La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 8 au 14 juin 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
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La revue de Presse KYLIA
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mai 2015, un peu plus de 14 000 concernent des T1, dont 14 % ont une surface inférieure à 14 m
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En fait, si la « taxe Apparu » n’a rien changé, c’est qu’elle comporte une faille : c’est au pr...
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Mesure phare de la loi ALUR (pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové), l’encadrement de...
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Immobilier : pourquoi les prix sont-ils aussi
élevés ?
Le 10/06/2015
Le pouvoir d’achat immobil...
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observatoire, si les taux d’intérêt immobiliers sont au plus bas depuis 50 ans, cette baisse ne...
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Pourquoi nos logements sont (eux aussi)
pollués
Le 11/06/2015
Des dizaines de substances chimiq...
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cosmétiques (parfums, hygiène corporelle), d'insecticides (traitement des plantes, anti-parasit...
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Le plafonnement des loyers parisiens entrera
en vigueur le 1er août
Le 12/06/2015
« Dans les zo...
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urbanisme rénové (loi Alur, du 24 mars 2014), portée par Cécile Duflot (EELV), alors ministre ...
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délégué général de l’Union nationale des syndicats de l’immobilier (UNIS), qui admet que « les...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Évaluer son affaire : les notions à retenir
Le 08/06/201...
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Fonctionnement du bail commercial
Le 09/06/2015
S'appliquant aux activités artisanales, commer...
La revue de Presse KYLIA
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Quelques cas de figure peuvent cependant permettre au bailleur de ne pas payer l'indemnité
d'é...
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Quels sont les affichages obligatoires dans les
CHR ?
Le 09/06/2015
Le Gouvernement a annoncé ...
La revue de Presse KYLIA
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► Origine de la viande
Les restaurateurs doivent porter à la connaissance de la clientèle de f...
La revue de Presse KYLIA
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par un support d'information, qui délivre le message suivant au moyen d'un pictogramme : "Souf...
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Affichage commun
► Interdiction de fumer
Depuis le 1er janvier 2008, les professionnels doiven...
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Bail commercial ou achat d’un immeuble
commercial : ce que vous devez savoir
Le 10/06/2015
Lor...
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Bien que l’affirmation précédente soit assez large pour inclure presque n’importe quelle dépen...
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Taux d’occupation – Bien évidemment, il se peut que l’immeuble qui est considéré dans la
trans...
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Vendre plus au restaurant : le suivi de la table
Le 11/06/2015
Il n'y a pas de bon accueil ni ...
La revue de Presse KYLIA
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Utilisez votre mémoire
Votre mémoire est au service de votre vigilance : mémorisez les plats d...
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Couverts et condiments : avant ou après ?
Anticiper, c'est attribuer les bons couverts, les ac...
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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobiliè...
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  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 8 au 14 juin 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL A Paris, 15 % des studios affichent des loyers abusifs Le 09/06/2015 Un peu plus de 700 euros par mois pour un « charmant studio de 13 m 2 , à saisir » ose une petite annonce… Les loyers prohibitifs des petites surfaces ne sont pas une nouveauté à Paris, mais l’ampleur du phénomène est surprenante. Selon une étude réalisée pour Le Monde par le site MeilleursAgents, 15 % des studios proposés à la location dans la capitale depuis le début de l’année affichent des loyers de plus de 41,61 euros le m 2 . Nous n’avons pas choisi ce prix au hasard, c’est le seuil au-delà duquel le loyer est défini comme abusif pour les biens de moins de 14 m 2 . En 2012, pour éviter les montants excessifs exigés par certains bailleurs, Benoist Apparu, alors ministre du logement, avait en effet introduit cette notion de loyer abusif. Au-delà de 41,61 euros par m 2 , le propriétaire doit, en théorie, s’acquitter d’une taxe. Les chiffres que nous publions aujourd’hui montrent que cela n’a pas empêché les dérives de perdurer. Sur les 50 000 annonces de locations à Paris étudiées par MeilleursAgents entre janvier et
