Maitrise d'ouvrage role & responsabilité

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Cette présentation décrit le role et les responsabilités d'un maitre d'ouvrage en promotion immobilière (logements).
Nous restons dans une vision globale et cette présentation s'adresse particulièrement aux personnes souhaitant mieux identifier le role du Maitre d'Ouvrage sur une opération de construction de logements.

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  • Surface de plancher : Globalement inférieur a la SNON
    Démarche environnementale et densification urbaine
  • Analyse du foncier : Traces de pollutions, Présence d’eau (Puits), Les bâtiments existants (amiante), les concessionnaires présents …
  • 1/ PLAI, PLUS, PLS …. Prix de référence au m2 voulu par la ville (3000€/m2) … 3/ Taille, Volume, Emplacement des constructions, leur forme et leur architecture
  • Lancement commercial après obtention du PC : 30% de réservé pour crédit
  • Géotechnicien, Bureau d’études thermique, acoustique …
  • Maitrise d'ouvrage role & responsabilité

    1. 1. La Maîtrise d’ouvrage Rôle & Responsabilités Florian POIX-GAILLARD Promotion 2014
    2. 2. SOMMAIRE  Définitions de la Maitrise d’ouvrage  Définition générale  Les 3 grandes étapes  Les secteurs d’activités  Exemple d’une opération de construction  Montage d’une opération immobilière  Etablissement du marché travaux  Suivis en réalisation Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    3. 3. Introduction  Définition générale : La maîtrise d'ouvrage (MOA) aussi dénommée maître d'ouvrage est l'entité porteuse du besoin, définissant l'objectif du projet, son calendrier et le budget consacré à ce projet. Le résultat attendu du projet est la réalisation d'un produit, appelé ouvrage. La maîtrise d'ouvrage (en anglais Project Owner) maîtrise l'idée de base du projet, et représente à ce titre les utilisateurs finaux à qui l'ouvrage est destiné. C’est la personne physique ou morale pour le compte de qui l’ouvrage est réalisé. Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    4. 4. Introduction  Définition des 3 Grandes Etapes :  1- Arrêt des objectifs  Il définit le besoin à satisfaire et les caractéristiques du produit  Il est le juge final des arbitrages envisageables entre coût et performances  Il est celui qui juge de l’opportunité du projet par rapport à son calendrier propre Il appartient au Maître d’ouvrage :  De s’assurer de la faisabilité et de l’opportunité de l’opération envisagé  D’en déterminer la localisation et d’en définir le programme  D’en arrêter l’enveloppe financière prévisionnelle et de s’assurer du financement Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    5. 5. Introduction  Définition des 3 Grandes Etapes :  2- Lancement en réalisation Il appartient au maître d’ouvrage :  De choisir le processus selon lequel l’ouvrage sera réalisé  De déterminer les modalités de consultations qui lui paraisse nécessaire  De choisir les intervenants et entreprises  De conclure les contrats ayant pour objet les études et la réalisation des travaux  3- Réception de l’ouvrage  La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    6. 6. Les secteurs d’activités  Maîtrise d’ouvrage dans la construction de :  Logements : Concurrentiel ou social  Commerces – Retail : Grandes enseignes France et International  Bureaux : France et International  Villes : baux d’entretien, nouveaux aménagements …  Grands travaux de Génie Civil : Ponts, Tunnels …  Grands travaux Routiers : Autoroutes, Routes nationales …  Réseaux : GAZ, Electricité, Pipeline … Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    7. 7. Exemple d’une opération immobilière Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    8. 8. VOCABULAIRE : Calcul de surfaces  SHOB  Somme de la surface de chaque niveau comprenant :  Toitures terrasses, Balcons ou loggia, murs et cloisons, sous sol, combles aménageables ou non,  SHON = SHOB moins :  Combles et sous sols < 1.80 m, Toitures terrasses, Balcons, Loggia, Locaux techniques, Parking,  ATTENTION : Le calcul est à partir du nu extérieur de la façade  SURFACE DE PLANCHER  Même principe que la SHON, mais calcul à partir du nu intérieur -> Encourage à faire des murs plus épais Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    9. 9. Le montage d’une opération 1/9  Sélection d’un terrain  Trouver le terrain  Etudier les possibilités de réalisations sur le terrain  Etudier la situation du terrain  Exemple : Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    10. 