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Le marché immobilier du tertiaire en région lyonnaise - 4T 2012

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Un démarrage dynamique du marché de l’investissement lyonnais en 2013
Une performance solidement construite sur un marché diversifié
Une géographie des transactions non représentative au 1er trimestre
Des acteurs essentiellement nationaux en début d’année
Le déséquilibre entre offre et demande sur le prime provoque une baisse des taux de rendement

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Le marché immobilier du tertiaire en région lyonnaise - 4T 2012

  1. 1. Le marché tertiaire en région lyonnaise -Janvier 20132012: le marché lyonnais enmanque de grandestransactionsCapitale de la première région française - derrière lIle-de-France- Lyon fait partie du club des agglomérations " millionnaires " (ennombre dhabitants) qui en France ne compte que quatremembres (Paris, Lyon, Marseille, Lille).Les grandes eurocités comme modèleDepuis quelques années, Lyon a pris des initiatives pour jouerdans la cour des eurocités et " se mettre au niveau " desmétropoles européennes quil tient pour modèles commeBarcelone, Milan, Francfort. En matière de grands congrèsinternationaux, de capacités daccueil, de centres de décisionéconomiques et administratifs (pour lesquels le centralismefrançais est pénalisant), de trafic aérien, dévénements phares oude sites à thème, il reste encore du chemin à parcourir.Lambitieux projet urbain Confluence participe à leffort de "rattrapage "...Tassement de la demande placéeDans un contexte économique plus que compliqué, le marchétertiaire lyonnais subit l’impact du manque de transactionsnotamment sur le segment des grandes surfaces. Avec près de185 000 m² placés fin décembre, le marché enregistre unebaisse de 30% par rapport à 2011.33 transactions de plus de 1 000 m² ont été enregistrées cetteannée et représentent 48% du total des surfaces consommées.Notons qu’en période de crise, le segment « mid-market »(surfaces entre 500 et 3 000 m²) a un poids plus important sur lemarché. 2009 a été l’année la moins performante de ces 5dernières années, et alors que la part du « mid-market » avoisineles 35% en période normale, elle a grimpé à 42% cette année-là.L’année 2012 suit le même chemin en affichant 42% desvolumes transactés sur ce type de surface.Le marché doit également faire face à une importante pénuried’offres neuves et de grandes surfaces sur les secteurs les plusprisés. Le manque de grandes transactions résulte finalementautant d’un manque d’offre adapté que d’un report de décisiondes utilisateurs.Transactions : activité soutenue sur le segment du « mid-market »Parmi les principales transactions de référence, on peutnotamment retenir :- La location de 11 300 m² de bureaux neufs en clé enmain par Véolia sur le secteur du Carré de Soie àVilleurbanne- La location de 5 444 m² de bureaux neufs par AtosWorldline sur Villeurbanne - Grandclément- La location de 4 158 m² de bureaux anciens par OrangeGroup dans l’immeuble la Danica sur le secteur de laPart-Dieu- La location de 3 737 m² de bureaux rénovés par le GrandLyon sur le Grand Angle à la Part-Dieu- La location de 3 620 m² de bureaux neufs par ADP sur leParc du Puy d’Or à Limonest- La location de 3 277 m² de bureaux neufs par Alstom Gridsur l’opération Les Allées du Parc à St Priest- La location de 3 085 m² de bureaux anciens par SegulaTechnologies à BronForte érosion de l’offre locativeL’offre locative a diminué de 14% sur les douze derniers mois. Letaux de vacance a perdu 0.9 point en un an pour attendre 5,2 %.Notons que l’offre immédiate a diminué de 14% en un an. Dansle même temps, les pré-commercialisations continuent d’êtreimportantes : près de 44% des surfaces aujourd’hui en chantieront d’ores et déjà trouvé preneur et les négociations en coursdevraient confirmer cette tendance.Loyers : les écarts se creusentLe loyer prime de la Part-Dieu reste stable à 285€ HT/m²/an. Leprime sur le secteur Presqu’Ile est de 260€ HT/m²/an et de 240€HT/m²/an pour le 6e arrondissement.
