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Critère B: Résidentiel
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Les prêteurs hypothécaires
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 La loi 72 confirme que les contaminants exprimés par la
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Formation : Les défis environnementaux : Un impact certain sur l'immobilier.

Les impacts de l’environnement dans le domaine de la valeur des terrains.

Mise en situation
Après avoir engagé :
des dépenses d’acquisition de terrain en plein centre ville de plus de $250 000;
des dépenses d’architecte de plus de $30 000;
des négociations avec les différents intervenants tel que demande de permis et le prêteur qui ont consommé plus de 400 heures de votre temps sur une période de 10 mois ( incluant des samedis et dimanches)…
Le notaire vous informe avant la signature de l’hypothèque pour le financement de la construction que la propriété n’est plus finançable due à la découverte d’une contamination majeure décelée dans le rapport d’évaluation environnementale de site Phase 1 et 2 sur les condition de l’environnement.
Quelle est alors votre réaction?

Les différents types de risques environnementaux pouvant affecter la valeur marchande d’un bien immobilier:
L’occupation historique des lieux
Les conditions du sol en place
Les matériaux composants le bâtiment
Le rejets des eaux usées
L’approvisionnement en eau
La générations des déchets
Les types énergies utilisés
Les conditions du voisinage
Les équipements pétroliers en place
L’hygiène du milieu

L’impact des conditions de l’environnement et la valeur marchande.

Définition:
La valeur marchande est le prix de vente le plus probable, exprimé en terme monétaire et ce, à une date spécifique.
Le tout suppose que l’acheteur et le vendeur sont consentants et capables, chacun libre d’acheter ou de vendre, qu’ils sont informés des avantages et des inconvénients ainsi que des potentialités tant présentes que futures de la propriété. Cette dernière devant être exposée sur un marché libre pendant une période de temps raisonnable.


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Enviro + Immo = Les défis environnementaux : Un impact certain sur l’immobilier

