi à la France de relancer ses exportations. En revanche, les effets de la baisse de l’euro seront limités par la structure même de ses échanges – sept des dix principaux partenaires commerciaux de la France sont européens – le renchérissement mécanique du coût des importations et le manque de compétitivité des entreprises hexagonales sur certains segments de marché. Si l’horizon se dégage un peu, les perspectives économiques de la France sont donc mitigées. Ses performances devraient, comme en 2014, être inférieures à la moyenne observée dans la zone euro et son climat des affaires rester bien en-deçà de sa moyenne de longue période. Malgré la hausse du nombre d’emplois aidés et les allègements de charges promis par le CICE, il ne faut dont pas compter sur une amélioration significative du marché de l’emploi ou du moral de Français par ailleurs affectés par les attentats de janvier 2015 et l’accroissement de la menace terroriste dans l’Hexagone. Source :Commission européenne,Novembre 2014. 1 Brésil, Russie, Inde, Chine. 2 Perspectives économiques de la Commission européenne, novembre 2014. 3 Baril de light sweet crude. ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE DE LA FRANCE -5,0 -2,5 0,0 2,5 5,0 -5,0 -2,5 0,0 2,5 5,0 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 P Croissance du PIB (annuelle %) - échelle de gauche Inflation (annuelle %) - échelle de droite PRÉVISIONS ÉCONOMIQUES (ÉVOLUTION EN %) Source : INSEE PIB INFLATION % CHÔMAGE 2014 2015 2014 2015 2014 2015 FRANCE 0,3 0,7 0,6 0,7 10,4 10,4 ALLEMAGNE 1,3 1,1 0,9 1,2 5,1 5,1 ZONE EURO 0,8 1,1 0,5 0,8 11,6 11,3 ROYAUME-UNI 3,1 2,7 1,5 1,6 6,2 5,7 ÉTATS-UNIS 2,2 3,1 1,8 2,0 6,3 5,8 CHINE 7,3 7,1 2,4 2,4 - - JAPON 1,1 1,0 2,8 1,6 3,8 3,8 MONDE 3,3 3,8 - - - - 5
  5. 5. 6
  6. 6. 23,8 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise en France en 2014, loin des volumes enregistrés en 2013 (+ 57 %). Le marché a ainsi renoué avec des niveaux de performance inédits depuis le début de la crise, 2014 étant même la troisième meilleure année de l’histoire après 2007 (28,5 milliards d’euros) et 2006 (24,4 milliards). Cet excellent résultat tient avant tout à la concrétisation de grandes transactions réalisées par des investisseurs français et étrangers aux capacités d’investissement considérables, dans un contexte financier particulièrement favorable au compartiment immobilier en raison de la faible rémunération des marchés obligataires et d’une plus forte volatilité des marchés boursiers. L’activité a en outre bénéficié d’une offre plus abondante,alimentée par les arbitrages de certaines foncières et les échéances de fonds en liquidation. Si les investisseurs restent généralement très sélectifs, leurs critères de recherche ont parfois évolué au-delà du core, plusieurs acteurs se positionnant ainsi sur des biens à revaloriser ou présentant un risque locatif, ou ciblant les actifs sécurisés de secteurs moins établis. INVESTISSEMENT LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS
  7. 7. Études & Recherche Cushman & Wakefield JANVIER 2015 VOLUMES INVESTIS 23,8 milliards d’euros ont été investis en France en 2014, soit une hausse de 57 % par rapport à 2013 et de 48 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Le premier semestre a été très dynamique : avec 12,8 milliards d’euros investis,il figure même parmi les trois meilleurs semestres de l’histoire après les premier et second semestres de 2007.Au second semestre 2014, l’activité a légèrement ralenti, avec 11 milliards d’euros investis dont 7,5 milliards au cours du seul quatrième trimestre. 416 transactions ont été recensées en France en 2014. Ce chiffre, supérieur à celui de l’année précédente (393),reste toutefois assez bas et légèrement inférieur à celui de 2012 (421). Cette tendance est principalement liée à la baisse du nombre d’opérations de plus petite taille : 312 opérations inférieures à 50 millions d’euros ont ainsi été enregistrées en 2014 contre 305 en 2013 mais 343 en 2012.Le créneau des opérations de taille intermédiaire est quant à lui assez stable, avec 50 transactions comprises entre 50 et 100 millions d’euros (52 en 2013 et 39 en 2012). Les grandes transactions restent de fait le principal moteur du marché.Au nombre de 54 en 2014 contre 36 en 2013, les opérations de plus de 100 millions d’euros concentrent ainsi 68 % des volumes investis contre 48 % l’année précédente. Si le nombre de transactions comprises entre 100 et 200 millions d’euros est resté relativement stable (31 contre 26 en 2013), celui des opérations supérieures à 200 millions a en revanche fortement augmenté : au nombre de 23, elles ont totalisé 11,9 milliards d’euros contre seulement 10 totalisant 3,5 milliards en 2013.Trois de ces transactions de plus de 200 millions d’euros ont même dépassé le milliard (Cœur Défense et les portefeuilles Klépierre/Carmila et Risanamento), figurant ainsi parmi les plus importantes jamais réalisées en France. Ces opérations ont pu se traiter grâce à l’abondance des liquidités et un accès plus ouvert à la dette, les quotités empruntées atteignant souvent 70 % des sommes investies. En outre, elles ont impliqué diverses typologies d’acteurs (assureurs, fonds de pension, foncières, fonds d’investissement, privés, etc.) quand de telles transactions étaient surtout menées, avant la crise, par des fonds américains. VOLUMES INVESTIS EN FRANCE 50 % Part des opérations de plus de 200 millions d’euros sur l’ensemble des volumes investis en France en 2014 (23 % en 2013) 12,2 17,5 24,4 28,5 13,0 7,8 11,0 16,5 14,9 15,2 23,8 0 5 10 15 20 25 30 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Moyenne 2004-2013 (16,1 mds €) 8
  8. 8. INVESTISSEMENT Les ventes de portefeuilles ont également alimenté les volumes. Portant sur tous les types d’actifs, 46 opérations – dont sept de plus de 200 millions d’euros – ont en effet concentré 31 % de l’ensemble des sommes investies dans l’Hexagone (7,4 milliards).Si quelques « trophy assets » ont été échangés (portefeuille Étoile cédé par Risanamento pour 1,2 milliard), la mise sur le marché de ventes de portefeuilles a souvent permis à des investisseurs de se séparer d’actifs peu prisés à l’unité. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE Ile-de-France L’Ile-de-France totalise 71 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. 17 milliards d’euros y ont été investis en 2014, soit une hausse de 53 % sur un an.C’est le marché le plus prisé des investisseurs et même la cible quasi exclusive des étrangers, dont 81 % du volume des acquisitions sont concentrés en région parisienne. La taille de son parc tertiaire, la présence de très nombreux sièges sociaux et la résistance de son économie, moins touchée par la crise que celle de la plupart des autres régions françaises, expliquent en particulier l’attractivité du marché des bureaux d’Ile-de-France. Les bureaux concentrent ainsi 77 % des montants investis en région parisienne en 2014,une part stable par rapport à l’année précédente (78 %). Mais les commerces ont connu un net regain d’intérêt : avec 3,3 milliards d’euros, les volumes investis sur ce segment de marché affichent une très forte hausse de 71 % sur un an. Cette excellente performance tient aux sept transactions de plus de 100 millions réalisées à Paris, qui ont porté sur plusieurs immeubles mixtes (portefeuille Étoile, Le Madeleine, 49-51 avenue George V, etc.) et actifs unitaires emblématiques (Beaugrenelle, flagship Chanel de l’avenue Montaigne, flagship Benetton du boulevard Haussmann, etc.). Enfin, la part des locaux industriels est de 4 % contre 5 % en 2013,malgré une hausse de 8 % des volumes investis d’une année sur l’autre. Province 6,3 milliards d’euros ont été investis en province, soit une augmentation de 58 % par rapport à 2013.Ce volume est même en hausse de 75 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Les grandes transactions et les ventes de portefeuilles ont là encore joué un rôle moteur, dans le secteur des commerces en particulier. Dopés par plusieurs cessions de galeries et de centres commerciaux, les commerces ont ainsi représenté 70 % des montants engagés hors de l’Ile-de-France.Pénalisé par les difficultés du climat économique, des marchés locatifs souvent atones et une plus grande prudence des investisseurs, le marché des bureaux totalise quant à lui 1,3 milliard d’euros et représente seulement 21 % de l’ensemble des montants engagés en province (26 % en 2013 et 28 % en 2012). La répartition géographique des sommes investies en bureaux est en outre très inégale : l’agglomération lyonnaise en concentre près de la moitié (590 millions) grâce notamment à l’acquisition par la Caisse d’Épargne, pour plus de 200 millions, de la Tour Incity, plus grosse transaction unitaire recensée en 2014 hors de l’Ile-de-France. ACTEURS Les Français ont concentré 66 % des volumes investis dans l’Hexagone en 2014.Ils restent donc,et de loin,les investisseurs les plus importants.Présents sur tous les segments de marché,ils sont à l’origine de 33 des 54 opérations de plus de 100 millions d’euros, dont la plus importante recensée en 2014 (acquisition par Carmila d’un portefeuille de galeries Carrefour pour 1,4 milliard). Comme en en 2013, les investisseurs institutionnels – assureurs, mutuelles et caisses de retraite disposant d’importantes liquidités – se sont une fois de plus distingués. Ces derniers ont privilégié de grands ensembles de bureaux neufs ou à construire en région parisienne,comme le campus de SFR à Saint-Denis (cédé à Predica et Aviva Investors), CityLights à Boulogne-Billancourt (cédé à Cardif) ou encore l’immeuble A9B dans la ZAC Rive Gauche à Paris (acquis par la CNP). Les SCPI et OPCI, dont les collectes ne cessent d’augmenter, ont également animé le marché des bureaux, avec l’acquisition par Primonial Reim de Grand Seine à Paris ou d’Ovalie à Saint-Ouen, l’achat par BNP Reim de Bord de Seine 2 à RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE ET TYPOLOGIES D’ACTIFS % en volume / hors portefeuilles non divisibles 7% 10% 9% 23% 32% 26% 70% 51% 61% 64% 21% 26% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2014 France 2013 France 2014 Province 2013 Province Bureaux Commerces Industriel TRANSACTIONS PAR TAILLE EN FRANCE 9 % en volume, tous produits 0 2 4 6 8 10 12 1-15 M€ 15-50 M€ 50-100 M€ 100-200 M€ >200 M€ Mds 2013 2014 *
