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JLL - Downtown Montreal Office Market; The New Normal - eSpace Magazine Article Q2 2016

  1. 1. L e marché de la location de bureaux évolue par cycles où la demande traditionnelle et la dynamique de l’offre créent des conditions favorables au locataire ou au propriétaire. Toutefois, au-delà de ces cycles récurrents se trouvent des réalités plus constantes et structurelles. La dynamique est affectée par des tendances socio- économiques plus larges et progresse à un rythme bien plus lent que les cycles à la hausse ou à la baisse du prix des espaces de bureaux. Elle représente le fondement du marché et façonne l’avenir. Beaucoup de gens au sein de l’industrie l’appellent « la nouvelle normalité » des conditions du marché de la location. Cela s’est étalé sur quelques cycles, mais il y a claire- ment eu un changement structurel dans la demande qui a créé une nouvelle réalité dans le marché des espaces de bureaux. Ces nouvelles conditions ont suscité un cycle à la baisse pour les propriétaires; au cours des cinq dernières années, le marché du centre-ville de Montréal a subi les conséquences de la modernisa- tion, de l’optimisation et de la rationalisation par les locataires de leurs espaces de bureaux. Les initiatives entreprises par les sociétés pour être plus respectueuses de l’environnement et améliorer la productivité sur les lieux de travail ont stimulé la demande en faveur d’une nouvelle génération d’espaces de bureaux et, dans la foulée, Montréal a connu le plus important boom de construction en plus d’une décennie. Il s’agit certaine- ment d’une bonne nouvelle pour Montréal, mais d’une mauvaise nouvelle pour les promoteurs qui se débattent pour remplir les nouvelles tours. C’est aussi une mau- vaise nouvelle pour les propriétaires de vieux immeubles de classe A qui présentent des taux de vacance impor- tants en raison de la réduction des effectifs de certaines sociétés par l'entremise de l’optimisation de l’espace et d’exercices de rationalisation. La nouvelle normalité : faire plus avec moins et le faire mieux Il existe trois grandes tendances qui contribuent à créer une nouvelle normalité des conditions de marché à Montréal. 1. Les gens – Les enfants du millénaire (nés entre 1980 et 2000) forment désormais la génération la plus nombreuse au sein de la main-d’œuvre canadienne Bureaux au centre-ville : La nouvelle normalité 8 eSpace Montréal Vol. 25 • #2 I2016 10➜ Quelle est la nouvelle normalité? Le marché de la location de bureaux au centre-ville de Montréal Par Andrew Bissett, vice-président exécutif et François Létourneau, associé chez JLL
  2. 2. T he office leasing market moves in cycles where traditional demand and supply dynamics create tenant or landlord favorable conditions. However, beneath these recurring cycles lies more consistent and structural realities. The dynamics are affected by larger socio-economic trends and progress at a much slower pace than the up and down cycles for office space. They are the foundation of the market and shape the future. Many in the industry have been calling them the “new normal” market leasing conditions. It has taken a few cycles, but there has definitively been a structural shift in demand that has created a new reality for office space. This new landscape has caused a down cycle for landlords; over the last five years, the downtown Montreal market has been experiencing the consequence of tenants modernizing, optimizing and rationalizing their office space. Initiatives by corporations to be more environmentally conscious and improve workplace productivity have resulted in demand for a new generation of office space, and consequently Montreal has experienced the largest construction boom in more than a decade. This is certainly good news for Montreal, but bad news for developers who struggle to fill the new towers. It is bad news as well for landlords with older A class buildings that have large vacancies due to corporations downsizing through space optimization and rationalization exercises. The new normal: Do more with less and do it better There are three major trends at play that are helping create new normal market conditions in Montreal: 1. People – Millennials (born between 1980 and 2000) are now the biggest generation in the Canadian workforce In the last 15 years, the millennials have gone from representing 7% of the Canadian workforce to over 37% at the end of 2014. As a result, it is now What is the new normal? The downtown Montreal office leasing market eSpace Montréal Vol. 25 • #2 I2016 9 10➜ Downtown office leasing: The new normal by Andrew Bissett, Executive Vice-President & François Létourneau, Associate at JLL
