Perspectives Entreprises
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Bureaux Jones Lang LaSalle France
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Une offre qui reste abondante
hors de Paris, et un climat
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  1. 1. Perspectives Entreprises 4ème trimestre 2011 Une offre qui reste abondante hors de Paris, et un climat général qui évolue en faveur des preneurs L’offre immédiatement disponible reste stable, en dépit d’une consommation de surfaces élevée L’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France est restée relativement stable en 2011, à 3,6 millions de mètres carrés, en dépit de la hausse de la consommation de bureaux. Cette faible variation des surfaces disponibles peut s’expliquer par le nombre élevé de pré-commercialisations et de « clés en main », qui n’ont pas puisé dans le stock de surfaces immédiatement disponibles, mais aussi par les motivations des mouvements des entreprises – regroupements et optimisation du poste de dépenses immobilières – qui peuvent impliquer que les surfaces libérées soient plus importantes que celles prises. Enfin, le volume global des mètres carrés de bureaux consommés en 2011 se révèle trompeur : il est en effet artificiellement « gonflé » par un important nombre de grandes transactions, conclues en 2010, mais dont la levée des conditions suspensives n’a été effective qu’en 2011. En cela, il reflète incorrectement la tendance actuelle, qui est plutôt à la rationalisation des mètres carrés de bureaux - par exemple en tirant profit de surfaces neuves, plus optimisées, qui permettent de réduire le nombre de mètres carrés pris, pour un effectif constant de collaborateurs. A l’issue du 4e trimestre, le taux de disponibilité est stabilisé à 6,9%, soit en légère baisse par rapport au début de l’année. L’offre demeure ainsi globalement abondante, hormis dans certaines zones de tensions bien identifiées. Des tendances qui occultent d’importantes disparités, les disponibilités étant plus limitées dans Paris Dans le détail, le taux de vacance est très variable d’un secteur à l’autre, compte tenu de la grande hétérogénéité de l’offre et de la demande. Tandis que l’offre de qualité se fait plus rare dans les quartiers centraux (Paris intra-muros et La Défense, qui affichent un taux de vacance particulièrement bas, compris entre 4,4% et 5,4%), le choix reste relativement vaste dans le Croissant Ouest et en Première Couronne (taux de vacance de 9 à 13%), pour les entreprises prêtes à assouplir leurs critères de localisation. En termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger un marché à double vitesse. D’un côté, Paris intra-muros a vu son offre de bureaux disponibles fortement se contracter en 1 an (-16%, soit 140.000m² en moins) ; il en résulte une tension accrue sur les offres de qualité dans les secteurs les plus prisés. Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponibles (en m²) et du taux de vacance Moins de 5% Entre 5% et 8% Entre 8% et 10% Plus de 10% Cartographie : Taux de vacance par secteur géographique
  2. 2. Pulse •Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2011 - Page 2  Une situation à rattacher notamment à une consommation soutenue de surfaces dans les 5/6/7e arrondissements, qui ont attiré la demande sur des immeubles prestigieux, apparus comme des alternatives solides à l’offre de premier choix traditionnellement proposée par le Quartier Central des Affaires. A l’inverse, ce dernier a finalement enregistré un ralentissement d’activité en fin d’année, pénalisé par la rareté des offres de qualité (grade A) disponibles et une légère érosion des grandes transactions.  En outre, le secteur de Paris Centre Est (3/4/10/11e arrondissements) a lui aussi enregistré un regain d’intérêt, sur le segment des grandes et moyennes surfaces, ce secteur offrant une alternative économique au Quartier Central des Affaires parisien. ... Tandis que le Croissant Ouest, la 1e Couronne et - dans une moindre mesure - La Défense ont vu leur stock de surfaces disponibles croître (respectivement de +12%, +11% et +7%).  La Défense a effectivement enregistré une baisse du nombre de mètres carrés consommés en 2011, ces derniers étant majoritairement le fait d’extensions d’entreprises déjà implantées, alors que le nombre de nouveaux entrants est resté limité. Il semblerait que le secteur souffre de loyers globalement élevés, dans un contexte de recherche d’économies toujours prégnant. L’offre de bureaux neufs reste essentiellement localisée dans les secteurs périphériques Au total de l’Ile-de-France, la part d’immeubles neufs dans l’offre de bureaux disponibles demeure quasi stable, à 25%. Toutefois, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros, significativement moins pourvu, et les secteurs périphériques, regroupant l’essentiel des produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles en Ile-de-France. Cependant, cet écart s’érode légèrement à l’issue du 4e trimestre, dans le Croissant Ouest et en 1e Couronne notamment (passés respectivement de 33% à 29% de neuf et de 44% à 36%). En effet, l’offre de ces secteurs a davantage été alimentée par des immeubles de seconde main au cours du dernier trimestre,. Répartition de l’offre de bureaux disponibles par secteur et par état des locaux Répartition de l’offre immédiate de bureaux disponibles par secteur Part du neuf/restructuré dans l’offre de bureaux disponibles Evolutions vs. 4 e trimestre 2010