  9. 9. Études & Recherche Cushman & Wakefield JANVIER 2015 Issy-les-Moulineaux,ou encore la cession à La Française de Jazz à Boulogne. Toutefois, ce sont d’autres types d’acteurs dont la part a le plus augmenté en 2014 : les foncières, dont les volumes investis ont été gonflés par les acquisitions de Carmila (près de 3 milliards d’euros), mais aussi les privés avec l’acquisition du centre commercial Beaugrenelle par un consortium réunissant Apsys, le groupe Madar et la Financière Saint James. De grands utilisateurs de bureaux, dans les secteurs de l’administration et de la banque-assurance, se sont aussi ajoutés à la liste des acteurs français les plus importants du marché, avec les acquisitions de SMABTP (futur siège dans le 15e ),de la Caisse d’Épargne Rhône-Alpes (Tour Incity à Lyon),de la BRED (Urbagreen à Joinville-le-Pont) ou encore du ministère de l’intérieur (Garance dans le 20e ). Si les étrangers sont restés minoritaires en 2014 (34 % des sommes investies en France), ils ont toutefois été bien plus actifs que l’année précédente. De fait, leurs acquisitions ont totalisé 8,2 milliards, soit une forte hausse de 55 % par rapport à 2013. La liquidité du marché français, la qualité et la diversité de ses actifs immobiliers en font ainsi l’une des cibles incontournables des grands investisseurs internationaux, comme l’indique l’apparition constante de nouveaux entrants de nationalités diverses (le Néerlandais Syntrus Achmea, le Canadien Oxford Properties, le Coréen Igis Asset Management, le Japonais Mitsubishi, etc.). La répartition des volumes investis par des étrangers confirme la domination des Européens (14 % des acquisitions en 2014).Les Néerlandais figurent en première place grâce à deux grandes transactions d’envergure totalisant près d’un milliard d’euros et illustrant le goût des investisseurs de ce pays pour les commerces : l’achat par Wereldhave d’un portefeuille de six centres commerciaux appartenant à Unibail-Rodamco pour 850 millions d’euros et la cession par Grosvenor à Syntrus Achmea du portefeuille Verano (boutiques de pied d’immeuble à Paris, Toulouse et Bordeaux). Les Allemands, principalement représentés par des assureurs et des fonds, arrivent en deuxième position. Très sélectifs, ils ont essentiellement porté leur dévolu sur de grands ensembles de bureaux ou des actifs mixtes sécurisés à Paris et en 1ère couronne (Arc de Seine dans le 13e acquis par Allianz, Les Ateliers du Parc à Clichy cédés à Deka, le 49- 51 avenue GeorgeV dans le 8e acheté par Pramerica).Toutefois, ils se sont % en volume, tous produits, France ORIGINE GÉOGRAPHIQUE DES INVESTISSEURS EN 2014 France 66 % Europe 14 % Amérique du Nord 12 % Moyen-Orient 6 % Asie 2 % La France n’est pas le seul marché d’Europe à avoir enregistré d’excellents résultats en 2014. Il en va de même pour de nombreux pays, confirmant l’ampleur des flux de capitaux, la volonté des grands investisseurs internationaux de diversifier leur allocation d’actifs et le statut de valeur refuge de l’immobilier à l’échelle de la planète. 215 milliards d’euros ont ainsi été investis en Europe en 2014,soit une progression de 26 % sur un an. Si les bureaux restent l’actif privilégié (45 % des volumes investis en Europe), les commerces ont, comme en France, connu une augmentation plus importante, passant de 40 milliards d’euros en 2013 à près de 50 milliards en 2014 (+ 24 %).La hausse des volumes a été importante au Royaume-Uni (74,6 milliards d’euros, soit + 15 %) et en Allemagne (40 milliards d’euros, soit + 31 %), permettant à ces deux pays de conserver leur position de leaders du marché européen. Les performances exceptionnelles du marché français lui permettent néanmoins de consolider sa troisième place devant la Suède. Focus sur le marché européen La France n’est pas le seul marché d’Europe à avoir enregistré d’excellents résultats en 2014. Il en va de même pour de nombreux pays, confirmant l’ampleur des flux de capitaux, la volonté des grands investisseurs internationaux de diversifier leur allocation d’actifs et le statut de valeur refuge de l’immobilier à l’échelle de la planète. 169 milliards d’euros ont ainsi été investis en Europe en 2014* ,soit une progression de 22 % sur un an. Si les bureaux restent l’actif privilégié (57 % des volumes investis en Europe), les commerces ont, comme en France,connu une forte augmentation,passant de 40 milliards d’euros en 2013 à près de 50 milliards en 2014 (+ 24 %). La hausse des volumes a été relativement importante au Royaume-Uni (55,3 milliards d’euros, soit + 7 %) et en Allemagne (30,6 milliards d’euros, soit + 9 %), ces deux pays conservant donc leur position de leaders du marché européen. Les performances exceptionnelles du marché français lui permettent néanmoins de consolider sa troisième place devant la Suède. Focus sur le marché européen 10 * Volumes investis en bureaux, commerces et locaux industriels.
  10. 10. INVESTISSEMENT davantage distingués par leurs arbitrages : menées par des fonds contraints de faire face à leurs échéances, ces cessions ont permis d’alimenter l’offre proposée à la vente. Enfin, les Britanniques ont été les troisièmes investisseurs européens les plus actifs en France en 2014, confirmant leur intérêt pour des types de biens assez variés, plus ou moins sécurisés et situés au sein de secteurs géographiques relativement divers. Leur plus grande opération a porté sur la cession à Hammerson du centre Saint-Sébastien1 à Nancy.Ils ont également ciblé des bureaux à revaloriser,à l’exemple de l’acquisition par un fonds géré par Tristan Capital Partners de Cap West à Clichy, et plusieurs actifs industriels unitaires ou sous forme de portefeuilles (portefeuille Phoenix acquis par MStar, plateformes logistiques cédées à Segro et Standard Life en Ile-de- France et près de Marseille). Plus présents qu’en 2013, les Nord-Américains ont représenté 12 % des montants engagés sur le marché français et sont à l’origine de la deuxième transaction la plus importante de 2014 (rachat par Lone Star de Cœur Défense pour 1,3 milliard d’euros). Il s’agit surtout de fonds américains de private equity aux capacités d’investissement importantes, qui se positionnent en priorité sur de grandes opérations supérieures à 100 millions d’euros. Ces fonds ciblent parfois des secteurs géographiques moins établis et des biens délaissés par les investisseurs core et moins faciles à financer, comme des locaux industriels de seconde main (portefeuille Loren acquis par Blackstone), des VEFA en blanc (Influence à Saint-Ouen acheté par Tishman Speyer) et de grands immeubles de bureaux à restructurer ou affichant des taux de vacance parfois élevés (Seine Office dans le 12e ). Les investisseurs du Moyen-Orient représentent 6 % des montants investis en France.Ils se positionnent en priorité sur des actifs mixtes parisiens sécurisés par de longues périodes d’engagement, comme l’illustre l’achat par la famille Olayan du portefeuille Étoile. Enfin, la part des Asiatiques n’est que de 2 %, mais ne reflète pas leur appétit croissant pour le marché français. À l’affut d’opportunités sur le segment core, quelques nouveaux entrants ont ainsi fait leur apparition dans l’Hexagone (IGIS Asset Management, Mitsubishi) et pourraient être plus nombreux dans les mois à venir. INVESTISSEMENTS EN BUREAUX Volumes investis 14,4 milliards d’euros ont été investis en bureaux en 2014,soit 61 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. Cette part est moins élevée que l’année précédente (64 %), un recul qui ne traduit pas la désaffection des investisseurs pour les bureaux mais est exclusivement lié au boom des commerces. Ainsi, les volumes investis en bureaux en 2014 sont supérieurs de 48 % à ceux de 2013 et de 24 % par rapport à la moyenne des 10 dernières années.Cette hausse s’est accompagnée d’une diversification des types de biens ou de secteurs géographiques ciblés par les investisseurs, même si les prises de risque restent mesurées. Si plusieurs VEFA ont été recensées,la plupart ont ainsi porté sur des ensembles neufs et bien desservis, pour la plupart sécurisés (A9B dans le 13e ) et situés au sein de pôles tertiaires majeurs (CityLights à Boulogne), très prometteurs (Season dans la ZAC Clichy-Batignolles) ou assez peu offreurs (Influence à Saint-Ouen). Le marché des bureaux d’Ile-de- France est aussi resté, et de loin, le plus prisé avec 13,2 milliards d’euros investis en 2014,soit 91 % des sommes engagées en bureaux dans l’Hexagone et une hausse de 53 % d’une année sur l’autre. Répartition géographique 6,4 milliards d’euros ont été investis en 2014 dans Paris intra-muros, dont 4 milliards dans le seul Quartier Central des Affaires (QCA). La hausse est de 71 % par rapport à 2013 et tient en grande partie à la concrétisation de plusieurs opérations d’envergure (12 de plus de 100 millions d’euros dont la vente du siège de Sanofi-Aventis au 54-56 rue La Boétie, la cession des bureaux de GrDF au 6 rue Condorcet ou encore la vente du 44-48 rue de Châteaudun, siège des Galeries Lafayette). Le prestige de son parc immobilier, sa position géographique centrale et son excellente accessibilité ont donc joué, une fois de plus et sans surprise, en faveur du QCA. Toujours prisé par nombre d’investisseurs français ou étrangers riches en fonds propres, ce secteur structurellement peu offreur a profité des opportunités représentées par les cessions d’immeubles % en volume, tous produits, France VOLUMES INVESTIS EN BUREAUX EN FRANCE 10,2 14,0 18,2 19,5 10,3 5,3 6,7 12,3 10,0 9,7 14,4 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 4 8 12 16 20 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Investissements en bureaux (Mds €) Part dans le volume total investi (%) RÉPARTITION PAR TYPE D’INVESTISSEUR EN 2014 Foncières 26% Fonds d'investissement 21%Assureurs / Mutuelles 18% SCPI/OPCI 16% Privés 10% Utilisateurs 5% Fonds souverains 3% Promoteurs 1% 1 75 % de l’ensemble 11
  11. 11. Études & Recherche Cushman & Wakefield mixtes (Le Madeleine acquis par BlackRock, portefeuille Étoile) et d’ensembles restructurés (32 Blanche, L’Astorg). Enfin, le développement d’un nouveau quartier (ZAC Clichy-Batignolles dans le 17e ) a permis d’alimenter le marché en produits neufs de qualité (Strato, Season) et de concrétiser l’extension géographique du QCA au-delà de ses frontières traditionnelles. Hors du QCA, l’activité du marché parisien a de même été soutenue par le succès d’autres quartiers en développement.C’est le cas de la ZAC Rive Gauche (Paris 13e ), où 1,04 milliard d’euros ont été investis en 2014 (v. ci-contre). Il s’agit là de son plus haut historique, supérieur de 29 % au précédent record de 2004. Cette excellente performance explique l’augmentation de 30 % sur un an des montants engagés dans Paris Rive Gauche, un marché également animé par la cession à SMABTP de l’ancien Hôtel Pullman (Paris 15e ) ou l’acquisition par Unofi Assurances de l’immeuble Atlantique 34 (Paris 14e ). Hors de Paris intra-muros, l’activité du marché d’Ile-de-France a été principalement soutenue par le dynamisme des grands secteurs tertiaires de l’ouest. Avec 1,9 milliard d’euros investis en 2014, La Défense enregistre sa meilleure année depuis le début de la crise – ce qui est aussi le cas de son marché locatif. Si ce résultat tient en grande partie à la vente de Cœur Défense, l’un des plus vastes ensembles de bureaux d’Europe, plusieurs autres transactions de plus de 100 millions d’euros ont aussi contribué au succès du quartier d’affaires (acquisition de laTour Prisma par Invesco Real Estate pour le compte d’un fond de pension malaysien, cession à LaSalle Investment Management et Quantum Global Real Estate de laTour Blanche, etc.). D’autres pôles tertiaires des Hauts- de-Seine se sont distingués, à l’exemple du Sud-Ouest où plus d’un milliard d’euros ont été investis. Après une année 2013 dynamique, ce dernier a de nouveau rencontré le succès en 2014 grâce aux cessions de grands immeubles existants (Bords de Seine 2 ou Quai Ouest à Issy-les- Moulineaux) et à l’appétit des investisseurs pour les offres neuves- restructurées du secteur (CityLights et Jazz à Boulogne). Contrastant avec la forte hausse des mètres carrés de bureaux loués en 2014, les volumes investis dans le Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO) ont en revanche diminué. JANVIER 2015 Jazz - Boulogne-Billancourt (92) La ZAC Rive Gauche – dont les premiers immeubles sont sortis de terre à la fin des années 1990 – a initialement été développée afin de favoriser un rééquilibrage de l’activité économique parisienne, traditionnellement concentrée dans l’ouest. Le succès de ce marché de grandes transactions, apprécié des utilisateurs de la banque-assurance et de l’administration et affichant aujourd’hui un très faible taux de vacance (4 % environ), ne s’est jamais démenti depuis lors. Illustré depuis 2009 par le maintien de ses valeurs de renégociation et l’écoulement rapide de ses offres de bureaux de seconde-main, son dynamisme tient également désormais à l’enthousiasme montré par de grands utilisateurs pour de nouvelles opérations à construire dans le cadre de l’extension du quartier, à l’image de la décision du Monde d’implanter son nouveau siège près de la gare d’Austerlitz ou de la prise à bail par SNI du projet A9B. L’acquisition de ce nouvel actif par la CNP fait partie des cinq transactions de plus de 100 millions d’euros enregistrées au sein de la ZAC Rive Gauche en 2014. Parmi ces transactions figurent un autre projet à développer (Panorama acquis par Icade et La Mondiale) et trois immeubles existants : Arc de Seine acquis par Allianz, Grand Seine acheté par Primonial Reim et le France acquis par Gecina. Une année record pour la Zac Rive Gauche AB9 - Paris 13e 12