  3. 3. Au cours des 15 dernières années, les enfants du millénaire sont passés de 7 % de la main-d’œuvre cana- dienne à plus de 37 % à la fin de 2014. En conséquence, il est aujourd’hui essentiel pour les entreprises de toutes tailles dans tous les secteurs de repenser la manière dont elles recrutent, retiennent et aident les enfants du millé- naire à croître au sein de leur organisation 2. Technologie – Permettre aux employés d’être branchés 24/7 et de travailler à distance Pendant une période remarquablement courte, les abonnements à des téléphones intelligents au Canada ont grimpé en flèche d’environ 350 %, passant de 20 % à près de 70 % de la population entre 2009 et 2015. Une étude menée par le Conference Board du Canada indique que plus de 70 % des travailleurs à temps plein de la génération du millénaire seraient plus satisfaits de leur emploi s’ils pouvaient travailler à distance en uti- lisant les technologies infonuagiques. 3. Économie – Taux de croissance plus lent de la population et du PIB à Montréal que dans les autres grandes villes canadiennes Au cours des 10 dernières années, la population de Montréal a crû à un rythme annuel moyen de 1 % par rapport à 1,6 % pour Toronto et près de 3 % pour Edmonton et Calgary. Parmi les huit plus grandes villes au Canada, seule Halifax a connu un rythme de crois- sance plus lent durant cette période. En ce qui concerne le PIB, la croissance annuelle de l’économie montréalaise n’a été en moyenne que d’à peine 1,5 % au cours de la dernière décennie – le taux le plus faible parmi les grandes villes canadiennes. Pas de pénurie d’occasions de location Ces dernières années, l’évolution de grandes entreprises locataires comme Deloitte, Rio Tinto, RBC, TD, Manuvie et Aimia a contribué à amplifier cette nouvelle normalité des conditions de marché. Ces mouvements et changements importants ont joué un rôle dans l’augmentation globale des vacances d’espaces de bureaux. Notre dernière enquête de marché sur les espaces disponibles a révélé que 215 immeubles du crucial for companies of all sizes and across all sectors to rethink how they are going to recruit, retain and help millennials grow within their organizations. 2. Technology - Allowing employees to be connected 24/7 and work remotely In a remarkably short period of time, total Canadian smartphone subscriptions have skyrocketed by roughly 350%, to grow from 20% of the population to nearly 70% between 2009 and 2015. A study by the Conference Board of Canada suggests that over 70% of full-time millennial workers would be more satisfied in their jobs if they could work remotely using cloud technology. 3. Economy – Slower rate of population and GDP growth in Montreal than other major Canadian cities In the last 10 years, Montreal’s population has grown at an annual average of 1% versus 1.6% for Toronto and nearly 3% for Edmonton and Calgary. Among Canada’s eight biggest cities, only Halifax has a lower rate of population growth during this time period. In terms of GDP growth, Montreal’s economy grew by an average of just 1.5% per year in the last decade — the lowest rate among Canada’s major cities. No shortage of leasing opportunities The movement in recent years of large corporate tenants like Deloitte, Rio Tinto, RBC, TD, Manulife and Aimia has helped amplify the new normal market conditions. These significant moves and changes have contributed to an overall increase in market vacancy. Our latest market survey of available spaces revealed that 215 buildings in downtown Montreal have vacant space for lease. The total vacant space is fairly well split up between class A and B properties 10 eSpace Montréal Vol. 25 • #2 I2016 Bureaux au centre-ville : La nouvelle normalité Downtown office leasing: The new normal 9➜8➜ % de la main-d'oeuvre canadienne par génération Percentage of Canadian workforce by generation Boomers (Années 40 au début années 60) Boomers (1940s to early 1960s) Génération X (Fin années 60 aux années 80) Gen X (late 1960s to 1980s) Millénaire (Début années 80 aux années 2000) Millennials (early 1980s to 2000) Source:StatisticsCanada
  4. 4. centre-ville de Montréal avaient des espaces de location disponibles. Le total des espaces vacants est assez bien divisé entre propriétés de classe A et B (2,5 millions et 2,7 millions de pieds carrés respectivement). Cependant, la distribution du nombre d’immeubles de classe A et B ayant des espaces disponibles est considérablement inégale (classe A = 44 par rapport à classe B = 117). Comme l’illustre le graphique ci-dessous les immeubles de classe A ont une portion beaucoup plus élevée de grands blocs d’espaces disponibles. Dans cette classe concentrée d’actifs, en matière de propriété, un million de pieds carrés ou 60 % du total des espaces vacants de classe A sont contrôlés par cinq propriétaires et gestionnaires. Le million et demi de pieds carrés restant des espaces vacants est détenu par 15 autres propriétaires. Comme on l’a répété au cours des quelques