Geschäftsbericht 2007, KWG Kommunale Wohnen AG

1. Geschäftsbericht 2007

2. Inhaltsverzeichnis

3. 02 03
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis Seite 03
KWG Kommunale Wohnen AG im Überblick Seite 05
Vorwort des Vorstands Seite 06
Bericht des Aufsichtsrats Seite 12
Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt Seite 16
Das Unternehmen
Überblick und Strategie Seite 18
Perspektiven und Herausforderungen am
deutschen Immobilienmarkt Seite 22
Das KWG-Portfolio Seite 26
Erfolgsbericht aus dem Asset Management Seite 30
Konzernlagebericht
Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Seite 34
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Seite 37
Nachtragsbericht Seite 39
Risikobericht Seite 40
Prognosebericht Seite 43
Konzernabschluss
Konzernbilanz Seite 44
Konzerngewinn- und Verlustrechnung Seite 45
Konzern-Kapitalflussrechnung Seite 46
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Seite 47
Anhang zum Konzernabschluss / Notes Seite 48
Bestätigungsvermerk Seite 76
Impressum/Kontakt Seite 78

4. KWG im Überblick

5. 04 05
KWG Kommunale Wohnen AG
im Überblick
Wertpapierkennummer 522734
ISIN DE0005227342
Börsenkürzel BIW
Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA
Grundkapital EUR 6.100.000
Anzahl der Aktien 6.100.000
Rechnerischer Nennwert EUR 1,00
Aufsichtsrat
Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender,
entsendet in den Vorstand seit März 2008 nach § 105 Abs. 2 AktG)
Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008)
Thies-Martin Brandt
Björn Engholm
Hans-Michael Porwoll
Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)
Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)
Vorstand
Stavros Efremidis (seit 6. Februar 2007)
Dr. Lukas Lenz (bis 31. Dezember 2007)
Alexander Freiherr von Cramm (bis 31. August 2007)

6. Vorwort des Vorstands
Mit beidem, dem Einkauf wie
dem Asset Management, waren
wir 2007 erfolgreich.
Stavros Efremidis, Vorstand

7. 06 07
Sehr geehrte Aktionärinnen
und Aktionäre,
für die KWG Kommunale Wohnen AG („KWG“) war 2007 ein entscheidendes
Jahr; die KWG hat rund 3.000 Wohnungen angekauft und erstmals Umsatzer-
löse sowie ein positives Ergebnis erzielt. Damit haben wir im ersten Geschäfts-
jahr nach der Neuausrichtung der Gesellschaft im Frühjahr 2006 klar unter
Beweis gestellt, dass unser Geschäftsmodell Werte schafft.
Zentral für unsere Strategie eines langfristigen Bestandshalters von deutschen
Wohnimmobilien ist vor allem unsere Kernkompetenz, Wohnungen mit Preis-
vorteilen einzukaufen, sowie Bestände durch gezielte und effiziente Sanie-
rungs- und Renovierungsarbeiten und dem dadurch resultierenden Abbau von
Leerstand aufzuwerten. Mit beidem, dem Einkauf wie dem Asset Management,
waren wir 2007 erfolgreich. So lag der durchschnittliche Kaufpreis der rund
3.000 erworbenen Wohnungen mit einer Wohnfläche von circa 175.000 Qua-
dratmetern unter 550 Euro je Quadratmeter – und damit sogar unter unserem
Ziel eines Einkaufspreises von weniger als 800 Euro je Quadratmeter. Die
Objekte verteilen sich strategiekonform auf Ballungsräume und Mittelstädte
in Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschland.
Dass wir in Chemnitz und Glauchau im Bieterverfahren gegen prominente und
finanzkräftige Unternehmen den Zuschlag für den Erwerb der Siedlungs- und
Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH („SWG“) bekommen haben, zeigt die
Stärke unseres Geschäftsmodells. Wir verstehen uns als Partner der Kommu-
nen und der Mieter vor Ort. Unsere Absicht ist eine für Kommunen und Mieter
verträgliche Entwicklung unserer Bestände. Die Wahrung der Mieterrechte ist
hier für uns selbstverständlich, denn nur auf Basis von soliden und zufrie-
denen Hausgemeinschaften kann man Stabilität und damit Werte schaffen.
Auf Grund unseres konsensualen Geschäftsmodells haben wir auch künftig
ausgezeichnete Chancen, bei Verkäufen von Kommunen, Genossenschaften
und langfristig orientierten privaten Hausbesitzern, den Zuschlag zu erhalten.
Wir kaufen Wohnungsbestände bevorzugt von langfristigen Bestandshaltern,
denn diese Adressen haben genau dokumentiert, in welchem Zustand sich
ihre Wohnungen befinden und welche Maßnahmen wann getätigt wurden.

8. Vorwort des Vorstands
Mit unserem Geschäftsmodell lassen sich ansprechende Renditen erzielen.
Das zeigt nicht zuletzt das Beispiel SWG, bei dem die Nettoanfangsrendite
bei rund neun Prozent liegt. Ähnliches gilt für das gesamte bisher erworbene
Portfolio, das eine Nettoanfangsrendite von mehr als acht Prozent aufweist.
Leerstand stellt sich für uns in erster Linie als Chance dar, weil wir durch
dessen Abbau unsere Rendite deutlich steigern können. Dass wir Leerstand
abbauen können, haben wir zum Beispiel bei unseren Wohnungen in
Schleswig-Holstein gezeigt, wie Sie ausführlich in diesem Geschäftsbericht
nachlesen können.
Besonders freut uns, dass sich unsere erfolgreiche Tätigkeit im Geschäftsjahr
2007 bereits teilweise in unseren Zahlen widerspiegelt und dass wir in unserer
Aufbauphase, die natürlich mit Anlaufkosten belastet ist, schon ein positives
Ergebnis erzielt haben. Die Umsatzerlöse, die den Mieteinnahmen entspre-
chen, betrugen 3,0 Millionen Euro. Im Geschäftsjahr 2006 war noch kein
Umsatz erzielt worden. Das nach den internationalen Rechnungslegungsvor-
schriften IFRS ermittelte Konzernergebnis nach Steuern stieg im Geschäftsjahr
2007 auf 3,1 Millionen Euro. Im Vorjahr stand hier noch ein Jahresfehlbetrag
von 0,25 Millionen Euro. Das Ergebnis je Aktie errechnet sich für 2007 mit 0,66
Euro nach einem Minus von 0,10 in 2006.
Unser Geschäftsmodell stößt bei privaten wie auch institutionellen Investoren
auf großes Interesse. So konnten wir trotz der aus den USA kommenden Kre-
ditkrise, die sich seit Mitte 2007 immer stärker ausweitete, unser Kapital im
Geschäftsjahr 2007 dreimal erhöhen. Durch diese Kapitalmaßnahmen konnten
wir den Kauf von deutschen Wohnimmobilien solide finanzieren. Selbst in der
schwierigen Phase Ende 2007, als Börsengänge und Kapitalerhöhungen meist
verschoben wurden, konnten wir eine Kapitalerhöhung platzieren. Per Ultimo
2007 waren schließlich 6,1 Millionen KWG Aktien mit einem rechnerischen
Nennwert von 6,1 Millionen Euro im Umlauf. Im Februar 2008 haben Sie, sehr
geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, der Schaffung genehmigten Kapitals im
Nennwert von bis zu 3,05 Millionen Euro zugestimmt. Dadurch erhalten wir
die notwendige Flexibilität, um den weiteren Bestandsaufbau von deutschen
Wohnimmobilien zu finanzieren.

9. 08 09

10. Vorwort des Vorstands
Die KWG-Aktie konnte sich im Geschäftsjahr 2007 dem Abwärtssog für Immo-
bilienaktien leider nicht entziehen. Unsere Aktie schnitt zwar besser als etliche
große Wettbewerber ab, trotzdem beträgt der Wertverlust über das Gesamt-
jahr 34,8 Prozent. In den ersten Monaten des neuen Geschäftsjahres 2008
legte die KWG-Aktie allerdings wieder zu. Im Vergleich zu dem Kursniveau
der Aktie Anfang 2006, vor Neuausrichtung der Gesellschaft, errechnet sich
ein Kursplus von mehr als 100 Prozent. Wir haben in den vergangenen beiden
Jahren den Grundstein dafür gelegt, um für Sie, sehr geehrte Aktionärinnen
und Aktionäre nachhaltig Werte zu schaffen. Im Hinblick auf die derzeitige
Kreditkrise können wir sagen, dass uns, als solide finanziertem Bestands-
halter in deutschen Wohnimmobilien, die derzeitige Kreditkrise nicht trifft.
Unsere Finanzierung basiert nicht auf komplexen Verbriefungen internationa-
ler Investmentbanken. Im Gegenteil, wir finanzieren über klassische Hypo-
thekendarlehen, weitgehend fristenkongruent mit langfristiger Zinsbindung.
Wir finanzieren unsere Wohnimmobilien mit einem vergleichsweise hohen
Eigenkapitalanteil von bis zu 30 Prozent. Daher haben sich die Konditionen in
den letzten Monaten für uns nicht verteuert.
Qualität und Stabilität sind wieder gefragt, so dass die KWG teilweise sogar
günstiger als zuvor Kredite aufnehmen konnte. Die Fremdkapitalkosten sind in
der Regel deutlich niedriger als die uns für die entsprechenden Wohneinheiten
zufließenden Mieterträge. Das bedeutet, dass wir einen positiven Cashflow
vor Modernisierungsinvestitionen erwirtschaften.
Deutsche Wohnimmobilien sind im weltweiten Vergleich nach wie vor moderat
bewertet und bieten hohe Renditen. Trotz Kreditkrise und zuletzt nachge-
bender Immobilienpreise in Ländern wie den USA, Großbritannien, Irland oder
Spanien, stellen deutsche Wohnimmobilien eine sehr attraktive Anlageklasse
mit Wertsteigerungspotential dar. Schließlich sind die Immobilienpreise an
den ausländischen Märkten in den Jahren stark angestiegen, während in
Deutschland Stillstand herrschte. Auf Basis der positiven wirtschaftlichen Ent-
wicklung hierzulande, dem deutlichen Abbau der Arbeitslosigkeit sowie der
höheren Inflationsrate dürften insbesondere die Mieten und die Preise für

