Durante los últimos diez años, los fideicomisos inmobiliarios se consolidaron como una herramienta de financiamiento sólida para la construcción de edificios y desarrollos inmobiliarios en Rosario y el país, constituyéndose como la principal opción para pequeños y medianos ahorristas.

1. Fideicomisos
Inmobiliarios

2. INTRODUCCION

3. Una herramienta para construir
 Se utiliza cada
vez más en
nuevos
emprendimientos.
 Ofrece mayor
seguridad a los
inversores
privados.

4. El fideicomiso, un "encargo de fe"
El fideicomiso existe en el Código
Civil argentino desde su
redacción, en el siglo XIX.
Deriva del latín fidus (fe) y
commissus (confiado).

5. LA CONFIANZA
Se propone como
instrumento jurídico, puesto
que es consistente con los
principios de confianza con
los que muchos negocios se
llevan a cabo desde hace
décadas

6. EL INSTITUTO
Es un Instituto (instrumento y/o
figura jurídica) que permite
aislar (afectar) bienes, flujos de
fondos, negocios, derechos,
etc. en un patrimonio
independiente y separado con
diferentes finalidades

7. ANTECEDENTES
 Es un instrumento, una figura legal de uso
muy extendido en el mundo.
 Su correlato anglosajón es el trust y cuenta
con antiguas raíces en el derecho romano .
 Desarrollada por los romanos para proteger
el patrimonio de determinadas empresas y
cumplir objetivos empresarios o personales.

8. 1995
 En nuestro país se perfecciona a través de
un contrato y está regulado por la Ley del
Año 1995 - Nº 24.441 “Financiamiento de la
vivienda y la construcción” (artículos 1º a 26º
inclusive).
 De acuerdo a la ley argentina el fideicomiso
consta de cuatro figuras: fiduciante o
constituyente, fiduciario, beneficiario,
fideicomisario. Esta última, según la misma
ley, puede no existir o coincidir con el
fiduciante.

9. INNOVACIÓN
 De un origen restringido al ámbito familiar
pasó a insertarse activamente en el ámbito
de los negocios por su adaptabilidad a las
cambiantes condiciones económicas y a la
fértil imaginación de los que se dedican a la
ingeniería de nuevos productos.

10. VENTAJAS
Es una figura considerada
segura y aplicable a una
gran variedad de asuntos
en razón de sus
características y ventajas
comparativas.

11. MANIOBRA-HABILIDAD
La figura del fideicomiso puede
ser utilizada para múltiples
objetivos. Cuenta con las
ventajas de permitir armar
estructuras jurídicas (tipos de
fideicomisos) que se ajustan de
forma muy precisa al objetivo
buscado.

12. Seguridad del Inversor
La utilización de la figura
“FIDEICOMISO" permite al
inversor invertir su capital en
un negocio que será manejado
por un experto que actúa con la
prudencia y diligencia del buen
hombre de negocios

13. Futuro de los Fideicomisos
 Observando su aparición en nuestro país en
1995, y lo sucedido en otros países y
considerando la situación económicofinanciera imperante, es posible asumir que
en la República Argentina, la aplicación de
esta figura mantendría el fuerte crecimiento
que se viene manifestando.

14. MARCO LEGAL
 Artículo Nº 2662 del Código Civil Argentino.
 Ley Nº 24.441 “Financiamiento de la Ivivienda
y la construcción”.
 Resoluciones de la Comisión Nacional de
Valores Nº 271/95 y siguientes.
 Decreto P.E.N. Nº 780/95

15. DOMINIO FIDUCIARIO
Artículo 2662 – Código Civil
 Dominio fiduciario es el que se adquiere en
razón de un fideicomiso constituido por
contrato o por testamento, y está sometido a
durar solamente hasta la extinción del
fideicomiso, para el efecto de entregar la
cosa a quien corresponda según el contrato,
el testamento o la ley.

