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ans, « même si les copropriétaires sont contents de leur syndic, ce qui n’est pas totalement à
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Qui sont les locataires des meublés parisiens?
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La déspécialisation, changement de destination d’un bail...
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Quelle agence choisir ?
Évitez de placer votre affaire partout, car vous la dévaloriseriez san...
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une discussion avec le responsable de l'agence pour connaître les raisons de leur passivité. E...
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Révision triennale du bail commercial : la Cour
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Chambre commerciale de la Cour de cassation précise , aux termes d'une rédaction inédite, mais...
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Payer pour réserver au restaurant : un pari pas
si fou
Le 17/07/2015
ETATS-UNIS Aux États-Unis...
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Plusieurs applications pour mobile ont aussi été lancées. Plutôt que de vendre un ticket d'ent...
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  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 13 au 19 juillet 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Comment le consumérisme s’est imposé dans le droit de la copropriété Le 13/07/2015 Cinquante ans après l’adoption de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés, la montée du pouvoir des copropriétaires, encore renforcé par la loi ALUR en 2014, inquiète les gestionnaires professionnels, les syndics mais aussi les juristes. Alors que le projet initial cherchait l’équilibre entre droits individuels et collectifs, les vingt-et-une lois modificatives intervenues depuis ont favorisé « le collectif, la protection de l’immeuble » et « affaibli la liberté individuelle du copropriétaire, avec une
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 montée du consumérisme face aux gestionnaires et une irruption des pouvoirs publics, comme si toutes les copropriétés étaient en difficulté. Et la loi ALUR accélère ce mouvement », se désole Pierre Capoulade, un des rédacteurs de la loi de 1965, pour qui « le ministère de la justice, garant du droit de la propriété, a perdu le contrôle au profit du ministère du logement ». La loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 a mis sous surveillance la profession de syndic, désormais priée de respecter un code de déontologie dont le décret est attendu cet été, et soumise à une commission de contrôle où siègent des représentants des consommateurs. Répression des fraudes « Deux cow-boys ont fait irruption dans mon cabinet, m’ont enjoint de faire sortir mes clients, de donner la liste de tous les immeubles que je gère et d’en extraire trois dont les ravalements étaient récents », raconte Evelyne Vivier, du cabinet Bellavita, syndic professionnel à Paris. Il s’agissait de deux agents de la répression des fraudes, rebaptisée direction départementale de la protection de la population. Pas de chance pour les inspecteurs, « ces ravalements avaient été conduits par trois entreprises différentes, sous la direction de trois architectes distincts et tous mes mandats étaient à jour… Ils m’ont même demandé des conseils pour coincer des collègues moins scrupuleux que moi », sourit-elle. « Ce type de contrôle s’est multiplié en 2014 et la profession doit s’y habituer et s’y préparer car la répression des fraudes a désormais des prérogatives renforcées », conseille Yehudi Pelosi, avocat spécialiste en droit administratif. « Demande t-on aux médecins d’être jugés par leurs patients, aux avocats par leurs clients ? », s’insurge M e Pelosi. D’autant que cette instance est compétente pour prononcer des sanctions disciplinaires et prononcer jusqu’à la « mort professionnelle », c’est-à-dire l’interdiction d’exercer. « La règle du tout sauf » La loi ALUR impose aussi, depuis le 1 er juillet 2015, un contrat type liant la copropriété et son gestionnaire : treize pages qui décrivent minutieusement les tâches comprises dans son forfait de rémunération annuelle et celles, spécifiques, pouvant donner lieu à un complément d’honoraire, à condition qu’elles soient précisées au contrat. « C’est la règle du “tout sauf”, c’est-à-dire que le forfait comprend tout, sauf ce qui est expressément décrit dans les prestations particulières », explique David Rodrigues, juriste de l’association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV) : « C’est une grande victoire des consommateurs qui met fin aux abus maintes fois dénoncés », se félicite-t-il. Pour achever de border les syndics, la loi les met désormais en concurrence obligatoire tous les trois
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 ans, « même si les copropriétaires sont contents de leur syndic, ce qui n’est pas totalement à exclure… », ironise Jean-François Buet, président de la Fnaim, leur principal syndicat. La loi sur les copropriétés « est devenue obèse, avec ses 108 articles – contre une cinquantaine en 1965 – mal écrite, difficilement lisible, voire contentiogène », déplore l’avocat spécialiste Daniel Tomasin. Et elle est assez éloignée de l’esprit du texte originel. Mais entre-temps, la copropriété a conquis non seulement les immeubles des centres-villes mais aussi les grands ensembles, les villes nouvelles, les banlieues, et s’applique aujourd’hui à huit millions de logements, soit plus d’un quart du parc immobilier. Il a fallu modifier la loi pour protéger la collectivité contre les mauvais payeurs, les noiseux, les plaideurs, les marchands de sommeil voire les syndics indélicats… Empêcher la reproduction de scandales Il aura fallu attendre vingt ans et la loi Bonnemaison de 1985 pour que soit envisagée l’existence d’un compte bancaire séparé pour chaque syndicat de copropriété, afin que la banque se porte garante de la véracité des mouvements