Le Guide de l'immobilier entre particuliers !

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En moyenne 7 vendeurs sur 10 débutent leur projet entre particuliers mais faute de méthode ou d'outils ils abandonnent au bout de 30 jours .
Pour que chaque propriétaires puissent devenir son propre agent immobilier voici une méthode et des outils performants : Consultez gratuitement le guide immobilier de la transaction entre particuliers ! et faites comme les 250 000 vendeurs qui ont concrétisés entre particuliers en 2014

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Le Guide de l'immobilier entre particuliers !

  1. 1. LE GUIDE COMPLET de l’immobilier TRANSACTION - LOCATION - TERRAIN - COMMERCE
  2. 2. Page | 1 Sommaire  Qui sommes-nous ? p02  Les étapes de la vente p04  Le notaire p14  L’Evaluation du prix p16  Les Diagnostics p19  Les vices apparents p23  Les vices cachés p24  La copropriété p26  Fiscalité liée à la vente p28  Vendre en présence de plusieurs propriétaires p35  Rédaction d’une annonce commerciale p37  Conseils sur la prise de photos p40  Préparer la mise en vente p42  Vendre un terrain p50  Le guide de la location p52  Le guide de la vente de commerce p61  Conclusion p67
  3. 3. Page | 2 Qui sommes nous ? FACILIT-IMMO est le portail internet spécialisé dans le secteur de l’immoblier entre particuliers. Présent dans plus de 8 pays : France – Belgique – Suisse – Italie – Luxenbourg – Espagne – Allemagne – Angleterre il donne une envergure et une visibilté optimale à votre projet. Il permet aux vendeurs et acheteurs de biens immobiliers d’effectuer leur transaction directement entre particuliers, en évitant tout intermédiaire et en économisant les honoraires d’agence généralement compris entre 3 et 10% du prix de vente. Fort de plusieurs années d’expertise dans l’immobilier nous avons créé le concept de FACILIT-IMMO.com en partant d’un constat simple : Pour Vendre il faut être vu Pour Vendre rapidement il faut vendre au bon prix Depuis 2009, 95% des clients débutent leurs recherches sur internet avec la visualisation d’annonces répondant à leurs critères de sélection. Sur les 700.000 transactions immobilières réalisées en 2013, 805 000 en 2011 et 594 000 en 2009, en moyenne 55% ont été traitées entre particuliers. En 2015, La Fnaim table sur une baisse des transactions, qui devrait se maintenir au-dessus des 650.000 ventes et les prix connaîtront de leur côté un recul de 4% au maximum. Ceci étant dû aux nombreuses incertitudes qui pèsent sur le marché résidentiel (chômage, évolution des taux d’intérêt, loi ALUR). Dans la conjoncture économique actuelle, Vendre entre particuliers s’avère être la solution la plus adéquate pour débuter son projet de vente, car cela permet de s’abstenir des frais d’agences et proposer son bien au juste prix. Permettant ainsi de toucher un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels et de reduire le délai de vente.
  4. 4. Page | 3 Pour y arriver nous mettons à votre disposition tous les outils les plus performants du moment. Les points forts du concept FACILIT-IMMO Un service personnalisé avec un panneau de communication à vos coordonnées, 100 flyers pour faire connaitre votre bien à la vente dans votre secteur, un guide de la transaction pour vous aider pas à pas dans les étapes de la vente, une approche commerciale novatrice avec un conseiller à votre entière disposition et une communication très importante sur plusieurs dizaines de sites spécialisés en immobilier afin d’avoir une visibilité optimale. Pourquoi choisir FACILIT-IMMO N’étant pas impliqués financièrement dans la transaction, à la différence d’un agent immobilier dont la rémunération en est étroitement dépendante, FACILIT-IMMO.com vous prodigue des conseils et des avis sur votre projet de vente en TOUTE OBJECTIVITE et en TOUTE IMPARTIALITE. L’ensemble des outils que nous mettons en place pour votre projet de vente sont utilisés au quotidien par tous les agents immobiliers se disant compétents. Alors pourquoi ne pas devenir votre propre agent immobilier le temps de concrétiser votre projet de vente ! L’avis de FACILIT-IMMO : Savez-vous que plus de 55% des ventes se font entre particuliers ?
  5. 5. Page | 4 Les étapes de la vente  Evaluation du prix de vente de votre bien.  Rédaction d’une annonce de vente ou de location pertinente.  Multidiffusion de l’annonce sur les sites internet partenaires.  Réception de tous vos outils de commercialisation (panneau, flyer, guide de la transaction, fiches techniques).  Gestion des appels téléphoniques et des rendez-vous de visites afin de trouver un acquéreur motivé et solvable  Proposition d’achat.  Acceptation de l’offre.  Formalités de vente avec réalisation des diagnostics immobiliers.  Signature du compromis de vente et versement par l’acquéreur d’une indemnité d’immobilisation chez le notaire.  Signature de l’acte définitif de vente devant le notaire, paiement par l’acquéreur du solde du prix de vente, livraison du bien avec remise des clés. L’avis de FACILIT-IMMO : Le versement d’une indemnité d’immobilisation sécurise la transaction, ne pas s’en garantir comporte des risques.
  6. 6. Page | 5 En Bref Du projet d’achat à la signature de l’acte de vente chez le notaire, plusieurs étapes importantes rythment l’achat d’un bien immobilier. Le notaire accompagne et conseille les acquéreurs et les vendeurs tout au long du processus de vente jusqu’à la remise des clés. Etape 1 : Recherche du bien immobilier Il n’y a pas de règle en matière de recherche d’un bien immobilier, mais il existe de nombreuses méthodes pour le trouver. Soit le futur acquéreur effectue ses recherches seul, soit il passe par un notaire ou par un agent immobilier. Afin d’aider les particuliers à connaître le marché immobilier, FACILIT-IMMO propose différents outils et statistiques sur les prix de l’immobilier. Etape 2 : L’offre d’achat Après plusieurs visites, des acquéreurs souhaitent vous faire une proposition. Vous leur proposez donc de remplir une offre d’achat. Ils souhaitent savoir si cela les engagent ? Oui, l’offre d’achat engage celui qui la signe. Elle est fréquemment utilisée dans la pratique. Dans cette offre, les acquéreurs proposent aux vendeurs d’acheter son bien immobilier à un prix et à des conditions déterminées. Les acquéreurs devront limiter leur offre dans le temps. Dans ce cas, ils ne pourront plus se désengager avant l’expiration de la date prévue dans le document qu’ils ont signé. Si le vendeur n’accepte pas leur proposition dans le délai fixé, les acquéreurs retrouvent leur liberté. Si au contraire l’offre est acceptée, ils sont tenus de signer un avant- contrat (promesse ou compromis de vente).
  7. 7. Page | 6 Etape 3 : Le choix du notaire Après avoir accepté l’offre des acquéreurs, les vendeurs leur proposent de contacter un notaire pour fixer un rendez-vous de signature du compromis de vente. Les acquéreurs se demandent s’ils peuvent faire intervenir leur propre notaire. Oui, le vendeur et l’acquéreur peuvent faire appel chacun à leur notaire, qui se partagent alors la rémunération. Celle-ci est fixée par l’Etat. Cela ne coûte donc pas plus cher à l’acquéreur. Cette rémunération s’applique à toute la profession, elle est la même chez tous les notaires de France. Par ailleurs, le choix du notaire est totalement libre. En principe, le notaire du vendeur rédige l’avant-contrat et le notaire de l’acquéreur la vente définitive. Cependant nous vous conseillons de confier le dossier à une seule étude notariale pour une transaction plus rapide. Etape 4 : L’avant-contrat Le notaire convie les vendeurs et les acquéreurs à un rendez-vous de signature. Il leur demande de se munir d’un chèque correspondant à 10 % du prix d’acquisition et aux frais de rédaction du compromis de vente. Il demande aux vendeurs de faire réaliser pour cette date différents diagnostics sur le bien immobilier. • Concernant les acquéreurs Bien que le dépôt de garantie ne soit pas obligatoire, FACILIT-IMMO conseille les vendeurs d’en demander un. Son montant n’est pas légalement fixé, il est généralement de 10 %. Le chèque est immédiatement encaissé sur le compte de l’office notarial. Cette somme correspond soit à un acompte sur le prix, si la vente se réalise, soit à un dédommagement des vendeurs si les acquéreurs ne veulent pas signer l’acte de vente définitif alors que toutes les
  8. 8. Page | 7 conditions suspensives ont été levées, notamment l’obtention du prêt et la non rétractation dans le délai légal. En effet, les acquéreurs ont le droit de se rétracter pendant un délai de 7 jours (celui-ci court à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier). Ce délai est d’ordre public. Ils n’ont à justifier d’aucun motif et peuvent alors récupérer intégralement leur dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de la rétractation. • Concernant les vendeurs Les vendeurs ont l’obligation de faire établir un dossier de diagnostic technique comportant : - le mesurage de superficie du lot vendu (loi Carrez), - le constat de risque d’exposition au plomb, - l’état relatif à l’amiante dans les parties privatives et communes, - l’état parasitaire (termites…), - le diagnostic de performance énergétique, - l’état des risques naturels et technologiques, - l’état des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans. - des diagnostiques complémentaires peuvent être demandés dans des cas plus précis, le notaire vous en informera Vous devrez remettre ce dossier au notaire avant la signature du compromis afin de permettre aux acquéreurs d’être parfaitement informés de l’état du bien.
