1. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA:
TEORIA E PRÁTICA
RODRIGO TOSCANO DE BRITO
Doutor e Mestre em Direito Civil pela PUC-SP
Professor de Direito Civil da UFPB, UNIPÊ e da Escola Superior da
Magistratura Advogado

2. PARTE I
CONFIGURAÇÃO DO
CONTRATO DE
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA

3. NOÇÃO DE INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
ATIVIDADE INCORPORATIVA
NEGÓCIO JURÍDICO INCORPORATIVO

4. CONTRATO DE INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Definição do negócio jurídico
incorporativo
É o negócio jurídico através do qual o incorporador
se compromete com o comprador ou promissário
comprador, de fração ideal de terreno vinculada à
futura unidade autônoma, a construir uma edificação
e transferir para o nome dos respectivos adquirentes
a propriedade de uma ou mais unidades autônomas,
com o intuito de se instituir, na edificação, o regime
de condomínio edilício.

5. ELEMENTO FORMAL
a) Aspectos formais da atividade
incorporativa: art. 32, LCI
Declaração de número de vagas na garagem
(Art. 32, letra “p”)
b) Aspectos formais do negócio jurídico
incorporativo: art. 32, §2o

6. NATUREZA JURÍDICA
Natureza complexa:
a) Compra e venda ou promessa de compra e venda
de coisa exclusiva e de coisa de uso comum
b) Construção
c) Instituição do condomínio edilício

7. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO
A construção se dá sob dois regimes:
EMPREITADA
ADMINISTRAÇÃO

8. PARTE II
A INFLUÊNCIA DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR EM
FACE DO CONTRATO DE
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

9. Obrigação do incorporador em
registrar a incorporação antes do
início das vendas das unidades
ARTIGO 32, LETRAS, LCI:
REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO
Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias,
findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador
só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a
que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo

10. Lançamento e publicidade do
empreendimento em face do Código
de Defesa do Consumidor
(artigos 30, 31 e 35 do CDC)

11. CLÁUSULAS POLÊMICAS NO
CONTRATO DE INCORPORAÇÃO
Cláusula autorizando o incorporador a alterar o
projeto apresentado ao adquirente
- O incorporador deve seguir o que estiver
arquivado no RI

12. Cláusula translativa dos riscos do
empreendimento do incorporador para os
adquirentes das unidades autônomas
Ex: “Caso haja inadimplência de mais de 30% dos
compradores, o incorporador fica
autorizado a paralisar a obra”.

13. Cláusula penal compensatória pelo atraso
da entrega da obra pelo incorporador
- Possibilidade de maior prejuízo para o
adquirente

14. Cláusula determinante da perda total ou
parcial das prestações pagas pelo adquirente
da unidade autônoma
- Posição do STJ: devolução a vista

15. Cláusula de reajuste das prestações
no financiamento direto com o
construtor / incorporador
ANTES DA ENTREGA DA OBRA:
Parcelas acrescidas da correção monetária:
INCC ou CUB
APÓS A ENTREGA DA OBRA:
Parcelas acrescidas da correção monetária (IGP-M)
+ juros de 1% (um por cento) ao mês

16. Contrato de permuta do terreno por
área construída
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com
pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão
ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em
pagamento do terreno que correspenderá a cada uma das unidades, a
qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de
ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer
prestação ou encargo.

17. Atos adjacentes à etapa de
conclusão da obra
Inadimplemento da obrigação de outorgar a
escritura pública definitiva em nome do
comprador consumidor em virtude da existência
de ônus hipotecário
Súmula 308 do STJ
Impossibilidade do incorporador de fazer a
averbação da construção
“Habite-se” e CND

18. Responsabilidade civil do incorporador pelo fato
e vício do produto ou serviço e pela solidez e
segurança da obra

19. QUAL SISTEMA DEVE SER
APLICADO:
Código de Defesa do Consumidor?
Código Civil?

20. Responsabilidade do construtor pelo
vício na obra
1a. Tese:
PRAZO DE GARANTIA: 5 anos
Prescrição: 20 anos (CC/16)
Decadência: 180 dias (CC/02)
2a. Tese:
Visibilidade do vício + 90 dias (decadencial)

21. SEGURANÇA JURÍDICA DO
ADQUIRENTE DE UNIDADE
AUTÔNOMA
HIPÓTESE DE FALÊNCIA DO
INCORPORADOR

22. CESSÃO DA INCORPORAÇÃO
PARA UM NOVO INCORPORADOR
POSSIBILIDADE

23. TENTATIVA DE SOLUÇÃO DO
PROBLEMA
PREVENTIVAMENTE ATRAVÉS
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

24. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Lei 10.931/2004
Pelo regime de afetação se cria um patrimônio especial
com os recursos arrecadados pelo incorporador, de
modo a que, na eventualidade de uma insolvência do
incorporador, possam os seus consumidores e
credores manter livres os seus investimentos do
concurso de credores que se seguirá à insolvência do
empreendedor

25. OBRA 1 OBRA 2
INCORPORADOR
OBRA 3 OBRA 4

26. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
X
SOCIEDADE DE PROPÓSITO
ESPECÍFICO (SPE)

27. OBRIGADO
PELA ATENÇÃO
RODRIGO TOSCANO DE BRITO
rodrigo@toscanodebrito.com.br
(0 xx 83) 9981-9418
(0 xx 83) 3241-1740