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Du 14 au 20 septembre 2015
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 Préavis réduit dans les zones tendues
Depuis la loi ALUR, les locataires qui souhaitent résil...
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Immobilier : Acheter ou louer telle est la
question
Le 15/09/2015
Acheter son logement plutôt q...
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Est-ce le bon moment pour concrétiser un achat immobilier ? Ou est-ce que la location reste
plu...
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Immobilier : les Français investissent pour
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L’immobilier reste un ac...
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Aquitaine : 10,7 % en 2010 à 11,5 % en 2015. Une région voit sa part inchangée : Rhône-Alpes av...
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Loi énergie : ce qui change pour les
propriétaires
Le 18/09/2015
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Quel retour sur investissement ?
Les copropriétaires sont peu motivés par les travaux d'économi...
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matériels, seraient offerts dans plus de deux cents territoires qui s'engagent dans un process...
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Syndics: les malfaçons du nouveau contrat
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Les dispositions issues de la loi...
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contrat liste ensuite les prestations que le syndic peut facturer en supplément. Elles sont ré...
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La copropriété en chiffres
D'après l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis), 25 millions d...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Bail commercial trop cher : comment le résilier
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Bail commercial : Du calcul de l’indemnité
d’éviction due au locataire en cas de non
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En conclusion, et au regard de l’ensemble des marqueurs posés par la jurisprudence
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Quel type de bail pour une association ?
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La location de locaux privés au profit ...
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Une association peut louer un local pour en faire son siège social et y exercer s...
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Happy hour : le prix de vente des boissons
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Revue de presse kylia - semaine du 14 au 20 septembre 2015

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  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 14 au 20 septembre 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Location : préavis réduit et restitution plus rapide du dépôt de garantie s’appliquent à tous les contrats Le 14/09/2015 Bonne nouvelle pour les locataires. Non seulement le montant des loyers a tendance à reculer, comme le montrent les derniers chiffres publiés par l’observatoire des loyers Clameur, mais certaines dispositions de la loi Macron passées inaperçues modifient les conditions d’application de plusieurs articles de la loi ALUR qui avaient posé des difficultés d’interprétation. L’objectif ? Faire en sorte que ces mesures – plutôt favorables aux locataires – s’appliquent à tous les contrats de location en cours et pas uniquement à ceux conclus ou renouvelés depuis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi ALUR.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2  Préavis réduit dans les zones tendues Depuis la loi ALUR, les locataires qui souhaitent résilier leur bail peuvent bénéficier d’un délai de préavis réduit lorsque leur logement se situe dans une zone « tendue ». Ces zones tendues regroupent 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, soit quelque 1 151 communes. Jusqu’à présent, ce délai réduit ne concernait que les baux signés ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR : il s’applique désormais à tous les logements situés dans une zone tendue, quelle que soit la date de signature de votre bail. Autrement dit, si vous habitez dans l’agglomération de Paris, Lyon, Marseille, Montpellier, Bordeaux…, vous avez un préavis d’un mois à respecter au lieu de trois mois, si vous souhaitez quitter votre logement.  