Ponencia ofrecida por Jesús Leal el 27 de julio en el curso de verano de Donostia- San Sebastián "Políticas Públicas de Vivienda y Suelo en el Contexto de Crisis Económica y Financiera"

1. Políticas Públicas de Vivienda en el Contexto
de Crisis Económica y Financiera
El coste del acceso a la propiedad de la vivienda y
sus efectos sobre las diferentes clases sociales
JESUS LEAL
CATEDRÁTICO DE SOCIOLOGÍA URBANA
UNIVERSIDAD COMPLUTENSE DE MADRID
1

2. Indice
• La constitución de una sociedad de propietarios
• El impacto de los mercados y el coste de acceso
a la vivienda.
• El significado de una sociedad de propietarios
• Las consecuencias para
– Jóvenes
– Extranjeros
– Mayore
• Las políticas que se requieren
2

3. UNA SOCIEDAD DE PROPIETARIOS
3

4. La política de vivienda ha
penalizado el acceso en alquiler
• El desarrollo de la opción de propiedad es fruto de una política
sistemática de ayuda a los adquirentes
• Las leyes de arrendamientos urbanos han espantado la inversión
en alquileres hasta la ley de 1994 que presenta un marco más
equilibrado.
• El desarrollo del alquiler social ha sido exiguo y se desmanteló en
los setenta.
• La inversión en alquiler privado ha sido penalizada por las leyes de
arrendamientos urbanos y por la fiscalidad.
• Esta política corresponde a un Sistema de Bienestar familialista
(similar a otros países del sur de Europa).
• España ha mantenido un gasto público en vivienda (alrededor del
65%) más bajo que la media europea
4

5. Evolución del reaparto proporcional del régimen de
tenencia del parque residencial español
90
80
70
60
Alquiler social
50 Alquiler privado
Alquiler
40 Propiedad
Otros
30
20
10
0
1950 1960 1970 1981 1991 2001 5
Fuente Instituto Nacional de Estadística. Censos.

6. Distribución de los regímenes de tenencia en
varios países europeos.
España
Italia
Grecia
Portugal
Reino Unido
Francia
Holanda
Otros
Alemania Alquiler social
Alquiler privado
Propiedad
Suecia
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Fuente: Norris, M.y Shields, P. (2004) National Report on Housing. Ireland.
6

7. Proporción de viviendas principales en alquiler por
Comunidades Autónomas
Ceuta y Melilla
Rioja, La
País Vasco
Navarra, C. Foral de
Murcia, Región de
Madrid, Comunidad de
Galicia
Extremadura
Comunidad Valenciana
Cataluña
Castilla y León
Castilla-La Mancha
Cantabria
Canarias
Balears, Illes
Asturias, Principado de
Aragón
Andalucía
Total
0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0
7
Fuente Encuesta Nacional de Alquileres 2006

8. EL COSTE DE ACCESO
A LA VIVIENDA
8

9. MARCO DEMOGRÁFICO Y ECONÓMICO
1995 2008
POBLACIÓN (Miles) 39388 45283
HOGARES (Miles) 12415 16896
INGRESO MEDIO 18137 21778
TASAS DE INTERES 11 5,9
AÑOS MEDIOS HIPOTECAS 15 27
ESFUERZO 54,9 50,9
9

10. • Incremento de los precios hasta el 2008
• Incremento del esfuerzo (ingresos/precio)
• Impacto en toda Europa (menos en
Alemania)
• Dificultad para obtener un crédito (se ha
pasado del 80% o más del valor de la
vivienda a 70% y menos
10

11. Evolución reciente de los precios (€/m2)en cuatro
6.000,0
ciudades
Madrid
Barcelona
Bilbao
5.000,0 San Sebastián
4.000,0
precios
3.000,0
2.000,0
1.000,0
0,0
IIITRIMES IV TRIMES ITRIMES IITRIMES IIITRIMES IVTRIMES ITRIMES
2007 2008 2009
Fuente: Observatorio vivienda Madrid
11

12. Proporción de renta del hogar destinada al pago hipotecario
70
60
50
40
%
30
20
10
0
n
a
za
ia
rid
lla
ao
iá
on
nc
go
vi
ad
lb
st
el
Se
le
Bi
ba
ra
M
rc
Va
Za
Se
Ba
Fuente: Observatorio Vivienda Madrid
n
Sa
12

13. CRECIMIENTO DEL NÚMERO DE VIVIENDAS POR MIL
HABITANTES EN DIVERSOS PAÍSES EUROPEOS (1981-
2001)
Irlanda
Holanda
Reino Unido
Alemania 2001
1991
Dinamarca 1981
Finlandia
Francia
España
0 100 200 300 400 500 600
13
FUENTE: EUROSTAT

14. La sobreproducción de viviendas afecta al sistema
400
Miles de viviendas
350
300
VIVIENDAS 250
200
VENDIDAS 150
100
50
0
1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S
2004 2005 2006 2007 2008 2009
400
Miles de viviendas
350
300
VIVIENDAS 250
200
TERMINADAS 150
100
50
0
1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S
14
Fuente: AFI y MVIV.