16. MARCO IMPOSITIVO
 En general, a los fideicomisos les son
aplicables los diversos impuestos
(ganancias, IVA, ingresos brutos, etc.).
 En particular, los fideicomisos financieros
cuentan con exenciones impositivas en la
medida en que se enmarcan en el Decreto Nº
780/95

17. MARCO ADMINISTRATIVO
 Los fideicomisos comunes son contratos
privados que no requieren la intervención de
instituciones específicas. En el caso de cesión
fiduciaria de bienes inmuebles, se requiere
escritura pública.
 En la Argentina, no existen restricciones para
actuar como fiduciario en general. En particular,
para ser fiduciario en fideicomisos financieros
se debe ser entidad financiera autorizada o
sociedad inscripta al efecto ante la Comisión
Nacional de Valores.
 El informe Nº 28 (agosto 1997) del C.P.C.E.C.F.
(Comisión Estudios de Contabilidad) referido al
tratamiento contable del fideicomiso, explicita
las formas de contabilizar la propiedad
fiduciaria.

18. CONTRATO
CARACTERISTICAS
El contrato de fideicomiso es:
 Consensual
 Bilateral
 Oneroso
 No formal

19. Consensual
Produce efectos desde que las partes
manifiestan recíprocamente su
consentimiento, resultando la entrega de los
bienes en propiedad un acto de ejecución del
convenio, cuya falta autoriza a reclamar la
entrega y el otorgamiento de las
formalidades que imponga la naturaleza de
los bienes.

20. Bilateral
Genera obligaciones recíprocas
para el fiduciante (debe
entregar la cosa y la
remuneración del encargo) y
fiduciario (debe administrar la
cosa de acuerdo con las
disposiciones de la
convención).

21. Oneroso
El beneficio que procura a una
de las partes sólo le es
concedido por una prestación
que ella le ha hecho o se obliga
a hacerle y el constituyente del
fideicomiso debe al fiduciario
una comisión.

22. No formal
No formal, aunque en su
constitución requiere escritura
pública u otras formas
determinadas, según la naturaleza
de los bienes fideicomitidos, no
obstante dada su importancia
económica lógica su conclusión
debe efectuarse en forma escrita,
aún en documentos privados.

23. 4 figuras para armar
 De acuerdo a la ley argentina el
fideicomiso consta de cuatro
figuras: fiduciante o
constituyente, fiduciario,
beneficiario, fideicomisario.
Esta última, según la misma
ley, puede no existir o coincidir
con el fiduciante.

24. SUJETOS / Posiciones jurídicas
concretas
1. Fiduciante
2. Fiduciario
3. Beneficiario
4. Fideicomisario

25. SUPERPOSICION DE ROLES
 Son personas que en cada caso ocupan las
distintas posiciones jurídicas. Cuando un
determinado sujeto puede ocupar más de
una posición tenemos una SUPERPOSICION
DE ROLES, ejemplo: el fiduciante puede ser
beneficiario y fideicomisario, o solo uno o lo
otro

26. Fiduciante:
 Fideicomitente
 Instituyente
 Constituyente
 Cedente
 Transmitente
 Mandante instructor

27. Fiduciante: concepto
 Es la persona que TRANSMITE uno o más
bienes en fideicomiso, a otra que se
denomina fiduciario y estipula las
condiciones del contrato, a fin de que éste
administre el/los mismos en beneficio de un
tercero llamado beneficiario y que,
cumplidos un plazo o una condición ese bien
o bienes pasen a una persona denominado
fideicomisario o regrese a sí.

28. Derechos del Fiduciante
 Revocar el fideicomiso
 Limitar las facultades del fiduciario
 Exigir rendición de cuentas
 Solicitar la remoción del fiduciario
 Ejercer acciones en defensa a los
bienes fideicomitidos.

29. Además …
 Designa al fiduciario y sus
sustitutos.
 Determina las limitaciones
que tendrá el fiduciario.
 Le indicará al fiduciario los
actos que deberá realizar.

30. Fiduciario
 Fideicomitido
 Propietario fiduciario
 Agente fiduciario
 Administrador fiduciario
 Mandatario
 Gerenciador

31. Derechos del Fiduciario
 Salvo estipulación en contrario, el
fiduciario tendrá derecho al
reembolso de los gastos y a una
retribución. Si ésta no hubiese
sido fijada en el contrato, la fijará
el juez teniendo en consideración
la índole de la encomienda y la
importancia de los deberes a
cumplir.

32. Derechos del fiduciario

Posee todas las facultades inherentes a la
finalidad del fideicomiso, en particular las
relativas al dominio, administración y
disposición que tiene de la cosa.

Puede usar y disponer de los bienes, no
puede apropiarse de los frutos, pero
siempre hasta lograr el fin del contrato.

