La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 4 au 10 mai 2015
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évidence le défaut de formation, de compétence et/ou de rigueur des professionnels ou de certai...
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Pupponi : "Raboter les APL : socialement
inefficace et politiquement suicidaire"
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Les charges de copropriété pourraient flamber
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Immobilier : les prix des appartements dans
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hors de chez eux !
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Difficile à dire. Vent debout contre cette ré...
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Aides au logement : l’État veut économiser au
moins un milliard d’euros
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Pas question de toucher aux étudiants
Selon le gouvernement, il y a bien des dérives dans le d...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Restauration. Il cède gratuitement son fonds de
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L'acheteur n'est pas cuisinier. « Il l'a gardé sept ans, mais ça n'a pas pris. » Et puis, il y...
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Bail commercial : la clause d’accession.
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• Obligations d’information et sanctions
Afin de rompre avec le sentiment d’opacité entourant ...
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d’aucune sanction en l’absence de disposition expresse ? Sauf à retirer toute portée au texte,...
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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobiliè...
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  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 4 au 10 mai 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Litiges en matière de travaux : les professionnels sous les feux des critiques Le 04/05/2015 Highwaystarz-Photography /Istock © L'association de consommateurs, CLCV, vient de publier les nouveaux résultats de son étude portant sur les litiges en matière de travaux et de construction. Dans le viseur : les malfaçons et le défaut de formation des professionnels. Détails et réaction de la Capeb. Malfaçons, retards de livraison, non-conformité des travaux, dépôts de bilan… Les litiges impactant les particuliers lorsqu'ils sont confrontés à la réalisation de travaux de construction ou de rénovation sont nombreux. L'association de consommateurs, CLCV, a mené l'enquête sur plus de 250 dossiers traités ou en cours en 2014 portant sur quatre types de travaux : la construction, l’extension, les travaux extérieurs (pose de panneaux photovoltaïques…) et intérieurs (installation d’une chaudière, remplacement des fenêtres…). Premier résultat : les malfaçons représentent 45% des litiges, devant la non-conformité (21%), les retards dans l’exécution des travaux (17%), l’absence de levée des réserves (9%) et les dépôts de bilan (8%). L'étude réalisée l'année dernière sur le même thème présentait des résultats similaires concernant les malfaçons et la non-conformité. Ainsi, selon la CLCV, cela "met clairement en
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 évidence le défaut de formation, de compétence et/ou de rigueur des professionnels ou de certains d’entre eux". "Nous étions déjà parvenus à cette conclusion en 2014, et nous la maintenons" souligne- t-elle. A cela, Patrick Liébus, président de la Capeb explique : "Il faut davantage accompagner les entreprises vers une démarche de qualité et débloquer des moyens pour la formation". Une problématique que tente de résoudre la certification RGE : "Cela va dans le sens de la monter de gamme et de compétence. Et peut-être que cela éliminera les sociétés peu scrupuleuses", concède le président de la Capeb. Augmentation des retards d'exécution Autre point soulevé : les retards d'exécution. L'association précise qu'ils ont considérablement augmenté. En cause ? "Une plus forte représentativité des travaux intérieurs dans le cadre de l' échantillon (…) il s’agit de l’exemple type d’opérations pour lesquelles les contrats ne prévoient aucune pénalité de retard". Enfin, l'enquête observe que "si l’on rajoute les cas de dépôt de bilan (8%), un consommateur sur quatre ne voit pas les travaux achevés à la date convenue". Dans ce panorama, quels types de travaux constituent le plus de contentieux ? Contrairement à l'année dernière, de nombreuses disparités apparaissent. "Alors même que les constructions étaient en tête en ce qui concerne les malfaçons (avec 54%), ces dernières reculent nettement (40%) ; en revanche, dans le cadre de travaux extérieurs, elles sont de plus en plus nombreuses (56% contre 48% lors de notre dernière enquête)". L'association pointe une nouvelle fois du doigt "un problème important de compétence des professionnels pour certains types de travaux". A ce sujet, le Président de la Capeb tient à préciser: "Dans le lot des dossiers analysés, il doit y avoir des auto-entrepreneurs. Il faut donc faire le tri entre les entreprises et les auto-entreprises. Les clients doivent être vigilants. Il y a des éléments à vérifier comme les compétences, l'expérience et la pérennité d'une entreprise", et de conclure : "Attention également aux prix anormalement bas. Tout ce qui est moins cher au départ, coûte plus cher au final", avertit-il. Source: Batiactu.com