  9. 9. Page | 8 • D’autres formes d’avant-contrat La promesse unilatérale de vente : le délai de rétractation de 7 jours s’applique à ce contrat. Dans ce type de promesse, les vendeurs s’engagent à vendre leur bien à des acquéreurs qui disposent d’un délai (dit “d’option”) fixé dans le contrat, pour se décider. Passé ce délai, ces derniers perdent l’indemnité versée s’ils renoncent à acheter, sauf si une des conditions suspensives ne se réalise pas. Le contrat de réservation : il précède l’achat d’un bien neuf sur plan. Il contient un certain nombre de mentions obligatoires : le délai de livraison, le prix prévisionnel, le nombre de pièces… Sa signature fait courir un délai de rétractation de 7 jours. Le montant du dépôt de garantie est fixé par la loi : 5 % du prix si la vente intervient dans l’année du contrat de réservation ou 2 % si elle a lieu au maximum 2 ans après. Les conditions de restitution sont identiques à celles décrites pour un compromis. L’avant-contrat est un « vrai » contrat qui précise toutes les modalités nécessaires à la signature de l’acte de vente définitif : le prix et la façon dont il est payé, les délais de livraison ou de mise en possession, les conditions suspensives (concernant le prêt, les documents d’urbanisme,…). C’est un document très important car toutes ces clauses seront reprises, sans modification, dans l’acte de vente. Que vous soyez acquéreur ou vendeur, d’un bien immobilier, il est nécessaire de constituer un dossier contenant l’ensemble des pièces à remettre à votre notaire afin que celui-ci puisse rédiger le sous seing privé. L’avis de FACILIT-IMMO : Un dossier complet dès le stade de la mise en vente évite les litiges éventuels, met en confiance l’acquéreur et accélère la vente.
  10. 10. Page | 9 LES PIECES CONSTITUTIVES Liste des pièces et informations qui constituent le dossier vendeur :  Copie des pièces d’identité des propriétaires  Copie du titre de propriété  Procuration (le cas échéant)  Copie des avis de taxes d’habitation et foncière  Copie des factures de consommation d’eau-EDF-GDF-Fioul ou propane  Plan de l’appartement, de la maison ou du terrain Si construction récente :  Copie du permis de construire  Copie de la DAT (déclaration d’achèvement des travaux)  Copie du certificat de conformité  Copie des attestations d’assurances, décennale et dommage- ouvrage (construction ou travaux de moins de 10 ans) Si copropriété :  Copie des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale  Attestation de superficie (loi Carrez)  Copie du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division  Copie des relevés des charges sur une année complète  Bilan technique copropriété (loi SRU)  S’il s’agit d’un terrain à bâtir, Copie du document de bornage et certificat d’urbanisme  Liste des objets mobiliers inclus dans la vente  Devis travaux  L’ensemble du rapport d’expertise des diagnostics obligatoires  Copie du bail si le logement est occupé  Copie du congé donné au locataire, le cas échéant  Le congé donné par le locataire, le cas échéant
  11. 11. Page | 10 Etape 5 : L’offre de prêt Le notaire informera les acquéreurs que la signature de l’acte de vente définitif n’aura lieu que dans 3 mois. Il leur explique que pendant ce délai, ils doivent se rapprocher de leur banque pour obtenir un prêt. Ces derniers craignent d’être définitivement engagés alors qu’ils ne sont pas assurés d’obtenir un prêt. Tout avant-contrat signé avec un acquéreur non professionnel contient une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêt(s). Si les acquéreurs n’obtiennent pas leur crédit, ils ont le choix de poursuivre la vente s’ils disposent d’une autre source de financement ou d’y renoncer. Dans ce dernier cas, ils récupèrent leur dépôt de garantie sauf s’ils sont de mauvaise foi, par exemple, s’ils demandent un montant de prêt excédant le prix de vente ou non conforme aux prévisions de l’avant-contrat (montant, durée, taux…). Attention : si les acquéreurs n’entendent pas solliciter de prêt, ils doivent apposer une mention manuscrite précise en ce sens, sauf si le compromis ou la promesse de vente a été reçu(e) par acte authentique. L’acceptation de l’offre de prêt Les acquéreurs ont un délai minimum de 30 jours pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans l’avant-contrat. Une fois l’offre de prêt émise par la banque, les emprunteurs ne peuvent pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de 10 jours à compter de sa réception. La vente elle-même ne peut donc pas être signée avant ce terme. Le notaire de son côté vérifie un certain nombre d’informations afin d’assurer la sécurité juridique de la transaction : si les vendeurs sont bien propriétaire du bien qu’ils vendent, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien…
  12. 12. Page | 11 Parfois, le bien est situé dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption urbain ; ce qui signifie qu’elle est prioritaire pour l’acquérir en vue de réaliser un projet d’intérêt général. L’acte de vente ne peut être signé qu’une fois passé le délai de deux mois après réception par la mairie de la déclaration d’intention d’aliéner envoyée par le notaire. Toutes ces démarches justifient le laps de temps séparant l’avant- contrat de la vente définitive. Etape 6 : La signature de l’acte de vente Les acquéreurs ont obtenu leur prêt. Le notaire les contacte pour les informer que le dossier est complet et leur proposer un rendez-vous de signature. Il leur demande d’apporter un chèque de banque correspondant au solde du prix de vente et une provision pour frais. Comment se déroule cette étape ? Le jour prévu pour la signature, les acquéreurs se rendent à l’étude. Sont également présents les vendeurs et le cas échéant leur notaire A NOTER : Il peut être recommandé de visiter le bien juste avant de signer la vente, notamment pour relever les compteurs. Le notaire leur donne lecture de l’acte. Vendeurs et acquéreurs n’hésitent pas à poser des questions pour être sûrs de comprendre la portée de leur engagement. Les vendeurs leur remettent en principe les clefs et les acquéreurs remettent le chèque de banque au notaire. La VEFA et le paiement du prix Lors d’un achat sur plan, appelé VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), un premier paiement est effectué à la signature de l’acte si les fondations sont achevées. Le déblocage des fonds intervient ensuite en fonction de l’avancement des travaux et du type de garantie fournie par le promoteur pour assurer la livraison du bien :
  13. 13. Page | 12 - en cas de garantie extrinsèque (une banque..) : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement et le solde de 5 % à la livraison ; - en cas de garantie intrinsèque : 20 % à l’achèvement des fondations, 45 % à la mise hors d’eau, 85 % à l’achèvement et le solde à la livraison. Etape 7 : La remise du prix Les vendeurs s’étonnent que l’intégralité du prix de vente ne leur soit pas immédiatement remis. La remise du prix de vente aux vendeurs suppose tout d’abord le paiement du prix par l’acquéreur. Le notaire explique aux vendeurs qu’il doit notamment rembourser le prêt immobilier en cours sur le bien, effectuer l’acte de mainlevée de l’inscription hypothécaire prise par la banque et régler d’éventuelles charges de copropriété. De plus le notaire vérifie qu’aucune inscription hypothécaire n’a été prise sur le bien entre le moment où il a demandé tous les renseignements et la publication de la vente. Le temps nécessaire à cet échange d’informations justifie que le notaire conserve le prix. En effet, en cas de présence d’inscription hypothécaire du chef du vendeur, elle devrait être levée et les sommes en cause remboursées au créancier. Le solde lui est ensuite envoyé par courrier ou virement bancaire. Puis, le notaire remet aux vendeurs et aux acquéreurs une attestation de vente. Il indique aux acquéreurs qu’ils recevront leur titre de propriété et le décompte définitif des frais liés à la vente, après l’achèvement des formalités de publicité auprès de la conservation des hypothèques.
  14. 14. Page | 13 Etape 8 : La délivrance du bien Quand les acquéreurs peuvent-ils occuper le bien immobilier qu’ils ont acheté ? Si le bien est vendu libre, les vendeurs ont pour obligation principale de délivrer le bien aux acquéreurs. Ils doivent leur remettre les clés et un bien libéré de tout occupant et de tout meuble (sauf accord contraire). La délivrance correspond à l’entrée en jouissance du bien par l’acquéreur, le plus souvent à la date de la signature de l’acte de vente.
  15. 15. Page | 14 LE NOTAIRE, Professionnels de l’immobilier En France, toute vente immobilière doit être constatée par acte notarié. Le notaire rédige et authentifie les actes portant sur des propriétés immobilières. Il rédige l’acte authentique et réunit tous les documents administratifs et d’urbanisme indispensables à la rédaction de l’acte. Il vérifie la situation financière et hypothécaire du vendeur, rembourse par prélèvement sur le prix de vente, les crédits bancaires et, le cas échéant, les sommes dues au syndic de copropriété. En rémunération de ses actes, il perçoit des émoluments. Ils sont fixés soit d’après un barème, soit par des unités de valeur pour les minutes et les brevets. Il demande également une provision qui couvre les divers frais engagés par l’opération Le calcul de ces frais d’acquisition, plus connus sous le terme de « frais de Notaire » est complexe. Généralement, les professionnels du financement utilisent des barèmes simplifiés, le plus courant étant le Barème Rapide Langloys. Ce barème est aussi utilisé lors de l’acte de vente chez le notaire. Les frais seront alors comptabilisés comme provision sur frais d’acte notarié et donneront lieu par la suite à une régularisation du trop-perçu.
  16. 16. Page | 15 Globalement, il faut compter entre 6% et 8% pour l’acquisition d’un logement ancien, entre 2% et 3% pour l’acquisition d’un logement neuf. En cas de prêt garanti par une hypothèque, il faut ajouter également environ 2% du montant emprunté. Pour une simulation en ligne, rapide et assez précise de ces frais, nous vous recommandons le calculateur du site « Notaires de France » à l’adresse suivante. http://www.immobilier.notaires.fr/jahia/Jahia/immobilier/guest/calcul/fraisAcquisition L’avis de FACILIT-IMMO : Vendre un bien consiste à accomplir une série d’étapes : De la signature d’un avant-contrat à la signature de l’acte authentique de vente. Le notaire, garant de la validité de votre contrat sur le plan juridique, est entièrement à votre service pour vous accompagner tout au long du processus de vente. Une fois votre acquéreur trouvé nous vous conseillons de vous rapprocher de lui.
  17. 17. Page | 16 L’évaluation du prix FACILIT-IMMO est à votre disposition pour vous conseiller dans l’estimation de votre bien en s’appuyant sur un outil : l’étude comparative du marché (ECM), qui se base sur toutes les transactions concrétisées devant le notaire. Nous vous proposerons un prix de vente fiable et objectif basé sur le prix de vente réel de biens comparables et situés à proximité de celui que vous souhaitez vendre. Cette approche rationnelle constitue, selon FACILIT-IMMO, le meilleur moyen de lutter contre l’allongement des délais de vente et la multiplication des tensions entre vendeurs et acheteurs. Nous avons mis en évidence la corrélation entre « prix de vente » et « délai de vente ». Concrètement, lorsqu’une transaction est rapide (quatre-vingt-dix jours au maximum), le prix de vente n’est pas ou peu négocié (2 % environ). En revanche, plus les jours passent et plus la négociation est importante. Elle atteint 10 % environ du prix de départ au bout de six mois et passe en moyenne à 20 % au bout de 10 mois. Nous vous conseillons donc d’utiliser 3 sources distinctes pour déterminer la valeur de votre bien.  L’Etude Comparative de Marché FACILIT-IMMO  Relevez le prix de biens similaires en cours de vente ou récemment vendu sur le secteur.  Demandez l’avis de deux agents immobiliers actifs sur votre secteur. Ils pourront vous proposez un avis de valeur totalement gratuitement et sans engagements.