derniers trimestres, le taux global de vacances au centre-ville de Montréal s’est accru considérablement. Les proportions varient entre 2 % et 4 % selon la classe d’immeuble et selon qu’on tient compte ou non des sous-locations et des espaces sur le point d’être libérés. Mais peu importe, le message d’ensemble est que le gros de cette augmentation a été causé par la disponibilité de grands blocs d’espaces de plus de 50 000 pieds carrés. Avec une hausse de 600 % au cours des cinq dernières années, la croissance de larges blocs d’espaces disponibles est stupéfiante. Durant le premier trimestre de 2011, il n’y avait que trois immeubles pouvant offrir 50 000 pieds carrés à un locataire. Aujourd’hui, 18 immeubles en tout sont en mesure de le faire. L’augmentation des espaces vacants est légèrement plus faible pour les blocs d’espace entre 10 000 et 50 000 pieds carrés (150 % durant la même période). En ce qui concerne les espaces plus petits sous la barre des 10 000 pieds carrés, le nombre d’immeubles pouvant offrir ces superficies à un locataire est demeuré essentiellement le même entre le premier trimestre de 2011 et le premier trimestre de 2016. Le bond de 150 % des espaces de sous-location disponibles depuis 2011 est aussi attribuable aux con- ditions de nouvelle normalité du marché. Le sommet de disponibilité de 800 000 pieds carrés a été atteint 12 eSpace Montréal Vol. 25 • #2 I2016 Bureaux au centre-ville : La nouvelle normalité Downtown office leasing: The new normal (respectively 2.5 million and 2.7 million square feet). However, the distribution in the number of Class A and B buildings with vacant spaces is significantly unequal (class A = 44 versus class B = 117). As the following graph illustrates, class A buildings have a much higher portion of larger blocks of available space. In this concentrated asset class, in terms of ownership, there are 1.0 million square feet or 60% of the total vacant class A space that is controlled by five owners and managers. The remaining 1.5 million square feet of total vacant class A space is held by 15 other landlords. As has been reiterated over the last few quarters, the overall vacancy rate in downtown Montreal has increased significantly. That number varies anywhere between 2% and 4% depending on the building class and whether or not subleases and space to be vacated are accounted for. Regardless, the take home message is that the brunt of the increase has been caused by large blocks of space over 50,000 square feet being vacated. With a 600% increase in the last five years, the rise in the availability for large blocks of space is staggering. In Q1 2011, there were only three buildings that could accommodate a 50,000 square feet tenant. Today, a total of 18 buildings have competing space. The vacancy increase is slightly smaller for blocks of space between 10,000 and 50,000 square feet (150% over the same time period). When it comes to smaller spaces under 10,000 square feet, the number of buildings that can accommodate this size tenant has essentially stayed the same between Q1 2011 and Q1 2016. Also attributed to the new normal market conditions is the 150% jump with regards to available sublease space since 2011. The peak availability of 800,000 square feet was reached in the middle of 2015 and since then the total available sublease space has fallen back down Nombre d'immeubles avec espaces vacants par taille Number of buildings with vacant spaces by size range Moins de 10 000 pi. ca. Under 10,000 ft2 10 000 à 50 000 pi. ca. 10,000 to 50,000 ft2 Plus de 50 000 pi. ca. Over 50,000 ft2 Source:AltusInSite
  5. 5. au milieu de l’année 2015 et depuis, le total des espaces de sous-location disponibles est tombé sous la barre des 500 000 pieds carrés. Nous suivons actuellement 47 inscriptions actives de sous-loca- tion, un total de 12 pour 201 000 pieds carrés, dont les baux tombent tous à l’échéance au cours des 18 prochains mois. Au plus fort de la disponibilité de sous-locations en 2015, un pied carré sur deux offert sur le marché l’était par des entreprises dans les industries des technologies et de l’ingénierie. Depuis, cette fraction a décliné pour s’établir à environ un pied carré sur trois. Au cours des 24 derniers mois, les propriétaires d’espaces de bureaux se sont fait rappeler que les entreprises du marché montréalais sont extrême- ment sensibles aux coûts d’occupation bruts totaux. L’une des leçons que nous tirons de la nouvelle offre d’immeubles AAA (la tour Deloitte, par exemple) est que les locataires du centre-ville de Montréal ont de la difficulté à payer plus de 55 $ le pied carré en loyer brut total. Si on examine les données des 15 dernières années, le loyer net moyen d’espaces de classe A a fluctué entre 19,50 $ et 23,50 $ le pied carré. Le sommet de 23,50 $ le pied carré a été atteint en 2013 et