  3. 3. Pulse • Perspectives Entreprises • 4eme trimestre 2011- Page 3 Le rapport de force évolue en faveur des preneurs En effet, par-delà les difficultés ponctuelles de disponibilité de l’offre de qualité, un assouplissement des loyers est actuellement à l’œuvre sur le marché. La stabilisation amorcée au 3e trimestre est donc confirmée. Dans le détail, face à la persistance des perturbations macro-économiques, plusieurs grands bailleurs du marché se sont résolus, en fin d’année, à revoir leurs ambitions à la baisse en matière locative, en révisant leur stratégie de prix, afin d’être plus en phase avec les conditions de marché. Selon la même logique, ils tendent également à se montrer plus flexibles quant à la division des grands ensembles. En témoignent les opérations conclues récemment dans l’immeuble Iléo à Boulogne-Billancourt ou encore la tour Cristal dans le 15e arrondissement de Paris. Du côté des valeurs locatives haut-de-gamme (loyers « prime », c’est-à-dire loyers les plus élevés recensés sur un secteur donné):  Si la situation reste tendue dans la capitale, du fait d’une absorption rapide de l’offre de bureaux disponible, faiblement compensée par le nombre de programmes immobiliers (qui reste limité), les niveaux de loyers se sont dans l’ensemble stabilisés, et seuls les arrondissements centraux sont en hausse : le Quartier Central des Affaires (à 759€/m²), le 5/6/7e (à 830 €) et les 3/4/10/11e arrondissements (à 444€/m²).  Le loyer prime parisien atteint désormais 830€, en raison des transactions phares enregistrées dans le 7e arrondissement.  La Défense affiche un loyer haut de gamme « trompeur » de 581€/m² : un niveau qui n’est atteint que dans la tour First et n’est en rien représentatif des autres loyers du secteur, ce dernier ayant dans l’ensemble souffert d’une baisse des signatures sur les produits de qualité. En outre, le loyer « prime » de First est à nuancer, compte tenu des mesures d’accompagnement consenties à l’occasion des opérations dans cette tour.  En dehors de Paris, les loyers sont stables, voire amorcent de légères baisses, notamment dans les marchés où les preneurs ont encore le choix, et peuvent opter pour des produits ou des localisations secondaires. Enfin, par-delà la valeur faciale des loyers, les mesures d’accompagnement perdurent et constituent une variable d’ajustement non négligeable dans les négociations. Dans l’ensemble, même si la portée de ces mesures reste variable et entièrement liée à la politique des bailleurs, l’écart va grandissant entre et les valeurs faciales « officielles » et les loyers économiques finalement à la charge des preneurs. En termes de loyers de seconde main (correspondant à des immeubles ni neufs, ni restructurés), le constat est identique :  L’hypercentre de la capitale enregistre encore des hausses importantes : le secteur des 5/6/7e arrondissements (510€/m²) et celui des 3/4/10/11e arrondissements (à 348€/m²), en raison d’un manque d’offre de qualité ;  Hors de Paris, la 1e couronne se distingue en recensant des baisses notables au nord de son secteur. In fine, le loyer de seconde main moyen atteint 320€/m², en ligne avec les trimestres précédents. Cartographie : Loyers haut-de-gamme Plus de 600€/m² Entre 500 et 600€/m² Entre 400 et 500€/m² Moins de 400€/m² Cartographie : Loyers de seconde main Plus de 400€/m² Entre 300 et 400€/m² Entre 200 et 300€/m² Moins de 200€/m²
  4. 4. Pulse •Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2011 - Page 4 Perspectives L’examen de l’offre future de bureaux permet d’estimer le potentiel du marché francilien : volume de l’offre à venir et son niveau de disponibilité, évolution du rapport de force entre offreurs et locataires potentiels. Un volume de production neuve qui se stabilise au niveau du 3e trimestre… mais dont seulement la moitié est encore disponible Le premier constat porte sur le volume de l’offre future certaine, c’est-à-dire le nombre de mètres carrés actuellement mis en chantier. Après la hausse enregistrée au 3e trimestre (200.000 m² supplémentaires, soit une progression de 20% vs. le trimestre précédent), la tendance est à la stabilité : aucun mètre carré supplémentaire n’a été mis en chantier depuis, et la production neuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à 5.000 m²) en Ile-de-France reste de 1,3 million de mètres carrés. En parallèle, le niveau de pré-commercialisation est toujours important, à presque 50% sur les 36 prochains mois. En d’autres termes : sur 2 mètres carrés de bureaux neufs actuellement en chantier, seul 1 mètre carré est encore disponible.  Dans le détail, 2012 enregistre un fort niveau de pré- commercialisation (73%) ; le volume de l’offre disponible ne devrait donc pas évoluer de manière significative et la part des immeubles neufs dans l’offre devrait baisser. En effet, compte tenu du nombre de mises en chantier actuellement recensées pour 2012, ce sont moins de 145.000m² de bureaux qui ne sont pas encore pré-commercialisés, et qui viendront s’ajouter à l’offre disponible en 2012, de façon relativement homogène entre Paris intra-muros, le Croissant Ouest et les 1e et 2e Couronnes (1/3 chacun environ, soit moins de 50.000m² par secteur).  2013, en revanche, verra un accroissement des livraisons, qui enrichira l’offre de façon conséquente, puisque 82% des mètres carrés actuellement en chantier n’ont pas encore trouvé preneur. Ce sont donc 500.000m² de bureaux neufs, et presque tous certifiés BBC, qui vont venir alimenter le marché. Certains secteurs demeurent moins bien pourvus que d’autres Dans l’ensemble, le marché apparait segmenté, entre :  Les quartiers d’affaires traditionnels - les arrondissements centraux de Paris, le Croissant Ouest et La Défense notamment - dont le niveau de pré-commercialisation reste faible ;  Et les secteurs à coûts modérés - les quartiers parisiens périphériques à loyers « modérés », les 1e et 2e Couronnes - dans lesquels les pré-commercialisations sont plus nombreuses. Offre future par niveau d’engagement Offre future certaine : 1,3 million de m² mis en chantier fin déc. Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine > 5.000 m² Offre certaine : projet mis en chantier Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en chantier demeure incertaine. Offre potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction ou n’a pas encore été déposé.