  18. 18. Page | 17 A partir de ces estimations, de vos besoins et attentes vous fixerez un prix réaliste et au plus près du marché. Un bien mis en vente au bon prix = Plus de contacts acquéreurs Plus d’acquéreurs = moins de négociation L’avis de FACILIT-IMMO : Plus vous serez proche des prix du marché, plus vous vendrez dans un délai raisonnable. Les points forts qui protègent de la baisse  Le secteur est recherché  Une ligne de bus ou de tram est existante ou en projet  Les prix du m² progressent plus vite que la moyenne  Un réaménagement urbain est en cours  Une école va s’ouvrir  L’environnement extérieur est fleuri et arboré  Pistes cyclables à proximité  L’isolation thermique ou phonique est bonne  Très bonne orientation (SUD – SUD OUEST – OUEST)  Appartement en dernier étage avec ascenseur  Appartement avec une vraie terrasse ou balcon Le logement possède des qualités  Ascenseur ou possibilité d’ascenseur dans l’immeuble  Maison d’architecte ou de caractère
  19. 19. Page | 18  Maison avec grenier ou sous-sol aménageable  Maison avec terrain plat ou piscinable  Maison avec possibilité de construire un garage extérieur  Maison ou Appartement sans vis-à-vis  Travaux de copropriété effectués récemment Les points faibles qui provoquent une baisse pouvant aller jusqu’à 20%  Des commerces ferment  Le quartier est sale et dégradés  Le logement donne sur un axe bruyant  Le quartier perd des habitants  Proximité d’une déchetterie ou de sites polluants  3eme étage ou plus sans ascenseur  Construction vieillissant mal  Vis-à-vis trop proche  Appartement avec une mauvaise distribution des pièces  Appartement en Rez-de-chaussée sans jardin  Travaux de copropriété important  Travaux de remise aux normes trop chers  Un des certificats amiante/plomb/gaz/électricité est positif  Toiture ou façade à refaire  Décoration à refaire entièrement  Impossibilité de séparer WC et salle d’eau  Pas de parking possible  Pas de placards existants  Nuisance aéroport ou voie ferrée  Des HLM vont être implantés  De nouveaux immeubles ont été construits trop haut  Des services publics vont quitter le quartier L’avis de FACILIT-IMMO : Tous les biens immobiliers trouvent acquéreurs si le prix de vente tient compte des avantages et des inconvenients de celui-ci .
  20. 20. Page | 19 Les diagnostics Depuis le 1er novembre 2007, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d’un logement et être fourni par le propriétaire au locataire d’un local d’habitation ou d’un local à usage mixte d’habitation et professionnel. Il doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..). Diagnostic Amiante Rechercher des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante Biens concernés : Tout bien bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 Validité : Conseillé à chaque transaction A réaliser depuis : 1997
  21. 21. Page | 20 Constat plomb [CREP] Rechercher des revêtements contenant du plomb Biens concernés : Tout bien bâti à usage d’habitation, construit avant le 01/01/1949 Validité : Un an pour les ventes – Six années pour les locations A réaliser depuis : Avril 2006 Certificat de surface : Loi Carrez Déterminer la superficie habitable d’un bien Biens concernés : Tout bien immobilier en copropriété pour les lots >8m² Validité : Conseillé à chaque vente A réaliser depuis : 18 juin 1997 Bilan énergétique [DPE] Estimer les consommations énergétiques du bien Biens concernés : Tout bien immobilier disposant d’un système de chauffage Validité : 10 ans A réaliser depuis : 1er Novembre 2006
  22. 22. Page | 21 Diagnostic termites Etablir un état du bâtiment relatif à la présence de termites Biens concernés : Tout immeuble bâti situé sur une zone à risque définie par arrêté Validité : 6 mois A réaliser depuis : Au cas par cas selon arrêté préfectoral Diagnostic Gaz Déterminer si une installation intérieure de gaz comporte des anomalies Biens concernés : Tout bien immobilier habitable disposant d’une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans Validité : 3 ans A réaliser depuis : Novembre 2007 Diagnostic électricité Déterminer si une installation intérieure électrique comporte des anomalies Biens concernés : Tout bien immobilier habitable disposant d’une installation intérieur de gaz de plus de 15 ans Validité : 3 ans A réaliser depuis : 1er janvier 2009
  23. 23. Page | 22 E.R.N.M.T Rédiger un État des Risques Naturels Miniers et Technologiques Biens concernés : tout bien immobilier situé dans une zone à risque définie par arrêté Validité : 6 mois A réaliser depuis : 1er Juin 2006 Assainissement non collectif Réaliser un état du dispositif d’assainissement non collectif Biens concernés : Tout bien non raccordé à un dispositif d’assainissement collectif Validité : La validité est fixée à 3 ans dans le cadre de la vente A réaliser depuis : 2009 L’avis de FACILIT-IMMO : Nous vous conseillons d’établir les diagnostics dès la mise en vente du bien. En effet, des diagnostics réalisés à la dernière minute risqueraient d’entrainer une négociation si ils faisaient apparaitre des défauts.
  24. 24. Page | 23 Les vices apparents Dans l’ancien, mais aussi dans le neuf, il arrive parfois qu’un logement recèle des défauts qui peuvent avoir des conséquences importantes en cas de vente. Ces défauts, malfaçons ou désordres doivent pouvoir être constatés à l’oeil nu et leurs conséquences dommageables appréciées sans être un professionnel du bâtiment. Selon le code civil (art. 1642) « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même .» Il y a une exception dans le neuf : Dans le cadre d’un défaut de conformité, vice de construction ou autre défaut ou malfaçon constaté ou constatable lors de la réception de l’ouvrage. Ainsi, le vice apparent ayant fait l’objet de réserves lors de la réception de l’ouvrage ouvre droit à la mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement
  25. 25. Page | 24 Les vices cachés Il s’agit des défauts invisibles et non décelables par un examen normal du logement. La preuve incombe à l’acheteur. Le vice doit affecter la structure ou la nature de la construction. Le vice caché rend la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine. Il peut être invoqué, en principe, à n’importe quel moment de la vie du bien vendu, mais au maximum 2 ans à compter de la découverte du vice. Notion de vice caché Ce sont les juges du fond qui apprécient si la chose vendue est impropre à sa destination La garantie légale contre les vices cachés Art. 1641 à 1649 du code civil  Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, si il les avait connus.  L’acheteur y a droit, quel que soit le produit acheté, quel que soit le vendeur, même si il n’y a pas de contrat écrit.
  26. 26. Page | 25  La garantie légale couvre tous les frais entraînés par les vices cachés. Le défaut doit être antérieur à la vente et rendre les produits impropres à l’usage auquel ils sont destinés. Un remboursement partiel ou total peut être obtenu, ou bien la résolution du contrat.  Clause d’exonération : Elle est insérée dans la plus part des contrats de vente. Elle n’est cependant pas valable pour un vendeur professionnel censé connaître les vices cachés. Elle ne peut être mise en oeuvre s’il est démontré que le vendeur a délibérément dissimulé un vice qu’il connaissait avant la vente.
  27. 27. Page | 26 La copropriété La répartition des charges Le vendeur doit supporter les charges courantes exigibles avant la notification de la vente au syndic de copropriété par le notaire. Postérieurement à la notification, elles seront à la charge de l’acquéreur. La date qui permet la répartiton des charges entre le vendeur et l’acquéreur est donc la date à laquelle la vente est officiellement portée à la connaissance du syndic et non la date de la vente. Un décret du 27 Mai 2004 fixe les règles de la répartition des charges entre le vendeur et l’acheteur. Les charges courantes, prévues au budget prévisionnel, comportent les dépenses courantes d’administration et de maintenance des parties communes. L’impôt foncier fera l’objet d’un arrêté au jour de la signature de l’acte authentique. L’usage veut qu’il fasse l’objet d’un remboursement par l’acquéreur au vendeur au prorata temporis des sommes engagées. La taxe d’habitation est due par l’occupant des lieux au 1er janvier. Les compteurs d’eau et d’électricité feront l’objet d’un relevé et une répartition de la consommation sera faite en fonction de l’occupation et des sommes engagées par le vendeur.
  28. 28. Page | 27 Les charges exceptionnelles sont les dépenses ou charges qui ne sont pas courantes. L’article 14-2 n’évoque à ce titre que les dépenses pour travaux mais elle peuvent concerner en réalité d’autres opérations comme l’acquisition d’éléments mobiliers ou de matériels divers. Les travaux sur les parties communes sont votés par l’assemblée générale de copropriétaires. Le principe est qu’il appartient à la personne ayant la qualité de copropriétaire à la date d’exigibilité des appels de fonds de s’en acquitter. S’ils ont été votés avant la vente, le copropriétaire au moment de la date d’exigibilité des fonds doit régler le montant demandé. Cependant, le compromis de vente répartit le coût des travaux comme suit :  Les travaux réalisés ou votés avant la signature du compromis restent à la charge du vendeur.  Les travaux commandés après la signature du compromis seront à la charge de l’acquéreur. L’acquéreur doit avoir été mis en capacité d’exprimer son vote en remplacement du propriétaire au cours de la période d’attente de régularisation de la vente par acte authentique.