est depuis retombé à 22,75 $. Mais surtout, le montant total d’incitatifs financiers offerts par les propriétaires aux locataires a grimpé en flèche de près de 40 %! Et comme si ce n’était pas assez, le loyer additionnel total au centre-ville de Montréal a augmenté substantiellement au cours des cinq dernières années; la hausse moyenne pour les propriétés de classe A est de 15,6 % et de 13,7 % pour les immeubles de classe B. Une large por- tion de cette montée des prix n’est pas contrôlable directement par les propriétaires : elles sont le résultat d’augmentations de taxes par la Ville de Montréal. Il est aussi important de noter que les locataires d’immeubles de classe A paient actuel- lement une prime de 30,8 % en loyer brut total (équivalente à 10,37 $ le pied carré) par rapport aux propriétés de classe B. 14 eSpace Montréal Vol. 25 • #2 I2016 Bureaux au centre-ville : La nouvelle normalité Downtown office leasing: The new normal below 500,000 square feet. We are presently tracking 47 active sublease listings, a total of 12 for 201,000 square feet of space, all with a lease end date in the next 18 months. At the height of the sublease availability in 2015, one in two square feet marketed was from companies in the technology and engineering industries. That same metric has since then decreased to about one in three square feet. In the last 24 months, owners of office space have been very strongly reminded that companies in the Montreal market are quite sensitive to total gross occupancy costs. One of the lessons we are learning from new AAA supply (the Deloitte Tower, for example) is that tenants in downtown Montreal have difficulty paying over $55 per square foot in total gross rent. If we look at data for the last 15 years, the average net rent for Class A space has fluctuated between $19.50 and $23.50 per square foot. The $23.50 per square foot high was reached in 2013 and has now fallen back to $22.75. More importantly, the total amount of inducements offered to tenants by landlords has skyrocketed by nearly 40%! To make matters worse, total additional rent in downtown Montreal has increased substantially over the last five years; the average increase for class A properties is 15.6% and 13.7% for class B buildings. A large portion of these spikes are not controllable directly by landlords and are the result of taxation hikes by the City of Montreal. It is also important to note that tenants in class A buildings are currently paying a 30.8% premium in total gross rent (equivalent to $10.37 per square foot) versus class B properties.
  6. 6. 16 eSpace Montréal Vol. 25 • #2 I2016 Absorption négative et offre excédentaire Malheureusement, les effets de la nouvelle normalité à Montréal sont une offre accrue et une absorption négative. En fait, la dernière année de croissance positive de la demande au centre-ville de Montréal a été 2011. Depuis, le marché a connu quatre années consécutives d’absorption négative. Pour comprendre la composition des conditions actuelles du marché en ce qui concerne la demande, nous avons illustré la segmentation des catégories de prix ainsi que le nombre approximatif de locataires qui renouvellent leur bail chaque année par taille dans les deux schémas ci-dessous. Sur une base quotidienne, nous suivons le mouvement de plus de 2 150 locataires dans neuf industries différentes occupant des espaces dans 295 immeubles du centre-ville. Cela représente environ 37,5 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux loués en plus de 7,3 millions de pieds carrés qui sont la propriété des utilisateurs. Un total de 1 190 locataires dans trois industries différentes (ser- vices financiers, gouvernement et technologies) compte pour près de 57,5 % de tous les espaces occupés par des propriétaires ou des locataires. En ce qui touche le niveau des prix, il y a environ 800 locataires qui paient plus de 40,00 $ le pied carré de loyer brut total et une autre por- tion de 1 160 utilisateurs qui paient de 25,00 $ à 40,00 $ le pied carré. En conséquence directe de la nouvelle normalité, l’absorption moyenne au cours des cinq dernières années a été à peu près de moins 125 000 pieds carrés par année. Quand on entreprend d’observer les besoins de bail annuels, on constate qu’environ 2,7 millions de pieds carrés d’espace sont à renouveler par bail ou à déplacer et chaque année, cela se traduit par environ 280 besoins d’espace pour des locataires. Selon les disponibilités d’espace actuelles et les besoins annuels de bail des locat- aires, il existe clairement une offre excédentaire dans des blocs d’espace de plus de 10 000 pieds carrés au centre-ville de Montréal. La situation est particulièrement probléma- tique pour les grands blocs d’espace de plus de 50 000 pieds carrés. Pour l’avenir prévisible et jusqu’à ce que le Bureaux au centre-ville : La nouvelle