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Les mises en chantier atteignent leu...
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Huntbnb, le site qui traque les sous-locations 
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Faire face aux difficultés dans la franchise 
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fournisseur ou de renégocier avec l'ancien", estime Me Florian de Saint-Pol, avocat expert en droit de 
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Des ambitions excessives 
Ouvrir un deuxième magasin et n'être plus aussi présent qu'avant p...
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Loi Pinel - Baux commerciaux. 
Le 20/8/2014 
La loi n°2014-626 du 18/06/2014 (dite loi Pinel...
même local » ? La nouvelle rédaction de l’article L 145-5, al. 1 précité laisse t elle encore aux parties 
la possibilité,...
étrangement soumises à la prescription biennale. C’est à dire que passé le délai de 2 ans, il n’était 
plus possible d’att...
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Ce mécanisme sera mis en oeuvre : 
lors du renouvellement du bail : 
en cas de modification ...
L’encadrement de l’impôt correspond à une réelle nouveauté compte tenu de l’absence de textes sur 
la question auparavant,...
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SECTION VI - Conditions de forme d’un congé commercial 
Alors qu’antérieurement à la loi PIN...
vente envisagée. Elle vaudra offre de vente au profit du locataire (C. com. art. L 145-46-1, al. 1 er 
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Revue de presse kylia semaine du 18 au 24 août 2014

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 18 au 23 Août 2014 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Les mauvaises pratiques tarifaires des diagnostiqueurs immobiliers dénoncées Le 18/8/2014 Faible transparence sur les prix, pratiques commerciales trompeuses… les diagnostiqueurs immobiliers viennent de se faire sérieusement remonter les bretelles par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) Dans le détail, l'institution publique a contrôlé 269 de ces établissements, chargés de réaliser les diagnostics techniques (amiante, plomb, termites, performance énergétique…) que doivent obligatoirement faire établir le vendeur ou le bailleur d'un bien immobilier. Le bilan est éloquent : 207 avertissements, 39 injonctions, 7 intentions de procès-verbaux et 3 dossiers contentieux.
  2. 2. La DGCCRF déplore notamment la complexité de la fixation des prix des prestations, qui dépend de nombreux critères : nature de la transaction, taille, type ou année de construction du logement… Résultat, si la plupart des diagnostiqueurs fournissent à leurs clients des fiches tarifaires, celles-ci s'avèrent parfois difficilement compréhensibles. Autre point à corriger : le manque de rigueur concernant la rédaction des factures et des notes. La direction de la répression a en effet repéré une foule d'anomalies dans ces documents (absence de certaines mentions obligatoires, présence de mentions inutiles…), qui ont donné lieu à 100 avertissements et 14 injonctions. Les sites internet de ces diagnostiqueurs ne sont pas non plus exempts de tout reproche. "Certains diagnostiqueurs diffusaient des offres mensongères proposant des diagnostics gratuits, sans toutefois préciser qu’il fallait au préalable réaliser des diagnostics payants", notent ainsi les experts de la DGCCRF. Autre exemple de tromperie : l'un d'entre eux affirmait détenir 4 agences sur le département, alors qu'il ne possédait qu'un seul local. De quoi redoubler de prudence avant de choisir l'un de ces professionnels. Pour faire le tri, pensez notamment à vérifier qu'il est certifié, qu'il est couvert par une garantie responsabilité civile ou encore qu'il ne présente pas de risque de conflit d'intérêt avec un professionnel de l'immobilier. Pour plus de détails, lire notre article sur le sujet : Amiante, plomb, termites… gare aux diagnostics immobiliers bâclés La revue de Presse KYLIA 2 Source : Capital.