15. IN-CRISIS MODEL: Serious difficulties
Venta de viviendas nuevas y usadas en los últimos años en España
60%
40%
20%
0%
-20%
-40% Nueva Usada
-60%
mar-05 dic-05 sep-06 jun-07 mar-08 dic-08
15
Fuente: AFI y Ministerio de Vivienda

16. Esfuerzo necesario para la adquisición de una vivienda
en España después de las deducciones fiscales
Housing affordability, net of fiscal deductions
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
mar-95
mar-96
mar-97
mar-98
mar-99
mar-00
mar-01
mar-02
mar-03
mar-04
mar-05
mar-06
mar-07
mar-08
mar-09
16
Source: Bank of spain

17. Evolución del esfuerzo de acceso a la vivienda para los
distintos percentiles de salarios en la Comunidad de Madrid,
1995-2005.
160,0
140,0
120,0
percentil 10
100,0 percentil 25
Los grupos de rentas más
bajas, al incrementarse su 80,0
percentil 50
esfuerzo para acceder en percentil 75
propiedad, recurren al 60,0 percentil 90
mercado de vivienda en media
alquiler. 40,0
20,0
0,0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
17
Fuente: elaboración propia a partir de la encuesta de estructuras salariales, de
la encuesta de costes laborales, del Banco de España y del Ministerio de
Vivienda

18. CONSECUENCIAS SOCIALES Y ECONOMICAS
DEL MODELO RESIDENCIAL DE PROPIEDAD
18

19. IMPACTO DE LAS FORMAS DE ACCESO
A LA VIVIENDA SOBRE LOS JOVENES.
• Prolongación de los estudios
• Dificultad de acceso al primer empleo
• Dificultad de acceso a la vivienda
(incrementa su incidencia en los últimos
años)
– El descenso de la proporción de alquileres incide
sobre la emancipación
– El incremento de los precios de la vivienda

20. • La demanda en alquiler es el régimen predominante entre los menores de 25 años y los mayores de 65
años.
• Se reduce la demanda por emancipación en los últimos seis meses pasando de significar el 58% en el
ITR08 al 55% en el IIITR08.
Demanda de vivienda por rango de edad IIITR08
72,7%
80%
Alquiler Compra
70%
60,6%
55,6%
53,6%
53,8%
52,4%
60%
47,6%
46,4%
46,2%
44,4%
50%
39,4%
40%
27,3%
30%
20%
10%
0%
Menos de 25 Entre 25-35 Entre 36-45 Entre 46-55 Entre 56-65 Más de 65 20
años años años años años años
Fuente Observatorio Municipal de Vivienda

21. Evolución de la proporción de emancipados
en España por grupos de edad, 1980-2004.
90
Retraso en la edad
de emancipación 80
de los jóvenes el 70
el periodo 1980-97
60
La edad media de 50
emancipación
40
deciende
ligeramente en los 30
últimos cuatro 20
años
10
Incidencia sobre la 0
fecundidad 1.980 1.985 1.990 1.995 2.000 2.004
Dependencia de la Total jóvenes 16 a 19 20 a 24 25 a 29 30 a 34
familia de origen 21
Fuente: EPA.

22. Proproción de jóvenes (18-29) años que viven con
sus padres en los países de la Unión Europea
La Unión Europea
Italia
España
Portugal
Grecia
Irlanda
Luxemburgo
Reino Unido
Bélgica
Austria
Francia
Alemania
Holanda
Finlandia
Dinamarca
0 10 20 30 40 % 50 60 70 80 90
22
Fente: Panel de hogares 1997

23. Tenencia de la vivienda de los jóvenes hogares en
España y Francia (menos de 30 años). Año 1992 .
80
70 España
60
Francia
50
40
30
20
10
0
Propiedad pagado pagándose Alquiler Otros
TENENCIA
23

24. Comparación de las proporciones de jóvenes que viven
con sus padres en España y Francia según intervalos de
edad en el año 1999
100
90
80
70
60
Proporción
Españoles
50
Franceses
40
30
20
10
0
H 18-24 H 25-29 H 30- M 18-24 M 25-29 M 30-
Intervalos de edad (H; Hombres; M: Mujeres) 24