33. Obligaciones del Fiduciario
 Administrar en la forma establecida,
resultando inherente la conservación y
custodia material y jurídica de los bienes,
efectuar las mejoras y reparaciones
necesarias, contratar seguros y pagar los
tributos que los graven.

34. Obligaciones del Fiduciario
 Administrar haciendo producir frutos de
acuerdo con la utilización regular de las
cosas sin disponer de ellas, pero
produciendo el mayor rendimiento. Algunas
legislaciones imponen la diversidad de
inversiones para evitar los riesgos derivados
de la concentración en una sola actividad
económica.

35. Obligaciones del Fiduciario
 Mantener la identidad de los
bienes del encargo separados
de los del fiduciario, no
pudiendo incluirlos en su
contabilidad ni considerarlos
en su activo.

36. Obligaciones del Fiduciario
 Puede gravar los bienes
fideicomitidos cuando lo requiera
los fines del fideicomiso. Se
encuentra legitimado para ejercer
todas las acciones que
correspondan para la defensa de
los bienes fideicomitidos tanto
contra terceros como contra el
beneficiario.

37. Obligaciones del Fiduciario
 Rendir cuentas sobre las gestiones que
realiza avisando dentro de un corto tiempo la
celebración de ciertas operaciones de
inversión o el recibo de frutos derivados de
éstas. Los fiduciarios deben rendir cuentas a
los beneficiarios con una periodicidad no
mayor a un (1) año.

38. Obligaciones del Fiduciario
Presentar informaciones
completas y fidedignas
sobre el movimiento
contable de los bienes en
su poder.

39. Obligaciones del Fiduciario
Transferir los bienes
de acuerdo con lo
convenido al tiempo
del encargo al
beneficiario o al
fideicomisario.

40. Quién puede ser fiduciario
 El fiduciario podrá ser cualquier persona
física o jurídica. Sólo podrán ofrecerse al
público para actuar como fiduciarios las
entidades financieras autorizadas a
funcionar como tales sujetas a las
disposiciones de la ley respectiva y las
personas jurídicas que autorice la Comisión
Nacional de Valores quien establecerá los
requisitos que deban cumplir.

41. Prohibiciones con respecto al
Fiduciario
 El contrato no podrá desobligar al fiduciario
de rendir cuentas, la que podrá ser solicitada
por el beneficiario conforme las previsiones
contractuales, ni de la culpa o dolo en que
pudieren incurrir él o sus dependientes, ni de
la prohibición de adquirir para sí los bienes
fideicomitidos.

42. Además …
En todos los casos los
fiduciarios deberán rendir
cuentas a los
beneficiarios con una
periodicidad no mayor a
un (1) año.

43. Resumen de
Obligaciones Legales
 Ejercer la propiedad fiduciaria en el beneficio
de quien se designe en el contrato
 Rendir cuentas
 Transferir los bienes cuando finalice el
fideicomiso
 Iniciar las acciones necesarias para la
conservación de los bienes
 Disponer o gravar cuando lo requieran los
fines del fideicomiso

44. El fiduciario cesará como tal por:
 Remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones, a
instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario con
citación del fiduciante;
 Por muerte o incapacidad judicialmente declarada si fuera una
persona física;
 Por disolución si fuere una persona jurídica
 Por quiebra o liquidación;
 Por renuncia si en el contrato se hubiese autorizado
expresamente esta causa.
 La renuncia tendrá efecto después de la transferencia del
patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto.

45. Responsabilidad del Propietario
Fiduciario
 El fiduciario, deberá actuar con la prudencia
y diligencia del buen hombre de negocios,
sobre la base de la confianza depositada en
él, en defensa de los bienes fideicomitidos
(ya que se comporta como el nuevo
“propietario”) y los objetivos del fideicomiso.
Si no es así, el fiduciante o el beneficiario
pueden exigir la retribución por los daños y
perjuicios causados.

46. Sustitución del Fiduciario
 Producida una causa de cesación del
fiduciario, será reemplazado por el sustituto
designado en el contrato o de acuerdo al
procedimiento previsto por él. Si no lo
hubiere o no aceptare, el juez designará
como fiduciario a una de las entidades
autorizadas de acuerdo a lo previsto en el
art. 19. de la Ley 24441.Los bienes
fideicomitidos serán transmitidos al nuevo
fiduciario.

47. Beneficiario
Es quien percibe los
beneficios que
produzca el ejercicio
de la propiedad
fiduciaria por parte del
Fiduciario.

