LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 23 au 29 novembre 2015
Immobilier : hausse des frais de notaire à Paris
Le 23/11/2015
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possibilité de relever le taux du droit départemental de 3,80 à 4,50 %. La quasi-totalité des droits
départementaux ont do...
L’immobilier français parmi les moins taxés au
monde... pour les étrangers
Le 23/11/2015
INFOGRAPHIE - Selon une étude ann...
pour alimenter un rebond des ventes dans les quartiers les plus prisés de Paris. A moins de deux ans
de l’élection préside...
Immobilier : les chambres de service largement
inoccupées à Paris
Le 24/11/2015
Les chambres de service de moins de 9 mètr...
Encourager les regroupements
Pour l’Apur, « le haut niveau d’inoccupation des chambres de service conduit à s’interroger s...
Immobilier : 37,5 ans, primo-accédant,
5 316 euros de revenus… le portrait robot de
l’acheteur
Le 24/11/2015
Ils ont moins...
Construction : pas de redémarrage en 2016
selon la Coface
Le 24/11/2015
Selon une étude de la Coface, le risque reste "trè...
4,4 % sur un an. Seul le sous-secteur des services immobiliers a bénéficié d’une amélioration
mécanique de son activité, s...
ménages pour l’accession, notamment des jeunes qui veulent devenir propriétaires pour la première
fois, restent faibles. L...
Immobilier: plus besoin d'un apport personnel
élevé pour devenir propriétaire
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Grâce à la baisse des prix de ...
aussi élevée" explique Maël Bernier. La pire année, de ce point de vue, avait été 2011. Le prix moyen
d'un appartement éta...
La baisse des loyers s’installe presque partout
en France
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Les loyers reculent de 1,1 % en moyenne depuis janv...
capitale et possiblement à Lille risque de renforcer le problème, les propriétaires bailleurs étant moins
nombreux.
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L’immobilier efface (presque) la crise
Le 26/11/2015
Le marché du logement ancien poursuit sa progression entamée au print...
Les ventes de logements bondissent en Ile-de-
France
Le 26/11/2015
L’indice Notaires-Insee sur le logement ancien a été pu...
8 000 euros
Dans Paris, le prix moyen du mètre carré se renchérit lentement, de +0,7 % par rapport au trimestre
précédent,...
Pas d’effet « 13 novembre » sur les ventes
immobilières
Le 26/11/2015
Les terribles attentats du 13 novembre n’ont, selon ...
Le marché immobilier sort de sa torpeur
Le 26/11/2015
Les ventes de logements anciens repartent en France. En Île-de-Franc...
notaires. Cependant, «la performance annuelle sera inférieure de 14 % aux années fastes car le
début d’année a été médiocr...
Les erreurs à éviter en achetant une maison, le
conseil du notaire
Le 26/11/2015
Le Figaro Immobilier, en partenariat avec...
3) Etudier avec attention les conclusions des diagnostics immobiliers. La loi prévoit que le
vendeur doit une information ...
Paris : les prix de l'immobilier repassent au-
dessus de 8.000 euros le m²
Le 26/11/2015
Les marchés les plus tendus en Îl...
atteignant 8.460 euros du m² en 2012. Depuis, ils baissent légèrement chaque année. Mais après être
passés sous la barre d...
nouveau PTZ pourrait limiter l'impact en Île-de-France de cette mesure". On comprend donc la
prudence des notaires qui jug...
La France 6e pays de l'OCDE où l'immobilier
est le plus cher
Le 26/11/2015
Comparés aux revenus, les prix des appartements...
l'immobilier et les revenus disponibles. Il suffit ensuite de comparer le ratio le plus récent à sa
moyenne historique. Si...
La tendance est toutefois plutôt encourageante pour la France. Ce ratio a dégonflé de 9 points entre
2007 et 2014, contre ...
La surtaxe sur les terrains non batis sera
modifiée en 2016 et en 2017
Le 28/11/2015
La surtaxe foncière a été instituée e...
L'amendement présenté par le gouvernement change le calcul de la valeur locative (la base
d'imposition) de ces terrains, a...
Du nouveau sur les baux commerciaux depuis
la loi Pinel
Le 25/11/2015
La loi Pinel du 18 juin 2014 entrée en vigueur le 20...
définitivement fin à la relation contractuelle, soit de transformer le bail dérogatoire en un bail de droit
commun, soumis...
Les reprises de fonds de commerce ont reculé
de 10 % dans les CHR au premier semestre
2015
Le 25/11/2015
Si la restauratio...
À noter que 52 % des repreneurs de fonds de commerce se présentent sous forme de société à
responsabilité limitée (SARL), ...
Le bail commercial face aux procédures
collectives
Le 27/11/2015
Emmanuelle Chavance, Thierry Montéran, Caroline de Puység...
adressent pas la parole et réciproquement. Nous avons choisi une autre approche, nous démystifions
les gens que nous n’oso...
La première table ronde sur l’impact de la procédure collective sur le bail commercial a fait le tour des
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La revue de presse de la semaine du 23 au 29 novembre 2015

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La revue de presse de la semaine du 23 au 29 novembre 2015

  1. 1. LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 23 au 29 novembre 2015 Immobilier : hausse des frais de notaire à Paris Le 23/11/2015 Selon les professionnels, la hausse des taxes freine les transactions. - Shutterstock Les impôts sur l’immobilier vont encore augmenter à Paris. Les droits de mutation passeront de 3,8 % à 4,5 % sur le prix d’achat du bien à compter du premier janvier 2016. Le Conseil de Paris a voté lundi la hausse des droits de mutation (les « frais de notaire ») dans la capitale, qui grimpent à 4,5 % du prix d’achat d’un bien contre 3,8 % précédemment. Si vous achetez un logement ancien , vous devez acquitter des droits d’enregistrement, improprement appelés « frais de notaire ». Ces droits comportent notamment une taxe communale de 1,20 %, un droit départemental plafonné à 3,80 % jusqu’au 1er mars 2014 et un prélèvement pour frais d’assiette calculé sur le montant du droit départemental. Depuis cette date, les conseils généraux ont la
  2. 2. possibilité de relever le taux du droit départemental de 3,80 à 4,50 %. La quasi-totalité des droits départementaux ont donc été relevé, cette possibilité étant ouverte jusqu’au 29 février 2016. Paris « devient le 95e département français et le dernier département d’Île-de-France à déplafonner le taux des droits de mutation », s’est félicité Nicolas Bonnet-Oulaldj, président du groupe Parti communiste-Front de Gauche qui portait cette mesure. Cette hausse a été votée lundi 23 novembre, pour des questions de délais légaux, malgré un agenda restreint discuté en Conseil de Paris à la suite des attentats. La ville souhaitait en effet pouvoir bénéficier dans leur totalité des 140 millions d’euros que cette hausse doit dégager sur un an. Pour Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France et Monaco « C’est une erreur stratégique. Les acheteurs qui commençaient à revenir sur le marché vont à nouveau s’en détourner. Les investisseur ont déjà été échaudés par les mesures de blocage des loyers, c’est encore un mauvais signal alors que la conjoncture commençait à s’améliorer et que les étrangers revenaient, encouragés notamment par la