Délai de restitution du dépôt de garantie La loi ALUR a aussi réduit le délai de restitution du dépôt de garantie, le ramenant de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire à un mois. Mais cette nouvelle disposition ne concernait que les baux signés depuis le 24 mars 2014. La loi Macron corrige le tir : que votre bail ait été signé avant ou après cette date, en l’absence de réserve sur l’état des lieux de sortie, le propriétaire doit vous rembourser votre dépôt de garantie dans un délai d’un mois. En revanche, la loi Macron n’étend pas aux baux en cours le nouveau dispositif d’encadrement des loyers applicables à Paris depuis le 1 er août 2015… Seuls les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date sont concernés. Les baux tacitement reconduits ne le sont pas. Source : LeMonde.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Immobilier : Acheter ou louer telle est la question Le 15/09/2015 Acheter son logement plutôt que le louer se révèle intéressant en moyenne au bout de 9 ans Le classement de la rentabilité porte sur 37 villes françaises - Meilleurtaux.com
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Est-ce le bon moment pour concrétiser un achat immobilier ? Ou est-ce que la location reste plus intéressante ? Tout dépend de la surface et de la ville où l’on veut s’installer. Avec la baisse des taux d’emprunt, le rêve d’accession à la propriété n’a jamais paru aussi proche. Les partisans du verre à moitié vide diront que les difficultés subsistent malgré tout : avoir une capacité financière suffisante et présenter un bon dossier aux banques est devenu indispensable, indépendamment du prix des biens immobiliers. Les partisans du verre à moitié plein diront que la conjonction est favorable et que le plus dur au final c’est de se lancer. La dernière étude du courtier en ligne Meilleurtaux.com devrait donner quelques arguments supplémentaires aux optimistes de l’immobilier. Acheter son logement devient rentable au bout de 4 ans Selon les calculs du courtier, il faut en moyenne 4 ans en France pour que l’acquisition d’une résidence principale de 70 m2 se révèle plus intéressante que la location d’une surface équivalente. Selon la ville choisie ce ratio peut même être encore plus bas. Tel est le cas du Havre ou acheter se révèlera plus rentable que de louer au bout d’un an seulement. A l’autre bout du spectre, dans une ville comme Boulogne-Billancourt, ce calcul ne sera rentable qu’au bout de 16 ans. Selon Meilleurtaux.com, la rentabilité d’un achat immobilier varie selon la surface, plus celle-ci est grande et plus l’achat sera intéressant par rapport à la location. Ainsi la propriété d’un bien de 30m2 sera rentabilisée au bout de 17 ans. La location plus intéressante dans les grandes métropoles Ce phénomène s’explique par l’effet baisse des taux. Par exemple sur Paris, où il fallait en moyenne 20 ans pour amortir l’opération pour un achat effectué en 2014 avec un taux de 2,90%. La même opération réalisée en 2015 avec un taux d’emprunt de 2,45% permet de rentabiliser l’achat au bout de 14,5 années. Toutefois le choix de la ville d’achat est primordial car il existe de fortes disparités d’une agglomération à l’autre. Ainsi il faudra un an et demi pour rentabiliser un achat à Brest quand il faudra 13 ans pour la même surface à Lyon. Le classement par agglomérations effectué par Meilleurtaux.com révèle donc qu’il est souvent plus intéressant d’acheter dans les petites et moyennes villes de province (où l’acquisition immobilière se révèle rentable en moins de 9 ans en moyenne) que dans les grands centres urbains. Source : LesEchos.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Immobilier : les Français investissent pour défiscaliser Le 17/09/2015 L’immobilier reste un actif privilégié par les investisseurs. - Shutterstock Plus de 70 % des acheteurs de logements locatifs neufs investissent pour défiscaliser révèle une étude du Crédit Foncier. Largement devant le souhait de se procurer des revenus complémentaires pour la retraite. La carotte fiscale est décidément un soutien indispensable à la bonne santé du bâtiment. Sous perfusion depuis des années, l’immobilier neuf ne peut plus se passer de la défiscalisation. Les ministres passent, laissant leurs noms aux divers systèmes imaginés pour encourager les acquisitions. Aujourd’hui, c’est le dispositif Pinel qui stimule les acheteurs. Selon l’étude du Crédit Foncier ciblée sur les attentes et motivations des particuliers *, la première motivation de ceux ayant réalisé un investissement dans l’immobilier est la perspective de payer moins d’impôts . Pour 54 % des personnes sondées (neuf et ancien), elle se situe au premier rang des raisons de l’achat, avec une motivation nettement plus forte pour les investisseurs dans le neuf (71 %) que dans l’ancien (16 % seulement). Vient ensuite le moyen de disposer d’un revenu complémentaire à la retraite (pour 44 % des personnes sondées). C’est d’ailleurs la première motivation des investisseurs dans l’ancien (54 %); un chiffre bien plus fort que dans le neuf (40 %). En troisième position arrive la perspective de se constituer un patrimoine (41 %). Cette motivation est nettement plus élevée dans l’ancien (50 %) que