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 mai 2015, un peu plus de 14 000 concernent des T1, dont 14 % ont une surface inférieure à 14 m 2 . Parmi ces derniers, près de la moitié (47 %) dépasse le seuil de 41,61 euros le m 2 . En prenant en compte l’ensemble des studios (donc même ceux au-delà de 14 m 2 ), 15 % des biens entrent dans cette catégorie. Dans certains quartiers du 6 e arrondissement de Paris, comme à Saint- Germain-des-Prés ou Odéon, 40 % des annonces sont concernées. C’est plus d’un studio sur quatre dans 27 autres zones de la capitale : Madeleine, Palais-Royal, Arts-et-métier, Bonne nouvelle… En bleu foncé : quartiers où plus de 30% des studios affichent des loyers supérieurs à 41.67 euros le m². En bleu clair : quartiers où entre 10 et 30% des studios affichent des loyers supérieurs à 41.67 euros le m². « Nous avons analysé tous les sites d’annonces, supprimé les doublons qui existent souvent d’un site à l’autre, et exclu les valeurs aberrantes avant de tout géolocaliser selon les 80 quartiers de Paris définis par l’Insee », explique Thomas Lefebvre, responsable de la R&D chez Meilleursagents. « Pas de volonté politique » Ces annonces ne sont pas seulement publiées sur des sites de location entre particuliers. On les observe aussi sur les grands portails spécialisés et même sur celui de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). « Je le regrette, mais ces niveaux de loyers dramatiques s’expliquent aussi par un manque cruel d’offres de logement », tente de justifier Jean-François Buet, le président de la Fnaim.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 En fait, si la « taxe Apparu » n’a rien changé, c’est qu’elle comporte une faille : c’est au propriétaire de se déclarer au fisc et de remplir un formulaire ad hoc… En 2014, la taxe sur les micrologements n’a rapporté que 1 354 euros à l’Etat On pourrait croire que les micrologements ont disparu de la capitale. Selon l’annexe au projet de loi de règlement du budget et d’approbation des comptes de l’année 2014, la taxe sur les micrologements n’a rapporté que 1 354 euros à l’Etat. « C’est le même montant qu’en 2013. En tout et pour tout, une seule personne s’est déclarée… Il n’y a pas de volonté politique de faire appliquer ce texte, pourtant les services fiscaux ont toutes les données nécessaires pour le faire », déplore René Dutrey, secrétaire général du Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées. Pour mémoire, en 2012, Benoist Apparu, alors ministre du logement, avait introduit la notion de loyer abusif pour éviter les montants excessifs exigés par certains bailleurs. Au-delà de 41,61 euros par mètre carré, le propriétaire qui loue un bien d’une superficie inférieure ou égale à 14 mètres carrés doit, en théorie, s’acquitter de cette taxe. Mais voilà, le texte prévoit que c’est au propriétaire de se déclarer au fisc, chose qu’il ne fait manifestement pas. Interrogée, la Mairie de Paris renvoie également la faute sur Bercy. « C’est une responsabilité qui incombe à Bercy, explique Ian Brossat, chargé des questions de logement à la mairie. Nous avons déjà alerté le ministère des finances à ce sujet l’an dernier, nous allons recommencer. » Le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées veut aller plus loin. Dans un rapport qui sera prochainement remis à François Hollande, il propose d’élargir cette taxe à tous les logements, en instituant un système de bonus-malus. « Les bailleurs qui sont au-dessus de ce niveau de loyer, déjà prohibitif et tellement déconnecté des revenus des ménages, paieraient cette taxe. En contrepartie, ceux qui louent au niveau du plafond de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et acceptent donc de baisser leur loyer, bénéficieraient de crédits d’impôts », détaille M. Dutrey. Encadrement des loyers En attendant, l’encadrement des loyers permettra-t-il de mettre le holà à ces abus ? Selon les chiffres compilés par MeilleursAgents, 40 % des T1 sont supérieurs au loyer maximum de chaque quartier calculé par l’Observatoire des loyers en région parisienne (OLAP).
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Mesure phare de la loi ALUR (pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové), l’encadrement des loyers entrera en vigueur cet été à Paris « à titre expérimental », pour reprendre l’expression de Sylvia Pinel, la ministre du logement. Ce dispositif prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou en cas de renouvellement, le loyer d’un logement ne pourra pas excéder de 20 % un loyer de référence, ni lui être inférieur de 30 %. Ce loyer de référence sera fixé par le préfet d’Ile-de-France à partir du loyer médian calculé par l’OLAP. Mais avant d’entrer en vigueur, l’encadrement doit encore être complété par un décret essentiel, précisant les cas où un complément de loyer (au-delà de la majoration de 20 %) sera accepté, ce qui revient à accepter des loyers libres. Ce décret, qui doit être communiqué dans les prochains jours par le ministère du logement, est attendu avec impatience. Dans une version de travail que Le Monde s’est procuré, le caractère « exceptionnel » des biens échappant à l’encadrement est réaffirmé (même si le terme, qui avait été retoqué par le Conseil constitutionnel, n’est plus employé). « Lobby des constructeurs » Surtout, le gouvernement déciderait d’accorder un passe-droit aux propriétaires de logements neufs. Ceux qui mettent en location un logement âgé de moins de deux ans pourraient pratiquer les loyers de leur choix. « Le gouvernement a probablement été sensible au lobby des constructeurs, commente David Rodrigues, responsable juridique à l’association de consommateurs CLCV. Mais une telle mesure poserait beaucoup de questions. Par exemple, que se passera-t-il au bout de dix ans ? Le bailleur pourra-t-il continuer à pratiquer des loyers libres ? » Cet avantage accordé aux logements neufs renforcerait l’idée que l’encadrement des loyers constitue, dans l’esprit du gouvernement, une mesure temporaire censée prendre fin lorsque les excès observés en zone tendue auront été corrigés. Quoi qu’il en soit le texte devra être très précis pour éviter une multiplication des contentieux. « Une période de rodage de deux ou trois ans est inévitable, le temps de constituer une jurisprudence, estime David Rodrigues, responsable juridique à l’association de consommateurs CLCV. Le flou juridique pourrait inciter de nombreux locataires à contester le montant de leur loyer auprès de la commission départementale de conciliation, provoquant un engorgement du dispositif. » Source : Le Monde.