11. 10 11
deutsche Wohnimmobilien mittelfristig deutlich anziehen. Diese günstige Situ-
ation am deutschen Markt wollen wir nutzen. Vor diesem Hintergrund schauen
wir mit großer Zuversicht in die Zukunft. Wir, d.h. die Mannschaft der KWG,
verfügen über breites Immobilien- und Finanzierungs-Know-how und haben
ein solides, tragfähiges und aussichtsreiches Geschäftsmodell entwickelt.
Das Geschäftsjahr 2007 hat gezeigt, dass das Geschäftsmodell tragfähig ist
und bereits Früchte trägt. Im Geschäftsjahr 2008 wird die KWG weiter strate-
giekonform Wohnimmobilien ankaufen. Bis Ende 2008 soll der Wohnungs-
bestand etwa 8.000 Wohnungen betragen. Derzeit steht der Ankauf weiterer
Wohnungsbestände unmittelbar bevor. Wir werden unser profitables Wachs-
tum fortsetzen und weiter beschleunigen.
Wir danken unseren Mietern für die gute Zusammenarbeit sowie unseren
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr außergewöhnliches Engagement.
Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, danken wir für Ihr Vertrauen
in unser Unternehmen und würden uns freuen, wenn Sie uns auf unserem
Erfolg versprechenden Weg weiter begleiten.
Im April 2008
Herzlichst, Ihr
Stavros Efremidis
Vorstand

12. Bericht des Aufsichtsrats
Deutsche Wohnimmobilien sind derzeit
eine der weltweit interessantesten
Anlageklassen.
Sy Schlüter, Aufsichtsratsvorsitzender

13. 12 13
Bericht des
Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2007 die ihm
nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungen
zu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt.
Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier Sitzungen am 6. März,
9. Mai, 3. Juli und 30. Oktober 2007 sowie in verschiedenen Einzelbesprechun-
gen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung
der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertrags-
lage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den
ordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse in
Telefonkonferenzen und im Umlaufverfahren herbeigeführt. Darüber hinaus
stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem
Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen
der Gesellschaft informiert.
Neben den gewöhnlichen Beratungen zu Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögens-
lage der Gesellschaft, bildeten Beratungen insbesondere zum Erwerb von
Wohnimmobilienportfolios, zu der Besetzung des Vorstands für die anstehen-
de Wachstumsphase sowie zu den drei durchgeführten Kapitalerhöhungen im
Geschäftsjahr 2007 die Schwerpunkte.
Die Bildung von Ausschüssen war nicht erforderlich.
Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2007, der
Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für
das Geschäftsjahr 2007 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr
2007 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer
bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der
FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe-
ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2007 und der Prüfungs-
bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats

14. Bericht des Aufsichtsrats
vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab-
schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am
26. März 2008 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrats beantwortet.
Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend
zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen
Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2007
gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach
IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre
Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.
Bremerhaven, im März 2008
Der Aufsichtsrat
Sy Schlüter
Aufsichtsratsvorsitzender

15. 14 15

16. Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt
Die Aktie der KWG
am Kapitalmarkt
Aktienmärkte
Weltweit haben die Aktienmärkte im Jahre 2007 die letzte Phase der schon
einige Jahre andauernden Kreditblase erlebt. Die nicht zuletzt von der
US amerikanischen Notenbank niedrig gehaltenen Kreditzinsen haben zu
einer beispiellosen Verschuldungs- und Investitionstätigkeit geführt. Diese
wiederum hat die Preise in vielen Märkten stark ansteigen lassen, nicht nur
für amerikanische Immobilien, sondern auch für Kunst, Rohstoffe und Aktien.
Mögliche Risiken wurden außer Acht gelassen und nicht eingepreist. In vielen
Märkten rechneten sich die Investitionen nur noch, wenn das Investment-
objekt in Wert stieg, nicht mehr aus dem Cashflow des Objekts selber. Eine
klassische Spekulationsblase. Es war nur eine Frage der Zeit, wann diese in
sich zusammenfällt. So platzte Mitte des Jahres 2007 zuerst die Blase des
amerikanischen Immobilienmarktes und riss die Aktien des US amerikanischen
Immobiliensektors und der finanzierenden Banken mit sich. Die Höhe der
notleidenden Kredite und die Anzahl der Beteiligten erwiesen sich in der
zweiten Hälfte des Jahres größer und globaler als angenommen. In deren Zuge
musste auch eine große englische Hypothekenbank sowie der Mittelstands-
finanzierer IKB vom Staat gerettet werden. Die Ausmaße erlauben von einer
Weltfinanzkrise zu sprechen.
Immobilienaktien
Im Kontext dieser Krise, in deren Zentrum im letzten Jahr zunächst die US
amerikanischen Immobilienkredite standen, hat der Deutsche Immobilienak-
tienindex (DIMAX) im Jahre 2007 31,39 % an Wert eingebüßt. Der Index um-
fasst Immobilienwerte aller Branchen. Die Aktien der Unternehmen, die nur
oder mit Schwerpunkt im Wohnungsmarkt engagiert sind, werden nicht ge-
sondert in einem Index erfasst. Eine Betrachtung der Aktien der bekanntesten
Unternehmen am deutschen Wohnungsmarkt zeigt Kursrückgänge für das Jahr
2007 von 56,48 %, 50,56 % und 77,13 %. Seit dem Jahreswechsel 2007/2008
ist auch die Aktie der KWG Bestandteil des DIMAX.

17. 16 17
Die KWG Aktie
Die KWG Aktie hat im Verlauf des Jahres 34,76 % an Wert verloren. Dem
negativen Sog des Sektors, insbesondere des Wohnimmobiliensektors in den
USA, konnte sich die KWG Aktie nicht entziehen. Im Vergleich zu ihren direkten
Wettbewerbern konnte sie sich mit ihrem Werte entwickelnden Geschäftsmo-
dell allerdings positiv absetzen.
Im ersten Halbjahr führte die KWG, in der noch guten Phase für Immobilien-
aktien, zwei Kapitalerhöhungen zu hohen Kursen durch. Aber selbst in der
schwierigen Phase für Immobilienaktien gegen Ende des Jahres, als Börsen-
gänge und Kapitalerhöhungen meistens verschoben worden sind, konnte die
KWG im Dezember eine Kapitalerhöhung zu etwa 75 % platzieren, wenn auch
zu niedrigeren Kursen als im ersten Halbjahr.
Zum Ende des Jahres 2007 standen 6.100.000 Aktien aus, und damit 85 %
mehr als am Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung ist um über 20 %
von 29,14 Mio. Euro auf 35,14 Mio. Euro angestiegen.

18. Das Unternehmen
Überblick und Strategie
Die KWG Kommunale Wohnen AG (KWG) ist ein deutsches Immobilienunterneh-
men, das ausschließlich in Wohnimmobilien in der Bundesrepublik Deutschland
investiert. Die KWG agiert dabei als nachhaltiger Bestandshalter. Im Zentrum
stehen der Aufbau und das Management eines werthaltigen und renditeträchtigen
Bestands.
Die KWG Kommunale Wohnen AG ging aus der ehemaligen Carthago Biotech
AG hervor. Im März des Geschäftsjahres 2006 wurde auf der Hauptversamm-
lung die Neuausrichtung, die Änderung des Unternehmensgegenstands und
die Umfirmierung der Gesellschaft in KWG Kommunale Wohnen AG beschlos-
sen. Im August 2006 begann die operative Tätigkeit der KWG.
Hintergrund der Gründung war die Feststellung, dass deutsche Wohnimmo-
bilien im europäischen und weltweiten Vergleich eine sehr attraktive Anlage-
klasse mit hohem Wertsteigerungspotential sind.
Das Wertsteigerungspotential ausfindig zu machen, ist die besondere Heraus-
forderung für einen langfristigen Bestandshalter. Denn wer zu teuer oder in
einer unattraktiven Lage einkauft, der kann langfristig kaum Wertsteigerungen
und hohe Renditen erzielen. Das erfahrene Management der KWG kennt hier
die Vorrausetzungen und handelt im Einkauf im Wesentlichen nach folgenden
strategischen Komponenten:
Die KWG zahlt in aller Regel Kaufpreisfaktoren von maximal 12,5 der jährlichen
Sollmiete und einen Preis von unterhalb 800 Euro je Quadratmeter. Bei den
Einkaufsfaktoren achtet die KWG zudem auf effiziente Losgrößen. So erwirbt
sie mindestens 100 Wohneinheiten pro Transaktion. Bei einer Standorterwei-
terung können dies auch weniger als 100 Wohneinheiten sein. Das Ziel pro
Standort beträgt mindestens 300 Wohneinheiten.
Der Standort ist eine weitere Komponente: die KWG fokussiert nicht in erster
Linie die Großstädte, sondern vor allem die in oder nahe Ballungszentren ge-

19. 18 19
Im Zentrum stehen der Aufbau und das
Management eines werthaltigen und
renditeträchtigen Bestands.
legenen attraktiven Mittelstädte in Nord-, West-, Mittel- und Ostdeutschland.
Während Wohnimmobilien in Großstädten häufig teuer verkauft werden, sind
die Preise in Mittelstädten durchweg niedriger. Zudem überlegen Klein- und
Mittelstädte eher den Verkauf kommunaler Bestände, deren Erwerb im beson-
deren Interesse der KWG steht.
Auch ist für die KWG nicht nur die Makrolage von Wohnungsbeständen,
sondern auch deren Mikrolage entscheidend. Denn sogar in derselben Stadt
kann es – je nach Mikrolage – große Unterschiede in der Attraktivität von Woh-
nungen und ihrer Lage geben. Ein guter Bestand kann auch in einer weniger
wachstumsstarken Region gut vermietet werden. Und etwaige strukturelle
Leerstände, die bei Erwerb vorhanden sein mögen, lassen sich durch ein qua-
lifiziertes Asset Management deutlich senken. Insofern kann Leerstand für die
KWG eine Chance darstellen.
Darüberhinaus agiert die KWG als verlässlicher und kooperativer Partner
für Kommunen, die Bestände oder Beteiligungen an ihren Wohnungsgesell-
schaften veräußern. Wichtige Parameter für die Kommunen sind hierbei, dass
die KWG als langfristiger Bestandshalter keine Bestände durchhandelt, und
auf Basis von kommunalen und sozialen Leitbildern Sozialregelungen über-
nimmt.
Substanz mit Tradition: Kommunen und Verkäufer mit nachvollziehbarer
Historie
Der Vorteil, den die Übernahme von kommunalen Beständen, aber auch von
Beständen anderer langfristiger Bestandshalter für die KWG bietet, ist die
lückenlose Dokumentation der Immobilien, z.B. in Hinsicht auf die Entwick-
lung der Mieterschaft oder der durchgeführten baulichen Maßnahmen; bei so
genannter Handelsware ist dies in der Regel nicht der Fall.