hausse du dollar. L’impact financier est important. Sur un bien d’un million d'euros, cette hausse implique des frais supplémentaires de 7.000 euros. Mais c’est surtout l’impact psychologique qui est déplorable », souligne-t-il. Le président du groupe UDI-MoDem Eric Azière a quant à lui dénoncé cette mesure qui « trait à nouveau la vache à lait, le bon vieux marché immobilier parisien », rapporte l’AFP. « En ajoutant la part communale, les acquéreurs parisiens devront verser 5,7 % du prix de leur futur bien au profit de la collectivité parisienne », a-t-il dit. « Une fois de plus, ce sont les classes moyennes qui pâtiront de cette décision, véritable frein à l’accession à la propriété », a-t-il ajouté. Une mesure applicable au 1er janvier La mesure s’appliquera dès le 1er janvier 2016 aux logements, bureaux et commerces qui feront l’objet d’une transaction. Mais quid pour les biens qui ont déjà fait l’objet d’une promesse de vente signée avant cette date ? Selon Laurent Demeure, ils seront concernés par la hausse. Une interprétation confirmée par la Mairie de Paris. « Le Conseil de Paris modifie la règle du jeu en cours de partie, déplore-t-il. En outre, le président de la République avait promis qu’il n’y aurait pas de nouvelles hausses d’impôts. Même si cette mesure n’est pas de son fait, c’est une promesse que les Français ont entendue », conclu-t-il. Source : Les Echos.fr
  3. 3. L’immobilier français parmi les moins taxés au monde... pour les étrangers Le 23/11/2015 INFOGRAPHIE - Selon une étude annuelle menée sur 15 grandes villes à travers le monde, Paris propose l’une des fiscalités les plus attrayantes pour les investisseurs étrangers. En revanche, les coûts annexes y sont parmi les plus élevés. Une étude internationale décrivant la fiscalité française comme étant «de plus en plus attractive»? Voilà de quoi faire soulever un, voire deux sourcils, à un lecteur français. Il est vrai que ce «Global tax Report» s’intéresse exclusivement à la situation des investisseurs étrangers non résidents. Dans ce sens, la capitale française est la troisième ville la plus avantageuse parmi les 15 étudiées pour ce qui est des impôts pesant sur une propriété valant 1 million de dollars (935.000 euros) et la cinquième lorsque l’on vise une propriété à 10 millions de dollars (9,35 millions d’euros). Seules Monaco et Dubaï font mieux (ainsi que Bombay et Shanghaï pour les grosses propriétés). En cumulant frais de mutation, taxation des revenus locatifs, ISF et impôts sur les plus-values, l’étude aboutit à des niveaux globaux de taxes de 7% à 12,8%. Par comparaison, ce montant dépasse 30% à São Paulo, au Brésil. François Hollande et sa «voie plus modérée» Une situation qui permet aux auteurs de l’étude d’écrire: «L’anticipation de taxes plus bénignes a favorisé une attitude positive chez les investisseurs internationaux toujours prêts à capitaliser sur des prix immobiliers en baisse. L’euro plus faible et les taux d’intérêt historiquement bas se sont combinés
  4. 4. pour alimenter un rebond des ventes dans les quartiers les plus prisés de Paris. A moins de deux ans de l’élection présidentielle, François Hollande semble suivre une voie plus modérée qui pourrait voir resurgir une fois de plus la France parmi les destinations de choix pour l’art de vivre et l’investissement. Avec ses coûts d’acquisition relativement bas et un allègement dégressif de l’impôt sur les plus-values, la France apparaît de plus en plus attrayante.» Paris n’est cependant pas la ville rêvée à tous points de vue pour les investisseurs. Dans cette même étude, elle apparaît même comme la destination la plus chère pour les coûts annexes, non fiscaux. En additionnant les coûts d’acquisition (frais d’enregistrement), frais de gestion du logement, frais d’agence à la revente, etc. ces dépenses pèsent 15,3% dans la capitale (pour un achat d’un million de dollars) alors qu’ils se limitent à 2,9% à Shanghai. La donne change sensiblement pour les biens les plus luxueux où Paris se retrouve en 8e position. C’est alors Genève la ville la plus chère, devant Berlin, Monaco ou New York entre autres. Source : Le Figaro.fr
  5. 5. Immobilier : les chambres de service largement inoccupées à Paris Le 24/11/2015 Les chambres de service de moins de 9 mètres carrés ne peuvent être louées. - Stéphane de Sakutin/AFP Selon l’Apur, 15 % seulement des chambres de service sont habitées à titre de résidences principales. D’autres servent de logement d’appoint, de bureau ou d’espace de rangement. Mais un certain nombre sont vides. Un potentiel inexploité. Il existe 114.000 chambres de service à Paris, situées principalement dans l’ouest de la capitale. Mais bon nombre son inhabitées, selon l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) qui y voit un potentiel inexploité. Il faut dire que la moitié d’entre elles font moins de 9 mètres carrés et ne peuvent, de ce fait, être louées, un décret sur le logement de 2002 l’interdisant. En outre, beaucoup n’ont ni douche ni wc intérieur. Du coup, note l’Apur, 17.251 « pièces indépendantes » seulement sont occupées à titre de logement principal. Soit 15 % du parc. Les 85 % de chambres restantes « sont utilisées comme annexes d’un logement principal, comme chambre d’appoint pour un adolescent (...). D'autres servent de bureau ou de pièces de travail ou d’espace de rangement... ou encore sont laissées vides ».
  6. 6. Encourager les regroupements Pour l’Apur, « le haut niveau d’inoccupation des chambres de service conduit à s’interroger sur le réaménagement de ces lieux au profit d’un habitat rénové de qualité. Les propriétaires et les copropriétaires pourraient être encouragés à procéder à des regroupements ». Cela permettrait la mise sur le marché d’une nouvelle offre de logements principalement dans les Ve, VIe, IXe, XVe, VIIIe, VIIe, XVIIe et XVIe arrondissements de Paris, le XVIe rassemblant à lui seul le tiers des chambres de service parisiennes, anciennement destinées aux domestiques. Source : LesEchos.fr
  7. 7. Immobilier : 37,5 ans, primo-accédant, 5 316 euros de revenus… le portrait robot de l’acheteur Le 24/11/2015 Ils ont moins de quarante ans, disposent de revenus conséquents et s’endettent plus longtemps. Tel est le portait robot de l’emprunteur en 2015, dressé par le courtier de crédits immobiliers Meilleurtaux.com, à partir des dossiers ayant transité sur son site et ayant reçu au moins une réponse positive d’une banque. Evidemment, le profil diffère du tout au tout selon les régions, les villes. Le revenu net moyen d’un foyer d’emprunteurs en France en 2015 s’élève ainsi à 5 316 euros, en légère hausse par rapport à 2014. Mais ils fluctuent de 4 380 euros dans l’est de la France à 6 445 euros en Ile-de-France et 8 215 euros à Paris. La somme empruntée à tendance à augmenter Le montant moyen de l’acquisition est stable (249 406 euros) mais varie de 186 392 euros dans le Nord à 331 783 euros en Ile-de-France (426 180 euros à Paris). Malgré la baisse des taux (2,45 % sur 20 ans actuellement, contre 3,05 % en juin 2014) la somme empruntée a tendance à augmenter légèrement (180 222 euros), tout comme la durée des prêts (18,9 ans). Signe selon le courtier que les particuliers n’ont pas profité de ces conditions avantageuses « pour emprunter plus, mais ont choisi de rembourser moins ». En revanche, ces conditions d’emprunt plus avantageuses ont permis aux emprunteurs de réduire leur apport personnel (57 735 euros contre 69 000 euros l’an dernier) et ainsi « aux plus modestes, ne disposant pas d’un gros apport, de revenir dans le marché », note le courtier dans son communiqué. Source: Le Monde.fr
