Penyusunan Peraturan Zonasi di Kawasan Koridor Parakan-Pondok Benda, Pamulang - Kota Tangerang Selatan

1. 1
BAB I
PENDAHULUAN
Bab ini berisikan latar belakang penelitian, tujuan, sasaran, perumusan masalah,
ruang lingkup yang terdiri dari ruang lingkup substansi dan ruang lingkup wilayah
studi, kerangka berfikir, keluaran yang diharapkan serta sistematika pembahasan.
1.1 Latar Belakang
Berdasarkan ketetapan Undang-Undang No. 51 Tahun 2008 tentang Pembentukan
Kota Tangerang Selatan, kota ini berupaya untuk menciptakan suatu kawasan
perkotaan yang seimbang dan berwawasan lingkungan agar dapat melayani
kepentingan semua pihak, terlebih kota ini berfungsi sebagai kota penyangga.
Kota penyangga ialah daerah yang langsung berbatasan dengan wilayah kota
(Tarigan, 2005:118). Salah satu upaya pemerintah kota dalam meningkatkan
pelayanan terhadap masyarakat yaitu dengan peningkatan prasarana perkotaan.
Prasarana perkotaan yang dinilai berperan ialah prasarana jaringan jalan, karena
jaringan jalan merupakan prasarana vital dalam aktivitas perkotaan. Jaringan jalan
mewadahi interkoneksi antara daerah satu dengan lain hingga terhubung dengan
kota lain.
Kota Tangerang Selatan sebagai salah satu kota penyangga dari Ibu Kota DKI
Jakarta karena letaknya yang sangat stategis dan berbatasan langsung dengan ibu
kota menjadikannya kota dormitori bagi para komuter. Kota Tangerang Selatan
baru terbentuk tahun 2008 dan memiliki tujuh kecamatan yaitu Kecamatan
Ciputat, Kecamatan Ciputat Timur, Kecamatan Pondok Aren, Kecamatan
Pamulang, Kecamatan Serpong, Kecamatan Serpong Utara, dan Kecamatan Setu.
Saat ini Kota Tangerang Selatan mengalami perkembangan yang sangat pesat,
perkembangan tersebut terlihat dari perkembangan penggunaan lahan untuk
aktivitas perkotaan. Adanya pembangunan perumahan skala kecil hingga besar,

2. 2
peningkatan intensitas perdagangan dan jasa, hingga penyediaan sarana-prasarana
yang bertaraf lokal sampai internasional.
Kota Tangerang Selatan sebagai salah satu kota yang baru terbentuk
membutuhkan rencana pembangunan wilayah sebagai acuan untuk mewujudkan
Kota Tangerang Selatan sebagai pusat pelayanan pendidikan, perumahan,
perdagangan dan jasa, berskala regional dan nasional yang mandiri, aman,
nyaman, asri, produktif, berdaya saing, dan berkelanjutan serta berkeadilan dalam
mendukung Kota Tangerang Selatan sebagai bagian dari Kawasan Strategis
Nasional Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak, Cianjur
(Jabodetabekpunjur), yang tertuang dalam RTRW Kota Tangerang Selatan Tahun
2011-2030.
Kecamatan Pamulang merupakan Ibukota dari Kota Tangerang Selatan dan
merupakan salah satu kecamatan yang memiliki kepadatan tertinggi kedua di Kota
Tangerang Selatan yaitu 108 jiwa/ha. Kecamatan Pamulang memiliki fungsi
sebagai kawasan pemukiman dengan kepadatan tinggi. Berkembangnya berbagai
kegiatan dan peningkatan sistem jaringan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat
menyebabkan kawasan ini menjadi tidak tertata karena tidak diimbangi dengan
pengaturan sarana dan prasarana yang sesuai dengan peruntukkan kawasan.
Peningkatan aktivitas yang terjadi, perlahan-lahan merubah pola pemanfaatan
lahan serta menimbulkan permasalahan perkotaan seperti kemacetan, kurangnya
ruang terbuka, banjir dan lainnya yang sekarang ini mulai terjadi pada Kecamatan
Pamulang khususnya di kawasan Koridor Parakan – Pondok Benda.
Peningkatan sistem jaringan akan memacu terhadap peningkatan pergerakan serta
aktivitas skala mikro dan secara tidak langsung terhadap perkotaan. Hal ini
terlihat dari fungsi jalan Pondok Benda sebagai kolektor sekunder sehingga
menjadi salah satu jalan vital yang berada di Kota Tangerang Selatan yang
menghubungkan Pusat Pemerintahan Kota dengan Pusat kota mandiri BSD, dan
menjadi akses menuju jalan TOL. Salah satu kebijakan kota yang tertuang dalam
RTRW Kota yaitu koridor jalan akan diperuntukkan perdagangan dan jasa skala
regional dan memiliki ROW 20 meter, sedangkan untuk kawasan koridor
diperuntukkan sebagai permukiman kepadatan tinggi dengan ketentuan KLB