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Pupponi : "Raboter les APL : socialement inefficace et politiquement suicidaire" Le 05/05/2015 Le président PS du groupe de travail sur les aides personnalisées au logement ne veut pas entendre parler d'économies de court terme comme le veut Bercy. François Pupponi réclame du temps pour élaborer une réforme des APL. © Nicolas Thibaut / Fotoware Color Factory L'équation budgétaire de l'année prochaine se complique. La semaine dernière, François Hollande a décidé d'augmenter de 600 millions d'euros les crédits accordés à la Défense en 2016. Des dépenses supplémentaires que le ministre des Finances Michel Sapin veut compenser à l'euro près pour tenir ses objectifs de réduction des déficits. Après les 21 milliards de baisse de dépenses de 2015, la nouvelle chasse aux économies de plus de 15 milliards par rapport à 2015 s'annonce encore plus difficile. Au point que Bercy réfléchit à taper dans les aides personnalisées au logement (APL). L'Unef, le premier syndicat étudiant, s'était insurgé contre une mesure qui "pénaliserait en premier lieu les étudiants des classes moyennes, pour qui le cumul des APL et de la réduction d'impôt dont bénéficient leurs parents est une condition indispensable pour le financement des études". 18 milliards par an Pour désamorcer la polémique à temps, le gouvernement avait alors confié à un groupe de travail de l'Assemblée, en février, le soin de faire des propositions. Mais son président, le socialiste François Pupponi, par ailleurs président de l'Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU), ne veut pas entendre parler d'un simple rabotage des aides au logement. "Raboter les APL serait budgétairement
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 facile, mais socialement inefficace et politiquement suicidaire, prévient-il. Cela revient à s'attaquer aux plus défavorisés pour qui l'APL joue le rôle de minima social. Les APL ont un effet redistributif puissant. Est-ce qu'il faut toucher aux plus fragiles pour payer le budget des armées ?" Le budget des APL compte pour environ 18 milliards d'euros sur un total de 46 milliards consacrés au logement chaque année. Et avec la crise, cette poche de dépense d'APL pourrait croître fortement dans les prochaines années, reconnaît François Pupponi. Raison de plus de la remettre en question pour le gouvernement qui y voit une cause de "la hausse des loyers et des prix, et donc des difficultés de logement des ménages" ce qui alimente "la demande de logements locatifs sociaux". S'interroger sur le niveau des loyers "Comme les loyers sont élevés, on aide les ménages à les payer avec les APL. Il faut donc s'interroger sur les raisons de ces loyers élevés et les faire baisser avant de toucher aux APL", rétorque François Pupponi. Par exemple, en redéployant, à terme, une partie des aides au logement vers des aides à la pierre. Pour l'élu, endiguer la hausse ne peut en tout cas se faire que par une vraie réforme. Une mission impossible à remplir d'ici au mois de juin, quand le groupe de travail doit conclure ses travaux. Le président du groupe de travail réclame donc un an pour travailler. Autrement dit, les APL ne doivent pas être considérées comme un levier d'économies pour le budget 2016 de l'automne, sauf "à la marge", pour les bénéficiaires d'un patrimoine financier conséquent (4 % des bénéficiaires au-delà de 75 000 euros). Pas question donc, pour le président du groupe de travail, de reprendre les propositions controversées du rapport des corps d'inspection. "L'IGF n'a pas proposé une réforme, mais des économies", balaye-t-il. "On n'a pas encore débouché sur des mesures politiques acceptables", confirme pour sa part l'UMP Olivier Carré, lui aussi membre du groupe de travail. Les deux élus, comme l'ensemble du groupe du travail, semblent d'accord : "Soit on change totalement de système, soit on ne le change qu'à la marge." Source : Le Point.