  1. 1. + Les défis environnementaux: Un impact certain sur l’immobilier Archive – Formation 2008 – Tous droits réservés. Enviro + Immo
  2. 2.  Partagez, interrogez, discutez :  http://Facebook.com/ExpertiseEnvirote  http://Twitter.com/Envirotest_  http://Slideshare.net/Envirotest 1730, rue Joliot-Curie, Boucherville (Québec) J4B 7L9 Téléphone: 450-645-9762, Télécopieur: 450-345-9710 info@envirotest.net www.envirotest.net
  3. 3. + Les impacts de l’environnement dans le domaine de la valeur des terrains  Mise en situation Après avoir engagé :  des dépenses d’acquisition de terrain en plein centre ville de plus de $250 000;  des dépenses d’architecte de plus de $30 000;  des négociations avec les différents intervenants tel que demande de permis et le prêteur qui ont consommé plus de 400 heures de votre temps sur une période de 10 mois ( incluant des samedis et dimanches)… Le notaire vous informe avant la signature de l’hypothèque pour le financement de la construction que la propriété n’est plus finançable due à la découverte d’une contamination majeure décelée dans le rapport d’évaluation environnementale de site Phase 1 et 2 sur les condition de l’environnement.  Quelle est alors votre réaction?
  4. 4. + Les tendances démographiques  Augmentation de la population mondiale
  5. 5. + Les changements climatiques  L’augmentation de la température moyenne de la terre est bel bien une réalité
  6. 6. + La valeur marchande et l’environnement
  7. 7. + La valeur marchande - Introduction Facteurs économiques Obligations juridiques Conditions environnementales Valeur marchande temps variables
  8. 8. + Historique de la responsabilité relatif à l’existence d’une pollution du Pollueur payeur à celui qui à la connaissancecelui qui à la garde LQE Loi 72 sol polluant
  9. 9. + Critère A: Bruit de fonds 300 ppm Critère B: Résidentiel 700 ppm Critère A : Commercial / Industriel 3500 ppm
  10. 10. + Risques environnementaux  Les différents types de risques environnementaux pouvant affecter la valeur marchande d’un bien immobilier:  L’occupation historique des lieux  Les conditions du sol en place  Les matériaux composants le bâtiment  Le rejets des eaux usées  L’approvisionnement en eau  La générations des déchets  Les types énergies utilisés  Les conditions du voisinage  Les équipements pétroliers en place  L’hygiène du milieu
  11. 11. L’occupation historique des lieux
  12. 12. Les conditions du sol en place
  13. 13. Les matériaux composants le bâtiment
  14. 14. + Le rejets des eaux usées
  15. 15. L’approvisionnement en eau
  16. 16. + La générations des déchets
  17. 17. + Les types d’énergies utilisés
  18. 18. Les conditions du voisinage
  19. 19. + Les équipements pétroliers en place
  20. 20. L’hygiène du milieu
  21. 21. + Les prêteurs  Le taux d’intérêt ne tient pas compte des risques de contamination.  Les prêteur et la SCHL prêtent pour une période allant jusqu’à 25 ans.  Comme ils sont sujets à reprendre les actifs immobiliers en cas de non paiement, selon les lois environnementales même s’ils n’ont pas participé à la contamination, ils seraient responsables des coûts de décontamination.
  22. 22. + Les prêteurs hypothécaires et la SCHL  Depuis 1994, la SCHL exige des évaluations environnementales de site pour établir les passifs environnementaux des immeubles résidentiels de plus de 7 unités de logements pour les prêts assurés à haut risque.  Les préteurs, depuis 2004, exige la démonstration des conditions environnementales pour tous les types de prêts conventionnels.
  23. 23. + L’impact sur la valeur  Des coûts additionnels pour les dépenses d’opération  Des coûts de remplacement d’équipements  Des coûts de correction  Des amendes La plus grande responsabilité est de prendre les responsabilités sans ajuster la valeur marchande, car la Loi de la qualité de l’environnement ne pénalise pas celui qui a fait le dommage mais le propriétaire du site sur lequel le dommage a été fait.
  24. 24. + L’impact des conditions de l’environnement et la valeur marchande Définition:  La valeur marchande est le prix de vente le plus probable, exprimé en terme monétaire et ce, à une date spécifique.  Le tout suppose que l’acheteur et le vendeur sont consentants et capables, chacun libre d’acheter ou de vendre, qu’ils sont informés des avantages et des inconvénients ainsi que des potentialités tant présentes que futures de la propriété. Cette dernière devant être exposée sur un marché libre pendant une période de temps raisonnable.
  25. 25. + L’impact des conditions de l’environnement et la valeur marchande  Les conditions de l’environnement sont aussi importantes que l’état du bâtiment ou des revenus.  Les conditions de l’environnement ont des impacts sur la valeur marchande de façon significative.
  26. 26. + 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 4 éléments d'ajustement Ajustement de la valeur environnementale conditions environnementales nuisances hygiéne du milieu développement durable
  27. 27. + Répartition des risques par type d'activité immobilière 0 10 20 30 40 50 60 70 80 voisinage bpc Am iantes Produitschim iques types de risque pourcentage% Résidentiels Commerciaux Industriels
  28. 28. + Indice de risque des EES1 (EES 2/EES 1) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% RÉSIDENTIEL COMMERCIAL INDUSTRIEL typed'occupationdusite pourcentage EES 1 EES 1-2
  29. 29. + Répartition des actions préventives et correctives sur l’ensemble des sites Résidentiels, commerciaux et industriels. Source : Compilation d’après les données de Société d’Expertise Envirotest Ltée
  30. 30. + Répartition des actions préventives et correctives sur les immeubles résidentiels de 7 unités et plus. Source : Compilation d’après les données de Société d’Expertise Envirotest Ltée
  31. 31. + Les prêteurs hypothécaires  Depuis le mois de mars 2003 avec l’adoption de la loi 72 abrogeant la Loi de la Qualité de l’Environnement établie un inscription d’un avis de contamination pouvant être enregistré contre le titre de propriété immobilière au bureau de publicité de droits.  Les préteurs sont informés par des avis de contamination et peuvent être appelés pour défrayer les coûts de décontamination en tant que gardien dans le processus de reprise immobilière.
  32. 32. + Les innovations du milieu La maison verte Un communiqué de l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ) invite les constructeurs à orienter les efforts pour construire des propriétés en harmonie avec leur environnement et qui consomment moins d’énergie.
  33. 33. + Saviez vous que…  … les conditions environnementale peuvent faire avorter une transaction immobilière.  Nous connaissons la mort physique par le deuil de nos proches disparus.  Il existe maintenant la mort financière lorsque les coûts environnementaux pour la réparation d’un site dépasse la valeur marchande.
  34. 34. + Les risques de contamination  Au niveau résidentiel  Réservoir pétrolier sur le site  Réservoir pétrolier chez le voisin à une distance de 50 mètres  Remblai d’origine inconnue  Localisation sur un ancien site industriel ou sur un site d’enfouissement  Contamination à proximité d’une voie ferrée  Chauffage historique au charbon
  35. 35. +
  36. 36. +
  37. 37. +
  38. 38. +
  39. 39. +
  40. 40. +
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  44. 44. +
  45. 45. +
  46. 46. +
  47. 47. +
  48. 48. +
  49. 49. +
  50. 50. +
  51. 51. +
  52. 52. +
  53. 53. + Les risques de contamination  Au niveau semi-commercial  Réservoir pétrolier sur le site  Réservoir pétrolier chez le voisin à une distance de 50 mètres  Localisation sur un ancien site industriel ou sur un site d’enfouissement  Contamination à proximité d’une voie ferrée  Chauffage historique au charbon  Produits chimiques utilisés  Pratiques commerciales à risques  Accident environnemental et déversement
  54. 54. + Les risques de contamination  Au niveau institutionnel  Réservoir pétrolier sur le site  Réservoir pétrolier chez le voisin à une distance de 50 mètres  Localisation sur un ancien site industriel ou sur un site d’enfouissement  Contamination à proximité d’une voie ferrée  Chauffage historique au charbon  Clientèle sensible  Responsabilité sociale exigeant la démonstration de diligence raisonnable  Matériaux toxiques
  55. 55. + Les risques de contamination  Au niveau des garages et des stations service  Réservoir pétrolier sur le site  Localisation sur un ancien site industriel ou sur un site d’enfouissement  Permis d’utilisation requis  Accidents environnementaux historiques  Modifications historiques des équipements sur place  Activités à risques
  56. 56. + Loi 72  La loi 72 confirme que les contaminants exprimés par la Politique de réhabilitation des sols contaminés devient un polluant au sens de la Loi de la Qualité de l’environnement.  Des pénalités importantes sont prévues pour la divulgation de la contamination et sa réhabilitation.
  57. 57. + Vous voulez en savoir davantage? Les défis environnementaux: Un impact certain sur l’immobilier
  58. 58.  Partagez, interrogez, discutez :  http://Facebook.com/ExpertiseEnvirote  http://Twitter.com/Envirotest_  http://Slideshare.net/Envirotest 1730, rue Joliot-Curie, Boucherville (Québec) J4B 7L9 Téléphone: 450-645-9762, Télécopieur: 450-345-9710 info@envirotest.net www.envirotest.net

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