  29. 29. Page | 28 Fiscalité liée à la vente d’un bien Le budget 2013 est fortement marqué par la volonté du gouvernement de lutter contre la pénurie de logements. La taxation des plus-values immobilières est renforcée surtout pour les terrains à bâtir, la taxe sur les logements vacants élargie et alourdie. Pour soutenir un marché immobilier en berne, le Prêt à taux zéro est maintenu dans le neuf mais recentré sur les ménages aux revenus modestes et intermédiaires. Enfin, un nouveau dispositif d’investissement locatif remplace le Scellier. Surtaxe sur les plus-values A compter du 1er janvier 2013, une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 euros est instaurée pour les ventes de résidences secondaires et de biens d’investissement. Important : La plus-value sur la résidence principale est toujours exonérée d’impôt. Cette surtaxe ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir, ni aux cessions de résidences principales. Par ailleurs, elle ne concerne pas, en principe, les plus-values pour lesquelles une promesse de vente a été signée avant le 7 décembre 2012 (renseignez-vous auprès de votre notaire ou de votre avocat pour plus de détails). Le versement de cette surtaxe est effectué par le notaire au moment de la signature de l’acte authentique de vente et s’ajoute au taux global d’imposition des plus-values fixé à 34,5%. Rappel : Le taux global d’imposition est de 34,5% (taux forfaitaire d’imposition : 19% + prélèvements sociaux : 15,5 %). Depuis, le 1er février 2012, les abattements pour la plus-value d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif sont de :
  30. 30. Page | 29 Durée de détention (années) Abattement cumulé 1 0% 2 0% 3 0% 4 0% 5 0% 6 2% 7 4% 8 6% 9 8% 10 10% 11 12% 12 14% 13 16% 14 18% 15 20% 16 22% 17 24% 18 28% 19 32% 20 36% 21 40% 22 44% 23 48% 24 52% 25 60% 26 68% 27 76% 28 84% 29 92% Soit une exonération totale de la plus-value au bout de 30 ans de détention. L’imposition est progressive selon le barème suivant :
  31. 31. Page | 30 (PV = montant de la plus-value imposable) Montant de la plus-value imposable Montant de la taxe Montant de la surtaxe De 50 001 € à 60 000 € 34,5% 2% PV – (60 000 – PV) x 1/20 De 60 001 € à 100 000 € 2% PV De 100 001 € à 110 000 € 3% PV – (110 000 – PV) x 1/10 De 110 001 € à 150 000 € 3 % PV De 150 001 € à 160 000 € 4% PV – (160 000 – PV) x 15/100 De 160 001 € à 200 000 € 4% PV De 200 001 € à 210 000 € 5% PV – (210 000 – PV) x 20/100 De 210 001 € à 250 000 € 5% PV De 250 001 € à 260 000 € 6% PV – (260 000 – PV) x 25/100 Supérieur à 260 000 € 6% PV
  32. 32. Page | 31 Changement de TVA sur l’immobilier neuf Les ventes entre particuliers de biens immobiliers acquis en VEFA (vente en état futur d’achèvement) et datant de moins de 5 ans sont désormais exclues du régime de la TVA, au même titre qu’un bien acquis dans l’ancien. Important : La TVA applicable sur l’achat de biens immobiliers neufs est de 20% et 10% pour les logements sociaux. Le dispositif Duflot remplace le Scellier Depuis le 1er janvier 2013, le nouveau régime d’incitation à l’investissement locatif, dit régime « Duflot », a été instauré. Proche de la réduction d’impôt Scellier, il impose plus de contraintes en matière locative tout en offrant des taux de réduction d’impôt plus importants. La réduction d’impôt est fixée à 18% pour les logements situés en métropole et à 29% pour ceux réalisés outre-mer. Cette réduction est répartie sur neuf ans et calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000€. Par exemple : un investissement Duflot en métropole donne droit à une réduction d’impôt de 36 000€ (18% x 200 000€) répartis sur 9 ans, soit 4 000€ par an. Un contribuable ne peut réaliser plus de 2 investissements dans le cadre du dispositif Duflot par an pour un total de 300 000€. La réduction annuelle du dispositif Duflot est prise en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (limitées à 10 000€ par an par contribuable) Important : L’avantage fiscal calculé par rapport à la valeur du bien est valable dans la limite d’un plafond de prix au m2 de surface habitable qui ne peut dépasser 5 500€/m2. Dans la pratique, cela limite l’intérêt des investissements Duflot dans zones où les prix de l’immobilier neuf sont supérieurs ou égaux à 5 500€/m2 (notamment Paris).
  33. 33. Page | 32 Exemple : pour un bien de 50 m2 à 6 000€/m2, l’assiette de réduction d’impôt n’est pas de 300 000€ mais seulement de 275 000 € (50 x 5 500 €). Les investissements concernés sont certains types de logements acquis ou construits en pleine propriété entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 : logements achetés neufs ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), logements que le contribuable fait construire, mais également les logements réhabilités ou transformés sous certaines conditions. Les logements doivent être situés dans des zones géographiques caractérisées par un « déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant ». Ils doivent respecter un haut niveau de performance énergétique (norme BBC). Les logements doivent être loués nus à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimale de 9 ans, dans un délai de 12 mois maximum après la date d’achèvement de l’immeuble (ou après la date d’acquisition si elle est postérieure). Attention : La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret selon la localisation et/ou la taille du bien. Elle ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable.
  34. 34. Page | 33 Tableau comparatif Scellier et Duflot : SCELLIER DUFLOT Période d’investissement Du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016. Réduction d’impôt 6% à 25% selon le label BBC et/ou la date de construction/d’acquisition. 18% du prix de revient pour un bien en métropole, 29% en outre-mer. Plafond de l’assiette fiscale Limité à 5 000€/m2 habitable sans pouvoir dépasser 300 000 €/an. Limité à 5 500€/m2 habitable sans pouvoir dépasser 300 000 €/an. Abattement forfaitaire 30% en Scellier intermédiaire. Néant. Plafond des loyers Plafonnés selon la localisation du bien. Plafonnés. Objectif : loyer inférieur de 20% à celui du marché. Type de location Location nue à usage de résidence principale uniquement. Location nue à usage de résidence principale uniquement. Engagement de location minimal 9 ans. 9 ans. Délais de 1ère mise en location 12 mois maximum après l’acquisition ou l’achèvement. 12 mois maximum après l’acquisition ou l’achèvement. Plafond de ressources des locataires ? Oui en Scellier intermédiaire. Oui mais en principe plus bas que ceux du Scellier intermédiaire. Limitation 1 investissement par an. 2 investissements dans la limite de 300 000€ au total par an.
  35. 35. Page | 34 Le PTZ+ La version 2013 du PTZ+ est très favorable aux foyers disposant de revenus modestes, le texte ayant abaissé le niveau maximum de ressources nécessaires pour bénéficier du dispositif, pour une personne seule, entre 18 500€ et 36 000€ selon les zones (voir le détail des zones ici) Rappel : Le (PTZ+) prêt à taux zéro renforcé s’adresse aux personnes, sous conditions de ressources, souhaitant acquérir leur 1ère résidence principale. Il ne finance qu’une partie de l’opération et doit être complété par d’autres prêts immobiliers ou des apports personnels. Le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique (norme BBC). Cependant, un PTZ+ peut parfois financer certains logements anciens. Durcissement de la taxe sur les logements vacants La taxe sur les logements vacants est désormais applicable dans des zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants (contre 200 000 auparavant) et dans les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Pour échapper à cette taxe, la durée d’occupation minimale d’un bien est désormais portée à 90 jours consécutifs sur un an (contre 30 jours auparavant). Enfin, si le taux d’imposition reste fixé à 12,5% de la valeur locative pour la première année d’imposition, il est porté à 25% à compter de la deuxième année d’imposition. L’avis de FACILIT-IMMO : Les derniers mois ont vu de nombreux changements apparaître en matière de fiscalité immobilière, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire afin d’obtenir les informations en adéquation à votre projet de vente ou d’achat.
  36. 36. Page | 35 Vendre en présence de plusieurs propriétaires Couples marié  Biens communs : La vente doit se réaliser avec l’accord des deux époux. Dans ce cas, ces biens sont soumis au régime classique de l’indivision : chaque conjoint est copropriétaire du bien en fonction de sa quote-part, proportionnelle à son apport.  Biens acquis en fonds propres avant ou après le mariage : le conjoint propriétaire peut en disposer comme il l’entend à condition qu’il ne s’agisse pas de la résidence principale du couple, au quel cas, il doit obtenir l’accord de son conjoint lors de la régularisation par acte authentique  Couple concubin et « pacsés » : le bien détenu en couple a été acquis en indivision. Il ne peut être vendu sans l’accord des deux partenaires.
  37. 37. Page | 36 Héritage  Plusieurs personnes héritant d’un même bien ne peuvent vendre sans l’accord de tous les héritiers. Ils se trouvent, de fait, en indivision. Et même si l’article 815 du Code Civil stipule que « Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision », la procédure pour en en sortir est longue et difficile.  Epouse ou époux survivant : S’il existe des enfants héritiers de l’épouse ou de l’époux décédé, le survivant doit obtenir leur accord pour vendre le bien. L’avis de FACILIT-IMMO : Quelles sont les problèmes à régler, les formalités à accomplir ? Que faire et surtout ne pas faire ? Qui hérite ? Dans quelle proportion ? Quel en est le coût ? Vous pouvez compter sur votre notaire pour régler les questions juridiques et fiscales posées par l’ouverture d'une succession.