d’argent. Trente ans de plus, à cause de la résistance des syndics professionnels, ont été nécessaires pour qu’enfin, en 2015, le compte bancaire séparé soit obligatoire et sans frais supplémentaire. Cela devrait empêcher la reproduction de scandales comme celui du réseau Urbania en 2010, qui avait aspiré la trésorerie des immeubles pour la placer à son profit et, finalement, presque tout perdre. « A l’époque, Michèle Alliot-Marie, ministre de la justice, a failli mettre la profession sous tutelle et nous ne sommes pas passés loin de la catastrophe », se souvient Jacques Laporte, conseiller du président du groupe Foncia, premier administrateur de biens de France. Car, en cinquante ans, se sont aussi constitués de grands groupes (Foncia, Citya-Belvia, Oralia, Nexity Services…) ayant les moyens d’investir dans d’indispensables outils informatiques qui facilitent la gestion et la communication avec les conseils syndicaux. Une autre disposition de la loi ALUR impose aux copropriétaires, à compter du 1 er janvier 2017, de faire des provisions en vue de gros travaux équivalant à au moins 5 % du budget de la copropriété. Un moyen de désamorcer la bombe à retardement que constituent les copropriétés en difficulté ou fragiles, dont l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) estime le nombre à 130 000, soit 20 % des 670 000 copropriétés de France. Source: Le Monde.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Location meublée : légère hausse des loyers à Paris Le 13/07/2015 Sur un an au 2nd trimestre 2015, les loyers de location meublée à Paris ont progressé de + 1,50 % selon Lodgis. Entre les deuxièmes trimestres 2014 et 2015, les prix de la location meublée sont en hausse avec un écart moyen de +1,50 % - Sipa Xavier Francolon - La location meublée dans Paris et dans l’Ouest de la capitale connaît une augmentation des loyers depuis un an qui s'est confirmée au premier trimestre 2015, selon le réseau spécialisé Lodgis. Celle-ci s’observe principalement dans l’Ouest parisien et notamment dans les quartiers d’affaires comme La Défense, ou dans les villes plus aisées et attractives pour les familles comme Boulogne-Billancourt ou Neuilly-sur-Seine, où la hausse est de plus de 4,6 % en un an. La tendance se confirme également dans les arrondissements parisiens hors centre.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Qui sont les locataires des meublés parisiens? Entre le deuxième trimestre 2014 et le deuxième trimestre 2015, Lodgis observe une forte hausse (+ 45 %) des locataires parisiens issus des pays émergents asiatiques, au détriment notamment des Russes (- 67 %). La proportion des locataires en provenance de l’Union européenne, d’Amérique et des autres régions du monde demeure quant à elle relativement stable d’une année à l’autre. Bien qu’accusant une très légère baisse (de 50 à 48 % ), les déplacements professionnels, pour raison de mutation, de formation ou de séminaires, restent le premier motif des séjours en location meublée à Paris. Les études sont également une des principales causes d’emménagement. La proportion des étudiants en location meublée à Paris a en effet sensiblement augmenté, passant de 29% à 31% au 2ème trimestre 2015 par rapport à la même période en n-1. Ce chiffre coïncide avec la fin du cursus scolaire qui est un moment propice à la recherche d’un logement pour la rentrée suivante. Source : L’Obs.com
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Le marché du logement en France reste très hétérogène Le 14/07/2015 Toulouse est l'une des villes où les prix de l'immobilier augmentent le plus. (Crédits : Reuters) Si les marchés les plus tendus voient leur prix croître, dans d'autres territoires, le nombre de logements vacants augmente, faute de demande. Il serait trop simpliste de juger le marché immobilier français sur des chiffres nationaux, tant les disparités entre territoires ne cessent de grandir. Si beaucoup parlent aujourd'hui de stabilisation des prix après trois années de baisses (2,2% en 2014, après des reculs d'1,7% en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee), il convient de relativiser cette tendance. Hausse de 0,4 % au niveau national Certes, les prix de l'immobilier ancien en France connaissent globalement une hausse de 0,4 % entre le premier et le deuxième trimestre 2015, grâce notamment aux taux d'intérêt de crédits immobiliers historiquement bas. Mais « il ne s'agit là que d'une moyenne statistique résultant de baisses parfois sensibles, notamment dans les zones rurales, et d'augmentations dans les marchés les plus tendus que sont l'agglomération parisienne, les zones touristiques et les villes en expansion démographique (Toulouse, Montpellier, Bordeaux...) », indique Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 « A l'intérieur même du périmètre d'une aire urbaine, le dynamisme du marché peut être sensiblement différent entre le centre et la périphérie. En témoigne l'évolution contrastée des prix des appartements (plus centraux) et des maisons (souvent en périphérie) qui, entre juin 2014 et juin 2015, ont respectivement baissé de 1,7 % et de 2,5 % », ajoute-t-il. Fortes disparités Depuis maintenant plusieurs mois, les prix s'effondrent dans un grand nombre de villes de tailles moyennes et se redressent dans les plus grandes métropoles. Par exemple, Amiens et Limoges voient leur prix de l'immobilier ancien baisser de plus de 5 % sur un an, Caen, Dijon et Reims d'entre 2,5 et 5 %, alors que des villes plus dynamiques comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Montpellier constatent pour leur part une hausse des prix dans l'ancien d'entre 0 % et 3 %. Toulouse augmentant même de plus de 5 %. Bref, une tendance se confirme : les grandes métropoles régionales s'affirment. Elles centralisent la demande car elles sont plus attractives pour les ménages. A l'inverse, des villes moyennes sont en souffrance et dans plusieurs d'entre elles, comme Mulhouse ou Perpignan, la part de logements vides tend à augmenter, faute de demande. Hausse des