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Logement : de nouvelles mesures attendues Le 19/8/2014 Les mises en chantier atteignent leur plus bas niveau depuis 1998. Alors qu'il manquerait en France environ 800.000 toits, selon les acteurs de l'immobilier, Matignon planche sur de nouvelles dispositions pour favoriser la construction. Harlem Désir, le secrétaire d'État aux Affaires européennes, l'a confirmé mardi matin sur RMC: «Des mesures urgentes vont être annoncées rapidement parce que la relance de la construction de logements est une priorité.» François Hollande avait déjà placé la crise du logement au coeur de sa campagne présidentielle. Il s'était alors engagé sur un rythme de construction de 500.000 logements par an pendant son quinquennat. Cet objectif devait être atteint grâce à un vaste choc foncier. Las! Depuis trois ans, malgré de multiples engagements, les mises en chantier n'ont pas dépassé les 350 000 logements. Et la production, anticipée par les dépôts de permis de construire, s'annonce encore plus mauvaise pour 2014 et 2015. Les statistiques du deuxième trimestre 2014 ont ainsi révélé une nouvelle chute des mises en chantier dans le neuf de 19 % en un an. Elles atteignent un point bas depuis 1998. Ce ralentissement de l'activité plonge le secteur du BTP et l'ensemble de ses salariés dans une crise inédite. Harlem Désir n'a pas précisé, mardi matin, le calendrier ou la teneur des futures mesures. Dans l'entourage de Sylvia Pinel, la ministre du Logement et de l'Égalité des territoires, on précise
  4. 4. qu'aucune annonce n'est à attendre pour le Conseil des ministres de ce mercredi. Les réflexions devraient aboutir dans le courant du mois de septembre. La revue de Presse KYLIA 4 Simplifier la construction Début juillet, Manuel Valls s'était également engagé sur ce terrain. Le premier ministre avait réuni les professionnels du logement - promoteurs, constructeurs, bailleurs sociaux, banques… - pour entendre leur opinion sur la dégradation de la conjoncture. Il leur a donné un nouveau rendez-vous en octobre. À la sortie de cette rencontre, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), François Payelle, avait déclaré: «Un nouveau train de mesures est en réflexion et pourrait figurer dans le projet de loi de simplification ou le projet de loi de finances 2015.» En juin, le gouvernement s'était accordé sur un premier plan de relance avec deux mesures clés: élargissement du prêt à taux zéro pour aider à l'acquisition de logements et plafonnement des honoraires des agences immobilières. À défaut du choc de l'offre initialement promis, le gouvernement s'est donc résigné à jouer classiquement sur la demande des ménages. Cinquante mesures de simplification des normes et des procédures dans la construction ont également été adoptées. Elles devraient être complétées en octobre par un nouveau panel. Les professionnels tablent aussi sur un aménagement du dispositif défiscalisant «Duflot» pour l'investissement locatif qui permettrait de louer à ses ascendants ou descendants. Ils espèrent surtout l'abandon par Matignon des dispositions de la loi Alur (pour un accès au logement et un urbanisme rénové). Cette loi portée par l'écologiste Cécile Duflot quand elle était ministre du Logement a été votée en février dernier. Le texte prévoit notamment l'encadrement ou la garantie universelle des loyers. À la demande des professionnels qui décriaient la lourdeur des nouvelles formalités et jugeaient la loi responsable du blocage du secteur, le Parlement a déjà commencé à la détricoter. Le sujet reste toutefois sensible politiquement. Le premier ministre ne s'est pas prononcé officiellement sur ce texte très favorable aux locataires. La définition des décrets d'application ne semble pas une priorité. Sur les 208 décrets prévus, seuls trois ont été pour l'instant publiés au Journal officiel. Le livre de Cécile Duflot va provoquer quelques vagues… De l'intérieur. Voyage au pays de la désillusion. Ce livre de Cécile Duflot relatant son expérience au gouvernement, à paraître chez Fayard le 25 août et rédigé avec la journaliste Cécile Amar, s'annonce comme l'un des livres événements de la rentrée politique pour son potentiel polémique.«Un récit sincère», assure l'ex-ministre, «personnel mais politique». Dans un extrait publié par Le JDD, Duflot