10. Le montage d’une opération 2/9  Réaliser une étude du marché immobilier pour définir les besoins  Réaliser une étude démographique de la ville  Etudier le profil de la clientèle de logement  Exemple : Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    11. 11. Le montage d’une opération 3/9  Définir le programme immobilier  Prise en compte des exigences de la commune  Prise en compte de la charte Qualité Habitat  Définition du programme  Exemple Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    12. 12. Le montage d’une opération 4/9  Acquérir le terrain et demander les autorisations de construire 1/2  Déterminer le prix d’achat du terrain  1- Chiffre d’affaire prévisionnel (prix de vente/m2 x nbr m2 SHAB)  2- Dépenses prévisionnelles (coût travaux, honoraires, assurances, frais fi …)  3- Marge (environ 6%)  Coût du terrain acceptable  Signature de la promesse unilatérale de vente  Obtenir un prêt de la banque dans les conditions souhaités  Obtenir un certificat de non pollution du terrain  Le terrain n’est pas un site archéologique  Obtenir un PC avec la SHON max Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    13. 13. Le montage d’une opération 5/9  Acquérir le terrain et demander les autorisations de construire 2/2  Demander le Permis de construire  Notification de l’architecte et premiers plans sur la base :  Du PLU de la ville, Du PPRI, Du certificat d’urbanisme délivré par la commune  Du cahier des clauses architecturales  Respect des règles sanitaires et de sécurité  Le dossier doit contenir :  Le plan de situation du terrain  Le plan de masse  Les plans des façades  L’obtention :  Délais de 3 mois entre le dépôt et l’obtention  Délais de 3 mois entre l’affichage et le démarrage (recours des tiers) Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    14. 14. Le montage d’une opération 6/9  Vérification du bilan avec les dernières estimations 1/3  Calculer le chiffre d’affaire prévisionnel Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    15. 15. Le montage d’une opération 7/9  Vérification du bilan avec les dernières estimations 2/3  Calculer le coût de construction (Quelques ratios)  Terrassement : … € / m3  Plus value fondations :  … K€ / Pieux (diam 30)  Voiles contre terres : … € / m2 de voiles  Coût Gros Œuvre  Collectif : … € / m2 SHOB  Maisons : … € / m2 SHOB  Coût CES  Collectif : … € / m2 SHAB  Maisons : … € / M2 SHAB  Coût VRD – Espaces verts  Surface minérale : … €/m2  Surface végétale : … €/m2 Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    16. 16. Le montage d’une opération 7/9  Vérification du bilan avec les dernières estimations 2/3  Calculer le coût de construction (Quelques ratios)  Terrassement : entre 25 et 30 € / m3  Plus value fondations :  9 à 10 K€ / Pieux (diam 30)  Voiles contre terres : 100 € / m2 de voiles  Coût Gros Œuvre  Collectif : 300 à 350 € / m2 SHOB  Maisons : 280 à 300 € / m2 SHOB  Coût CES  Collectif : 800 à 900 € / m2 SHAB  Maisons : 720 à 780 € / M2 SHAB  Coût VRD – Espaces verts  Surface minérale : 150 €/m2  Surface végétale : 50 €/m2 Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    17. 17. Le montage d’une opération 8/9  Vérification du bilan avec les dernières estimations 3/3  Calculer le prix de revient prévisionnel et la marge nette Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    18. 18. Le montage d’une opération 9/9  Préparer un plan de trésorerie pour la banque  Calculer le prix de revient prévisionnel et la marge nette Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    19. 19. Les intervenants principaux d’un chantier MAITRE D’OUVRAGE ARCHITECTE / MOe CSPS BC AEMOOPC AMO ENTREPRISE GO ENTREPRISES CES ENTREPRISE VRD Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    20. 20. Le montage du DCE Sur la base du permis de construire :  Obtention de toutes les pièces constituant le dossier 1/3 :  ETUDES  Etude thermique  Etude acoustique Réel impact sur les modes op  Etude géotechnique  Rapport initial du contrôle technique  DIAGNOSTICS  Etude de pollution du site  Amiante Impact financier  Plomb  Termites Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    21. 21. Le montage du DCE  Obtention de toutes les pièces constituant le dossier 2/3 :  CCTP de base par lots  CCAP  PGC  DIUO  Cahier de limite des prestations (Bâtiment / VRD / Concessionnaires)  Planning général des travaux  Cahier des charges auxquels peut être soumis le MO (ZAC …)  Notice descriptive de vente (Descriptif mai 68)  Quotation provisoire CERQUAL / PROMOTELEC  Charte chantier à faibles nuisances Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    22. 22. Le montage du DCE Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités  Obtention de toutes les pièces constituant le dossier 3/3 :