  12. 12. Études & Recherche Cushman & Wakefield INVESTISSEMENT EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE BUREAUX EN 2014 Peu d’opérations supérieures à 100 millions d’euros y ont été enregistrées (Les Ateliers du Parc à Clichy acquis par Deka etc.), l’activité portant en grande partie sur des transactions de taille intermédiaire (Tour Aviso à Puteaux, Cap West à Clichy ou Seine Étoile à Suresnes). Le Nord de l’Ile-de-France a été le marché le plus dynamique en dehors de Paris et des Hauts-de-Seine. 1,3 milliard d’euros y ont été investis, un volume dont l’importance s’explique par la finalisation de plusieurs transactions supérieures à 50 millions d’euros à Saint-Ouen (Influence, Ovalie) et Saint-Denis (Spallis, Dyonis) mais surtout par la cession du nouveau siège de SFR. Cet ensemble,dont la deuxième tranche sera livrée en 2015,a été cédé pour près de 700 millions d’euros, constituant ainsi la plus grande transaction jamais enregistrée dans le Nord. Une telle opération confirme également le goût des investisseurs pour les campus, actifs neufs de qualité loués à de grands utilisateurs et sécurisés par des baux long-terme.Après avoir gonflé les volumes du Sud 1ère Couronne en 2013 (Eco-campus Orange à Châtillon),de nouvelles cessions de campus expliquent aussi la bonne performance de certains secteurs de 2e couronne en 2014 (campus Carrefour à Massy acquis par Predica pour environ 380 millions d’euros). Les performances des autres pôles tertiaires d’Ile-de-France sont en revanche mitigées.Avec 403 millions d’euros en 2014, les volumes affichent une baisse de 55 % sur un an dans le Sud 1ère couronne, tandis que 262 millions d’euros seulement ont été investis dans l’Est. Avec 1,3 milliard d’euros, les volumes investis en bureaux en province affichent une hausse de 18 % par rapport à 2013 mais ne constituent que 8 % des sommes engagées en France sur cette typologie d’actif.L’agglomération lyonnaise a concentré 45 % de ce volume grâce à l’acquisition des 40 000 m² de la Tour Incity. Majoritairement réalisées par les SCPI et les OPCI, les autres transactions d’envergure sont le plus souvent comprises entre 20 et 70 millions d’euros et portent pour la plupart sur des actifs situés dans les plus grandes métropoles de l’Hexagone (acquisition du siège de Safran à Toulouse par Crédit Agricole Assurances, d’Europrogramme à Marseille par Primonial ou encore des Arcuriales à Lille par Swiss Life Reim). *Actifs mixtes ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR PRIX (M€) SURFACE (M²) Cœur Défense La Défense (92) JV Lehman Bros Holdings, Atemi, GE Pension Trust Lone Star 1280 182 000 Portefeuille Étoile* Paris (75008, 75009) Risanamento The Olayan Group 1160 76 500 Campus SFR Saint-Denis (93) Vinci Immobilier, SFR Predica,Aviva Investors 680 134 000 Campus Carrefour Massy (91) Colony Capital Predica 380 (est.) 81 000 CityLights Boulogne-Billancourt (92) BNP Paribas Promotion Cardif 375 (est.) 40 000 54-56 rue La Boétie Paris (75008) Kanam IGIS Asset Management 350 (est.) 21 000 32 Blanche Paris (75009) Carlyle Oxford Properties / Hines 263 21 100 A9B Paris (75013) Kaufman & Broad CNP / DTZ Investors conf. 23 000 Tour Incity Lyon (69) Sogelym Steiner, Dixence Caisse d'Épargne Rhône-Alpes 240 42 300 6 rue Condorcet Paris (75009) Blackstone SFL 230 25 600 Liberté & Coupole Charenton-Le-Pont (94) Natixis Foncière des Régions 162 38 000 Tour Blanche La Défense (92) Perella Weinberg Real Estate LaSalle Investment Management, Quantum Global 161 25 800 Ovalie Saint-Ouen (93) Aviva Investors, Capital Continental Primonial Reim 100 15 100 Eastview Bagnolet (93) Pramerica HSBC Reim 98 26 900 Jazz Boulogne-Billancourt (92) Eurosic La Francaise AM 70 7 000 46 rue La Boétie Paris (75008) Invesco Real Estate MEC (Mitsubishi) 35 2 400 13
  13. 13. INVESTISSEMENTS EN COMMERCES Volumes Avec 7,7 milliards d’euros, le marché français des commerces a connu en 2014 la meilleure année de son histoire et pulvérisé son précédent record de 2007 (+ 60 %). Les commerces représentent 32 % des montants investis dans l’Hexagone,soit près du double de la performance moyenne des dix dernières années (18 %). Ce résultat exceptionnel confirme l’attractivité d’une typologie d’actif auréolée de sa réputation de valeur refuge. En outre, le marché a bénéficié d’un afflux d’offres très variées,illustrant la poursuite des arbitrages d’acteurs désirant recentrer leur patrimoine sur des biens de plus grande taille (Unibail-Rodamco, Klepierre) ou d’autres types de produits que les commerces (Gecina). Enfin, le boom des volumes investis en commerces est également la conséquence des vastes mouvements de réorganisation qui ont récemment animé le secteur,à l’exemple de la création de Carmila ou de la fusion entre Klépierre et Corio.Dans ce contexte,la multiplication des grandes ou très grandes transactions n’est pas une surprise. Ainsi, 14 transactions supérieures à 100 millions d’euros (contre 7 en 2013) ont représenté 78 % des montants engagés en commerces. Cinq de ces opérations sont même supérieures à 500 millions et, totalisant, 4,5 milliards d’euros,concentrent à elles seules près de 60 % de l’activité. Typologies d’actifs Ces cinq transactions de plus de 500 millions d’euros portent sur des galeries et des centres commerciaux. Toutes tailles d’opérations confondues, ce segment de marché a capté 72 % des sommes engagées en immobilier de commerces en 2014. Cette part élevée tient principalement aux arbitrages des foncières, réalisés sous forme de cessions d’actifs unitaires (Beaugrenelle cédé par Gecina) ou de portefeuilles (acquisition par Carmila et Wereldhave de centres Unibail- Rodamco). Ces opérations ont permis d’échanger divers Études & Recherche Cushman & Wakefield JANVIER 2015 VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE 1,2 1,9 2,3 4,8 1,2 1,9 3,6 3,3 3,6 4,0 7,7 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Investissements en commerces (Mds €) Part dans le volume total investi (%) 1,2 1,9 2,3 4,8 1,2 1,9 3,6 3,3 3,6 4,0 7,7 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Investissements en commerces (Mds €) Part dans le volume total investi (%) 5 opérations de plus de 500 millions d’euros ont concentré 60 % de l’ensemble des volumes investis en commerces en 2014 14
  14. 14. types de biens, des grands centres régionaux (Beaugrenelle à Paris, Docks Vauban au Havre) aux galeries d’hyper (portefeuille Carrefour cédé par Klepierre à Carmila, galerie du Cotentin cédée à Ciloger) en passant par des sites de taille intermédiaire (Rivétoile à Strasbourg, Côté Seine à Argenteuil). Enfin, plusieurs transactions ont confirmé l’intérêt de certaines catégories d’investisseurs pour des biens à revaloriser, à l’image de l’acquisition par KKR/Seefar d’un portefeuille de quatre centres commerciaux en région parisienne et en province (Ivry Grand Ciel, Espace du Palais à Rouen) ou de la vente à Orion Capital Manager de Domus à Rosny-sous-Bois. Totalisant 1,5 milliard d’euros, les volumes investis en rues commerçantes en 2014 sont stables d’une année sur l’autre, même si le nombre total de transactions a quant à lui augmenté (66 contre 54 en 2013). Paris concentre sans surprise la grande majorité des montants engagés sur ce segment de marché (82 %). Illustrant l’appétit de grands investisseurs français et étrangers pour les produits core de la capitale, plusieurs opérations emblématiques ont rythmé l’année écoulée. Certaines ont porté sur des immeubles mixtes de l’ouest parisien,comme Le Madeleine, Le Rossini, le 49-51 avenue George V ou les immeubles mixtes du portefeuille Étoile. Privilégiés par les enseignes pour renforcer leur visibilité et promouvoir leur image,les flagships des artères les plus renommées ou les plus fréquentées ont aussi fait l’objet d’une forte demande, illustrée par la cession à Thor Equities du magasin Benetton au 51-53 boulevard Haussmann et les transactions réalisées dans le secteur du luxe (Louis Vuitton à Saint-Germain- des-Prés, portefeuille Étoile). En dépit d’un contexte de marché moins porteur, la rareté des meilleurs emplacements continue par ailleurs d’inciter les plus grands groupes du luxe à sécuriser leur réseau au travers d’acquisitions de boutiques (Chanel au 51 avenue Montaigne). Les plus grandes artères de province sont également restées très prisées, à l’image de l’acquisition par le néerlandais Syntrus Achmea du portefeuille Verano et de la réalisation de quelques transactions de moindre envergure (New Yorker et La Halle rue Serpenoise à Metz,Armand Thiery rue Sainte-Catherine à Bordeaux, Sandro rue Edouard Herriot à Lyon, etc.). Avec 590 millions d’euros, les volumes investis en 2014 sur le marché français des parcs d’activités commerciales sont en baisse de 40 % par rapport à 2013. Ce recul est principalement imputable à la chute des externalisations. Les acquisitions de retail parks ont également été très peu nombreuses, reflétant un manque d’offres de qualité proposées à la vente alors même que les investisseurs, toujours très sélectifs, ciblent en priorité ce type de produits. Les transactions significatives de 2014 incluent ainsi plusieurs actifs existants et sécurisés – comme ceux dont Realis a fait l’acquisition dans la zone de la Croix Blanche – ainsi que quelques ensembles récents ou en cours de développement mais situés au sein de grandes zones de périphérie bien identifiées (White Parc à Orgeval, Saint-Max Avenue dans la zone de Creil-Saint-Maximin). Études & Recherche Cushman & Wakefield INVESTISSEMENT Rivétoile - Strasbourg (67) Avenue des Ternes - Paris 17e (PortefeuilleVerano) 15