logements vides Ces difficultés impliquent de nouveaux paradigmes : « Les relocations sont plus difficiles et les gestionnaires tentent de convaincre les propriétaires de logements anciens de revoir les loyers à la baisse. Dans ce contexte de marchés plutôt détendus, la concurrence entre logements récents et existants s'avive. Les seconds se louent parfois difficilement, faute de posséder les éléments de confort et les équipements recherchés par les locataires (parking notamment) », précise la Fnaim. Les agents immobiliers adhérents à la Fnaim constatent dans plusieurs régions une hausse de la vacance. Par exemple dans la région Centre, « on note beaucoup de vacances dans les immeubles qui ne présentent pas un minimum de qualité », indiquent-ils. Et dans le Nord, « si la tendance est à une baisse généralisée des loyers, on estime à 10 % du parc locatif le nombre de logements vacants...», indiquent-ils aussi. Pour rappel, le nombre de logements vacants en France a augmenté de... 25% entre 2008 et 2014 ! à 2,64 millions d'unités, selon les chiffres de l'Insee. Et il y a fort à parier que la désertification de certains territoires prend une part significative dans ces chiffres... Source : La Tribune.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Crédit immobilier : vers la fin de la reprise ? Le 17/07/2015 Pourquoi les banques risquent de remonter les taux de crédits immobiliers fin 2015 ? (Crédits : © Philippe Wojazer / Reuters) La distribution de crédits immobiliers est forte en ce début d'année, mais la reprise devrait s'estomper. La faute aux banques qui ont déjà rempli leurs objectifs et ne veulent pas financer à outrance les projets immobiliers. En France, le crédit est certainement la caractéristique la plus pertinente à prendre en compte pour analyser de l'évolution des prix de l'immobilier. Certains comme l'économiste Jacques Friggit estiment même que le niveau élevé des prix des logements en France proviendrait uniquement de l'environnement financier, caractérisé par une baisse tendancielle des taux de crédits depuis le début du 21e siècle, ainsi que par l'allongement des durées de prêts. Les évènements récents confirment en partie cette thèse : ces trois dernières années, alors que les taux de crédits immobiliers n'ont cessé de dégringoler à des niveaux nominaux jamais vus, la correction des prix fut toutefois extrêmement lente (-2,2 % en, 2014 et -1,7 % en 2013 et 2012, selon les chiffres de l'Insee) comparée à la hausse du début des années 2000 où les prix ont plus que doublé, alors que les revenus des ménages n'ont crû que de 30 %.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Les prix sont repartis à la hausse ! La baisse exceptionnelle et imprévue des taux de crédits immobiliers lors de ce début d'année (2,26 % en mai contre 2,61 % fin 2015 selon les chiffres de la Banque de France) a même participé à faire repartir le marché. Dans les zones où la demande de logements est très présente, les prix sont repartis à la hausse ! La fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) faisait état la semaine dernière d'une hausse des prix lors du premier semestre de 0,4 % au niveau national, qui se concentre fortement sur les grandes métropoles. Ce redressement des prix va par exemple à contrecourant des prédictions des économistes du Crédit Agricole qui prévoient une correction graduelle jusqu'en 2018 pour que soit gommée la hausse des prix par rapport aux revenus sur la période 1998-2008. Les banques vont freiner Cependant, il se pourrait que ces experts n'aient pas encore complètement tort. Car la reprise ne serait que passagère à en croire certains professionnels de l'immobilier. « Il ne faut pas s'emballer », tempère ainsi Ulrich Maurel, président du courtier immobilier Immoprêt. « Nous craignons que cette reprise du marché immobilier ne se casse dès le second semestre 2015, car la plupart des banques ont déjà atteint plus des trois-quarts de leurs objectifs annuels de distribution de crédits immobiliers. Et il y a fort à parier qu'elles freinent leur production en cette deuxième partie d'année pour éviter les risques de surchauffe », explique-t-il. Problème, « si les banques ont déjà atteint leurs objectifs annuels, c'est aussi parce qu'elles considèrent que les renégociations de crédits (46 % de la production globale en mai 2015) sont des affaires nouvelles. Mais de fait dans la réalité ce n'est pas le cas », déplore Ulrich Maurel. Reprise de la correction du marché ? Ainsi le marché immobilier en France pourrait rependre sa correction graduelle, avec les effets pervers que cela entraine : « Un tel changement de paradigme dans la politique de distribution de crédits des banques affectera d'abord les primo-accédants et les ménages les plus modestes, des publics considérés comme moins solvables », ajoute Ulrich Maurel. Face à l'afflux de dossiers et ayant atteint leurs objectifs, « les banques sélectionnent davantage et privilégient les clientèles les plus aisées qu'elles nomment « clientèles Premium » ou « Gold » », précise Sandrine Allonier, responsable des relations banques du courtier Vousfinancer.com.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Remontée des taux Le coup de frein des banques devrait aussi se matérialiser par « une remontée des taux d'intérêt de crédits », prédit Sandrine Allonier, qui a déjà constaté chez une quarantaine de banques, majoritairement non coopératives, que les taux ont été remontés. Elle estime toutefois que « le niveau des taux ne dépassera pas 2,70 % sur 20 ans en moyenne en fin d'année, soit un niveau qui reste d'un point de vue historique extrêmement bas », explique-t-elle. Bref, les banques françaises sont une nouvelle fois en train de prouver leur aversion au risque de surchauffe du marché immobilier. Une attitude par ailleurs louée par nombre d'experts depuis la crise financière de 2008. La contrepartie à cela est évidemment une relative atonie de leur politique de crédits en période de reprise. Un risque dans le bilan des banques ? Mais il ne faut aussi pas occulter que les banques ont dans leur bilan près de 900 milliards d'euros de crédits immobiliers, dont 85 % à taux fixe qui ont pour beaucoup été renégociés ces dernières années à des taux très bas. Cette masse de crédits à taux fixe les expose fortement à un risque de remontée des taux de refinancement dans les prochaines années. Un problème que la Banque de France avait d'ailleurs mis sur la table l'année dernière. Les banques françaises ne peuvent donc pas maintenir indéfiniment une production de crédits immobiliers à taux fixe à des niveaux de taux aussi bas. Au-delà d'empêcher la formation d'une bulle immobilière, c'est aussi pour maintenir leur propre solvabilité que les banques pourraient à l'avenir se montrer très prudentes dans leur distribution de crédits. Source : LaTribune.