25. Proporción de jóvenes de 25-29 años que viven con
sus padres en algunos países europeos
70
60
50
40
30
20
10
0
España Grecia Italia Francia Alemania Reino Unido
Fuente: Eurostat 1998 Hombres Mujeres
25

26. Proporción de los jóvenes europeos que se
emancipan solos y en pareja
Dinamarca
Irlanda
Reino Unido
Holanda
Francia
Alemania
Austria
Italia
Bélgica
Finlandia
% sólos
% con pareja
Grecia
España
Portugal
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Fuente: Panel de hogares 1997 26

27. IMPACTO DE LAS FORMAS DE ACCESO
A LA VIVIENDA SOBRE LOS MAYORES
• La mayor parte de los hogares unipersonales son de mujeres
mayores que sobreviven 7 años a sus maridos
• Disminuye el vivir con los hijos, pero el 40% de los mayores de
80 años.
• España es uno de los países europeos con mayor proporción
de mayores viviendo con sus hijos ,
• En España el 16,7%
• El 55,5% mujeres (81 y más años: 67 % )
– Diferencia en la esperanza de vida 6 años
• Aumento del 20% de hogares y del 21% de las viviendas
– Hay que añadir que las mujeres se casan 2 años antes
• En pocos años la proporción de mayores superará la de los
menores de 16 años.

28. 28

29. Población de más de 65 años que vive autónoma
por grupos de edad 1990-2002
120
100
80
Mujeres 1990
P ro p rció n
Mujeres 2002
60
Hombres 1990
Hombres 2002
40
20
0
65a69 70a74 75a79 80a84 85ymas
Fuente EPA 29

30. 30

31. Superficie media de la vivienda y superficie media por
habitante según la edad de la persona de referencia
de los hogares españoles 1991
100
90
80
metros cuadrados
70
60
50
40
30
20
10
0
De De De De De De De De De De De De De Más
20 a 25 a 30 a 35 a 40 a 45 a 50 a 55 a 60 a 65 a 70 a 75 a 80 a de
24 29 34 39 44 49 54 59 64 69 74 79 84 85
Fuente: Censo 1991 Superficie de la vivienda Superfcie media de la vivienda

32. Ciclo del hogar y proporción de hogares que
tienen algún familiar que vive cerca, en la
Región Metropolitana de Madrid. (2003)
Hogar Jubilado
Hogar Prejubilado
Hogar Maduro
Hogar en
desarrollo
Hogar inicial
38,00 40,00 42,00 44,00 46,00 48,00 50,00
F ue nt e : e n c u e st a d e d e m a nd a d e v i v i e n da 1/ 2 0 0 3
32

33. Los hogares unipersonales
• España es el país de la U.E .con una
proporción más baja de hogares
unipersonales (21% en 2001)
• Es un modelo de convivencia propio de los
países del Sur de Europa debido a
– Un sistema de bienestar familialista
– Una elevada influencia de la Iglesia Católica
– Un proceso de urbanización y crecimiento
económico más tardío.
• Los inmigrantes refuerzan ese modelo
33

34. Proporción de hogares unipersonales por grupos de edad
en el Municipio de Madrid, 2001.
60
50
40
30
%
20
10
0
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
40-44
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90 ó m ás
Edad
34
Fuente: Censo 2001

35. IMPACTO DE LAS FORMAS DE ACCESO
A LA VIVIENDA SOBRE LAS MINORÍAS
(EXTRANJEROS)
• Elevado crecimiento reciente hasta superar el 4% de
la población española según el censo, pero añadir
los no censados.
• Comportamiento residencial diferencial de los
inmigrantes: mas alquiler que propiedad, más
movilidad residencial
• Efectos sobre el parque:
– crisis de la vivienda en alquiler
– Hacinamiento
– Mantenimiento y desarrollo de viviendas en malas
condiciones
– Retorno de chabolismo
– Formación de guetos segregados

36. 36

37. DE LA SOCIEDAD SALARIAL A LA SOCIEDAD PATRIMONIALISTA
El patrimonio tiene una importancia mucho mayor que antes en la sociedad
española, pero se trata de un patrimonio urbano, basado en el coste
diferencial de la vivienda.
Las diferencias económicas apuntan a ser mas diferencias de patrimonio
que diferencias de renta
DE LA SOCIEDAD MERITOCRÁTICA A LA SOCIEDAD NEPOTISTA
La herencia se convierte en un factor clave en la reproducción social
LOS BIENES URBANOS SUSTITUYEN A LOS BIENES DE INVERSIÓN
La auténtica revolución de la sociedad reciente es que la división social no
está tanto en la producción de los bienes de producción como en las
diferencias en los bienes de consumo.
El urbanismo, considerado como el organizador de estos bienes adquiere un
protagonismo central en este cambio.
37