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 dans le neuf (38 %). Vient ensuite la perspective de transmettre un bien aux enfants (32 %, soit 27 % dans le neuf et 41 % dans l’ancien). Au-delà de la motivation fiscale, l’immobilier reste un actif privilégié par les investisseurs indique l’étude du Crédit Foncier. A la question: « Si vous disposiez d’une somme d’argent à investir, quels supports privilégieriez-vous ?  », 57 % des personnes interrogées répondent qu’elles préféreraient investir, en premier choix, dans l’immobilier. Et cet engouement pour la pierre s’accentue car les investisseurs sont 57 % à indiquer l’immobilier en premier choix contre 51 % en 2014, soit une hausse de 12 %. En revanche, la part des investisseurs favorisant comme premier choix l’assurance-vie (24 %) a subi une baisse de 17 % comparé à 2014 (29 %). Ce renouveau d’engouement pour la pierre succède à plusieurs années de baisse d’intérêt de la part des particuliers. La part de l’investissement locatif est passée de 18 % du total des logements construits en 2011 à seulement 12,8 % en 2014). « Estimée sur les premiers mois de l’année, la part des investissements locatifs pourrait être de 14 % en 2015 », prédit le Crédit Foncier. Ile-de France et régions méridionales Curieusement, le lieu d’investissement immobilier est très différent selon la nature du bien. S’il s’agit d’un investissement dans le neuf, il se fera majoritairement dans une zone géographique éloignée : 67 % des investisseurs acquerront dans une autre région ou un autre département que celui où ils résident (68 % en 2014). S’il s’agit d’un investissement dans l’ancien, il se fera à proximité du domicile de l’investisseur (68 % contre 66 % en 2014). Les acheteurs ont un comportement plutôt grégaire car 78 % de l’investissement locatif se situe dans six régions sur vingt-deux : Ile-de-France, Aquitaine, Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, PACA, Languedoc- Roussillon. Ce phénomène de concentration s’accentue, la part de ces six régions passe ainsi de 73 % en 2010 à 78 % en 2015. « Ce tropisme vers le régions méridionales s’explique par les flux migratoires, précise Nicolas Pécourt, directeur de la communication du Crédit Foncier. Sur les quinze dernières années, la population de Midi-Pyrénées et Languedoc-Roussillon s’est accrue de près de 25 %. La concentration des investissements correspond à cette nouvelle demande ». En 2015, comme les années précédentes, les investisseurs privilégient l’Ile-de-France (20,5 %) et la moitié sud de la France, en particulier le Sud-Ouest (Midi-Pyrénées 15,4 % et Aquitaine 11,5 %), la région PACA (12,2 %), la région Rhône-Alpes (10,6 %) et le Languedoc-Roussillon (8,2 %). Parmi celles-ci, deux régions voient leur part augmenter sensiblement, entre 2010 et 2015: Ile-de- France : de 16,4 % en 2010 à 20,5 % en 2015 ; Midi-Pyrénées : de 12 % en 2010 à 15,4 % en 2015 ;
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Aquitaine : 10,7 % en 2010 à 11,5 % en 2015. Une région voit sa part inchangée : Rhône-Alpes avec 10,6 % en 2010 comme en 2015. Enfin, deux autres régions voient leur part baisser : PACA qui passe de 13,9 % en 2010 à 12,2 % en 2015 et Languedoc-Roussillon qui baisse de 9,8 % en 2010 à 8,2 % en 2015. Mais la hiérarchie devrait être bouleversées à compter de 2016. Avec le regroupement des régions qui ne seront plus que 13, celle issue de la fusion Midi-Pyrénées et Languedoc-Roussillon (23,6 %) devrait être la première région de l’investissement locatif devant l’Ile-de-France (20,5 %). Studios et deux pièces La plupart des investisseurs privilégient les appartements (90 %) contre seulement 10 % pour les maisons. La part des studios et 2 pièces est majoritaire (59 %) et le bien acquis au titre de l’investissement locatif comporte en moyenne 2 pièces pour une surface de 41 m². « Le choix de petites surfaces est en phase avec la demande des étudiants et jeunes couples qui disposent de budgets modestes et correspondant au profil des locataires visés par la loi Pine l », estime Nicolas Pécourt. Cette prédilection pour les petites surfaces est corrélée au coût médian d’une