  15. 15. INVESTISSEMENTS EN LOCAUX INDUSTRIELS Volumes investis Avec 1,7 milliard d’euros investis – soit 7 % de l’ensemble des montants engagés en France en 2014 – le marché des locaux industriels affiche une hausse de 13 % sur un an et connaît une augmentation continue des volumes depuis 2009. Comme en 2012 et 2013, les ventes de portefeuilles ont joué un rôle décisif : 14 opérations de ce type – parmi lesquelles quelques portefeuilles paneuropéens – ont ainsi été répertoriées pour un total de 1,05 milliard d’euros (62 % de l’ensemble des montants engagés en industriel).Parmi les plus importants portefeuilles échangés en 2014 figurent les sites logistiques cédés par Foncière des Régions à Blackstone (portefeuille Loren) et les locaux d’activités acquis par MStar auprès de Tamar Capital (portefeuille Phoenix). Plusieurs transactions de taille intermédiaire, comprises entre 50 et 100 millions d’euros, ont aussi été recensées : au nombre de sept, elles totalisent 512 millions d’euros contre 4 totalisant 230 millions en 2013 (acquisition par Etche et KKR du portefeuille Cloud, portefeuille de trois plateformes logistiques cédé par Internos Global Investors à CBRE Global Investors, etc.). Les bonnes performances du marché des locaux industriels confirment l’appétit des grands pure players du secteur.Attirés par des taux de rendement plus élevés et à l’origine des plus grandes transactions, les fonds anglo-saxons (Blackstone, KKR, MStar, CBRE Global Investors,etc.) se sont encore distingués en 2014,expliquant la part importante des investisseurs étrangers sur l’ensemble des volumes investis en industriel (60 %). Représentant 32 % des acquisitions, les Nord-Américains ont notamment bénéficié des arbitrages de fonds allemands (SEB Immobilien Investment) ou d’acteurs français (Foncière des Régions). Ces derniers ont été moins présents à l’acquisition (40 % des volumes investis), principalement représentés par les foncières (Argan, Foncière Atland, Etche), les SCPI et OPCI (Amundi, BNP Paribas Reim, Corum AM) et les investisseurs privés. Études & Recherche Cushman & Wakefield JANVIER 2015 VOLUMES INVESTIS EN LOCAUX INDUSTRIELS EN FRANCE * actif mixte / ** estimation EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE COMMERCES EN 2014 TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR PRIX (M€) SURFACE (M²) Galerie Portefeuille (56 galeries) France Klépierre Carmila 1 379 – Centre commercial Portefeuille (6 centres) France Unibail-Rodamco Carmila 931 128 000 Centre commercial Portefeuille (6 centres) France Unibail-Rodamco Wereldhave 850 202 500 Centre commercial Beaugrenelle Paris (75015) Gecina, SCI Pont de Grenelle Apsys, Foncière du Rond Point, Financière Saint-James 700 50 000 Pied d'immeuble Le Madeleine* Paris (75001) Blackrock NBIM 425 29 700 Pied d'immeuble Flagship Chanel Paris (75008) Privé Chanel 140 600 Centre commercial Saint-Sebastien (75%) Nancy (54) Axa Real Estate Hammerson 130 24 000 Pied d'immeuble PortefeuilleVerano Paris, Bordeaux, Toulouse Grosvenor Syntrus Achmea / BNP Paribas Reim 130 9 400 Centre commercial Portefeuille (4 centres) France Corio Seefar / KKR 104 55 300 Pied d'immeuble Rossini* Paris (75009) Inovalis, Pitch Promo- tion Aviva Investors 98 6 300 Centre commercial Domus Rosny-sous-Bois (93) Rabo Real Estate Orion Capital Managers 70 62 000 Galerie Grand Cap (extension) Le Havre (76) Immochan Amundi 50 13 000 Retail park White Parc Villennes-sur- Seine (78) Codic DeAWM 35 11 600 0,8 2,6 2,1 3,2 1,5 0,6 0,7 0,8 1,3 1,5 1,7 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 1 2 3 4 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Investissements en industriel (Mds €) Part dans le volume total investi (%) 16 **
  16. 16. Études & Recherche Cushman & Wakefield INVESTISSEMENT EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS INDUSTRIELS EN 2014 TYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR PRIX (M€) SURFACE (M²) Logistique Portefeuille Loren France Foncière des Régions Blackstone 380 619 000 Parc industriel Portefeuille Phoenix France Tamar Capital MStar 103 167 000 Locaux d'activités Portefeuille Cloud France BNP Paris Reim Etche, KKR 87 174 000 Logistique Portefeuille Ile-de-France, Lyon Carval Investors IDI Gazeley 83 200 000 Locaux d'activités Portefeuille* France Groupe Elis Fonciere Atland, Groupe Tikehau 80 267 000 Logistique Plateforme Maisons du Monde Saint-Martin de Crau (13) Tristan Capital Partners Segro 69 116 000 Logistique Portefeuille Mer (41), Satolas & Saint- Priest (69) Internos Global Investors CBRE Global Investors 59 104 000 Typologie d’actifs et répartition géographique Avec 1,1 milliard d’euros, la part des entrepôts sur l’ensemble des volumes investis en industriel en 2014 s’élève à 65 %.Le marché de la logistique a continué de profiter d’une demande soutenue pour de grandes plateformes neuves ou récentes,principalement situées au sein de vastes bassins de consommation et à proximité des grands axes de communication. Les quatre grands pôles de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon, Marseille) concentrent une part conséquente de l’activité, à l’exemple de l’acquisition par CBRE Global Investors d’une plateforme de 25 000 m² louée à Rexel à Saint-Vulbas ou de la cession à Goodman d’une plateforme logistique de 20 500 m² sur le port de Gennevilliers.Toutefois,2014 peut également être considérée comme l’année de la percée du marché des locaux d’activités dont les volumes ont enregistré une hausse de 72 % sur un an. Ce net rebond tient essentiellement à la signature de plusieurs portefeuilles (Phoenix, Cloud, etc.) et à quelques opérations de sale and leaseback (cession par le groupe Elis de 17 actifs totalisant 270 000 m²). TAUX DE RENDEMENT Les taux de rendement prime ont enregistré une nouvelle compression en 2014, s’établissant respectivement à 4 % et 3,5 % pour les actifs de bureaux et les commerces parisiens.La baisse des taux s’est également poursuivie dans quelques grands pôles tertiaires de 1ère couronne (Hauts-de-Seine, Nord) et de 2e couronne. La fin d’année 2014 aura également vu la baisse des taux directeurs, l’Euribor 3 mois s’établissant à 0,08 % en moyenne au mois de décembre. Les emprunts d’État long terme (OAT 10 ans) sont quant à eux passés sous le seuil symbolique des 1 % (0,92 % en moyenne en décembre). Si le faible niveau de l’OAT, conjugué à la forte concurrence entre investisseurs, a accéléré la compression des taux de rendement, la rentabilité des actifs immobiliers reste néanmoins largement supérieure aux emprunts d’état sans risques. PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT Les perspectives économiques de la France et de la zone euro ne promettent au mieux qu’une légère amélioration de la conjoncture en 2015.Par ailleurs,l’instabilité du contexte réglementaire et fiscal devrait continuer d’alimenter la prudence, limitant en particulier les projets immobiliers des utilisateurs. Le marché français n’en restera pas moins dynamique. La très forte demande des investisseurs déjà présents dans l’Hexagone, l’arrivée constante de nouveaux entrants et la masse des capitaux disponibles promettent ainsi une année 2015 animée et des volumes sans nul doute supérieurs à la moyenne décennale. JANVIER 2014 JANVIER 2015 BUREAUX Paris (QCA) 4,25 4,00 Province (Lyon) 5,90 5,75 COMMERCES Boutiques 3,75 3,50 Centres commerciaux 5,00 4,50 Retail parks 6,00 5,75 INDUSTRIEL Logistique 7,25 6,75 Locaux industriel 8,25 7,75 MOYENNE 5,77 5,43 TAUX DE RENDEMENT PRIME EN FRANCE (%) * Sale and leaseback / ** estimation 17 **
  17. 17. Le marché des bureaux d’Ile-de-France s’est timidement redressé en 2014, avec une demande placée en hausse de 15 % par rapport à 2013 mais inférieure de 8 % à la moyenne des dix dernières années.Après un premier semestre dynamique, l’activité s’est progressivement étiolée en raison de l’allongement des prises de décision d’utilisateurs échaudés par la morosité du climat économique. D’autres facteurs ont pu jouer, comme le flou entourant certaines dispositions de la loi ACTPE ou l’ampleur des efforts consentis par les bailleurs. Mais si les négociations se sont parfois durcies, elles ont également été mises à profit par de nombreux utilisateurs pour moderniser leur immobilier tout en réduisant leurs coûts, expliquant le succès de quelques pôles tertiaires de l’ouest disposant d’une offre de bureaux de qualité, abordables et bien situés. BUREAUX LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS
  18. 18. Études & Recherche Cushman & Wakefield JANVIER 2015 DEMANDE DES UTILISATEURS Évolution de la demande placée 2 010 003 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2014. Supérieur de 15 % à celui de 2013 (1 743 102 m²), ce volume reste loin des performances record du milieu des années 2000 et inférieur de 8 % à la moyenne des dix dernières années (2 179 962 m²). La hausse de 9 % sur un an du nombre de transactions n’est pas non plus le signe d’une amélioration significative des conditions de marché : avec 2 213 mouvements recensés en 2014, il s’agit même, après 2013, du chiffre le plus bas de la décennie.Enfin,le moteur que constitue traditionnellement le segment des grandes transactions semble également enrayé : 74 opérations de plus de 4 000 m² ont ainsi été recensées en 2014 contre 66 un an plus tôt mais 89 en moyenne chaque année depuis dix ans.Totalisant 911 730 m², celles-ci représentent tout de même 45 % du volume de la demande placée totale (41 % en 2013). Comme l’année précédente, et à l’exception du projet développé pourVeolia àAubervilliers,les très grandes opérations clés en main ont encore fait défaut, elles qui avaient régulièrement gonflé les volumes entre 2009 et 2012 (Crédit Agricole à Montrouge,Thalès à Gennevilliers, Carrefour à Massy, SFR à Saint-Denis, etc.). Les ventes utilisateurs n’ont pas non plus permis de dynamiser l’activité.En dépit de la finalisation d’opérations importantes comme les 45 000 m² acquis par Safran à Châteaufort ou l’achat par SMABTP de son nouveau siège dans le 15e arrondissement, leur volume a accusé une baisse de 14 % par rapport à 2013 principalement liée à la forte chute du nombre de petites et moyennes transactions. Le niveau historiquement bas des taux d’intérêt et le caractère refuge de l’immobilier n’ont donc pas compensé l’attentisme des TPE et PME. Parfois affectées par des problèmes de financement, celles-ci ont aussi pu être découragées par le niveau élevé des prix de l’immobilier dans certains secteurs de région parisienne et par des divergences de vues avec les vendeurs. Demande placée selon la qualité de l’offre En 2014 les utilisateurs ont montré un goût plus prononcé pour les grandes surfaces de bureaux rénovées. Constituant une alternative de choix pour nombre d’entreprises soucieuses de réduire leurs coûts sans pour autant transiger sur la qualité du bien et de leur adresse, celles-ci ont concentré 24 % du volume de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² contre 14 % en 2013. Leur succès a également contribué au dynamisme de quelques grands pôles tertiaires de l’ouest comme le QAO (Henner au 14 boulevard du Général Leclerc à Neuilly-sur-Seine, SNCF-Geodis dans Espace Seine à Levallois-Perret) ou La Défense (Dalkia dans laTour Europe). DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE (M²) 1 937 638 2 049 452 2 791 622 2 656 443 2 357 403 1 752 665 2 091 864 2 321 082 2 098 351 1 743 102 2 010 003 44% 43% 51% 42% 49% 45% 51% 45% 50% 41% 45% 2 317 2 498 2 893 3 306 2 784 2 314 2 264 2 590 2 271 2 033 2 213 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Demande placée (m²) Demande placée >4000 m² (part en %) Nombre de transactions DEMANDE PLACÉE SELON LA QUALITÉ DE L’OFFRE* 64% 61% 69% 67% 77% 65% 66% 66% 67% 73% 64% 12% 21% 15% 27% 13% 23% 15% 11% 15% 14% 24% 24% 18% 16% 6% 10% 12% 19% 23% 16% 13% 12% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Neuve/restructurée Rénovée Seconde main Tour Europe – La Défense (92) 20 *Transactions supérieures à 4 000 m2 .