3. 3
60%. Dalam arahan RTRWK pusat pemerintahan Kota Tangerang Selatan akan
dipindahkan ke Kecamatan Ciputat, Jalan Pondok Benda ini terhubung langsung
dengan jalan menuju pusat pemerintahan yang hanya berjarak 1 km dari koridor
jalan Pondok Benda. Dalam pengembangannya koridor Parakan-Pondok Benda
akan menjadi salah satu pintu gerbang menuju pusat pemerintahan kota dari arah
Bogor dan Depok. Untuk itu diperlukan rencana detail tata ruang dan aturan
zonasi sebagai alat pengendali ruang untuk mengantisipasi terhadap berbagai
permasalahan perkotaan yang kemungkinan akan terjadi di kawasan koridor
Parakan-Pondok Benda, agar rencana dan arahan RTRWK dapat
dioperasionalkan.
Sesuai dengan UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, dijelaskan bahwa
penyelenggaraan penataan ruang memiliki hirarki perencanaan yaitu rencana
umum yaitu RTRW Kota Tangerang Selatan Tahun 2011-2030 dan rencana detail
tata ruang yaitu RDTR agar rencana tata ruang dapat dioperasionalkan, tetapi saat
ini Kecamatan Pamulang belum memiliki rencana detail tata ruang, dalam rencana
detail tertuang arahan peraturan zonasi sebagai alat pengendali ruang yang paling
efektif yang disebutkan dalam Permen PU No.20/PRT/M/2011 tentang Pedoman
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota.
Peraturan Zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan
pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap
blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana detail tata ruang.
Peraturan zonasi pada dasarnya adalah suatu alat untuk pengendalian yang
mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya
yang disusun untuk setiap blok/zona peruntukan (UU No. 26 Tahun 2007 tentang
Penataan Ruang), dimana blok/zona peruntukan yang menjadi acuan ditetapkan
melalui rencana detail tata ruang. Penyusunan peraturan zonasi ini diharapkan
juga dapat menjadi arahan bagi pemerintah daerah untuk mengoptimalkan
pemanfaatan ruang serta upaya untuk menciptakan lingkungan yang nyaman,
aman, serasi dan tertib sesuai dengan kaidah-kaidah penataan ruang.

4. 4
1.2 Perumusan Masalah
Perkembangan daerah yang sangat pesat seringkali menyebabkan perubahan pola
ruang yang menimbulkan permasalahan perkotaan seperti banjir, kurangnya ruang
terbuka serta kawasan yang tidak tertata, yang saat ini terjadi di Kota Tangerang
Selatan khususnya di kawasan Koridor Parakan-Pondok benda, Kecamatan
Pamulang. Salah satu kebijakan kota yang tertuang dalam RTRW Kota yaitu
koridor jalan akan diperuntukkan perdagangan dan jasa skala regional dan
memiliki ROW 20 meter, sedangkan untuk kawasan koridor diperuntukkan
sebagai permukiman kepadatan tinggi dengan ketentuan KLB 60%. Dalam arahan
RTRWK pusat pemerintahan Kota Tangerang Selatan akan dipindahkan ke
Kecamatan Ciputat, Jalan Pondok Benda ini terhubung langsung dengan jalan
menuju pusat pemerintahan yang hanya berjarak 1 km dari koridor jalan Pondok
Benda. Dalam pengembangannya koridor Parakan-Pondok Benda akan menjadi
salah satu pintu gerbang menuju pusat pemerintahan kota dari arah Bogor dan
Depok.
Kondisi koridor saat ini memiliki lebar jalan 8 meter dan bahu jalan 1 meter.
Kondisi kawasan saat ini rata-rata memiliki KLB 90-100% dengan penggunaan
lahan mix-used sehingga diperlukan aturan kegiatan penggunaan lahan untuk
menciptakan kawasan pemukiman yang nyaman serta menciptakan koridor jalan
yang memiliki karakteristik sebagai koridor pintu masuk menuju pusat
pemerintahan yaitu di Kecamatan Ciputat yang diatur dalam rencana detail tata
ruang sebagai arahan operasional pengembangan Kecamatan Pamulang dan
peraturan zonasi sebagai alat pengendali ruang di kawasan koridor.
1.3 Tujuan dan Sasaran
Tujuan dan sasaran dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
1.3.1 Tujuan
Tujuan dilakukannya penelitian ini adalah menyusun peraturan zonasi kawasan
koridor Parakan-Pondok Benda sebagai masukan kepada pemerintah daerah.