20. Das Unternehmen
Neben dem Einkauf ist für das operative Geschäft das Asset Management
Basis für eine langfristige Bestandshaltung. Auch hier verfolgt das qualifizierte
Team der KWG klare Linien. Notwendige und sinnvolle Investitionen werden
getätigt und führen zu einer Reduzierung der Leerstandsquote sowie zu
einer Aufwertung der Wohnungen. Klare Verwaltungsstrukturen ermöglichen
Skaleneffekte.
Solidität und langfristige Wertsteigerung stehen auch bei der Finanzierung im
Vordergrund. Die KWG arbeitet mit einem für eine Immobiliengesellschaft rela-
tiv hohen Eigenkapitalanteil. Daher bieten die Banken auch in der Kreditkrise
der KWG noch günstige Finanzierungskonditionen an. In der Regel langfristig
festgelegte Kreditzinsen sorgen dafür, dass die KWG nur im Neugeschäft Zins-
änderungsrisiken unterliegt. Die KWG achtet zudem darauf, dass die Mieten
für erworbene Objekte deutlich höher als die Finanzierungskosten liegen. So-
mit weisen die einzelnen Immobilien für etliche Jahre einen positiven Cashflow
vor Instandhaltungsinvestitionen auf.
Die KWG will die derzeit ausgesprochen günstige Situation am deutschen
Markt für Bestandsimmobilien nutzen und weiter zukaufen. Durch ihr profes-
sionelles Asset Management wird sie Wertsteigerungspotentiale heben und
die Zukunft als langfristiger Bestandshalter für Wohnimmobilien erfolgreich
gestalten.

21. 20 21
Klare Verwaltungsstrukturen
ermöglichen Skaleneffekte.

22. Das Unternehmen
Perspektiven und Herausforderungen
für den deutschen Immobilienmarkt
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt stellt langfristig gesehen eine sehr attraktive
Anlageklasse dar. Daher haben in den letzten Jahren immer mehr ausländische
Anleger – wie angelsächsische Private Equity und Opportunity Funds – den ausge-
sprochen günstig bewerteten deutschen Markt für sich entdeckt und hier größere
Bestände erworben.
Die starke Nachfrage von internationalen Anlegern, die mitunter mit dem
deutschen Markt wenig vertraut sind, hat allerdings auch zu Übertreibungen
geführt. So wurden teilweise vor dem Hintergrund jahrelang steigender Immo-
bilienpreise in Westeuropa und den USA auch in Deutschland mitunter hohe
Kaufpreise bis hin zu Faktoren von beinahe des 20-fachen der jährlichen Miete
bezahlt. Trotz vorübergehendem Preisanstieg gilt der deutsche Wohnimmo-
bilienmarkt im internationalen Vergleich nach wie vor als unterbewertet.
Besonders attraktiv sind in Deutschland die Kaufpreise für Wohnungen im
Vergleich zu den Baukosten für neue Miet- und Eigentumswohnungen. Diese
sind in den vergangenen Jahren leicht gestiegen und liegen inzwischen bun-
desweit nach Berechnungen von LBS Research bei über 1.200 Euro je Quadrat-
meter (ohne Grund und Boden). Die Verkaufspreise liegen im Durchschnitt bei
weniger als 800 Euro je Quadratmeter, damit bleiben die Erwerbskosten auch
zuzüglich Instandsetzungskosten für bestehende Wohnungsbestände deutlich
unterhalb der Baukosten. Bestehende Wohnimmobilien sind also gegenüber
den Erstellungskosten unterbewertet. In einem effizienten Markt sollten sich
die Marktpreise den Herstellungskosten annähern.
Nicht zuletzt durch die hohen Kosten, die zum Teil auch auf die vielfältigen
Richtlinien und Gesetze zurückzuführen sind – dazu gehört beim Mietwoh-
nungsneubau die degressive Gebäudeabschreibung sowie die nicht markt-
gerechten Mieten – befindet sich der Neubau von Wohnungen auf geringen
Niveau. Im europäischen Vergleich ist Deutschland derzeit sogar Schlusslicht.
Statt durch Wohnungsneubau wird der Markt durch Wohnungssanierung
bestimmt.

23. 22 23
Dem begrenzten Angebot steht hierzulande in den nächsten Jahren jedoch
eine wachsende Nachfrage gegenüber. Trotz eines generellen Bevölkerungs-
rückgangs mit gleichzeitig regional stark divergierenden Entwicklungen, wird
insgesamt ein erhöhter Wohnungsbedarf prognostiziert. Die demographischen
Veränderungen führen in der Summe zwar zu einer Verkleinerung der durch-
schnittlichen Haushaltsgröße, d.h. Bewohner pro Haushalt, doch in Folge ent-
stehen auch mehr Haushalte. Als Nebeneffekt steigt durch diese wachsende
Zahl von Kleinhaushalten im Zusammenhang mit dem wachsenden Wohlstand
und durch großzügigere Flächenschnitte beim Wohnungsneubau die Wohn-
fläche pro Person.
Zusätzlich zu den genannten Aspekten gibt es weitere Gründe, die untermau-
ern, dass deutsche Wohnimmobilien langfristig über erhebliches Wertsteige-
rungspotential verfügen. So ziehen an den Immobilienmärkten regelmäßig
erst die Preise für Neubauten an, wenige Jahre später reagieren dann auch die
Preise für Bestandsimmobilien und nicht zuletzt auch die Mieten auf diesen
Preisschub. Dies gilt zumal sich die deutsche Konjunktur in den letzten Jahren
positiv entwickelte und vor allem die Arbeitslosigkeit in Deutschland merklich
abgebaut werden konnte. Auch die Beschleunigung der Inflationsraten in aller
Welt sowie in der Europäischen Währungsunion deutet auf höhere Preise für
deutsche Bestandsimmobilien hin. Zu vernünftigen Preisen erworbene Immo-
bilien bieten nicht zuletzt auch Schutz vor Inflation.
Betrachtet man zuletzt noch den Punkt, dass Deutschland im internationalen
Vergleich eine außerordentlich niedrige Eigentümerquote besitzt – sie liegt
gerade bei ca. 43 Prozent – wird das Potential, das Wohnimmobilien in
Deutschland Bestandshaltern bietet, deutlich.
In Deutschland befinden sich rund 2,7 Mio. Wohnungen im Besitz von kom-
munalen Wohnungsunternehmen. Damit stellen sie die größte Gruppe unter
den professionellen Anbietern von Wohnungsunternehmen dar, die insgesamt
knapp zehn Mio. Wohnungen halten.

24. Das Unternehmen
Trotz vorübergehendem Preisanstieg gilt der deutsche
Wohnimmobilienmarkt im internationalen Vergleich nach
wie vor als unterbewertet.

25. 24 25
Gründe für Kommunen den Verkauf ihrer Wohnungsbestände zu erwägen, gibt
es mehrere: So fehlt den Kommunen oft das Geld, um in ihren Wohnbestand zu
investieren und Sanierungsstaus aufzulösen. Städte und Gemeinden mit hoher
Verschuldung können diese mit Erlösen durch Immobilienverkäufe tilgen.
Zudem erlaubt der Verkauf von kommunalen Wohnungsunternehmen es den
Gebietskörperschaften, sich auf kommunale Kernaufgaben zu konzentrieren.
So lassen sich mit Immobilienerlösen Investitionen in die Stadterneuerung
sowie Infrastrukturmaßnahmen finanzieren.
Die zentralen Herausforderungen für die Immobilienbranche im Jahr 2008 lie-
gen in der Einführung der Zinsschranke, den Änderungen zur Erbschaftsteuer,
sowie beim Themenkomplex Energie, auch im Hinblick auf die energetische
Gebäudesanierung.

26. Das Unternehmen
Das KWG-Portfolio
Die KWG Kommunale Wohnen AG hat im Geschäftsjahr 2007 erfolgreich begonnen,
ihre Geschäftsstrategie umzusetzen. So wurden im Jahresverlauf mehrere signifi-
kante Wohnungskäufe vollzogen. Dazu gehört insbesondere der Erwerb des
Evonik-Portfolios, als auch die erste Übernahme einer Wohnungsgesellschaft, der
SWG Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH.
Nachdem Ende des 1. Halbjahres 2007 insgesamt 1.198 Wohneinheiten mit
einer Fläche von gut 63.000 Quadratmetern beurkundet waren, stieg die Zahl
der erworbenen Wohnungen bis zum 31. Dezember 2007 auf insgesamt rund
3.000 mit einer Fläche von rund 175.000 Quadratmetern. Ein weiterer Aufbau
des Bestands ist im laufenden Geschäftsjahr 2008 und für die kommenden
Jahre geplant.
Bei ihren Investitionen gelang es der KWG, die Wohnungen strategiekonform
relativ preisgünstig zu erwerben. Die Kaufpreise aller im Jahr 2007 erworbenen
Objekte addieren sich auf 107,9 Mio. Euro. Dies entspricht einem durchschnitt-
lichen Kaufpreis je Quadratmeter von weniger als 550 Euro, liegt damit also
deutlich unter der strategischen Obergrenze von etwa 800 Euro je Quadrat-
meter.
Basierend auf den IST-Mieten bei Erwerb – die addierte Jahresrohmiete des
Portfolios liegt bei 8,4 Mio. Euro – errechnet sich ein durchschnittlicher Kauf-
preisfaktor von 12,2. Auf Basis der SOLL-Mieten beträgt der Kaufpreisfaktor
bei Erwerb 10,3. Der Leerstand lag per Ende 2007 im Durchschnitt bei 16,5 Pro-
zent. Konnten innerhalb des Jahres 2007 Leerstände z.T. schon stark reduziert
werden, so bleibt dies auch nach weiteren Ankäufen stetes Ziel.