  19. 19. L’augmentation de la part des immeubles rénovés a mécaniquement fait diminuer celle des surfaces neuves-restructurées. Celles-ci n’en restent pas moins, et de loin, les plus prisées puisqu’elles représentent encore 64 % du volume de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² (73 % en 2013). Lié à la finalisation de quelques projets clés-en-main (Veolia à Aubervilliers, Eiffage à Vélizy, etc.), ce succès tient également à la commercialisation très en amont d’ensembles de plus de 20 000 m², comme la prise à bail par le ministère de l’Intérieur du Garance dans le 20e ou la location par L’Oréal d’Ecowest à Levallois. Plusieurs projets de bureaux accompagnant le développement ou la poursuite d’opérations d’aménagement urbain ont également rencontré le succès,à l’exemple de la deuxième phase duTrapèze à Boulogne-Billancourt (Carrefour Property dansArdeko) ou,à Paris,des ZAC Clichy-Batignolles (Klesia dans Rezo et Strato), Rungis (Mutuelle Générale dans Pushed Slab) et Rive Gauche (SNI dans A9B). Motivations des utilisateurs Ceux qui tablaient sur un redémarrage de l’économie française dès 2014 ont assez vite déchanté. L’absence de croissance – estimée par l’INSEE à 0,4 % pour l’ensemble de l’année – s’est ainsi accompagnée de nouvelles destructions d’emplois et d’une stagnation du taux de chômage en Ile-de- France. Dans ce contexte, le nombre limité d’opérations d’extension n’a guère surpris. Celles-ci n’ont constitué que 6 % des mouvements supérieurs à 4 000 m² en 2014 accompagnant, dans de rares cas, la croissance d’entreprises dans des secteurs d’activité dynamiques comme les nouvelles technologies (Aldebaran Robotics dans Nouvel Air à Issy-les- Moulineaux, Salesforce dans l’ancien siège d’Alcatel au 3 avenue Octave Gréard dans le 7e ). Mais les mouvements enregistrés sur le marché ont surtout montré que la tendance était, bien plus qu’à la prise à bail de surfaces supplémentaires,au regroupement et à la rationalisation des sites d’entreprises pressées de réduire leurs charges et de préserver leur rentabilité.Ces mouvements ont constitué 88 % du volume de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² en 2014. Le coût du poste de travail est pourtant loin d’être le seul critère pris en compte lors d’un déménagement, comme l’indique le nombre très limité de mouvements Études & Recherche Cushman & Wakefield BUREAUX 49% 39% 6% 3% 3% Regroupement-Consolidation Rationalisation Extension Fusion/Scission Divers DEMANDE PLACÉE PAR MOTIVATION (> 4 000 M²) 24 %Part des surfaces rénovées dans le volume de la demande placée > 4 000 m² en 2014 (14 % en 2013) 21
  20. 20. Études & Recherche Cushman & Wakefield JANVIER 2015 de délocalisation loin du cœur de l’agglomération ou de prises à bail de grandes surfaces de seconde-main. L’immobilier fait ainsi l’objet d’une approche plus globale destinée à améliorer la productivité des équipes et l’image de l’entreprise, ou lui permettre de continuer à recruter les employés les plus talentueux. De fait, les facteurs humains sont davantage pris en compte, traduisant l’implication croissante des RH et confirmant l’importance donnée au confort des espaces de travail, à la qualité du quartier environnant et à son accessibilité. Quelques utilisateurs ont profité d’opérations de fusion pour regrouper leurs équipes à Paris (Klesia dans Rezo et Strato, Paris 17e , Public System/Hopscotch au 23-25 rue Notre-Dame-des- Victoires, Paris 2e ) et d’autres se sont rapprochés du cœur de l’agglomération (Wolters Kluwer dans le Colisée IV). Mais plusieurs entreprises ont aussi pris le chemin inverse,réduisant le nombre de leurs sites au profit de grandes surfaces de bureaux parfois plus excentrées mais de meilleure qualité, comme le nouveau siège de Veolia à Aubervilliers ou celui de La Mutuelle Générale dans le 13e (Pushed Slab). Relativement nombreux en 2014, les mouvements d’utilisateurs ayant décidé de quitter le QCA sont également emblématiques d’une approche opportuniste de l’immobilier et des compromis réalisés à l’occasion d’un déménagement (v.tableau page 23). Les départs de quartiers prestigieux ou centraux ont ainsi été compensés par la prise à bail de biens leur permettant de disposer de bureaux efficients et moins onéreux tout en conservant une adresse de qualité (Groupe Henner et Groupe M à Neuilly,Fimalac/ Webedia à Levallois, Fromageries Bel à Suresnes, Euronext à La Défense) et, parfois, parisienne (ministère de l’Intérieur dans le Garance). Répartition géographique de la demande placée En 2014, les résultats du marché parisien ont été mitigés. Avec 676 526 m², le volume de la demande placée dans la capitale a enregistré une hausse de 11 % par rapport à 2013 mais est resté inférieur de 12 % à la moyenne des dix dernières années. Dans le QCA,l’activité a été particulièrement irrégulière. Ainsi, plus de la moitié des onze transactions de plus de 4 000 m² finalisées en 2014 l’ont été sur le seul premier trimestre. L’année a donc débuté en fanfare, marquant l’accélération des prises de décision d’utilisateurs désirant tirer parti de quelques opérations de restructuration pour optimiser leur immobilier (Cheuvreux au 55 boulevard Haussmann, Clifford Chance au 1-5 rue d’Astorg). Mais cette dynamique ne s’est pas prolongée après le premier trimestre. Malgré quelques prises à bail importantes (Fast Retailing dans Louvre Saint-Honoré, Generali au 2-4 rue Pillet-Will), l’attentisme des utilisateurs a repris le dessus. Confrontées à l’arrivée à échéance de leur bail, certaines entreprises ont par ailleurs privilégié une renégociation à un déménagement,à l’exemple de plusieurs grands cabinets d’avocats de la place (Linklaters, De Pardieu Brocas Maffei, etc.). En outre, le ralentissement observé sur le segment des grandes surfaces n’a pas été compensé par un regain d’activité des petites et moyennes entreprises. Plus exposées aux difficultés économiques, celles-ci ont été peu mobiles en 2014, avec un nombre de transactions de moins de 4 000 m² nettement inférieur à la moyenne des dix dernières années (- 10 %). D’autres secteurs que le QCA ont surtout pâti d’une forte pénurie de bureaux de qualité. C’est le cas du 7e arrondissement, exclusivement animé en 2014 par la location par Salesforce de l’ancien siège d’Alcatel au 3 avenue Octave Gréard et dont l’activité 3 avenue Octave Gréard – Paris 7e 140 % 61 % 35 % 27 % 21 % 13 % - 2 % - 6 % - 26 % - 38 % - 42 % - 150 % - 100 % - 50 % 0 % 50 % 100 % 150 % LaDéfense ParisRiveGauche Nord QAO Autres ParisCentreEst ParisQCA SudOuest Est BoucledeSeine Sud1èrecouronne DEMANDE PLACÉE PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE ÉVOLUTION 2013-2014 (%) 22
  21. 21. Études & Recherche Cushman & Wakefield BUREAUX UTILISATEUR COMMUNE D’ARRIVÉE | SECTEUR SECTEUR D’ACTIVITÉ SURFACE M² Ministère de l’Intérieur Paris 20 | Paris Centre Est Administration 26 200 Fromageries Bel Suresnes | QAO Industrie-Distribution 16 500 Groupe Henner Neuilly-sur-Seine | QAO Banque-Assurance 12 800 Fimalac/Webedia Levallois-Perret | QAO Communication 12 000 Groupe M Levallois-Perret | QAO Communication 12 000 La Française AM Paris 6 | Paris Rive Gauche Banque-Assurance 10 000 Euronext Courbevoie | La Défense Banque-Assurance 10 000 Salesforce Paris 7 | Paris Rive Gauche IT 5 500 Hi Media Paris 12 | Paris Centre Est IT 3 500 Groupon Courbevoie | La Défense IT 3 500 Open Levallois-Perret | QAO IT 3 000 EXEMPLES SIGNIFICATIFS DE MOUVEMENTS D’ENTREPRISES QUITTANT LE QCA* sur le créneau des surfaces de plus de 4 000 m² est quasiment à l’arrêt depuis l’absorption de quelques grands ensembles restructurés (103 Grenelle,23-25 rue de l’Université,Laennec,etc.). Ce manque de vigueur a contrasté avec le dynamisme de secteurs plus excentrés de la capitale. Les grandes transactions enregistrées dans quelques zones d’aménagement (SNI dans la ZAC Rive Gauche, Klesia dans la ZAC Clichy-Batignolles, Pushed Slab dans la ZAC Rungis) et certains quartiers essentiellement résidentiels (Ministère de l’Intérieur dans le Garance) ont ainsi permis de limiter la chute de la demande placée à Paris, mais aussi illustré la déconcentration progressive de son marché des bureaux. Dans l’ouest de l’Ile-de-France, l’activité a principalement dépendu de l’assouplissement des conditions de bail, de grandes entreprises profitant des efforts consentis par les bailleurs pour écouler une offre de qualité relativement abondante. Cette tendance a été particulièrement marquée dans le QAO. Avec 336 830 m² placés dont 58 % sur des surfaces de plus de 4 000 m², ce dernier a connu sa meilleure année depuis 2008. La répartition géographique de la demande placée a toutefois été très inégale, Levallois-Perret concentrant à elle seule 43 % des mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs du secteur.Avec 145 867 m² placés, Levallois atteint même son plus haut historique : cinq immeubles de plus de 4 000 m² y ont été pris à bail, qu’il s’agisse d’offres neuves-restructurées permettant à certains utilisateurs « historiques » de moderniser leurs bureaux et de regrouper leurs équipes (L’Oréal dans Ecowest et So Ouest Plaza), ou de grands immeubles sièges rénovés et aux loyers compétitifs permettant d’attirer les entreprises d’autres communes (SNCF-Geodis dans Espace Seine, Fimalac/Webedia dans Le Libertis). D’autres communes du QAO ont été le théâtre de transactions significatives. C’est le cas de Rueil-Malmaison, où les prises à bail par Ingerop et Amex Voyages ont absorbé le solde de Green Office II, mais aussi celui de Neuilly, qui a connu sa meilleure année depuis 2004 et attiré de grands utilisateurs parisiens grâce aux opportunités constituées par l’arrivée ou le retour sur le marché de grands ensembles restructurés (Groupe M dans Silvergreen) et rénovés (Groupe Henner au 14 boulevard du Général Leclerc). Après une très mauvaise année 2013 – la pire de la décennie – le marché de La Défense est également revenu au premier plan.Avec 231 933 m² placés, le quartier d’affaires a signé une performance quasi record depuis 2001, situant 2014 au même niveau que 2006 et 2008.Au nombre de 13,les mouvements de plus de 4 000 m² ont totalisé 171 925 m² soit 74 % de la demande placée totale du secteur. Mais le segment des petites et moyennes surfaces a *Transactions réalisées en 2014. 23 Carpe Diem – La Défense (92)