  5. 5. assure avoir «essayé d'aider le président de la République à tenir ses promesses, de l'inciter à changer la vie des gens, de le pousser à mener une vraie politique de gauche». «Et j'ai échoué, écrit-elle. La revue de Presse KYLIA 5 Alors je suis partie.» Ce livre va alimenter les discussions des écologistes lors de leur université d'été à Bordeaux, de jeudi à dimanche. Invité mardi d'Europe 1, le président du groupe des sénateurs écologistes, Jean-Vincent Placé, a, lui, préféré botter en touche, indiquant ne pas l'avoir lu. Mais dans un entretien à Valeurs actuelles, mi-août, il a regretté le départ des écologistes du gouvernement. «Je ne comprends pas que nous ayons fait le choix de l'isolement alors que la Conférence climat se tiendra en France à la fin 2015, et qu'on nous proposait le renforcement de notre poids à l'intérieur du gouvernement.» Pour lui, l'incapacité de justifier politiquement «ce départ en signe l'incohérence». Source : LeFigaro.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Matignon va annoncer un cadeau fiscal et des mesures pour le logement Le 19/8/2014 C'est ce que laisse entendre le secrétaire d'Etat aux Affaires européennes, Harlem Désir, précisant que l'officialisation et la nature des mesures seront dévoilées par Valls ou Hollande. (c) Sipa Des mesures pour relancer la création de logements et un geste fiscal vont être annoncés très rapidement. C'est ce qu'a déclaré, mardi 19 août, le secrétaire d'Etat aux Affaires européennes. Harlem Désir n'a pas précisé la nature du futur geste fiscal, ni la date de l'annonce, expliquant qu'il revenait au Premier ministre ou au chef de l'Etat de le faire. Dans le domaine du logement, "des mesures urgentes vont être annoncées", a dit Harlem Désir sur RMC et BFM TV. "Elles seront annoncées rapidement parce que la relance de la construction de logements est une priorité." Selon les dernières statistiques, les mises en chantier de logements sont à leur plus bas niveau depuis 1998. Quant au geste fiscal, "il y a une réflexion qui va déboucher sur une annonce, je crois, très rapidement - ça peut toucher la prime pour l'emploi, le RSA activité", a expliqué Harlem Désir.
  7. 7. Cette mesure compensera la censure par le Conseil constitutionnel de la baisse des cotisations sociales payées par les salariés modestes, qui devait entrer en vigueur le 1er janvier 2015, pour un même montant, "2,5 milliards d'euros", toujours selon Harlem Désir. La revue de Presse KYLIA 7 Source : Challenges.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Huntbnb, le site qui traque les sous-locations Le 21/8/2014 Grâce à Huntbnb, les propriétaires pourront désormais vérifier que leur logement n'a pas été mis sur Airbnb, la plateforme location saisonnière entre particuliers. Louer son appartement pendant les vacances permet de faire des économies. Et il n'est pas rare que certains locataires - sans en avoir au préalable référer au propriétaire - s'autorisent des sous-locations. Pour contrer cette pratique, deux développeurs de San Francisco ont mis au point le site Huntbnb. Grâce à la collecte des listes d'Airbnb, le propriétaire n'a plus qu'à rentrer son adresse dans le moteur de recherche. Il obtient alors la liste des biens loués dans un rayon de 500 mètres autour de l'adresse recherchée. Totalement indépendant d'Airbnb, Huntbnb permet au propriétaire de confirmer ou d'infirmer ses soupçons sur son locataire. Même si les concepteurs assurent sur leur site ne pas vouloir nuire à aucune des deux parties, ni à Airbnb: «Ce site peut bénéficier aux propriétaires qui voudraient vérifier que leur propriété est listée sur Airbnb sans leur permission. Les locataires qui voyagent vers une nouvelle ville pourront trouver un logement à proximité de leur lieu de travail», affirme les concepteurs sur leur site.