  8. 8. Construction : pas de redémarrage en 2016 selon la Coface Le 24/11/2015 Selon une étude de la Coface, le risque reste "très élevé" pour le secteur du bâtiment marqué par les défaillances d’entreprises. Selon la Coface, la construction reste le talon d'Achille de l'économie (c) Sipa Si la croissance économique en France montre de timides signes de reprise, grâce notamment à une légère progression de la consommation et des revenus des ménages, le secteur du bâtiment reste à la peine, selon une étude publiée par la Coface. Elle souligne notamment le nombre élevé de défaillances d’entreprises dans le secteur, qui concentre environ un tiers des défaillances au niveau nationale. "Depuis le record d’avril 2014, le mouvement de baisse des défaillances d’entreprises se poursuit en France. A fin octobre 2015, 61 143 entreprises ont été confrontées sur un an à une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, soit une baisse annuelle de 4,8 %", souligne la Coface. L’impact de la crise depuis 2008 Le secteur de la construction est celui qui a été le plus sinistré, avec une hausse des défaillances de 58 % entre 2006 et 2009 pour atteindre 22 010 entreprises. Sur la même période, ces défaillances augmentaient « seulement » de 24% pour l’ensemble des secteurs hors construction. Toutefois, à fin octobre 2015, les défaillances dans la construction ont touché 19 589 entreprises, soit une baisse de
  9. 9. 4,4 % sur un an. Seul le sous-secteur des services immobiliers a bénéficié d’une amélioration mécanique de son activité, soutenue par la hausse historique des prix de l’immobilier, et du dynamisme du marché locatif. Malgré une amélioration engagée depuis mai dernier et poursuivie en octobre (une baisse de 4,4% du nombre de défaillances), certaines branches continuent de souffrir. Il s’agit des activités liées aux travaux de couverture (+ 3,4 %) et à la construction de bâtiments (+ 1,1 %) ainsi que de la maçonnerie générale (+ 1,3 %) plus particulièrement en Ile-de-France où leurs défaillances progressent de 20 %", souligne l’étude. Des signes positifs depuis 2015 mais insuffisants Après une baisse continue depuis 2011, les ventes de logements neufs se sont accélérées en 2015, grâce au dispositif d’investissement locatif Pinel et aux taux de crédits immobiliers historiquement bas : "Entre janvier 2012 et septembre 2015, la capacité d’emprunt à mensualités et surfaces identiques a augmenté de 10 % dans le neuf et de 17 % dans l’ancien", rappelle la Coface. Mais la demande des
  10. 10. ménages pour l’accession, notamment des jeunes qui veulent devenir propriétaires pour la première fois, restent faibles. Les prix du neuf sont restés stables, alors qu’ils ont baissé dans l’ancien et le chômage reste toujours élevé. Selon la Coface, la baisse des prix de l’immobilier n’est pas encore suffisante pour que le marché se stabilise durablement. Sans réelle amélioration du marché du travail pour soutenir les velléités d’accession des ménages les plus modestes, les prix resteront donc orientés à la baisse en 2016", estime l’étude. De plus, les dépenses publiques en matière de travaux restent faibles : "Dans un contexte de modération des dépenses publiques, les entreprises de travaux publics verront leur volume d’activité se réduire encore. Symptomatique de cet enlisement, en dépit du nombre considérable de disparitions, elles sont toujours surreprésentées dans les défaillances d’entreprises et leur taille moyenne augmente depuis fin 2014. 2016 sera donc l’année de la stabilisation plus que celle de la reprise", commente Guillaume Baqué, économiste à Coface. Source: L’Obs.com
  11. 11. Immobilier: plus besoin d'un apport personnel élevé pour devenir propriétaire Le 24/11/2015 Grâce à la baisse des prix de l'immobilier et à la baisse des taux, l'apport personnel nécessaire pour acheter un bien a fondu. Evolution de l'apport personnel nécessaire pour l'acquisition d'un bien immobilier en France (c) Challenges Aujourd’hui, un couple peut acheter son logement en mettant sur la table moins de la moitié de son Livret A ou l’équivalent d’un mois et demi de revenus. Il y a un an, il fallait avoir un Livret A au plafond et plus de cinq mois de salaires. C’est la conséquence de deux phénomènes. D’abord, la baisse des prix de l’immobilier. En fléchissant en moyenne de 2%, les prix des appartements sont en effet passés en moyenne sous la barre des 200.000 euros. Mais c’est surtout la baisse des taux qui a continué à jouer à plein: en un an les taux sont en effet passés de 3,5 à 2,25% pour un même profil (et un remboursement mensuel de 1.000 euros sur 20 ans). " Les taux se sont littéralement effondrés cette année. Cela permet aux emprunteurs de financer des surfaces équivalentes en empruntant une somme légèrement supérieure mais en réduisant considérablement le recours à l’effort personnel", explique Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com. En prenant comme référence le prix moyen d’achat d’un appartement (source Century21) et un remboursement mensuel de 1.000 euros, l’apport personnel, en une année, est divisé par trois et passe de 24.000 euros à …7.600 euros. "C’est la première fois depuis 2004 que l’apport moyen enregistre une baisse
  12. 12. aussi élevée" explique Maël Bernier. La pire année, de ce point de vue, avait été 2011. Le prix moyen d'un appartement était de 207.000 euros, le financement (à 4,30%) ne permettait d’emprunter que 156.000 euros. Il fallait donc plus de 50.000 euros d’apport personnel, sept fois plus, donc qu’aujourd’hui. La tendance actuelle est confirmée, sur le terrain par le réseau d’agences immobilières Century21 (900 agences). Pour son président, Laurent Vimont, cette baisse conjointe des prix et des taux a redonné un formidable coup de pouce au pouvoir d’achat immobilier et " dans plus d’une dizaine de région de France, il est possible d’acheter sans aucun apport personnel…". C’est notamment le cas dans les régions ou les prix sont traditionnellement bas, comme l’Auvergne (81.000 euros par appartement), Champagne Ardennes (87.000 euros) et Languedoc-Roussillon (109.000 euros). Source : Challenges.fr