opération d’investissement locatif. Après une hausse enregistrée entre 2010 et 2014 (+ 10 %), le coût médian s’inscrit en retrait (- 4 % par rapport à 2014) au 1er semestre 2015, soit 160.000 euros au 1er semestre 2015. Et la quasi-totalité du bien est financée à crédit : en 2015, le crédit porte en moyenne sur 154.000 euros. Le mouvement de baisse des taux enregistré depuis plusieurs années a incité les investisseurs à augmenter la part financée à crédit (de 94 % en 2010 à 96 % en 2015). Le montant médian emprunté est en hausse de 8 % entre 2010 et 2015. Parallèlement, la répartition du taux d’apport a sensiblement évolué depuis 2010. Ainsi, au 1er semestre 2015, les dossiers sans apport financés par le Crédit Foncier représentent 65 % de l’ensemble des dossiers, contre 58 % en 2010. *3 000 personnes y ont répondu entre le 29 juin et le 29 juillet 2015 Source : LesEchos.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Loi énergie : ce qui change pour les propriétaires Le 18/09/2015 Loi énergie : ce qui change pour les propriétaires La loi transition énergétique du 18 août 2015 impose des contraintes mais facilite la rénovation énergétique des logements. Un élément qui compte dans l'évaluation d'un bien. La dégradation des copropriétés et les travaux d'économies d'énergie dans les logements des Français sont une préoccupation des pouvoirs publics. Des dispositifs visent à faciliter l'action des copropriétaires et à mieux identifier les actions de rénovation énergétique à entreprendre pour « verdir » son logement. Ce qu'il faut savoir.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Quel retour sur investissement ? Les copropriétaires sont peu motivés par les travaux d'économies d'énergie. En cause : le manque de garanties sur les résultats en termes d'économies effectives, un retour sur investissement trop lointain et des coûts jugés dissuasifs. Selon une étude du ministère du Logement, pour améliorer la performance énergétique des logements, il faudrait y consacrer de l'ordre de 6.967 euros par logement. En retour, les économies réalisées seraient de 690 euros par an. Il faudra donc dix ans en moyenne pour rentabiliser les travaux recommandés. Quand ils engagent des travaux, les copropriétaires financent souvent sur fonds propres et font rarement appel à l'emprunt. Les aides au logement vert Les aides à la rénovation énergétique des logements existent depuis plusieurs années. Complexes, elles se sont améliorées. Mais elles restent méconnues. Les conditions de l'éco-prêt à taux zéro (PTZ) ont notamment été assouplies et les copropriétés peuvent profiter depuis le 1 er janvier 2015 d'un éco- prêt copropriété pour une seule action de rénovation énergétique. Mais jusqu'à ce que le Crédit Foncier ouvre le bal en juillet, aucune banque n'avait communiqué sur la distribution de ce prêt. En outre, dans la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 18 août dernier, plusieurs mesures, dont certaines d'application immédiate, y sont dédiées. La loi a ainsi reconduit le crédit d'impôt pour la transition énergétique (Cite), d'un an, jusqu'au 31 décembre 2016. Il s'élève à 30 % du montant des travaux dans la limite de 8.000 euros pour une personne seule et 16.000 euros pour un couple. La loi prévoit aussi la mise en place à partir de 2017 d'un carnet numérique obligatoire de suivi et d'entretien des logements privés et le lancement d'un appel à projets pour les copropriétés à énergie positive. Lors de rénovations lourdes (ravalement de façade, réfection de toiture…), l'amélioration de la performance énergétique de tous les bâtiments devient obligatoire. Enfin, dans les copropriétés, les travaux de rénovation énergétique sont désormais votés à la majorité simple. En revanche, l'une des dispositions phares du texte, qui obligeait les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement avant de le vendre, a été invalidée par le Conseil constitutionnel. Les sages reprochent au législateur de ne pas avoir suffisamment défini les conditions et les modalités de l'atteinte que la disposition portait au droit de propriété. Par ailleurs, la ministre de l'Energie, Ségolène Royal, a annoncé à l'occasion de l'entrée en vigueur de la loi que plusieurs milliers de radiateurs électriques performants et des ampoules LED, en remplacement de vieux