48. Acreedor Especial
El beneficiario es un acreedor
especial del fideicomiso,
pudiendo serlo por los frutos
que produzcan los bienes
fideicomitidos, o con relación a
éstos, una vez transcurrido el
tiempo o cumplida la condición
prevista para transferir la
propiedad.

49. Ejercicio Legal
El beneficiario puede exigir
al fiduciario el
cumplimiento del
fideicomiso. Tiene derecho
al ejercicio de acciones de
responsabilidad por
incumplimiento y de exigir
acciones conservatorias.

50. Defensa del Fiduciante
Puede impugnar los
actos cumplidos por
el fiduciario
contrariando las
instrucciones del
fiduciante.

51. Traslado de derechos
El derecho a la obtención
de la propiedad una vez
concluido el fideicomiso,
puede ser trasladado al
fideicomisario sin que
coincida con la persona
del beneficiario.

52. Individualización
El contrato deberá
individualizar al
beneficiario o sea quien
recibe los beneficios de la
administración fiduciaria.

53. Tipo de Persona
 Podrá ser una persona física
o jurídica, que puede o no
existir al tiempo del
otorgamiento del contrato;
en este último caso deberán
constar los datos que
permitan su

54. Cantidad
 Podrá designarse más de un
beneficiario, los que salvo
disposición en contrario se
beneficiarán por igual; también
podrán designarse
beneficiarios sustitutos para el
caso de no aceptación,
renuncia o muerte.

55. No aceptación
 Si ningún beneficiario aceptare,
todos renunciaren o no
llegaren a existir, se entenderá
que el beneficiario es el
fideicomisario. Si tampoco el
fideicomisario llegara a existir,
renunciare o no aceptare, el
beneficiario será el fiduciante.

56. Transmisión de derechos
El derecho del
beneficiario puede
transmitirse por actos
entre vivos o por causa de
muerte, salvo disposición
en contrario del
fiduciante.

57. Derechos del Beneficiario
 Puede aceptar o rechazar el beneficio
 Dicho beneficio puede consistir en obtener
todo o parte de los frutos de los bienes.
 Su derecho a los beneficios es un derecho
creditorio, temporario y transmitible por
causa de muerte y por actos entre vivos
 Ejercer acciones en defensa de los bienes
fideicomitidos
 Exigir rendición de cuentas

58. Fideicomisario
Es el destinatario final
de los bienes una vez
cumplido el plazo o
condición estipulada
en el contrato.

59. Derechos del Fideicomisario
 Producida la extinción del fideicomiso, el
fiduciario estará obligado a entregar los
bienes fideicomitidos al fideicomisario o a
sus sucesores, otorgando los instrumentos y
contribuyendo a las inscripciones registrales
que correspondan.
 Puede transmitir su derecho por actos entre
vivos o por causa de muerte.

60. El fideicomiso según la Ley
 De acuerdo con el artículo 1º de la Ley Nº
24.441: "habrá fideicomiso cuando una
persona (fiduciante) transmita la propiedad
fiduciaria de bienes determinados a otra
(fiduciario), quien se obliga a ejercerla en
beneficio de quien se designe en el contrato
(beneficiario), y a transmitirlo al
cumplimiento de un plazo o condición al
fiduciante, al beneficiario o al
fideicomisario."

61. OBJETO
Serán objetos de
fideicomiso bienes
inmuebles, muebles,
registrables o no,
dinero, títulos valores,
etc., cuando se puedan
individualizar.

62. Cuando a la fecha de
celebración del fideicomiso
no resulte posible su
individualización, se
describirán los requisitos y
características que deberán
reunir.

63. Los bienes no pueden entrar en
el patrimonio del fiduciario
confundiéndose con los suyos,
son bienes separables del
activo, con cuentas separadas
y excluidos tanto de la garantía
de los acreedores del fiduciario
como de los del fideicomitente.

64. REGISTROS
Sobre los bienes fideicomitidos se
constituye una propiedad
fiduciaria conformando un
patrimonio separado del
patrimonio fiduciario y del
fiduciante. Cuando se trata de
bienes registrables, los registros
correspondientes deberán tomar
razón de la transferencia fiduciaria

65. Efectos Del Fideicomiso
La responsabilidad objetiva
del fiduciario se limita al
valor de la cosa cuyo
riesgo o vicio fuese causa
del daño, si el fiduciario
no pudo razonablemente
haberse asegurado.