5. 5
1.3.2 Sasaran
Sasaran dari penelitian ini adalah:
1. Mengidentifikasi rencana tata ruang Kota Tangerang Selatan, khususnya
kawasan koridor Parakan-Pondok Benda yang digambarkan oleh peta
rencana struktur dan pola pemanfataan ruang.
2. Mengidentifikasi karakteristik kegiatan dan penggunaan lahan di
sepanjang koridor Parakan-Pondok Benda yang digambarkan dengan peta
penggunaan lahan dan daerah terbangun, sebaran dan intensitas bangunan,
struktur sarana dan prasarana, ruang terbuka biru dan hijau.
3. Mengidentifikasi persepsi masyarakat terhadap kegiatan dan penggunaan
lahan di lingkungan sekitarnya.
4. Pengkajian dan penetapan ketentuan maupun standar-standar terkait.
1.4 Ruang Lingkup
Ruang lingkup penelitian terbagi dua, yaitu ruang lingkup wilayah dan ruang
lingkup substansi.
1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah
Ruang lingkup wilayah pada penelitian ini yaitu kawasan koridor Parakan-Pondok
Benda, Kelurahan Benda Baru, Kecamatan Pamulang Kota Tangerang Selatan,
dengan panjang ± 2,6 km. Deliniasi lokasi studi ditetapkan berdasarkan kriteria
batasan fisik (sungai, jalan, drainase) dan permasalahan yang terjadi, dengan luas
kawasan keseluruhan ± 576,9 Ha. Wilayah studi memiliki batas-batas sebagai
berikut (Gambar 1.1) :
 Utara : Jalan Benda Raya, Kecamatan Ciputat
 Selatan : Jalan Siliwangi-Puspitek, Kecamatan Pamulang
 Barat : Kali Angke, Kecamatan Setu
 Timur : Drainase dan Jalan Lingkungan, Kecamatan Pamulang

6. 6
Gambar 1.1
Peta Orientasi Lokasi Studi
Jl. Ciater
Ke TOL Jl. Sarua
Jl. Pondok Benda
Jl. Parakan
Jl. Raya Puspitek
Ke PUSPITEK/ITI
Jl. Siliwangi

7. 7
1.4.2 Ruang Lingkup Substansi
Ruang lingkup subtansi dibatasi hanya pada pembahasan yang menyangkut materi
sebagai berikut:
1. Membahas karakteristik kegiatan dan penggunaan lahan di kawasan
koridor Parakan-Pondok Benda.
2. Membahas persepsi masyarakat terhadap kegiatan dan penggunaan lahan
di lingkungan sekitarnya.
3. Menyusun peraturan zonasi umum untuk kawasan koridor Parakan-
Pondok Benda dan peraturan zonasi khusus bagi daerah yang memiliki
karakteristik khusus atau memiliki masalah fisik.

8. 8
1.5 Kerangka Berpikir
1.6 Kerangka Berfikir
Konsep Pengembangan Kawasan
Koridor Parakan-Pondok Benda
Latar Belakang:
 Kota Tangsel sebagai Kota Penyangga dari Ibukota DKI Jakarta.
 Kecamatan Pamulang memiliki peruntukkan sebagai kawasan pemukiman dengan kepadatan tinggi
yaitu 108 jiwa/ha
 Peningkatan aktivitas perkotaan perlahan-lahan merubah pola pemanfaatan lahan serta menimbulkan
permasalahan perkotaan seperti kemacetan, penggunaan lahan yang tidak sesuai, kurangnya ruang
terbuka, banjir.
 Pemindahan Pusat Pemerintahan di Kecamatan Ciputat (Jl. Sarua) yang terhubung langsung dengan
jalan Sarua dan hanya berjarak 1 km dari Koridor Parakan-Pondok Benda sehingga meningkatkan
klasifikasi jalan menjadi kolentor sekunder.
 Salah satu kebijakan kota yang tertuang dalam RTRW Kota yaitu koridor jalan Parakan –Pondok
Benda akan diperuntukkan perdagangan dan jasa skala lingkungan dan memiliki ROW 20 meter,
sedangkan untuk kawasan koridor diperuntukkan sebagai permukiman kepadatan tinggi dengan
ketentuan KLB 60%.
Konsep pengembangan makro
(Kecamatan Pamulang)
Sasaran:
1. Mengidentifikasi rencana tata ruang Kota Tangerang
Selatan, khususnya kawasan koridor Parakan-Pondok
Benda yang digambarkan oleh peta rencana struktur dan
pola pemanfataan ruang.
2. Mengidentifikasi karakteristik kegiatan dan penggunaan
lahan di sepanjang koridor Parakan-Pondok Benda yang
digambarkan dengan peta penggunaan lahan dan daerah
terbangun, sebaran dan intensitas bangunan, struktur
sarana dan prasarana, ruang terbuka biru dan hijau.
3. Mengidentifikasi persepsi masyarakat terhadap kegiatan
dan penggunaan lahan di lingkungan sekitarnya.
4. Pengkajian dan penetapan ketentuan maupun standar-
standar terkait.
Kajian Literatur mengenai
penyusunan RDTR aturan
zonasi
Kesimpulan dan
Rekomendasi untuk
Pemerintah Daerah
Peningkatan Peran dan Fungsi Koridor
Parakan-Pondok Benda sebagai pintu
gerbang menuju pusat pemerintahan
dari arah Depok dan Bogor.
Karaketristik kawasan koridor sebagai
pusat pemukiman dengan arahan
pengembangan rencana kota, sehingga
diperlukan rencana detail agar arahan
pengembangan kota dapat
dioperasionalkan.
Dalam rencana detail tata ruang
harus tertuang Peraturan zonasi
sebagai alat pengendali ruang
Penyusunan Peraturan Teknis Zonasi
Penyusunan aturan Pelakasanaan
Teknik Pengaturan Zonasi
Peraturan Zonasi
Zoning Text
Zoning Maps
Kajian Literatur mengenai
Standar-standar dan prinsip
Urban Design
Persepsi masyarakat
Standar terkait