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Immobilier : pourquoi les prix sont-ils aussi élevés ? Le 10/06/2015 Le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 23 % à ce qu’il était en 1965 ou 2000. - Shutterstock Malgré leur érosion de ces derniers mois, les prix de l’immobilier français restent très élevés. Quelles sont les raisons de cette étonnante résistance ? Les prix de l’immobilier ont certes tendance à baisser, mais cette érosion reste très modeste. Dans certaines villes, ils continuent même à grimper. Cette situation est très atypique par rapport à ce que nous avons connu sur le très long terme. C’est ce que constate au vu de ses dernier chiffres, le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). Au premier trimestre 2015, le prix des logements anciens en France, rapporté au revenu par ménage, est supérieur de 70 % à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001. Il existe toutefois de grosses distorsions entre Paris, l’Ile-de-France et la Province. C’est bien sûr dans la capitale que cette hausse des prix est la plus flagrante. Forte hausse de la dette immobilière des ménages En monnaie constante (toujours au premier trimestre 2015), le prix des logements est 65 % plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage est inchangé, constate le CGEDD. Selon cet
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 observatoire, si les taux d’intérêt immobiliers sont au plus bas depuis 50 ans, cette baisse ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements. Ainsi, le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 23 % à ce qu’il était en 1965 ou 2000. Pour acheter le même logement « toutes choses égales par ailleurs », un primo-accédant doit s’endetter sur 23 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000. D’ailleurs, la dette immobilière des ménages représente 69 % de leur revenu disponible, soit deux fois plus qu’en 1990. Parallèlement, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements, le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible, observe le CGEDD. « Néanmoins, il peut être supérieur, dans certains cas, au taux d’intérêt de la dette publique, en raison du très bas niveau de ce dernier », estime le CGEDD. Le nombre de transactions reste faible. Il est inférieur de 30 % à sa tendance longue et la vitesse de rotation du parc, à 2,4 % par an, est revenue à son niveau de 1986-87. Fin avril 2015, le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois est de 702.000, alors qu’il était resté voisin de 800.000 de 2000 à 2011, hormis le décrochage de 2008 et 2009. Pourquoi les prix résistent Quelles sont les raison de cette étonnante résistance, une spécificité bien française ? Jacques Friggit, membre du Conseil général de l’environnement et du développement durable a publié dans les cahiers de l’Audap, n° 8 un article où il tente d’expliquer ce phénomène. Tout d’abord, il réfute de nombreux préjugés expliquant l’envolée des prix. Pour lui, ni l’insuffisance de construction, ni l’augmentation de la demande, ni la rareté du foncier, ni les aides publiques au logement ne sont les leviers de la hausse. Le vrai responsable de l’envolée des prix de 2000-2007 est l’effet inflationniste massif de l’environnement financier ; en l’occurrence, la baisse des taux d’intérêt conjuguée à l’allongement de la durée des prêts. Parallèlement, les crises boursières et la diminution du rendement obligataire, principal concurrent de l’investissement locatif, ont incité les investisseurs à rester fidèles à la pierre, surtout dans les départements urbains, ceux pour lesquels le prix a le plus augmenté de 2000 à 2007. « Des facteurs similaires expliquent l’exception française du rebond des prix en 2010, puis de leur maintien à un niveau élevé quoique différencié selon le type et la localisation des biens », explique Jacques Friggit. Source : Les Echos.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Pourquoi nos logements sont (eux aussi) pollués Le 11/06/2015 Des dizaines de substances chimiques - issues des plastiques, produits d'entretien, insecticides... - imprègnent l'air et les poussières au sol des habitations. Des dizaines de substances chimiques imprègnent les logements © BERTRAND GUAY / AFP L'air et les poussières au sol de nos logements contiennent des dizaines de substances chimiques issues de produits de la vie quotidienne, révèle une enquête d'une ampleur inédite publiée jeudi 11 juin par l'Observatoire de la qualité de l'air intérieur (OQAI). Ces substances chimiques, appelées composés organiques semi-volatils, sont suspectées d'avoir des effets sur les systèmes nerveux, immunitaire et hormonal, mais les travaux pour établir les niveaux de concentration qui seraient toxiques sont toujours en cours. La campagne de mesures menée "apporte des premiers éléments utiles pour évaluer les risques sanitaires potentiels liés à ces substances", selon l'OQAI, qui indique que ces composés sont "omniprésents" avec "des concentrations très variables selon les substances". Plastiques, produits d'entretien, cosmétiques, insecticides... Les composés organiques semi-volatils sont issus d'objets contenant des plastiques (revêtements de sol, ordinateurs, câbles, meubles, textiles, etc.), de produits d'entretien (lessive, détergents) et