  38. 38. Page | 37 Rédaction de votre annonce LA METHODE AIDA est l’outil incontournable pour rédiger une annonce de vente ou de location de façon optimale. A comme ATTENTION : Pour avoir une chance d'être lu jusqu'au bout, votre annonce doit d'abord commencer par éveiller l'attention de la personne qui la lit. Dès les toutes premières secondes ! Vous n'avez donc que très peu de temps pour convaincre votre lecteur de poursuivre la lecture de votre message. D'où la nécessité d'une accroche forte et personnalisée pour retenir l'attention et le persuader qu'il est directement concerné. I comme INTÉRÊT : Une fois l'attention éveillée, reste à susciter l'intérêt. À transformer la simple curiosité en une véritable envie d'en savoir plus. C'est l'objectif de cette deuxième étape. À ce stade, vous devez donc exposer le contenu précis de votre offre. Insister sur le caractère exceptionnel de l'avantage promis. Il ne faut surtout pas décevoir le lecteur que vous avez appâté par une accroche séduisante. Maintenant, vous devez dévoiler l'intérêt réel de votre offre. D comme DÉSIR : C'est la phase d'argumentation. Le moment où vous allez défendre votre proposition. Créer ou réveiller le besoin chez votre lecteur. Pour vous, il s'agit d'apporter des preuves tangibles du caractère irrésistible de votre offre. En utilisant des arguments concrets. Si vous voulez que le lecteur devienne acheteur potentiel, il faut le rassurer. Le convaincre que son intuition est bonne en multipliant les arguments favorables à une prise de décision rapide. A comme ACTION : La prise de décision, c'est, bien sûr, le passage à l'action. La réalisation de l'intention d'achat. Pour vous, c'est la dernière ligne droite. Votre prospect est intéressé, séduit, convaincu ? Il doit prendre contact. Mais, si vous ne l'aidez pas dans cette dernière étape,
  39. 39. Page | 38 vous risquez encore de le perdre. Facilitez-lui, par tous les moyens, ce passage à l'action ( numéro de téléphone, informations pratiques,photos avec panneau visible de l’exterieur…). Voici la liste des termes utilisés généralement dans le secteur de l’immobilier pour faire de votre annonce la première vitrine de votre bien. Une annonce claire, argumentée et précise de votre bien vous permettra d’avoir plus de contacts potentiels et surtout des clients acquéreurs sélectionnés et ciblés.  ACCROCHES : Coup de coeur ! Coup de coeur garanti ! Coup de fusil ! Urgent ! Exceptionnel ! A découvrir ! L’exception ! Superbe affaire ! Affaire exceptionnelle ! Unique ! Idéal 1ère acquisition ! A saisir ! A saisir vite ! A saisir rapidement ! A voir ! A voir rapidement ! A voir absolument ! Belle affaire à voir ! Réelle affaire ! Du cachet ! De qualité ! Bon rapport ! Bon investissement ! A ne pas laisser passer ! Une opportunité à ce prix ! Un charme fou ! Petit bijou ! …  ARGUMENTS : Adorable, Agréable, Beau, Belle, Charmant, Coquet, Fort agréable, Idéal, Magnifique, Rare, Ravissant, Remarquable, Splendide,Superbe  SUPERFICIE : Bien agencé, Beau volume, Bel espace, Grand, Spacieux, Vaste, Confortable …  VUE : Vue dégagée, Vue imprenable, Vue panoramique, Vue dominante, Vue sur verdure, Jolie vue, Vue à 180° sur mer/montagne…
  40. 40. Page | 39 Exemples d’annonce commerciales pertinentes :  Maison à vendre - 6 pièces - 156 m2 - PARIS Quartier des Rochers proche toutes commodités.Très belle maison en meulière d'environ 160 m2 comprenant : hall d'entrée, grande cuisine indépendante, séjour donnant sur jardin, 5 chambres, salle de bains, salle d'eau. L'ensemble édifié sur un terrain clos de 376m2. Travaux à prévoir. TEL : 06.00.00.00.00  Appartement à vendre - 3 pièces - 58 m2 – LA CIOTAT Découvrez cet appartement de type 3 au calme avec sa terrasse parfaitement exposée et sa vue mer panoramique. Situation dominante sur la baie de La Ciotat, dans un écrin de verdure. Copropriété agréable et bien tenue. TEL:04.00.00.00.00  Appartement à louer - 2 pièces - 65 m2 – BORDEAUX En plein Coeur du Quartier des Chartrons. A deux pas de l'arrêt de tramway Paul Doumer, spacieux T2 de 65 M2 meublé avec goût dans petit immeuble de pierre, joli patio. TEL : 05.00.00.00.00  Vente Hôtel - BIARRITZ Hôtel à vendre à Biarritz clé en main ! Superbe hotel de 31 numéros avec piscine, classement 3 étoiles (possibilité 4 étoiles). Entièrement aux normes de sécurité, handicapé, hygiène et complètement rénové et décoré avec goût. Etat neuf. environnement calme, permettant discretion et tranquillité aux clients.TEL : 05.59.00.00.00  Terrain à vendre - 938m2 - TOULON - Quartier résidentiel, "Vue mer" et "calme absolu" pour ce terrain dominant constructible de plus de 938 m². COS 10% Idéal pour 1 ou 2 lots VRD déjà réalisées ! TEL : 06.00.00.00.00
  41. 41. Page | 40 Les photos de votre bien immobilier Ne laissez rien au hasard ! En parcourant les sites d’annonces, nous voyons trop souvent des photos sans intérêt, souvent mal cadrées, sur ou sous exposées. Ces biens passent à la trappe ! De belles photos feront la différence ! Les photos, premier contact visuel de vos clients avec votre bien immobilier, sont déterminantes dans le processus de vente ou de location. De belles photos vous garantiront : - une meilleure visibilité sur les sites d’annonces : vous vous démarquerez face à la concurrence. - de nombreuses visites : vos clients auront envie de visiter votre bien. - au final, une vente ou une location plus rapide. Voici quelques conseils pour réaliser des photos de qualité qui mettront en valeur vos biens : 1. Rangez votre appartement Ce conseil peut sembler anodin, mais peut toutefois faire la différence. Faites votre lit au carré, cacher les piles de magazines, ne laissez pas votre chargeur d’ordinateur courir au milieu du salon, le liquide vaisselle orner votre lavabo… 2. Illuminez au maximum l’espace Ouvrez tous vos rideaux et allumez tous vos éclairages indirects: la lumière agrandit la pièce. Néanmoins, évitez de centrer votre photo sur
  42. 42. Page | 41 une fenêtre, vous risqueriez d’obtenir un fort contre-jour et de rendre le reste de l’appartement sombre. 3. Ne flashez pas Évitez d’utiliser le flash pour vos photos, cela donne un rendu plutôt artificiel en intérieur. Privilégiez donc les photos prises de jour. 4. Reculez-vous Prenez un maximum de recul pour vos clichés, quitte à prendre des photos « à l’aveugle », c’est à dire sans regarder dans l’objectif, afin d’avoir un maximum de recul. 5. Prenez de la hauteur N’hésitez-pas à monter sur une chaise afin d’agrandir un peu plus la prise d’angle de votre cliché. 6. Ouvrez les portes Autre conseil pour « agrandir » votre appartement: ouvrez vos portes (si elle donne sur un couloir, une autre pièce…). Cela donnera de la profondeur à votre cliché. 7. Attardez-vous Souvent, c’est le détail qui fait la différence. N’hésitez pas à vous attarder sur un détail qui vous semble être un « atout charme » de votre logement. Cela peut être la vieille table en fer forgé sur votre balcon fleuri ou la collection de photos vintage sur un pan du mur du salon.
  43. 43. Page | 42 Préparer la mise en vente Vous avez choisi de mettre en vente votre bien immobilier sur FACILIT-IMMO .com et nous vous remercions de la confiance que vous nous avez porté. Nous allons dans ce chapitre vous donner tous les conseils et outils utilisés par les professionnels de l’immobilier afin de préparer votre bien et aborder les visites en mettant toutes les chances de votre côté pour permettre aux futurs acquéreurs de se projeter dans ce celui-ci. Ne perdez pas de vue que sur le marché de l’immobilier 90% des acquéreurs achètent sur l’émotion. Regardez votre maison à travers les yeux d’acheteurs ! On n’a jamais deux fois l’occasion de faire bonne impression et 2 ou 3 minutes suffiront aux acquéreurs pour avoir un avis favorable ou défavorable sur une maison ou un appartement. C’est dans ce laps de temps qu’il sera primordial de déclencher le coup de coeur. Votre bien doit se demarquer de la concurrence et le marché de l’immobilier étant fortement concurrentiel il ne faut rien laisser au hasard. Nous vous conseillons donc de procéder par étapes : 1. Vous avez reçus le PACK OPTIMUM fournit par FACILIT-IMMO comprenant l’ensemble des outils à votre disposition. Il est essentiel de lire l’ensemble des documents fournis pour avoir une vision éclairée des étapes à respecter pour une vente réussie. 2. Vous avez fixé le prix de vente de votre bien en parfaite adéquation avec le marché actuel de votre secteur.
  44. 44. Page | 43 3. Vous avez rédigé une annonce de vente pertinente mettant en valeur votre bien et l’avez mise en ligne sur le site de FACILIT-IMMO . 4. Vous avez positionné le panneau de commercialisation sur l’emplacement offrant la meilleure visibilité. 5. Vous avez pris des photos de votre bien et les avez jointes à votre annonce internet. 6. Vous avez constitué votre dossier vendeur et fait réaliser le rapport d’expertises de votre bien. 7. Vous avez distribué les flyers annonçant la mise en vente de votre bien dans les commerces et les résidences de proximité 8. Il est temps de mettre tout en oeuvre pour laisser aux acheteurs potentiels une bonne impression. Pour ne rien laisser au hasard il faut préparer votre logement. Commencez par l’extérieur et procédez comme si vous visitiez votre bien pour la première fois : Avez-vous une bonne impression ? Afin de présenter votre bien dans des conditions optimales voici une liste des points à vérifier  Les extérieurs : Le garage est-il rangé ? Le portail fonctionne-t-il ? Avez-vous toutes les clés ? La sonnette et l’interphone fonctionnent-ils ? La boite aux lettres est-elle en bon état ? Les éclairages extérieurs fonctionnent-ils ? Le jardin et les pelouses sont-ils entretenus ? La végétation est-elle coupée et entretenue ? Avez-vous nettoyé les terrasses et le mobilier de jardin ?
  45. 45. Page | 44 L’écoulement des points d’eau extérieurs et gouttières est-il en état de fonctionnement ? Les clôtures sont-elles en bon état ?  Les sous-sols : Les caves, sous-sols et places de parking sont-ils faciles d’accès ? Sont-ils rangés et propres ? Y-a-t-il des traces ou odeur d’humidité ?  L’entrée : Est-elle lumineuse et accueillante ? Les peintures sont-elles propres ? Y-a-il un espace de rangement ?  Le Séjour : Les volets ou stores fonctionnent-ils ? Les parquets ou carrelages sont-ils cirés et propres ? La cheminée est-elle propre et prête à être allumée ? Les radiateurs sont-ils bien fixés et en état de fonctionnement ? Les peintures ou papiers peints sont-ils sales, déchirés ou écaillés ? Les placards sont-ils bien rangés ? Les étagères sont-elles propres et pas surchargées de bibelots ? Les escaliers et couloir sont-ils dégagés ? Les plantes d’intérieur sont-elles desséchées ? Sinon remplacez-les  La cuisine : Est-elle rangée et dans un état de propreté irréprochable ? Les tiroirs et meubles hauts ou bas s’ouvrent ils facilement ? Les appareils électroménagers sont-ils en état de fonctionnement ? Avez-vous toutes les documents de garanties si nécessaire ? Les radiateurs/convecteurs fonctionnent-ils ? La chaudière ou le cumulus fonctionnent-ils ? La tuyauterie et la robinetterie sont-ils en bon état ? Y-a-il des fuites ? Les VMC sont-elles propres et dégagées ? Les sols sont-ils brulés, percés ou tachés ?