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 5 conseils pour trouver rapidement un logement en location Le 17/07/2015 Pour trouver le logement en location idéal, inutile de perdre du temps à aller faire le tour des agences du quartier en leur faisant part de votre recherche. Alors que la période est propice aux déménagements, trouver un logement se révèle être un vrai parcours du combattant pour les locataires. Nos conseils pour gagner en efficacité lors de vos recherches. Alors que "chasseurs d'apparts", la nouvelle émission de Stéphane Plaza vient d'arriver sur M6, on se prend tous à rêver de confier la recherche de notre nid douillet à un professionnel de l'immobilier. Mais si cette profession se développe sur le marché de l'acquisition, chers candidats locataires, je suis au regret de vous dire qu'il va falloir continuer à vous débrouiller tout seul ou presque. "Cette activité n'est pas suffisamment rentable pour la location, explique Anthony Perrat, fondateur de l'agence immobilière Une Maison Bleue située dans le 8e arrondissement parisien. Sauf peut-être pour des appartements très haut-de-gamme, pour lesquels le locataire sera prêt à payer des honoraires de recherche suffisamment élevés".
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Alors pour le commun des mortels, voici quelques pistes pour mettre toutes les chances de votre côté. Créer un maximum d'alertes e-mai Inutile de perdre du temps à aller faire le tour des agences du quartier en leur faisant part de votre recherche. Tout d'abord, la plupart du temps, elles n'auront rien en "magasin". Et pour ceux qui avaient vaguement entendu parler d'un fichier partagé entre les agences d'un même réseau, voire inter-réseaux, il est semble-t-il peu utilisé.... Vous pourriez bien évidemment laisser vos coordonnées aux agences en leur demandant de vous appeler quand elles auront quelque chose pouvant vous correspondre. C'est peine perdue. "Lorsque nous publions une annonce, nous avons tellement de demandes que nous ne perdons pas de temps à rappeler une à une les personnes en recherche, reconnaît Anthony Perrat. D'autant qu'entre temps, ces dernières ont souvent déjà trouvé quelque chose." Au final, pour être informé des biens à louer, la seule solution reste l'alerte par e-mail. Consacrer une à deux semaines pleines à votre recherche Évidemment, il n'est pas question de prendre 15 jours de vacances mais de se libérer du temps à l'heure du déjeuner, en soirée et peut-être même quelques demi-journées pour être disponible pour appeler les agences et surtout faire les visites. Car non seulement il faut généralement s'y reprendre à plusieurs fois avant de parvenir à joindre l'agence en charge de la mise en location du bien, et si, par chance, ce dernier n'est pas déjà réservé, l'horaire de la visite vous sera le plus souvent imposé. Faire preuve de réactivité Appeler dans l'heure ou au maximum la demi-journée qui suit la réception de l'alerte. Et si l'agence ou le propriétaire est sur répondeur, ne pas se contenter de laisser un message mais rappeler une heure plus tard. Ne pas hésiter non plus à envoyer un SMS auquel il sera peut-être parfois plus facile de répondre Etre en mesure de présenter un dossier complet Une fois que vous aurez atteint le stade de la visite, si le bien vous plaît, il faudra là encore vous montrer très réactif en donnant immédiatement un dossier ou en l'envoyant dans la journée. "L'idéal est d'avoir à la fois une version papier et numérique de votre dossier", conseille Anthony Perrat. Si les
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 pièces généralement demandées sont la photocopie de la pièce d'identité, les 3 derniers bulletins de salaire, les dernières quittances de loyer ou la taxe foncière et l'avis d'imposition, n'hésitez pas à demander avant la visite un récapitulatif exact des éléments à fournir. Par ailleurs, n'hésitez pas à déposer plusieurs dossiers : une fois n'est pas coutume, vous avez tout intérêt à courir plusieurs lièvres à la fois. Rester agréable Il est évident qu'entre deux dossiers similaires, le candidat locataire se montrant affable et charmé par l'appartement aura plus de chances qu'un autre pointant du doigt tous les défauts et cherchant d'emblée à négocier le loyer au rabais. Source : L’Express.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE La déspécialisation, changement de destination d’un bail commercial Le 15/07/2015 L’activité à laquelle un local commercial est destiné doit être explicitement mentionnée dans le bail. L’occupant ne peut alors utiliser les lieux que pour exercer cette activité bien précise. S’il souhaite changer d’activité, étendre l’usage de ses locaux à d’autres activités ou revendre son bien, il doit procéder au changement de destination de son bail, aussi appelé « déspécialisation du bail commercial ». Dans quel cas cette procédure doit-elle être engagée, et quelles sont les démarches à effectuer ? Changement de destination d’un bail commercial : quand est-ce nécessaire ? Un local peut avoir plusieurs destinations, toutes énoncées par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune où il se situe :  habitation,  hébergement hôtelier,  commerces,  artisanat,  bureaux,