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 cosmétiques (parfums, hygiène corporelle), d'insecticides (traitement des plantes, anti-parasitaires pour les animaux) ou encore de résidus de combustion (tabac, encens, chauffage au bois). Dans les poussières au sol, 32 composés sur 48 substances recherchées ont été détectés dans plus d'un logement sur deux (67%). Dans l'air, 35 des 66 substances recherchées étaient présentes dans plus d'un logement sur deux (53%). "Certains de ces composés organiques semi-volatils, notamment les phtalates (plastiques souples) et les hydrocarbures aromatiques polycycliques (résidus de combustion), sont détectés dans quasiment tous les logements, à la fois dans l'air et dans les poussières", précise l'OQAI. Exposition des jeunes enfants Si l'ensemble de la population est confrontée à ces substances chimiques, également présentes dans les bureaux et les lieux publics, "les jeunes enfants, qui portent fréquemment leurs mains à la bouche, y sont particulièrement exposés", souligne l'OQAI. D'ailleurs l'Observatoire conduit actuellement une campagne de mesures similaires dans les écoles. L'Agence nationale de sécurité sanitaire (Anses) travaille de son côté à l'établissement d'une liste des composés les plus nocifs. Face à ces concentrations potentiellement dangereuses de substances chimiques dans les logements, les professionnels de santé rappellent qu'il est essentiel d'aérer quotidiennement pour renouveler l'air. L'aération des logements, mais aussi des bureaux ou de tout lieu fermé, est d'autant plus essentielle que la majorité de la population passe l'essentiel de son temps à l'intérieur. Selon l'OQAI, des travaux spécifiques sont en cours sur les relations entre les concentrations de substances chimiques dans les logements et le taux de renouvellement de l'air, ainsi que les caractéristiques des constructions, les habitudes des occupants ou les niveaux socio-économiques des ménages. Source : Challenges.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Le plafonnement des loyers parisiens entrera en vigueur le 1er août Le 12/06/2015 « Dans les zones où les prix sont excessifs, je proposerai d’encadrer par la loi les montants des loyers lors de la première location ou de la relocation. » C’était le 22 e des 60 engagements du candidat François Hollande à la présidence de la République. Une mesure phare, populaire chez les jeunes, qui trouve aujourd’hui sa concrétisation avec la publication, vendredi 12 juin, du décret ouvrant la voie au plafonnement des loyers. Il fonctionnera à Paris, pour les baux conclus après le 1 er août, et imposera au bailleur de fixer le loyer à un montant inférieur aux loyers médians du quartier, majoré de 20 %. C’est la première fois, en France, depuis la loi dite « de 48 », qu’une limite exprimée en euros par mètre carré loué, véritable ligne jaune à ne pas franchir, est imposée aux bailleurs. Les Suédois et, surtout, les Allemands y sont, eux, habitués et appliquent ce principe de façon beaucoup plus stricte, n’autorisant d’écart que dans la limite de 10 % ! Ce n’est qu’après trente ans de hausse des loyers privés, qui ont triplé entre 1984 et 2014, que cette décision s’est imposée en France. La promesse du candidat Hollande se concrétise donc, mais avec dix-huit mois de retard sur le calendrier annoncé et dans une version édulcorée. Car la loi pour l’accès au logement et un
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 urbanisme rénové (loi Alur, du 24 mars 2014), portée par Cécile Duflot (EELV), alors ministre du logement, avait prévu cet encadrement dans les 28 agglomérations tendues, là où s’applique la taxe sur les logements vacants. Mais, le 29 août 2014, après le départ de M me Duflot du gouvernement, le premier ministre, Manuel Valls, annonçait que ce dispositif était « techniquement compliqué à mettre en œuvre » et, bien qu’il s’agisse d’une compétence d’Etat, ne serait donc appliqué qu’à Paris et quelques villes volontaires. Arrêté préfectoral fin juin Il nécessite, en effet, de créer des observatoires de loyers que l’Etat n’a guère envie de financer. A ce jour, seuls l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), agréé depuis novembre 2014, et celui de Lille, agréé, lui, en mars 2015, piloté par l’agence départementale d’information pour le logement et opérationnel dès 2016, fonctionnent. Nantes a aussi son outil statistique, mais non agréé, tandis que celui de Grenoble n’est pas encore jugé assez fiable. A Paris, l’OLAP est fin prêt et a même publié en ligne, le 5 mai, les loyers de référence pour 80 quartiers, regroupés en 14 zones, déclinés par taille du logement et époque de construction. Un arrêté préfectoral, attendu fin juin, devrait entériner ces critères et valeurs, majorés de 10 % pour une location meublée. L’OLAP estime que 15 % des quelque 40 000 baux conclus annuellement dans la capitale devraient voir leur loyer baisser, notamment ceux des microsurfaces, nombreuses à Paris. On y dénombre 30 000 studettes de moins de 14 mètres carrés, refuge des étudiants et travailleurs pauvres qui paient cependant le prix fort : dans le 9 e arrondissement, par exemple, une chambre de service de 10 mètres carrés louée 42 euros le mètre carré verra, grâce au nouveau dispositif, son loyer rapporté de 420 à 320 euros, soit 100 euros d’économie. Dans l’ensemble, le gain sera limité à 10 ou 20 euros par mois : « Les locataires, soulagés d’avoir trouvé un toit et toujours réticents à renier leur signature au bas d’un bail, n’iront pas contester le loyer devant la commission de conciliation », prédit Alex Maudet, de la Confédération nationale du logement, une des associations de locataires qui siègent dans ces instances paritaires, chargées, dans chaque département, de donner des avis sur les loyers excessifs et de rapprocher les points de vue des deux parties. « Cette mesure arrive trop tard » Les propriétaires parisiens, eux, font leurs comptes : « Les gérants ont passé au crible leur portefeuille et constatent un impact réel de cet encadrement sur les petites surfaces », confirme Géraud Delvolvé,