  22. 22. Études & Recherche Cushman & Wakefield également été dynamique : le volume placé sur des bureaux de moins de 4 000 m² est en hausse de 31 % sur un an et se situe à son niveau le plus haut depuis 2007.Les baisses de valeur consenties par les bailleurs ont joué un rôle déterminant : elles expliquent l’absorption rapide d’une offre abondante et diversifiée constituant autant d’opportunités pour les entreprises de La Défense désireuses de s’étendre (Ernst &Young dans First) ou de regrouper leurs employés tout en modernisant leur immobilier (KPMG dans Eqho, HSBC dans Cœur Défense, AXA IM dans Majunga). Le renforcement de la capacité de rétention du quartier d’affaires s’est doublé d’une force d’attraction accrue auprès d’utilisateurs d’autres pôles tertiaires. Confirmant le bien-fondé du plan de relance de La Défense, les nouvelles offres du secteur ont ainsi rencontré le succès – la prise à bail par Thalès d’une partie de Carpe Diem lui permettant par exemple de s’offrir un site prestigieux et performant en matière de consommation énergétique et de confort. Les entreprises de communes voisines des Hauts-de-Seine ou de Paris, à la recherche de solutions immobilières flexibles, centrales et peu chères, ont aussi privilégié La Défense, à l’exemple d’Euronext dans Praetorium, de Dalkia dans la Tour Europe ou de Tarkett dans la Tour Initiale. Contrairement au QAO ou à La Défense,la plupart des secteurs de report de première couronne ont joué un rôle mineur en 2014 en dépit d’un contexte économique pourtant favorable aux recherches d’économies des utilisateurs. Le succès de La Défense et les efforts réalisés par ses propriétaires ont notamment pesé sur les performances de la Boucle de Seine, dont la demande placée a affiché son plus bas niveau depuis 2005.Aucune transaction de plus de 4 000 m² n’y a été enregistrée (une première depuis l’an 2000), l’activité y ayant été principalement soutenue par l’écoulement de surfaces de taille intermédiaire au sein d’immeubles livrés depuis quelques années et offrant des coûts d’occupation très compétitifs (Front Office et O² à Asnières). Disposant d’un nombre bien plus limité d’opportunités de surfaces neuves disponibles, l’Est 1ère couronne s’est également distingué par l’atonie de son marché des bureaux. Le Nord a en revanche tiré son épingle du jeu. Avec un volume placé de 160 643 m², certes gonflé par les 45 000 m² du nouveau siège de Veolia Environnement à Aubervilliers, ses performances ont été dans la lignée des dix dernières années. Le rythme des commercialisations pourrait toutefois s’y essouffler dans les prochains mois compte-tenu de l’offre restreinte de bureaux neufs à Saint-Denis mais aussi de l’absorption des grands ensembles rénovés de Saint-Ouen (Mondial Assistance dans Eurosquare II). Demande placée selon le secteur d’activité L’administration, la banque-assurance et l’industrie-distribution ont continué de représenter la majorité de l’activité en 2014, soit 75 % de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² en Ile-de-France contre une moyenne de 71 % entre 2004 et 2013. La part de l’administration a toutefois fortement chuté d’une année sur l’autre, passant de 25 % en 2013 à 9 % un an plus tard. Ce secteur n’a de fait été à l’origine que de six grandes transactions totalisant moins de 80 000 m2 – son niveau le plus bas depuis 2001. Ces mouvements ont en outre majoritairement animé le marché parisien,qui a concentré 80 % de ce volume grâce à la réalisation de deux opérations de plus de 20 000 m² :la prise à bail par SNI d’A9B dans la ZAC Rive Gauche et la location par le ministère de l’Intérieur du Garance dans le 20e , nouvelle illustration de la tendance de l’État à relocaliser ses services vers l’est de la capitale, après une première installation du ministère de l’Intérieur sur 35 400 m² dans Le Lumière (Paris 12e ) et la construction pour le ministère de la Justice d’un bâtiment de 32 000 m² dans le Parc du Millénaire (Paris 19e ). Les mouvements émanant de la fonction publique territoriale ont en revanche été inexistants, à l’exception de la prise à bail par la Région Ile-de-France de près de 6 000 m² dans l’immeuble Nord Pont en raison de l’évacuation de ses agents de la Tour Montparnasse. Après une année 2014 marquée par la tenue des élections municipales, d’autres échéances électorales (départementales et régionales) pourraient encore peser sur la mobilité de l’administration en 2015 malgré la nécessaire rationalisation de son parc immobilier. JANVIER 2015 DEMANDE PLACÉE PAR SECTEUR D’ACTIVITÉ (> 4 000 M²) 9% 28% 9% 10% 38% 2% 4% Administration Banque-Assurance Communication Conseil Industrie-Distribution It-Telecom Services DEMANDE PLACÉE À LA DÉFENSE 107 437 214 328 233 349 214 602 232 498 156 106 145 925 108 634 158 804 96 509 231 933 79% 77% 68% 70% 77% 81% 66% 51% 79% 53% 74% 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Demande placée (m²) Demande placée >4000 m² (part en %) 24
  23. 23. Les utilisateurs de l’industrie-distribution ont en revanche nettement dominé le marché des bureaux en 2014. Leurs 24 mouvements de plus de 4 000 m² ont concentré 38 % de la demande placée totale sur ce créneau de surface contre 22 % en 2013. Ils ont également été, comme à leur habitude, à l’origine des plus grandes transactions recensées en Ile-de-France, avec quatre mouvements supérieurs à 30 000 m² dont les deux prises à bail par L’Oréal d’Ecowest et de So Ouest Plaza à Levallois. Le géant des cosmétiques, qui a également absorbé le solde de Nuovo à Clichy en 2014 après y avoir loué 25 000 m² l’année précédente, a ainsi accéléré la réorganisation de son immobilier, après la réalisation d’un nouveau centre de recherche à Saint-Ouen en 2012 ou le développement d’une vaste plateforme logistique récemment livrée au nord de Roissy. Comme ceux de l’industrie-distribution, les utilisateurs de la banque-assurance ont vu leur part progresser d’une année sur l’autre (de 25 % en 2013 à 28 % en 2014). Le volume placé dont ils sont à l’origine a même bondi de 50 %. Certaines grandes banques françaises restent particulièrement actives.Ainsi, après avoir lancé l’extension de ses campus de Montrouge et Guyancourt en 2013, le Crédit Agricole a de nouveau pris à bail plusieurs grandes surfaces, lui permettant de consolider sa position d’entreprise la plus consommatrice de surfaces de bureaux au cours des cinq dernières années (v. tableau ci-dessus). Le secteur bancaire s’est également distingué en 2014 par plusieurs transactions renforçant le statut de pôle financier majeur de La Défense, au travers de mouvements de consolidation (HSBC dans Cœur Défense) ou grâce à l’arrivée d’acteurs préalablement installés à Paris et dans d’autres secteurs géographiques (Euronext dans Praetorium, Banque de France dans Eqho). À l’exception du Groupe Henner, dont la décision de quitter le QCA pour Neuilly s’est ajoutée à d’autres départs depuis 2011 (Allianz et Euler Hermès vers La Défense,Apria RSA vers Montreuil),les assurances et les mutuelles ont elles majoritairement animé la capitale en 2014 (Klesia dans le 17e ,Generali et Covéa dans le 9e ,La Mutuelle Générale dans le 13e ), montrant leur attachement à un marché parisien dont elles demeurent un acteur historique. Enfin, de grandes sociétés de conseil et les avocats ont continué de privilégier le QCA (DLA Piper dans le Laffitte-La Fayette, Clifford Chance au 1-5 rue d’Astorg, McKinsey & Company au 90 Champs- Élysées) et La Défense (KPMG dans Eqho), tandis que quelques entreprises ont renforcé la position de cluster de la communication du Sud Ouest (Solocal dans CityLights à Boulogne) et du QAO (Groupe M à Neuilly). VALEURS LOCATIVES S’établissant à 750 €/m²/an à la fin de 2014, le loyer prime d’Ile-de- France accuse une légère baisse de 1 % d’une année sur l’autre. Ce recul tient essentiellement au nombre limité de transactions portant sur des actifs prime neufs-restructurés (McKinsey & Company au 90 Champs-Élysées,OlivierWyman au 1 rue Euler,Holman Fenwick Willan dans l’Astorg). La raréfaction de telles offres s’est de fait accentuée, incitant notamment les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée, comme le conseil, la finance ou les nouvelles technologies à reporter leur demande sur des biens rénovés de grande qualité pour rationaliser leur immobilier ou s’étendre tout en conservant une adresse dans les plus beaux quartiers de la capitale (Clifford Chance dans le 8e , Salesforce dans le 7e ). Mais le marché des biens d’exception est loin d’être représentatif des tendances observées dans le reste de l’Ile-de-France. La grande hétérogénéité des valeurs locatives demeure plus que jamais la règle, celles-ci pouvant varier fortement dans un même secteur en fonction de la localisation du bâtiment, de sa qualité intrinsèque et de la stratégie de commercialisation du propriétaire.Toutefois, les Études & Recherche Cushman & Wakefield BUREAUX *Une seule transaction enregistrée sur la période. LES UTILISATEURS LES PLUS CONSOMMATEURS DE SURFACES DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE (2009-2014) RANG UTILISATEUR SECTEUR D’ACTIVITÉ 1 Crédit Agricole Banque-Assurance 2 Thalès Industrie-Distribution 3 SFR* IT 4 France Telecom/Orange IT 5 BNP Paribas Banque-Assurance 6 Carrefour Industrie-Distribution 7 SNCF Secteur Public 8 Groupe BPCE Banque-Assurance 9 L’Oréal Industrie-Distribution 10 EDF Industrie-Distribution LOYERS PRIME PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE (€/M²/AN) ENTRE 2013 ET 2014 753 680 498 488 463 429 310 292 310 257 746 667 511 478 450 426 305 290 287 240 0 €/m² 100 €/m² 200 €/m² 300 €/m² 400 €/m² 500 €/m² 600 €/m² 700 €/m² 800 €/m² Paris QCA Paris Rive Gauche La Défense Quartier d'Affaires Ouest Sud Ouest Paris Centre Est Nord Boucle de Seine Sud 1ère couronne Est 2013 2014 25
  24. 24. Études & Recherche Cushman & Wakefield mesures d’accompagnement ont généralement été un élément déterminant des relations entre preneurs et bailleurs. Révélant l’octroi de franchises de loyer plus importantes et soulignant l’écart entre valeurs faciales et valeurs économiques, les utilisateurs ont ainsi profité de conditions de négociation généralement plus avantageuses. Certains propriétaires ont également fait preuve de davantage de souplesse pour conserver leurs locataires. Faute d’une embellie plus prononcée du climat économique, d’une accélération franche de la demande et d’une absorption plus rapide de l’offre, ces caractéristiques devraient encore peser sur les conditions de négociation entre bailleurs et preneurs en 2015. L’adoption récente de la loi ACTPE devrait en revanche contribuer à clarifier les relations entre les deux parties, témoignant d’un certain équilibre s’agissant de la répartition des charges, travaux, impôts et taxes. OFFRE DISPONIBLE Après avoir atteint un niveau historiquement haut au 1er trimestre 2014 (4 426 621 m²), le volume de l’offre disponible à moins de six mois a amorcé sa décrue et s’établit désormais à 4 190 958 m².Liée à l’absence de grands ensembles mis sur le marché et à la finalisation de quelques grandes transactions de plus de 10 000 m², la baisse a donc été de 5 % sur les trois derniers trimestres.Le taux de vacance en Ile-de-France est désormais de 7,8 %,positionnant l’agglomération parisienne bien en-deçà des niveaux atteints dans les principales métropoles européennes à l’exception de Central London (10,1 % à Bruxelles, 11,4 % à Francfort, 14,9 % à Milan, etc.). Les derniers mois n’ont pas pour autant gommé les écarts importants entre les différents secteurs tertiaires d’Ile-de-France.Si le marché de Paris intra-muros demeure relativement sous-offreur, hors du QCA en particulier, les solutions