  46. 46. Page | 45  Les toilettes : Les portes ouvrent et ferment-elles ? Les poignées de porte ouvrent et fonctionnent-elles ? Avez-vous des vitres cassées ? Les prises et interrupteurs fonctionnent-ils ? Avez-vous des ampoules cassées ? La chasse d’eau fonctionne-t-elle ? La cuvette est-elle propre ? Avez-vous vérifié la tuyauterie ? Y a-t-il des fuites ?  La Salle de bains : Est-elle lavée, rangée et très propre ? Y a-t-il des odeurs d’humidité ? La VMC est-elle propre et dégagée ? La robinetterie est-elle en bon état ? Avez-vous enlevé le linge sale et étendu le linge de toilette humide ? Les joints de la baignoire et du lavabo sont-ils propres ? La cabine ou le rideau de douche sont-ils propres et en bon état ?  Les Chambres : Les pièces sont-elles lumineuses ou bien éclairées ? Les vitres sont-elles propres ? La chambre des enfants est-elle bien rangée ? Les chambres ont-elles été aérées ? Les volets ou les stores fonctionnent-ils ? Les peintures ou papiers peints sont-ils en bon état ? Existe-t-il des placards aménagés ou peuvent-ils être installés ? Les radiateurs sont-ils bien fixés et en état de marche ? Avez-vous vérifié que les chambres ne soient pas trop encombrées ? Peut-on circuler facilement ? Les sols sont-ils en bon état ? La décoration est-elle sobre ?
  47. 47. Page | 46  Les Animaux : La litière du chat ou le panier du chien sont-ils propres ? Les gamelles d’eau et de nourriture sont-elles propres ? Evitez les odeurs incommodantes ! Il faut vous convaincre qu’à partir du moment où la décision de vente est prise, votre bien immobilier n’est plus un bien personnel, mais un produit commercial. Faites preuve de détachement, vous pourrez reconstituer votre univers dans votre prochain lieu d’habitation. Dépersonnalisez votre intérieur pour le rendre plus accessible. Votre bien doit plaire au plus grand nombre et les acquéreurs doivent pouvoir visualiser leur futur cadre de vie. Votre bien doit paraitre grand, organisé, clair, chaud et accueillant aux yeux des acheteurs potentiels. Présentez votre bien dans un état quasi-impeccable et avec le moins de travaux à faire. Sachez que chaque intervention (électricité, plomberie, peinture, petits travaux ….) sera un argument de négociation lors de la vente, voire un effet repoussoir si les travaux sont importants et présentés sans devis à l’appui. Peinture neutre et décoration sobres créent un univers pour tous les styles de vie. Rafraichissez les murs avec de la peinture claire, cela coûte très peu, et va faire une grande différence dans la perception de l’acheteur. Soyez attentifs à tous les points énumérés car chaque équipement cassé nuit à l’image de votre bien et à son attractivité. Faites vous-même ces petits travaux, si vous en êtes capables, car les quelques euros que vous allez dépenser seront le meilleur investissement que vous puissiez faire pour éviter des négociations de prix importantes.
  48. 48. Page | 47 L’avis de FACILIT-IMMO : Inspirez-vous du Home staging, de nombreux conseils sont disponibles sur internet et vous permettrons de présenter un bien attractif. 9. Votre annonce est en ligne et multi diffusée sur l’ensemble des sites partenaires, votre panneau est bien visible de l’extérieur et les flyers ont annoncé votre vente localement. Vous allez recevoir les premiers appels d’acquéreurs potentiels souhaitant visiter votre bien immobilier et celui-ci est prêt à être présenté sous son meilleur jour. 10. Vos rendez-vous de visite : Mettons toutes les chances de votre côté :  Evitez les visites inutiles, ciblez vos acheteurs potentiels lors de la prise de contact téléphonique. Vous pouvez avec tact leur demander quel type de logement ils recherchent pour vous assurer que votre bien correspond à leurs critères.
  49. 49. Page | 48  Demandez habilement aux acquéreurs, pour déterminer le sérieux de leur projet, quand le logement doit être disponible et si le financement est déjà établi.  Pour économiser du temps, il est recommandé d’organiser des visites groupées sur la même journée mais pas tous les acheteurs potentiels en même temps.  Préparez la fiche technique de votre appartement et remettez-la à chaque acquéreurs potentiels afin qu’ils puissent conserver toutes les informations leur permettant de prendre une décision.  Préparez la fiche d’appréciation de votre bien immobilier. Vous allez la faire compléter par les acquéreurs après chaque visite afin d’avoir un compte rendu sur les points positifs et négatifs aux yeux d’acheteurs. Quelques minutes suffiront à la remplir et cela vous permettra de mettre en avant les points à corriger pour aboutir à une offre concrète.  La télévision et la radio doivent être éteints, les enfants et les animaux de compagnie au calme. Eliminez volontairement toutes les perturbations qui pourraient nuire au confort de la visite, pour que l’acheteur garde l’attention sur le bien.  S’il fait sombre, éclairez un maximum pour donner aux pièces un aspect plus grand et accueillant. Les volets et les rideaux doivent être ouverts. Toutes les pièces bien aérées.  Invitez les acquéreurs à entrer et Contentez-vous de les guider dans la découverte du bien en répondant aux questions posées. Ce comportement est volontaire, savoir vendre, c’est avant tout savoir écouter. Ne soyez pas trop bavards et trop directifs pendant la visite, vous pourrez argumentez le temps venu.
  50. 50. Page | 49  Si les acquéreurs vous informent que le bien les intéressent mais qu’ils sont en début de recherche et ont d’autres visites prévues n’hésitez pas à les recontacter la semaine suivante afin d’obtenir une réponse définitive. Tant qu’une offre d’achat écrite ne vous a pas été soumise continuez vos visites.  Des acquéreurs ont eu le coup de coeur et vous ont soumis une offre. Attendez-vous à ce que les acheteurs intéressés par votre logement cherchent t à négocier le prix. C’est logique et d’usage. A notre avis il est préférable de consentir, dans la mesure du possible, un petit effort sur le prix si l’acquéreur vous paraît sérieux, et conclure rapidement la transaction plutôt que de la voir trainer en longueur. Une fois d’accord sur le prix fixé, Complétez la fiche d’Offre d’achat et d’Acceptation de l’offre et prenez rendez-vous chez votre notaire. L’avis de FACILIT-IMMO : De la rédaction de votre annonce de vente à l’acceptation d’une offre d’achat FACILIT-IMMO est à votre entière disposition pour vous conseiller et vous guider.
  51. 51. Page | 50 Vendre un terrain Pour dégager un capital dont vous avez besoin, vous souhaitez céder un terrain à bâtir ou une partie de votre propriété foncière ? Voici les clés d’une vente réussie. Étudier la faisabilité du projet de vente du terrain La première démarche consiste à vous rendre à la mairie, pour consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS), selon les communes. « Ce document établit les règles d’urbanisme à suivre et vous permet d’étudier la faisabilité de votre projet ». Vous y trouverez les réponses à vos questions :  Pouvez vous céder une partie de votre terrain ?  Ce terrain est-il constructible ?  Quelle surface minimale doit-il faire pour permettre la construction d’une maison ? Si le projet est réalisable, profitez-en pour vous informer sur les servitudes (conduites d’eau, de gaz et d’électricité, droit de passage…) et la possibilité de raccorder le terrain au tout-à-l’égout et au réseau d’eau potable, si ce n’est pas encore le cas.
  52. 52. Page | 51 Si vous vendez une partie d’un terrain, le recours à un géomètre-expert est indispensable. Il intervient d’abord pour effectuer un relevé de la surface à détacher, en tenant compte du PLU. Le rôle du géomètre- expert consiste à borner le périmètre du nouveau terrain, afin de garantir à l’acheteur ses contours et donc sa surface. Si le terrain est entouré par des propriétés privées, le géomètre-expert réunit les voisins pour étudier leur titre de propriété et les plans annexés à leur acte de vente, et recueillir leurs propos (on parle de « bornage contradictoire »). Il définit ensuite la limite séparant les deux propriétés et fait signer le procès-verbal de bornage par chaque voisin. Cette opération se concrétise sur le terrain par la pose de bornes. Le géomètre-expert dépose alors en mairie une « déclaration préalable de division », autorisant la création d’un ou deux lots à construire ; à partir de trois lots, il faut un permis d’aménager, accompagné d’un plan coté en trois dimensions (plan topographique). L’instruction dure un mois. Après accord de la mairie, le vendeur a l’obligation d’afficher la déclaration préalable sur le site pendant deux mois. La mission du géomètre se termine avec l’élaboration du document d’arpentage (ou « document modificatif du parcellaire cadastral »), qui sert à identifier les nouvelles parcelles issues de la division et à mettre à jour le plan cadastral. Il devra être joint à l’acte de vente notarié. Si vous vendez un terrain indépendant, le bornage n’est pas obligatoire, mais conseillé. N’hésitez pas à vérifier sur le site de l’ordre des géomètres-experts si votre terrain a déjà été borné. Beaucoup de vendeurs pensent à tort que consulter le registre cadastral suffit. Mais il ne fait pas autorité en matière de délimitation foncière. L’avis de FACILIT-IMMO : Valoriser son terrain pour mieux le vendre !Avant de céder son terrain, il est conseillé de le nettoyer pour pouvoir le parcourir facilement
  53. 53. Page | 52 Le guide de la location Tirer parti de son patrimoine immobilier inoccupé en le louant à un tierspermet de générer des revenus complémentaires et réguliers. Louer soi-même son bien immobilier Si le passage par un professionnel de la location offre un certain confort, il ne garantit en rien une location rapide ou une perception certaine des loyers. Avec FACILIT-IMMO, vous avez les moyens de trouver vous-même un locataire. Les démarches pour la location d’un bien restent ensuite simples. Quant à la gestion du bien une fois loué, elle ne sera que peu contraignante, surtout si vous habitez à proximité. Les devoirs du propriétaire La législation prévoit différentes obligations au propriétaire. Le logement doit ainsi répondre à des normes techniques de sécurité et de confort. De même, le propriétaire doit, le cas échéant, s’engager à assurer l’entretien et les réparations nécessaires.