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 délégué général de l’Union nationale des syndicats de l’immobilier (UNIS), qui admet que « les locataires, surtout les jeunes, consentent des efforts significatifs pour honorer leur quittance » mais redoute « que les propriétaires, privés d’une partie de leurs recettes, sacrifient l’entretien des immeubles ». Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) du Grand Paris, est, lui, très opposé à cette mesure et encore plus catégorique : « L’encadrement des loyers est inutile, non seulement il ne fera pas baisser les loyers mais il fait déjà fuir les investisseurs institutionnels et étrangers », affirme-t-il. L’enthousiasme ne règne pas non plus chez les représentants des locataires : « Cette mesure arrive trop tard, ne fait qu’entériner les hausses passées et risque aussi d’entraîner les loyers raisonnables vers le haut de la fourchette des prix proposés », critique Christian Ballerini, de la CNL Paris. Le décret contient, en outre, une clause ambiguë, qui autorise un « complément de loyer » si le logement « présente des qualités particulières de localisation ou de confort » non prises en compte dans les loyers de référence ou dans les charges, par exemple un jardin, une terrasse… La rédaction laborieuse, et finalement assez floue, de ce point de la loi risque d’alimenter un abondant contentieux. Ce qui va changer dans la capitale A partir du 1 er août, tout bail devra indiquer le montant du loyer facturé au précédent locataire, les éléments justifiant d’un éventuel complément de loyer et le loyer de référence du logement, en euros par mètre carré mensuel, consultable sur le site de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. Le locataire peut, à tout moment, au cours du bail, en cas de dépassement, pour obtenir l’application du loyer de référence, saisir, par lettre recommandée, la commission de conciliation des baux d’habitation, à Paris. Mais n’aura que trois mois après la signature du bail pour contester les compléments de loyer. Quand le loyer est sous-évalué, d’au moins 30 % au-dessous du loyer médian, le propriétaire peut, pour les baux signés après le 27 mars 2014, le réévaluer à l’échéance du bail mais avec un préavis de six mois. En cas d’échec de ces conciliations, c’est le tribunal d’instance qui est compétent pour trancher. Source : Le Monde.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Évaluer son affaire : les notions à retenir Le 08/06/2015 Le chiffre d'affaires sert toujours à évaluer un fonds de commerce Le chiffre d'affaires fournit toujours quelques indications sur la qualité d'un fonds de commerce. Un chiffre d'affaires important signifie d'abord que l'affaire est en bonne adéquation avec la zone de chalandise et qu'elle est bien positionnée : l'exploitant offre des produits correspondant à une demande importante, à des prix acceptés par la clientèle. Cet établissement, placé là où il est, a au moins jusqu'à ce jour sa raison d'être. On peut donc penser que, sauf événement majeur (implantation d'un concurrent important, modification profonde des facteurs de commercialité...), un chef d'entreprise compétent pourra continuer sur la lancée de son prédécesseur. Faut-il faire référence au chiffre d'affaires HT ou TTC ? Les références au chiffre d'affaires sont nombreuses dans les différentes méthodes d'évaluation d'un fonds de commerce. Incontestablement il faut prendre chiffre d'affaires TTC car les principales références en la matière (le barème des éditions Francis Lefebvre et d'autre part celui utilisé par l'administration fiscale) l'emploient de cette façon. Le chiffre d'affaires est ici considéré comme un synonyme de la recette qui elle est bien en TTC. À ce sujet, on peut rappeler que lorsqu'on calcule (pour un bar, par exemple) la recette moyenne par jour, on considère qu'il y a dans une année 50 recettes hebdomadaires et 300 jours de recette. Quel est le véritable prix de vente ? Le véritable prix d'une entreprise est celui auquel se conclut l'achat, c'est-à-dire : - le prix accepté par le cédant ; - le prix qu'un repreneur est capable de financer sans pénaliser la sécurité future de l'entreprise. Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Fonctionnement du bail commercial Le 09/06/2015 S'appliquant aux activités artisanales, commerciales et industrielles, le bail commercial vise à garantir une stabilité dans le renouvellement et le loyer. Le contrat de bail commercial Le bail commercial est conclu sous forme de contrat écrit entre le locataire et le bailleur. Il concerne toute entreprise exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale dans des locaux servant à l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal. Par extension, les professionnels libéraux peuvent également signer un bail commercial. Comme pour tout contrat locatif, le locataire doit le plus souvent verser un dépôt de garantie, même si ce n'est pas une obligation légale. Dans la plupart des cas, sauf convention expressément notée sur le contrat, ce dépôt de garantie est fixé à 2 termes de loyer. La particularité notoire du bail commercial réside dans le fait qu'il est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il peut être plus long sans avoir toutefois une durée indéterminée. Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le résilier à l'expiration d'une période triennale : c'est pourquoi on emploie couramment l'expression « bail 3-6-9 ». Mettre fin à un bail commercial Pour résilier son bail commercial à l'expiration d'une période triennale, le locataire doit faire part de sa décision au propriétaire au moins 6 mois avant la date prévue par voie d'huissier, un simple courrier recommandé de suffisant pas. Pour le propriétaire, il est beaucoup plus difficile de résilier un bail commercial. Dans les faits, il ne peut le faire qu'à la fin du bail, et dans ce cas il doit payer une indemnité d'éviction au locataire pour le préjudice subi. Le montant de cette indemnité peut être relativement élevé.