66. ACREEDORES
 Los bienes fideicomitidos quedan
exentos de la acción singular o
colectiva de los acreedores del
fiduciario y tampoco podrán
agredir los bienes fideicomitidos
los acreedores del fiduciante,
quedando a salvo la acción de
fraude. Los acreedores del
beneficiario podrán ejercer sus
derechos sobre los frutos de los
bienes fideicomitidos.

67. RESPONSABILIDAD
Los bienes del fiduciario
no responderán por las
obligaciones contraídas
en la ejecución del
fideicomiso, las que solo
serán satisfechas con los
bienes fideicomitidos.

68. QUIEBRA / DISOLUCION
 La insuficiencia de los bienes fideicomitidos
para atender a estas obligaciones, no dará
lugar a la declaración de su quiebra. En tal
caso, y a falta de otros recursos provistos
por el fiduciante o el beneficiario según
previsiones contractuales, procederá a su
liquidación, la que estará a cargo del
fiduciario, quien deberá enajenar los bienes
que lo integren y entregará el producido a los
acreedores conformes al orden de privilegios
previstos para la quiebra.

69. Adquisición de otros bienes
Cuando así resulte del contrato, el
fiduciario adquirirá la propiedad
fiduciaria de otros bienes que
adquiera con los frutos de los
bienes fideicomitidos o con el
producto de actos de disposición
sobre los mismos, dejándose
constancia de ello en el acto de
adquisición y en los registros
pertinentes.

70. Gestión de los bienes
El fiduciario podrá disponer o
gravar los bienes
fideicomitidos cuando lo
requieran los fines del
fideicomiso, sin que para ello
sea necesario el
consentimiento del fiduciante o
del beneficiario, a menos que
se hubiere pactado lo contrario.

71. Representación Legal
El fiduciario se halla
legitimado para ejercer
todas las acciones que
correspondan para la
defensa de los bienes
fideicomitidos, tanto
contra terceros como
contra el beneficiario.

72. "standard" Art. 59. Ley 19.550, de
sociedades comerciales
 Los administradores y los representantes de
la sociedad deben obrar con lealtad y con la
diligencia de un buen hombre de negocios.
Los que faltaren a sus obligaciones son
responsables, ilimitada y solidariamente, por
los daños y perjuicios que resultaren de su
acción u omisión

73. Extincion Del Fideicomiso
 El cumplimiento del plazo o la condición a
que se hubiere sometido o el vencimiento del
plazo máximo legal (30 años)
 La revocación del fiduciante, si se hubiere
reservado expresamente esa facultad; dicha
revocación no tendrá efecto retroactivo
 Cualquier otra causal prevista en el contrato.

74. ENTREGA FINAL
 Producida la extinción del
fideicomiso, el fiduciario estará
obligado a entregar los bienes
fideicomitidos al fideicomisario
o a sus sucesores, otorgando
los instrumentos y
contribuyendo a las
inscripciones registrales que
correspondan.

75. CLASES DE FIDEICOMISOS
Según que el fiduciante reciba o no
una contraprestacion
 Transmisión fiduciaria con contraprestación:
la transmisión de los bienes fideicomitidos
se realiza a título de fiducia, o de confianza,
pero el fiduciante recibe una
contraprestación por dicha transmisión.
 Transmisión fiduciaria sin contraprestación:
es posible la existencia de una transmisión
fiduciaria sin contraprestación, por ejemplo,
donar los bienes fideicomitidos a un tercero.

76. CLASES DE FIDEICOMISOS
Según El Objeto
Una posible clasificación no limitativa de las diversas
clases de fideicomiso existentes, según su objeto,
puede ser la siguiente:
 de Garantía
 De Seguros
 Inmobiliario
 Fideicomiso de administración con control judicial
 Testamentario
 De Administración
 De Inversión
 Translativo de Dominio
 Financiero

77. Fideicomiso de garantía
 Puede reemplazar con ventajas a la hipoteca
y a la prenda. Para ello, el fiduciante
transmite un bien (una cosa inmueble o
mueble) en propiedad fiduciaria,
garantizando una obligación que mantiene a
favor de un tercero, con instrucciones de
que, no pagada la misma a su vencimiento,
el fiduciario procederá a disponer de la cosa
y con su producido neto desinteresa al
acreedor y el remanente líquido que resta, lo
reintegra al fiduciante.