  9. 9. Pourtant, une annonce postée sur Airbnb peut être utilisée comme preuve par le propriétaire. En mai dernier, un locataire avait été condamné par la justice française à reverser 2000 euros au plaignant pour avoir sous-loué des chambres, pour 450 euros la semaine, pendant plus de six mois. En France, la sous-location n'est autorisée qu'à certaines conditions par la loi du 6 juillet 1989. Elle impose en effet de réaliser un accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. La compensation financière donnée au locataire par le sous-locataire ne doit pas excéder le montant du loyer. La revue de Presse KYLIA 9 Huntbnb pourrait séduire les agents immobiliers et le fisc Mais Huntbnb ne semble pas seulement interpeller les propriétaires. Dans une interview pour SFGat Bhargav Errangi, un des concepteurs de Huntbnb, indiquait avoir reçu une dizaine d'appels d'agents immobiliers. Ces derniers étaient prêts à rémunérer Huntbnb pour chasser les sous-locations. ces dernières représentant des ventes et locations en moins. L'idée pourrait aussi séduire le fisc puisque, dans les cas de locations saisonnières, le locataire doit se déclarer et verser une taxe de séjour. Propriétaires et agents immobiliers devront néanmoins attendre pour accéder au site. Huntbnb ne semble pas toujours bien fonctionner et n'est opérationnel que sur les biens loués aux États-Unis. Source : LeFigaro.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Le gouvernement envisagerait d'autoriser la location de neuf entre ascendants et descendants Immobilier Le 24/8/2014 La fédération française du bâtiment (FFB), préconisait une "carotte fiscale" pour relancer le secteur, incluant une mesure de "solidarité intergénérationnelle" afin de donner la possibilité d'acheter et louer entre ascendants et descendants. (Crédits : reuters.com) latribune.fr | 24/08/2014, 15:48 - 244 mots Le gouvernement s'apprêterait à autoriser la location de logements neufs entre ascendants et descendants d'une même famille, parmi les mesures destinées à relancer le secteur du logement, selon plusieurs médias dimanche.. François Hollande a promis des annonces dés la semaine prochaine. Celles-ci commencent à filtrer. En ce qui concerne le logement, le gouvernement s'apprêterait en effet à autoriser la location de logements neufs entre ascendants et descendants d'une même famille, parmi les mesures destinées à relancer le secteur du logement. Une mesure demandée par le secteur "Les acquéreurs de logements neufs bénéficiant des avantages fiscaux du (régime, ndr) Duflot pourront y loger les membres de leur famille", affirme en tout cas le Journal du Dimanche (JDD).
  11. 11. Matignon a décidé de "miser sur les investissements locatifs" pour relancer la construction de logements neufs, ajoute le site internet des Echos, qui publie lui aussi l'information. Cette mesure avait été demandée jeudi par la fédération française du bâtiment (FFB), préconisant une "carotte fiscale" pour relancer le secteur, incluant une mesure de "solidarité intergénérationnelle" afin de donner la possibilité d'acheter et louer entre ascendants et descendants. La revue de Presse KYLIA 11 Réforme de la taxation des plus values Pour inciter les propriétaires à vendre leurs terrains constructibles, le gouvernement envisage également une réforme de la taxation des plus-values de cession, selon ces deux médias. François Hollande a promis vendredi qu'il y aurait "dès la semaine prochaine" des "annonces" sur les dossiers prioritaires de la rentrée, notamment sur le logement. Source : LaTribune.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Faire face aux difficultés dans la franchise Le 20/8/2014 La vie d'entrepreneur n'est pas un long fleuve tranquille... Comment anticiper et réagir face aux difficultés pour éviter qu'elles ne soient fatales à l'entreprise, ou au réseau. Faire face aux difficultés dans la franchise. Un concept inabouti, une insuffisance de moyens de l'enseigne ou une stratégie erronée risquent de faire couler l'ensemble des franchisés. Diagnostic et réaction. Les causes d'échecs collectifs Parce que leur expansion est trop rapide, certains réseaux n'ont pas le personnel, les ressources et les outils nécessaires pour accompagner correctement leurs franchisés Un concept éphémère Certains concepts sont fragiles, car tributaires de la législation ou d'une vogue. La vente de e-cigarettes pourrait, ainsi, bientôt revenir aux seuls buralistes ; les cabines de bronzage sont dans le