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15  industrie,  entrepôts,  CINASPIC (Constructions et Installations Nécessaires Aux Services Public ou d’Intérêt Collectif, comme les crèches, les écoles, les hôpitaux ou les établissements judiciaires, par exemple). Chacune de ces destinations autorise un nombre d’activités bien précises, définies dans le PLU. On parle de changement de destination du bail commercial lorsqu’un local passe d’un usage à un autre. Concrètement, si une boulangerie (artisanat) est transformée en agence de communication (bureaux), il s’agit d’un changement de destination. Par contre, si un cabinet d’architecte est transformé en agence de design, la destination reste la même : il s’agit de bureaux dans les deux cas. Déspécialisation d’un bail commercial : les différents cas de figure Le changement de destination des locaux, aussi appelé déspécialisation du bail commercial, peut être partiel s’il s’agit d’un complément d’activité, ou total dans le cas d’un changement d’usage. Déspécialisation partielle ou restreinte Elle intervient lors de la mise en place d’une activité complémentaire à l’activité déjà existante. Par exemple, l’activité de traiteur pour un restaurant est considérée comme une activité connexe et nécessite un changement de destination partielle. Avant toute démarche, le locataire doit mentionner son projet au bailleur par acte d’huissier. Celui-ci peut refuser uniquement si la nouvelle activité n’est pas complémentaire à celle indiquée précédemment sur le bail. En cas de désaccord, le locataire peut saisir le Tribunal de Grande Instance : ce sera alors au juge de définir si la nouvelle activité est complémentaire à la précédente ou non. Le locataire a le droit de renoncer à sa demande de déspécialisation, du début de la procédure et jusqu’à 15 jours après le verdict. Il doit alors notifier son bailleur par acte d’huissier, et financer tous les frais d’instance engagés. Déspécialisation totale ou plénière La déspécialisation totale est obligatoire en cas de changement d’activité, si la nouvelle activité est sans lien avec celle mentionnée dans le bail. Cette procédure doit répondre à plusieurs critères :
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16  le locataire doit être dans la nécessité économique de changer d’activité, pour des raisons financières ou de santé par exemple,  le changement d’activité est nécessaire à la rentabilité de l’exploitation ; il doit aussi apporter au consommateur un service dont il ne bénéficiait pas ou peu auparavant,  la nouvelle activité doit être compatible avec la situation de l’immeuble et ne pas entraîner de nuisances pour les riverains. La déspécialisation du bail commercial doit être signifiée par le locataire à son bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce par acte d’huissier. Le bailleur peut s’opposer au changement d’activité :  en cas de motif grave et légitime,  en raison d’intérêts personnels ou de droits concurrents à des tiers,  en exerçant son droit de reprise (non-renouvellement du bail, travaux de rénovation). S’il accepte, le bailleur a un mois pour informer ses autres locataires, envers qui il s’est engagé à ne pas mener une activité identique à celle qui va être pratiquée. Cession de déspécialisation : retraite ou invalidité En cas de départ à la retraite ou d’invalidité du locataire l’empêchant de mener à bien son activité, celui-ci peut choisir de céder le bail avec changement d’activité. Comme dans les autres cas de changement de destination d’un bail commercial, la nouvelle activité doit être compatible avec son environnement et son voisinage ; le bailleur et les créanciers doivent aussi être informés de la nature de l’activité future et du prix de cession des locaux. Le bailleur peut alors accepter la déspécialisation, racheter le bail ou saisir le TGI pour refus de changement. Modifications possibles du loyer Le changement de destination des locaux peut entraîner le versement au bailleur d’une indemnité de déspécialisation, pour compenser un éventuel préjudice (accroissement des charges, diminution des loyers des autres locataires en raison des nuisances olfactives ou sonores générées par la nouvelle activité, etc.). Le bailleur peut aussi demander la modification du loyer des locaux. Attention cependant : en cas de changement d’usage des locaux, le propriétaire est obligé d’effectuer une déclaration pour révision de leur valeur locative auprès des services des impôts Source: ciel-mon-bureau.com
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Mettre en vente son affaire : passer par une agence Le 06/07/2015 Une agence immobilière spécialisée dans ce type de transaction connaît le marché de l'offre et de la demande d'une zone géographique donnée et sait généralement à quels clients de son portefeuille elle peut la proposer. © Thinkstock Une agence spécialisée, lorsqu'elle prend le mandat d'une affaire, sait généralement à quels clients de son portefeuille il peut la proposer. Cette notion de réseau est capitale car elle peut accélérer le rythme des transactions. Le mandat de vente - L'agence va assumer l'ensemble des dépenses relatives à la recherche d'un acheteur et financer sur ses fonds personnels et à ses risques : annonces, ouverture d'un dossier, contacts téléphoniques, renseignements, déplacements, visites, temps passé à la présentation de l'affaire. Elle n'est rémunérée que lorsque l'acte de vente définitif est signé et le vendeur payé.