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Les charges de copropriété pourraient flamber cette année Le 06/05/2015 À partir de juillet, les contrats de syndics seront uniformisés. Seules quelques prestations particulières pourront être facturées en plus du forfait de base. Les syndics devraient à cette occasion fortement augmenter leurs honoraires de gestion courante. Les copropriétaires risquent d’avoir de très mauvaises surprises en découvrant bientôt le montant de leurs charges de copropriété. L’entrée en vigueur le 2 juillet prochain du forfait de base du contrat type de syndic de copropriété, censé mettre fin aux abus, pourrait finalement faire flamber leurs factures. Voté il y a un peu plus d’un an dans le cadre de la loi Alur, le nouveau contrat de syndic liste les prestations pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire, considérant que les autres tâches sont incluses dans le forfait de gestion courante. Celui-ci incluera donc à l’avenir la préparation, la convocation et la tenue de l’assemblée générale annuelle de la copropriété, la tenue de la comptabilité du syndicat, l’ouverture d’un compte bancaire séparé (désormais obligatoire), l’archivage ou encore l’accès en ligne des documents relatifs à la copropriété. Mais, «les professionnels de l’immobilier profitent de l’entrée en vigueur du contrat type du syndic pour revendiquer une nouvelle augmentation de leurs honoraires de gestion courante», alerte l’Association des responsables de copropriété (Arc). «Afin de rester très compétitifs, pendant de
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 longues années les syndics de copropriété ont fait du dumping sur les honoraires de base. En parallèle, ils ont multiplié en parallèle les facturations complémentaires, dont certaines illégales ou abusives, qui représenteraient jusqu’à 60% de la rémunération totale du syndic», justifie Émile Hagege, directeur général de l’Arc. « Nous considérons qu’une augmentation de 20 % est acceptable, uniquement si le syndic n’a pas procédé lors de l’exercice précédent à une revalorisation de ses honoraires » Emile Hagège, directeur général de l’Arc Résultat, «certains syndics annoncent déjà une augmentation substantielle de leurs honoraires de gestion pouvant atteindre jusqu’à 60 % en essayant d’intégrer dans le forfait de base des prestations abusives ou illégales, comme par exemple le forfait administratif ou un service d’assistance technique 24/24», poursuit-il. L’an dernier, certains syndics ont déjà facturé la mise en place d’un compte bancaire séparé, obligatoire depuis le 25 mars 2015. Cela s’est traduit pour certains copropriétaires par une majoration de 20 % à 30 % des honoraires. « Nous considérons qu’une augmentation de 20 % est acceptable, uniquement si le syndic n’a pas procédé lors de l’exercice précédent à une revalorisation de ses honoraires», estime le directeur général de l’Arc. Source. Le Figaro.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Immobilier : les prix des appartements dans l’ancien continuent de baisser Le 07/05/2015 Immobilier : les prix des appartements dans l’ancien continuent de baisser - Shutterstock La région Centre accuse les plus fortes chutes de prix tandis que l’Aquitaine semble échapper à cette tendance baissière. Les prix immobiliers confirment une tendance à la baisse pour les appartements au mois d’avril 2015. Ils ont chuté de 2 % en un mois, selon l’indice mensuel PAP, poursuivant leur décrue sur 3 mois (- 2,50 %) et sur un an (- 3,30 %). En revanche, le prix des maisons remonte très légèrement en avril (+ 0,30 %), alors qu’il était en baisse jusque-là. Sur 3 mois il avait diminué de 0,30 % et de 1,60 % sur l’année écoulée. Des disparités régionales Des disparités importantes demeurent entre les régions. Le Centre accuse les plus fortes baisses de prix sur un an, aussi bien pour les maisons (- 6 %) que les appartements (- 5,70 %). L’autre plus forte chute des prix concerne les maisons en Poitou-Charentes (- 6 % sur un an). Les prix des appartements dans les régions de la Normandie (- 5,60 %), du Nord-Pas-de-Calais (- 5 %), de
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 l’Auvergne/Limousin et de la Champagne-Ardenne/Alsace/Lorraine (- 4,10 %) accusent des baisses supérieures à 4 % en un an. En Ile-de-France, le recul des prix est beaucoup plus léger aussi bien pour les appartements (-1,20 %) que pour les maisons (- 0,70 %). Une région semble échapper à cette tendance baissière : l’Aquitaine, dont le prix des appartements a augmenté de + 0,20 % sur un an et celui des maisons de + 0,40 %. Les plus fortes baisses/ hausses en un an : Trois plus fortes baisses Maisons en Centre : − 6,00 % Maisons en Poitou-Charentes : − 6,00 % Appartements en Centre : − 5,70 % Trois plus fortes hausses Appartements en Corse : + 2,20 % Maisons en Aquitaine : + 0,40 % Appartements en Aquitaine : + 0,20 % Source : Les Echos.