  13. 13. viseur des autorités de santé ; les panneaux solaires ont souffert de la réduction des incitations fiscales ; l'achat d'or ne prospère qu'en temps de crise... Comment réagir : Envoyez au franchiseur une lettre avec accusé de réception pour lui demander de trouver des solutions, car il a "le devoir de s'adapter, de se renouveler face à une nouvelle donne", rappelle Me Olga Zakharova-Renaud. L'avocate (cabinet Méresse) suggère aussi de tenter une médiation, via la FFF, le Centre de médiation et d'arbitrage de Paris ou la Chambre de commerce. La revue de Presse KYLIA 13 Un produit banal "Sur le papier, Sushi Sakura était séduisant", témoigne Ludovic Bouvet. Cet ex-franchisé nîmois regrette d'avoir englouti ses 110 000 euros d'économies dans un concept qu'il juge, entre autres griefs, "mal ficelé", avec des produits standards, sans avantage concurrentiel sur un marché encombré. Deux autres des six franchisés ont quitté le réseau depuis 2012. Le franchiseur Cédric Miralles incrimine quant à lui "des erreurs de recrutement, des écarts de conduite des franchisés vis-à- vis du concept"... Et se concentre sur de nouvelles activités (informatique, formation de pizzaïolos...). Comment réagir : "Si le concept ne peut pas marcher et si la médiation échoue, mieux vaut arrêter au plus vite", juge Bernard-Yves Saint-Paul, dirigeant du cabinet de conseil BYSP & Go. Cédez votre bail avant d'avoir de trop mauvais bilans. Ensuite, attaquez éventuellement le franchiseur pour absence d'avantage concurrentiel, afin d'obtenir le remboursement de votre mise. Un modèle trop coûteux "La folie des grandeurs". Voilà comment une ex-franchisée francilienne ruinée résume le business model d'Ethnicia, un réseau d'espaces de beauté qui a compté jusqu'à onze franchises et six succursales (les dernières ont fermé en octobre 2013). Elle dénonce, en vrac, des factures "exorbitantes" pour le mobilier en bois brut (180 000 euros par unité !), "des commissions très élevées sur les produits", et un local préconisé trop vaste : "plus de 150 m2 alors que 50 suffisaient"... L'ex-franchisée attend réparation en justice. Fondatrice de l'enseigne, la médiatique Hapsatou Sy, reconvertie en chroniqueuse télé, dit, pour sa défense, avoir "confondu assistanat et accompagnement". Et de déplorer : "Je n'avais pas affaire à des entrepreneuses aguerries..." Elle poursuit désormais, sans réseau, une activité de distribution de ses marques de produits cosmétiques (Artisan Make Up, Dazzia, Ethnicia et HapsatouSy). Comment réagir : Montez un collectif de franchisés, afin d'être plus forts face au franchiseur et de diviser les frais d'avocat. "Un réseau honnête acceptera facilement de référencer un meilleur
  14. 14. fournisseur ou de renégocier avec l'ancien", estime Me Florian de Saint-Pol, avocat expert en droit de la franchise. S'il n'est pas possible de réduire les dépenses, "dites au franchiseur que vous vous êtes trompés l'un et l'autre, et qu'il vaut mieux que vous vous en sortiez l'un et l'autre", conseille l'avocat Olivier Deschamps (cabinet Fourgoux & Associés) ; le réseau consentira peut-être une baisse des indemnités dues pour résiliation anticipée du contrat. La revue de Presse KYLIA 14 Un manque de moyens de la tête de réseau Parce que leur expansion est trop rapide, certains réseaux n'ont pas le personnel, les ressources et les outils nécessaires pour accompagner correctement leurs franchisés. Comme la communication, "le système informatique, notamment, est souvent défaillant", dénonce Me de Saint-Pol. Comment réagir : "On peut se contenter d'une affaire qui coûte peu et rapporte peu, assimiler le savoir-faire, puis partir à la fin du contrat pour continuer en solo", suggère Bernard-Yves Saint-Paul. "Ou bien unissez-vous avec les autres franchisés afin d'obtenir de meilleurs tarifs d'assurance ou d'achats automobiles", puis reversez la somme ainsi économisée à la tête de réseau afin qu'elle étoffe ses outils ! Ou encore proposez au réseau de vendre une succursale, de façon à embaucher un animateur. Si, mis en demeure d'exécuter ses