sont en revanche abondantes et assez diverses dans quelques marchés de l’ouest comme la Boucle de Seine (avec un taux de vacance de 14,1 %) ou le QAO (12,2 %). Le volume de l’offre disponible à moins de six mois reste également élevé à La Défense et très nettement supérieur aux niveaux observés avant la crise (+ 234 % par rapport à 2008) en raison des effets conjugués des libérations et de la livraison de plusieurs grands ensembles tertiaires neufs-restructurés. Toutefois, le quartier d’affaires affiche désormais, avec 12 %, un taux de vacance sensiblement en-deçà de ce qu’il était à la fin de 2013 (14,1 %). L’accélération de l’absorption des actifs neufs-restructurés en 2014 s’est logiquement accompagnée d’une détérioration de la qualité du stock, à La Défense comme dans l’ensemble de l’Ile-de-France. À l’échelle de la région, leur part ne représente ainsi plus que 25 % du volume total de l’offre disponible à moins de six mois. Dans Paris intra-muros, cette part tombe même à 14 %. Quant à l’offre rénovée, son volume s’est stabilisé, affichant une très légère hausse de 2 % sur un an après la forte augmentation de 30 % constatée entre la fin de 2010 et la fin de 2013. TOUR D’HORIZON DE L’OFFRE FUTURE Paris : un nombre limité d’offres de qualité à court terme C’est dans les secteurs les plus prestigieux de la capitale que le nombre de solutions immobilières est, sans surprise, le plus limité. Dans le quartier de l’Étoile, l’offre restructurée de plus de 10 000 m² à l’horizon 2016 n’est ainsi constituée que du 3-5 Friedland, après la location partielle du 1 rue Euler. Une fois cette offre absorbée – et compte-tenu de l’absence de solutions de report dans le 7e arrondissement – les utilisateurs les plus captifs du 8e arrondissement confrontés à l’échéance de leur bail pourraient dès lors être plus nombreux à renégocier. Cette pénurie d’offres restructurées devrait également favoriser l’écoulement des surfaces de seconde-main les plus qualitatives du QCA, principalement constituées des 13 500 m² de Capital 8 ou des 15 000 m² libérés par Clifford Chance dans Vendôme-Saint- Honoré. D’autres solutions existent toutefois pour des utilisateurs JANVIER 2015 ÉVOLUTION DE L’OFFRE DISPONIBLE EN ILE-DE-FRANCE 3413681 3133113 2794676 3290764 4103109 4066053 3720902 3869380 4367965 4190958 57% 54% 54% 56% 58% 58% 57% 57% 57% 54% 25% 20% 25% 30% 27% 25% 24% 23% 25% 25% 7,1 6,5 5,7 6,6 8,0 7,9 7,1 7,4 8,2 7,8 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 4,0 % 5,0 % 6,0 % 7,0 % 8,0 % 9,0 % 0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 3 500 000 4 000 000 4 500 000 5 000 000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Total stock dont … ...surfaces >4000 m² ...stock neuf/restructuré (toutes surfaces) Taux de vacance à moins de 6 mois PHOTOGRAPHIE DE L’OFFRE ÀVENIR D’ICI 2017 1 101 619 443 320 406 713 88 524 1 417 205 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 1 400 000 1 600 000 1 800 000 2 000 000 2015 2016 2017 Volume d'offres probables > 10 000 m² Volume d'offres certaines > 10 000 m² Moyenne du volume de transactions >10 000 m² des 5 dernières années Moyenne du volume de transactions >5 000 m² des 5 dernières années 1 101 619 443 320 406 713 88 524 1 417 205 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 1 400 000 1 600 000 1 800 000 2 000 000 2015 2016 2017 Volume d'offres probables > 10 000 m² Volume d'offres certaines > 10 000 m² Moyenne du volume de transactions >10 000 m² des 5 dernières années Moyenne du volume de transactions >5 000 m² des 5 dernières années 1 101 619 443 320 406 713 88 524 1 417 205 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 1 400 000 1 600 000 1 800 000 2 000 000 2015 2016 2017 Volume d'offres probables > 10 000 m² Volume d'offres certaines > 10 000 m² Moyenne du volume de transactions >10 000 m² des 5 dernières années Moyenne du volume de transactions >5 000 m² des 5 dernières années 26
  25. 25. Études & Recherche Cushman & Wakefield BUREAUX moins dépendants du prestige de leur adresse. À quelques exceptions près, celles-ci sont majoritairement concentrées dans la « Cité financière ». Deux offres restructurées de 10 000 m² et plus y seront disponibles en 2015 : les 27 000 m² de #Cloud et le 24 Drouot.Mais les solutions devraient y être plus nombreuses et bien plus diverses à partir de 2016, en raison de l’ampleur des surfaces libérées par de grands utilisateurs historiques du QCA, comme la finance dans le quartier des grands boulevards (Generali boulevard Haussmann,Allianz rue Richelieu) ou le secteur public dans celui de la gare Saint-Lazare (SNCF). Ces offres seront à terme complétées par les deux projets de restructuration emblématiques du 1er arrondissement, la Samaritaine et la Poste du Louvre. Ce potentiel important, concentré dans quelques arrondissements, pourrait inciter les propriétaires à échelonner les lancements. Cela dit, la qualité de certains programmes, l’amélioration générale de l’environnement de l’est du QCA (montée en gamme de la Samaritaine et du quartier des Halles, centre commercial de la gare Saint-Lazare, etc.) et la pénurie affectant l’ouest parisien contribueront à coup sûr à faire de la Cité financière l’un des principaux moteurs du marché parisien dans les années à venir. Le QCA bénéficiera également de l’arrivée à maturité du secteur Clichy-Batignolles.L’absorption rapide de Rezo et Strato et l’intérêt exprimé en amont par les utilisateurs pour de futures offres à livrer d’ici 2017 indiquent en effet que ce quartier devrait remporter un franc succès auprès d’utilisateurs parisiens, ce malgré le report à 2019 de la mise en service du prolongement de la ligne 14 du métro. La ZAC Clichy-Batignolles pourrait également offrir une adresse parisienne aux entreprises de communes du QAO comme Levallois- Perret ou Neuilly-sur-Seine,dont nombre d’offres de qualité ont été absorbées en 2014. 3-5 Friedland – Paris 8e Après 750 000 m² en 2013,les chantiers de bureaux achevés en 2014 en Ile-de-France ont totalisé un peu plus de 800 000 m². Ce volume, concentré à un peu plus d’un tiers dans le QAO et à La Défense, est constitué à 62 % d’offres commercialisées en partie ou en totalité (Majunga à La Défense, Green Office II à Rueil,Pushed Slab à Paris,etc.) et de vastes campus clés en main (première tranche du nouveau siège de SFR à Saint-Denis, nouveau siège de Carrefour à Massy, etc.). En 2015, le volume des livraisons sera bien plus important et sans doute assez proche du record de 2009 (1,3 million de mètres carrés). Le marché ne sera pas pour autant submergé par une vague de bureaux vides, seuls 30 % des 1,2 million de mètres carrés attendus cette année étant encore disponibles. Ce volume compte en effet plusieurs clés en main d’envergure (ministère de la Défense à Balard, bâtiment Eole sur Evergreen à Montrouge, restructuration menée pour Sanofi à Gentilly, deuxième tranche du nouveau siège de SFR à Saint-Denis). Quelques grands ensembles ont en outre déjà été pré- commercialisés, comme CityLights à Boulogne (Solocal), So Ouest Plaza à Levallois (L’Oréal) ou encore le Garance dans le 20e (Ministère de l’Intérieur). Les opportunités seront encore moins nombreuses après 2015 :sur les 575 000 m² actuellement en cours de construction pour une livraison prévue en 2016, moins de 200 000 m² sont en effet encore disponibles (le 10 Grenelle à Paris,White à Montrouge, etc.). L’activité de construction en Ile-de-France 27
  26. 26. Études & Recherche Cushman & Wakefield Comme dans le QCA, le nombre de grandes offres de qualité demeure très limité à court terme dans Paris Centre Est et Paris Rive Gauche. La pénurie s’annonce même durable dans le 7e . D’autres arrondissements de la rive gauche pourraient en revanche retrouver l’équilibre dès 2015. C’est le cas du 15e , dont l’offre de qualité sera gonflée par diverses opportunités liées à la mise sur le marché de biens restructurés de secteurs centraux (10 Grenelle, 43-45 quai de Grenelle) et à la concrétisation de grands programmes prévus aux abords des Maréchaux (Quadrans). Ces différentes offres pourraient attirer un large spectre d’utilisateurs originaires de quartiers plus ou moins prestigieux de la capitale, leur donnant l’occasion de regrouper leurs équipes tout en modernisant leur immobilier. Cette même logique contribuera sans aucun doute au succès des nouvelles offres progressivement développées à partir de 2016 dans la ZAC Rive Gauche, dans les secteurs Austerlitz et Tolbiac (Panorama, Eléments, Austerlitz) et, à plus long terme, Masséna-Bruneseau (Duo). L’ampleur de l’offre à venir dans Paris Rive Gauche contraste avec la situation durable de pénurie dans Paris Centre Est.L’offre de qualité y est principalement constituée de quelques opérations ponctuelles de restructuration dans des quartiers centraux et résidentiels (Parisquare dans le 11e , Archives dans le 3e ) ou de projets de création dans des arrondissements périphériques.Tempo et le Parc du Millénaire 4 devraient ainsi profiter de l’arrivée à maturité de grandes zones d’aménagement urbain à la faveur du développement de programmes résidentiels et commerciaux d’envergure et de la mise en service de la gare Rosa Parks sur la ligne E du RER. Très prisé des utilisateurs mais doté d’un parc d’IGH vieillissants et peu efficients, le secteur de la Gare de Lyon ne propose en revanche aucune offre certaine de grande surface avant, au mieux, 2017. La Défense : une offre moins fournie à moyen terme Si La Défense demeure l’un des marchés les mieux pourvus d’Ile-de- France,nul doute que les solutions offertes aux utilisateurs y seront plus limitées et moins diversifiées à moyen terme. De fait, la multiplication récente et à venir du nombre de grandes transactions promet l’écoulement d’une partie significative du stock, lequel ne sera pas regarni par de nouvelles surfaces neuves-restructurées avant la fin de 2017 et la commercialisation, entre autres offres, des 50 000 m² de la tourTrinity.D’ici là,La Défense restera probablement l’un des moteurs du marché des bureaux d’Ile-de-France compte- tenu de la grande qualité des programmes disponibles, qu’ils soient neufs (D2 et le solde de First, Majunga et Carpe Diem), rénovés ou de seconde-main (Cœur Défense). Pourvu que les conditions de bail y restent suffisamment attractives, de telles offres devraient renforcer la capacité de rétention de La Défense,mais aussi permettre d’y attirer les entreprises de secteurs moins pourvus, plus onéreux et offrant moins de possibilités d’extension, comme Paris. Certaines des meilleures offres de La Défense représenteront de même une solution de report pour les utilisateurs de pôles établis du QAO, comme Levallois ou Neuilly, dont le stock s’est nettement asséché en 2014 même si quelques solutions de qualité demeurent (Alegria à Neuilly). Les solutions, pour l’instant multiples et disparates, de La Défense pourraient aussi demeurer une concurrence pour certaines offres de Boulogne-Billancourt et d’Issy-les-Moulineaux, même si les transactions de 2013 et 2014 ont confirmé que ces deux villes réussissaient généralement à retenir leurs utilisateurs (Solocal dans Citylights, Boursorama dans You). Les solutions de bureaux neufs- restructurés de plus de 10 000 m² y sont toutefois, et de plus en plus, limitées. Ce type de surface ne compte ainsi plus que trois offres disponibles à Boulogne d’ici la fin de 2016 : les 33 000 m² d’In & Out, les 15 800 m² de Kinetik, premier projet livré dans le cadre de la deuxième phase du Trapèze avec Ardeko, et les 10 800 m² du Cristallin.La pénurie peut sembler plus marquée à Issy, où le volume de l’offre neuve ou restructurée ne représente plus que 10 % de l’ensemble du stock de la commune. L’offre supérieure à 10 000 m² y sera toutefois alimentée à court et moyen termes par quelques opérations de restructuration (Lemnys) et les libérations de grands ensembles (Sequana, ex-siège de Coca-Cola). Aux JANVIER 2015 Tour D2 – La Défense (92) 28