  5. 5. Pulse • Perspectives Entreprises • 4eme trimestre 2011- Page 5 Ces disparités s’expliquent par la frilosité des investisseurs dans les zones à coûts réduits : ces derniers évitent effectivement de s’engager sur des livraisons de surfaces importantes sans l’assurance de trouver preneur ; d’où un important niveau de transactions « clé en main » et donc de pré-commercialisations. Néanmoins, l’actualité économique pourrait œuvrer en faveur des preneurs avisés… En effet, l’incertitude économique et financière qui règne depuis l’été impacte les comportements des preneurs, dans le sens d’une prudence accrue, et d’une extrême sélectivité en matière de projets immobiliers. Le ralentissement de l’activité locative, déjà constaté au 4e trimestre, pourrait donc se confirmer… et accentuer la pression sur les bailleurs. Dans ce contexte, ces derniers pourraient se montrer plus enclins à assouplir leurs conditions de location, dans le but d’attirer de nouveaux preneurs, ou de sécuriser les baux en cours. Ceci d’autant plus que l’indice du coût de la construction s’est envolé (+7% en un an, en raison du renchérissement du prix des matières premières), et avec lui les loyers en cours, indexés sur cet indice : certains de ces loyers ne sont donc plus en phase avec ceux offerts aujourd’hui sur le marché. Une situation qui pourrait inciter certaines entreprises, bien conseillées, à questionner leur stratégie immobilière, en tirant le meilleur parti du cadre législatif. Certains locataires pourraient donc envisager une renégociation de bail, voire un déménagement. Face à eux, les bailleurs avertis auront très probablement à cœur d’anticiper ce risque, en prenant les devants et en proposant d’emblée des conditions de renégociation avantageuses. Ainsi, les entreprises désireuses d’entreprendre des projets immobiliers dans les prochains mois devraient pouvoir bénéficier de conditions de location, ou de renégociation plus favorables. A noter que cet assouplissement pourrait tout particulièrement bénéficier à l’offre neuve disponible qui, ne baissant que lentement, devrait pousser les propriétaires à être plus conciliants encore en termes de mesures d’accompagnement et de loyers – le portage d’immeubles neufs pendant de longs mois après la livraison étant particulièrement coûteux. Une opportunité intéressante, dans un contexte où l’intérêt ira grandissant pour les immeubles répondant aux nouvelles normes environnementales, et où de multiples mouvements de regroupements - de collaborateurs et donc d’immobilier - sont encore à prévoir, compte tenu de la rationalisation actuellement à l’œuvre dans de nombreuses entreprises. Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur, dans l’offre future certaine > 5.000 m² Offre future certaine pré-commercialisée Offre future certaine disponible Offre future certaine pré-commercialisée Offre future certaine disponible Indexation de loyers sur l’IC : Que dit la loi ? L’article 145.39 du Code du Commerce prévoit qu’en cas d’un cumul d’indexation supérieur à 25% depuis le début du bail…  Par exemple : Dans le cas d’un loyer initial de 100 à la signature du bail, qui vaudrait désormais 125, par le jeu du cumul des indexations du loyer sur l’ICC, appliquées à chaque date anniversaire du bail. … le preneur ou le bailleur est en droit de demander une révision du loyer, à la valeur locative du marché.
  6. 6. Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76 Contacts Contacts www.joneslanglasalle.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2011 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive. Joël de Lafond Directeur Corporate Solutions Paris +33 (0)1 40 55 15 57 joel.de-lafond@eu.jll.com Virginie Houzé Directeur Etudes et Recherche Paris +33 (0)1 40 55 15 94 virginie.houze@eu.jll.com Jacques Bagge Directeur Département Agence Paris +33 (0)1 40 55 15 40 jacques.bagge@eu.jll.com Flore Saulnier Consultante Etudes et Recherche Paris +33 (0)1 40 55 85 72 flore.saulnier@eu.jll.com

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