normalité Downtown office leasing: The new normal Negative absorption and over supply Unfortunately the effects of the new normal in Montreal are increased supply and negative absorption. In fact, the last year of positive demand growth experienced in downtown Montreal was 2011. The market has since seen four consecutive years of negative absorption. To understand the composition of current market conditions for demand, we have illustrated a segmentation of price categories as well the approximate number of tenants rolling over annually by size grouping in the following two diagrams. On a day-to-day basis, we track the movement of over 2,150 tenants across nine different industries occupying space in 295 office buildings downtown. This represents approximately 37.5 million square feet of leased office area with another 7.3 million square feet owned by users. A total of 1,190 tenants in three different industries (financial services, governmental and technology) account for nearly 57.5% of all owned and leased space. In terms of the current price point, there are about 800 tenants who currently pay over $40.00 per square foot in total gross rent and another 1,160 users who spend $25.00 to $40.00 per square foot. As a direct result of the new normal, the average absorption in the last five years has been roughly minus 125,000 square feet per year. When we start to look at annual lease requirements, we realize about 2.7 million square feet of space come up for renewal or relocation annually and on any given year this translates into approximately 280 different tenant requirements. Based on current space availabilities and annual tenant lease requirements, there is a clear oversupply in blocks of space over 10,000 square feet Nombre de locataires par niveau de prix Q1 2016 total downtown vacancy rate and % increase since 2011 Plus de 40 $ pcc Over $40 per ft2 Entre 25 $ et 40 $ pcc Between $25 and $40 per ft2 Moins de 25 $ pcc Under $25 per ft2 Source:JLLResearch
  7. 7. 18 eSpace Montréal Vol. 25 • #2 I2016 Bureaux au centre-ville : La nouvelle normalité Downtown office leasing: The new normal in downtown Montreal. The situation is particularly problematic when we look at large blocks of space over 50,000 square feet. For the foreseeable future and until the Montreal market experiences significant or continued positive absorption, we anticipate this level of oversupply to be a foundation of the new normal. The new normal in relation to other major Canadian markets The downtown Montreal office market is the second largest central business district (CBD) in Canada and we are not suffering alone. The upwards momentum in total vacancy experienced in Montreal over the last five years has also been identified in six of the seven major Canadian markets. In the last 60 quarters, downtown Toronto is the only CBD that saw its total vacancy rate decrease. At 6.5%, it is also the CBD that has the lowest current total vacancy in the country. From a national perspective, downtown Montreal is Source:AltusInSite marché montréalais connaisse une absorption positive importante ou soutenue, nous prévoyons que ce niveau d’offre excédentaire représentera le fondement de la nouvelle normalité. La nouvelle normalité par rapport aux autres marchés au Canada Le marché des espaces de bureaux au centre-ville de Montréal est le deuxième plus important quartier central des affaires au Canada et nous ne sommes pas les seuls à souffrir. Le mouvement ascendant de vacances d’espaces à bureaux qu’on a connu à Montréal au cours des cinq dernières années a aussi été identifié dans six des sept grands marchés au Canada. Au cours des 60 derniers trimestres, le centre-ville de Toronto est le seul quartier central des affaires à connaître une diminution de son taux d’inoccupation. À 6,5 %, c’est aussi présentement le plus faible taux d’inoccupation au pays. À l'échelle nationale, le centre-ville de Montréal se comporte assez bien par rapport aux autres quartiers centraux des affair- es au Canada. Seuls Toronto et Edmonton ont connu un accroissement plus faible de leur taux d’inoccupation depuis 2011. Taux d'inoccupation au T1 de 2016 au centre-ville et % d'augmentation depuis 2011 Q1 2016 total downtown vacancy rate and % increase since 2011 130% 110% 90% 70% 50% 30% 10% -10% -30% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% La taille de chaque bulle est proportionnelle à l’inventaire total des bureaux dans le marché. The size of each bubble is proportionate to the market’s total office inventory Vancouver 4,3% à/to 8,7% Ottawa 4,9% à/to 9,7% Calgary 9,7% à/to 15,1% Montréal 7,1% à/to 9,9% Toronto 6,9% à/to 6,5% Québec 5,4% à/to 8,2% Edmonton 7,9% à/to 10,2% Dynamique annuelle de l'offre et de la demande Q1 2016 total downtown vacancy rate and % increase since 2011 Besoins annuels des locataires Number of annual tenant lease requirements Nombre d’immeubles avec blocs d’espace Number of buildings with blocks of space Plus de 50 000 pi. ca. Over 50,000 ft2 10 000 à 50 000 pi. ca. 10,000 to 50,000 ft2 Moins de 10 000 pi. ca. Under 10,000 ft2 Source:JLLResearch