9. 9
1.6 Keluaran yang Diharapkan
Output dalam penelitian ini adalah peraturan zonasi yang diharapkan dapat
menjadi masukkan dalam perencanaan peraturan zonasi bagi pemerintah Kota
Tangerang Selatan khususnya peraturan zonasi pada kawasan Koridor Parakan-
Pondok Benda.
1.7 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan laporan pada penelitian ini adalah:
BAB I PENDAHULUAN
Bab ini berisikan latar belakang penelitian, tujuan, sasaran, perumusan masalah,
ruang lingkup yang terdiri dari ruang lingkup substansi dan ruang lingkup wilayah
studi, metodologi, kerangka berfikir, keluaran yang diharapkan serta sistematika
pembahasan.
BAB II TINJAUAN TEORI DAN METODOLOGI
Bab ini berisikan tentang teori-teori atau standar yang akan dipakai untuk
mendukung studi seperti teori tentang zonasi, pengertian zonasi, jenis zonasi serta
standar-standar atau kebijakan-kebijakan tentang zona kawasan pemukiman dan
zona kawasan perdagangan jasa, dll. Dalam bab ini juga dibahas metodologi dan
tahapan penelitian.
BAB III GAMBARAN UMUM WILAYAH
Bab ini berisikan tentang gambaran umum wilayah studi yang mencakup orientasi
lokasi penelitian yaitu Kota Tangerang Selatan dan Kecamatan Pamulang. Dalam
bab ini juga digambarkan kondisi eksisting kawasan koridor Parakan-Pondok
Benda, gambaran mengenai karakteristik kegiatan dan penggunaan lahan,
intensitas pemanfaatan ruang, tata massa bangunan, serta sarana-prasarana.

10. 10
BAB IV ANALISA PENGEMBANGAN KAWASAN
Bab ini membahas tentang proses analisa yang mencakup analisa makro yaitu
rencana pengembangan Kecamatan Pamulang dan analisa mikro yaitu rencana
pengembangan kawasan koridor. Dalam bab ini juga akan dianalisa mengenai
persepsi masyarakat terhadap kegiatan di lingkungan sekitarnya, yaitu hasil
kuisioner.
BAB V KONSEP PENGEMBANGAN
Bab ini membahas tentang konsep pengembangan kawasan Koridor Parakan –
Pondok Benda yang akan divisualisasikan dalam bentuk ilustrasi kawasan (3D).
BAB VI RUMUSAN PERATURAN ZONASI
Bab ini membahas tentang aturan zonasi kawasan koridor Parakan-Pondok Benda
mencakup zoning text dan zoning map serta aturan kegiatan dan penggunaan lahan
di lokasi studi.
BAB VII PENUTUP
Bab ini berisikan hasil akhir studi yaitu berupa kesimpulan dari hasil pembahasan,
selain itu bab ini juga berisikan rekomendasi berupa rumusan pelaksanaan aturan
pelaksanaan aturan zonasi yang ditujukan kepada pemerintah sebagai masukan
dalam penyusunan aturan zonasi sebagai alat pengendali ruang.