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Cette loi ahurissante qui jette les propriétaires hors de chez eux ! Le 07/05/2015 © REA Incroyable ! Après le décès de son conjoint chez qui elle avait élu domicile durant des années, une octogénaire de Rennes se retrouve depuis quelques semaines à la rue, dans l’impossibilité de récupérer son pavillon laissé inoccupé et squatté par des individus qu’elle ne peut déloger. Comme beaucoup d’autres propriétaires, cette vieille dame se retrouve tout bonnement victime d’une loi sur le droit au logement dont l’esprit est largement détourné par des pros de la violation de domicile. Retour sur une bizarrerie juridique… qui n’a pas fini de faire des dégâts. > Que dit cette fameuse règlementation ? Vous rentrez de vacances ou, au contraire, décidez de partir vous reposer quelques jours dans votre résidence secondaire, et là stupeur, vous découvrez que votre logement est squatté ! Inutile d’insister, vous n’aurez sans doute plus aucune chance (du moins à court terme) de pénétrer chez vous. En effet, passé les 48 premières heures de squat, le propriétaire ne peut plus faire intervenir les forces de l’ordre pour faire expulser les occupants. Après avoir réalisé un constat d'huissier - établissant le nom des intrus, relevant les éventuelles dégradations - la seule option possible reste de s’en remettre à la justice : une procédure d’expulsion qui pourra s’étaler sur plusieurs mois, voire plusieurs années dans les pires des cas ! "Cette réglementation tient à la jurisprudence qui a établi au fil des ans que les forces de l’ordre ne sont plus habilitées à intervenir au-delà de 48 h pour constater un flagrant délit. D’où la nécessité de
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 saisir le tribunal d’instance pour faire valoir ses droits", explique Jérôme Maudet, avocat à Nantes, spécialiste de ces questions. Aussi effrayante soit-elle, la règle a par la suite été entérinée par l’article 61 de la loi du 9 juillet 1991 portant sur les procédures civiles d’exécution et dont l’énoncé donne à lui seul froid dans le dos : "Sauf disposition spéciale, l'expulsion ou l'évacuation d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux." Le problème, c’est que l’esprit de cette loi, qui part somme toute d’un bon sentiment - celui de renforcer les droits des locataires -, peut être aisément détourné par les petits malins qui cherchent à s’introduire chez les gens… > Peut-on accélérer la procédure pour récupérer au plus vite son logement ? Contrairement à une expulsion locative classique pour impayés de loyers, le propriétaire n’est pas contraint de faire appel à un huissier pour tenter de résoudre la situation, mais doit saisir directement le tribunal. En règle générale, la procédure d’expulsion pourra, malgré tout, prendre 5 à 7 mois, sans compter la trêve hivernale qui pourra encore dans certains cas rallonger le délai ! Il existe bien des possibilités d’accélérer la procédure. "Si vous justifiez le fait que vous n’avez pas réussi à obtenir le nom des occupants, vous aurez la possibilité de déposer une ordonnance sur requête, une procédure non contradictoire permettant au juge d’ordonner l’expulsion au plus vite, parfois en deux heures !", conseille Jérôme Maudet. Le hic, c’est que les intrus, qui connaissent bien souvent la loi, ne cherchent pas à se cacher : bien au contraire, ils font établir leur domicile sur place, avec leur nom sur la boîte aux lettres, ce qui contraint alors le propriétaire à passer par une procédure d’expulsions classique. Largement méconnu, l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 sur le droit au logement opposable a bien aussi tenté, ces dernières années, de redonner un peu de pouvoir aux propriétaires en facilitant l’expulsion des locataires. Ce texte précise qu’"en cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvre, menaces, voies de fait ou de contrainte, le propriétaire ou le locataire du logement occupé peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux". Comprenez sans passer par la case justice. Mais là encore, cette soupape trouve vite ses limites : il faudra d’abord arriver à prouver l’effraction (la voie de fait), ce qui en pratique relève vite du casse- tête. L’autre difficulté est d’arriver à se faire entendre par le préfet : s’il ne répond pas dans les deux mois, la requête est considérée comme refus : "Or dans 99% des cas, on reste sans réponse et contraint d’aller en justice", déplore Thomas Carbonnier, avocat au barreau de Paris. Dont acte…
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 > Combien de litiges recense-t-on chaque année ? Difficile à dire. Vent debout contre cette réglementation, Jean Perrin, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers souligne toutefois "que si le phénomène est évidemment épisodique, il peut toucher tout type de logements, y compris, des résidences secondaires, et devient surtout l’apanage de vrais professionnels du squat." Un constat partagé par les différents avocats que nous avons interrogés. Parmi les pratiques courantes : nombreux sont les intrus qui se font envoyer du courrier à l’adresse visée 48 heures avant la date d’occupation pour se prémunir de toute intervention des forces de l’ordre ; mettent automatiquement leurs noms sur la porte pour éviter toute procédure a accélérée ; ou encore multiplient les demandes d’aides juridictionnelles de l’Etat pour retarder la décision du juge… > Et maintenant, la loi peut-elle être amenée à évoluer ? Une proposition de loi déposée par une sénatrice UMP visant à faciliter les expulsions de squatteurs a été votée en décembre 2014 au Sénat. Pour l’heure, ce texte de loi n’est toutefois pas inscrit au calendrier de l’Assemblée nationale… Source : Capital.