  8. 8. 20 eSpace Montréal Vol. 25 • #2 I2016 Bureaux au centre-ville : La nouvelle normalité Downtown office leasing: The new normal performing fairly well in relation to the other Canadian CBDs. Only Toronto and Edmonton have seen a smaller percentage increase in their total vacancy rate since 2011. Looking ahead The “new normal” is a term that has been repeatedly used by economists and the global business community following the 2008 financial crisis. It typically refers to near zero interest rates in developed economies or to illustrate slowing growth in emerging markets across the world. People have a tendency to conclude that the new normal is negative and even pessimistic. On a more positive note, we view the new normal as a sign that things around us are evolving and changing. From an office leasing perspective, owners and users in the downtown Montreal market are creating more modern, bright, flexible, egalitarian and sustainable work envi- ronments. The abundance of leasing opportunities is forc- ing market players to become more proactive and to evalu- ate leasing decisions with increased diligence, rigor and sophistication. These dynam- ics are also causing landlords to upgrade and modernize their older generation build- ings. Although the new normal is causing serious aches and pains for many property owners in the short term, Montreal remains a great city for business which is reinforced by the strong appetite from investors who continue to buy commercial real estate at compressed cap rates. From a corporate perspective, the 2016 update of KPMG’s com- petitive alternatives report still ranks Montreal as having the most competitive operating costs for North America’s 20 largest metropolitan areas, which gives us a competitive advantage. What is not helping are the national, North American and internal economies and the overall lack of growth. Until economic conditions improve, landlords must be proactive, innovative and aggressive to survive within highly competitive market conditions. They also need to understand and adapt to the underlying fundamentals of the “new normal” to differentiate and be best posi- tioned for the future demands of the changing workforce. • L’avenir La « nouvelle normalité » est un terme qui a été utilisé à satiété par les économistes et la commu- nauté d’affaires et par le monde à la suite de la crise financière de 2008. Il se rapporte généralement aux taux d’intérêt de près de zéro qui ont cours dans les économies développées ou sert à illustrer la crois- sance lente dans les marchés émergents à travers le monde. Les gens ont tendance à conclure que la nouvelle normalité a une connotation négative et même pessimiste. Sur une note plus positive, nous considérons la nouvelle normalité comme un signe que le monde qui nous entoure évolue et change. En matière de location de bureaux, les propriétaires et locataires du centre-ville de Montréal sont en train de créer des environnements de travail plus modernes, lumineux, flexibles, égalitaires et dura- bles. L’abondance d’occasions de location force les joueurs du marché à deve- nir plus proactifs et à évaluer les décisions de location avec une diligence, une rigueur et un raffinement accrus. Cette dynamique oblige aussi les pro- priétaires à mettre à niveau et à moderniser leurs immeubles de plus vieille génération. Bien que la nouvelle nor- malité cause à court terme de sérieux maux de tête à beaucoup de propriétaires d’immeubles, Montréal demeure une ville de choix pour les affaires, ce qui renforce le solide appétit des investisseurs qui con- tinuent d’acheter de l’immobilier commercial à des taux de capitalisation limités. Du point de vue des entreprises, la mise à jour de 2016 du rapport sur les Choix concurrentiels de KPMG place toujours Montréal parmi les 20 plus grandes zones métro- politaines d’Amérique du Nord offrant les coûts d’exploitation les plus concurrentiels, ce qui nous confère un avantage compétitif. Ce qui ne nous aide pas, ce sont la situation économique à l’échelle nationale, nord-américaine et interne et l’absence globale de croissance. Jusqu’à ce que les conditions économiques s’améliorent, les propriétaires doivent être proactifs, innovateurs et dynamiques pour survivre dans des conditions de marché hautement concurrentielles. Ils doivent aussi comprendre et s’adapter aux éléments fondamentaux sous-jacents de la « nouvelle normalité » pour se différencier et mieux se positionner face aux exigences futures d’une main-d’œuvre changeante. •

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