    23. 23. Le montage du DCE  Le MO met ensuite en corrélation toutes les pièces avec  L’architecte  Le CSPS  Le bureau de contrôle technique  Et tout les intervenants spécialistes :  Thermicien  Acousticien  Géotechnicien  AEMO Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    24. 24. Le montage du Dossier Marché  Sur la base du DCE :  Le Maître d’ouvrage consulte les entreprises  Doit rentrer dans le budget travaux estimé  Consultation des entreprises  Avec le Maître d’œuvre / le bureau de contrôle  Moyen pour rentrer dans le budget :  Négociation  Modification de prestation Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    25. 25. Le lancement des travaux  Lancer la dépose des réseaux  Faire un constat huissier / Référé préventif  Faire une information aux riverains / élus  Lancer les démarches pour les chargés d’affaires concessionnaires  Validation définitive du PIC  Lancer la 1ère réunion de chantier  Présentation des intervenants MO / MOE / Pilote / AEMO / CSPS  Point sur les lots technique (GO / Plomberie / Electricité) Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    26. 26. Les 5 points clés du suivis  Qualité des travaux Le Maître d’œuvre / Le BC  Respect du budget Le Maître d’œuvre  Respect des délais contractuels Le pilote  Tenu du chantier en sécurité Le CSPS  Respect du chantier à faible nuisances L’AEMO  Un rôle de manager Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    27. 27. Gestion de la qualité des travaux  Comptes rendus du Moe  Fiches de visites du BC  S’appuyer sur ces 2 intervenants -> Respect des Modes op  Visites de chantier  Demande de fiches d’autocontrôles  Labélisation du programme  PAQ entreprises Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    28. 28. Gestion du respect des délais  Compte rendus de l’OPC  Organisation de points planning en réunion  Analyse du chemin critique  Mise à disposition de moyens complémentaire si nécessaire  Suivis des relevés météo  Gestion des délais concessionnaires Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    29. 29. La sécurité du chantier  Eléments d’analyse :  Fiche de registre journal  Visites de chantier  Si écart demande d’actions correctives  Écart faible : téléphone + visite de chantier  Ecart moyen : Mail + visite de chantier  Ecart important : Courrier recommandé à la direction Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    30. 30. La sécurité du chantier : Points importants  Intervention de l’entreprise sur le chantier si :  PPSPS vérifié et commenté par le CSPS  L’inspection commune effectué  La fiche du personnel susceptible d'intervenir signé  Si S/T la demande d’agrément validé par le MO  Les protections collectives  L’hygiène du chantier  Les feux sur le chantier Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    31. 31. Gestion du chantier à faible nuisances  Comptes rendus AEMO  Constat d’huissier et communication riverains  Veiller à une communication avec les élus et les riverains durant le chantier  S’assurer du suivis des consommations  S’assurer du suivis des déchets  S’assurer du suivis de la charte en terme de nuisances Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    32. 32. L’importance de la visite cloisons  Permet d’avoir un premier contact avec les acquéreurs  Permet de leur présenter le bâtiment  Permet de s’assurer de la prise en compte de tout les TMA  Permet de vérifier la bonne réalisation des PDV (notaire)  Implantation des PC – interrupteurs  Implantation des radiateurs  Sens d’ouverture des portes  Implantation des cloisons Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    33. 33. Les OPR pour une livraison réussi  Afficher les plans (avec TMA) dans les logements  Afficher les choix acquéreurs  Vérifier chaque équipements avec MO, Moe, OPC ou EG  Etablir des listes de réserves par entreprises et par logements  Vérifier et suivre la levée de ces réserves (OPC)  Relances entreprises  Visites sur site Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    34. 34. Les étapes de réception  PV de réception avec réserves et suivis des levée de réserves  Etablissement des DGD pour chacune des entreprises  Réception des plans de recollement et assurances à jour  Réception du DIUO  Envoi de la DAT (Mairie, Banque et Assurance)  Constitution du dossier SAV  Obtention du certificat de conformité  Gestion des garanties (GPA, Biennale, Décennale) Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités
    35. 35. De nouvelles vocations … Des questions ? Promotion 2014 La maîtrise d’ouvrage : Rôle et Responsabilités

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