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Aides au logement : l’État veut économiser au moins un milliard d’euros Le 10/05/2015 Chaque année, l’État dépense 17 milliards d’euros en aides au logement. Une enveloppe qui grimpe de plus de 500 millions d’euros par an, notamment sous l’effet de la hausse des loyers. Certaines pistes évoquées pour faire des économies sont sensibles. Le système des aides au logement, c’est un peu comme un serpent qui se mord la queue: plus les aides augmentent, plus les loyers montent, et donc plus les aides doivent encore augmenter, etc. Le tout au profit des bailleurs. Au final, chaque année, les dépenses de l’État en aides au logement augmentent de 500 à 600 millions d’euros, comment l’ont constaté l’Inspection générale des finances (IGF) et l’Inspection générale des Affaires sociales (Igas) dans leur dernier rapport publié en janvier, et qui présentait des mesures choc pour stopper la spirale inflationniste. Au total, l’État a dépensé 17 milliards d’euros (dont plus de la moitié pour le secteur privé locatif), rien qu’en aides au logement l’année dernière, qui ont concerné plus de 5 millions de foyers français. Pourtant en 2016, la France doit encore faire des économies dans son budget global, de l’ordre de 15 milliards d’euros. L’État cherche donc partout pour réduire ses factures, y compris dans ce dossier des aides au logement. Selon une source du ministère de l’Économie, que le Journal du Dimanche cite ce dimanche : «Un à deux milliards d’économies dans cet ensemble, c’est une part raisonnable». Ce chiffre d’un milliard d’euros a été évoqué cette semaine également par BFM Business.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Pas question de toucher aux étudiants Selon le gouvernement, il y a bien des dérives dans le domaine des allocations logement. Parmi les pistes proposées par l’IGF et l’Igas, figurent notamment la refonte des critères d’attribution des aides en fonction du niveau des loyers, de la superficie du logement et du niveau de patrimoine des ménages. L’idée de moduler les APL en fonction du taux d’effort (rapport entre la dépense en logement d’un ménage et son revenu) est aussi évoquée. Ainsi que de supprimer ces APL pour les propriétaires d’une résidence secondaire, ou d’un bien immobilier loué etc. Mais la proposition qui fait le plus polémique, c’est celle qui interdirait le rattachement au foyer fiscal des étudiants qui touchent une aide au logement. Une réforme à laquelle le gouvernement a déjà dû renoncer, sous la pression des parlementaires. Depuis février, un groupe de députés a été chargé de réfléchir au sujet sur la base du rapport de l’IGF et de l’Igas. Il est présidé par François Pupponi (PS), député maire de Sarcelles. Pour lui, pas question de toucher aux étudiants. Il faut plutôt trouver un système qui permette de baisser les loyers, en favorisant l’aide à la pierre. Le député estime pour autant qu’un citoyen qui possède une résidence secondaire ne devrait pas toucher d’APL. Le groupe de travail doit rendre ses conclusions à la fin du mois. Source : Le Figaro.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Restauration. Il cède gratuitement son fonds de commerce Le 04/05/2015 Élie Lebaillif, restaurateur de Jullouville, possède un autre établissement à Saint-Michel-des-Loups. Fermé depuis un moment, il vient de faire cadeau du fonds de commerce à un jeune repreneur du coin. « Je vais pas à la messe, mais bon... » soupire Élie Lebaillif, regard clair et bonnet vissé sur la tête. Ce restaurateur de Jullouville est également propriétaire d'un petit bar-restaurant à Saint-Michel-des- Loups. « Je l'ai vendu en 2002 au cuisinier de la Promenade », son restaurant de la station balnéaire. « Il y est resté trois ans, pour le revendre le double ! »
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 L'acheteur n'est pas cuisinier. « Il l'a gardé sept ans, mais ça n'a pas pris. » Et puis, il y a eu des complications autour. Les dettes s'accumulent. « Il ne me payait plus le loyer, ni les fournisseurs...» « Beaucoup de farfelus » La liquidation judiciaire est prononcée, et une vente aux enchères est organisée, pour apurer les dettes. Élie Lebaillif rachète alors des éléments de la cuisine, la chambre froide, le bar, les tables... Entre-temps, il voit une émission sur TF1 où un coiffeur cède son fonds de commerce. L'idée fait son chemin, et le Jullouvillais met une annonce dans un journal local : « Donne fonds de commerce »... Les candidats affluent, « dont beaucoup de farfelus ». Et Élie rencontre Bertrand Gouget, originaire de Dragey-Ronthon. L'affaire est conclue. « J'espère ouvrir fin juin, explique Bertrand Gouget. Le temps de la paperasserie ». Et aussi histoire de redonner un coup de jeune à l'établissement. L'idée ensuite : « Faire un restaurant ouvrier le midi, le bar en journée », et optimiser le traiteur pour répondre aux mariages, séminaires, associations... « Et ouvrir certains soirs pour les groupes. » Il faut dire que c'était déjà la formule que proposait Élie à l'époque. « Et ça tournait : environ 50 couverts tous les midis. » Le bon samaritain jullouvillais a aussi offert les trois premiers mois de loyer au futur restaurateur. « Faut bien qu'il y arrive... » Source : www.entreprises.ouest-france.fr