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Quelques cas de figure peuvent cependant permettre au bailleur de ne pas payer l'indemnité d'éviction : c'est le cas par exemple s'il choisit d'y habiter ou d'y loger son épouse, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son épouse. Le bailleur peut aussi invoquer l'état de l'immeuble (dangerosité ou non-conformité suite à une nouvelle réglementation) à condition que celui-ci ait été reconnu par un arrêté préfectoral. Enfin, le bailleur peut mettre fin au bail en cas de mise en demeure pour manquement aux termes du contrat, signifiée par un huissier, et n'ayant pas entrainé d'effet de la part du locataire. Le plafonnement du loyer En règle générale, le montant du loyer de départ est fixé librement par les parties, tout comme la périodicité et le mode de paiement. Le loyer fait ensuite l'objet d'une révision annuelle ou triennale. Compte tenu de la règle de plafonnement du loyer, l'augmentation est calculée fonction de la variation de l'indice de référence figurant dans le bail : l'indice du coût de la construction ou l'indice des loyers commerciaux (activités commerciales ou artisanales) ou bien l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (activités libérales), ces trois indices étant publiés par l'INSEE. Toutefois, un bail commercial peut aussi comporter ce que l'on appelle une « clause de recette » : le loyer est alors indexé sur la variation du prix d'une denrée, d'un service ou du chiffre d'affaires du locataire. Dans ce cas il est d'usage que Les parties conviennent d'un montant minimum garanti au bailleur. Ce type de clause est notamment fréquent pour les locaux situés dans les centres commerciaux. Le cas particulier des auto-entrepreneurs Dans la mesure où la loi considère que l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, est une condition pour accéder au dispositif du bail commercial, les auto-entrepreneurs ne peuvent pas bénéficier des mesures de protection de celui-ci. Ainsi, l'auto-entrepreneur qui a conclu un bail commercial ne pourra pas prétendre au droit de renouvellement automatique à chaque période triennale, ni aux mesures de plafonnement du loyer. Source : comptanoo.com
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Quels sont les affichages obligatoires dans les CHR ? Le 09/06/2015 Le Gouvernement a annoncé des mesures de simplification pour les entreprises, notamment concernant les affichages dans les hôtels, cafés, restaurants. Rappel des obligations actuellement en vigueur. Affichage dans un restaurant ► Les prix Les exploitants qui servent des repas, denrées ou boissons à consommer sur place doivent afficher les prix (arrêté du 27 mars 1987, modifié par un arrêté du 29 juin 1990). Dans les établissements où il est perçu un service, le prix affiché s'entend taxes et service compris. Les documents affichés ou mis à la disposition de la clientèle doivent comporter la mention "prix service compris" suivie de l'indication, entre parenthèses, du taux pratiqué pour la rémunération de ce service. ► À l'intérieur L'affichage consiste en l'indication, sur un document exposé à la vue du public et directement lisible, de la liste établie par rubrique des boissons et denrées à la vente et du prix de chacune d'elles. L'affichage des prix peut être remplacé par une carte mise à la disposition de la clientèle et comportant les tarifs de l'ensemble des prestations. Les cartes et menus doivent comporter, pour chaque prestation, le prix ainsi que la mention "boisson comprise" ou "boisson non comprise" et, dans tous les cas, indiquer la nature et la contenance pour les boissons. ► À l'extérieur Les menus ou cartes du jour, ainsi qu'une carte comportant au minimum les prix de cinq vins (ou à défaut les prix des vins s'il en est servi moins de cinq) doivent être affichés de manière visible et lisible de l'extérieur pendant la durée du service, et au moins à partir de 11 h 30 pour le déjeuner et de 18 heures pour le dîner. Si des menus ne sont servis qu'à certaines heures de la journée, cette particularité doit être clairement mentionnée.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 ► Origine de la viande Les restaurateurs doivent porter à la connaissance de la clientèle de façon visible et lisible l'origine des morceaux de viandes bovines ou de la viande hachée qu'ils proposent (décret du 17 décembre 2002). L'origine de la viande bovine doit être indiquée par l'une des mentions suivantes : - "Origine : (pays)" : lorsque la naissance, l'élevage et l'abattage du bovin dont sont issues les viandes ont eu lieu dans le même pays. - "Né et élevé : (pays de naissance et pays d'élevage) et abattu : (pays d'abattage)" : lorsque la naissance, l'élevage et l'abattage ont eu lieu dans des pays différents. ► Information sur les allergènes Un décret du 17 avril 2015 - qui entre en vigueur au 1er juillet 2015 -, précise comment informer le consommateur sur la présence d'allergènes dans les plats. Le professionnel doit indiquer sous forme écrite, lisible et visible les modalités selon lesquelles le client pourra avoir accès à cette information librement, sous forme écrite (par exemple, renvoi sur le menu à un document écrit et consultable librement). Affichage dans un débit de boissons ► Protection des mineurs et vente d'alcool interdite aux mineurs La loi du 21 juillet 2009 interdit de vendre ou d'offrir à titre gratuit des boissons alcoolisées à tout mineur de moins de 18 ans (art. L3342-1 du code de la santé publique). Une affiche rappelant ces dispositions doit être apposée dans les débits de boissons à consommer sur place et à emporter. Un arrêté du 27 janvier 2010 fixe le modèle d'affichette à utiliser selon la catégorie d'établissement et le lieu d'affichage (à proximité de l'entrée ou du comptoir). ► Mise à disposition d'éthylotests Les débits de boissons à consommer sur place fermant entre 2 heures et 7 heures du matin ont l'obligation de mettre des éthylotests à disposition de leur clientèle. Ils doivent être visibles et signalés