27. 26 27
Die getätigten Investitionen verteilen sich auf verschiedene Regionen Nord-,
West-, Mittel- und Ostdeutschlands. Im Einzelnen erwarb die KWG in 2007
Bestände in der Rhein-Ruhr-Region (u.a. Mönchengladbach, Düsseldorf,
Dortmund und Mülheim a. d. Ruhr), Salzgitter, Wolfsburg und Braunschweig,
Erfurt und Umgebung, Bremen, Bernsdorf, sowie in Chemnitz und Glauchau.

28. Das Unternehmen
Auf die einzelnen Bundesländer verteilte sich der Bestand der KWG zum
31. Dezember 2007 wie folgt:
3% Schleswig-Holstein
28% 5% Bremen
Sachsen
14%
Niedersachsen
22% 28%
Thüringen Nordrhein-Westfalen
Grundlegend beabsichtigt die KWG neue Standorte über den Ankauf großer
Portfolios zu erschließen. In der Folge soll der jeweilige Standort auch durch
Ankäufe von kleineren Einheiten bis hin zu einzelnen Mehrfamilienhäusern
ausgebaut werden.
Dieses Vorgehen konnte die KWG in 2007 bereits erfolgreich umsetzten, so
z.B. beim Evonik-Portfolio. Hier kaufte die KWG im Paket 775 Einheiten, die in
verschiedenen Städten in der Rhein-Ruhr-Region lokalisiert sind. In anderen
Regionen hingegen erwarb die KWG vereinzelt kleinere und mittlere Portfolios,
die in ihrer Summe heute schon eine regionale Präsenz der KWG bedeuten.

29. 28 29
So wurden zum Beispiel in der Region Braunschweig/Wolfsburg in den
Monaten März, September, Oktober und Dezember des Jahres 2007 mehrere
kleinere Käufe getätigt. Am Jahresende 2007 umfasste das Portfolio bereits
358 Einheiten. Mit den Wohnungen im nahe gelegenen Salzgitter hielt die
KWG per Ultimo 2007 insgesamt 406 Wohnungen in der Region.
Mit entscheidend für ein Engagement der KWG Kommunale Wohnen AG sind
stets positive Standortfaktoren einer Stadt oder Region. So ist beispielsweise
der Raum Braunschweig/Wolfsburg/Salzgitter zentral in Deutschland gelegen
und zählt zum Großraum Hannover. Die wirtschaftsfreundliche Stadt Braun-
schweig wartet mit zahlreichen Wachstumsbranchen aus dem Hochtechnolo-
giesektor auf. Entsprechend verfügt Braunschweig über einen hohen Anteil an
hochqualifizierten Arbeitnehmern. Die VW-Stadt Wolfsburg überzeugt durch
eine Einwohnerschaft mit überdurchschnittlich hohem Einkommen und somit
einer entsprechend hohen Kaufkraft.
Auch beim ersten Erwerb einer Wohnungsgesellschaft – der Siedlungs- und
Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH – sieht die KWG viel Potential im Stand-
ort. Mit der Übernahme der SWG hat die KWG 569 Wohnungen in Chemnitz
und Glauchau übernommen. Chemnitz und Glauchau liegen im Westen des
prosperierenden Freistaats Sachsen. Chemnitz ist neben Dresden und Leipzig
eines der drei Oberzentren, die die „Wirtschaftsregion Sachsendreieck“
bilden. Glauchau ist die Kreisstadt des Landkreises Chemnitzer Land und liegt
verkehrsgünstig im Westen von Chemnitz an der Autobahn A4 Richtung Erfurt.
Beide Standorte haben sich in den letzten Jahren außerordentlich positiv ent-
wickelt. Dies spiegelt sich auch im Zukunftsatlas des Handelsblatts wider.

30. Das Unternehmen

31. 30 31
Erfolgsbericht aus dem
Asset Management
Neben dem Einkauf besteht die Kernkompetenz der KWG im Asset Management.
Darunter versteht die KWG neben der Analyse der Liegenschaften - in technischer,
wirtschaftlicher und sozialer Hinsicht -, das anschließende Bündeln eines objekt-
bezogenen Maßnahmenpakets sowie die Planung, Koordination und Umsetzung
dieser Maßnahmen inklusive der Überprüfung.
Entsprechend der Analyse unterscheiden sich auch die Maßnahmen in tech-
nischer, wirtschaftlicher und sozialer Art. Unter technischen Maßnahmen sind
alle baulichen Änderungen zu verstehen, die darauf zielen, Sanierungsstaus
abzubauen und das Erscheinungsbild der Immobilie zu verbessern. Wirt-
schaftliche Maßnahmen sind die Optimierung der Nebenkosten, der Abbau
des Leerstands, das Eindämmen der Mieterfluktuation sowie ein aktives
Forderungsmanagement. Mittels sozialer Maßnahmen beabsichtigt die KWG
die Mieterzufriedenheit zu steigern und die Mieter an die Immobilie zu binden.
Dies umfasst z.B. Informationsveranstaltungen oder Musterwohnungen mit
Vor-Ort-Präsenz des Verwalters.
Durch eine Bündelung der verschiedenen Maßnahmen sind Instandhaltungs-
staus und Leerstände sukzessive abzubauen, Modernisierungen umzusetzen
und die Mieterfluktuation einzudämmen. Für jedes Objekt entwickelt das
Asset Management der KWG ein individuelles Konzept. In der Summe erzielt
das Asset Management der KWG Kommunale Wohnen AG damit eine Wert-
steigerung der Objekte.

32. Das Unternehmen
Erfolg solcher Maßnahmenpakete - Fallstudie Schleswig:
Ein Beispiel für das erfolgreiche Asset Management der KWG stellt ein Objekt
in Schleswig dar. Hier gelang eine deutliche Reduzierung des Leerstands. Im
Dezember 2006 erwarb die KWG 92 Wohneinheiten in Schleswig. Bei Überga-
be des Objekts am 1. Februar 2007 lag der Leerstand bei 31 Wohnungen bzw.
34 Prozent. Bis Ende 2007 konnte der Leerstand auf neun Wohnungen, bis
zum 1. Februar 2008 – also innerhalb eines Jahres – auf sechs Wohnungen und
damit auf weniger als sieben Prozent gesenkt werden.
Wie kam dieser Erfolg zustande? Nach eingehender Analyse wurde im ersten
und zweiten Quartal 2007 eine Sanierung und Renovierung von 30 Wohnun-
gen durchgeführt. Dabei wurden unter anderem kleinere Wohneinheiten zu
größeren Wohnungen zusammengelegt.
Als weitere Maßnahmen zur deutlichen Aufwertung des äußeren Erschei-
nungsbilds erfolgten dann eine Treppenhaussanierung, eine umfassende
Erneuerung der Briefkästen und der Klingelanlagen mit einheitlicher Beschrif-
tung sowie eine Überarbeitung der Grünanlagen. Ferner wurden die Reini-
gungsintervalle der Treppenhäuser und Allgemeinbereiche verkleinert und
das Leistungsverzeichnis hierzu erweitert. Für das zweite Quartal 2008 ist in
Schleswig noch die umfangreiche Sanierung der Keller geplant.
Parallel zur Umsetzung des technischen Maßnahmenpaketes wurden diverse
Vermietungsaktivitäten wie z.B. Plakatwerbung oder Internetportalnutzung
zusammen mit der Verwaltungsgesellschaft sowie sozial verträgliche Optimie-
rung der Bestandsmieten realisiert. Die Entwicklung der Mietpreise und das
Procedere bei der Vermietung werden von der KWG festgelegt. Die Verwalter
vor Ort wirken quasi als Exekutive der KWG und arbeiten nach einem im Vor-
feld durch die KWG festgelegtem Leistungsverzeichnis. Somit kann die KWG
auch in das Tagesgeschäft des Verwalters eingreifen und die Einhaltung von
Standards gewährleisten.

33. 32 33
In Schleswig hat die KWG die bestehende Mieterschaft durch das Programm
“Mieter werben Mieter“ aktiv in die Neuvermietung eingebunden. Dadurch
können die Mieter am wirtschaftlichen Erfolg teilhaben und es erfolgt ein Ab-
bau der Anonymität zwischen der KWG als Vermieter und dem Mieter. Zudem
kann sich der Mieter stärker mit der Gesamtimmobilie identifizieren.
Insgesamt konnte durch die Umsetzung des objektspezifischen Maßnahmen-
pakets der Bestand deutlich aufgewertet werden. Dieses war die wesentliche
Grundlage für die rasche Reduzierung des Leerstandes.
Nichtsdestotrotz wird eine permanente Analyse des Objektes weiterhin erfor-
derlich sein, um auch in Zukunft auf veränderte Situationen und Ansprüche
gezielt reagieren zu können.