  13. 13. La baisse des loyers s’installe presque partout en France Le 25/11/205 Les loyers reculent de 1,1 % en moyenne depuis janvier, malgré le fait que les locataires ont rarement autant déménagé. Les studios et les deux-pièces sont toujours ceux qui baissent le plus. La tendance observée en début d’année se confirme. Les loyers des logements remis sur le marché baissent de 1,1 % depuis janvier par rapport à la même période de 2014, selon l’Observatoire des loyers Clameur. Ce qui est inédit. «Nous n’avions pas observé une telle situation depuis 1998», souligne Michel Mouillart, professeur à l’université Paris-Ouest et auteur de l’étude. La situation est d’autant plus surprenante, que les ménages qui avaient différé leurs projets de déménagement pendant la crise de ces dernières années, sont désormais très nombreux à changer de logement. «La mobilité des locataires a retrouvé les niveaux élevés qui se constataient avant la grande dépression, en 2006-2007», constate l’étude. Dans pratiquement toutes les régions et toutes les villes, le marché locatif a retrouvé un certain dynamisme, à l’exception de Paris. «Le risque d’une crise sévère de l’offre locative se renforce dans les villes où les déséquilibres de marchés sont déjà prononcés (Lille ou Paris notamment), du fait de l’insuffisance de la construction depuis de nombreuses années», explique Clameur. La mise en œuvre de l’encadrement des loyers dans la
  14. 14. capitale et possiblement à Lille risque de renforcer le problème, les propriétaires bailleurs étant moins nombreux. Les loyers baissent dans 70 % des villes de plus de 100 000 habitants Depuis janvier, les loyers reculent dans la moitié des villes de plus 10 000 habitants, «du jamais vu selon Clameur», et dans 71,8 % des villes de plus 100 000 habitants. C’est le cas de Marseille (- 4,1 %) où pourtant le marché locatif est sorti de sa léthargie, Lyon (-3,3 %), Strasbourg (-2,1 %), Montpellier (-1,9 %), Lille (-1,8 %), Toulon (-1,7 %), Le Havre (-1,6 %), Nîmes (-1,4 %), Paris (-1,3 %) Rennes (-0,8 %), Nantes (-0,6 %), Grenoble (-0,4 %), Saint-Étienne (-0,3 %) et Nice (-0,1 %). «A Caen, Le Havre, Lille, Marseille, Mulhouse, Nîmes, Perpignan, Rouen ou Saint-Étienne, le marché locatif est en panne ou n’est pas suffisamment reparti et les loyers baissent depuis 2011», explique l’étude. Depuis le début de l’année, dans les autres grandes villes, la hausse des loyers est relativement modérée par rapport à l’inflation quasi nulle aujourd’hui: Angers et Toulouse (+0,1 %), Dijon (+0,3 %), Le Mans (+0,8 %), et Reims et Bordeaux (+0,9 %). Les loyers des grands appartements grimpent légèrement Un peu partout, ce sont surtout les loyers des petits logements, les plus nombreux sur le marché de la location (les studios représentent 22,2 % du marché et les deux-pièces 33,2 %) qui baissent le plus. Les quittances des studios reculent ainsi de2,4 % depuis janvier sur un an et celles de deux-pièces de 1 %. Les trois-pièces résistent nettement mieux (-0,3 %). Les loyers des grands appartements continuent eux à grimper légèrement (+0,4 % contre tout de même + 2,9 % en 2014 pour les quatre pièces et + 0,1 % pour les cinq pièces contre + 3,3 % il y a un an). Cette tendance n’est pas nouvelle. «Depuis 2011, les petits logements ont connu une évolution des loyers moins rapide que l’inflation (+0,2 % par an pour les studios et + 0,5 % pour les deux-pièces, contre + 1,1 % pour l’inflation), estime l’étude de Clameur. Les grands appartements font exception: hausse de 1,4 % par an depuis 2011 pour les quatre pièces et de 1,5 % pour les cinq pièces. Source : Le Figaro.fr
  15. 15. L’immobilier efface (presque) la crise Le 26/11/2015 Le marché du logement ancien poursuit sa progression entamée au printemps. A fin septembre, 753 000 ventes ont été enregistrées sur les douze derniers mois en France, soit + 4,2 % par rapport à la même période en 2013-2014. Plus spectaculaire encore, il s’est vendu 46 610 logements en Ile-de- France au troisième trimestre 2015, soit 9 500 de plus qu’à la même période de 2014, un bond de + 25 %. « Nous avons renoué avec les volumes d’activité d’avant la crise de 2008, commente Thierry Delesalle, notaire chargé de la conjoncture pour les notaires franciliens. La performance annuelle sera cependant inférieure de 5 % à celle des belles années, de 1999 à 2007, en raison d’un premier trimestre difficile. » L’appétit des acquéreurs s’est étendu à la grande couronne parisienne, avec, sur un an, + 28 % de ventes signées. L’activité est soutenue en petite couronne La maison, produit boudé depuis trois ou quatre ans, retrouve la faveur des acheteurs franciliens : il s’en est vendu 23 % de plus par rapport au 3 e trimestre 2014. Son prix augmente logiquement, de 3,8 % en moyenne, depuis le début de l’année. Mais les évolutions sont contrastées selon les communes. Argenteuil (Val-d’Oise) et Corbeil (Essonne) subissent une franche baisse des prix (– 13 %), tandis que Meaux (Seine-et-Marne) et Sainte-Geneviève-des-Bois (Essonne), connaissent un vif regain d’intérêt, qui se traduit dans les valeurs (respectivement + 12,8 % et + 14,4 %). En petite couronne, l’activité est aussi soutenue, avec + 23 % de ventes par rapport au 3 e trimestre... Source : Le Monde.fr
  16. 16. Les ventes de logements bondissent en Ile-de- France Le 26/11/2015 L’indice Notaires-Insee sur le logement ancien a été publié jeudi 26 novembre. Il confirme la reprise du marché immobilier, avec des ventes en forte hausse au troisième trimestre. Les acheteurs profitent toujours d’un crédit bon marché et, même si le renchérissement s’amorce, les prix restent sages. +25 % C’est le bond des ventes de logements anciens en Ile-de-France, au troisième trimestre, par rapport à la même période de 2014. Cela représente 46 610 logements, soit 9 500 de plus que l’an dernier. Fin septembre, 753 000 ventes ont été enregistrées en France sur les douze derniers mois, soit une hausse de 4,2 % sur un an. « Nous avons renoué avec les volumes d’activité d’avant la crise de 2008, commente maître Thierry Delesalle, notaire chargé de la conjoncture pour les notaires franciliens. La performance annuelle sera cependant inférieure de 5 % à celle des belles années, de 1999 à 2007, en raison d’un premier trimestre difficile », précise-t-il.
  17. 17. 8 000 euros Dans Paris, le prix moyen du mètre carré se renchérit lentement, de +0,7 % par rapport au trimestre précédent, et a donc franchi la barre des 8 000 euros, mais sa progression reste négative sur l’année (– 0,9%) et les notaires pronostiquent sa stagnation, hormis quelques points de tension dans les arrondissements centraux (1er et 2e, +10 % sur un an, et 4e, +3,9 %). Cinq arrondissements, les 1er, 4e, 5e, 6e et 7e, dépassent désormais les 11 000 euros le mètre carré, le 6e étant le plus cher (11 590 euros de moyenne), tandis que le 4e arrondissement dépasse désormais le 7e (respectivement 11 450 et 11 200 euros). En petite couronne, l’activité est aussi soutenue, avec +23 % de ventes par rapport au troisième trimestre 2014, mais les prix restent sages : en moyenne, les logements partent à 4 300 euros le mètre carré. En grande couronne, le nombre de ventes signées a augmenté de 28 % sur un an. En province, les prix montent légèrement, de +0,3 %, selon l’indice Insee des notaires, ce qui atténue la baisse annuelle nationale à – 1,7 %. 2,60 % C’est le taux d’emprunt moyen sur vingt ans. Le crédit reste bon marché, après une petite poussée estivale – les taux étaient passés, en moyenne, de 1,95 %, en mai, à 2,70 %, en août. « Ce sont les conditions que nous connaissions début 2015. Les banques sont à nouveau en phase de conquête du marché et en forte compétition entre elles pour capter les meilleurs clients et leur proposer des taux attractifs », analyse Cécile Roquelaure, directrice de la communication et des études à Empruntis, courtier en crédit (groupe d’assurances Covéa). Source : Le Monde.fr