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 matériels, seraient offerts dans plus de deux cents territoires qui s'engagent dans un processus d'économie d'énergie. La valeur énergétique, nouveau critère La mise en place obligatoire depuis 2006 d'une étiquette énergétique - le diagnostic de performance énergétique ou DPE - sur les logements à vendre comme à louer, même si sa fiabilité est régulièrement remise en question, a fini par influencer le marché. Cette tendance a été mise en évidence par une étude de l'association Dinamic. Elle conclut que le prix du bien croît en moyenne de 5 % quand le DPE monte d'un palier. Le constat est atténué en Ile-de-France. Plus le marché est tendu, moins le DPE pèse sur les prix, détaillent ses auteurs. « Depuis deux-trois ans, corrobore Yann Jehanno, directeur exécutif de Laforêt, le DPE est pris en compte lors d'une transaction. Il commence à devenir un indicateur de poids au même titre, par exemple, que l'absence d'ascenseur ou une mauvaise exposition. » De ce point de vue, précise-t-il, « l es extrêmes, en termes d'étiquette énergétique, pèsent le plus. Les appartements classés A ou B peuvent obtenir un bonus, de 5 % à 10 % de valeur supplémentaire, par rapport à la médiane du marché située à D. Cette surcote joue encore plus pour les maisons ». La concurrence entre l'habitat ancien et neuf s'avive. « La consommation d'énergie entre un logement neuf et ancien peut varier du simple au double, souligne Diego Harari, directeur du développement durable de Vinci Immobilier. Les nouvelles constructions, qui respectent la réglementation thermique en vigueur, la RT 2012, sont particulièrement sobres en énergie. Mais, nuance-t-il, derrière une consommation conventionnelle annuelle de 50 kWh/m 2 , imposée par la RT 2012, et qui correspond à un périmètre d'usages limité et à l'utilisation d'une famille standard qui se chauffe à 19°C, les consommations réelles sont très variables selon le logement, la région et le mode de vie. » Source : LesEchos.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Syndics: les malfaçons du nouveau contrat type Le 20/09/2015 Les dispositions issues de la loi Alur concernent les vingt-cinq millions de personnes vivant en copropriété. Désormais, les contrats de syndic doivent tous être rédigés selon le même modèle. Objectif: permettre aux copropriétaires d'y voir plus clair dans les offres du marché. Mais ce n'est pas gagné... Le même modèle pour tous. Les contrats de syndic, signés ou renouvelés depuis le 2 juillet 2015, doivent dorénavant fournir les mêmes informations. Ce contrat type, issu de la loi Alur sur le logement, prend la forme d'un document de treize pages, dont la première partie est consacrée à la présentation du syndic, avec des informations sur sa raison sociale, ses missions, la durée de son mandat... C'est en tournant les pages que le copropriétaire tombera sur l'information qui l'intéresse le plus: le montant du forfait de base, c'est-à-dire la rémunération versée au syndic pour les actions qu'il effectue tous les ans, comme la tenue de l'assemblée générale (AG) ou le prélèvement des charges. Le
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 contrat liste ensuite les prestations que le syndic peut facturer en supplément. Elles sont réparties en six catégories, dans lesquelles figurent notamment les déplacements sur les lieux en cas de sinistre ou les visites relatives aux litiges et contentieux avec un copropriétaire. Leur tarif doit être obligatoirement mentionné, soit en taux horaire au prorata du temps passé, soit en application du tarif convenu par les parties. Par ailleurs, il est précisé que la réalisation des travaux et la rémunération du syndic pour le suivi de cette opération doivent être décidées en même temps par l'AG. "Avant ce décret, les syndics se fondaient sur l'arrêté Novelli du 19 mars 2010, qui présentait une liste de 43 prestations que les syndics avaient pour obligation d'insérer dans leurs honoraires de base, rappelle Rachid Laaraj, fondateur du courtier en syndic Syneval. C'était la seule limite, car le nombre de prestations particulières n'était pas fixé." Aujourd'hui, la tendance est inversée. "C'est un contrat 'tout sauf', c'est-à-dire que l'on précise tous les services qui peuvent faire l'objet d'une facturation supplémentaire", explique Emile Hagège, directeur général de l'Arc, une association de copropriétaires. Pour Géraud Delvolvé, délégué général de l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis), ce contrat type est trop rigide: "C'est presque un QCM où il faut remplir des cases. En limitant les prestations particulières, il prive les syndics de la possibilité de proposer de nouveaux services", regrette-t-il. Une hausse du forfait de base est à prévoir Néanmoins, le contrat type présente l'avantage de donner une grille de lecture identique pour une mise en concurrence des syndics. "Il