obligations, le franchiseur ne réagit pas, "prévenez-le par lettre que vous utiliserez, par exemple, votre propre logiciel. C'est ce qu'on appelle l'exception d'inexécution", détaille Me Florian de Saint-Pol. Cesser de verser les redevances est, en revanche, "un jeu dangereux", prévient l'avocat: "On ne peut pas se faire justice soi-même. Vous seriez éjecté du réseau à vos torts." Si le problème est très grave, le tribunal pourra prononcer la résiliation du contrat aux torts du franchiseur. Mais assigner le franchiseur doit être "la dernière solution", car elle risque de précipiter le naufrage de l'enseigne, estime l'avocat Me Deschamps. Un maillage territorial nocif Certains réseaux installent des unités franchisées trop proches ou des succursales qui phagocytent les franchisés. Ainsi le réseau immobilier Foncia est accusé de concurrencer, depuis juin 2013, ses franchisés situés dans des "zones de développement prioritaires". Il lui est aussi reproché d'avoir repris en propre les activités (profitables) de gestion locative et d'administration de biens. Foncia assure vouloir obtenir "une meilleure répartition géographique entre intégrés et franchisés". Sur les 82 franchisés de l'enseigne (600 agences au total), 43 se sont en tout cas vus signifier le non-renouvellement à venir de leur contrat. Pis, ils restent soumis à des clauses de non-concurrence et de non-affiliation qui les empêchent de rallier les réseaux concurrents, explique Moulay El Houari, gérant d'une agence à Paris XIe et membre du Groupement des franchisés Foncia "ne leur laissant comme solution que la disparition ou une vente au rabais de leur agence."
  15. 15. Comment réagir : Sitôt informé de la nouvelle stratégie du réseau, préparez votre avenir, de manière à continuer en solo ou avec un autre réseau. Prenez notamment un avocat pour négocier la conservation du fichier clients et les autres modalités de sortie du réseau. "Les enseignes ont le droit de ne pas renouveler le contrat de franchise, rappelle Me ZakharovaRenaud. Il faudra prouver au tribunal un abus dans cette rupture brutale de relations commerciales établies." La revue de Presse KYLIA 15 Une mauvaise conjoncture Lancée en 1972, l'enseigne Geneviève Lethu est en liquidation judiciaire depuis décembre dernier victime, selon son PDG, d'un fort retrait de la consommation sur la vaisselle de moyenne gamme... Avec un bon positionnement, une enseigne peut pâtir de la conjoncture, mais elle ne s'écroulera pas si elle sait faire évoluer son concept et innover, jugent de nombreux spécialistes. Comment réagir : votre clientèle baisse ? Sondez-la sur ses attentes, et, si le contrat de franchise le permet, animez une page Facebook à son intention, suggère Bernard-Yves Saint-Paul. "Ça ne coûte pas cher et ça peut avoir un bel impact." Misez sur la part d'approvisionnement libre autorisée par le contrat. Proposez au franchiseur d'utiliser le budget publicitaire dévolu aux supports imprimés pour mener des opérations de communication et de fidélisation en ligne, ainsi qu'une veille sur les avis négatifs. Si l'activité périclite totalement, la tête de réseau risque fort de sombrer ; dans ce cas, une procédure en justice ne vous mènera pas loin, estime Me Deschamps. "Mieux vaut quitter le réseau et faire autre chose, en solo, si le bail autorise cette nouvelle activité. Ou bien, si l'emplacement est bon, céder le droit au bail" et trouver un nouveau gagne-pain... Une "bible" floue Imprécisions sur l'aménagement des locaux, sur les équipements à acquérir... : "Les lacunes et approximations du manuel opérationnel ou "bible" fournie par le franchiseur, NDLR entraînent des achats inutiles, qui grèvent la trésorerie", déplore Bernard-Yves Saint-Paul. "Les franchisés rognent alors sur leur communication, les clients n'arrivent pas... Et de graves ennuis se profilent." Comment réagir: Montez un collectif de franchisés et rencontrez le franchiseur. "Il peut être indemnisé par son assurance, consentir une suspension ou une baisse temporaire des royalties..." De votre côté, suivez des modules de formation pour pallier les carences méthodologiques, et voyez avec votre expert-comptable comment acheter moins ou mieux pour préserver votre trésorerie et surmonter cette mauvaise passe. Des réseaux sains connaissent eux aussi des défaillances d'unités franchisées. Revue des causes les plus courantes.