Artículo publicado en Via Inmobiliaria en Mayo de 2013 (número 132 de la revista) sobre las nuevas tendencias en Corporate Real Estate,

1. mayo 2013| Vía Inmobiliaria
opinión38
La situación del mercado de oficinas y
las nuevas tendencias de ocupación
Los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona, con diferencia los
dos mercados terciarios más relevantes del país y en los que se con-
centra gran parte de la actividad corporativa y multinacional operativa
en España, se encuentran actualmente en una situación de parálisis
de facto como consecuencia directa de la crisis económica. La corre-
lación del mercado con la evolución del PIB es absoluta y con una ac-
tividad económica tan deteriorada (crecimiento esperado de un -1,3%
corregido ya por el gobierno central a finales de Abril) como la de los
últimos cinco años, una abrumadora escasez de financiación, una
confianza en mínimos y un nivel de incertidumbre en máximos, el
comportamiento de los mercados de oficinas de nuestras dos principa-
les ciudades muestra evidentes síntomas de debilidad, como no podría
ser de otra forma.
Hoy en día ambos mercados adolecen de profundidad, con una deman-
da bruta que se ha reducido más de un 60% en ambos casos y una
absorción real neta de espacio negativa, lo cual implica que aunque las
entregas de nuevos edificios de oficinas es muy limitada, el espacio
total disponible sigue aumentando mes tras mes hasta situarse ya en
niveles cercanos al 15% en las dos urbes.
De esta forma la liturgia de los precios solo puede ser una, la descen-
dente, habiendo ya reflejado una caída superior al 45% en ambos
mercados. Y ante un panorama deflacionista y con una intensidad in-
usitada como la descrita en los precios de alquiler, obviamente la
confianza de los inversores ha disminuido hasta cotas que reflejan un
descenso de los niveles de inversión superiores al 75%, con la deser-
ción transitoria de muchos de los fondos extranjeros, a excepción de
los oportunistas y a los que buscan hacer operaciones de deuda.
Todos estos elementos dibujan un nuevo panorama, perverso desde
muchos puntos de vista, pero lleno de oportunidades si lo afrontamos
desde otra perspectiva.
El ajuste de los precios medios de las oficinas ofrece a empresas que
históricamente han estado localizadas en zonas alejadas del centro de
la ciudad la oportunidad de acceder a otros enclaves mucho mejor
ubicados a rentas muy asequibles. De esta forma pueden conseguir
reforzar su imagen corporativa y proyectarse mejor a clientes de seg-
mentos superiores. Además, numerosas compañías internacionales
con poca presencia en nuestro país están valorando muy seriamente
la posibilidad de establecer aquí sus servicios centrales o CSC (centros
de servicios compartidos), ante la excelente posibilidad que les ofrece
el mercado respecto al “Value for Money”. Son ya varios los casos en
los que hemos intervenido en este sentido, tanto en nuevas implanta-
ciones como en la renegociación de las condiciones cuantitativas y
cualitativas de contratos de arrendamiento existentes.
En otros casos estamos asesorando a compañías en la implantación y
consolidación de sus distintas sedes, ahorrando con la eliminación de
duplicidades de espacios redundantes (para que tener tres recepciones
si puedes tener solo una ?), reduciendo en todos los casos la factura
inmobiliaria y los consumos, mejorando las sinergias y comunicación
entre los distintos equipos mediante la implantación en espacios
abiertos y generando un entorno de trabajo nuevo e ilusionante que
consolide el sentimiento de pertenencia a la firma. Y este último fac-
tor, aunque parezca paradójico en un momento de destrucción masiva
de empleo como el actual, no hay que olvidarlo nunca. Un empleado
motivado y altamente identificado con la compañía es un tesoro que
hay que preservar a largo plazo en cualquier organización empresarial.
