El documento resume las principales novedades sobre las SOCIMIs hoteleras introducidas por la Ley 16/2012, como su nuevo régimen fiscal con tributación nula para el propietario y rentas gravadas al 21-27% para los accionistas. También resume los requisitos para las SOCIMIs hoteleras como tener contratos de arrendamiento y separar la propiedad de la explotación en dos sociedades. Finalmente, resalta las ventajas de cotizar una SOCIMI hotelera en el mercado alternativo bursátil para mejorar la financiación, liquidez y valoración de la

1. Conferencia Instituto de Empresa, IE business School.
"Hotels, Think different: Nuevos modelos
de gestión, soluciones legales y vías de
financiación alternativas, SOCIMIS"
28 febrero 2013
Jaime Cavero Gandarias, socio director
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2. Muchas novedades
• SOCIMIS hoteleras
• FONDOS EUROPEOS. Nuevos (2014-20), actuales (2007-2013)
• Incentivos Regionales. CORRER
• BEI.
• REINDUS.
• Nuevas medidas de estímulo
– ICO
– CERSA
– I+D+i: ENISA, CDTI, Deducciones fiscales.
– Internacionalización, Ahorro de energía
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3. SOCIMIs hoteleras
Nuevo régimen fiscal. Ley 16/2012, de 27 de diciembre.
“El propietario hotelero, tributación
nula en el Impuesto de Sociedades”
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4. SOCIMI hotelero. Propietario
residente en España:
Rentas
Explotadora
Hotel
Inversión P. Física. Sociedad SOCIMI
Beneficios Marginal IS: 30% IS: 0%
Divid: Rentas Divid: Rentas ahorro
IRPF ahorro 21, 25, 27% 21, 25, 27%
Tributación Global 52% 49% 25%
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5. Caso Práctico SOCIMI
Propiedad y gestión Propietario
Gestor
% unificada SOCIMI
INGRESOS NETOS (Renta / Ventas) 3.514.746 750.000 3.514.746
Compras 13,4% 470.191 470.191
MARGEN BRUTO 3.044.555 750.000 3.044.555
Sueldos y salarios 31,8% 1.116.526 1.116.526
Servicios exteriores 24% 859.991 859.991
MARGEN DE CONTRIBUCION (GOP), EBITDAR 30,4% 1.068.038 750.000 1.068.038
Management fee, alquileres 750.000
BENEFICIO NETO DE OPERACIONES (AGOP), EBITDA 1.068.038 750.000 318.038
Tributos y seguros edificio, IBI 1,5% 52.853 52.853
Amortización 2,00% 240.000 240.000
BENEFICIO DE EXPLOTACIÓN, EBIT 22,1% 775.184 457.147 318.038
Gastos Financieros 2,00% 144.000 144.000
BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS, EBT 631.184 313.147 318.038
Impuesto de Sociedades 30% 189.355 0 95.411
BENEFICIO O MARGEN NETO 12,6% 441.829 313.147 222.626
Potencial reducción rentas 13%
Ahorro fiscal 93.944 50%
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6. Nuevo Régimen de las SOCIMI
Novedad en Ley 16/2012, de 27 diciembre, reforma las denominadas Sociedades
Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ( “SOCIMI”), para
simplificar y flexibilizar su régimen legal y fiscal y equipararlo al de otros países de
nuestro entorno.
– EEUU: gran éxito en los años 60.
– Holanda: Fiscale Belegginggsinstelling (FBI) - 1969
– Francia: Sociétés d’Invesstissements Inmobiliers Cotées (SIIC) – 2003, modificado en
2007
– Reino Unido: 1 de enero de 2007
– Alemania: 1 de enero de 2007
– Italia: 1 de enero de 2007
En España se crearon en el 2009, Ley 11/2009 de 26 de octubre, pero fueron un
fracaso:
– Crisis del sector inmobiliario
– Régimen fiscal del 19% mucho peor a los regímenes REIT de nuestro entorno
– A 31-12-12: existían algunas “SOCIMI no cotizadas” y ninguna SOCIMI cotizada
Las nuevas modificaciones auguran un gran ÉXITO. Hay mucho interés.
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7. SOCIMI. Régimen fiscal de las SOCIMI y
de sus socios
• SOCIMI tributa al 0%:
– Socio residente persona física (dividendos y plusvalías): tributación en IRPF
como renta del ahorro (21%, 24% o 27%)
– Socio residente persona jurídica (dividendos y plusvalías): tributación en IS al
30%
– Socio no residente (dividendos y plusvalías): tributación en España en régimen
general (21% salvo Directiva Matriz Filial – UE – o Convenio de Doble
Imposición).