  54. 54. Page | 53 Voici une liste des principales démarches à suivre si vous souhaitez mettre en location un bien. Le logement doit respecter les normes en matière de sécurité et de décence fixées par un décret du 30 janvier 2002. Qu’est-ce qu’un logement décent ? Pour être qualifié de décent, un logement doit satisfaire un ensemble de conditions au regard de la sécurité physique et de la santé de vos futurs locataires. Les pièces principales doivent par exemple bénéficier d’un éclairage naturel et d’une ventilation suffisante, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz doivent être aux normes, le coin cuisine doit disposer d’un évier avec eau chaude et eau froide . Le logement doit enfin faire une surface d’au moins 9 m² avec 2,20 m de plafond et pour un volume minimum de 20 m3. Les diagnostics pour la location Lors de la signature du contrat de location, le propriétaire doit remettre aux locataires un dossier de diagnostic technique. C’est un état des lieux précis de la performance énergétique de l’habitation et des risques naturels et technologiques auxquels elle est exposée. Ce dossier détaille aussi les risques d’exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949. Si l’augmentation du loyer en cours de bail est étroitement règlementée, le propriétaire est parfaitement libre de fixer le montant du loyer à l’arrivée du locataire. Loyer initial et augmentation de loyer La localisation, la surface ou l’état général sont autant de critères pour définir le montant du loyer d’un bien. Renseignez-vous sur les prix pratiqués dans la zone du bien pour des logements équivalents.
  55. 55. Page | 54 Mais sachez qu’une fois le loyer initial fixé, les augmentations de loyer sont limitées et contrôlées. Il ne peut pas y avoir plus d’une augmentation par an, et celle-ci ne pourra être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers établi par l’INSEE. Les charges locatives Votre locataire devra payer des charges locatives en plus du loyer. Les charges locatives regroupent trois types de dépenses principales :  Les consommations de la vie courante dans l’immeuble : eau, énergie, ascenseur…  L’entretien de l’immeuble : rémunération du personnel, réparations diverses, ménage des parties communes, entretien des espaces verts…  Les taxes locatives : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage… A noter qu’un loyer plus cher que les prix du marché risque de décourager des locataires potentiels. Un loyer trop élevé peut en outre augmenter le taux de rotation des locataires. la sélection du locataire Bien choisir son locataire, c'est le premier souci de tout propriétaire- bailleur. Surtout dans la conjoncture actuelle : alors que le nombre des impayés augmente, il est difficile de résilier un bail et d'effectuer une expulsion. Il est tout à fait légitime que le bailleur s'informe des ressources du locataire et de leur régularité.
  56. 56. Page | 55 Les documents à demander aux candidats  Une pièce d’identité  Les justificatifs de revenus pour les trois derniers mois (fiches de paye, attestations de pension, d’Assedic, etc.)  Le contrat de travail  La déclaration d’impôts sur le revenu  Un justificatif de domicile (factures de gaz, d’électricité ou de téléphone)  Les quittances de loyer de la location précédente  Les coordonnées de l’ancien propriétaire et de l’employeur De plus, si les revenus ne vous semblent pas suffisants ou si vous souhaitez d’avantage de garanties, vous pouvez exiger une caution. Le cas échéant, le locataire devra également fournir les mêmes documents énumérés ci-dessus pour la caution s’il s’agit d’une personne physique ou une attestation de cautionnement s’il s’agit d’une personne morale. Garanties de solvabilité et critères de sélection Les documents listés plus haut constituent ce que l’on appelle un dossier de candidature. N’importe quel candidat doit pouvoir vous le communiquer au moment de la prise de rendez-vous ou lors de la visite. C’est en vous appuyant sur ces dossiers de candidature que vous pourrez choisir le candidat le plus sérieux/solvable. Il faut savoir qu’un candidat est considéré comme solvable lorsque son salaire est environ trois fois supérieur au montant du loyer : c’est un critère de base. Du point de vue financier, d’autres éléments se doivent d’être pris en compte. Les fiches de salaire de la caution, la garantie d’une banque peuvent rendre éligible un candidat dont les revenus ne seraient pas suffisants voire inexistants (un étudiant dont les parents se portent caution par exemple).
  57. 57. Page | 56 Si vous hésitez encore à retenir la candidature d’une personne, vous pouvez également contacter son employeur et son ancien bailleur puisque leurs coordonnées vous sont communiquées dans le dossier. Vous pourrez leur demander des informations sur le sérieux du candidat et ainsi prendre finalement une décision. Les critères qu’il est interdit de prendre en compte La loi proscrit toute discrimination liée à l’appartenance ethnique, la religion, les opinions politiques, les moeurs ou le sexe du demandeur. Si, pour une des ces raisons, vous refusez de retenir ou même de considérer la candidature d’un locataire alors qu’il a le bon profil, vous encourrez jusqu’à trois ans de prison et 45 000 € d’amende. En tant que propriétaire, il vous est également interdit de demander aux candidats de fournir leurs coordonnées bancaires, leur carte vitale, une photographie, des informations sur leur vie privée ou encore un chèque de réservation du logement. De la même façon, si votre locataire se révèle être malhonnête (s’il vous a par exemple fourni de faux documents pour être assuré d’obtenir la location), il risquera lui aussi des sanctions pénales. Vous pourrez alors aller en justice pour exiger l’annulation du bail. Le bail ou contrat de location Le bail, ou contrat de location, est un contrat passé entre plusieurs personnes physiques ou morales. Et, comme tout contrat, il engage la responsabilité de chacun des signataires.Quel que soit le type de logement mis en location (appartement, studio, maison…), il définit les obligations entre le locataire et le propriétaire-bailleur, et régit leurs relations pendant toute la durée d’occupation du bien. C’est un document très important qui servira de référence tout au long de la location, notamment en cas de doute sur les droits et les devoirs de chacun. Ildoit obligatoirement préciser(conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989) :
  58. 58. Page | 57 • le nom et la domiciliation du propriétaire • la date de prise d’effet du contrat et sa durée • la description du logement et de ses annexes (cour, cave, jardin, parking…) • la surface habitable du logement indiquée sur le relevé Carrez • le montant du loyer, les modalités de paiement et de révision • la destination du logement, c’est-à-dire l’usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d’habitation et professionnel • la liste des parties communes en cas de copropriété (ascenseur, espaces verts, local à vélos ou à€poussettes, aires de jeux, parkings collectifs, piscine…) • le contrat de location indique également le montant du dépôt de garantie, le montant de la provision sur charges et leurs modalités de paiement, ainsi que les conditions de résiliation du bail (préavis) et les obligations des parties. Lors de la signature du contrat, le propriétaire doit également remettre aux locataires un extrait du règlement de copropriété qui permettra de prendre connaissance des règles de vie de l’immeuble et de jouissance des parties communes, et de la répartition des charges afférentes au lot. Durée du bail Pour un logement vide : loi€7 juillet 1989. Le bail est en général de 3 ans, engagement valable pour le locataire et le bailleur. Le bail d’une durée de 6 ans est consenti si le bailleur est une personne morale.
  59. 59. Page | 58 Pour un appartement meublé (bail de droit commun) Le bail de locaux meublés constituant la résidence du preneur doit être conclu pour une durée de 1 an minimum, renouvelable par tacite reconduction. Lorsque la location est consentie à un étudiant, le propriétaire a la faculté de réduire la durée du bail à 9 mois (ni plus ni moins) correspondant à l’année universitaire. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite est inapplicable. Révision du loyer Le loyer peut être révisé chaque année (seulement si une clause de révision le prévoit dans le contrat) en fonction de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE. La modification prend effet à la date précisée dans le bail. Mais si aucune date n’est mentionnée, c’est le dernier trimestre de référence publié à la date anniversaire de signature du contrat qui sera retenu. Le propriétaire-bailleur pourra mettre en oeuvre la procédure de renouvellement conformément à la loi permettant d’augmenter le loyer à échéance, dès lors que celui-ci est considéré comme manifestement sous-évalué, ou en cas de réalisation de travaux d’amélioration. Il devra notifier la demande de renouvellement à son locataire six mois au moins avant l’expiration du bail. L’état des lieux L’état des lieux doit être dressé contradictoirement en présence des locataires et du propriétaire. À défaut celui-ci devra être réalisé par un huissier de justice. C’est en quelque sorte la photographie écrite du logement loué à l’instant où il est délivré. Il précise l’état de chaque équipement, de chaque revêtement et indique, de manière précise et objective, tous les petits défauts du logement. Une fissure, des rayures, des tâches sur les murs ou la moquette, un robinet usé, l’état de la cuisine et des sanitaires… tout est spécifié.
  60. 60. Page | 59 Une sécurité qui permettra d’éviter tout conflit sur l’origine d’une dégradation éventuelle. L’état des lieux doit être dressé contradictoirement (en présence du locataire et du propriétaire). À défaut celui-ci devra être réalisé par un huissier de justice. L’assurance Lors de l’établissement de l’état des lieux, le propriétaire doit demander une attestation d’assurance aux locataires. L’assurance multirisque et responsabilité civile souscrite par les locataires doit débuter au jour de l’état des lieux. Elle est en effet obligatoire pour se prémunir contre les risques de dégâts des eaux, d’incendie, d’explosion, etc. L’assurance doit couvrir le logement mais aussi ses dépendances. Les locataires doivent maintenir et renouveler cette assurance pendant toute la durée du bail et en justifier au bailleur chaque année par la production d’une attestation. Sachez que le défaut de production de ce document constitue un motif de résiliation du bail. La remise des clés Une fois le bail signé et l’état des lieux d’entrée réalisé avec production de l’attestation d’assurance, le propriétaire peut remettre les clés. La résiliation du bail Le congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifier par acte d’huissier. Le préavis habituel est de 3 mois, mais il peut être réduit à 1 mois, dans certain cas, et notamment en cas de mutation professionnelle ou de perte d’emploi involontaire. Le propriétaire a 2 mois pour restituer le dépôt de garantie à compter de l’état des lieux de sortie.