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Les causes d'échecs individuels Ouvrir un deuxième magasin et n'être plus aussi présent qu'avant peut mener à la catastrophe Une erreur de casting Certains franchisés n'ont pas une carrure d'entrepreneurs. Les effets, selon Me Florian de SaintPol ? "Une incapacité à gérer leur personnel, un approvisionnement erratique... Qui mettent l'affaire en péril." Cas inverse, certains entrepreneurs n'ont pas une carrure de franchisés. Ces fortes têtes prospectent sur la zone d'un confrère, bafouent la méthodologie, bouleversent l'aménagement de l'unité, méprisent les règles d'hygiène, par exemple... Ce faisant, ils nuisent à l'image de l'enseigne et à leur propre rentabilité. Après plusieurs rappels à l'ordre, "ils risquent d'être exclus du réseau et condamnés à payer toutes les redevances restantes", avertit Florian de Saint-Pol. Comment réagir : Trop d'invendus, l'obligation de réinjecter son propre argent, une insatisfaction persistante, les avertissements du réseau doivent vous alerter. Consultez votre expert-comptable, demandez la venue de l'animateur et relisez le manuel opérationnel. Pour combler vos lacunes, formez-vous, ou bien prenez un manager ou un associé. "Si besoin et si votre contrat le permet, allez au tribunal de commerce avant d'être en dépôt en bilan, pour entrer en procédure de sauvegarde", conseille l'avocat, Me de Saint-Pol. L'échelonnement des dettes négocié par le mandataire facilitera peut-être la relance de l'entreprise. Si tout cela ne suffit pas, arrêtez avant de perdre trop d'argent. Cédez le fonds de commerce, "ou mettez-le en location-gérance" "une option rare mais négociable", assure encore l'avocat. Une trésorerie insuffisante Démarrer sans assez de trésorerie, "c'est comme acheter une voiture sans argent pour l'essence : on cale vite !" lance Me Deschamps. Comment réagir : La banque ne consentira pas de nouveau crédit. "Demandez plutôt à l'enseigne un petit budget pour la pub, un trimestre sans redevances, des visites de l'animateur pour vous aider à démarcher...", suggère l'avocat. "Sinon, trouvez un associé qui vous rachète des parts." En cas de sousestimation de la masse salariale, demandez au réseau comment tenir les ratios, conseille Me Zakharova-Renaud. Le problème persiste ? "Voyez si le concept peut être exploité de façon rentable sans enseigne. Si oui, continuez en solo, après une résiliation anticipée du contrat, négociée afin que la rupture ne soit pas déclarée à vos torts."
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Des ambitions excessives Ouvrir un deuxième magasin et n'être plus aussi présent qu'avant peut mener à la catastrophe surtout si l'on a constitué une holding, avertit Me Deschamps : "On va pomper dans la trésorerie commune, ce qui affaiblit l'unité saine sans sauver celle qui vacille." Comment réagir : Un salarié ferait merveille à la tête d'un magasin, tandis que vous vous consacrerez à l'autre, mais vous ne pouvez pas lui verser un salaire de responsable ? Proposez-lui des parts dans l'affaire afin de pérenniser les deux unités. Sinon, "comme en chirurgie, il faut couper", lâche Me Deschamps. Séparez-vous vite du second point de vente ! Un gros souci personnel Un divorce, un deuil, une grave maladie peuvent mener au dépôt de bilan. Le franchisé a alors intérêt à confier très vite ses soucis au franchiseur, qui saura peut-être l'épauler. Comment réagir: Le temps de surmonter l'épreuve, réduisez si possible vos horaires d'ouverture. Trouvez un bras droit ou un remplaçant (salarié, ou, en accord avec le réseau, confrère franchisé, voire locataire gérant). Si vous êtes contraint de fermer temporairement, faites jouer le contrat de prévoyance que vous aurez pris soin de souscrire: l'assureur couvrira alors tout ou partie des charges de votre affaire. L'expert Bernard-Yves Saint-Paul, BYSP & GO "Si le concept ne peut pas marcher et si la médiation échoue, mieux vaut arrêter au plus vite." Source :L’Express.fr