  18. 18. Pas d’effet « 13 novembre » sur les ventes immobilières Le 26/11/2015 Les terribles attentats du 13 novembre n’ont, selon les agents immobiliers franciliens, pas eu d’impact sur le marché des ventes dans l’ancien. « C’était aussi le cas après les attentats des 7 et 9 janvier : nous n’avons noté aucun changement dans l’attitude des acquéreurs », soulignent Laurent Vimont, président du réseau Century21, et Sébastien de Lafond, de MeilleursAgents. Pas de répercussion mesurable non plus dans l’immobilier de luxe, où les étrangers sont majoritaires : « Sur la centaine de promesses de ventes que nous signons chaque mois, seuls deux Français ont différé leur projet d’achat », assure Charles-Marie Jottras, qui dirige le groupe Féau. Pour Laurent Demeure, à la tête de Coldwell Banker France et Monaco : « Deux clients américains qui voulaient acheter un pied-à-terre à Paris ont simplement reporté leur visite au printemps, sur les conseils, d’ailleurs, de leur propre gouvernement qui a recommandé d’éviter autant que possible les voyages. » Le ministère des finances a lui rappelé l’obligation de vigilance sur l’origine des fonds dans ces transactions, les mouvements douteux devant être signalés à sa cellule Tracfin. « Nous nous obligeons à vérifier l’identité du bénéficiaire final de l’opération, ce que bien des confrères ne font pas », précise M. Demeure. Source : Le Monde.fr
  19. 19. Le marché immobilier sort de sa torpeur Le 26/11/2015 Les ventes de logements anciens repartent en France. En Île-de-France, elles ont augmenté de 25 % au troisième trimestre. Le marché de l’immobilier ancien est-il en passe de sortir des années de crise? Partout en France, les ventes repartent depuis le printemps. Et le troisième trimestre a été plutôt actif. Fin septembre, 753.000 transactions avaient été enregistrées sur les douze derniers mois, soit 4,2 % de plus que l’an dernier à la même période, constatent les notaires. «Les Français ont un tout petit peu plus confiance dans l’avenir. Et les taux de crédits immobiliers extrêmement bas continuent de soutenir la tendance», explique Jacky Chapelot, président adjoint de la Fnaim. Cette embellie commence à se faire très légèrement sentir sur les prix. Au troisième trimestre, ils ont progressé de 0,5 % par rapport aux trois mois précédents, selon l’indice Notaires-Insee. Sur un an, la baisse s’atténue, les prix reculant de 1,5 % (- 1,7 % pour les appartements et - 1,4 % pour les maisons). «Les prix évoluent de façon disparate depuis le troisième trimestre. Ils montent dans certaines métropoles comme Paris, Montpellier, Bordeaux ou Toulouse, mais ils baissent encore à Marseille ou Nice et dans de nombreuses villes moyennes, relève Jacky Chapelot. Le marché reste difficile dans les périphéries des petites villes et dans les zones rurales, où les prix ont souvent chuté de 10 % à 20 % et parfois même de 30 %.» La reprise immobilière est particulièrement marquée en Île-de-France. Entre juillet et septembre, 46 600 logements ont été vendus, soit 25 % de plus qu’au troisième trimestre 2014. «Cela correspond à un niveau d’activité voisin de celui constaté pendant la période haute 1999-2007», indiquent les
  20. 20. notaires. Cependant, «la performance annuelle sera inférieure de 14 % aux années fastes car le début d’année a été médiocre», relativise Thierry Delesalle, notaire à Paris. Tensions sur les prix «Des premières tensions», commencent à se former sur les prix, notent les notaires. Au troisième trimestre, ils ont augmenté de 0,8 % par rapport au deuxième. Sur un an, leur baisse est désormais plus atténuée (- 1,2 %, contre - 2,5 % le trimestre précédent). Longtemps boudées, les maisons ont retrouvé les faveurs des Franciliens, essentiellement en grande couronne (hausse des ventes de 23 % au troisième trimestre et des prix de 3,8 % depuis le début de l’année). Le marché parisien est lui aussi à nouveau dynamique. Pendant les trois mois d’été, le nombre de ventes (9 600) a bondi de 22 % par rapport à la même période de 2014. Le niveau d’activité se rapproche ici aussi (- 5 %) des années fastes de 1997-2007. «Les craintes d’une remontée des taux des crédits immobiliers, mais aussi le retour à la raison des vendeurs ont déclenché les décisions d’achat de Parisiens attentistes», avance Thierry Delesalle. La baisse de l’euro face au billet vert a aussi attiré dans la capitale de nombreux investisseurs étrangers venant des «zones dollars». Les acquéreurs étrangers n’ont d’ailleurs jamais été aussi nombreux (ils représentent 9,6 % des ventes). Résultat, les prix ne baissent plus. Ils ont même recommencé à grimper (+ 0,9 % en moyenne) et sont repassés en septembre au-dessus des 8000 euros le mètre carré en moyenne (8020 euros le m²). Dans trois arrondissements, les hausses sont spectaculaires (+ 10,8 % dans le IIe, + 10,4 % dans le Ier et + 3,9 % dans le IVe). Et les Ier, IVe et VIIe rejoignent à présent le VIe à plus de 11.000 euros le mètre carré. Dans d’autres arrondissements, les prix ont en revanche continué à dévisser au troisième trimestre (- 6,1 % pour le XIIIe et - 5,3 % pour le XVIe). Sur l’ensemble de l’année 2015, les prix devraient au final augmenter de 1,2 % en moyenne à Paris selon les notaires. «Le marché immobilier parisien commence à devenir sain. Il est plus fluide et les prix se stabilisent», estime le notaire parisien. En janvier, le prix moyen au mètre carré devrait s’élever à 8030 euros, selon les avant-contrats signés cet automne. Source : Le Figaro.fr
  21. 21. Les erreurs à éviter en achetant une maison, le conseil du notaire Le 26/11/2015 Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Maitre Frédéric Lecoeur détaille les erreurs à ne pas faire lors d’un achat immobilier. L’achat d’un bien immobilier est une étape importante dans une vie. Plus encore lorsqu’il s’agit d’une première acquisition. Il est essentiel que ce moment ne devienne pas un cauchemar. Alors, il y a quelques erreurs à ne pas commettre. 1) Vérifier l’état intérieur du bien. Avec le temps, un petit défaut peut rapidement devenir un gros problème! Dans la majorité des cas, quand on réalise un achat immobilier, le vendeur est un particulier. La vente immobilière se fait donc en l’état sans aucun recours pour quelque raison que ce soit à l’encontre du vendeur, à partir du moment où celui-ci n’est pas un professionnel de l’immobilier et que le bien a été construit depuis plus de dix ans. Il est donc essentiel de bien visiter le bien et de s’assurer de son état général. 2) Toujours utile à connaître: la date de construction. Voici quelques questions à poser à votre vendeur ou à l’intermédiaire qui négocie la transaction: des travaux ont-ils été faits dans les dix dernières années? Si oui, lesquels? Les déclarations et autorisations préalables ont-elles bien été demandées en mairie? Qui a réalisé les travaux? Le vendeur lui-même ou une entreprise? Dans les deux cas, une assurance spécifique a-t-elle été souscrite? De toutes ces questions découlent des réponses qui encadreront le régime juridique de la vente et définiront les garanties dont l’acheteur pourra bénéficier.