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 - La sélection des candidats potentiels à l'achat. L'agence doit s'assurer du sérieux et de la solvabilité du client avant de vous le présenter. - Le conseil qu'elle peut assurer à vos cotés sur la composition de votre dossier, sa présentation et l'évaluation du prix de votre affaire par rapport au marché. - La négociation : en tant qu'intermédiaire, l'agence va vous transmettre des informations après les visites et les offres d'achat. Le fait de ne pas être en contact direct avec l'éventuel acheteur vous donne un temps de réflexion intéressant dans une négociation en vous évitant d'être sous pression. - La discrétion assurée par l'agence vis-à-vis du personnel ou des clients. Mandat exclusif ou pas ? - Mandat exclusif : vous confiez à une seule agence le soin de rechercher un acquéreur et de lui verser une commission lors de la vente de votre affaire en vous interdisant de mêler d'autres intermédiaires y compris vous-même dans la recherche et la vente. - Avec un mandat non exclusif, vous êtes libre et vous vous engagez seulement à verser une commission à celui avec qui vous aurez signé un mandat non exclusif et qui vous présentera l'acquéreur de votre affaire. Dans quel cas le mandat exclusif est-il intéressant ? Lorsqu'il y a un véritable accord entre le vendeur et l'agence sur l'effort financier qu'elle est prête à consentir pour la recherche d'acquéreurs. En règle générale, plus une affaire nécessite expérience et savoir-faire de la part du repreneur, plus elle est difficile à vendre. Le nombre d'intéressés est plus restreint, d'où la nécessité d'un travail de prospection plus important géographiquement et financièrement. L'agence peut réclamer un mandat exclusif pour être sûre qu'elle sera la seule à récolter le fruit de la vente. Les concurrents pourraient en effet passer derrière elle et signer un mandat à leur tour. Dans certaines situations, un mandat exclusif peut s'avérer indispensable. Dans tous les cas, il est préférable de le prévoir à durée déterminée, ce qui obligera l'agence à faire un point précis sur l'état du dossier à la date de renouvellement.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Quelle agence choisir ? Évitez de placer votre affaire partout, car vous la dévaloriseriez sans pour autant augmenter vos chances de la vendre plus rapidement. Il faut prendre des avis auprès de votre banquier, de votre expert-comptable, de votre avocat, de votre syndicat professionnel, de collègues ayant cédé leur affaire. Rien ne vous empêche de convoquer certaines agences pour connaître leurs prestations et vous faire une opinion. Les prestations d'une agence Le conseil Une agence spécialisée connaît le marché de l'offre et de la demande dans votre zone géographique : elle est capable de situer votre affaire en termes de prix et d'acheteurs potentiels sur ce marché. Le réseau Une agence spécialisée, lorsqu'elle prend le mandat d'une affaire, sait généralement à quels clients de son portefeuille elle peut la proposer. Cette notion de réseau est capitale car elle entraîne une extrême confidentialité dans la recherche d'un acquéreur et peut accélérer le rythme des transactions. Le négociateur Il va rechercher entre les parties, souvent avec leur conseil, tous les moyens et les voies de l'accord possible. Cela nécessite un travail parfois important, au-delà de la simple mise en relation entre vendeur et acheteur. Que faire si l'agence ne propose pas d'acquéreur ? - Une agence ayant accepté un mandat de vente n'est jamais tenue par une obligation de résultat, seulement par une obligation de moyens. Si vous avez le sentiment que la vente traîne, le mieux est de demander à l'agence quelles sont les démarches qu'elle a entreprises (publicité, actions sur leur fichier, démarchage...). Faites un point à date fixe pour avoir un retour sur les commentaires des prospects et en tirer les conséquences sur les conditions de la mise en vente. - Si vous cherchez à mettre en cause la responsabilité des mandataires, vous devrez prouver qu'ils ont commis une ou plusieurs fautes et qu'ils n'ont pas apporté toute la diligence et l'attention que vous étiez en droit d'attendre. C'est au moment de la signature des mandats qu'il faut prendre un maximum
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 de précautions. Vendre des fonds de commerce dans le secteur des CHR demande une solide connaissance du métier et il ne faut s'adresser qu'aux agences qui ont une expérience reconnue. Les honoraires Toute agence doit afficher ses honoraires, fixés librement sous la responsabilité du professionnel. Généralement, les honoraires de négociation sont exprimés en pourcentage du prix de vente. Lorsque vous signez un mandat de vente, la commission qui sera due doit être mentionnée ainsi que le payeur de cette commission le jour de la passation de l'acte : le vendeur ou l'acheteur. Comme dans toute transaction commerciale, les honoraires peuvent être négociés. Qui supporte les frais d'agence ? - La profession d'agent immobilier est régie par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet. Dans l'article 6, elle stipule que le mandat donné à un agent immobilier doit comporter l'indication de la partie, vendeur ou acheteur, qui a la charge de la commission. Lors de la visite, les conditions de la vente, dont le paiement de la commission, sont indiquées sur le bon de visite. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez demander à voir le mandat. - Les parties (vendeur ou acheteur) peuvent toujours convenir entre elles de qui règlera la commission. Cette mention du montant de la commission et de l'indication de la partie qui en a la charge doit être portée dans l'engagement des parties, au niveau du compromis (article 73 du décret du 20 juillet 1972). Lisez attentivement les documents remis par votre agent immobilier. Si ce point demeure obscur à vos yeux, demandez conseil avant de signer le compromis qui vous engagera définitivement. Quand payer la commission ? La rémunération de l'agence est acquise dès la signature du compromis. Cependant, le paiement interviendra le jour de l'acte définitif, après que l'ensemble des conditions suspensives aient été levées. Si une condition suspensive n'est pas levée et si les parties n'ont pas renoncé à son exécution, la vente n'aura pas lieu et la commission ne sera pas due. Quels sont les recours possibles contre une agence ? Il n'existe pas de garanties ou de recours contre une agence immobilière dont vous estimez qu'elle ne fait pas le maximum dans la recherche d'un acquéreur. Le législateur estime que vous devez, avant de conclure un tel accord, vérifier la capacité du contractant à assurer la bonne fin du contrat. Ayez