34. Konzernlagebericht
KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven
Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2007
1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen
a) Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Immobilienbranche
Die Weltwirtschaft zeigte sich im Jahr 2007 in einer guten Verfassung. Das
Welt-Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg um 4,7 Prozent. Das BIP der Euro-Zone
wuchs 2007 auf inflationsbereinigter Basis um 2,6 Prozent, während sich das
Wachstum in den USA - bedingt durch die Krise am US-Hypothekenmarkt - im
Jahresverlauf nach vorläufigen Angaben auf nur 2,1 Prozent nach 2,9 Prozent
in 2006 verlangsamte.
Die deutsche Volkswirtschaft präsentierte sich im Kalenderjahr 2007 in
robuster Verfassung. Das reale Wachstum des BIP betrug nach Angaben des
Statistischen Bundesamts 2,5 Prozent und blieb damit nur leicht hinter dem
mit 2,9 Prozent starken Wachstum des Vorjahres zurück. Getragen wurde der
Aufschwung in 2007 erneut von den Exporten, die real um gut acht Prozent zu-
legten. Das produzierende Gewerbe konnte auf der Entstehungsseite des BIP
nach den 5,3 Prozent im Vorjahr noch ein Plus von 4,7 Prozent verzeichnen,
während das Wachstum des Baugewerbes sich von 5,4 Prozent in 2006 auf
1,7 Prozent ermäßigte (jeweils auf preisbereinigter Basis).
Besonders positiv ist zu vermerken, dass sich in Deutschland 2007 der
Beschäftigungszuwachs der letzten beiden Jahre fortsetzte und die Arbeitslo-
sigkeit weiter deutlich abgebaut werden konnte. So stieg nach Angaben des
Statistischen Bundesamts die Zahl der Beschäftigten im vierten Quartal 2007
auf rund 40,2 Millionen Erwerbstätige an. Das sind 623.000 Personen oder 1,6
Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Arbeitslosen ermäßigte sich von
4,3 Millionen im Januar 2007 markant auf 3,4 Millionen im Dezember 2007.
Zum Vergleich: Während die Arbeitslosenquote 2005 im Durchschnitt noch bei
11,7 Prozent lag, betrug sie im Dezember 2007 nur noch 8,1 Prozent.
Infolge der Anhebung des Umsatzsteuersatzes von 16 auf 19 Prozent ab Januar
2007 sowie durch die gestiegenen Rohstoffpreise beschleunigte sich in 2007
die Teuerungsrate merklich: Im Jahresdurchschnitt kletterten die Verbraucher-
preise um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Dezember 2007 lag der
Verbraucherpreisindex um 2,8 Prozent über dem Niveau von Dezember 2006.
Am deutschen Immobilienmarkt haben sich die Preise - gemäß dem auf Basis
von Daten der BulwienGesa AG berechneten Immobilienpreisindizes der

35. 34 35
Bundesbank für neu errichtete Wohnimmobilien im Jahr 2007 – wie bereits
2006 – leicht verteuert. Bei gebrauchten Immobilien änderten sich die Preise
diesen Angaben zufolge hingegen nicht. Die Immobilienpreise in Deutschland
waren in den Jahren vor 2006 leicht rückläufig. Die Umkehr in der Preistendenz
dürfte nach Auffassung der Bundesbank zum einen konjunkturell bedingt sein.
Zum anderen verteuerten sich die Bauleistungen für Wohngebäude im Jahr
2006 um 2,3 Prozent und im Jahr 2007 um 7,2 Prozent.
Im Jahr 2007 erhöhten sich – wie bereits im Vorjahr - auch die Mieten auf dem
deutschen Immobilienmarkt um insgesamt 1,5 Prozent, so die Analyse der
BulwienGesa AG. Dabei zeigten auf dem Wohnimmobilienmarkt die Mieten bei
Wiedervermietung mit einem Anstieg von 1,0 Prozent eine deutlich steigende
Tendenz, während die Wohnungsmieten im Neubau sich mit plus 0,4 Prozent
nur leicht positiv entwickelten.
Für 2008 erwarten die Experten der BulwienGesa AG eine stabile bis positive
Situation: Die Kaufpreise für Wohneigentum sowie die Wohnungsmieten
sollen danach leichte positive Veränderungen zeigen.
b) Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft und des Konzerns
Die KWG Kommunale Wohnen AG ist eine Immobiliengesellschaft, die nahezu
ausschließlich in Wohnimmobilien investiert. Die Gesellschaft tritt in diesem
Markt als Bestandshalter auf. Im Rahmen von Portfoliobereinigungen können
auch Teilportfolioverkäufe vorgenommen werden. Da der renditeorientierte
Bestandsaufbau jedoch oberste Priorität hat, gilt das Hauptaugenmerk der
Gesellschaft dem Einkauf sowie dem Asset Management von Beständen. Als
Dienstleister der Mieter ist die KWG Kommunale Wohnen AG bemüht, Mehr-
wert durch Kundenzufriedenheit zu erreichen.
Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein deutsches Immobilienunternehmen,
das ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland aktiv ist. Auf Grund der
derzeitigen Marktbedingungen liegt das besondere Augenmerk der Gesell-
schaft auf Regionen im Westen, im Norden und auf ausgewählten Regionen im
Osten Deutschlands. Neben kommunalen Beständen sind weitere Zielgruppen
für Investitionstätigkeiten die Wohnportfolien von Genossenschaften, Unter-
nehmen und privaten Eigentümern.
Struktur
Die KWG Kommunale Wohnen AG ist die Muttergesellschaft des KWG
Kommunale Wohnen Konzerns und notiert im Freiverkehr an der Frankfurter
Wertpapierbörse (elektronisches Handelssystem Xetra und am Frankfurter
Börsenparkett) sowie an den Börsen Berlin, München und Stuttgart.

36. Konzernlagebericht
Die Muttergesellschaft hat am 31. Dezember 2007 insgesamt 12 Tochtergesell-
schaften. An zwei Zwischenholdings sind Minderheitsgesellschafter mit 11 %
bzw. 6 % beteiligt. Eine genaue Darstellung des Beteiligungsbesitzes findet
sich im Anhang wieder.
Umsatzentwicklung
Nachdem im Geschäftsjahr 2006, das von der Neuausrichtung der Gesellschaft
geprägt war, noch keine Umsatzerlöse erzielt worden waren, betrugen die Um-
satzerlöse im Geschäftsjahr 2007 insgesamt 3,019 Millionen Euro. Sämtliche
Umsatzerlöse waren dabei Mieteinnahmen.
Immobilienankäufe und Immobilienbestand
In mehreren Transaktionen hat die KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäfts-
jahr 2007 begonnen, größere Bestände von deutschen Wohnimmobilien anzu-
kaufen. Verkäufe wurden keine getätigt. Zum 31. Dezember 2007 lag die Zahl
der erworbenen Wohnungen bei insgesamt 2.981 Einheiten mit einer Fläche
von ca. 173.000 qm und 12 Gewerbeeinheiten mit ca. 1.500 qm.
Finanzierungsmaßnahmen
Zur Finanzierung der erworbenen Portfolios bestehen Kredite in Höhe von
ca. 70 Millionen Euro. Die Finanzierung der als Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien ist fristenkongruent.
Mitarbeiter
Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 beschäftigte die KWG Kommunale
Wohnen AG - ohne Vorstand - 10 Mitarbeiter. Im Jahresdurchschnitt wurden
sieben Mitarbeiter, davon eine Teilzeitkraft, beschäftigt.
Wichtige Vorgänge des Geschäftsjahres
Im Februar 2007 hat der Aufsichtsrat mit Herrn Stavros Efremidis einen
erfahrenen Immobilieneinkäufer in den Vorstand des Unternehmens berufen.
Per Ende August 2007 verließ der bisherige Vorstandsvorsitzende, Alexander
von Cramm, das Unternehmen; Ende 2007 folgte ihm Dr. Lukas Lenz. Beide
schieden nach getaner Aufbauarbeit im besten gegenseitigen Einvernehmen
aus dem Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG aus.

37. 36 37
Beurteilung der Geschäftsentwicklung
Die Geschäftsentwicklung im Geschäftsjahr 2007 verlief insgesamt ausgespro-
chen positiv. Vor allem gelang es der Gesellschaft, deutsche Wohnimmobilien
strategiekonform relativ preisgünstig zu einem durchschnittlichen Kaufpreis
von rund 536 Euro je Quadratmeter zu erwerben. Auch das aktive Asset
Management der Gesellschaft zeigte erste Erfolge. Somit wurde das Geschäfts-
modell der KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäftsjahr 2007 nachdrücklich
bestätigt. Weitere strategiekonforme Ankäufe stehen im Geschäftsjahr 2008
an. Vor diesem Hintergrund gehen wir von einer weiterhin positiven Entwick-
lung der Geschäftstätigkeit aus.
2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
a) Vermögenslage
Zum 31. Dezember 2007 wies die KWG Kommunale Wohnen eine für ein Immo-
bilienunternehmen sehr auskömmliche Eigenkapitalquote von 34,1 Prozent
auf. Auch die Vermögenslage des Konzerns spiegelt die vollständige Aufnahme
der operativen Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2007 wider.
Die Bilanzsumme erhöhte sich zum 31. Dezember 2007 auf 115,8 Millionen
Euro nach 10,9 Millionen Euro ein Jahr zuvor.
Bei den Aktiva bildeten die langfristigen Vermögenswerte mit 94,5 Millionen
Euro (im Vorjahr: 4,4 Millionen Euro) den größten Posten. Dabei stellten
die als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien das Schwergewicht mit
93,6 Millionen Euro (im Vorjahr: Null) dar.
Bei den kurzfristigen Vermögenswerten erhöhten sich die liquiden Mittel zum
31. Dezember 2007 infolge der Kapitalerhöhungen im Berichtsjahr deutlich
auf 13,1 Millionen Euro nach 6,3 Millionen Euro zum 31. Dezember 2006.
Insgesamt stiegen die kurzfristigen Vermögenswerte von 6,6 Millionen Euro im
Vorjahr auf nun 21,4 Millionen Euro.
Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Eigenkapital des Konzerns
deutlich auf 39,5 Millionen Euro nach 10,7 Millionen Euro im Vorjahr. Hierin
kommen die 2007 getätigten Kapitalerhöhungen im Zuge des Ausbaus der
Geschäftstätigkeit und der Konzernjahresüberschuss zum Ausdruck.
Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich durch den Ankauf von Wohnungs-
beständen zum Bilanzstichtag auf 67,4 Millionen Euro nach 9.202 Euro ein
Jahr zuvor. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanzschulden.
Diese betrugen zum Bilanzstichtag 66,3 Millionen Euro.

