1. Etat d’avancement de la loi
ALUR sur les rapports locatifs
Le projet de loi pour « l’Accès au Logement et un Urbanisme
Rénové » (dite loi « ALUR ») est passé le 26 octobre dernier
devant le sénat mais son vote définitif à l’Assemblée Nationale
risque d’être reporté après les élections municipales, d’autant
qu’un passage devant le Conseil Constitutionnel semble
inévitable en raison de la contestation de certaines
dispositions. Vous trouverez ci-après les principales mesures
qui concernent le volet « rapports bailleurs-locataires » et qui
sont susceptibles d’être votées.
Contrat de bail
Un contrat type pour les locations nues et meublées serait mis en place
avec des mentions obligatoires : loyer du dernier locataire, loyer de
référence majoré, travaux effectués depuis la dernière location ou le
renouvellement du bail, superficie « Carrez » du logement (obligatoire
aussi dans les annonces) avec possibilité de réduction du loyer en cas
de surévaluation (au delà de 5 %). De même, deux nouveaux
diagnostics (amiante et installation électrique) devront être joints. En
outre, la solidarité d’un colocataire sortant et celle de son garant
s’éteindraient un an après la date d’effet du congé.
Locations meublées
Pour renforcer les droits des locataires, le régime des baux meublés de
la résidence principale serait intégré dans la loi du 6 juillet 1989
(obligations du bailleur et du locataire, état des lieux, dossier de
diagnostics, clauses réputées non écrites, la charge des honoraires,
conformité et critères de décence, quittances de loyers...), tout en
conservant ses spécificités (dépôt de garantie maximum de 2 mois de
loyer, durée minimale du bail de un an, prise en compte du mobilier
dans le loyer). Pour la location meublée comme pour la colocation, les
charges pourraient être forfaitisées et révisables annuellement. Un
décret devrait fixer la liste minimale des meubles que devront
comporter ces logements et un système d’encadrement des loyers
serait mis en place.
Nouveaux cas de préavis réduits
Un préavis réduit de départ serait prévu pour les locataires qui
bénéficieraient de l’allocation adulte handicapé. Il en serait de même
pour ceux qui se feraient attribuer un logement social et pour ceux dont
l’état de santé justifierait un changement de domicile, quel que soit leur
âge.
Restitution du dépôt de garantie
Si l’état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de problème, le dépôt
de garantie (déduction faite des sommes qui seraient dues au bailleur
et parfaitement justifiées) devrait être restitué dans un délai maximal
d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire. En cas de
problème, la restitution pourrait se faire sous deux mois.
Assurance locative
Si le locataire ne respecte pas son obligation d’assurance, le bailleur
pourrait en souscrire une pour son compte et se faire rembourser le
montant par mensualités de 1/12ème. Le bailleur aurait également la
possibilité de majorer le montant de la prime dans une limite fixée par
décret afin de s’indemniser pour les démarches engagées.
Congé
Le préavis du congé du locataire serait réduit à un mois dans les «
zone tendues » ou si l’état de santé du locataire le justifie. Le congé du
propriétaire pour reprise ou pour vente devrait quant à lui être
accompagné d’une notice d’information détaillant les droits du locataire,
sachant qu’il ne pourrait intervenir qu’au terme du premier
renouvellement du bail. Les locataires de plus de 65 ans (contre
70 ans aujourd’hui) dont les ressources sont inférieures à 1,5 fois le
SMIC devraient se voir proposer une solution de relogement (sauf si le
bailleur est âgé lui-même de plus de 65 ans).
Encadrement des loyers
Il s’appliquerait dans les zones tendues et serait déterminé par
décret. Un loyer médian de référence, un loyer élevé et un loyer
minoré seraient déterminés selon des valeurs par mètre carré de
surface habitable, par type de logement et par secteur
géographique. Le loyer de la mise en location serait librement fixé
dans la limite du loyer élevé. Un complément de loyer pourrait
être appliqué pour les logements présentant des caractéristiques
exceptionnelles définies par décret. En cours de bail, le loyer
pourrait être révisé annuellement mais non rétroactivement en
cas d’omission (applicable au jour de la demande). Lors du
renouvellement du bail, le bailleur pourrait engager une action de
réévaluation du loyer si celui-ci est inférieur au loyer médian de
référence minoré. De son côté, le locataire pourrait engager une
action de diminution de loyer si celui-ci était supérieur au loyer
élevé.
Travaux
En cas d’inexécution de travaux incombant au propriétaire, le
paiement partiel du loyer par le locataire ne pourrait plus être
considéré comme un défaut de paiement. La durée des travaux
susceptible d’ouvrir droit à indemnisation de l’occupant serait
portée à 21 jours au lieu de 40 jours actuellement.
Délai de prescription
Le délai de prescription des actions liées au bail (comme la
récupération des charges) qui était de
5 ans, se verrait réduit à 3 ans. En ce qui concerne la révision du
loyer, elle devrait impérativement se faire dans les douze mois
suivant la date prévue au bail.
Interdiction de clauses pénales
Il serait interdit pour un bailleur de percevoir des amendes et des
pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location
ou d’un règlement intérieur d’immeuble.
Honoraires de location
Le projet de texte prévoit que la rémunération des mandataires
pour l’entremise d’une location serait à la charge exclusive du
bailleur ; seuls les honoraires liés à la réalisation des états des
lieux et à la rédaction du bail pourraient être partagés entre le
bailleur et le preneur. Toutefois, le montant imputé au locataire ne
pourrait excéder celui imputé au bailleur et serait inférieur à un
plafond fixé par décret.
Mesures diverses
Pour l’attribution du logement en cas de séparation, les droits des
couples pacsés seraient alignés sur ceux des conjoints mariés.
En cas d’impayés d’un locataire « en état de payer sa dette », le
juge pourrait lui accorder jusqu’à deux ans de délai de paiement.
Le locataire pourrait demander au bailleur de compléter un état
des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son
établissement. La trêve hivernale pour les expulsions serait
prolongée jusqu’au 31 mars. L’obligation d’installer des
détecteurs de fumée incomberait désormais au bailleur,
l’occupant devant toutefois veiller à son entretien. A noter que la
GUL (Garantie Universelle des Loyers) n’a pas encore trouvé un
consensus et un financement pour pouvoir être présentée aux
votes de nos élus...
Le Président
Bruno Brosset