La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 5 au 11 octobre 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTI...
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Les hausses de plafonds ont été bénéfiques
« La reprise du marché est essentiellement portée pa...
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Pour une hausse des plafonds de loyers ?
Conscients des difficultés à vendre des logements "Pin...
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Logement: plan triennal de l'Etat pour aider les
copropriétés mal en point
Le 13/10/2015
La min...
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Traiter une copropriété va bien au-delà des seuls travaux sur les parties communes et privative...
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Le nouveau contrat de syndic fait flamber les
honoraires
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Le contrat de syndic est...
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par manque de temps ou de connaissance», explique Rachid Laaraj, fondateur du courtier en syndi...
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HLM : à Paris, les propriétaires s’insurgent
contre le droit de préemption
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Les propriétaires «vont subir une double peine», a-t-il indiqué, en ayant d’une part du mal à v...
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La taxe foncière s’envole dans les grandes
villes
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Illustration avis d'imposition...
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La taxe foncière a augmenté en 2015 au-delà de la revalorisation automatique de 0,90 % dans
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ans une étude des taxes foncières sur les propriétés bâties et le constat est clair : selon le...
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Immobilier : les « passoires » énergétiques se
vendent jusqu’à 18 % moins cher
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G (consommation importante). En clair, il permet de savoir si le logement est une « passoire »...
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Régionales en Île-de-France : un débat sur le
logement annulé à la dernière minute
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Bourgie, le président de la Fnaim Paris Île-de-France tient à préciser que c'est bien «la mair...
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Impôts: comment défiscaliser grâce à
l’immobilier
Le 15/10/2015
Que ce soit en investissant da...
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Une réduction d’impôt de 12 à 21 % avec le dispositif Pinel
En vigueur jusqu’au 31 décembre 20...
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Diminuer votre base imposable en réalisant des travaux dans un bien locatif
Il est trop tard p...
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Votre syndic de copropriété est-il trop cher?
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Dans notre dernière enquête, nous ...
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construits avant 1948 doivent débourser, en moyenne, 228 € par lot et par an, contre 204 € pou...
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une dérogation à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé. Autre exemple, la création d...
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Crédit immobilier : l'engorgement menace les
banques
Le 16/10/2015
Alors que les délais de tra...
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Si négocier un crédit pas cher ne posera donc pas problème dans les prochains mois, le décroch...
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vente un délai de 60 jours pour la condition suspensive d'obtention de crédit, contre 45 jours...
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Logement à Paris : le dispositif pour lutter
contre la vacance sera-t-il efficace ?
Le 17/10/2...
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subvention de 9.000 euros de la Ville de Paris : 2.000 euros pour mettre son bien en location ...
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Il y aura, du reste, moins d'effet à attendre de « Multiloc » que de l'encadrement des loyers,...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Préempter un fonds de commerce
Le 12/10/2015
Le décret d...
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La commune peut, en outre, déléguer son droit de préemption à des acteurs directement intéress...
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Franchise : trouvez le bon emplacement adapté
à votre activité
Le 12/10/2015
Trouver un emplac...
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recherche d’un emplacement. Ils sauront calmer la fougue d’un jeune créateur, et comprendre
vo...
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commercial sont bien différentes de celles que l’on connaît à titre personnel. Ainsi, si un em...
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L'acte d'achat boisson est différent entre la
restauration rapide et assise
Le 12/10/2015
Focu...
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Des leviers pour favoriser les taux de prise : bonnes formules, bon produit, bon format et
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KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobiliè...
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Larevue de presse de la semaine du 12 au 18 octobre 2015

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 5 au 11 octobre 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : pourquoi le dispositif Pinel est en perte de vitesse Le 12/10/2015 Faut-il accroître les loyers du Pinel? (Crédits : © Regis Duvignau / Reuters) Après un bon début d'année, le dispositif Pinel perdrait de sa superbe depuis septembre. Éléments d'explication. Unanimement, les professionnels de l'immobilier ont salué le succès rencontré depuis début 2015 par le dispositif Pinel, qui donne un avantage fiscal pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf. En mai dernier, les promoteurs immobiliers disaient s'attendre à vendre 45.000 logements "Pinel" en 2015, soit une hausse de près de 50 % par rapport aux logements estampillés "Duflot" en 2014, le dispositif fiscal précédent. De quoi alimenter presque la moitié des ventes des promoteurs aux particuliers cette année.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Les hausses de plafonds ont été bénéfiques « La reprise du marché est essentiellement portée par les investisseurs individuels (en hausse de 53,4%), séduits par le dispositif Pinel et très actifs notamment dans les plus grandes agglomérations en régions », confirmait récemment Nexity, l'un des plus importants promoteurs français. Les investisseurs particuliers auraient notamment acheté massivement des logements "Pinel" dans les agglomérations de Lyon, Lille, Marseille et Montpellier, où les plafonds de loyers donnant droit à l'avantage fiscal ont été rehaussés en octobre 2014 par le gouvernement. Le Pinel plombé en Île-de-France Pourtant depuis début septembre, le dispositif Pinel semble être en perte de vitesse, notamment en Île-de-France où « les ventes ont baissé de 15 % », déplore Jean-Philippe Ruggieri, directeur général immobilier résidentiel chez Nexity. Plusieurs raisons expliquent ce coup de mou. Il faut en effet savoir que « la reprise de début 2015 a aussi été tirée par un effet de rattrapage qui s'estompe en ce moment. Car beaucoup de particuliers n'ont pas investi dans l'immobilier neuf locatif l'an dernier, dans l'attente de la transformation du dispositif "Duflot" en "Pinel" », se rappelle Jean-Philippe Ruggieri. Le "Pinel" assouplit en effet les conditions de son prédécesseur, en permettant aux investisseurs de louer leur logement à leurs ascendants ou à leurs descendants, et leur donne le choix de louer durant trois durées différentes pour bénéficier de l'avantage fiscal : 6, 9 ou 12 ans, contre seulement 9 ans pour le "Duflot". Le neuf, trop cher ? D'autre part, l'investissement dans l'immobilier neuf reste coûteux. La société Cerenicimo, qui se définit comme une plateforme dédiée à l'investissement immobilier, a ainsi comparé les rendements de l'immobilier neuf et de l'immobilier ancien dans une dizaine de grandes villes françaises. Le constat de l'enquête de Cerenecimo est sans appel : le prix élevé du neuf n'est pas compensée par l'avantage fiscal dont il permet de bénéficier, et son rendement, une fois tous les impôts payés, reste inférieur à celui de l'ancien. Et même lorsque les prix de l'ancien se rapprochent de ceux du neuf, comme cela est le cas à Paris intramuros et en première couronne, le rendement du neuf est affecté par les plafonds de loyers du Pinel, trop bas pour concurrencer l'investissement dans l'ancien, explique Benjamin Nicaise, la patron de Cerenecimo. Il faut dire qu'à la base, les plafonds du Pinel ont été fixés dans le but d'alléger le budget logement des classes moyennes qui louent.