38. Konzernlagebericht
Das kurzfristige Fremdkapital betrug 9,0 Millionen Euro nach gut 0,2 Millionen
Euro im Vorjahr. Dabei stellten sich die kurzfristigen Finanzschulden auf 5,5
Millionen Euro (im Vorjahr: Null), während die Verbindlichkeiten aus Liefe-
rungen und Leistungen 1,9 Millionen Euro (im Vorjahr knapp 0,2 Millionen
Euro) ausmachten.
Die Dominanz langfristigen Fremdkapitals gegenüber kurzfristigen Fremd-
kapitals spiegelt – neben der hohen Eigenkapitalquote – die überaus solide
Finanzierung der KWG Kommunale Wohnen AG wider.
b) Finanzlage
Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war während des Geschäftsjahrs
und zum Bilanzstichtag stets uneingeschränkt gegeben. Zum 31. Dezember
2007 verfügte die KWG Kommunale Wohnen AG über flüssige Mittel in Höhe
von 13,1 Millionen Euro nach 6,3 Millionen Euro im Jahr zuvor.
Die im Geschäftsjahr 2007 erstmals durch Beginn der operativen Geschäftstä-
tigkeit erzielten Mieteinnahmen reichten noch nicht aus, die Ausgaben aus der
betrieblichen Tätigkeit auszugleichen. Der negative Cashflow aus laufender
Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 6.686 (Vorjahr: - TEUR 532) betrifft zum
einen den Aufbau von kurzfristigen Vermögenswerten, insbesondere ein im
Vorratsvermögen ausgewiesenes Grundstück, und zum anderen die anlau-
fenden Mieteinnahmen noch übersteigenden laufende Betriebsausgaben
(Personal- und Beratungskosten, Materialaufwand und sonstige betriebliche
Aufwendungen).
Die rasante Entwicklung des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitions-
tätigkeit erkennbar. Für Investitionen in Wohnimmobilien wurden TEUR 52.303
(Vorjahr: TEUR Null) ausgegeben. Weitere Wohnimmobilien wurden durch den
Erwerb von zwei Tochterunternehmen erworben. Die Mittelabflüsse für diese
Investitionen (TEUR 1.023) sind auf Grund der Übernahme von Finanzschulden
im Vergleich zum Gesamtvolumen gering.
Finanziert wurden die negativen Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit
(- TEUR 6.686) und Investitionstätigkeit (- TEUR 49.323) aus drei Kapital-
erhöhungen in 2007 (Mittelzufluss TEUR 25.677) und Darlehensaufnahmen
(TEUR 37.177).

39. 38 39
3. Nachtragsbericht
Nach Bilanzstichtag hat die KWG Kommunale Wohnen AG weiterhin strategie-
konform Zukäufe getätigt. Zudem wurde Ende Februar 2008 eine außerordent-
liche Hauptversammlung zur Erhöhung des genehmigten Kapitals einberufen.
Der Vorstand soll in Kürze personell durch einen neuen Finanzvorstand
verstärkt werden.
Am 11. Februar 2008 hat die KWG 136 Wohneinheiten in Bochum-Wattenscheid
erworben. Der Kaufpreis betrug 4,0 Millionen Euro, der durchschnittliche Preis
je Quadratmeter Wohnfläche 466 Euro. Der Kaufpreisfaktor lag etwa beim
10fachen der jährlichen Kaltmiete. Die Wohnungen wiesen bei Ankauf einen
Leerstand von 1,0 Prozent auf.
Auf der außerordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft vom 29.
Februar 2008 haben die Aktionäre allen Tagesordnungspunkten mit nahezu
100 Prozent zugestimmt. Darunter fällt insbesondere die „Beschlussfassung
über die Ermächtigung des Vorstands zur Erhöhung des Grundkapitals mit
Ermächtigung zum Bezugsrechtsausschluss (genehmigtes Kapital) und ent-
sprechende Satzungsänderung“. Demzufolge ist der Vorstand ermächtigt, in
der Zeit bis zum 28. Februar 2013 das Grundkapital der Gesellschaft mit
Zustimmung des Aufsichtsrats ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehr-
fach um bis zu insgesamt 3.050.000 Euro durch Ausgabe von bis zu 3.050.000
neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sachein-
lagen zu erhöhen. Durch die Schaffung dieses genehmigten Kapitals erhält
die KWG Kommunale Wohnen AG die notwendige Flexibilität, um den weiteren
Bestandsaufbau von deutschen Wohnimmobilien zu finanzieren.
Die personelle Verstärkung betrifft die Berufung von Herrn Sy Schlüter in den
Vorstand zum März 2008. Herr Schlüter war zuvor mehr als 20 Jahre bei der
CSFB, der Investmentbanktochter der Credit Suisse in New York, London und
Frankfurt tätig sowie als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Alterna-
tiven Investment Gesellschaft CAI und als Investment Manager einer ihrer
Total Return Investmentfonds. Die hervorragende Finanz- und Kapitalmarkt-
expertise von Herrn Schlüter soll dazu beitragen, das Wachstum der KWG
zu finanzieren und die KWG Kommunale Wohnen AG zu einem der großen
Bestandshalter von Wohnungen in Deutschland auszubauen. Die KWG ist ihm
als Mitbegründer und aus seiner Funktion als deren Aufsichtsratsvorsitzender
bereits bestens vertraut.

40. Konzernlagebericht
4. Risikobericht
Das Geschäftsmodell der KWG Kommunale Wohnen AG basiert auf der lang-
fristigen Bestandshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen
in Bestandsobjekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des
Unternehmens. Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im
Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer.
Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden.
Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG zielt deswegen zum einen
darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie – wenn möglich – zu
vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen
AG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteu-
ernde Maßnahmen einzuleiten.
a) Das Risikomanagementsystem der KWG Kommunale Wohnen AG
Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Kommunale Wohnen
AG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und doku-
mentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller
Aktionen.
Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale
Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung
von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der
Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig
stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs-
meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.
b) Bericht über die Risiken
Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri-
siken intensiv verfolgt:
Gesamtwirtschaftliche, Branchen- und Betriebsrisiken
Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig,
gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internatio-
nalen Konjunktur beeinflusst. Eine negative Entwicklung der Weltwirtschaft
könnte auch auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen und die erzielbaren
Mieten beeinflussen. Auch die Preisentwicklung und das Zinsniveau können
die erzielbaren Mieten beeinflussen.
Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durch
neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der der-

41. 40 41
zeit günstigen Ankaufbedingungen führen.
Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von
qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.
Liquiditätsrisiken
Die KWG Kommunale Wohnen AG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstums-
strategie umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohn-
portfolios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht
jederzeit in der erforderlichen Höhe zu günstigen Konditionen beschaffen zu
können.
Währungs- und Zinsänderungsrisiken
Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und
sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei-
teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG Kommunale
Wohnen AG möglichst langfristig finanziert werden, werden diese Risiken
begrenzt.
IT-Risiken
Die Geschäftsprozesse der KWG Kommunale Wohnen AG sind zum Großteil IT-
gestützt, so dass IT-Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Daten-
verluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche tech-
nische Maßnahmen. Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung
des IT-Systems an die neueste technische Entwicklung.
Rechtliche Risiken
Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen
und Maßnahmen ergeben, die die KWG Kommunale Wohnen AG betreffen. Ak-
tuell gibt es keine wesentlichen Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachten
Schadensersatzansprüche, die wesentliche negative Einflüsse auf die Ertrags-
lage der KWG Kommunale Wohnen AG haben könnten.
Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 lagen
keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden oder
die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind keine
bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen.

42. Konzernlagebericht
Sinken der Immobilienwerte
Die KWG Kommunale Wohnen AG untersucht die Wohnimmobilien genau und
stellt Käufen Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkommen, dass durch
Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinflussbare – die beizulegen-
den Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken. Dies gilt z.B. bei Bevölkerungs-
rückgängen und der damit geringeren Nachfrage an Wohnimmobilien in den
neuen Bundesländern.
c) Bericht über die Chancen
Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von
Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben
die Kommunen in der Vergangenheit ihrer Wohnungsbestände kaum reduziert
und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti-
onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und
wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden
zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen
zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die
jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und
zuziehende Arbeitnehmer.
Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen
Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der
Zeit als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten
wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mehr für
diese Unternehmen rentiert, wird erwartet, dass diese Unternehmen ihre Be-
stände an Werkswohnungen in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden.
Auf Grund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu
den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit
dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnende
Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß-
nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und
zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.

43. 42 43
5. Prognosebericht
Die KWG Kommunale Wohnen AG wird im Geschäftsjahr 2008 weiter strategie-
konform Wohnimmobilien ankaufen. Geplant ist, den Bestand von rund 3.000
Wohnungen per Ende 2007 bis auf etwa 8.000 Wohnungen per Jahresende
2008 aufzustocken. Sollte die Übernahme einer größeren kommunalen Woh-
nungsbaugesellschaft gelingen, kann das Wachstum auch schneller umgesetzt
werden. Bis zum Jahr 2010 plant die KWG Kommunale Wohnen AG den Aufbau
eines Bestands von etwa 25.000 Wohnungen. Abgesehen von Portfolioberei-
nigungen wird die KWG Kommunale Wohnen AG diesen Bestand langfristig
halten. Ein Handeln von Immobilien wird nicht angestrebt. Auch 2008 und in
den kommenden Jahren stellt die KWG Kommunale Wohnen AG einen verläss-
lichen Partner für Mieter sowie für Kommunen und Genossenschaften dar, die
ihre Immobilien verkaufen möchten.
Beim Einkauf von Wohnungen wird die KWG Kommunale Wohnen AG auch
künftig folgende Faktoren beachten: Im Fokus stehen attraktive Mittelstädte
und Ballungszentren. Der Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche soll unter
800 Euro liegen und der Kaufpreisfaktor maximal das 12,5fache der jährlichen
Soll-Miete betragen. Bei einer Transaktion ist es Ziel, möglichst 100 Wohnein-
heiten zu kaufen, bei einer Standorterweiterung können es auch weniger sein.
Erworben werden Wohneinheiten an Standorten mit einer günstigen Mikrolage
und Wertsteigerungspotential. Voraussichtlich werden dies auch weiterhin
Wohnungen in Nord-, West- und Ostdeutschland sein, da Bestände in Süd-
deutschland im Vergleich zurzeit meist hoch bewertet sind. Der Ankauf von
Wohnimmobilien erfolgt durch Unternehmensübernahmen, Unternehmensbe-
teiligungen sowie über den Direkterwerb von Immobilien.
Darüber hinaus wird die KWG Kommunale Wohnen AG im Geschäftsjahr 2008
weiterhin ein aktives Asset Management betreiben. Dies dürfte zu einer
deutlichen Reduzierung des Leerstands im Wohnungsportfolio führen. Zudem
führen die Maßnahmen zur Aufwertung des Portfolios sukzessive zu höheren
Mieteinnahmen.
Vor allem durch den deutlichen Ausbau des Wohnungsbestands werden sich
im Geschäftsjahr 2008 die Mieteinnahmen der KWG Kommunale Wohnen AG
deutlich erhöhen. Da die Gesellschaft zudem ihre Wohnungsbestände günstig
angekauft hat, ist nach den internationalen Rechnungslegungsvorschriften
IFRS mit einem deutlich positiven Bewertungsergebnis zu rechnen. Vor diesem
Hintergrund erwartet die Gesellschaft für 2008 im Vergleich zu 2007 eine deut-
liche Verbesserung des Ergebnisses sowohl vor wie auch nach Steuern.