78. Fideicomiso de seguros
 El asegurado nombra como beneficiario a un
banco u otra entidad financiera de su
confianza y celebra con el mismo un
contrato de fideicomiso, designándolo
fiduciario del importe a percibir de la
aseguradora, fijando su plazo y
especificando todas las condiciones a las
que debe ajustarse aquel en cumplimiento de
los fines instruidos (inversiones a efectuar,
beneficiarios de las rentas, destino final de
los bienes, etc.).

79. Fideicomiso inmobiliario
 El fiduciario recibe del fiduciante un
inmueble con el fin de administrarlo o
desarrollar un proyecto de construcción y
venta de las unidades construidas.

80. Fideicomiso de administración con
control judicial
 Se establece para las asociaciones civiles
con personería jurídica, como las dedicadas
a la actividad deportiva de cualquier índole
que, en casos de quiebras decretadas o
concursos preventivos, se constituya un
fideicomiso de administración a cargo de un
órgano fiduciario con el fin de administrar
dichas entidades.

81. Fideicomiso testamentario
 Puede constituirse por contrato o
testamento, y solo podrá ser hecho sobre
bienes determinados. De esta manera, el
fiduciante puede imponer la indivisión de los
bienes fideicomitidos durante un plazo a
partir de su deceso.

82. Fideicomiso de administración
 Responde a la conveniencia del
fideicomitente en relevarse de la
administración de sus bienes, por razones
de edad, de ocupación o por comodidad.

83. Fideicomiso de inversión
 Constituye una modalidad del fideicomiso de
administración. Con él, se procura un
rendimiento de los bienes que se optimiza
por el manejo profesional que realiza el
banco.

84. Fideicomiso traslativo de dominio
 Produce la transmisión definitiva del bien a
favor del fideicomisario al cumplirse la
condición del contrato

85. Fideicomiso financiero
 Permiten tomar diversos tipos de derechos
creditorios como un activo subyacente con la
finalidad de posibilitar la titularización
(securitización) emitiendo sobre la base de dichos
activos subyacentes, títulos de deuda y/o
certificados de participación que son adquiridos por
inversores.
 El fiduciario es una entidad financiera o una
sociedad especialmente autorizada por la Comisión
Nacional de Valores (CMV) para actuar como
fiduciario financiero; los beneficiarios son los
titulares de certificados de participación en el
dominio fiduciario o de títulos representativos de
deuda, garantizados con los bienes así transmitidos.

86. QUE NO DEBE FALTAR EN EL
CONTRATO












El contrato de fideicomiso financiero debe considerar:
La individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar
posible tal individualización, a la fecha de celebración del fideicomiso deberá
constar la descripción de los requisitos y características que deberán reunir los
bienes.
La determinación del modo en que otros bienes podrán ser incorporados al
fideicomiso.
El plazo o condición a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá
durar más de treinta (30) años desde su constitución.
El destino de los bienes a la finalización del fideicomiso.
Los derechos y las obligaciones del fiduciario, y el modo de sustituirlo si
cesare.
La individualización del/los fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y
fideicomisarios.
La identificación del fideicomiso.
El procedimiento de liquidación de los bienes frente a la insuficiencia de los
mismos para afrontar el cumplimiento de los fines del fideicomiso.
La rendición de cuentas del fiduciario a los beneficiarios.
La remuneración del fiduciario.
Los términos y las condiciones de emisión de los certificados de participación
y/o los títulos representativos de deudas.

87. PROPIEDAD FIDUCIARIA
 será Dominio fiduciario si se trata de cosas
(muebles o inmuebles),como lo llama el art.
2662 del Código Civil
 y Propiedad fiduciaria, propiamente dicha, si
recae sobre objetos inmateriales o
incorporales susceptibles de valor (créditos,
derechos intelectuales, marcas de fábrica y
"derechos" en general).

88. clases de dominio (arts. 2507 y
2661 Cod.Civil
 Perfecto o pleno
 Imperfecto o menos pleno, con tres
subespecies:
 el dominio fiduciario,
 el dominio revocable,
 el dominio que resta al dueño perfecto, que
ha gravado la cosa que es su objeto, con un
derecho real a favor de un tercero, como la
servidumbre o el usufructo.