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 une discussion avec le responsable de l'agence pour connaître les raisons de leur passivité. Elles sont souvent objectives : un prix très au-dessus du marché, un manque de collaboration dans la transmission des documents réclamés, une affaire en mauvais état, etc. Si vous n'êtes pas satisfait de cet entretien, il ne vous reste qu'à dénoncer le mandat après le délai conventionnel de trois mois ou dans les périodes prévues. Source : lhotellerie-restauration.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Révision triennale du bail commercial : la Cour de cassation réduit considérablement le champ des possibles Le 17/07/2015 Si la plupart des baux actuellement en cours comportent une clause d'indexation, il faut se souvenir que cela n'a pas toujours été le cas. La validité de ces clauses, désormais codifiées à l'article L.112-2 du Code monétaire et financier n'est consacrée que par l'ordonnance du 30 décembre 1958. Révision triennale du bail commercial : la Cour de cassation réduit considérablement le champ des possibles Si la plupart des baux actuellement en cours comportent une clause d'indexation, il faut se souvenir que cela n'a pas toujours été le cas. La validité de ces clauses, désormais codifiées à l'article L.112-2 du Code monétaire et financier n'est consacrée que par l'ordonnance du 30 décembre 1958. Cela explique notamment la raison pour laquelle cohabitent souvent à l'intérieur des baux commerciaux une clause d'indexation annuelle et une clause de révision triennale dite légale, qui permet à l'une ou l'autre des parties d'indexer le loyer en cours sur l'évolution de l'indice de référence. Quand cet indice est identique, l'intérêt de la révision légale est bien entendu moindre puisqu’aboutissant en principe au même résultat, elle est non automatique et soumise à un formalisme particulier. Le dispositif n'est pourtant pas sans risque puisqu'il résulte des dispositions du troisième alinéa de l'article L.145-38 du Code de Commerce que : "Par dérogation aux dispositions de l'article L.145-33 [qui prévoit que le loyer doit être fixé à la valeur locative] et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du Code monétaire et financier, intervenu depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente". La tentation était forte de rechercher par le biais de ces dispositions un moyen de "déplafonner" le loyer en cours de bail… de plus ou moins bonne foi d'ailleurs. Dans un arrêt du 20 mai 2015, la
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Chambre commerciale de la Cour de cassation précise , aux termes d'une rédaction inédite, mais parfaitement claire, qu'en l'absence matérielle de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n'y a pas lieu à révision triennale du loyer régulièrement indexé. On ne saurait mieux dire qu'en présence d'une clause d'indexation, la révision triennale ne peut aboutir à une modification du loyer, sauf à ce que le demandeur fasse la démonstration d'une "modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative"… laquelle est particulièrement difficile à établir. Pour être tout à fait complet, il faut rappeler que la jurisprudence de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation avait déjà précisé que le loyer révisé dans le cadre des dispositions de l'article L.145-38 du Code de Commerce ne pouvait être fixé qu'à un montant compris dans la double limite du denier loyer fixé contractuellement ou judiciairement et d'un plafond résultant de la variation de l'indice de référence mettant ainsi un frein aux tentatives de fixation à la baisse des loyers en cours de bail. La formule retenue par la Chambre commerciale de la Cour de cassation ne résout bien évidemment pas de façon définitive toutes les difficultés d'application de l'article L.145-38. La Cour de cassation relève que la clause d'échelle mobile fait référence en effet à un "indice légal", étant rappelé que la loi dite Pinel du l8 juin 2014 a supprimé l'indice Insee du coût de la construction en tant qu'indice de référence pour le calcul du loyer plafond. La solution aurait-elle été différente si l'indice de référence était distinct de celui visé en vertu de l'article L.145-38 du Code de Commerce ? La question reste entière puisque cette affaire portait sur un bail où l'indice de référence de la clause de révision triennale et de la clause d'échelle mobile était identique. Il faut reconnaître que cela est bien souvent le cas et que cet arrêt, appelé à la plus large publication, devrait mettre un terme à de nombreuses demandes de tentative de "rééquilibrage" du loyer manifestement infondées. Source : LesEchos.fr
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Payer pour réserver au restaurant : un pari pas si fou Le 17/07/2015 ETATS-UNIS Aux États-Unis, de plus en plus de restaurants adoptent des systèmes de réservations payantes. © Thinkstock Outre-Atlantique, pour éviter les 'no shows', de plus en plus de restaurateurs ont recourt à des systèmes de réservations payantes. Au XXe siècle, on réservait une table en appelant le restaurant ou en allant sur son site internet. Au XXIe, on pourrait bien être amené à devoir payer sa place. C'est en tout cas le modèle qu'ont d'adopté plusieurs restaurants haut de gamme aux États-Unis, désireux d'optimiser leur dispositif de réservation et l'utilisation de leurs tables. Le pionnier de ces nouveaux systèmes payants, Tock, est déjà en service dans 21 établissements et doit être testé l'an prochain à The French Laundry, l'établissement étoilé du chef Thomas Keller à Yountville (Californie). Lancé en version bêta le 2 juin par le financier Nick Kokonas et le chef Grant Achatz, il propose aux clients d'acheter un ticket d'entrée, dont le prix fluctue en fonction de l'offre et de la demande de tables. Son montant est déduit de l'addition finale.