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 par un support d'information, qui délivre le message suivant au moyen d'un pictogramme : "Soufflez, vous saurez. Ici, pour savoir si vous pouvez conduire, demandez un éthylotest.". ► Présentation de 10 boissons non alcoolisées Tous les débits de boissons à consommer sur place doivent présenter à la vue des consommateurs au moins une dizaine de boissons non alcoolisées dans les catégories suivantes : jus de fruits, jus de légumes ; boissons aux jus de fruits gazéifiées ; sodas ; limonades ; sirops ; eaux ordinaires gazéifiées artificiellement ou non ; eaux minérales gazeuses ou non (article L3323-1 du code de la santé publique). Cet étalage, séparé de celui des autres boissons, doit être installé en évidence dans les lieux où sont servis les consommateurs (lire aussi page ci-contre). Affichage dans un hôtel L'affichage des prix dans les hôtels, qui doit se faire à l'intérieur et à l'extérieur (arrêté du 18 octobre 1988). L'affichage intérieur doit se faire à l'accueil et dans toutes les chambres. Les prix doivent être établis toutes taxes comprises et en euros. ► À l'extérieur Les exploitants des hôtels doivent afficher, dans les conditions fixées par l'arrêté de 1988, le prix des prestations de services, toutes taxes et service compris, pratiqués. L'hôtel qui revendique un classement hôtelier doit apposer le panonceau rouge (pour les catégories 1 à 4 étoiles) et de couleur or pour les hôtels 5 étoiles. ► Dans les chambres L'affichage dans chaque chambre doit se faire derrière la porte d'entrée, et préciser les prix : location par personne, pour une certaine durée, pension ou demi-pension, tarifs pratiqués selon les périodes avec les dates limites de ces périodes. Les prix sont affichés sur un tableau dont les dimensions doivent être au minimum de 12 x 8 cm. ► Règles de sécurité Une consigne d'incendie doit être affichée dans chaque chambre. Elle doit être rédigée en français et dans les langues étrangères, compte tenu de l'origine du public reçu habituellement dans l'établissement. Il faut aussi afficher dans chaque chambre un plan sommaire de repérage par rapport aux dégagements à utiliser en cas d'incendie
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Affichage commun ► Interdiction de fumer Depuis le 1er janvier 2008, les professionnels doivent rappeler cette interdiction avec des affiches dont le modèle de signalisation et d'avertissement sanitaire (définis par un arrêté du 3 janvier 2007) sont téléchargeables sur le site : www.tabac.gouv.fr. Cette signalisation doit se faire à l'entrée de l'établissement mais aussi à l'intérieur, dans des endroits de manière apparente. ► Prix du téléphone En contrepartie de la libre fixation du prix des communications téléphoniques (arrêté du 31 octobre 1994), l'exploitant doit fournir une information précise et détaillée (définie par l'arrêté) du coût de la communication à sa clientèle, à proximité de chaque appareil. Source : hotellerie-restauration.fr
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Bail commercial ou achat d’un immeuble commercial : ce que vous devez savoir Le 10/06/2015 Lorsque l’on démarre une entreprise, la question de la localisation se pose rapidement. Sans entrer dans les considérations de marketing, un entrepreneur a généralement deux options : d’une part, l’occupation des lieux par la conclusion d’un bail commercial ou, d’autre part, l’achat d’un immeuble. BAIL COMMERCIAL Au Québec, bien que le bail résidentiel soit strictement encadré par le Code civil du Québec (ci-après le « C.c.Q. »), le bail commercial, quant à lui, fait l’objet d’une liberté contractuelle beaucoup plus large en ce qui concerne, notamment, sa nature « nette, nette, nette », le cautionnement personnel qui pourrait être demandé, ainsi que les options de renouvellement qui pourraient être accordées. Bail net net net – Il est à noter que les locateurs immobiliers vont souvent, en matière commerciale, requérir que le bail soit de nature dite « nette, nette, nette » plutôt que de nature dite « brute ». Sous réserve du libellé de la clause, ceci veut essentiellement dire que le locataire est responsable de toutes les dépenses requises pour l’immeuble, ce qui peut notamment inclure le paiement des impôts fonciers ou commerciaux et la réparation de différentes composantes de l’immeuble, le cas échéant.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Bien que l’affirmation précédente soit assez large pour inclure presque n’importe quelle dépense, il est à noter que le libellé final d’une telle clause peut faire l’objet de négociations et inclure certaines dépenses seulement. Cautionnement– Afin de garantir le paiement du loyer et l’exécution des différentes obligations du bail, le locateur peut requérir le cautionnement personnel du locataire, de ses administrateurs ou de ses actionnaires, dans l’éventualité où le locataire est une société par actions. Bien que, encore une fois, cela puisse dépendre des négociations entre les parties, il est à noter qu’en acceptant un cautionnement personnel, le locataire vient garantir personnellement toutes les obligations du locataire auprès du locateur, ce dernier pouvant éventuellement même poursuivre en justice la caution pour tout défaut dans le bail, incluant le non-paiement de loyer. Option de renouvellement – En matière commerciale, le terme usuel d’un bail peut varier d’un secteur d’affaires à l’autre et même d’un emplacement géographique à l’autre. En général, une option de renouvellement se trouve dans le bail et peut être formulée de différentes manières, de façon à permettre aux parties d’équilibrer le rapport de forces lors du renouvellement éventuel. À titre d’exemple, on peut envisager plusieurs options de renouvellement en faveur du locataire, qui prévoient que le bail est renouvelé aux mêmes conditions, sous réserve du loyer, lequel sera augmenté suivant une échelle prédéterminée par les parties. ACHAT D’UN IMMEUBLE Par opposition au bail, l’achat d’un immeuble présente certains avantages, mais revêt aussi un élément spéculatif inhérent au marché immobilier, faisant en sorte qu’une telle transaction est, presque toujours, beaucoup plus difficile. Dans l’éventualité où l’achat d’un immeuble s’avère plus avantageux, il est important d’évaluer les points suivants. Âge de l’immeuble – Un immeuble plus âgé a besoin de plus de réparations, d’entretien et requiert généralement un niveau d’intervention beaucoup plus élevé et récurrent qu’un immeuble neuf. Ceci implique non seulement des coûts plus élevés qui doivent être pris en considération lors de la préparation de l’offre d’achat, mais aussi une dépense en temps et énergie afin de garder l’immeuble en bon état, que ce soit pour l’exploitation de sa propre entreprise ou pour les autres locataires, le cas échéant.