89. Características del Dominio
Perfecto
 es exclusivo sino sería "condominio",
 es perpetuo salvo prescripción adquisitiva,
 y es absoluto (máximo de facultades de
disponer, usar, poseer y gravar la cosa.

90. Características del Dominio
Imperfecto Fiduciario
 Es temporario y no puede durar más de 30
años contados desde la fecha de su
constitución, salvo que el beneficiario fuese
un incapaz, caso en el que podrá durar hasta
su muerte o el cese de su incapacidad.
 No es absoluto, solo puede y debe perfecto
cumplir los fines del instituto,

91. EJEMPLOS
 DISTINTOS TIPO DE APLICACIÓN DE
FIDEICOMISOS

92. Referencias

93. 1- Clásico
 Juan es el propietario de un local muy valioso, que
desea que algún día sea de sus hijos, todavía
menores de edad.
Sin embargo, por el momento Juan no necesita la
renta del local, porque tiene excelentes ingresos de
una actividad industrial. Al mismo tiempo, quiere
ser precavido respecto de la eventualidad de que en
el futuro las cosas no marchan bien, y corra el
riesgo de perder el local. Por lo tanto, decide
constituir un fideicomiso para que el inmueble sea
alquilado, y la renta se entregue a una asociación de
bien público. Juan designa propietario fiduciario a
uno de sus mejores amigos y establece que el
fideicomiso durará por quince años. Durante ese
tiempo el amigo de Juan será el fiduciario,
administrará en beneficio de la asociación de bien
público, y, al finalizar el término establecido,
entregará el local en plena propiedad a los hijos de

94. 1- Clásico

95. 2- El fiduciante es beneficiario y
fideicomisario.
 El propio Juan, consciente de que se está
exponiendo a un elevado riesgo comercial y
financiero, ya que su actividad es
unipersonal, y está basada en condiciones
económicas que podrían cambiar, decide
constituir un fideicomiso con el nuevo
inmueble donde funcionará su empresa. El
concepto es parecido al bien de familia; visto
de otro modo, a través del fideicomiso Juan
logra retirar ese inmueble determinado de su
propio patrimonio, con el que debería
responder frente a los acreedores.

96. 2- El fiduciante es beneficiario y
fideicomisario.

97. 3- El fiduciante es beneficiario
 El padre de Juan desea donar a su hijo un
inmueble, ya que, según razona, Juan habrá de
sobrevivirlo, y de esta forma se evitará los gastos
sucesorios.
Actualmente, el inmueble está alquilado, y el padre
de Juan utiliza esta renta para beneficio propio.
Sin embargo, Juan es consciente de que su
actividad económica tiene una alta cuota de
riesgo, y que recién dentro de diez años estará
consolidada y, por lo tanto, no correrá el riego de
perder patrimonio propio por un fracaso
comercial.
La solución es, entonces, un fideicomiso, en el
cual el fiduciante (el padre de Juan) será también
el beneficiario, y que sólo dentro de diez años, o a
la muerte del padre de Juan, lo que más tarde
ocurra, se traspasará el inmueble a Juan.

98. 3- El fiduciante es beneficiario

99. 4- El fiduciante es fideicomisario
 El caso inverso, es Juan el propietario del
inmueble, y quiere asegurar una renta para
que su padre, esté a cubierto de cualquier
dificultad financiera de Juan, reclamos de
acreedores, etc...
Al mismo tiempo, Juan no desea sustraer el
bien de las expectativas hereditarias de sus
propios hijos.
Por lo tanto, se constituye un fideicomiso en
el cual el padre de Juan será el beneficiario,
y el propio Juan será el fideicomisario, para
el momento en que ocurra la muerte de su
padre.

100. 4- El fiduciante es fideicomisario

101. 5- El beneficiario es
fideicomisario
 Juan compra un inmueble, decide que se
constituya un fideicomiso, cuyos
beneficiarios serán sus hijos, en tanto sean
menores de edad, y, por lo tanto, van a
recibir la renta correspondiente. Al cumplir la
mayoría de edad, el propietario fiduciario va
a escriturar al bien directamente a favor de
los hijos de Juan.