  22. 22. 3) Etudier avec attention les conclusions des diagnostics immobiliers. La loi prévoit que le vendeur doit une information complète à son acheteur suivant le type de bien, sa date de construction et sa localisation géographique à propos de l’amiante, du saturnisme, de l’électricité, des performances énergétiques, des termites ou de la mérule. Cette information n’oblige toutefois pas le vendeur à faire les travaux de mise en conformité, sauf en cas de danger grave et immédiat (DGI) pour l’état du gaz. 4) Assainissement. Il est indispensable de connaître la filière de l’assainissement desservant votre maison (collectif ou individuel). Il faut savoir qu’il existe une réglementation précise en la matière instaurant des contrôles préalables obligatoires pour les assainissements individuels. Sachant que les communes ou les syndicats d’eau peuvent décider d’imposer sur l’ensemble de leur territoire un contrôle préalable pour les installations collectives (tout-à l’égout). Il peut en résulter des obligations de travaux pour mise aux normes dans l’année qui suit la vente. Dans ce cas, il est vivement recommandé d’en faire chiffrer le coût. 5) Servitudes - contraintes - mitoyenneté. On ne peut que vous conseiller de visiter plusieurs fois le bien à différentes heures de la journée, en semaine et même le week-end. Par ailleurs, le bien immobilier peut se trouver dans un groupe d’habitation ou un lotissement avec des contraintes particulières de construction (matériaux, couleur…), des règles de mitoyenneté avec les voisins, une servitude de passage ou de vue. N’hésitez pas à prendre connaissance préalablement des documents réglementaires de type cahier des charges, règlement intérieur… 6) Environnement - urbanisme. L’éventuelle pollution du sol, la présence d’une zone sensible (installations classées), l’existence d’un plan de prévention des risques naturels et technologiques ou le périmètre d’une zone soumise à l’architecte des Bâtiments de France… sont d’autant de particularités qui nécessitent de se renseigner préalablement en mairie. 7) Projet de réaliser des travaux d’agrandissement ou de construction. Votre projet d’acquisition peut également être conditionné par la réalisation de travaux de construction ou d’agrandissement susceptibles d’une autorisation administrative préalable: permis de construire ou déclaration de travaux délivrés par la mairie. Dans ce cas, s’ils sont essentiels pour votre achat, vous devez le prévoir en condition suspensive lors de l’avant-contrat afin de vous garantir que celui-ci sera réalisable. Source : Le Figaro.fr
  23. 23. Paris : les prix de l'immobilier repassent au- dessus de 8.000 euros le m² Le 26/11/2015 Les marchés les plus tendus en Île-de-France résistent à la baisse des prix. (Crédits : Reuters) La correction des prix de l'immobilier ancien à Paris engagée il y a trois ans serait-elle sur le point de s'achever ? La correction des prix de l'immobilier ancien à Paris, aussi légère fut-elle, est peut-être sur le point de se terminer. Lors du troisième trimestre 2015, les prix des logements dans la capitale sont en effet repassés au-dessus de la barre symbolique des 8.000 euros du mètre carré à 8.020 euros, en hausse de 1,7 % par rapport au trimestre précédent, selon les derniers chiffres des notaires d'Île-de-France. Certes, "la prise en compte de la saisonnalité explique en grande partie cette hausse qui tient au souhait des familles de concrétiser leur projet avant la rentrée", estiment les notaires. Après correction de la variation saisonnière, la hausse trimestrielle de 1,7 % des prix a ainsi été ramenée à 0,9 %. Les notaires prévoient tout de même que les prix dans l'ancien se maintiendront au-dessus de 8.000 euros lors du dernier trimestre 2015. Correction limitée à Paris La correction des prix de l'immobilier à Paris reste de fait très limitée, comparée à la folle hausse des prix entre 2000 et 2011. En effet, rapportés aux revenus des ménages, ils ont été multipliés par 2,5,
  24. 24. atteignant 8.460 euros du m² en 2012. Depuis, ils baissent légèrement chaque année. Mais après être passés sous la barre des 8.000 euros en 2015, ils reprennent de la vigueur, profitant notamment des niveaux très bas des taux d'intérêt d'emprunt, qui rendent la demande plus solvable. Et par rapport à il y a un an, l'ampleur de la baisse se réduit. "Elle est désormais inférieur à 1 % (-0,9 %)", notent les notaires d'Île-de-France.Le regain d'activité est incontestable : les ventes immobilières ont bondi dans la capitale de 22 % au troisième trimestre 2015 par rapport au troisième trimestre 2014, à 9.600 unités. "Ce volume se rapproche (-5 %) du volume observé pendant la période de haute activité 1999-2007 (10.200 ventes en moyenne par trimestre)", expliquent les notaires. Preuve que ce marché tendu par excellence ne devrait pas voir ses prix de l'immobilier s'écrouler de sitôt... Les prix baissent plus en grande couronne Si l'on élargit au marché francilien. On retrouve la tendance parisienne, mais de manière plus mesurée. Les prix des appartements dans la région ont aussi plus que doublé de 2000 à 2011, et ont amorcé depuis une correction. Les prix des appartements anciens en Île-de-France atteignent 5.320 euros le m² au troisième trimestre, en baisse de 1,3 % par rapport au même trimestre de l'année précédente. En revanche, à l'inverse de Paris, ces prix devraient continuer de baisser jusqu'à 5.280 euros du mètre carré à la fin de l'année, prédisent les notaires. Car même si l'Île-de-France reste un marché tendu, il faut bien différencier la petite couronne, où la correction est, en pourcentage, proche de celle que connaît Paris (-1,1 % à 4.300 euros du m² en moyenne sur un an), de la grande couronne où la correction est de 2,5 % sur un an, à 2.940 euros du mètre carré. Quid de l'avenir? Ces évolutions vont-elles se poursuivre ? Oui si l'on considère les niveaux très bas des taux d'intérêt qui, s'ils le restent, devraient de fait maintenir la pression sur les prix et limiter les baisses, voire soutenir des hausses dans les zones les plus tendues de la région. En revanche, si la conjoncture économique globale venait à s'empirer, la tendance à la baisse des prix pourrait repartir. Or, les chiffres du chômage publiés ce jeudi n'annoncent rien de bon : en Île-de-France, le nombre de demandeurs d'emploi inscrits à pôle emploi en catégorie A, c'est-à-dire sans aucune activité dans le mois, a augmenté de 25.600 au mois d'octobre 2015, par rapport à octobre 2014, soit +3.9 %. Par ailleurs, les annonces de l'exécutif pour soutenir la primo-accession dans l'ancien, en élargissant le prêt à taux zéro (PTZ), ne devraient pas avoir les effets escomptés. Comme l'expliquent les notaires, "la quotité élevée (25 % de la valeur du logement,ndlr) des travaux à engager pour le
  25. 25. nouveau PTZ pourrait limiter l'impact en Île-de-France de cette mesure". On comprend donc la prudence des notaires qui jugent que "dans ce contexte fragile et incertain, la sagesse des prix et la confiance joueront un rôle important". Source : La Tribune.fr
  26. 26. La France 6e pays de l'OCDE où l'immobilier est le plus cher Le 26/11/2015 Comparés aux revenus, les prix des appartements et des maisons sont toujours très élevés dans l'Hexagone. Malgré un niveau élevé, les prix immobiliers pourraient remonter en 2016. (Patrick Kovarik/AFP) La pierre coûte toujours très cher en France. Dans son panorama de la France du 3 e trimestre publié mardi 24 novembre, l'assureur Coface rappelle que, si l'on compare les prix de l'immobilier aux revenus des ménages, "la France est le sixième pays de l'OCDE où l'immobilier est le plus cher" en 2014. Aussi, parmi les 34 Etats membres de l'OCDE, seuls la Belgique, l'Australie, la Nouvelle- Zélande, le Canada et le Royaume-Uni affichent une situation plus défavorable pour les acheteurs. Pourtant, depuis leur pic atteint en 2011, les prix dans l'ancien ont reculé de 7,1% dans l'Hexagone, tandis que ceux dans le neuf se stabilisaient (+0,5%). Le problème, c'est que dans le même temps, la modération salariale s'est imposée et l'inflation a été particulièrement faible. Comment la Coface sait-elle si les prix sont surévalués ou non? L'assureur se sert des données compilées par l'OCDE sur les prix immobiliers et les revenus des ménages. Chaque trimestre, l'organisation de coopération et de développement économiques calcule le ratio entre les prix de
  27. 27. l'immobilier et les revenus disponibles. Il suffit ensuite de comparer le ratio le plus récent à sa moyenne historique. Si on estime que la moyenne de long terme de la France est de 100, alors un ratio qui correspond à 124 signifie que les prix immobiliers actuels dans l'Hexagone sont surévalués de 24% par rapport aux revenus. Avec la même logique, on peut ainsi estimer que les prix sont surévalués de: • 50% en Belgique • 30% au Canada Mais qu'ils sont sous-estimés de : • 12% aux Etats-Unis
  28. 28. La tendance est toutefois plutôt encourageante pour la France. Ce ratio a dégonflé de 9 points entre 2007 et 2014, contre un repli de 11 points en moyenne dans l'OCDE et de 7 points dans la zone euro. "Dit autrement, le niveau des prix est élevé et la correction depuis 2007 a été faible mais dans la moyenne", résume Coface. Et si l'on se réfère aux données de l'OCDE pour le 2 e trimestre 2015, le ratio prix immobiliers/revenus de la France se rapproche (lentement) de sa moyenne de long terme, passant de 124 à 121,5. Soit une "surcote" de 21,5%. La même méthode de calcul avait été utilisée en 2013 par le magazine britannique The Economist, dans une étude qui avait largement circulé à l'époque. Attention cependant, car cette méthode ne prend pas en compte le niveau des taux d'intérêt. En effet, la plupart des acheteurs empruntent de l'argent à leur banque pour financer l'acquisition de leur appartement ou de leur maison. Or, plus les taux sont bas, plus ils peuvent emprunter d'argent pour la même mensualité. C'est un élément essentiel du budget des ménages, qui a limité la baisse des prix au cours des dernières années. Enfin, l'envie d'acheter parmi la population est également un facteur clé qui joue sur les prix. Une étude du Crédit Foncier soulignait ainsi récemment que le niveau d'endettement des ménages en Europe pour acheter un bien immobilier ne dépendait pas nécessairement de leur niveau de revenus. Par exemple, avec des ressources comparables, les Suédois ont des dettes immobilières deux fois plus importantes que les Allemands. A contrario, les dettes par ménage propriétaire sont semblables au Portugal et en Autriche, bien que les Autrichiens disposent de revenus deux fois plus élevés. En France, en tout cas, l'envie de pierre ne se dément pas. Le taux de propriétaires n'a cessé de progresser dans l'Hexagone. Selon la dernière enquête Patrimoine de l'Insee, 62,7% des Français détenaient un patrimoine immobilier en 2015, contre 58,5% en 1998. C'est aussi ce qui explique le relatif maintien des prix. Pour 2016, plusieurs indicateurs vont même plutôt dans le sens d'une remontée progressive des prix. Ceux qui espèrent un éclatement de la bulle risquent donc d'en être pour leurs frais. Source : Challenges.fr
  29. 29. La surtaxe sur les terrains non batis sera modifiée en 2016 et en 2017 Le 28/11/2015 La surtaxe foncière a été instituée en 2015. (Crédits : reuters.com) Cet impôt créé en 2015 sera modifié pour éviter qu'il n'entraîne des effets pervers. L'AFP révèle les pistes qui ont été retenues par le gouvernement. La surtaxe sur les terrains non bâtis constructibles en zones "tendues" sera modifiée en 2016 puis en 2017 afin d'empêcher les dérives apparues cette année, selon un amendement au projet de loi de finances rectificative déposé par le gouvernement dont l'AFP a obtenu copie. Entrée en vigueur en 2015, cette mesure censée "permettre la libération du foncier et la construction de logements" dans quelque 600 communes avait entrainé de fortes hausses d'impôt pour un peu plus de 1.700 propriétaires de terrains à bâtir. Valls veut éviter les "effets pervers" Le Premier ministre, Manuel Valls, avait demandé dès septembre de "regarder de très près quelles sont les modifications qu'il faut apporter pour qu'il n'y ait pas des effets pervers".