  2. 2. Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Janvier 2013 2Notons également une poussée des loyers « top décile » serapprochant nettement des loyers prime sur la plupart dessecteurs établis. Le loyer « top décile » correspond à la moyennedes 10% des valeurs locatives les plus élevées sur lestransactions supérieures à 100 m². Les transactions les plushautes se font en moyenne autour de 236€ HT /m²/an sur l’intra-muros et 170€ HT /m²/an en périphérie.Les valeurs des actifs de seconde main stagnent ets’échelonnent autour 120€ HT/m²/an en périphérie et156€.HT/m²/an en intra-muros. Nous observons également unegrande disparité selon les secteurs. L’écart se creuse entre lessecteurs recherchés et les secteurs secondaires.Notre vision pour demainLe marché tertiaire lyonnais a été impacté par la conjonctureéconomique, notamment sur le segment des grandestransactions. Nous avons observé en 2012 un réel déficit demouvements des très grands comptes, ceux-ci préférantsécuriser leur position actuelle en attendant de lancer denouveaux projets.Cela ne signifie pas pour autant que ces grands utilisateurs ontdéserté le marché lyonnais. Les besoins existent mais dans cecontexte économique défavorable, les entreprises se donnent letemps de la réflexion. Cela entraine des reports de décisions etparfois des changements de stratégie.L’animation du marché lyonnais est venu du « mid-market », àsavoir les surfaces entre 1 000 et 3 000 m². Cette tendanceobservée en 2012, devrait perdurer encore quelques mois. Lemarché lyonnais s’organise pour répondre et anticiper lesévolutions du comportements des utilisateurs.La rationalisation des surfaces et la performance desaménagements conduit globalement à une baisse des m² pris àbail quelques soient le segment recherché. Cette tendance estde plus en plus nette chaque année. A nombre de transactionéquivalente, le volume globale diminue.2013 s’inscrira dans un contexte économique compliqué etmarqué par les difficultés de nombreux secteurs d’activité.Les projets identifiés en 2012 devraient cependant seconcrétiser au premier semestre 2013. Les livraisonsd’opérations significatives notamment sur la quartier de la Part-Dieu pourraient susciter l’intérêt d’utilisateurs à la recherched’opportunités sur le secteur.Le qualité et la diversité des offres proposées sur le marchélyonnais permettent d’espérer une légère reprise en 2013.
  3. 3. Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Janvier 2013 3Les indicateurs clés du marché tertiaire en région lyonnaise au 31 décembre 2012Secteur CECIMDemandeplacée 2012(m²)Evol. demandeplacéee( 2012 vs 2011)Offreimmédiate(m²)Taux devacanceimmédiatLoyer "topprime"(€/m²/an)Loyer moy.de 2ndemain(€/m²/an)Presquîle 5 875 -7% 8 122 3,5% 260 188Confluence 3 355 -71% 5 196 2,8% 240 166Vaise / Fourvière 14 261 -12% 28 942 6,2% 205 140Lyon 6° / Préfecture 8 610 -20% 17 976 3,9% 230 196Tonkin / Saint Clair 8 889 -17% 8 430 3,8% 185 139Villeurbanne / Carré de Soie 19 204 11% 20 005 10,8% 185 156Part Dieu 37 005 -35% 21 255 2,0% 285 172Hôpitaux / Lyon 8° 8 416 -14% 21 531 7,6% 175 123Lyon 7° / Gerland 18 549 -41% 31 372 5,6% 215 128Total Intramuros 124 164 -27% 162 829 4,4% 285 156Grand Lyon Est 22 283 -14% 42 953 9,3% 155 128Grand Lyon Sud Ouest 6 482 301% 6 961 4,2% 140 129Grand Lyon Nord Ouest 19 703 -64% 43 136 7,0% 165 110Autres secteurs 11 532 -4% 30 567 5,0% 165 115Total Périphérie 60 000 -37% 123 617 6,8% 165 120Total Région Lyonnaise 184 164 -31% 286 446 5,2% 285 147.
  4. 4. Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseTétris - Immeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson“La Boursidière”BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76ContactsMagali PoussonConsultante GéomarketingEtudes et Recherche Lyon+33 (0)4 78 89 26 26magali.pousson@eu.jll.comLe marché tertiaire en région lyonnaise – Janvier 2013www.joneslanglasalle.frCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2013. Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproductionintégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitueune contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par larticle L.122-5 du Code de lapropriété intellectuelle et notamment celles réservées à lusage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective. Ce document se fonde sur des éléments en notre possession ou qui nousont été fournis et dont nous pensons quils sont fiables. Bien que nous ayons déployé tous nos efforts pour nous assurer de leur exactitude et de leur caractère complet, nous ne pouvons garantirlabsence de toute erreur. Nous souhaitons que de telles erreurs soient portées à notre connaissance afin dapporter les corrections nécessaires. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de causeêtre tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document.Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.Laurent VallasDirecteur AgenceJones Lang LaSalle Lyon+33 (0)4 78 89 26 26laurent.vallas@eu.jll.comStéphane JullienResponsable département BureauxJones Lang LaSalle lyon+33 (0)4 78 89 26 26Stephane.jullien@eu.jll.com

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