  61. 61. Page | 60 La revente du logement loué – Le droit de visite Pour trouver un nouveau locataire, le bailleur doit avoir l’accès au logement dans la limite de 2 heures par jour hors dimanches et jours fériés (article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). En cas de projet de vente le propriétaire peut donner congé au locataire. Le congé doit être adressé 6 mois minimum avant la fin du bail par LRAR. Si la lettre revient avec l a mention « non-réclamée », le bailleur doit procéder à une nouvelle notification. Le congé doit mentionner le prix, les conditions de vente et les cinq premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989. L’avis de FACILIT-IMMO : Dans votre pack LOCATION vous trouverez tous les documents vous permettant de gérer votre bien tout au long de la location .
  62. 62. Page | 61 Le guide de la vente de commerce Cession du fonds de commerce Il s’agit d’un contrat passé avec un acquéreur après s’être entendu sur le bien et le prixde ce bien. Pour l’acquéreur, l’obligation principale est le paiement du prix de vente, encontrepartie de la cession du fonds. Que comprend le fonds de commerce ?  Les éléments incorporels : - La clientèle(sans clientèle, pas de fonds de commerce) - Le nom commercial, l’enseigne - Le droit-au-bail - Les éléments spécifiques : brevets, licences,contrat de concession ou de franchise  Les éléments corporels : - Les matériels, outillages, mobiliers et agencements servant à l’exploitation (doivent être détaillés et estimés article par article)
  63. 63. Page | 62 - Les véhicules, le cas échéant - Les marchandises Attention : - Ne pas inclure dans cette liste le matériel faisant l’objet d’un crédit bail - La valeur du stock n’est généralement pas comprise dans la valeur du fonds Evaluation du fonds de commerce L’évaluation d’une entreprise artisanale, commerciale ou hôtelière peut être réalisée en fonction des caractéristiques de votre affaire.  Le chiffre d’affaires : il faut analyser l’évolution du chiffre d’affaires sur les 3 dernières années. Dans tous les cas, il faut rechercher les causes exactes de hausse ou de baisse du chiffre d’affaires.  Le personnel : étant donné que tous les contrats de travail et les avantages acquis (ancienneté, congés payés...) doivent être repris intégralement, le personnel peut parfois rendre les négociations difficiles.  Le stock : en règle générale, le stock n’est pas compris dans l’estimation du fonds. Toutefois, sa valeur peut influencer la détermination du prix de vente. À rentabilité égale, un fonds ne nécessitant pas ou très peu de stock sera plus intéressant du point de vue de l’acquéreur qu’un fonds ayant besoin de beaucoup de marchandises en magasin.  L’état des locaux et du matériel : la vente sera facilitée si l’acquéreur est séduit dès son entrée par les locaux. Un acquéreur est à la recherche d’un outil de travail mais aussi d’un cadre de vie. Une autre de ses préoccupations sera la qualité et la conformité du matériel.
  64. 64. Page | 63  Le bail : les caractéristiques du bail sont à prendre en considération. Un bail “tout commerce” sera plus facilement cessible et un bail récent est en général plus attrayant.  La situation géographique : L’emplacement est un élément déterminant de la valeur du fonds. De la qualité de celui-ci dépendra aussi le nombre d’acquéreurs potentiels.  Le marché : il s’agit d’apprécier globalement le marché en analysant la concurrence, les relations avec les fournisseurs et les caractéristiques de la clientèle.  La valeur du marché : C’est la valeur fixée par la loi de l’offre et la demande. Une bonne analyse des points forts et des points faibles de votre entreprise vous permettra d’engager des négociations sur une base argumentée. Évaluation en fonction du chiffre d’affaires L’estimation des fonds de commerce peut se faire selon des barèmes établis par profession. Ces barèmes sont ceux le plus souvent utilisés par l’Administration fiscale. Parmi les plus utilisés, on retrouve les barèmes des “Éditions Francis Lefèbvre”.
  65. 65. Page | 64 Alimentation générale 40 à 130 fois la recette journalière Bijouterie - Horlogerie 25 à 40 % du CA annuel Boucherie 30 à 60 % du CA annuel Boulangerie - Pâtisserie 60 à 110 % du Ca annuel Café 400 à 900 fois la recette journalière Café – Tabac / remise nette tabac 1 à 2 années de remise nette tabac Charcuterie 40 à 90 % du CA annuel Chaussures (détail) 35 à 80 % du CA annuel Coiffure 65 à 130 % du CA annuel Confection pour enfants 35 à 55 % du CA annuel Crèmerie 40 à 60 fois la recette journalière Cycles - Motos (vente) 20 à 50 % du CA annuel Ébénisterie – Menuiserie 25 à 35 % du CA annuel Électricité générale 15 à 30 % du CA annuel Épicerie en libre-service 20 à 50 fois la recette journalière Fleuriste traditionnel 40 à 80 % du CA annuel Garage • Station-service 25 à 35 % du CA annuel • Atelier 15 à 30 % du CA annuel • Vente de voitures neuves 10 à 25 % du CA annuel • Vente de voitures d’occasion 5 à 30 % du CA annuel Hôtel de tourisme 80 à 300 fois la recette journalière Informatique • Bureautique, micro 10 à 40 % du CA annuel • Conseils informatiques 15 à 50 % du CA annuel • Négoce en informatique 5 à 20 % du CA annuel Journaux – Périodiques 50 à 65 % du CA annuel Librairie – Papeterie 45 à 65 % du CA annuel Parfumerie – Esthétique 65 à 100 % du CA annuel Pâtisserie 70 à 120 % du CA annuel Plomberie - Chauffage - Sanitaire 10 à 40 % du CA annuel Poissonnerie 30 à 60 % du CA annuel Prêt à porter 40 à 100 % du CA annuel Restaurant 60 à 190 % du CA annuel Supérette alimentaire 30 à 50 % du CA annuel Évaluation par la rentabilité économique
  66. 66. Page | 65 Pour déterminer la valeur d’un fonds de commerce en fonction de la rentabilité de l’affaire il est possible d’utiliser la méthode basée sur l’EBE ( excédent brut d’exploitation). Cela nécessite des connaissances comptables de base mais généralement pour le calcul d’évaluation du fonds vous pouvez vous baser sur 3 à 4 fois l’EBE. Cession des murs commerciaux Dans la vente des murs commerciaux deux cas de figure :  les murs sont occupés : les acquéreurs potentiels sont soit les locataires soit des investisseurs. L’estimation se fait sur la base de 10 ans de loyers.  Les murs sont libres : l’estimation se fait en fonction du prix du m² et de la valeur locative en bail libre afin d’obtenir une rentabilité brute d’environ 10%. Location-gérance C’est un contrat qui permet au propriétaire d’un fonds de commerce ou artisanal de céder à une personne, le locataire-gérant, le droit d’exploiter librement ce fonds à ses risques et périls, moyennant le paiement d’une redevance. Cette solution n’étant pas dénuée de risques, il faudra apporter un soin particulier à la rédaction du contrat pour définir les obligations réciproques. Ce contrat permet au propriétaire d’un fonds d’en conserver la propriété et de s’assurer un revenu lorsqu’il n’est pas en mesure de l’exploiter personnellement. Le gérant, pour sa part, peut se mettre “à son compte” sans avoir à acquérir les éléments parfois onéreux d’un fonds (pas-de-porte, droit- au-bail, brevet, matériels, licences…).
  67. 67. Page | 66 Certaines activités exigent que le fonds soit exploité personnellement par son propriétaire (pharmacie, débit de tabacs…) et d’autres sont soumises à une autorisation administrative (transport, débit de boissons…). Conditions Pour le bailleur du fonds : - Avoir été commerçant, artisan, gérant, directeur technique ou commercialpendant 2 ans au moins (art L144-3 du code de commerce). - Avoir exploité personnellement le fonds pendant au moins 2 ans. - Demander l’autorisation du propriétaire des locaux si le bailleur du fonds est titulaire d’un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués. Pour le locataire-gérant : - Avoir la capacité d’exercer la profession. - S’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers. - Exploiter le fonds selon sa destination, c’est-à-dire que le locataire- gérant ne peutchanger la nature de l’activité. Caractéristiques du contrat Un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de signature du contrat de location-gérance. Le contrat peut être à durée déterminée ou indéterminée. Généralement, il est conclu pour un an et renouvelable par tacite reconduction. Le montant de la redevance est librement fixé par les parties (fixe ou proportionnel au chiffre d’affaires ou au bénéfice). Le locataire-gérant n’a pas droit au renouvellement automatique du contrat. Même s’il fait prospérer le fonds, il n’a droit à aucune indemnité.
  68. 68. Page | 67 Conclusion Vous avez décidé de vendre ou louer votre bien immobilier avec FACILIT-IMMO et nous vous remercions de la confiance que vous nous avez accordé. Exploitée avec sérieux, cette méthode va s’avérer particulièrement efficace, et sans aucuns frais d’agence. Ce guide de la transaction et de la location immobilière vous a présenté les différentes solutions et conseils possibles pour devenir votre propre agent immobilier le temps de concrétiser votre projet. Il est essentiel de prendre connaissance de l’ensemble des élements afin que tous les outils mis à votre disposition vous donnent entière satisfaction. Ne perdez pas de vue que FACILIT-IMMO reste à vos côtés tout au long de votre projet de vente ou de location avec un seul objectif : Vous permettre de vendre 100% entre particuliers et au meilleur de vos interêts. Nos conseillers sont à votre disposition à l’adresse : contact@facilit-immo.com pour vous donner des conseils sur la rédaction de votre annonce commerciale, sur la prise de photos optimales, et sur les prix au m² constatés sur votre secteur… La réussite de votre projet passe par le respect des différentes étapes évoquées. Vous n’échapperez pas à un certain nombre de formalités juridiques et administratives dont le but est tout autant de protéger l’acheteur que le vendeur. Alors n’hésitez pas à vous faire seconder par votre notaire qui est entièrement à votre service pour vous accompagner tout au long du processus de vente.
  69. 69. Page | 68 FACILIT-IMMO Centre administratif France : 9 chemin d’Amade 64100 BAYONNE www.facilit-immo.com E-mail : contact@facilit-immo.com Document non-contractuel Edition Septembre 2014 Tous droits réservés

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