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Bail commercial : la clause d’accession. Le 06/05/2015 Cela étant, ces dispositions n’étant pas d’ordre public, le bail prévoit fréquemment une clause dite « clause d’accession » qui règle le sort des améliorations et constructions effectuées par le locataire. Cette clause permet de fixer les conditions dans lesquelles le bailleur va devenir de plein droit propriétaire des aménagements réalisés par le locataire, à ses frais, dans les lieux loués, lui permettant de conserver ces aménagements sans indemniser le locataire. Cela peut présenter un avantage pour le locataire qui n’aura alors pas à remettre en état les lieux loués. Naturellement, lorsque le bailleur participe financièrement – directement ou indirectement (franchise de loyer, loyer réduit) – aux travaux du locataire s’analysant en des améliorations, il peut se prévaloir de cette modification de la chose louée. Ainsi, le déplafonnement du loyer et l’intégration des travaux dans la valeur locative sont acquis dès le renouvellement du bail au cours duquel ces travaux ont été réalisés. Lorsque le bailleur ne participe pas au financement des travaux, le principe résultant du code civil est qu’il bénéficie des améliorations à la fin du bail au cours duquel elles ont été réalisées puisque tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire. Cela avait conduit les bailleurs à se prévaloir de travaux réalisés par leurs preneurs pour obtenir un déplafonnement du loyer lors du 2ème renouvellement consécutif à la période de réalisation des travaux, étant suivis en cela par la jurisprudence. Les clauses d’accession insérées dans les baux ont pour vocation de faire obstacle à l’appropriation par le bailleur des améliorations réalisées aux frais du preneur, mais également de permettre au bailleur de solliciter, à la fin des relations contractuelles, la remise en état. Si cette clause du bail est rédigée avec clarté, la question de la date de l’accession ne posera pas de difficulté. Ainsi, le bail prévoyant que l’accession a lieu en fin de jouissance permet d’écarter l’accession lors des éventuels renouvellements, seule la résiliation du bail la déclenchant.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Cela peut toutefois poser difficulté lorsque les travaux réalisés par le locataire transforment les lieux loués en un local monovalent (c’est-à-dire en un local ne pouvant être affecté à un autre usage sans transformations importantes ou onéreuses). En effet, dans cette hypothèse, la clause d’accession en fin de jouissance empêche le bailleur de se prévaloir de la monovalence des locaux pour faire déplafonner le loyer d’un bail. En revanche, dans le cadre de la location d’un terrain nu sur lequel le locataire s’engage à édifier une construction dont la propriété reviendra au bailleur en fin de jouissance, le refus de renouvellement du bailleur met fin au bail et lui permet de devenir propriétaire sans indemnité puisque le locataire est considéré comme évincé d’un terrain nu. Ainsi, la clause prévoyant l’accession en fin de jouissance sans indemnité empêche un locataire évincé de réclamer, au titre de l’indemnité d’éviction, le coût d’un nouveau bâtiment pour sa réinstallation avec un nouveau bail (terrain nu). Malheureusement, il n’est pas rare que les baux prévoient que l’accession aura lieu « en fin de bail ». Or, le renouvellement du bail suppose qu’il soit mis fin au bail initial. Dès lors, que signifie ce terme ? Dans une décision du 7 février 2007, la Cour de Cassation a considéré que, lorsque la clause du bail portant sur l’accession ne précise pas clairement la date de cette accession, les juges du fond déterminent souverainement cette date en appréciant la commune intention des parties. Dans ce même arrêt, la Cour relève la contradiction entre l’accession prévue en fin de bail et la possibilité offerte au bailleur de demander la remise en état. Elle en déduit donc que la Cour d’Appel a pu valablement retenir « par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, que le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d’accession ne pouvait jouer qu’à la fin des relations contractuelles ». De même, plus récemment, la Cour d’Appel de Paris a jugé que les termes « en fin de bail » s’interprètent comme signifiant « en fin de relations contractuelles » à propos d’une clause prévoyant également la possibilité pour le bailleur de demander la destruction aux frais du preneur.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Dans cette affaire, il a été considéré que c’est à l’assureur du locataire d’indemniser les dommages matériels affectant les aménagements occasionnés par un dégât des eaux survenu après le renouvellement du bail, dès lors que le bailleur n’était pas encore devenu propriétaire de ces aménagements. La clause d’accession prévue dans presque tous les baux commerciaux soulève donc de nombreuses questions et il convient d’être particulièrement attentif à sa rédaction selon que l’on est bailleur ou locataire. Source : juritravail.com