  27. 27. Études & Recherche Cushman & Wakefield BUREAUX opportunités offertes à plus long terme à Boulogne (secteur du Trapèze, Ile Seguin) s’ajoutent en outre plusieurs projets potentiels à Issy,à l’exemple des IGH à développer en bord de Seine.De telles opérations pourraient attirer de grandes entreprises du secteur, conduisant à de nouvelles libérations et creusant le fossé avec une offre de surfaces de seconde-main peu efficientes. Un contexte de marché favorable aux marchés de report ? La concurrence exercée par les pôles les plus établis sur les marchés de report devrait demeurer, du moins à court terme, assez vive. Plusieurs actifs rénovés ou de seconde-main de La Défense (Between, Pacific, etc.) pourraient ainsi être mis à profit par les utilisateurs de pôles tertiaires proches moins établis pour moderniser leur immobilier à moindre coût tout en bénéficiant d’une adresse plus prestigieuse. Les efforts consentis par les bailleurs, la qualité des offres et l’amélioration de l’environnement immédiat de certaines communes pourraient toutefois permettre à certains immeubles du QAO (Green Office Spring à Nanterre) et aux offres de la Boucle de Seine proches de La Défense (West Plaza à Colombes,DéfenseAutrement à La Garenne Colombes) de mieux tirer leur épingle du jeu après une année 2014 atone. D’autres secteurs de report pourraient être plus attractifs, comme certaines communes du sud des Hauts-de-Seine qui jouissent d’une bonne image, d’une offre neuve relativement importante et compétitive, et d’une accessibilité renforcée par l’extension de la ligne 4 du métro ou la ligne 6 du tramway. Les marchés de Montrouge (Fairway,White) et Châtillon (Area Prima) s’affirment à cet égard comme des solutions crédibles pour les utilisateurs de secteurs tertiaires voisins plus établis et très peu offreurs comme le sud de la capitale ou Issy-les-Moulineaux. Quelques secteurs du sud de l’Ile-de-France, plus excentrés, mais moins onéreux et qui bénéficieront également, à terme, d’une meilleure accessibilité ont également de bonnes cartes en main. Théâtre de transactions significatives en 2014 (Neopost dans Résonance, Sonovision dans Aristide),Bagneux offre par exemple un potentiel de développement important lié à la réalisation de grandes opérations d’aménagement (ZAC Victor Hugo) et au prolongement de la ligne 4 du métro. L’amélioration de l’accessibilité est, de fait, un puissant facteur d’attractivité. S’il est loin d’être acté, le prolongement de la ligne 10 du métro jusqu’à Ivry-sur-Seine a ainsi été mis à l’étude, ce qui pourrait favoriser à plus long terme le développement de projets tertiaires sur le site des anciens entrepôts du BHV. D’autres secteurs devraient, au nord et à l’est – et à plus court terme – demeurer un report naturel pour des utilisateurs cherchant à réduire leurs coûts et à profiter de la proximité d’une ligne de métro. C’est le cas des meilleures offres du nord des Hauts-de- Seine (Pointe Métro 2 à Gennevilliers) ou de certaines communes de Seine-Saint-Denis comme Bobigny (Ecocité), qui bénéficieront notamment de la raréfaction de l’offre de qualité à Saint-Denis, où un seul immeuble neuf sera disponible en 2015 (Coruscant). Elles pourraient également profiter de la réduction du nombre d’opportunités à Saint-Ouen, où l’offre future neuve-restructurée de plus de 10 000 m² à l’horizon 2016 est essentiellement représentée par un projet de 13 600 m² localisé sur le site de l’ancien siège de CRIT aux portes de Paris. L’Est est, pour finir, le marché de report le moins offreur d’Ile-de-France. Dans l’attente du lancement d’Altaïs Evolution à Montreuil, ce secteur ne propose ainsi, dans les deux à trois prochaines années, qu’un seul immeuble de plus de 20 000 m² (Tour 9 à Montreuil). PERSPECTIVES Compte-tenu d’une croissance modeste de l’économie et du nombre encore relativement important d’opportunités offertes aux entreprises pour rationaliser leur immobilier, plusieurs des tendances observées en 2014 devraient rester d’actualité ces prochains mois.2015 pourrait donc faire figure d’année de transition, avant un redémarrage probablement plus marqué de l’activité en 2016.D’ici là,la raréfaction progressive de l’offre neuve-restructurée aiguisera l’appétit des entreprises pour les grandes surfaces rénovées de qualité disponibles et pourrait même,dans les secteurs les moins offreurs, amorcer un rééquilibrage des rapports de force entre bailleurs et utilisateurs. West Plaza – Colombes (92) 29
  28. 28. Études & Recherche Cushman & Wakefield JANVIER 2015 30 LES SECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE Boulevard Périphérique I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII XIIIXIV XV XVI XVII XVIII XIX XX Arcueil Gentilly Le Kremlin Bicêtre Cachan Ivry-sur-Seine Villejuif Charenton- le-Pont Vincennes Fontenay- sous-Bois Nogent- sur-Marne St- Mandé Champigny- sur-Marne St-Denis St-Ouen Tremblay- en France VillepinteAulnay- sous-Bois Le Blanc- Mesnil Le Bourget Drancy Rosny- sous-Bois Neuilly- Plaisance Neuilly-sur- MarneMontreuil Bagnolet La Courneuve Aubervilliers Pantin Les Lilas Le Pré- St-Gervais Noisy-le- Grand Villeneuve- la- Garenne Gennevilliers Colombes La Garenne- Colombes Bois- Colombes Asnières- sur- Seine Courbevoie Rueil- Malmaison Suresnes Puteaux Clichy Paris Levallois- Perret Neuilly- sur-Seine Saint- Cloud Boulogne- Billancourt Issy-les Moulineaux Sèvres Meudon Châtillon Vanves Malakoff Montrouge Bagneux Roissy- en-France Bobigny Nanterre LaSeine La Défense Gonesse Bezons Sud Ouest Sud Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO) Est Boucle de Seine Nord Paris QCA Paris Rive Gauche Paris Centre Est La Défense SECTEUR DEMANDE PLACÉE (M²) LOYER PRIME (€/M²/AN) TAUX DE VACANCE (%) 2014 2013 2014 2013 2014 2013 PARIS QCA 398 636 404 813 746 753 7,9 7,7 PARIS CENTRE EST 121 476 107 321 426 429 6,5 5,3 PARIS RIVE GAUCHE 156 414 97 427 667 680 5,7 5,3 LA DÉFENSE 231 933 96 509 511 498 12 14,1 QAO 336 830 265 934 478 488 12,2 13,4 BOUCLE DE SEINE 36 717 58 929 290 292 14,1 17,1 SUD OUEST 160 312 170 566 450 463 11 10,3 EST 34 637 46 956 240 257 7,7 7,4 NORD 160 643 119 297 305 310 7,2 7,6 SUD 76 292 131 310 287 310 10,1 9,4 AUTRES SECTEURS 296 113 244 040 234 248 5,1 6,0 TOTAL ÎLE-DE-FRANCE 2 010 003 1 743 102 750 753 7,8 8,2 INDICATEURS DU MARCHÉ DES BUREAUX DANS LES DIFFÉRENTS SECTEURS D’ÎLE-DE-FRANCE
  29. 29. Études & Recherche Cushman & Wakefield BUREAUX
  30. 30. ” 2,24 millions de m² d’entrepôts ont été loués ou vendus aux utilisateurs en France en 2014. En légère hausse de 3 % sur un an, ce volume a été gonflé, comme l’année précédente, par les projets menés pour les chargeurs de la grande distribution, soucieux de rationaliser et de moderniser leur supply-chain grâce au développement d’opérations clés en main de grande envergure. Plusieurs de ces opérations ont notamment alimenté les marchés de Paris et de Lyon qui, après une année 2013 atone, ont connu un net regain de forme permettant de compenser les performances plus mitigées de la plupart des autres pôles logistiques de l’Hexagone. LOGISTIQUE LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS
  31. 31. Études & Recherche Cushman & Wakefield JANVIER 2015 DEMANDE DES UTILISATEURS Motivations des utilisateurs Totalisant 2 240 000 m², les volumes placés en 2014 dans l’Hexagone sont en très légère hausse de 3 % sur un an et supérieurs de 9 % à la moyenne des dix dernières années. Il s’agit, après 2011, du niveau le plus haut enregistré depuis le début de la crise. L’augmentation du volume de la demande placée s’est accompagnée d’une hausse de 10 % du nombre total de transactions. Les plus grandes transactions jouent un rôle particulièrement important :totalisant près de 530 000 m²,dix opérations supérieures à 40 000 m² concentrent ainsi près d’un quart de la demande placée totale et confirment que les mouvements de regroupement restent une priorité. Libérant plusieurs bâtiments au profit d’un nombre réduit de plus grandes plateformes, de telles opérations permettent aux utilisateurs de réduire les mètres carrés d’entrepôts qu’ils occupent. La logique de réduction des coûts immobiliers est pourtant loin d’être le seul facteur expliquant cette tendance à la massification des entrepôts. Idéalement placées près des axes autoroutiers, situées à proximité des grands ports maritimes ou au barycentre des bassins de consommation, de vastes plateformes permettent aux utilisateurs d’optimiser leurs coûts de transport en limitant le nombre de camions sur les routes et en augmentant leur taux de remplissage. Elles sont plus généralement le moyen de réaliser d’importantes économies d’échelle bien au-delà du seul aspect immobilier (coûts de maintenance, salaires, etc.). Illustré en 2014 par le développement de plusieurs clés en main ou opérations d’extension d’entrepôts existants (Amazon à Lauwin-Planque, Carrefour à Saint-Vulbas, etc.), l’accroissement de la taille des bâtiments tient en particulier à l’essor du e-commerce et à la modernisation de la supply- chain des chargeurs de la distribution,qui impliquent des besoins de main d’œuvre et de préparation des commandes plus importants ou de plus grandes aires de stationnement et surfaces de circulation réservées aux camions. La nécessité de répondre aux évolutions de la réglementation (sécurité, pénibilité au travail, traçabilité des produits), les exigences en matière de délai de livraison et la recherche d’une plus grande productivité expliquent également l’appétit des utilisateurs pour des bâtiments plus modernes. * Transactions > 5 000 m² incluant clés-en-main et comptes-propres et excluant les renouvellements. 450000m² ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE* 1500000 2000000 2200000 2600000 2600000 1600000 1760000 2400000 1800000 2170000 2240000 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Demande placée en France (m²) Part de l'Ile-de-France (%) Volume placé par les chargeurs de la grande distribution en 2014 en France (500 000 m2 en 2013) 34

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