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Taux d’occupation – Bien évidemment, il se peut que l’immeuble qui est considéré dans la transaction soit composé de plusieurs locaux. On peut en utiliser un pour l’exploitation de sa propre entreprise, mais les autres devront alors être loués, dans une perspective de maximisation des revenus de l’immeuble et de minimisation du fardeau financier relié à sa possession. À cet égard, il est à noter que le prix d’achat d’un immeuble est relié à son taux d’occupation, puisque les revenus et dépenses annuels en sont affectés. Emplacement géographique – Bien que cette dernière considération soit un peu plus subjective, on sait bien que le lieu où se trouve l’entreprise a souvent un impact décisif sur sa rentabilité. En effet, certains secteurs s’exploitent beaucoup mieux dans un quartier plutôt que dans un autre, tout dépendant de l’activité commerciale poursuivie. Ceci dit, lors de l’achat d’un immeuble et du démarrage d’une entreprise en particulier, un acheteur ou un vendeur peut ajuster son prix en fonction de ses besoins personnels et de ceux de son entreprise. En espérant que nos propos ont pu clarifier quelques questionnements, n’hésitez pas à communiquer avec nous pour toute information additionnelle. Il nous fera plaisir d’en discuter avec vous. DEUX QUESTIONS que le conseiller en sécurité financière devrait poser à son client 1 En cas de décès d’un locataire, a-t-on pensé à libérer la succession de l’engagement contractuel d’un bail à long terme ou d’un cautionnement du locataire décédé avec un contrat d’assurance de type temporaire sur sa vie ? 2 En cas de décès du propriétaire d’un immeuble commercial, a-t-on prévu constituer une réserve pour fins de rénovations ou dépenses en capital importantes au moyen d’une assurance sur la vie du propriétaire ? Jean-Guy Grenier, BAA, CMC, Adm.A., Pl. Fin., directeur régional – Elite, Développement et Mise en marché, Assurance et Épargne pour les particuliers, Desjardins Sécurité financière, Montréal. Source : www.conseiller.ca
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Vendre plus au restaurant : le suivi de la table Le 11/06/2015 Il n'y a pas de bon accueil ni de bon au revoir sans contact entretenu - et approprié - tout au long du service. Voici, en quelques points, le rappel de comportements et d'actions appréciés en salle. © Thinkstock Un bon service est le résultat d'une faculté à anticiper : accordez de l'importance à vos mises en place. Comment garder du temps pour échanger avec son client ? En deux services, dans un restaurant de grande taille, vous marcherez plus de 14 km. Appliquez l'adage des professionnels aguerris : 'avec deux bras, établir un parcours pour faire deux choses à la fois.' Comment s'organiser pour un service efficace ? Sachant qu'un bon service n'est jamais le fruit du hasard, mais le résultat d'une faculté à anticiper, apportez de l'importance à vos mises en place, aux consignes données avant le service, aux contrôles de tout votre matériel.
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Utilisez votre mémoire Votre mémoire est au service de votre vigilance : mémorisez les plats de chaque client pour une petite table, faites un plan de la table avec les plats de chacun, observez rigoureusement les envois pour vérifier la conformité de la commande et de la cuisson. Vous n'aurez alors plus besoin de demander : "C'est pour qui ?" Gardez la possibilité de dire non Deux tapes sur le passe, et 'allez, on envoie !', dira le chef qui contrôle la conformité à la sortie de la cuisine. Dans l'organisation d'un restaurant gastronomique, il n'y aura pas d'erreur. Mais seule une infime partie des cuisines fonctionne ainsi. Dans la majorité des cas, le cuisinier travaille vite, envoie vite, et le service sera contraint de contrôler l'assiette. Vous avez le pouvoir de dire non à une assiette qui n'est pas conforme à la commande ou aux standards de l'entreprise. Toujours plus vite, mais pas toujours au même rythme Sondez vos clients. On ne peut pas dire que 'tous les midis en semaine, les clients sont pressés', ni que 'le soir, le week-end, ils ont le temps'. il peut y avoir une catégorie dominante, mais tous vos clients ne vivent pas au même rythme. À vous de vous y adapter. Les clients ne voient que ce l'on ne fait pas pour eux Le client voit très facilement tout ce qui ne va pas. Alors que ce qui fonctionne bien n'est pas signalé. Ne pensez plus que les clients vous signaleront ce qui ne va pas, anticipez les remarques. Faites un contrôle de la première bouchée Quelques instants après avoir posé l'assiette et avoir fait un petit tour, revenez vers vos clients et demandez-leur si le plat leur convient. Vous éviterez toute contestation par la suite, lorsqu'il sera trop tard pour corriger une éventuelle erreur. Quel est le bon moment pour débarrasser ? Au moins une minute après que le dernier client a avalé sa dernière bouchée. On voit parfois des serveurs débarrasser alors que le client n'a pas encore fini de profiter de son plat.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Couverts et condiments : avant ou après ? Anticiper, c'est attribuer les bons couverts, les accessoires et les condiments avant que le plat n'arrive à table. Sur une table de 10 à 15 personnes, à combien de temps au maximum estime-t-on l'envoi d'un plat entre le premier et le dernier client ? Deux ou trois minutes. C'est court mais nécessaire pour que tous les convives puissent manger ensemble. Si vous êtes un bon vendeur, vous avez su conseiller aux clients quelques plats et la commande se limite à trois ou quatre plats pour toute la table. D'ailleurs, certains restaurants n'hésitent pas à afficher : "pour une table de 10 personnes ou plus, 3 ou 4 plats seulement". Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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