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 La réforme Pinel du statut des baux commerciaux Le 06/05/2015 Réforme Pinel du statut des baux commerciaux : la réduction de la liberté contractuelle ne sera pas synonyme de réduction des coûts immobiliers. Quelques mois après la publication du décret d’application de la loi Pinel, les utilisateurs continuent de s’interroger sur les bénéfices qu’ils retireront de l’encadrement des charges récupérables au détriment de leur liberté contractuelle. • Décret Pinel : vers une amélioration des relations entre bailleur et locataire d’un bail commercial ? Le 3 novembre 2014 a été publié le très attendu décret d’application de la loi du 18 juin 2014, dite "loi Pinel", avec pour ambition affichée l’"amélioration des relations entre bailleur et locataire d’un bail commercial". Pour mener à bien cette amélioration, le législateur a entendu réglementer le domaine des charges locatives, qui, jusqu’alors, était laissé à la discrétion des parties, lesquelles pouvaient librement convenir des charges récupérables et de leur mode de facturation. En pratique, cette liberté avait pu conduire à des excès. Les bailleurs étaient en mesure d’imposer une répartition des charges particulièrement déséquilibrée les autorisant à récupérer l’intégralité des dépenses engagées sur l’immeuble (les fameux baux investisseurs dits "triple net"), tandis que les locataires ne mesuraient pas toujours l’impact financier de leur engagement et n’avaient plus ensuite aucun consentement à donner sur le choix et le coût des travaux mis en œuvre sur l’immeuble. L’intention du législateur était donc louable : mettre un terme aux excès des bailleurs en proscrivant certains modes de facturation (forfait), en interdisant la récupération de certaines catégories de charges, et en obligeant le bailleur à donner au locataire une prévisibilité sur les travaux à réaliser sur l’immeuble. Il semble cependant que le législateur, cédant à d’autres intérêts que ceux qu’il se proposait initialement de protéger, n’ait pas osé aller au bout de son ambition. • Énonciation, distribution et limitation des charges récupérables Plutôt que d’imposer une répartition impérative des charges locatives, comme en matière de baux d’habitation, le législateur, voulant préserver une marge de manœuvre aux parties, a choisi d’imposer
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 l’établissement d’un "inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés [au] bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire". Cette obligation d’énoncer et de distribuer les charges locatives lors de la signature du bail constitue immanquablement un progrès dans la protection des locataires qui devraient ainsi pouvoir prendre la pleine mesure des charges qui leur incomberont et ne plus se voir imposer des clauses très générales "en sorte que le loyer soit net de toutes charges et de toutes taxes pour le bailleur". Dans le sillage de cette première obligation, le législateur a dressé une liste les charges et taxes qui ne pourront désormais plus être imputées au locataire : les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil et les honoraires afférents (même si lesdites réparations sont rendues nécessaires par la vétusté ou une nouvelle norme), la contribution économique et territoriale (dont l’imputation sur les locataires aurait vraisemblablement été sanctionnée, même sans l’adoption de la loi), et les honoraires de gestion (qui constituaient très souvent un surloyer déguisé). Cette liste, déjà très succincte (beaucoup plus que ce que redoutaient les bailleurs), est immédiatement suivie d’une dérogation : "ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique". L’écueil est visible. Sitôt posée la principale restriction (interdiction de répercuter les grosses réparations), le législateur fournit aux bailleurs le moyen de s’y soustraire. Les grosses réparations pourront être imputées au locataire dès lors qu’elles pourront être qualifiées de "travaux d’embellissement". Ainsi, plutôt que d’inciter les bailleurs à être plus vigilants sur les dépenses relatives aux grosses réparations, la loi risque, au contraire, d’encourager les bailleurs à s’engager dans des dépenses toujours plus somptueuses, ceci afin d’accoler le qualificatif "d’embellissement" à leurs grosses réparations et d’en répercuter le coût sur leurs locataires. Le montant des charges liées aux travaux ne devrait donc pas aller en diminuant. Par ailleurs, on peut d’avance deviner les différends auxquels donnera lieu la qualification de "travaux d’embellissement" sur laquelle la loi n’apporte aucune précision. L’extension de la compétence de la commission départementale de conciliation aux litiges relatifs aux charges et aux travaux ne devrait donc pas être vaine.