permet aussi d'éviter les mauvaises surprises, note Rachid Laaraj. Avant, les syndics mettaient en place un prix d'appel faible pour attirer les copropriétaires, et ensuite, ils multipliaient les prestations particulières. Les copropriétaires pouvaient alors se retrouver en fin d'année avec un montant à payer très supérieur à ce qui était fixé au début." Ce rééquilibrage risque, selon les professionnels, de se traduire par une hausse de près de 20% du forfait de base. "Il faudra que les syndics fassent de la pédagogie, préconise Géraud Delvolvé. Ils devront expliquer qu'un plus grand nombre de prestations sont comprises dans leur forfait annuel." L'Arc conseille aux copropriétaires de prendre leur calculette. "Demandez à votre syndic de justifier point par point l'augmentation", recommande Emile Hagège. Au moment de la lecture de ce contrat type, les copropriétaires devront donc rester vigilants.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 La copropriété en chiffres D'après l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis), 25 millions de personnes vivent en copropriété en France, en qualité de propriétaires ou de locataires. Sur les 8,4 millions de logements en copropriété, on compte 600 000 immeubles et 837 000 maisons. Une enquête de l'Insee en 2006 révélait que 63% des immeubles collectifs ont moins de dix logements, la taille moyenne d'une copropriété étant de onze logements. Source : L’Express.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Bail commercial trop cher : comment le résilier ? Le 15/09/2015 Immobilier. Avocate au barreau de Lyon, Me Marion le Marchand détaille les conditions de résiliation d’un bail trop cher. Congé donné à la fin d’une période triennale, résiliation anticipée du bail… Les motifs de rupture de son bail commercial plus tôt que prévu sont multiples. Mais sous quelles conditions ? Trois façons de résilier Le locataire a la possibilité de donner congé à la fin de chaque période triennale. « Par dérogation aux règles du Code civil, les baux des locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé motivé donné 6 mois à l’avance, par acte extrajudiciaire ou, depuis la loi Pinel, par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut de congé, le bail se prolonge tacitement », explique Me Marion le Marchand. Le locataire peut toujours, en cours de bail, négocier avec son bailleur une résiliation amiable anticipée. Le bailleur conditionnera usuellement son accord à une indemnité compensant tout ou partie de son manque à gagner. « L’accord doit être formalisé par écrit afin de disposer d’une
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 preuve, précisant la date convenue du départ des lieux (état des lieux sortant à annexer) et le montant de l’indemnité, s’il y a lieu », préconise l’avocate. Le loyer peut être fixé selon plusieurs modalités : forfaitaire, variable (sur la base du chiffre d’affaires), indexé sur un indice, par paliers… Dès lors qu’une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de manquement du bailleur quant à la variation ou la révision du loyer est explicitement insérée dans le bail, le locataire peut la mettre en œuvre. « La résiliation ne produit toutefois effet qu’un mois après un commandement (qui doit à peine de nullité mentionner ce délai) demeuré infructueux. Toute résiliation unilatérale étant aux risques et périls de celui qui s’en prévaut, il est donc impératif, pour le locataire, de pouvoir prouver par écrit le manquement du bailleur », précise Me le Marchand. Les cas d’un loyer trop cher La demande en révision du loyer ne peut être formée par le bailleur que 3 ans au moins après la date d’entrée dans les lieux du locataire ou suivant le point de départ du bail renouvelé. A moins d’une modification des facteurs de commercialité augmentant de plus de 10 % la valeur locative et/ou d’une prolongation tacite du bail au-delà de 12 ans, cette révision triennale ne peut excéder la variation de référence de l’ILC. Une exception : la révision peut être demandée au cours d’une période triennale si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile et que, par le jeu de cette clause, le loyer augmente de plus de 25 %. Depuis la loi Pinel, toute révision ne peut être supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Si le bailleur ne respecte pas ces conditions ou s’il y a désaccord, le locataire peut saisir le président du Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. « A noter : la saisine préalable de la commission départementale de conciliation n’est plus obligatoire, depuis la loi Pinel », conclut l’avocate. Le plafonnement