Incluso en algunas ocasiones estamos abordando el análisis de adqui-
sición de suelo terciario para levantar nuevas sedes corporativas,
aprovechando un momento en que este es abundante y asequible, para
diseñar desde cero inmuebles que configuren un entorno de trabajo
totalmente alineado con la filosofía empresarial de nuestros clientes.
Esto incluye en muchos casos tener en cuenta elementos de sosteni-
bilidad medioambiental, para lo cual les guiamos y tutelamos en todo
el proceso arquitectónico y de certificación.
A la vez estamos orgullosos de ser los pioneros en la aplicación del
modelo del puesto de trabajo compartido en las empresas, el llamado
Hot Desking, lo que permite optimizar las necesidades de espacio de
los usuarios de oficinas, en algunos casos hasta en más de un 25%.
Este sistema es ya muy utilizado en los países nórdicos y anglosajo-
nes, pero en España apenas se utiliza, pese a que en muchas ocasiones
los empleados no permanecen más que una pequeña porción de su
tiempo en su puesto de trabajo y el resto están con sus clientes, lo que
provoca un coste elevadísimo de un espacio infrautilizado. Adicional-
mente hay que tener en cuenta que este proceso se acelerará aún más
a partir de ahora, cuando las soluciones tecnológicas basadas en el
Cloud Computing (la nube) son cada día más seguras, fiables, baratas
y extendidas, lo que permitirá el trabajo en remoto para muchos em-
pleados durante varios días a la semana.
Por otro lado, y ante un entorno de financiación muy hostil para las
empresas en el que conseguir deuda nueva es muy complicado, esta-
mos involucrados en diversos procesos de Sale & Leaseback, donde el
vendedor transfiere la propiedad de uno o varios activos a un inversor
para pasar a ser de forma inmediata arrendatario del mismo o de los
mismos. Son operaciones de corte más financiero, aunque sin lugar a
dudas tampoco puede olvidarse ni mucho menos el componente inmo-
biliario subyacente de la transacción, pues al finalizar el periodo de
obligado cumplimiento contractual el inversor correrá el riesgo de
quedarse sin inquilino y en consecuencia de los ingresos garantizados
que tenía hasta ese momento, lo cual le obligará a potencialmente
abordar una re-comercialización del activo. En el fondo ese riesgo la-
tente tendrá un impacto en el precio de venta que percibirá nuestro
cliente y es precisamente en este tipo de aspectos en los que más va
a necesitar de nuestro consejo para defenderse y poner en valor su
activo.
En esencia, en nuestro país estamos atravesando tiempos complica-
dos, muy adversos en determinados casos y dramáticos en según qué
sectores, pero a la vez hay oportunidades que se pueden y deben ex-
plotar. Es pues el momento idóneo para que las empresas forjen alian-
zas con socios estratégicos a largo plazo que maximicen su operativa
y minimicen simultáneamente sus costes inmobiliarios. Al fin y al
cabo el inmobiliario es un elemento necesario para el funcionamiento
de la economía, pero las compañías se dedican cada una a su especia-
lidad y a lo que saben hacer bien y deben delegar lo que les resulta
ajeno.
Nuestra especialidad es precisamente ésta y constituimos una sólida
plataforma para que las compañías establezcan con nosotros una re-
lación fiable, segura y con total confort que les permita analizar, cono-
cer e implementar las soluciones más adecuadas a sus necesidades
inmobiliarias a medida que su negocio evoluciona.
Eusebi Carles
Director
AOS Studley Spain
"Numerosas compañías internacionales con
poca presencia en nuestro país están
valorando muy seriamente la posibilidad de
establecer aquí sus servicios centrales o
CSC, ante la excelente posibilidad que les
ofrece el mercado respecto al “Value for
Money”. "
"Ante un entorno de financiación muy hostil
para las empresas en el que conseguir deuda
nueva es muy complicado, estamos
involucrados en diversos procesos de Sale &
Leaseback, donde el vendedor transfiere la
propiedad de uno o varios activos a un
inversor para pasar a ser de forma inmediata
arrendatario del mismo o de los mismos. "
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