  30. 30. L'amendement présenté par le gouvernement change le calcul de la valeur locative (la base d'imposition) de ces terrains, actuellement majorée de 25% puis de 5 euros par mètre carré. Le texte, dont l'AFP a obtenu copie, crée à partir de 2016 un abattement pour les 200 premiers m2. Au-delà, la majoration de 25% sera maintenue et celle de 5 euros par m2 supprimée. En 2017, la règle des 25% sera supprimée et une nouvelle majoration de 3 euros par m2 sera créée. Les collectivités locales pourront supprimer l'abattement Les collectivités locales (communes et intercommunalités) auront toutefois la possibilité d'en fixer le niveau entre 1 et 5 euros par m2, ainsi que de supprimer l'abattement pour les 200 premiers m2. "Ainsi réformée et assouplie, la (mesure) continuera à contribuer à la libération du foncier et à la construction de logements dans les zones où les tensions immobilières sont les plus fortes, en tenant compte des situations locales", explique le gouvernement. Source : La Tribune.fr
  31. 31. Du nouveau sur les baux commerciaux depuis la loi Pinel Le 25/11/2015 La loi Pinel du 18 juin 2014 entrée en vigueur le 20 juin 2014 a modifié partiellement le régime des baux commerciaux et en particulier le régime du bail dérogatoire. Les baux classiques de 3, 6, 9 ans sont conservés mais il est maintenant impossible de déroger à ces durées avec l’engagement du locataire de rester dans les lieux 6 ans minimum, et donc de renoncer au droit à la résiliation triennale, comme c’était le cas auparavant. Quant au bail dérogatoire, il a été modifié pour répondre à plus de souplesse pour les commerces. Avant de se lancer en franchise pour 6 ans, il est parfois intéressant de tester le concept sur une durée moins longue mais suffisamment pertinente afin d'assurer l'avenir. Les dispositions relatives au bail dérogatoire. Le bail précaire dont pour la première fois une définition précise est donnée dans l’article L 145-5-1 du Code de commerce précise que « la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée que dans des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ». Désormais, il est légal de signer des baux de trois ans (au lieu de 2 ans) durée maximale du bail dérogatoire conclu. Cela correspondant dans les faits à ce qui était la première période triennale d’un bail classique « 3 / 6 / 9 avec des garanties pour les deux parties ; pour le bailleur qui ne souhaite pas s’engager sur une période minimale de 9 années, pour le preneur qui n’entend pas rester dans les lieux pour une période supérieure à 3 ans. Ce nouveau bail dérogatoire, dont la durée est identique à la première période triennale d’un bail classique, apporte donc des avantages et de la souplesse. Cela permet par exemple tester un concept sur une durée déterminée. Il est possible de conclure plusieurs baux dérogatoires, à condition que cela bénéficie au même locataire, pour les mêmes locaux, et que la durée totale des baux n’excède pas trois ans. Le bail dérogatoire de 36 mois permet en plus aux parties un délai d’un mois supplémentaire, à l’expiration de cette période de 3 ans, pour se décider sur la suite à donner au contrat. Soit de mettre
  32. 32. définitivement fin à la relation contractuelle, soit de transformer le bail dérogatoire en un bail de droit commun, soumis au statut des baux commerciaux. Par contre, il n’est pas possible de signer un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial. Source : ac-franchise.com
  33. 33. Les reprises de fonds de commerce ont reculé de 10 % dans les CHR au premier semestre 2015 Le 25/11/2015 Si la restauration reste l'activité la plus plébiscitée, avec plus de 3 600 rachats, ce nombre s'effrite chaque année depuis 2012.En revanche, les débits de boissons font partie des rares activités bien orientées depuis le début de l'année. D'après le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc), l'hébergement, restauration, débits de boisson concentrent un quart (26,6 %) des transactions de fonds de commerces, en recul de 10,3 % par rapport à l'année passé. Le montant moyen des transactions CHR diminue également et s'établit à 145 000 € au premier semestre 2015. C'est 6 % de moins que l'année passée. La restauration reste l'activité la plus plébiscitée (avec plus de 3 600 rachats), mais ce nombre s'effrite chaque année depuis 2012. Les restaurants traditionnels se sont vendus en moyenne à 161 000 € contre 76 000 € pour la restauration rapide. En revanche, alors le nombre de cession de débits de boissons était en chute depuis trois ans, ils font partie des rares activités bien orientées au début de l'année 2015 avec 1 300 transmissions, contre 950 cessions un an plus tôt, soit une progression de 37 %. Ce recul du marché des ventes de fonds CHR n'est pas étonnant au regard du ralentissement général des transactions de fonds de commerce constaté tous secteurs confondus. Ainsi, les reprises de fonds de commerce ont reculé de 12 % et tombent sous le seuil des 20 000 au cours des six premiers mois de l'année 2015. Selon le point d'étape de la 5e édition baromètre Bodacc-Altarès, ce recul, qui concerne tous les secteurs, s'accompagne d'une baisse de 3 % des prix moyens des fonds de commerce, ramenant le prix moyen de cession tous secteurs confondus à 184 600 €. Autrement dit, les acheteurs ont dépensé en moyenne 6 400 € de moins que début 2014 pour reprendre une activité. "En dépit d'une détente sur le front des financements, vendeurs et acheteurs n'ont pas réussi à concrétiser leurs projets, à trouver le compromis d'un prix juste pour un fonds de commerce durable. Le cédant veut préserver la valeur de son bien alors que le repreneur veut s'assurer d'un investissement profitable et pérenne", explique la synthèse du Bodacc.