44. Konzernabschluss
Konzernbilanz
zum 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
Aktiva Notes 31.12.2007 31.12.2006
EUR EUR
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 1.224,00 0,00
Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 137.190,28 176.260,75
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 4, 5.3, 7.3, 15 93.556.394,40 0,00
Finanzanlagen 5.4, 15 0,00 4.022.495,32
Latente Steuerforderungen 5.5, 15 780.123,93 177.629,22
Langfristige Vermögenswerte, gesamt 94.474.932,61 4.376.385,29
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte 5.6, 7.4 7.452.642,69 0,00
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.7, 7.5 124.064,47 13.551,42
Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.7, 7.5 664.434,34 278.388,79
Flüssige Mittel 5.8, 7.6 13.126.708,64 6.281.419,40
Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 21.367.850,14 6.573.359,61
Aktiva gesamt 115.842.782,75 10.949.744,90
Passiva 31.12.2007 31.12.2006
EUR EUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 7.7 6.100.000,00 3.000.000,00
Rücklagen 7.7 28.012.459,53 7.519.767,35
Konzernbilanzgewinn 7.7 5.361.336,76 195.621,13
Eigenkapital, gesamt 3 39.473.796,29 10.715.388,48
Langfristiges Fremdkapital
Langfristige Finanzschulden 5.9, 7.8 66.341.405,62 9.202,00
Latente Steuerschulden 5.9, 7.8 972.188,82 0,00
Langfristiges Fremdkapital 5.9, 7.8 72.576,37 0,00
(Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)
Langfristiges Fremdkapital, gesamt 67.386.170,81 9.202,00
Kurzfristiges Fremdkapital
Kurzfristige Finanzschulden 5.9, 7.9 5.484.341,21 0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.9, 7.9 1.919.424,94 197.137,44
Kurzfristige Steuerschulden 5.9, 7.9 668.880,39 3.148,91
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.9, 7.9 910.169,11 24.868,07
Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 8.982.815,65 225.154,42
Passiva gesamt 115.842.782,75 10.949.744,90

45. 44 45
Konzerngewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
Notes 2007 2006
EUR EUR
Umsatzerlöse 6.1 3.019.334,96 0,00
Sonstige betriebliche Erträge 6.2 5.665.672,60 55.518,44
Materialaufwand 6.3 -1.398.461,45 0,00
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 6.4 -557.346,41 -95.516,35
b) Soziale Abgaben 6.4 -40.923,77 -2.890.80
Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände und Sachanlagen 6.5 -30.944,14 -12.354,45
Aufwendungen aus Investment Properties 6.6 -396.033,84 0,00
Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.7 -2.867.429,03 -482.753,28
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.8 310.444,17 110.536,80
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.9 -1.065.076,38 -859,00
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.639.236,71 -428.318,64
Steuern vom Einkommen und Ertrag 6.11 491.606,02 176.692,24
Sonstige Steuern 6.10 -35.737,57 0,00
Konzernergebnis (vor Abzug der
Ergebnisanteile der Minderheiten) 3.095.105,16 -251.626,40
- davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter 6.12 13.393,37 0,00
Auf Anteilseigner des Mutterunter-
nehmens entfallendes Konzernergebnis 3.081.711,79 -251.626,40

46. Konzernabschluss
Konzern-Kapitalflussrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
in EUR 1.1. - 31.12.2007 1.1. - 31.12.2006
1. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von
Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 2.603.499,14 -428.318,64
2. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 30.944,14 12.354,45
3. Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 24.641,04 0,00
4. Zinsen und ähnliche Erträge -310.444,17 -110.536,80
5. Zinsaufwendungen 1.065.076,38 859,00
6. Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvesti-
tionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -2.572.969,01 0,00
7. Zunahme (-)/Abnahme (-) der Vorräte, der Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der
Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -7.087.901,16 -256.938,28
8. Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht
der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 74.455,83 140.753,07
9. Einzahlungen aus Zinsen 310.444,17 110.536,80
10. Gezahlte Zinsen -823.431,59 -859,00
11. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -6.685.685,23 -532.149,40
12. Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH
abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 2.276.919,80 0,00
13. Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich
erworbener Nettozahlungsmittel -3.300.867,85 0,00
14. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle
Vermögensgegenstände -1.259,02 0,00
15. Erlöse aus dem Verkauf von Sachanlagen 98.049,75 0,00
16. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien -52.303.396,36 0,00
17. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen -92.034,12 -188.615,20
18. Erlöse aus dem Verkauf von Finanzanlagen 4.000.000,00 0,00
19. Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen 0,00 -4.022.495,32
20. Cashflow aus der Investitionstätigkeit -49.322.587,80 -4.211.110,52
21. Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 3.100.000,00 1.000.000,00
22. Erlöse aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 37.176.866,25 9.202,00
23. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen
aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung 22.576.696,02 8.000.000,00
24. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 62.853.562,27 9.009.202,00
25. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 6.845.289,24 4.265.942,08
26. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 6.281.419,40 2.015.477,32
27. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 13.126.708,64 6.281.419,40
nachrichtlich:
Erhaltene Ertragsteuern 17.991,91 0,00

47. 46 47
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2007
in EUR Gezeichnetes Kapitalrücklage Gewinn- Konzernbilanz- Gesamt Minderheitenanteile
Kapital rücklagen gewinn/-verlust (Fremdkapital)
Stand vom 01.01.2006 nach IFRS 2.000.000,00 0,00 1.855,13 -34.840,25 1.967.014,88 0,00
Erlöse aus der Ausgabe von
gezeichnetem Kapital 1.000.000,00 8.000.000,00 0,00 0,00 9.000.000,00 0,00
Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 -251.626,40 -251.626,40 0,00
Entnahmen 0,00 -482.087,78 0,00 482.087,78 0,00 0,00
Stand zum 31.12.2006 nach IFRS 3.000.000,00 7.517.912,22 1.855,13 195.621,13 10.715.388,48 0,00
Erlöse aus der Ausgabe von
gezeichnetem Kapital 3.100.000,00 22.600.000,00 0,00 0,00 25.700.000,00 0,00
Periodenergebnis 0,00 0,00 0,00 3.081.711,79 3.081.711,79 13.393,37
Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -23.303,98 0,00 0,00 -23.303,98 0,00
Einzahlungen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59.183,00
Entnahmen 0,00 -2.084.003,84 0,00 2.084.003,84 0,00 0,00
Stand zum 31.12.2007 nach IFRS 6.100.000,00 28.010.604,40 1.855,13 5.361.336,76 39.473.796,29 72.576,37

48. Konzernabschluss
Notes zum Konzernabschluss nach
International Financial Reporting Standards
(IFRS) zum 31. Dezember 2007
(1.) Allgemeine Erläuterungen
Die KWG Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Bremerhaven/Deutschland,
Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im Frei-
verkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde
am 18. Januar 2002 beim Amtsgericht Bremerhaven im Handelsregister unter
HRB 5062 eingetragen.
Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung
und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo-
bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und
genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und
Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt im We-
sentlichen durch die Tochtergesellschaften der KWG Kommunale Wohnen AG.
Das Geschäftsjahr der KWG Kommunale Wohnen AG und aller einbezogenen
Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr.
(2.) Grundlagen der Rechnungslegung
Die KWG Kommunale Wohnen AG stellt für das Geschäftsjahr 2007 erstmals
freiwillig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des
International Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss
auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den
IFRS.
Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend
anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting
Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Bei der Erstellung
der IFRS- Eröffnungsbilanz auf den 1. Januar 2006 wurde IFRS 1 („First-time
Adoption of International Financial Reporting Standards“) berücksichtigt.
Dieser Konzernabschluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufge-
stellt. Rechnungslegungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden
sind, die aber für das Geschäftsjahr 2007 noch nicht verpflichtend anzuwen-
den waren, wurden noch nicht umgesetzt.

49. 48 49
Dies betrifft im Wesentlichen IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (Neuglie-
derung der Abschlussbestandteile). Die Änderungen der Vorschriften zur Seg-
mentberichterstattung (der den IAS 14 ersetzende IFRS 8 ist erst für am oder
nach dem 1. Januar 2009 beginnende Geschäftsjahre zwingend anzuwenden)
haben für den KWG-Konzern keine Bedeutung, da es nur ein Geschäftsseg-
ment und ein geografisches Segment gibt.
Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine Auswir-
kungen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.
Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR).
Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR)
oder in Tausend Euro (TEUR).
Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der
Gewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz zusammengefasst worden. Diese
Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Gewinn-
und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen
und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis
von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie
Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen
Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren
Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt.