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Pour une hausse des plafonds de loyers ? Conscients des difficultés à vendre des logements "Pinel" en Île-de-France, Nexity milite donc pour une hausse de quelques euros au mètre carré des plafonds de loyers dans un certain nombre de communes franciliennes. Et ce, afin que l'investissement locatif dans le neuf y soit plus profitable, comme cela a été fait il y a un an dans les métropoles de Lyon, Marseille, Montpellier et Lille. Reste à savoir si le gouvernement accédera à la requête du promoteur. Source: LaTribune.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Logement: plan triennal de l'Etat pour aider les copropriétés mal en point Le 13/10/2015 La ministre du Logement, Sylvia Pinel, le 30 septembre 2015 à l'Assemblée nationale à ParisAFP/Archives - ERIC FEFERBERG La ministre du Logement Sylvia Pinel a présenté mardi un plan triennal (2015-2018) pour mieux repérer, prévenir et traiter les problèmes de plus de 100.000 copropriétés privées considérées comme dégradées ou susceptibles de le devenir. Ce plan, piloté par l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (Anah), ne propose pas réellement de nouveaux outils mais fixe des objectifs de prévention et de traitement de ce problème. Pour obtenir un effet de levier important, il prévoit un partenariat renforcé avec les collectivités locales. Sur le volet de l'intervention pour traiter les copropriétés mal en point, l'objectif est de financer par an "environ 15.000 logements pour un montant d'aides de l'Anah de l'ordre de 60 millions d'euros", entre 2015 et 2017. "Je souhaite aujourd'hui, avec ce cadre national, réaffirmer le caractère prioritaire du traitement des copropriétés en difficultés", a souligné Mme Pinel, en détaillant les différentes mesures mises en place. En 2014, un peu plus de 11.000 logements avaient bénéficié d'aides de l'Anah, rappelle le ministère.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Traiter une copropriété va bien au-delà des seuls travaux sur les parties communes et privatives et comprend différentes actions, comme faire baisser les charges, diminuer les impayés, ou encore renégocier les créances pour redresser la situation financière. Sur le volet de la prévention, 30 projets de veille et d'observation des copropriétés (VOC) qui permettent un repérage des besoins éventuels d'intervention sont prévus en 2016 (contre 8 validés en 2012). En outre, le plan vise pour l'an prochain 40 projets de POPAC --un outil d'accompagnement pour freiner la dégradation constatée-- (contre 24 validés en 2012). En France, un peu plus de 100.000 copropriétés sont considérées comme fragiles, soit une copropriété sur 6 ou encore un million de logements, selon le ministère. De nombreux habitants des copropriétés ne sont pas en mesure de payer leurs charges ou les travaux d'entretien et de réparation, qu'ils soient liés à l'état du bâti ou aux enjeux de la maîtrise des dépenses énergétiques. Les trois quarts de ces copropriétés dans une situation dégradée ou risquant de l'être sont de très petites copropriétés de moins de 11 logements. Leurs habitants ont des revenus modestes. Des plans pluriannuels régionaux, pendants du plan national annoncé, seront élaborés en 2016 en associant les élus locaux, les opérateurs et les professionnels de la copropriété. Entre 2006 et 2015, 2.400 copropriétés ont été redressées par l'Anah, soit l'équivalent de 140.000 logements, selon cette agence en charge de l'amélioration du parc de logements privés anciens. La ministre a par ailleurs assuré qu'elle serait "particulièrement attentive, dans le cadre du projet de loi de finances 2016", dont la discussion au Parlement a commencé ce mardi, "à ce que les moyens nécessaires à l'Anah soient maintenus", rappelant son rôle essentiel dans la lutte contre la précarité énergétique, notamment dans le cadre du plan de rénovation énergétique des bâtiments et du programme "Habiter Mieux". Source : LePoint.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Le nouveau contrat de syndic fait flamber les honoraires Le 13/10/2015 Le contrat de syndic est désormais uniformisé. De nombreux syndics de copropriété ont encore du mal à l’adopter pleinement. Les forfaits de base ont fortement augmenté et de nouveaux abus sont déjà apparus. Depuis le 2 juillet, les contrats de syndic de copropriété sont censés être plus transparents, afin de permettre aux copropriétaires de faire jouer la concurrence et de limiter les abus. Il s’agit d’un contrat de type «tout sauf» de treize pages. C’est à dire que la quasi totalité des prestations du syndic (préparation, convocation et tenue de l’assemblée générale annuelle de la copropriété, ouverture d’un compte bancaire séparé…) sont désormais incluses dans le forfait de gestion courante. Seules une vingtaine de prestations limitatives (organisation et tenue d’assemblées générales supplémentaires, réunions avec le conseil syndical…) peuvent faire l’objet d’honoraires complémentaires, non plafonnés. Or, certains syndics traînent encore des pieds pour l’adopter. Trois mois après l’entrée en vigueur de la loi, «10 % des contrats n’ont pas du tout pris en compte les changements», note l’Association des responsables de copropriété (ARC), qui a épluché une centaine de contrats de syndics. Un pourcentage qui est peut-être sous-estimé. «Beaucoup de petits cabinets ne l’ont pas encore appliqué
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 par manque de temps ou de connaissance», explique Rachid Laaraj, fondateur du courtier en syndics Syneval. De nouveaux abus sont déjà apparus Les contrats qui, eux, tiennent compte de la loi, sont souvent perfectibles: plus des deux tiers (69 %) des contrats étudiés présentent «une ou plusieurs irrégularités ou des lacunes», constate l’ARC. Ainsi, 36 % d’entre eux ne comportent pas la liste des «prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique» (annexe 2). Par ailleurs, «un tiers des contrats présentent des articles rajoutés, tronqués ou supprimés», note l’ARC. Peu de forfaits de base (36 %), intègrent l’assemblée générale au-delà de 20 heures, «alors que 80 % des AG se terminent après cette heure». De nouveaux abus sont déjà apparus. «Quelques syndics ont carrément supprimé sur le contrat les lignes expliquant qu’il s’agit d’un «contrat tout sauf», note Rachid Laaraj. Ils les ont remplacé par la facturation des photocopies désormais interdite ou les frais de tirage (appels de fonds, PV d’assemblées générales…) normalement inclus dans le forfait de base», détaille-t-il. Les copropriétaires doivent donc être vigilants. Forte hausse des tarifs des forfaits de base «L’élément les plus marquant reste l’augmentation très importante des honoraires de base», soulignent les auteurs de l’étude de l’ARC. Certaines factures ont même flambé de 60 % par rapport à l’an dernier. «Le forfait de base a en moyenne augmenté de 10 % dans les petits cabinets et de 20 % dans les groupes qui avaient pris l’habitude de facturer de nombreuses prestations particulières», estime le fondateur de Syneval. Le tarif des prestations particulières a lui aussi dans certains cas sensiblement grimpé. «On constate des coûts allant jusqu’à 75 euros pour la lettre de mise en demeure (40 euros en moyenne) ou 576 euros pour l’état daté (400 euros en moyenne).» Source : LeFigaro.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 HLM : à Paris, les propriétaires s’insurgent contre le droit de préemption Le 13/10/2015 Ils étaient plus de 500 à se rassembler hier. En cause : le droit de préemption renforcé de la ville de Paris, destiné à créer des HLM au sein de copropriétés, qui, selon eux, les spolient. Quelque 500 propriétaires parisiens rassemblés dans un «Collectif de 257» ont annoncé leur mobilisation contre un droit de préemption renforcé de la Ville de Paris destiné à créer des logements sociaux au sein de copropriétés et qui, selon eux, les spolient. Le collectif, qui se réunissait lundi à Paris, a dénoncé dans un communiqué ce droit de préemption urbain renforcé (DPUR), voté le 17 décembre 2014 par le Conseil de Paris. Le DPUR, qui concerne dans ce cas 257 adresses représentant 8.021 logements, permet de préempter des appartements au sein de copropriétés pour les transformer en logements sociaux, et non pas seulement des immeubles en totalité comme le droit de préemption urbain simple. Denys Brunel, président de la Chambre nationale des propriétaires, qui soutient le mouvement, a indiqué à l’AFP qu’il allait déposer un recours de cette délibération devant le tribunal administratif et déposer une QPC (Question prioritaire de constitutionnalité).
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Les propriétaires «vont subir une double peine», a-t-il indiqué, en ayant d’une part du mal à vendre leur bien et d’autre part en voyant la valeur de ce bien baisser de 20 à 30%, assure-t-il. Les agences immobilières «ne veulent pas prendre» les appartements soumis à cette mesure, «ça raréfie les acheteurs potentiels», dit-il. «Les biens acquis par ces différents propriétaires représentent bien souvent les économies de toute une vie», ajoute le collectif dans un communiqué. Vers un taux de 30% de HLM à Paris en 2030 Philippe Goujon (Les Républicains), maire d’opposition du XVe arrondissement, qui accueillait lundi une réunion du collectif, a indiqué à l’AFP être «hostile par principe au DPUR. C’est de la spoliation de propriété privée et ça n’est ni utile ni efficace. Ca ne marchera pas. La Ville sera incapable de cogérer les propriétés avec des privés». De plus, dit-il, «c’est du logement social virtuel. On change la population mais ça n’est pas plus d’appartements pour les Parisiens. On change une population de classes moyennes pour une population beaucoup plus précarisée», ajoute-t-il en dénonçant également le «manque de concertation». Les immeubles visés se trouvent dans les IIe, Xe, XIe, XIIe, XVe, XVIIe, XVIIIe et XXe arrondissements. La Mairie de Paris a rétorqué lundi soir «qu’avec cet outil, la Ville ne spolie personne puisqu’elle préempte au prix auquel le vendeur avait trouvé un acheteur. La Ville ne fait donc pas chuter le bien puisqu’elle achète au prix du marché». En dénonçant ce qui est pour elle une «regrettable opposition au logement social», la Mairie assure que la mesure est un «outil utile et indispensable (...) qui permet une vraie mixité de palier». Lors de l’annonce de cette mesure, l’adjoint PCF au logement, Ian Brossat, avait indiqué qu’elle permettrait de protéger le caractère populaire de ces quartiers soumis à une forte pression foncière. Elle entend également contribuer à atteindre le taux de 25% de logements sociaux en 2025 (et 30% en 2030) sur lequel s’est engagée la maire de Paris, Anne Hidalgo (PS). Source: LeFigaro.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 La taxe foncière s’envole dans les grandes villes Le 14/10/2015 Illustration avis d'imposition. France 2015/Credit:LODI FRANCK/SIPA/1509231843 - SIPA
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 La taxe foncière a augmenté en 2015 au-delà de la revalorisation automatique de 0,90 % dans 20 grandes villes, contre douze villes en 2014. Y a t-il un dérapage de la fiscalité locale dans les grandes villes ? Apparemment oui, selon l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Cette association de particuliers bailleurs mène tous les
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 ans une étude des taxes foncières sur les propriétés bâties et le constat est clair : selon les premiers chiffres disponibles pour 2015, « dans les 50 plus grandes villes de France, la taxe foncière a augmenté deux fois plus en 2015 qu’en 2014 », avec une hausse annuelle de 2,22 % contre 1,13 % en 2014. Fortes hausses à Lille, Strasbourg ou Toulouse Sur les cinquante villes les plus peuplées, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), l’UNPI observe que «  la taxe foncière a augmenté au-delà de la revalorisation automatique de 0,90 % dans 20 grandes villes. C’est donc quasiment deux fois plus qu’en 2014, où la taxe foncière avait augmenté de plus de 0,90 % dans douze grandes villes ». Les augmentations constatées en 2015 sont beaucoup plus fortes qu’en 2014. « Avec une augmentation de 14,56 % en seulement un an, la taxe foncière a littéralement explosé à Lille, poursuit l’UNPI. La taxe foncière a également fortement augmenté à Strasbourg (+ 9,62 % entre 2014 et 2015) ou à Toulouse (+ 7,76 %) ». Viennent ensuite Lyon (+ 6,65 %), Toulon (+ 6,60 %), Bordeaux (+ 5,41 %) et Créteil (+ 5,27 %). Il y a en partie un effet de rattrapage. Car de 2009 à 2014, la taxe, dans les grandes villes de France, a moins augmenté que la moyenne nationale (+7,92 % seulement à Lille), qui ne ressort elle-même qu’à +16,42 %, contre +21,26% de 2008 à 2013. Ca a décéléré, mais 2014 était une année d’élection.... Et + 16,42%, c’est tout de même deux fois et demi l’inflation (+6,5 % entre 2009 et 2014), remarque l’UNPI. 50,55 % en moyenne dans les grandes villes L’évolution de la taxe et une chose, mais au final, ce qui se juge est le taux d’imposition du propriétaire. Sur l’année 2014, hors TEOM, ce sont les habitants d’Amiens (55,87 %), du Havre (54,36 %) et d’Angers (54%) qui ont l’imposition la plus lourde parmi les cinquante grandes villes. C’est en région parisienne qu’elle est la plus basse, avec Courbevoie (12,52 %), Paris (13,50 %) ou Boulogne- Billancourt (15,09 %)e t ça reste vrai en incluant la TEOM (on arrive alors à 15,42 % à Courbevoie et à 19,71 % à Paris). En revanche, en incluant la TEOM, c’est au Havre que le taux d’imposition 2014 est le plus fort (68,21 %), à Nîmes (67,71 %), à Tourcoing (65,71 %) et à Amiens (65,40 %). Parmi les principales métropoles, Marseille (59,93 %), Lille (57,50 %) et Toulouse sont au-dessus de la moyenne des cinquante plus grandes villes (50,55 %) mais Nice (46,44 %) et surtout Lyon (35,05 %) sont très en dessous. Source: LesEchos.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Immobilier : les « passoires » énergétiques se vendent jusqu’à 18 % moins cher Le 15/10/2015 Dans un marché immobilier difficile, où les acheteurs sont attentistes, la « valeur verte » des logements devient un élément clé de la négociation. L’Association Dinamic, émanation du Conseil supérieur du notariat et de la chambre des notaires de Paris, a mesuré l’impact de la performance énergétique d’un bien sur son prix de vente. Pour cela, l’association a retenu des biens de même typologie vendus en 2014 et a ensuite comparé la différence de prix selon l’étiquette énergétique, en prenant comme base un bien affichant une étiquette D, plutôt moyenne et la plus répandue selon les notaires. Un bémol toutefois, la taille parfois réduite des échantillons nécessite de prendre ces résultats avec prudence. Décote plus faible pour les appartements Pour mémoire, le diagnostic de performance énergétique, obligatoire depuis 2011, indique la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible) à
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 G (consommation importante). En clair, il permet de savoir si le logement est une « passoire » thermique ou au contraire économe. Le résultat de l’étude est sans appel. Pour les maisons, la décote, qui varie selon les régions, va de 5 % à 18 % pour des biens affichant la moins bonne note (F ou G), par rapport à l’étiquette D. En Bretagne par exemple, une maison avec une étiquette F ou G se vend 13 % moins cher. Pour les appartements, l’impact est légèrement moindre (de 2 % à 14 %, selon la région). En revanche les meilleurs élèves (maison affichant une étiquette AB) se vendent de 5 % à 12 % plus cher. Source : LeMonde.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Régionales en Île-de-France : un débat sur le logement annulé à la dernière minute Le 14/10/2015 LE SCAN POLITIQUE - Les candidats à la présidence de la région Île-de-France ou leurs représentants étaient attendus jeudi à l'Hôtel de Ville de Paris. Selon nos informations, il a été annulé à la dernière minute. Après le débat sur la politique économique organisé au début du mois par le Medef d'Île-de-France, ce devait être la deuxième confrontation thématique entre tous les prétendants à la succession de Jean-Paul Huchon. Dans les salons de l'Hôtel de Ville de la capitale, la Fnaim et tous les candidats aux régionales d'Île-de-France devaient parler, jeudi, du logement. Mais il n'en sera rien. Pour des raisons non précisées par la mairie de Paris, l'événement a été annulé à la dernière minute, mercredi après-midi. Du côté de la Fnaim, Michel Terrioux, le délégué général de la chambre du Grand Paris, renvoie vers la mairie de Paris. «Demandez au cabinet du maire», dit-il au Scan, agacé. Mais dans l'entourage d'Anne Hidalgo (PS), on renvoie vers… la Fnaim. «C'était un prêt de salle. L'événement est organisé totalement par eux donc c'est à eux qu'il faut demander», explique-t-on. Jeudi, Gilles Ricour de
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Bourgie, le président de la Fnaim Paris Île-de-France tient à préciser que c'est bien «la mairie qui ne voulait pas de débat au sein de l'hôtel de ville pendant la période électorale». «Le temps du débat viendra», dit le camp Bartolone Chez les candidats qui devaient participer au débat, prévu depuis deux mois, c'est l'incrédulité. Pour la droite, les réticences de Claude Bartolone, le candidat PS, à participer à des débats rend l'annulation suspecte. L'Opinion relatait lundi que le président de l'Assemblée nationale refusait de participer à des confrontations avec ses concurrents avant le premier tour du 6 décembre prochain. Il était d'ailleurs le seul à ne pas s'être déplacé au débat organisé par le Medef. «Chaque chose en son temps, le temps du débat viendra plus tard», affirmait l'entourage du socialiste au quotidien. «Nous posons la question: qui a demandé à ce que ce débat soit annulé?», s'interroge donc Geoffroy Didier, le porte-parole de Valérie Pécresse, la candidate des Républicains (LR). Et charge: «Avec Valérie Pécresse, nous avons un projet à exposer aux Franciliens et à confronter avec nos concurrents. Ce n'est pas parce que certains n'ont pas de projet qu'il faut nous empêcher de présenter le nôtre! Les Franciliens méritent le débat et la démocratie. Par respect pour eux, nous ne nous laisserons pas bâillonner par qui que ce soit!» Quant à Wallerand de Saint-Just, le candidat du Front national, il assure que le débat a été annulé car la maire de Paris «refuse (sa) présence». Mais cette version n'a pas été confirmée par les autres protagonistes. Source : LeFigaro.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Impôts: comment défiscaliser grâce à l’immobilier Le 15/10/2015 Que ce soit en investissant dans un logement neuf via les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard ou en achetant des parts de SCPI fiscales, l’immobilier peut vous aider à diminuer le montant de l’impôt que vous allez payer en 2016. Mais il faut faire vite. Réaliser un investissement immobilier vous permet d’alléger votre fiscalité mais pas seulement… Par la même occasion, vous vous constituez un patrimoine susceptible de vous procurer un revenu complémentaire au moment de la retraite et d’être transmis à vos enfants. Le tout, sans apport financier ou presque, puisque la pierre est le seul investissement pouvant être financé à crédit. Compte tenu de certains délais incompressibles (dans l’ancien, il s’écoule en moyenne trois mois entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente notarié) vous devez, pour défiscaliser vos revenus 2015, investir dans un logement neuf déjà construit. En effet, l’avantage fiscal démarre l’année de l’achat du bien ou de la date de l’achèvement des travaux si elle est postérieure. Il existe une alternative à l’investissement en direct: l’acquisition de parts de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) fiscales.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Une réduction d’impôt de 12 à 21 % avec le dispositif Pinel En vigueur jusqu’au 31 décembre 2016, le dispositif Pinel s’applique aux investissements réalisés dans des immeubles neufs ou assimilés neufs (réhabilitation lourde, transformation en habitation d’un local antérieurement affecté à un autre usage, etc.). Il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt variable en fonction de votre engagement locatif: 12 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. L’avantage fiscal est calculé sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de 5500 €/m² habitable. Ces taux sont respectivement portés à 23 %, 29 % et 32 % pour les opérations Pinel en outre-mer. Sur une même année, l’investissement est plafonné à 300.000 € et à deux opérations. En contrepartie de la réduction d’impôt, vous devez respecter plusieurs contraintes parmi lesquelles le choix d’un bien dans un secteur où la demande locative excède l’offre (les communes des zones A bis, A et B1 sont d’emblée éligibles au Pinel, celles de B2 le sont sur agrément préfectoral et celles de zone C, systématiquement exclues) et le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. A noter: la location à un ascendant ou un descendant est autorisée si les conditions inhérentes aux ressources de l’occupant et au loyer sont réunies. Avant de vous engager, rendez-vous systématiquement sur place pour vous assurer de la qualité de l’emplacement du programme dans la commune (proximité des transports, des commerces, absence de nuisances…). Vérifiez aussi le dynamisme du marché locatif local et le niveau des loyers pratiqués. Bien menée, une opération Pinel peut rapporter autour de 3 % brut (loyers annuels/prix d’achat), avant avantage fiscal. Une réduction d’impôt de 11 % en investissant dans une résidence services Acheter un logement dans une résidence services (résidences d’affaires, de tourisme, étudiantes, seniors, pour personnes âgées dépendantes…) gérée par un exploitant (Pierre & Vacances par exemple) vous permet d’obtenir un rendement brut compris autour de 4 %. Si vous réalisez l’investissement avant le 31 décembre 2016, vous pouvez avoir accès au régime Censi-Bouvard avec, à la clé, une réduction d’impôt de 11 % des sommes investies (dans la limite de 300.000 €) répartie sur neuf ans. Pour sécuriser votre investissement, vérifiez la situation de la résidence et le sérieux du gestionnaire. Pour cela, visitez des établissements déjà en exploitation. Lisez aussi attentivement les clauses du bail afin de vérifier, notamment, quelles seront les réparations à votre charge.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Diminuer votre base imposable en réalisant des travaux dans un bien locatif Il est trop tard pour réaliser un investissement dans l’immobilier ancien en vue de réduire votre impôt de l’an prochain, mais pas pour rénover un bien locatif que vous possédez déjà. En effet, les dépenses de travaux sont imputables dans un premier temps sur vos loyers puis, si un solde subsiste, sur votre revenu global de l’année (dans la limite de 10.700 €) où les travaux ont été réalisés. S’ils sont importants, vous avez intérêt à en faire effectuer une première partie à la fin de cette année et une seconde début 2016. Vous pourrez ainsi déduire 10.700 € pendant deux années consécutives. Les SCPI fiscales pour défiscaliser jusqu’à la dernière minute Jusqu’au 31 décembre (ou presque) vous pouvez acheter des parts de SCPI fiscales pour défiscaliser vos revenus 2015. Vous profitez ainsi des régimes Pinel et «déficit foncier» dans les mêmes conditions que si vous réalisiez l’investissement en direct… les soucis de gestion (impayés de loyers vacance locative, etc.) en moins! Une troisième catégorie de SCPI fiscales vous permet de bénéficier du dispositif Malraux. Vous déduisez alors de 22 à 30 % des dépenses engagées par la société de gestion pour rénover des immeubles situés dans des périmètres définis par les pouvoirs publics. Le montant de ces travaux représente environ 50 % du coût de la part. Il est possible d’investir dans les SCPI fiscales à partir de quelques milliers d’euros seulement, ce qui rend le produit accessible à tous les budgets. Cela vous permet aussi d’investir la somme exacte pour répondre à vos besoins en défiscalisation. Vous pouvez, par exemple, optimiser votre plafonnement des niches fiscales (voir encadré) ou le déficit foncier nécessaire à la neutralisation de vos loyers. Source : LeFigaro.fr
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Votre syndic de copropriété est-il trop cher? Le 16/10/2015 Dans notre dernière enquête, nous avons relevé une augmentation des honoraires de syndics de 1,70 % sur un an et de 37,4 % sur quatre ans. Cette hausse pourrait encore s’accélérer avec la mise en place du nouveau contrat de syndic, obligatoire pour les mandats conclus ou renouvelés depuis le 2 juillet. 1. La hausse des tarifs de syndic est-elle homogène? L’enquête réalisée par Le Particulierauprès de plus de 1300 copropriétés révèle que chaque copropriétaire verse, en moyenne, 211 € par an à son syndic. Mais, en étudiant les résultats dans le détail, on s’aperçoit que les honoraires font le grand écart. Ils dépendent du type de professionnel choisi (les grands réseaux sont, en général, moins onéreux que les petits cabinets indépendants), mais aussi des caractéristiques de l’immeuble. Ce sont les petites copropriétés qui paient le plus d’honoraires: 341 € par lot et par an pour celles de moins de 21 lots, contre 119 € pour celles de 60 lots et plus. Si la localisation géographique est un facteur discriminant - les honoraires moyens s’établissent à 228 € par lot en proche banlieue parisienne contre un peu moins de 200 € en région Paca -, la date de construction de l’immeuble en est un autre. Ainsi, les copropriétaires vivant dans des bâtiments
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 construits avant 1948 doivent débourser, en moyenne, 228 € par lot et par an, contre 204 € pour ceux occupant des logements postérieurs à 2005. Le nombre de prestations (gardien, parkings souterrains, espaces verts, chauffage collectif…) est le dernier facteur susceptible d’influer sur le montant des honoraires. En effet, plus il y a d’équipements, plus le gestionnaire a de contrats à faire appliquer et… à renégocier régulièrement! 2. Pourquoi dit-on que le nouveau contrat va faire grimper les honoraires? Depuis le 2 juillet 2015, les syndics qui renouvellent leur mandat ou en concluent un nouveau sont tenus d’utiliser un modèle type de contrat précisé par un décret du 26 mars 2015. Il s’agit d’un contrat de type «tout sauf». C’est-à-dire qu’il inclut la quasi-totalité des tâches accomplies par un syndic dans le cadre de sa mission. Jusqu’à présent, seules 44 tâches de gestion courante (par exemple, la préparation et la tenue de l’assemblée générale ou encore l’embauche et le paiement des salaires du personnel) listées dans l’arrêté Novelli du 19 mars 2010, devaient être incluses dans les honoraires de base. Toutes les autres missions du syndic, dites «prestations particulières», pouvaient faire l’objet d’une facturation à part. Et ce, des plus légitimes (la tenue d’une assemblée générale extraordinaire) aux plus folkloriques, comme la remise d’un livret d’accueil aux nouveaux arrivants, pour lequel il était parfois réclamé plus de 500 €! La plupart des prestations qui étaient, jusqu’alors, facturées en plus du forfait de base doivent aujourd’hui y être intégrées (par exemple, les frais de photocopies). Seules 18 prestations, dont la liste est exhaustive, peuvent donner lieu à des frais supplémentaires. Plus transparent, le nouveau contrat devrait faciliter la mise en concurrence des professionnels. L’entrée en vigueur du nouveau contrat devrait, logiquement, conduire à une hausse des honoraires perçus au titre de la gestion courante mais à une diminution de ceux versés pour les prestations particulières. Selon le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) Jean-François Buet, la note ne devrait pas, globalement, être plus élevée. «On peut supposer, qu’à tâches équivalentes, il n’y aura pas d’augmentation. Les syndics vont, copropriété par copropriété, réintégrer le montant moyen des prestations particulières facturées les années précédentes et l’ajouter au montant des honoraires de gestion de base jusque-là réclamés», assure-t-il. 3. Est-il possible de limiter la hausse lors du passage au nouveau contrat de syndic? Vous pouvez profiter du nouveau contrat de syndic pour remettre à plat les besoins réels de votre copropriété. Ils varient en fonction de la taille de l’immeuble, de sa date de construction mais surtout de l’implication des copropriétaires. Parallèlement, n’hésitez pas à refuser certaines prestations présentées comme obligatoires mais qui, en réalité, ne le sont pas pour tous les immeubles. Ainsi, dans ceux de moins de 16 lots, la majorité des copropriétaires (majorité dite de l’article 25) peut voter
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 une dérogation à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé. Autre exemple, la création d’un extranet de copropriété. Celui-ci est obligatoire depuis le 1er janvier 2015 mais les copropriétaires peuvent décider, à la majorité de l’article 25, de s’en passer. Sachez que si certains syndics ne facturent pas ce service, d’autres le font payer jusqu’à 240 € par lot! Ne dit-on pas qu’il n’y a pas de petites économies… Source : LeFigaro.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Crédit immobilier : l'engorgement menace les banques Le 16/10/2015 Alors que les délais de traitement des dossiers ont doublé, voici nos conseils pour décrocher votre financement au plus vite, et à un taux préférentiel. Même les meilleures choses ont une fin... Entamée au second semestre 2013, la baisse ininterrompue des taux de crédit immobilier aura duré jusqu'à mai dernier, date à laquelle ils sont tombés à seulement 2,30% sur vingt ans. Une moyenne qui a depuis grimpé de 0,25 point, pour s'établir à 2,55% aujourd'hui. Mais pas de panique ! Car ce rebond, qui a simplement ramené les taux à leur niveau de début 2015, devrait rester modéré. «Tout juste devrait-on s'approcher des 2,80% d'ici à la fin d'année», parie Jérôme Robin, président du courtier en crédits Vousfinancer.com. Sous réserve, bien sûr, que le dossier de la dette grecque ne ressurgisse pas, bousculant le secteur bancaire et donc les conditions de financement.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Si négocier un crédit pas cher ne posera donc pas problème dans les prochains mois, le décrocher dans les délais, en revanche, sera une autre paire de manches. «Suite au redémarrage généralisé des transactions, les délais de traitement ont doublé dans les banques. Les pôles dédiés sont débordés!», déplore Ulrich Maurel, président du courtier Immoprêt. «Dès lors qu'il s'agit de sortir des conditions standards et d'obtenir un rabais spécifique, c'est devenu compliqué», complète Christophe Lamand, de Pressetaux. A cet engorgement des banques s'ajoute celui des organismes chargés de cautionner le prêt. Quant aux clients, encore nombreux, cherchant à renégocier un ancien prêt, ils doivent eux aussi prendre leur mal en patience. «Certaines banques ne prennent en charge de tels dossiers qu'après ceux d'acquisition», prévient Christophe Lamand. Résultat : un délai d'attente de trois mois est fréquent. DANS CE CONTEXTE, pour le moins inédit, nous avons voulu tester une toute nouvelle source de financement, offerte par les banques en ligne. Après l'épargne, puis le compte bancaire, ces établissements se lancent tour à tour dans le crédit immobilier. ING Direct a ainsi rejoint Boursorama et Hello bank! en avril dernier, tandis qu'on annonce déjà BforBank pour l'an prochain. Principal avantage de ces banques : nouvelles sur le marché, elles n'ont pas à traiter le stock de clients cherchant à renégocier leur crédit. Et elles font tout pour répondre rapidement à la demande. «Nous avons constitué un pôle dédié de spécialistes, qui prend en charge environ 150 dossiers par jour», assure Sophie Heller, directrice générale d'ING Direct. Cette promesse de rapidité semble plutôt tenue : après avoir rempli un questionnaire en moins de quinze minutes, nous avons ainsi obtenu un accord de principe immédiat auprès des quatre banques testées. La plus motivée d'entre elles, le Crédit agricole, nous a même rappelé dans les 24 heures, pour finaliser le dossier. Quant aux conditions, elles figurent souvent parmi les meilleures du marché. Le plus souvent, l'octroi du prêt n'est soumis à aucune domiciliation de salaire. Dans le cas d'ING Direct, l'ouverture d'un compte (gratuit) n'est même pas obligatoire : on peut se contenter de mettre en place un prélèvement depuis sa banque principale. Comme toujours, ces établissements réservent cependant de telles faveurs aux meilleurs dossiers, capables d'emprunter de grosses sommes (au moins 80.000 euros chez ING Direct, 100.000 euros chez Boursorama) sans avoir à utiliser un prêt à taux zéro (montage impossible chez ING Direct comme chez Boursorama). Mieux vaut aussi détenir un apport personnel de 10%, pour financer au moins les frais d'acquisition. VOUS NE CORRESPONDEZ PAS à ce profil type, ou préférez un circuit plus traditionnel ? Mieux vaudra alors jouer la prudence. «Il faut d'emblée prévoir large, en inscrivant sur le compromis de
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 vente un délai de 60 jours pour la condition suspensive d'obtention de crédit, contre 45 jours traditionnellement», conseille Ulrich Maurel. Le risque, sinon, serait d'être dans l'incapacité de produire à temps un refus de financement, et donc de perdre les 10% de dépôt de garantie. Bien sûr, la solution classique du recours à un courtier est conseillée. Même si certaines banques, ayant déjà réalisé 70% de leur objectif annuel, leur ferment désormais la porte, ces professionnels sauront où frapper pour aller vite. Si vous vous débrouillez seul, privilégiez les établissements les plus diligents. «C'est le cas de certaines banques mutualistes, comme le Crédit mutuel ou les Banques populaires, qui ont conservé la possibilité de traiter les dossiers directement en agence, sans passer par les back-offices», explique un courtier. A l'inverse, celles qui n'ont gardé que des pôles dédiés, comme LCL ou la Société générale, figurent parmi les plus débordées actuellement. Une fois la banque choisie, restera à faire remonter votre dossier en haut de la pile. «La prime revient aux bons profils, disposant d'au moins 80.000 euros de revenus et empruntant plus de 120 000 euros», résume Jérôme Robin. Bien sûr, mieux vaudra rapatrier au sein de l'établissement prêteur non seulement votre salaire, mais aussi votre épargne (PEL, Livret A, PEA). Sans oublier de souscrire l'assurance habitation. Quant à l'assurance emprunteur, même si vous avez sans doute intérêt à aller voir ailleurs, signez avec la banque dans un premier temps, histoire d'accélérer le mouvement. Et rappelez-vous que vous pourrez toujours faire jouer, par la suite, la loi Hamon, et changer d'assureur. Seule condition à respecter : que la nouvelle police vous couvre aussi bien que l'ancienne. Certes, les banques traînent encore des pieds pour proposer à leurs clients des fiches standardisées permettant de bien comparer les contrats d’assurance entre eux . Mais ne vous découragez pas pour autant : la loi Hamon vous laisse un an à compter de la souscription du crédit immobilier pour négocier un nouveau contrat d’assurance emprunteur. Source : Capital.fr
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 Logement à Paris : le dispositif pour lutter contre la vacance sera-t-il efficace ? Le 17/10/2015 Personne ne sait combien de logements seront loués grâce à "Multiloc". (Crédits : Reuters) La Mairie de Paris et une agence immobilière ont signé vendredi la première convention « Multiloc », un dispositif qui vise à remettre les logements vacants sur le marché parisien à des loyers abordables. Le dispositif « Multiloc » de la mairie de Paris est lancé. Il doit notamment permettre à des logements vacants de la capitale d'être remis sur le marché à des loyers modérés, c'est-à-dire abordables pour les classes moyennes. Le principe est simple : un propriétaire, qui accepte de louer un de ses biens immobiliers à un loyer inférieur de 20 % au loyer de marché par le biais d'une agence immobilière conventionnée « Multiloc », bénéficiera en échange de primes de la mairie de Paris. Dans le 16e arrondissement, la maire Anne Hidalgo a ainsi signé une première convention « Multiloc » avec une agence immobilière, nommé « l'adresse - Pierre et Patrimoine ». Celle-ci a déjà trouvé un propriétaire-bailleur qui a accepté de louer un de ses biens immobiliers de 17 m² à un loyer qui sera inférieur à 400 euros, alors que le loyer de marché du quartier est normalement supérieur à 500 euros. Plusieurs primes de la mairie pour le propriétaire et l'agence La location ne pourra cependant se faire qu'une fois les travaux de rénovation effectués, sachant que ceux-ci enclenchent une prime de la mairie. Ainsi, au total, ce propriétaire devrait se voir octroyer une
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 subvention de 9.000 euros de la Ville de Paris : 2.000 euros pour mettre son bien en location et environ 7.000 euros pour la remise en état de son logement qui est vacant depuis plus de 6 mois. Une surprime de 1.000 euros pourrait enfin lui être octroyée dans le cas où le diagnostic de performance énergétique du logement après rénovation s'avèrerait excellent. La mairie de Paris prendra par ailleurs en charge la garantie loyer impayé (GLI) à hauteur de 400 euros maximum par an pendant 3 ans. L'agence immobilière sera pour sa part rémunérée à hauteur de 1.200 euros pour la captation du logement. Si la mairie met la main à la poche de la sorte, c'est qu'elle souhaite « attirer beaucoup de jeunes actifs » découragés par la cherté des logements à Paris, a expliqué la maire de Paris Anne Hidalgo, lors de la signature de la convention vendredi. Elle souhaite ainsi « favoriser l'emploi des jeunes cadres, notamment dans la nouvelle économie du numérique ». Une démarche « très pragmatique » La maire de Paris a par ailleurs mis en avant sa démarche « très pragmatique » dans la mise en place de ce dispositif. Car les fédérations des professionnels de l'immobilier et de propriétaires sont en général peu enclines à adouber et à participer aux dispositifs de locations à loyers modérés. Mais avec « Multiloc », les agents immobiliers apprécient d'être « reconnus comme légitime pour [leur] action, et même payés pour cela », explique Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fnaim Grand Paris. « La souplesse du dispositif qui offre un panel de primes adapté aux différentes situations des bailleurs est aussi l'un de ses atouts majeurs », ajoute Gilles Ricour de Bourgies. Bref, « Multiloc » est un dispositif incitatif plutôt que contraignant pour les propriétaires et les agences immobilières. Mais c'est aussi pour cette raison qu'il est aujourd'hui impossible de donner des chiffres précis sur le nombre de logements qui seront mis en location grâce à « Multiloc ». Anne Hidalgo se garde d'ailleurs bien de parler d'objectifs chiffrés. Une portée hautement symbolique Certes, ce dispositif ne devrait pas avoir d'effet significatif sur le marché de l'immobilier parisien. Mais il a le mérite d'avoir une portée hautement symbolique : participer à remettre les logements vacants parisiens (entre 40.000 et 100.000, selon les estimations) sur le marché à des prix abordables pour les classes moyennes. En effet, au regard de l'état de la crise du logement à Paris, il semblait indispensable d'agir sur la vacance. Or, force est de constater que tous les dispositifs précédents qui visait à lutter contre ce phénomène - basés le plus souvent sur un système de pénalité financière - ont échoué.
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Il y aura, du reste, moins d'effet à attendre de « Multiloc » que de l'encadrement des loyers, qui s'applique à Paris intramuros depuis le 1er août pour tous les renouvellements de bail et les relocations du parc locatif privé parisien. Un dispositif que soutient fortement la maire Anne Hidalgo. Et s'il est destiné à limiter les « abus », il pourrait tout de même faire baisser les loyers d'environ 30 % des logements locatifs privés parisiens. Source : LaTribune.fr
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Préempter un fonds de commerce Le 12/10/2015 Le décret du 24 juillet 2015 tend à rendre plus efficace l'exercice du droit de préemption commercial, en intégrant, dans la partie réglementaire du code de l'urbanisme, les assouplissements issus de la loi « Pinel » du 18 juin 2014. Mesurer l’intérêt des dernières modifications Le droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l’objet d’un aménagement commercial était, à l’origine, un outil à la disposition exclusive des communes, sans distinction. Contrairement au droit de préemption urbain (DPU), il n’est pas nécessaire de disposer d’un document d’urbanisme local (POS, PLU, carte communale, etc.). Il n’est pas davantage requis d’être compétent en matière de développement économique. En revanche, et contrairement également au régime du droit de préemption urbain, aucune délégation à une autre collectivité n’était initialement possible. En 2010, il a certes été précisé que les sociétés publiques locales d’aménagement pourraient procéder à toute acquisition de baux commerciaux, de fonds de commerce ou de fonds artisanaux, dans les conditions prévues aux articles L.214-1 et suivants du code de l’urbanisme, mais, à supposer même cette précision efficace d’un point de vue juridique, elle demeure, d’un point de vue pratique, assez limitée. La loi « Pinel » du 18 juin 2014 remédie à l’imperfection du mécanisme initial en prévoyant clairement un mécanisme de délégation, que le décret du 24 juillet 2015 vient expliciter. Evaluer les nouvelles possibilités de délégation Le nouveau mécanisme prévoit, en premier lieu, que si la commune fait partie d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) y ayant vocation - notamment ceux compétent en matière de développement économique - elle lui peut déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le code de l’urbanisme. La commune peut donc lui déléguer les compétences pour exercer le droit de préemption et délimiter en amont le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 La commune peut, en outre, déléguer son droit de préemption à des acteurs directement intéressés par les aliénations visées à l’article L.214-1 du code de l’urbanisme : un établissement public y ayant vocation (établissement public foncier, par exemple, pour les terrains concernés), une société d’économie mixte (même non titulaire d’une concession d’aménagement), un concessionnaire d’une opération d’aménagement ou le titulaire du nouveau contrat de revitalisation artisanale et commerciale (qui peut être aussi bien un opérateur privé qu’une société d’économie mixte ou une société publique locale). Encore précisera-t-on que, dans l’hypothèse où la commune aurait délégué à un EPCI l’exercice du droit de préemption, ce dernier pourra lui-même « subdéléguer » ce droit à l’une des personnes précitées. En pratique, la délégation, ou la subdélégation, pourra soit porter sur une ou plusieurs parties du périmètre de sauvegarde, soit être accordée au coup par coup à l’occasion de l’aliénation d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal, d’un bail commercial ou de terrains. Dans tous les cas, les biens acquis entreront dans le patrimoine du délégataire (qui devra donc se charger de la procédure de rétrocession). Déléguer le droit de préemption commerciale La compétence pour organiser la délégation du droit de préemption appartient au conseil municipal. La délégation à l’EPCI y ayant vocation ou aux autres personnes mentionnées à l’article L.214-1-1 du code de l’urbanisme sera donc organisée par voie de délibération qui précisera, le cas échéant, les conditions auxquelles est subordonné l’exercice des compétences déléguées. En application du principe de parallélisme des formes, cette délégation ne pourra être modifiée, ou retirée, que par voie de délibération Source : lagazettedescommunes.com
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 Franchise : trouvez le bon emplacement adapté à votre activité Le 12/10/2015 Trouver un emplacement adapté à son activité peut rapidement devenir un parcours du combattant Trouver un emplacement adapté à son activité peut rapidement devenir un parcours du combattant. Quels critères privilégier ? Faut-il miser sur une adresse renommée, au détriment de la facilité de stationnement ? Faut-il au contraire s’éloigner un peu d’une zone passante mais aux loyers élevés, et miser ensuite sur le bouche à oreille ? Le géant du high-tech, Apple, a une stratégie bien rôdée : l’Américain détermine l’endroit idéal selon plusieurs critères, que le local soit occupé ou non. Puis il y pose ses valises dès lors qu’il est disponible. Sa règle d’or : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. La firme a ainsi réussi à créer les boutiques les plus rentables au monde en termes de rendement au mètre carré. Mais n’est pas Apple qui veut. Le bon choix sera une affaire d’équilibre et de concessions… Comment trouver l’emplacement idéal pour son activité ? Voici quelques conseils. Se faire aider pour connaître les meilleurs emplacements disponibles La première question qu’un chef d’entreprise peut se poser avant de rechercher son local est de savoir s’il le fera seul ou avec de l’aide. Clairement, il est vivement recommandé de se faire aider par des professionnels. Pourquoi ? Car vous n’êtes pas agent immobilier. Même si vous vous renseignez sur le secteur et si vous avez de bonnes connaissances, vous n’avez pas le « réseau » nécessaire pour faire un choix parmi une grande variété de biens. Même si le chef d’entreprise peut endosser plusieurs casquettes, trouver son local est un enjeu bien trop important pour prendre des risques inutiles, et faire des erreurs. Comme dans tous les domaines, les professionnels profitent d’une expérience en la matière et ont vu défiler d’autres entrepreneurs à la
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 recherche d’un emplacement. Ils sauront calmer la fougue d’un jeune créateur, et comprendre vos besoins, même si vous ne les exprimez pas… Confier cette tâche à un spécialiste permet à la fois de se concentrer sur autre chose et de profiter d’une réelle expertise. Ville, centre commercial ou zone d’activité : peser le pour et le contre Pour bien choisir l’emplacement de son futur point de vente, ou la situation de votre bureau, il va falloir choisir entre trois grands types de zones : la ville, le centre commercial ou la zone d’activité. L’emplacement de premier choix n’est pas le même pour tous les types d’activités et la clientèle qui fréquente chaque type de zone est également différente. Soyez attentifs : quel jour de la semaine est le plus important en termes de fréquentation dans le quartier que vous repéré ? Cela correspond-il à vos heures d’ouverture prévues ? Quel type de clientèle se rend dans la zone ? Est-ce la population que vous ciblez ? Intéressez-vous à la vie de la zone ciblée, en vous y rendant à différentes heures, pour comprendre les habitudes. La concurrence ne doit pas non plus vous faire peur. Parfois, avoir des enseignes à l’image forte peut attirer les consommateurs, et vos futurs clients. Ne vous êtes vous jamais demandé pourquoi des enseignes pourtant concurrentes sont assez proches géographiquement ? Car l’offre est plus facilement accessible pour les consommateurs, et ils peuvent aisément comparer, tester, etc… De manière générale, choisir un emplacement à proximité d’une grande marque, ou d’un magasin connu pour drainer beaucoup de visites (les centres commerciaux, Ikea, un Apple Store) peut être un bon choix, à condition bien sûr de ne pas proposer que des produits concurrents. Enfin, dernier point pour vous aider à faire votre choix d’emplacement idéal entre ville, centre commercial ou zone d’activité, les aménagements prévus à l’avenir. Les municipalités ont tendance ces dernières années à redynamiser les centres villes. Ceci implique de nombreux aménagements. La construction de lignes de tram par exemple peut redonner vie à tout un quartier, tout comme l’installation d’une grande entreprise avec plusieurs centaines de salariés peut aider un restaurant à être plein tous les jours. Tous ces critères doivent être étudiés, car certains projets peuvent être menés sur plusieurs années, sans être bien connus du grand public. Renseignez-vous auprès des acteurs locaux, et faites confiance, là encore, aux professionnels de l’immobilier. Droit au bail et fonds de commerce : le vrai prix d’un emplacement Comment ne pas terminer cette liste de conseils pour trouver le bon emplacement sans évoquer le nerf de la guerre : l’argent. Outre tous les points cruciaux que nous venons de citer pour le choix de l’emplacement, la question du coût va évidemment être primordiale. Car les règles pour louer un local
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 commercial sont bien différentes de celles que l’on connaît à titre personnel. Ainsi, si un emplacement fait déjà l’objet d’un bail commercial, l’entrepreneur devra probablement s’acquitter d’un droit au bail, ce qui lui permettra de bénéficier des dispositions et droits garantis. Par ailleurs, si l’activité de l’entrepreneur est de même nature que celle du précédent occupant il devra alorslui racheter son fonds de commerce. Cette somme peut correspondre à un an de chiffre d’affaires ou plus, et est calculée en prenant en compte de nombreux paramètres. Enfin, dans un centre commercial, les frais pour s’installer seront parfois très élevés. En effet, vous bénéficiez d’infrastructures de premier choix, parfois d’une sécurité, etc… ceci a un coût ! Toutes les dépenses qui s’ajoutent au loyer sont bien souvent oubliées par les entrepreneurs à la recherche d’un local. Ne vous focalisez donc pas uniquement sur le montant mensuel, mais sur les frais liés à votre nouvelle installation. Vous comprenez sans doute mieux la nécessité de vous faire aider pour éviter les écueils… Source: toute-la-franchise.com
  34. 34. La revue de Presse KYLIA 34 L'acte d'achat boisson est différent entre la restauration rapide et assise Le 12/10/2015 Focus sur les comportements et nouvelles attentes boissons des consommateurs en restauration rapide et assise avec Food Service Vision. Food Service Vision, cabinet d'études et de conseil spécialisé en hors-domicile, a conduit simultanément deux études : « Paroles de snackeurs 2015- focus Boisson » sur le secteur de la restauration rapide et « Paroles de convives-focus boisson » sur le secteur de la restauration commerciale assise. Elles montrent que l'achat d'une boisson froide est plus systématique lors de repas en restauration assise (52% des convives) que lors de repas sur le pouce (41% des snackeurs). Les snackeurs et les convives consomment le plus souvent de l'eau plate, de l'eau gazeuse, du cola ou des jus de fruits lors de leur repas. L'acte d'achat boisson se décide en dernière minute sur le lieu de vente pour 80% des convives et 69% des snackeurs. Il est par conséquent primordial de stimuler le consommateur en point de vente. Concernant les déclencheurs d'achat identifiés, ils divergent entre les snackeurs et les convives. En restauration rapide, ce sont les formules et les prix qui constituent les éléments déclencheurs de choix de boisson fraîche. En restauration assise, le prix et la présence de marque connue à la carte sont les deux éléments les plus déclencheurs d'achat. 31% des convives et 24% des snackeurs établissent leur choix en fonction des marques présentes sur le point de vente. En termes d'image, une marque sort clairement du lot sur toutes les dimensions testées (meilleure PLV, meilleures opérations commerciales et innovation) : Coca Cola, sans surprise leader tant en restauration rapide qu'assise. Au niveau des enseignes de restauration rapide, Mc Donald's est l'enseigne préférée des français sur les boissons, car ils y trouvent le meilleur prix, le plus large choix et les meilleures formules. Starbucks se démarque sur l'axe « boisson chaude » et la découverte de nouvelles boissons. En restauration assise, on note une préférence des Français pour Buffalo Grill pour la pertinence de ses formules plat+boisson, la variété de son offre et sur ses prix. La Pataterie se distingue auprès de ses clients sur l'axe accessibilité prix des boissons.
  35. 35. La revue de Presse KYLIA 35 Des leviers pour favoriser les taux de prise : bonnes formules, bon produit, bon format et qualité de service Les formules constituent un des leviers clés pour 83% des snackeurs et 69% des convives. Il est donc essentiel de proposer les bonnes associations plat/boisson. Ainsi, l'union parfaite solide liquide en snacking est le cola avec le hamburger, tandis que l'eau plate se lie davantage au sandwich. En restauration assise, à l'évidence, c'est le vin qui épouse le fameux 'steak-frites' ! Proposer le bon format est ainsi déterminant, car 83% des convives et 86% des consommateurs en snacking aimeraient avoir le choix du format sur un même produit. C'est notamment le cas pour la bière où il constitue même le 1er déclencheur de choix avec une forte préférence pour la canette 33 cl. En restauration assise, la qualité du service est un des leviers à consolider. 68% des consommateurs de BRSA et 75% des consommateurs de bière jugent ce critère important (notamment dans le service de bière pression). 68% des convives seraient en attente de suggestions de la part du serveur pour accorder leur boisson avec leur plat. Les consommateurs expriment le besoin de découvrir de nouvelles boissons. Ainsi les promotions s'affirment comme meilleur levier pour favoriser l'essai de nouvelles références. Au niveau du type de boisson attendu, les consommateurs sont en recherche de boissons plus naturelles, moins sucrées, ou avec des goûts originaux. Source : lhotellerie-restauration.fr
  36. 36. La revue de Presse KYLIA 36 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Caroline Pilato Marie Laurent / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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