  34. 34. À noter que 52 % des repreneurs de fonds de commerce se présentent sous forme de société à responsabilité limitée (SARL), mais que cette forme juridique perd du terrain au profit de la société par actions simplifiée à associé unique (SASU). Source : Bodacc.fr, Point d'étape du baromètre 'Ventes et cessions de fonds de commerce' publié le 24 septembre 2015 Source: lhotellerie-restauration.fr
  35. 35. Le bail commercial face aux procédures collectives Le 27/11/2015 Emmanuelle Chavance, Thierry Montéran, Caroline de Puységur, Emmanuel Raskin, Nicolas Boullez et Isabelle Rohart-Massage Succès du colloque relatif à l'impact des procédures collectives sur les baux commerciaux organisé par l'association des Avocats conseils d'entreprises (ACE) entre les murs de la maison du barreau. Caroline de Puységur, présidente de la commission droit immobilier de l'ACE, Emmanuel Raskin et Nicolas Boullez coprésidents de la commission procédure, ont animé les débats entre de nombreux spécialistes sur « un thème qui plaît car les textes sont souvent mal rédigés et que nous avons un contentieux d'interprétation foisonnant », souligne Caroline de Puységur. Cela fait maintenant trois années consécutives que l’ACE organise un colloque sur les baux commerciaux. Un rendez-vous pédagogique victime de son succès. Malgré un thème spécifique et complexe, les échanges ont été nourris et vivants devant un public nombreux. Les membres de l’ACE aux manettes se sont attachés à faire participer des professionnels du droit issus d’horizons divers : universitaires, avocats, magistrat, mandataire judiciaire et juriste d’entreprise. Caroline de Puységur précise, « ça ne sert à rien de rester dans une pratique professionnelle endogamique qui consiste à ne voir que nos adversaires ou à affronter des magistrats qui ne nous
  36. 36. adressent pas la parole et réciproquement. Nous avons choisi une autre approche, nous démystifions les gens que nous n’osons pas approcher et les invitons autour de cette table ». En ce « jour riche » selon les organisateurs, où la communauté du droit était réunie à la maison du barreau, un sujet particulier a été discuté : le bail commercial face aux procédures collectives. Dans le langage commun, lorsqu’un entrepreneur fait faillite on dit qu’« il a mis la clé sous la porte », ce qui n’est pas innocent remarque Caroline de Puységur. Que devient le bail commercial lorsque l’entreprise meurt ? En ces temps de crise économique et de croissance en berne, le sujet reste d’actualité. Emmanuel Raskin confirme et explique que si les textes relatifs aux procédures collectives ne sont pas vraiment aboutis, c’est aussi le cas de la procédure civile. Il y a donc des vides juridiques. C’est pour cela que les commissions de droit immobilier et de procédure de l'ACE ont organisé ce colloque autour de trois grandes tables de rondes : l'impact de la procédure, la cession et la prospective. Un travail transversal a donc été réalisé pour offrir un éclairage complet, notamment grâce à la participation de Nicolas Boulez, avocat au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation, « qui nous donne de très riches enseignements en droit, là où les textes ne nous les donnent pas » précise Emmanuel Raskin.
  37. 37. La première table ronde sur l’impact de la procédure collective sur le bail commercial a fait le tour des cas pratiques où les livres I er et VI du code de commerce, sur le bail commercial (article L145-1 et suivants) et sur les difficultés de l’entreprise (articles L610-1 et suivants) s’appliquent. D’abord lorsque le locataire du bail commercial est en procédure collective, et ensuite, cas plus rare, lorsque c’est le bailleur qui est sous procédure collective. De fait, la SCI (société civile immobilière) se développant, la mise en procédure collective du bailleur, notamment celui dont l'activité consiste à investir dans l'immobilier locatif, n'est plus une hypothèse d'école selon Fabien Kenderian, maître de conférences en droit privé et consultant. Malheureusement, il n'y a pas de régime prévu par le code de commerce pour le débiteur-bailleur. Deux difficultés se posent alors : quid du sort de la créance d'indemnité d'éviction du preneur et de celle du bail en cours à l'ouverture de la procédure du bailleur. Marc Sénéchal, professeur à l’université Panthéon-Sorbonne et président d’honneur du Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires, a ajouté que depuis la célèbre jurisprudence Cœur Défense toutes les sociétés bailleresses peuvent bénéficier des procédures collectives, quand bien même elles n’auraient pas de salariés en France. Le régime juridique français est donc plutôt protecteur pour les entreprises. Emmanuelle Chavance, avocat chez Opéra avocats associés, a présenté, quant à elle, les différents modes d’extinction du bail : la résiliation de plein droit, le refus de renouvellement du bail et la résiliation par acquisition de la clause résolutoire. Tandis que Fabien Kenderian, professeur de droit privé, a poursuivi en présentant le rôle du juge commissaire dans la résiliation du bail, « particulièrement délicat à appréhender, en particulier lorsque le bailleur agit sous la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement ». Pour ce professeur, le juge des référés est le juge naturel en matière de baux commerciaux et non le juge commissaire. De nombreuses jurisprudences ont été évoquées, notamment celle rendue par la cour d'appel de Paris le 15 avril 2015, qui soulèvent souvent la question de savoir si l’on doit faire prévaloir la procédure collective sur le droit des baux commerciaux et inversement. Lors des tables rondes suivantes les intervenants se sont penchés sur tous les aspects de la cession du droit au bail, puis ont fait de la prospective sur l’application des procédures collectives aux baux commerciaux. Marc Sénéchal, a expliqué tous les tenants et aboutissants de la cession du droit au bail dans l'hypothèse d'une liquidation judiciaire sans poursuite d’activité, dont le droit commun est décrit à l’article L642-19 du code de commerce. Il y a du nouveau : le recours pour la cession d'actif est devenu l'appel. La vente du droit au bail se fait en deux temps avec la prononciation de la vente par le
  38. 38. juge commissaire, puis la passation des actes de cessions. Du coup, si l'acquéreur fait défaut, le liquidateur judiciaire est toujours propriétaire de l'actif et peut refaire la vente, sachant que le droit au bail peut être vendu seul ou dans le cadre d'un ensemble avec un fonds de commerce. Thierry Montéran, avocat associé co-fondateur chez UGGC Avocats et président de la commission entreprises en difficulté de l’ACE, a traité quant à lui, avec Emmanuelle Chavance, de la déspécialisation en plan de cession. Ont été étudiées certaines dérogations, notamment celle prévue par l’ajout de l'article L642-7 au code de commerce par la loi Pinel. Le droit des procédures collectives est « un peu dirigiste » selon Thierry Montéran, et la déspécialisation est « bien compliquée en droit commercial » avec l’information du bailleur et les dispositions d'ordre public à respecter. Un magistrat spécialisé en baux commerciaux s’est ensuite emparé du sort du dépôt de garantie lorsqu’il y a cession, compensation et reconstitution du bail. Isabelle Rohart-Massager a pu apporter son expérience professionnelle sur cette question « qui n'a donné que très peu de jurisprudences car l'enjeu financier est faible puisqu'il ne s'agit que d'un dépôt de garantie ». Tandis que Nicolas Boulez a traité d’un sujet emportant des conséquences financières importantes : les plans de cession de bail et la solidarité des débiteurs. Des prospectives juridiques ont enfin été imaginées sur l’état des lieux et la remise en état des locaux commerciaux par Isabelle Rohart-Massager, et sur les clauses de garantie des cessionnaires par Fabien Kenderian et Christina Nicolaou-Attias, juriste chez Euro Disney. Pour finir, le droit de préférence et les clauses d’agrément ont été traités par Ghislaine Sixdeniers, directrice droit immobilier, construction, environnement d’Euro Disney, « mon alter ego à l’AFJE » précise Caroline de Puységur, puisqu’elle préside la commission de droit immobilier. Source : affiches-parisiennes.com
  39. 39. A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Caroline Pilato Marie Laurent / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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