des loyers des baux commerciaux Le montant du loyer initial est librement fixé entre les parties. La négociation prend en compte divers critères : caractéristiques du local, emplacement, facteurs de commercialité, prix pratiqués dans le voisinage… Depuis la loi Pinel, les règles d’augmentation des loyers commerciaux sont modifiées, pour les baux nouveaux ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. L’Indice du coût de la construction (ICC), inadapté aux commerçants, n’est plus appliqué. L’indexation des loyers est désormais basée sur l’Indice des loyers commerciaux (ILC). Cette loi encadre la variation et la révision des loyers commerciaux, en fixant une limite commune d’augmentation de 10 % par rapport au loyer acquitté au cours de l’année précédente. C’est le principe de plafonnement, qui vise à empêcher une hausse brutale du loyer, même en cas d’amélioration significative de la commercialité du quartier. Source : LeProgrès.fr
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Bail commercial : Du calcul de l’indemnité d’éviction due au locataire en cas de non renouvellement du bail par le bailleur. Le 16/09/2015 Aux termes de l’article L145-14 du code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » Mais quelles sont les règles à applicables à la détermination des indemnités dues au locataire dans pareilles circonstances ? Permettent-elles d’assurer un traitement « standard » aux locataires évincés par leur bailleur ? En l’absence de définition légale de principes d’évaluation de l’indemnité, les modalités de fixation de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire en cas de non renouvellement du bail doivent respecter les principes qui ont été largement, pour ne pas dire exclusivement, déterminés par la jurisprudence. A titre principal, l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire comprend:  l’indemnisation du dommage subi par le locataire au titre de la disparition de son fonds de commerce, encore appelée « indemnité de remplacement», dans le cas ou la perte de la clientèle attachée au lieu de situation du fonds de commerce est irrémédiable, Ou bien,  Dans l’hypothèse d’un transfert de fonds de commerce possible, sans perte totale de clientèle par le locataire, une indemnité dite de « transfert ou de déplacement » du fonds, A titre d’ indemnités accessoires et communes à la perte du fonds ou à son transfert le locataire est le plus souvent indemnisé des frais de remploi (frais d’acquisition d’un nouveau fonds ou d’un droit de
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 bail), d’une indemnité pour trouble commercial, de frais administratifs, de frais « normaux » de réinstallation, des éventuelles indemnités de licenciement du personnel salarié et autres couts salariaux y afférents, le cas échéant des pertes sur stock. On notera en cas de transfert de fonds possible les éventuelles indemnités liées aux frais de déménagement des aménagements notamment, de réinstallation de perte partielle de clientèle et d’indemnité de double loyer. Les incidences fiscales de l’éviction (de la taxation à la plus-value sur l’indemnité reçue) autre que les droits de mutation ne sont pas pris en compte ainsi que le préjudice moral. De manière générale, la valeur vénale du fonds de commerce constitue en toutes circonstances le plafond de l’indemnité principale à laquelle le locataire évincé peut prétendre. Le fonds à prendre en considération est celui du locataire évincé étant précisé que seules seront prise en compte les activités expressément visées à la clause destination du bail. Les résultats chiffrés de l’exploitation d’activités non autorisées par le bail n’entrent pas dans le périmètre d’indemnisation. La consistance du fonds à évaluer doit être appréciée à la date d’effet du refus de renouvellement, bien qu’il existe un certain flou jurisprudentiel sur ce point. Le préjudice à indemniser étant celui subi du fait de l’éviction, son évaluation doit être faite au moment ou le préjudice est réalisé, c’est-à-dire à la date la plus proche du jour auquel devient effective l’éviction : soit à la date d’éviction elle-même, soit à la date ou cesse d’occuper régulièrement le locataire des lieux, soit à la date à laquelle le juge sur le montant de l ’indemnité statue le locataire n’ayant pas encore quitté les lieux. Une réactualisation de la valeur du fonds exploité à indemniser estimée à l’origine est toujours possible dans le cas d’une prolongation de la procédure jusqu’à ce que le juge statue et même postérieur au rapport d’expertise. Il a été rappelé récemment que l’évaluation de l’indemnité d’éviction doit se faire, étant rappelé l’absence de définition légale de principes dévaluation, selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale du locataire (Cass. Civ.3, 5 février 2014) ce qui en fait d’autant plus une variable dans l’indemnisation à laquelle est en droit de s’attendre tout locataire évincé.