50. Konzernabschluss
(3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden
In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonso-
lidierung einbezogen, bei denen die KWG Kommunale Wohnen AG mittelbar
oder unmittelbar über die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspoli-
tik zu bestimmen, um aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen
(Tochterunternehmen). Die Kontrolle wird in allen Fällen über Stimmrechts-
mehrheit ausgeübt. Die KWG Kommunale Wohnen AG hatte am 31. Dezember
2007 insgesamt 12 (Vorjahresstichtag: Null) Tochterunternehmen:
Gez. Kapital/ Anteil
Kommanditkap. am Kapital
EUR in %
KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg 25.000.00 100
KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg 305.300.00 89
KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg 5.000.00 100
KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg 25.000.00 100
KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg 320.000.00 92
KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg 25.000.00 100
KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg 25.000.00 100
KWG Grundbesitz VI GmbH, Hamburg 25.000.00 100
KWG Grundbesitz VII GmbH, Hamburg 25.000.00 100
KWG Grundbesitz VIII GmbH, Hamburg 25.000.00 100
KWG Immobilien GmbH, Hamburg 25.000.00 100
Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau 562.421,07 100
Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handels-
rechtlichen Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse.
Die konsolidierten Abschlüsse werden entsprechend den am Abschlussstich-
tag gültigen International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Bei
der Erstellung der IFRS-Eröffnungsbilanz auf den 1. Januar 2006 wurde IFRS 1
(„First-time Adoption of International Financial Reporting Standards“) berück-
sichtigt.

51. 50 51
Der KWG-Konzern ist im Rahmen des Aufbaus seines Geschäftsbetriebes in
2007 erstmals nicht nur unwesentlich operativ tätig. Die operative Tätigkeit
wird von 2007 gegründeten oder erworbenen Tochterunternehmen durchge-
führt. Auf Grund der Konzernstruktur ab 2007 hat die Gesellschaft zum 31.
Dezember 2007 erstmals einen Konzernabschluss aufgestellt.
Weil die KWG Kommunale Wohnen AG größenabhängig von der Aufstellung
eines Konzernabschlusses befreit ist und ein Mutter-/Tochterverhältnis
erstmals in 2007 begründet wurde, erfolgte kein Übergang von einem Kon-
zernabschluss nach HGB auf einen Konzernabschluss nach IFRS. Im Vergleich
zu handelsrechtlichen Grundsätzen weichen die IFRS-Ansätze am Eröffnungs-
stichtag 1. Januar 2006 auf Grund der Aktivierung latenter Steueransprüche
auf Verlustvorträge ab. Durch wertaufhellende Tatsachen ergeben sich weitere
kleine Abweichungen zu den Ansätzen im HGB-Jahresabschluss:
Überleitung des Eigenkapitals von HGB
auf IFRS zum 01.01.2006 bzw. 31.12.2006 01.01.2006 31.12.2006
TEUR TEUR
Eigenkapital nach HGB lt. separatem Einzelabschluss 1.949 10.520
Aktivierung latenter Steueransprüche im IFRS-Konzernabschluss 0 178
Aktivierung wertaufhellender Sachverhalte in der
IFRS-Eröffnungsbilanz 18 17
Konzerneigenkapital nach IFRS 1.967 10.715
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neu-
bewertungsmethode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens.
Ergibt sich zum Erwerbsstichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird
dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschafter
entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten
Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfal-
lenden Anteilen ausgewiesen. Sofern es sich um Gesellschafter von Personen-
handelsgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen
Fremdkapital.

52. Konzernabschluss
Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den
konsolidierten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzerngewinn-
und Verlustrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen
den Konzerngesellschaften mit den entsprechenden Aufwendungen verrech-
net.
Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des
Konzerns aufgerechnet. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen
und Erträge werden eliminiert.
Die in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden gemäß IAS 27
nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.
(4.) Unternehmenserwerbe im Jahr 2007
Bei allen unter (3.) aufgeführten Tochtergesellschaften handelt es sich um
Unternehmenszusammenschlüsse des Geschäftsjahres 2007. Die Zugänge
der rechtlich selbständigen Unternehmen erfolgten mit Ausnahme der KWG
Immobilien GmbH, Hamburg, und der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft
Sachsen GmbH, Glauchau, durch Neugründung.
KWG Immobilien GmbH, Hamburg (ehemals Opal 109. GmbH, Frankfurt am
Main)
Mit Verträgen vom 19. April 2007 und 29. Juni 2007 hat die KWG Kommunale
Wohnen AG direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der KWG Immobilien
GmbH, Hamburg, erworben. Die KWG Immobilien GmbH betreibt Wohnimmo-
bilien in Bernsdorf, Bad Langensalza, Erfurt und Bad Tennstedt.
Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 19. April 2007 bis 31. De-
zember 2007 Umsätze der KWG Immobilien GmbH, Hamburg, von TEUR 2.310
sowie ein Ergebnis (ohne Anteile Fremder) von TEUR 2.482 berücksichtigt. Im
Gesamtjahr hatte die KWG Immobilien GmbH, Hamburg, Umsatzerlöse von
TEUR 2.554 und ein Ergebnis von TEUR 2.610 erwirtschaftet.

53. 52 53
Wesentliche Bilanzposten der KWG Immobilien GmbH:
Buchwerte vor Kaufpreis- Buchwerte bei
Erstkonsolidierung allokation Erstkonsolidierung
TEUR TEUR TEUR
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 25.361 2.774 28.135
Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente 7.636 - 7.636
Sonstige Vermögenswerte 149 - 149
Summe Aktiva 33.146 2.774 35.920
Langfristige Schulden 22.993 439 23.432
Kurzfristige Schulden 7.098 - 7.098
Summe Passiva 30.091 439 30.530
Nettovermögen 3.055 2.335 5.390
Anteil der Gesellschafter der KWG AG 3.038 -3.038 -
Minderheitsanteile 17 13 30
Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt) 5.359
Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH, Glauchau
Mit Verträgen vom 6. Dezember 2007 hat die KWG Kommunale Wohnen AG
direkt bzw. indirekt sämtliche Anteile an der Siedlungs- und Wohnhausgesell-
schaft Sachsen GmbH erworben. Die Gesellschaft betreibt Wohnimmobilien in
Chemitz und Glauchau.
Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 28. Dezember 2007
(rechtlicher Übergang) bis 31. Dezember 2007 noch keine Umsätze und noch
kein operatives Ergebnis der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen
GmbH berücksichtigt. Im Gesamtjahr 2007 hatte die Gesellschaft Umsatzer-
löse von TEUR 1.844 und ein Ergebnis von TEUR 26 erwirtschaftet.

54. Konzernabschluss
Wesentliche Bilanzposten der Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen
GmbH:
Buchwerte vor Kaufpreis- Buchwerte bei
Erstkonsolidierung allokation Erstkonsolidierung
TEUR TEUR TEUR
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 14.041 -3.497 10.544
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke 6.200 600 6.800
Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente 2.132 - 2.132
Sonstige Vermögenswerte 888 - 888
Summe Aktiva 23.261 -2.897 20.364
Langfristige Schulden 8.192 - 8.192
Kurzfristige Schulden 4.077 - 4.077
Summe Passiva 12.269 - 12.269
Nettovermögen 10.992 -2.897 8.095
Anteil der Gesellschafter der KWG AG 10.939 -10.939 -
Minderheitsanteile 53 -14 39
Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt) 5.433
Der nach der Kaufpreisallokation verbliebene negative Unterschiedsbetrag
wurde im Geschäftsjahr 2007 gem. IFRS 3.56 erfolgswirksam vereinnahmt. Der
Ertrag wird unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen.
Neugründungen
Die weiteren Unternehmenszusammenschlüsse betreffen Neugründungen:
Die KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg, wurde mit einem Komman-
ditkapital von TEUR 5 gegründet. Minderheitenanteile gibt es nicht. Nach einer
Einlage in die Rücklagen von TEUR 2.964 betreibt die Gesellschaft Wohnimmo-
bilien in Braunschweig, Mönchengladbach, Salzgitter und Schleswig.
Die KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von
TEUR 25 und Rücklagen von TEUR 5.925 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirt-
schaftsjahr vom 11. Oktober (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Ge-

55. 54 55
sellschaft noch keine Umsatzerlöse. Die KWG Grundbesitz IV GmbH hat Ende
2007 Wohnimmobilien in Dortmund, Düsseldorf, Gelsenkirchen und Mülheim
a. d. Ruhr erworben.
Die KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital
von TEUR 25 und Rücklagen von TEUR 2.410 ausgestattet. Im ersten Rumpf-
wirtschaftsjahr vom 7. August (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte
die Gesellschaft Umsatzerlöse von TEUR 187. Die KWG Grundbesitz III GmbH
betreibt seit Ende 2007 Wohnimmobilien in Bremen und Braunschweig.
Die KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg, wurde mit einem Stammkapital von
TEUR 25 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirtschaftsjahr vom 11. Oktober (Grün-
dung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft noch keine Umsatzer-
löse. Die KWG Grundbesitz V GmbH hat Ende 2007 Wohnimmobilien in Hagen
erworben.
Die KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg, wurde mit einem
Stammkapital von TEUR 25 ausgestattet. Im ersten Rumpfwirtschaftsjahr vom
08. Mai (Gründung) bis 31. Dezember 2007 erzielte die Gesellschaft keine
Umsatzerlöse und einen kleinen Jahresfehlbetrag. Die Gesellschaft übernimmt
die Haftung für Personenhandelsgesellschaften in der Rechtsform der GmbH
& Co. KG.
Die KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, und die KWG Grundbesitz III
GmbH & Co. KG, Hamburg, wurden zusammen mit jeweils einem konzernfrem-
den Gesellschafter (11 % bzw. 8 %) gegründet. Die Anschaffungskosten (TEUR
273 bzw. TEUR 295) entsprechen dem jeweiligen anteiligen Kommanditkapi-
tal. Die Gesellschaften halten jeweils einen Geschäftsanteil an einem verbun-
denen Unternehmen und sind im Übrigen operativ nicht tätig.
Die KWG Grundbesitz VI GmbH, KWG Grundbesitz VII GmbH und KWG Grund-
besitz VIII GmbH, jeweils Hamburg, wurden jeweils mit TEUR 25 gegründet.
Die Gesellschaften sind operativ noch nicht tätig.
(5.) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, Angaben zur Bilanz
Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten
und dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Fremdkapital wird erwartet,
dass sie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag
realisiert oder erfüllt werden. Entsprechend haben die in der Konzernbilanz
ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das kurzfristige Fremdkapi-
tal eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.
Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entspre-
chen im Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten.