Une offre qui reste abondante hors de Paris, et un climat général qui évolue en faveur des preneurs

1. Perspectives Entreprises
4ème trimestre 2011
Une offre qui reste abondante
hors de Paris, et un climat
général qui évolue en faveur
des preneurs
L’offre immédiatement disponible reste stable, en dépit d’une
consommation de surfaces élevée
L’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France est restée
relativement stable en 2011, à 3,6 millions de mètres carrés, en
dépit de la hausse de la consommation de bureaux. Cette faible
variation des surfaces disponibles peut s’expliquer par le nombre
élevé de pré-commercialisations et de « clés en main », qui n’ont
pas puisé dans le stock de surfaces immédiatement disponibles,
mais aussi par les motivations des mouvements des entreprises –
regroupements et optimisation du poste de dépenses
immobilières – qui peuvent impliquer que les surfaces libérées
soient plus importantes que celles prises.
Enfin, le volume global des mètres carrés de bureaux consommés en
2011 se révèle trompeur : il est en effet artificiellement « gonflé » par
un important nombre de grandes transactions, conclues en 2010,
mais dont la levée des conditions suspensives n’a été effective qu’en
2011. En cela, il reflète incorrectement la tendance actuelle, qui est
plutôt à la rationalisation des mètres carrés de bureaux - par
exemple en tirant profit de surfaces neuves, plus optimisées, qui
permettent de réduire le nombre de mètres carrés pris, pour un
effectif constant de collaborateurs.
A l’issue du 4e trimestre, le taux de disponibilité est stabilisé à 6,9%,
soit en légère baisse par rapport au début de l’année. L’offre
demeure ainsi globalement abondante, hormis dans certaines
zones de tensions bien identifiées.
Des tendances qui occultent d’importantes disparités, les
disponibilités étant plus limitées dans Paris
Dans le détail, le taux de vacance est très variable d’un secteur à
l’autre, compte tenu de la grande hétérogénéité de l’offre et de la
demande. Tandis que l’offre de qualité se fait plus rare dans les
quartiers centraux (Paris intra-muros et La Défense, qui affichent
un taux de vacance particulièrement bas, compris entre 4,4% et
5,4%), le choix reste relativement vaste dans le Croissant Ouest
et en Première Couronne (taux de vacance de 9 à 13%), pour les
entreprises prêtes à assouplir leurs critères de localisation.
En termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger un
marché à double vitesse.
D’un côté, Paris intra-muros a vu son offre de bureaux
disponibles fortement se contracter en 1 an (-16%, soit
140.000m² en moins) ; il en résulte une tension accrue sur les
offres de qualité dans les secteurs les plus prisés.
Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponibles (en m²)
et du taux de vacance
Moins de 5%
Entre 5% et 8%
Entre 8% et 10%
Plus de 10%
Cartographie : Taux de vacance par secteur géographique

2. Pulse •Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2011 - Page 2
 Une situation à rattacher notamment à une consommation
soutenue de surfaces dans les 5/6/7e arrondissements, qui ont
attiré la demande sur des immeubles prestigieux, apparus
comme des alternatives solides à l’offre de premier choix
traditionnellement proposée par le Quartier Central des Affaires.
A l’inverse, ce dernier a finalement enregistré un ralentissement
d’activité en fin d’année, pénalisé par la rareté des offres de
qualité (grade A) disponibles et une légère érosion des grandes
transactions.
 En outre, le secteur de Paris Centre Est (3/4/10/11e
arrondissements) a lui aussi enregistré un regain d’intérêt, sur le
segment des grandes et moyennes surfaces, ce secteur offrant
une alternative économique au Quartier Central des Affaires
parisien.
... Tandis que le Croissant Ouest, la 1e Couronne et - dans une
moindre mesure - La Défense ont vu leur stock de surfaces
disponibles croître (respectivement de +12%, +11% et +7%).
 La Défense a effectivement enregistré une baisse du nombre de
mètres carrés consommés en 2011, ces derniers étant
majoritairement le fait d’extensions d’entreprises déjà implantées,
alors que le nombre de nouveaux entrants est resté limité. Il
semblerait que le secteur souffre de loyers globalement élevés,
dans un contexte de recherche d’économies toujours prégnant.
L’offre de bureaux neufs reste essentiellement localisée dans
les secteurs périphériques
Au total de l’Ile-de-France, la part d’immeubles neufs dans
l’offre de bureaux disponibles demeure quasi stable, à 25%.
Toutefois, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire
apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros,
significativement moins pourvu, et les secteurs périphériques,
regroupant l’essentiel des produits neufs et de Haute Qualité
Environnementale disponibles en Ile-de-France.
Cependant, cet écart s’érode légèrement à l’issue du 4e trimestre,
dans le Croissant Ouest et en 1e Couronne notamment (passés
respectivement de 33% à 29% de neuf et de 44% à 36%). En effet,
l’offre de ces secteurs a davantage été alimentée par des immeubles
de seconde main au cours du dernier trimestre,.
Répartition de l’offre de bureaux disponibles par secteur
et par état des locaux
Répartition de l’offre immédiate de bureaux disponibles par secteur
Part du neuf/restructuré dans l’offre de bureaux disponibles
Evolutions vs. 4
e
trimestre 2010

3. Pulse • Perspectives Entreprises • 4eme trimestre 2011- Page 3
Le rapport de force évolue en faveur des preneurs
En effet, par-delà les difficultés ponctuelles de disponibilité de l’offre
de qualité, un assouplissement des loyers est actuellement à
l’œuvre sur le marché. La stabilisation amorcée au 3e trimestre est
donc confirmée. Dans le détail, face à la persistance des
perturbations macro-économiques, plusieurs grands bailleurs du
marché se sont résolus, en fin d’année, à revoir leurs ambitions à la
baisse en matière locative, en révisant leur stratégie de prix, afin
d’être plus en phase avec les conditions de marché. Selon la même
logique, ils tendent également à se montrer plus flexibles quant à la
division des grands ensembles. En témoignent les opérations
conclues récemment dans l’immeuble Iléo à Boulogne-Billancourt ou
encore la tour Cristal dans le 15e arrondissement de Paris.
Du côté des valeurs locatives haut-de-gamme (loyers « prime »,
c’est-à-dire loyers les plus élevés recensés sur un secteur donné):
 Si la situation reste tendue dans la capitale, du fait d’une
absorption rapide de l’offre de bureaux disponible, faiblement
compensée par le nombre de programmes immobiliers (qui reste
limité), les niveaux de loyers se sont dans l’ensemble
stabilisés, et seuls les arrondissements centraux sont en
hausse : le Quartier Central des Affaires (à 759€/m²), le 5/6/7e (à
830 €) et les 3/4/10/11e arrondissements (à 444€/m²).
 Le loyer prime parisien atteint désormais 830€, en raison des
transactions phares enregistrées dans le 7e arrondissement.
 La Défense affiche un loyer haut de gamme « trompeur » de
581€/m² : un niveau qui n’est atteint que dans la tour First et
n’est en rien représentatif des autres loyers du secteur, ce
dernier ayant dans l’ensemble souffert d’une baisse des
signatures sur les produits de qualité. En outre, le loyer « prime »
de First est à nuancer, compte tenu des mesures
d’accompagnement consenties à l’occasion des opérations dans
cette tour.
 En dehors de Paris, les loyers sont stables, voire amorcent
de légères baisses, notamment dans les marchés où les
preneurs ont encore le choix, et peuvent opter pour des produits
ou des localisations secondaires.
Enfin, par-delà la valeur faciale des loyers, les mesures
d’accompagnement perdurent et constituent une variable
d’ajustement non négligeable dans les négociations. Dans
l’ensemble, même si la portée de ces mesures reste variable et
entièrement liée à la politique des bailleurs, l’écart va grandissant
entre et les valeurs faciales « officielles » et les loyers économiques
finalement à la charge des preneurs.
En termes de loyers de seconde main (correspondant à des
immeubles ni neufs, ni restructurés), le constat est identique :
 L’hypercentre de la capitale enregistre encore des hausses
importantes : le secteur des 5/6/7e arrondissements (510€/m²) et
celui des 3/4/10/11e arrondissements (à 348€/m²), en raison d’un
manque d’offre de qualité ;
 Hors de Paris, la 1e couronne se distingue en recensant des
baisses notables au nord de son secteur.
In fine, le loyer de seconde main moyen atteint 320€/m², en ligne
avec les trimestres précédents.
Cartographie : Loyers haut-de-gamme
Plus de 600€/m²
Entre 500 et 600€/m²
Entre 400 et 500€/m²
Moins de 400€/m²
Cartographie : Loyers de seconde main
Plus de 400€/m²
Entre 300 et 400€/m²
Entre 200 et 300€/m²
Moins de 200€/m²

4. Pulse •Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2011 - Page 4
Perspectives
L’examen de l’offre future de bureaux permet d’estimer le potentiel
du marché francilien : volume de l’offre à venir et son niveau de
disponibilité, évolution du rapport de force entre offreurs et locataires
potentiels.
Un volume de production neuve qui se stabilise au niveau du 3e
trimestre… mais dont seulement la moitié est encore disponible
Le premier constat porte sur le volume de l’offre future certaine,
c’est-à-dire le nombre de mètres carrés actuellement mis en
chantier. Après la hausse enregistrée au 3e trimestre (200.000 m²
supplémentaires, soit une progression de 20% vs. le trimestre
précédent), la tendance est à la stabilité : aucun mètre carré
supplémentaire n’a été mis en chantier depuis, et la production
neuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à 5.000 m²) en
Ile-de-France reste de 1,3 million de mètres carrés.
En parallèle, le niveau de pré-commercialisation est toujours
important, à presque 50% sur les 36 prochains mois. En d’autres
termes : sur 2 mètres carrés de bureaux neufs actuellement en
chantier, seul 1 mètre carré est encore disponible.
 Dans le détail, 2012 enregistre un fort niveau de pré-
commercialisation (73%) ; le volume de l’offre disponible ne
devrait donc pas évoluer de manière significative et la part des
immeubles neufs dans l’offre devrait baisser. En effet, compte
tenu du nombre de mises en chantier actuellement recensées
pour 2012, ce sont moins de 145.000m² de bureaux qui ne sont
pas encore pré-commercialisés, et qui viendront s’ajouter à l’offre
disponible en 2012, de façon relativement homogène entre Paris
intra-muros, le Croissant Ouest et les 1e et 2e Couronnes (1/3
chacun environ, soit moins de 50.000m² par secteur).
 2013, en revanche, verra un accroissement des livraisons,
qui enrichira l’offre de façon conséquente, puisque 82% des
mètres carrés actuellement en chantier n’ont pas encore trouvé
preneur. Ce sont donc 500.000m² de bureaux neufs, et presque
tous certifiés BBC, qui vont venir alimenter le marché.
Certains secteurs demeurent moins bien pourvus que d’autres
Dans l’ensemble, le marché apparait segmenté, entre :
 Les quartiers d’affaires traditionnels - les arrondissements
centraux de Paris, le Croissant Ouest et La Défense notamment -
dont le niveau de pré-commercialisation reste faible ;
 Et les secteurs à coûts modérés - les quartiers parisiens
périphériques à loyers « modérés », les 1e et 2e Couronnes -
dans lesquels les pré-commercialisations sont plus
nombreuses.
Offre future par niveau d’engagement
Offre future certaine :
1,3 million de m² mis en chantier fin déc.
Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine
> 5.000 m²
Offre certaine : projet mis en chantier
Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en chantier
demeure incertaine.
Offre potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction ou
n’a pas encore été déposé.

5. Pulse • Perspectives Entreprises • 4eme trimestre 2011- Page 5
Ces disparités s’expliquent par la frilosité des investisseurs dans les
zones à coûts réduits : ces derniers évitent effectivement de
s’engager sur des livraisons de surfaces importantes sans
l’assurance de trouver preneur ; d’où un important niveau de
transactions « clé en main » et donc de pré-commercialisations.
Néanmoins, l’actualité économique pourrait œuvrer en faveur
des preneurs avisés…
En effet, l’incertitude économique et financière qui règne depuis l’été
impacte les comportements des preneurs, dans le sens d’une
prudence accrue, et d’une extrême sélectivité en matière de
projets immobiliers. Le ralentissement de l’activité locative, déjà
constaté au 4e trimestre, pourrait donc se confirmer… et accentuer la
pression sur les bailleurs. Dans ce contexte, ces derniers
pourraient se montrer plus enclins à assouplir leurs conditions
de location, dans le but d’attirer de nouveaux preneurs, ou de
sécuriser les baux en cours.
Ceci d’autant plus que l’indice du coût de la construction s’est
envolé (+7% en un an, en raison du renchérissement du prix des
matières premières), et avec lui les loyers en cours, indexés sur cet
indice : certains de ces loyers ne sont donc plus en phase avec ceux
offerts aujourd’hui sur le marché. Une situation qui pourrait inciter
certaines entreprises, bien conseillées, à questionner leur
stratégie immobilière, en tirant le meilleur parti du cadre législatif.
Certains locataires pourraient donc envisager une renégociation de
bail, voire un déménagement. Face à eux, les bailleurs avertis auront
très probablement à cœur d’anticiper ce risque, en prenant les
devants et en proposant d’emblée des conditions de renégociation
avantageuses.
Ainsi, les entreprises désireuses d’entreprendre des projets
immobiliers dans les prochains mois devraient pouvoir bénéficier de
conditions de location, ou de renégociation plus favorables.
A noter que cet assouplissement pourrait tout particulièrement
bénéficier à l’offre neuve disponible qui, ne baissant que
lentement, devrait pousser les propriétaires à être plus conciliants
encore en termes de mesures d’accompagnement et de loyers – le
portage d’immeubles neufs pendant de longs mois après la livraison
étant particulièrement coûteux.
Une opportunité intéressante, dans un contexte où l’intérêt ira
grandissant pour les immeubles répondant aux nouvelles normes
environnementales, et où de multiples mouvements de
regroupements - de collaborateurs et donc d’immobilier - sont
encore à prévoir, compte tenu de la rationalisation actuellement à
l’œuvre dans de nombreuses entreprises.
Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur,
dans l’offre future certaine > 5.000 m²
Offre future certaine pré-commercialisée
Offre future certaine disponible
Offre future certaine pré-commercialisée
Offre future certaine disponible
Indexation de loyers sur l’IC : Que dit la loi ?
L’article 145.39 du Code du Commerce prévoit qu’en cas d’un
cumul d’indexation supérieur à 25% depuis le début du bail…
 Par exemple : Dans le cas d’un loyer initial de 100 à
la signature du bail, qui vaudrait désormais 125, par
le jeu du cumul des indexations du loyer sur l’ICC,
appliquées à chaque date anniversaire du bail.
… le preneur ou le bailleur est en droit de demander une
révision du loyer, à la valeur locative du marché.

6. Bureaux Jones Lang LaSalle France
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La Défense
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19-29, rue du Capitaine Guynemer
92903 Paris La Défense Cedex
Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50
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3, rue Jesse Owens
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