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 En conclusion, et au regard de l’ensemble des marqueurs posés par la jurisprudence l’évaluation de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire en cas de non renouvellement du bail commercial sera « du sur mesure », différente d’une situation à l’autre, d’une activité à l’autre, selon les éléments qui seront ou non pris en compte pour sa détermination et le plus souvent corrigé par les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale du locataire qu’il faudra retenir. Au regard des règles exposées ci-avant et du constat qui s’impose, l’évaluation de l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire en cas de non renouvellement du bail commercial demeure un élément extrêmement délicat à déterminer et illustre à quel point pour tout locataire qui se voit refuser le renouvellement de son bail commercial le besoin d’être assisté d’un Avocat spécialisé dans le calcul des préjudices subis à cette occasion. Source : juritravail.com
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Quel type de bail pour une association ? Le 17/09/2015 La location de locaux privés au profit d’une association n’est normalement soumise à aucun statut de bail spécifique sauf en cas d’exploitation d’un établissement d’enseignement ou d’exercice d’une activité rémunérée. Une association ne peut pas conclure un bail d’habitation Le bail conclu entre une association et un bailleur privé relève de la liberté contractuelle, c'est-à-dire du droit commun qui est issu du Code civil sauf s’il existe une règlementation contraire comme un règlement de copropriété désignant la destination de l’immeuble à usage exclusif d’habitation. En principe, une association, étant une personne morale, ne peut pas conclure un bail d’habitation car elle n’utilisera pas les lieux comme son habitation et sa résidence principale ni même un bail mixte (professionnel et habitation), sauf convention expresse et sans équivoque dans le bail.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Bon à savoir Une association peut louer un local pour en faire son siège social et y exercer ses activités, pour cela, il est nécessaire qu’elle prévienne le propriétaire et qu’elle obtienne son accord exprès. Bail commercial ou bail professionnel ? Un bail commercial devra être conclu dans deux cas : 1. Si l’association exploite dans les lieux un fonds de commerce ou artisanal, qu’elle est immatriculée au registre du commerce ou au répertoire des métiers. 2. Si elle exploite un établissement d’enseignement. Pour la jurisprudence, il y a exploitation d’un établissement d’enseignement lorsqu’il existe des cours préétablis, une organisation administrative, des professeurs diplômés adéquats et ce quelle que soit la matière enseignée. L’exploitation doit être régulière, c'est-à-dire que si l’enseignement est subordonné à une autorisation administrative, alors l’association doit en être titulaire. Enfin si l’association exerce une activité économique rémunératrice alors son activité est définie comme professionnelle, en conséquence un bail professionnel devra être conclu. Cependant, les parties pourront convenir de soumettre le bail au statut des baux commerciaux. Références Juridiques  Articles 1713 et suivants du Code civil  Cour de Cassation 3ème civ. 12 janvier 1994 n°91-22.055  Article 1875 et suivants du Code civil  Article L145-1 et L145-2 du Code de Commerce  Cour de Cassation. 3e civ, 21 févr. 2007 n° 06-11832  CA 16è ch, Paris 30 janvier 1997 n°95/017986  Article 57 A de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 Source : editoseloger.com
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Happy hour : le prix de vente des boissons alcoolisées en promotion bientôt réglementé Le 18/09/2015 Les sénateurs ont adopté cette semaine un amendement qui fixe un prix plancher des ventes de boissons alcoolisées lors des ventes promotionnelles, comme l'happy hour. On doit l'amendement au sénateur du Gers (PS), Franck Mautager. Le prix minimum serait calculé en fonction du prix de vente affiché. Source : lhotellerie-restauration.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Caroline PILATO / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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