102. 5- El beneficiario es
fideicomisario

103. ANALISIS “FODA” DE UN
FIDEICOMISO
FORTALE OPORTU
ZAS
NIDADES
DEBILI
DADES
AMENA
ZAS

104. FORTALEZAS
 Flexibilidad: quienes participan pueden
cambiar sus roles en función de la estrategia
propia de cada emprendimiento
 Asegura experiencia, diligencia y honestidad
en el manejo del negocio
 El titular del inmueble, la empresa
constructora, el desarrollador inmobiliario y
los inversionistas pueden coincidir o no en
sus roles y encontrarse presentes desde el
inicio del emprendimiento o agregarse al
mismo en distintos momentos de su
realización.

105. Otros PUNTOS FUERTES
 Seguridad / Transparencia
 Menor riesgo del inversor
 Posibilidad de sustituir a los
inversores morosos
 ahorros en ladrillos /adecuado
equilibrio entre rentabilidad,
liquidez y riesgo.

106. DEBILIDADES
 El fideicomiso no asegura rendimientos


107. AMENAZAS
 Los intentos de empujar la figura del
fideicomiso como la panacea de los
negocios, son maltratos peligrosos que
pueden condicionar la utilización de una
herramienta útil

108. OPORTUNIDADES
 Teniendo en cuenta la ausencia de sistema
financiero y la imposibilidad de las empresas
de conseguir financiamiento formal e
informal, se presenta oportuno evaluar al
fideicomiso como un mecanismo que
permita formalizar los negocios existentes y
ampliarlo a inversores que antes no
participaban

109. ANEXOS
 FINANCIERO
 REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACIÓN
 PLANOS Y MEMORIAS

110. PROYECCION REGISTRAL
 Art.13 – Ley 24441:
Cuando se trate de bienes
registrables, los registros
correspondientes deberán
tomar razón de la
transferencia fiduciaria de la
propiedad a nombre del
fiduciario.

111. REGISTRO PUBLICO DE
FIDEICOMISOS

112. El Caso del Fideicomiso
Inmobiliario
Damos como ejemplo la
construcción de un edificio
con unidades a distribuir
entre quienes resulten
adjudicatarios bajo el
régimen de propiedad
horizontal.

113. Confluyen en el negocio intereses
diversos




Entidades que conceden créditos
Constructores y arquitectos
Ingenieros y calculistas
Entidades municipales (permisos y
autorizaciones)
 Entidades de control ambiental (Impacto
Ambiental)
 El o los propietarios del terreno donde se
hará la construcción
 etc.

114. La CLAVE
 La presencia de todos los interesados, logra
conciliarse con ventaja cuando una entidad
de CONFIANZA (y especializada) ejerce la
titularidad del inmueble como propiedad
fiduciaria y ofrece plena seguridad de que el
negocio se desarrollará con respeto de todos
los intereses involucrados y según lo
convenido.

115. Fiduciante Inmobiliario
 Es quien aporta el terreno
para la realización del
emprendimiento, o quien
aporta el financiamiento
inicial, el proyecto
constructivo; o todos ellos
en forma conjunta.

116. Fiduciario Inmobiliario
 Generalmente ocupa este rol una persona o
entidad de confianza quien se encargará del
desarrollo del emprendimiento. Entre sus
facultades pueden figurar el contratar a la
empresa constructora - que puede estar
predeterminada-, conseguir el financiamiento
necesario, realizar la obra, vender las
unidades y liquidar el producido de tal venta.

117. Beneficiarios del F. Inmobiliario
Puede llamarse así a
quienes adquieran las
unidades del
emprendimiento realizado.

118. Fideicomisario Inmobiliario
 El producido de tal
comercialización, luego de
cancelada toda asistencia
crediticia y los demás gastos y
obligaciones del Fideicomiso, será
distribuido entre las partes
previamente designadas que
reciben el nombre de
Fideicomisarios.

119. Trabajo Práctico:
Dinámica del negocio
El objeto es la constitución de un
fideicomiso para la adquisición de un terreno
con el fin de construir un edificio con destino
a viviendas unifamiliares. El negocio está
integrado por reservantes, fiduciantes y
beneficiarios, fiduciarios, gerenciador, el
estudio de arquitectura, empresa
constructora, director de obra, auditor,
escribanía y patrimonio fiduciario.

120. CONSIGNA
 Realizar diagrama ubicando los
participantes
 Distintas variaciones del
negocio con los mismos
participantes
 Análisis FODA
 Otros

121. Material autorizado por:
 ESTUDIO BUTLOW & NERPITI
Abogados y Arquitectos Asociados
www.arquilegal.com