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 • Obligations d’information et sanctions Afin de rompre avec le sentiment d’opacité entourant parfois les charges facturées par le bailleur, la loi et le décret ont imposé des obligations nouvelles aux bailleurs : a) Obligation d’adresser chaque année au locataire, au plus tard le 30 septembre (sauf pour les immeubles en copropriété), un état récapitulatif annuel reprenant les catégories de charges visées dans l’inventaire de répartition annexé au bail et incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges de l’exercice écoulé, b) Obligation de communiquer, lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale, un état et un budget prévisionnels des travaux qui sont envisagés lors des trois prochaines années, ainsi qu’un état chiffré des travaux réalisés lors des trois années précédentes. Ces nouvelles obligations soulèvent de nombreuses questions auxquelles les acteurs du marché devront répondre : - L’état récapitulatif annuel se substitue-t-il à la reddition annuelle de charges ou bien se cumule-t-il ? L’article R. 145-36 opérant lui-même une distinction avec la reddition des charges (qui doit, selon le texte, précéder l’envoi de l’état récapitulatif dans les immeubles en copropriété), il semble que nous soyons en présence d’un document qui s’ajoute à la reddition. - La reddition ayant elle-même vocation à liquider et régulariser les comptes de charges de l’exercice écoulé en fonction des dépenses effectivement engagées sur l’immeuble, l’état récapitulatif ne risque- t-il pas de faire double emploi ? - Si le bailleur est tenu à une obligation annuelle d’information sur les travaux mis en œuvre sur l’immeuble, quel intérêt y a-t-il à doubler cette obligation d’une obligation d’information triennale qui ne fera que répéter les renseignements déjà transmis dans les états annuels ? - N’aurait-il pas mieux valu se contenter d’imposer un cadre formel à la reddition annuelle afin de ne plus permettre les intitulés "fourre-tout" qui permettent aux bailleurs d’entretenir l’opacité autour des travaux réalisés ? - Enfin et surtout, quelles sont les sanctions attachées à ces nouvelles obligations ? S’agit-il d’obligations qui, de la même manière que l’annexe environnementale, ne seront susceptibles
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 d’aucune sanction en l’absence de disposition expresse ? Sauf à retirer toute portée au texte, il est permis d’en douter. - Mais alors, quelle sanction appliquer ? S’agira-t-il d’une indemnité destinée à sanctionner le défaut d’information lui-même, laissée à l’appréciation subjective des tribunaux et sans lien avec les sommes payées à titre de provision ? Au contraire, le bailleur sera-t-il tenu de rembourser l’intégralité des provisions dès lors qu’il n’aura pas fourni l’état dans le délai légal ou que l’État fourni ne sera pas conforme aux exigences de la loi ? Le bailleur qui aura manqué à ses obligations pourra-t-il s’en acquitter a posteriori en fournissant un état conforme ? Les textes étant muets, il appartiendra aux juges de préciser les sanctions applicables. Dans l’intervalle, nul doute que chaque partie essayera de tirer profit du flou des textes et que les commissions départementales de conciliation trouveront de quoi justifier l’extension de leur compétence. Source : Les Echos.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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