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Plusieurs applications pour mobile ont aussi été lancées. Plutôt que de vendre un ticket d'entrée comme Tock, elles proposent à leurs utilisateurs le paiement d'un forfait pour accéder à des tables exclusives et prestigieuses. C'est le cas de Resy - cofondée par l'un des anciens investisseurs d'Uber -, Killer Rezzy - présente à New York et bientôt dans sept autres villes -, Zurvu ou encore Shout. Certaines partagent leurs revenus avec les restaurants, d'autres non. Leur concurrent commun : OpenTable, le système de réservation historique qui donne lieu selon eux à trop de 'no shows', ces tables laissées vides par un client qui n'honore pas sa réservation et constitue un manque à gagner pour le restaurant : 10 à 15 % des réservations aboutissent à un no show aux États-Unis. "Il y a de plus en plus d'acteurs dans ce domaine, ce qui confirme l'idée que les restaurateurs évoluent face à ce concept et cette technologie, raconte Sasha Tcherevkoff, fondateur de Killer Rezzy. Nous sommes déjà en train de cibler l'international, l'Europe notamment. C'est une période excitante." Payer pour réserver n'est pas nouveau aux États-Unis. C'est un Français de New York, Pascal Riffaud, qui a tenté le premier l'aventure, en 2005. Son site, Prime Time Tables, garantissait l'accès à des tablées de renom contre le paiement d'une carte de membre (membership). Il s'est attiré une pluie de critiques de la part de restaurateurs qui l'accusaient de se faire de l'argent sur leur dos. Chute des 'no shows' Quand Nick Kokonas et Grant Achatz ont commencé à travailler sur Tock quelques années plus tard, ils ont eux aussi fait face à la résistance des restaurateurs. "Ils étaient sceptiques parce que les réservations existent depuis un siècle. Ils nous demandaient comment on allait changer le comportement du client. Or, les clients paient déjà pour d'autres formes de divertissement comme le théâtre ou le cinéma. Aller au restaurant est une forme de divertissement", raconte Nick Kokonas. Grant Achatz et lui ont lancé Tock dans leur restaurant de Chicago, Next, en 2011. L'établissement enregistrait alors 8 % de 'no shows' et employait trois personnes pour prendre les réservations. Sitôt le dispositif mis en place, les tables se sont vendues comme des petits pains et le nombre de réservations non honorées a chuté lourdement. Ils ont donc étendu leur système à leurs deux autres établissements, Aviary et Alinea. Aujourd'hui, ils sont soutenus par une liste d'investisseurs à faire pâlir. Parmi eux, le chef Thomas Keller, l'ex-p.-d.g. de Twitter Dick Costolo et la famille Melman, propriétaire du groupe de restauration Lettuce Entertain You. Tock a aussi recruté des anciens ingénieurs de Google et d'Apple pour développer le système. "On n'a aucune équipe marketing, se félicite Nick Kokonas. Tous les jours, je reçois au moins cinq e-mails de la part de personnes dans le monde intéressées par le concept."
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 "J'étais curieux d'essayer ce système, explique Thomas Keller. Nous espérons que Tock permettra d'éliminer la frustration que nos clients rencontrent quand ils font une réservation. Tock leur donnera un accès immédiat à toutes les tables disponibles." Réticence des restaurateurs Certes, les restaurateurs ne sont pas tous adeptes de l'idée. Les premiers essais ont connu des ratés. Jose Garces, le propriétaire du réputé Volver à Philadelphie, a abandonné son système de réservation payantes cinq mois après son coup d'envoi. Le programme, opéré par une start-up d'Austin, était trop compliqué pour le client. Aussi, les méthodes utilisées par certaines applications de réservations sont contestées. À New York, il arrive que l'équipe de Killer Rezzy fasse des réservations dans des restaurants en dehors de son réseau de partenaires pour bloquer des tables pour ses utilisateurs. Sans en informer le restaurant en question, afin de contourner d'éventuelles réticences. À son arrivée, le client doit donc donner un autre nom pour pouvoir s'asseoir et éviter de dire qu'il est venu par l'application. La levée de boucliers des restaurateurs est telle qu'elle a parfois raison de la motivation des start-upers. L'application Food For All, lancée par trois banquiers new-yorkais, a rapidement mis la clef sous la porte en regrettant que "les restaurants (résistaient) autant à l'idée des réservations payantes". "Il faut que nous fassions de la pédagogie. Ces concepts doivent être instillés dans la culture populaire, reconnaît Sasha Tcherevkoff. C'est une longue route, mais les restaurants s'adaptent lentement. Le concept va s'étendre." Source : L’hotellerie-restauration.fr
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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