• SOCIMI tributa al 19% cuando un socio que tengan más del 5% en la
SOCIMI tribute en su sede en menos de un 10%,
– Socio residente persona física: No aplicable (nunca tributará menos del 10%)
– Socio residente persona jurídica: Aplicable en caso de IIC o FFPP
– Socio no residente (dividendos y plusvalías): En función de CDI y/o Directiva
UE
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8. SOCIMI estructura accionarial y de
inversión. MUY FLEXIBLE
SOCIEDADES PERSONAS
NO RESIDENTES
RESIDENTES FÍSICAS
(SOCIMIs y otras) (Tambien REITs)
RESIDENTES
SOCIMI
Adquisición
S.A./S.L.
Promoción
SOCIMI NO
para
arrendar COTIZADA
Sociedades
IICI
No Residentes
REIT SOCIMI
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9. SOCIMI requisitos a la inversión
• Un solo inmueble es suficiente. (ELIMINADO Mínimo 3 inmuebles y
ninguno más del 40%).
• Los activos arrendados pueden estar dentro o fuera de España.
• Período mínimo de arrendamiento:
– En general 3 años. Los activos deben permanecer al menos 3 años.
En caso contrario tributan al 30%.
– (ELIMINADO) Inmuebles promovidos por la SOCIMI, permanecer 7
años
• Al menos el 80% de los activos de las SOCIMI deben ser:
– Terrenos para promoción de inmuebles si se inicia en los 3 años
siguientes
– Participaciones en otras SOCIMI, SOCIMI no cotizadas o IICI
– Inmuebles urbanos destinados al arrendamiento (HOTEL…)
¡¡CONTRATO¡¡
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10. SOCIMI Hotelera. Requisitos:
• Los contratos de gestión no serían válidos, tampoco las franquicias, …sólo rentas
por alquiler (sí rentas variables…). Aunque la explotación hotelera como tal no
cabe en el objeto social de una SOCIMI, sí cabe el arrendamiento del inmueble
que alberga el establecimiento hotelero.
• Propietarios que también gestionan el hotel, hay que buscar un operador. Separar
en dos sociedades la relación entre la sociedad propietaria y la sociedad
explotadora: no puede haber control, no relación de dominio. (según cc art 42)
– Que NO posea la mayoría de los derechos de voto.
– Y que NO tenga la facultad de nombrar o destituir a la mayoría de los miembros del órgano de
administración.
– Y que NO pueda disponer, en virtud de acuerdos celebrados con terceros, de la mayoría de los
derechos de voto.
– Y que NO haya designado con sus votos a la mayoría de los miembros del órgano de
administración, que desempeñen su cargo en el momento en que deban formularse las cuentas
consolidadas y durante los dos ejercicios inmediatamente anteriores. En particular, se presumirá
esta circunstancia cuando la mayoría de los miembros del órgano de administración de la sociedad
dominada sean miembros del órgano de administración o altos directivos de la sociedad dominante
o de otra dominada por ésta. Este supuesto no dará lugar a la consolidación si la sociedad cuyos
administradores han sido nombrados, está vinculada a otra en alguno de los casos previstos en las
dos primeras letras de este apartado.
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11. SOCIMI, requisitos
• Se puede crear una nueva sociedad S.A. (problema de la financiación actual?) o
transformar en SOCIMI la sociedad actual propietaria de los inmuebles.
• Capital social: 5 MM de euros (antes 15 MM)
– No hay un mínimo de socios.
– De libre trasmisión. Controversia “Acciones nominativas vs. anotaciones en cuenta?
– Aportaciones de capital en especie (los inmuebles con exención del ITP-AJD) o en dinero
(totalmente desembolsado).
• Límite de Apalancamiento 70% del valor de mercado del activo (ELIMINADO). No
hay limitación de financiación ajena.
• Obligación de distribución del beneficio en los 6 meses posteriores al cierre:
– 80% de las rentas ordinarias (antes 90%).
– 50% de las plusvalías a condición de reinvertir el 50% restante en un período de 3 años
– 100% de dividendos procedentes de entidades participadas
• Obligación de negociación:
– Mercados regulados o sistemas multilaterales de negociación. En España, UE o EEE…
se crea el MAB adaptado a las SOCIMIS.
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12. SOCIMI cotizando en el MAB
• Mercado alternativo bursátil. La Bolsa de las empresas
pequeñas.
• Más barato: 6000€ + 5 por mil s/capital.
• Se crea un nuevo segmento en el MAB sólo para SOCIMIS,
pendientes reglamento.
– No se exige cotización desde el primer día (período transitorio de dos
años).
– exigencia de un “free float” mínimo (pendientes)
• Obligaciones de transparencia, informar periódicamente,
– Semestral (información financiera);
– Anual (cuentas anuales auditadas)
– Puntual (hechos relevantes: participaciones significativas, pactos para
sociales, operaciones administradores o directivos
– Página web de la sociedad emisora
• Contar con un asesor registrado contratado
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13. SOCIMI el asesor registrado
• Obligatorio que lo nombre el consejo de administración. Sus
funciones:
– Valorar la idoneidad de las empresas interesadas en incorporarse al
segmento de SOCIMI.
– Asesorarles en el cumplimiento de las obligaciones que les
corresponderán y en la elaboración y presentación de la información
financiera y empresarial requerida.
– Encargado de ofrecer a los inversores información detallada y
comprensible.
– Seguimiento del cumplimiento de las obligaciones periódicas y
puntuales de información al Mercado por parte de la empresa.
– Coordinar la colaboración efectiva y control de la documentación que
cada uno de los asesores externos (valorador, auditor, legal, fiscal,
patrimonio) que intervienen en el proceso.
– Actúa de enlace entre la empresa y el MAB
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14. SOCIMI, beneficios al cotizar en el
MAB
Cotizar supone un esfuerzo pero también tiene ventajas:
• FINANCIACION. Es una vía de financiación alternativa a la bancaria. Los costes de acceso
al MAB son mucho menores que los que se exigen a las empresas para cotizar en la Bolsa
de Madrid, Bilbao o Valencia. Para las SOCIMI está previsto un coste anual de 6.000€ + 0,05
por mil del valor estimado de mercado.DYRECTO además de asesorar en la entrada
al MAB también gestiona ayudas para aminorar el coste de entrada, como las que ofrece
ENISA y otros organismos públicos regionales destinan ayudas para salir al MAB que
permite cubrir desde 200.000 a 1.500.000 € en un préstamo participativo.
• LIQUIDEZ. Cotizar en el MAB aumenta las posibilidades de vender acciones de la empresa,
facilitando la salida de socios, o la sucesión familiar. Es una de las alternativas que
planteamos dentro del Asset management a propietarios de establecimientos hoteleros que
desean vender su inmueble.
• NOTORIEDAD. La salida al MAB supone visibilidad para la empresa, mejora la imagen de
marca ante proveedores, bancos (facilita el acceso a la financiación) clientes (aumento de
ventas), facilita la internacionalización, la realización de actividades de I+D...
• VALORACIÓN. la cotización en el MAB supone mantener permanentemente valorada la
empresa lo que facilita nuevos fondos vía ampliaciones de capital.
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15. SOCIMI, planificación
• Opción por el régimen (art. 8.1.):
– Acuerdo por Junta General de Accionistas
– Comunicación a la AEAT
– Antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo
al que resulte de aplicación el régimen
• Régimen transitorio (DT Primera):
– Posible opción por el régimen aún cuando no se cumplan los requisitos
exigidos por la norma.
– A condición de que los mismos se cumplan dentro de los dos años siguientes
– ¿Se refiere a los requisitos de inversión o a todos los requisitos?
• Entendemos que el requisito de opción por el régimen en plazo es inseparable de la
aplicación del régimen y, por tanto, no se ve afectado por la DT Primera
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16. Fases del Mercado
Alternativo Bursátil (MAB)
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17. 1) ANÁLISIS VIABILIDAD ESTUDIOS
PREVIOS: DISEÑO Y ESTRUCTURA
• Firma de encargo confidencial y de compromiso Cliente
DYRECTO
• Revisión legal y societaria: adecuación socios.
• Estructura jurídico-fiscal adecuada, revisión patrimonial.
• Estudio obtención de rentas: explotadora, revisión
contrato con operadora.
• Business plan inmobiliario y financiero.
• Estimación ahorro fiscal versus coste. Dictamen sobre la
Viabilidad de la SOCIMI
Si el dictamen es positivo se le pasa al cliente propuesta de
servicios cuantificada.
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18. 2) LANZAMIENTO AL MAB
• Tras la firma de contrato de servicios.
– Due Diligence:
• Legal y Laboral
• Patrimonial
• Financiera y Contable
– Valoración (tasación en caso de nueva soc aportación en especie)
– Auditoria
• Preparación documentación, dossier informativo y si fuese necesario
presentación a reguladores y a analistas e inversores. Incorporación al
MAB
• Documento salida al MAB
– Plan de Negocios
– Requisitos formales MAB
– Oferta Pública / Privada: - de Venta - Suscripción - "Listing“
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19. 3) MANTENIMIENTO EN EL MAB
• Implementación del plan de negocio
• Auditorías anuales
• Informaciones periódicas de hechos relevantes
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20. DYRECTO y las SOCIMIS hoteleras
• DYRECTO consultores ha formado un equipo de consultores
especializados en cubrir todas las necesidades que son necesarias
cumplir para que el propietario hotelero pueda beneficiarse de las
SOCIMIs.
– Due diligence
– Valoración.
– Auditores
– Revisión jurídica, fiscal y legal
– Asesor registrado,
• Las particularidades del sector Hotelero son diferentes a los de otros
sectores inmobiliarios, principalmente vivienda, para quien se definió
las SOCIMIS, y exigen un conocimiento profundo del negocio
• El sector hotelero puede obtener grandes beneficios con los nuevos
cambios introducidos en las SOCIMIs.
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21. FONDOS EUROPEOS
• El pasado 8 de febrero, los 27 llegaron a un acuerdo
sobre los presupuestos y los nuevos criterios de
reparto
• ¿Cómo nos afectan a los hoteleros?
• ¿hay nuevas oportunidades para el sector hotelero?
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22. FONDOS EUROPEOS: lo que nos cuentan…
España sigue siendo receptora
2.000
millones € “Red
para el paro seguridad”
regiones Ultraperiféricas
juvenil
30€/habitante
“Cheque
específico"asigna
ción especial de
1.824 millones €
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23. FONDOS EUROPEOS. La realidad
¿cómo nos afectan?
• Menos presupuesto a repartir -33.000, entre más (Croacia)
• Fondos de cohesión: a partir del 1 de enero 2014, hay
regiones que pierden todo y otras un 40%:
– Valencia, Galicia, Castilla y León, Asturias y Ceuta pierden los fondos
de cohesión por pasar a ser regiones desarrolladas.
– Canarias, Andalucía, Castilla la Mancha, Murcia y Melilla pierden el
40% de los fondos.
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24. Fondos de Cohesión 2014 - 2020 (ultimo acuerdo
8/02/13)
"red de "Cheque" específico
REGIONES Desempleo Ultraperiféricas
seguridad" cohesion (1.874M€)
Regiones poco desarrolladas
EXTREMADURA 100% 500
Regiones en Transición
MELILLA 60% 50/2 1.100 €/desempl.
1.387M€ (todas las reg. Ultrap.) +
CANARIAS 60% 1.100 €/desempl. 30€/habitante año
CASTILLA LA MANCHA 60% 624/3 1.100 €/desempl.
MURCIA 60% 624/3 1.100 €/desempl.
ANDALUCIA 60% 624/3 1.100 €/desempl.
Regiones desarrolladas
CASTILLA LEON 0 700/11
ASTURIAS 0 700/11
VALENCIA 0 700/11
CEUTA 0 50/2
GALICIA 0 700/11
ARAGON 0 700/11
CANTABRIA 0 700/11
MADRID 0 700/11
PAIS VASCO 0 700/11
NAVARRA 0 700/11
CATALUÑA 0 700/11
BALEARES 0 700/11
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25. FONDOS EUROPEOS actuales
• El periodo actual 2007-13, termina en pocos meses.
• Tenemos mucho presupuesto que no nos hemos podido
gastar y que está disponible. IER sólo ha ejecutado el 60%.
• N+3, amplían el plazo de ejecución de las inversiones.
• OPORTUNIDAD¡¡¡¡¡ Como tardan 6 meses en analizar y el
ultimo consejo será en nov 2013. A CORRER. SOLO
TENEMOS MARZO para presentar. (peligro llegar tarde)
• http://dyrecto.es/fondos-europeos
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26. Incentivos Económicos Regionales.
IER
• Se aprueban en el Ministerio Economía y Hacienda.
• Está abierta todo el año con 90 millones de € de fondos garantizados
hasta el 2013. HAY FONDOS PARA ESTE AÑO.
• Subvención a fondo perdido > 15%. Incluso 30%
• Solicitar antes de comenzar la inversión. ¡¡MARZO¡¡.
• Acumular todas las obras de mejora pendientes de los próximos tres años
(2014-15-16). Gran reforma.
• Inversión superior a 600.000 euros. Muy restrictiva: Industria, turismo.
• Liquidez, se cobra después de invertir, pero la resolución es muy positiva
para el banco y para reducir el riesgo del empresario.
• Política. CEHAT negociando mejoras: modernizaciones, reducir inversión
mínima, cobro anticipado, geriátricos, servicios, cálculo de los recursos
propios. Ver más http://www.dyrecto.es/incentivos-economicos-regionales
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27. Incentivos Regionales 2014-2020
Fondos Europeos
Importe estimado
destinados a Incentivos % PIB respecto Reducción para el Situación de las
REGIONES Incentivos Regionales
Regionales. Media Europea periodo 2014-2020 Regiones
periodo 2014-2020
Periodo 2007-2013
CASTILLA LEON 87 >90% 100% 0 Region que sale
ASTURIAS 49 96,00% 100% 0 Region que sale
VALENCIA 142 93,40% 100% 0 Region que sale
CEUTA 4,5 >90% 100% 0 Region que sale
GALICIA 181 91,00% 100% 0,0 Region que sale
MELILLA 4,5 88,40% 40% 2,7 Region en transición
CASTILLA LA MANCHA 101 83,00% 40% 60,6 Region en transición
MURCIA 59 87,20% 40% 35,4 Region en transición
CANARIAS 79 89,40% 40% 47,4 Region en transición
ANDALUCIA 777 79,90% 40% 466,2 Region en transición
EXTREMADURA 171 71,80% 0% 171,0 Región que mantiene
total 1655 783,3 52,67%
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28. BEI.
Banco Europeo de Inversiones
Principal organismo europeo con fondos para financiar empresas. Aprobada
ampliación de capital del BEI. Según el volumen de inversión:
• DIRECTAMENTE en el BEI, para inversiones por encima de 25 millones, son
préstamos a largo plazo, apalancamiento del 50%, otra/s entidad/es tiene/n que
aprobar el resto.
• MEDIACION. GLOBAL. SOLO PYMES. Solo unos pocos bancos y cajas (BBK,
Unicaja, Bankinter, Caja Madrid, BBVA, Popular, Sabadell… ) tienen convenio
firmado con el BEI
– Se financiarían mejoras de instalaciones ya existentes. Inversiones superior a
los 40.000 euros. Y como máximo el 50% del presupuesto.
– Las condiciones del préstamo dependen de cada convenio, algunos solo a 8
años pero pueden llegar a 15 años . Condiciones financieras mejores que las
del mercado.
Ver más http://www.dyrecto.es/banco-europeo-inversion
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29. REINDUS
Ministerio Industria (Madrid). Convocatoria 2013 pendiente de abrirse, fondos
aprobados y con novedades: abierta todo el año (¡¡¡CUIDADO¡¡¡).
Características convocatoria 2012:
• Máximo préstamo 75% de la inversión para Pymes y 50% para Grandes
Empresas.
– Devolución del préstamo 10 años (3 de carencia + 7 de amortización)
– Tipo de interés: 3.95%. Sin ningún tipo de comisión.
• Project finance. Son préstamos sin aval. No se exigen garantías reales ni
personales de los socios. No es necesaria la aprobación de ningún banco
ni caja. El crédito lo da directamente el Ministerio de Industria a la empresa.
– Autofinanciación del proyecto: Capital Social > 15% de la inversión.
• Aporta liquidez. No financia el circulante pero se cobra antes de ejecutar
las inversiones.
• Solo INDUSTRIAS. CEHAT ¡¡¡Turismo estamos negociando¡¡¡¡
• Ver más en http://www.dyrecto.es/reindus-2012
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30. ICO
• No tiene problema para captar fondos.
• CEHAT éxito al aumentar importe a 10 millones,
éxito préstamos bonificados FUTURES.
• Nuevas medidas estímulo: presupuesto 2013 de
22.000. El año pasado también y no lo pudo ejecutar
por que los bancos no aprueban…
– La banca ve demasiados riesgos (exigiendo más
garantías), y/o “gana poco margen”.
– Cubrir parte del riesgo, bajar el límite de la financiación
directa del ICO (OBJETIVO).
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31. Otras vías de financiación
alternativas:
• CERSA, incrementa sus recursos para poder avalar
más operaciones.
• Internacionalización: problemas con COFIDES.
• Ahorro energético: 20% fondos europeos
• Proyectos de Innovación, I+D+i
– ENISA, tiene 123 millones € para 2013 en préstamos
participativos.
– CDTI, cuenta con bastantes fondos.
• Nueva línea menos exigente
– DEDUCCIONES fiscales, se potencian nueva medida
– Patent BOX
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32. Muchísimas gracias
Estoy a su entera disposición para preguntas, dudas.
Jaime Cavero Gandarias
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33. A tu disposición:
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