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Loi Pinel - Baux commerciaux. Le 20/8/2014 La loi n°2014-626 du 18/06/2014 (dite loi Pinel) modifie de manière substantielle le régime des baux commerciaux, notamment en accroissant de manière conséquente la protection du locataire comme pour apporter plus d’équilibre entre les parties. Ainsi qu’indiqué en introduction, les changements impliqués par la loi PINEL visent aussi bien (Partie I) les baux dérogeant au statut légal que (Partie II) les baux soumis au statut légal. PARTIE I – BAUX DEROGEANT AU STATUT LEGAL SECTION I – Bail de courte durée Extension de la durée La durée des baux dérogatoires était jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi PINEL limité à une durée de maximum de 2 ans ; Cette durée est étendue à 3 ans. (Art. 3, I-1°-a de la loi). Conséquences de la fin du bail dérogatoire A l’issue des trois années susmentionnées, les parties disposeront d’un délai d’un mois pour manifester le désir d’échapper au statut légal des baux commerciaux, alors qu’avant la loi, à l’expiration de la durée maximale du ou des baux dérogatoires,le simple maintien du locataire commercial dans les lieux et sans opposition du bailleur avait pour conséquence la naissance d’un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-5, al. 2). Ce bail naissait dès le lendemain du jour de l’expiration du bail dérogatoire. Par ailleurs, à l’issue de la période maximale, les parties ne pourront « plus » conclure un nouveau bail dérogeant au statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (C. com. art. L 145-5, al. 1 modifié ; art. 3, I-1°-b de la loi) contrairement à ce que considère la jurisprudence actuelle. Cependant, il faut rester prudent car tout n’est pas aussi simple étant donné que cette modification semble laisser subsister certaines interrogations : Quelle est la portée du maintient de l’alinéa 3 de l’article L145-5 qui prévoit notamment qu’à l’expiration de la durée maximale, il s’opère un nouveau bail soumis au statut « en cas de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le
  19. 19. même local » ? La nouvelle rédaction de l’article L 145-5, al. 1 précité laisse t elle encore aux parties la possibilité, reconnue jusqu’alors par les tribunaux (Cass. 3 e civ. 5-5-1999 n° 97-19.163 : RJDA 7/99 n° 766 ; Cass. 3 e civ. 2-4-2003 n° 01-14.898 : RJDA 7/03 n° 698), de renoncer au bénéfice du statut et de conclure une nouvelle convention dérogatoire de trois ans maximum ? La revue de Presse KYLIA 19 Etat des lieux L’article 3, I-3° de la loi rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux établi de manière contradictoire par les deux parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution. A défaut d’état des lieux amiable, il est établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. L’état des lieux doit être joint au contrat de bail (C. com. art. L 145-5, al. 5 et 6 nouveaux). Il convient de souligner qu’il s’agit d’un point commun avec les baux soumis au statut dans la mesure où ces derniers sont également soumis à l’obligation de l’état des lieux. Les nouvelles dispositions en matière de bail dérogatoire s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014, à l’exception des règles relatives à l’état des lieux : pour les baux dérogatoires conclus avant le 20 juin, ces règles s’appliquent à toute restitution d’un local, dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession (art. 3, II et 21 de la loi). SECTION II - Convention d’occupation précaire La convention d’occupation précaire qui se caractérise essentiellement et à l’exclusion de tout autre trait par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances indépendantes de la seule volonté des parties (C.com.art. L145-5-1 nouveau ; art. 4 de la loi) trouve une consécration légale alors qu’elle était de création jurisprudentielle. PARTIE II – BAUX SOUMIS AU STATUT SECTION I - Application du statut des baux commerciaux aux étrangers L’article 5 de la loi étend le bénéfice du statut aux étrangers, conséquence d’un arrêt de la Cour de cassation qui a jugé discriminatoire la condition de nationalité exigée du locataire (Cass. 3 e civ. 9-11- 2011 n° 10-30.291 : RJDA 3/12 n° 257. SECTION II - Sanction des clauses contraires au statut (clauses niant le droit au renouvellement, contraire aux règles de révision du loyer, de déspécialisation, renouvellement du loyer etc.) Jusqu’à présent, les clauses contraires aux règles d’ordre public du statut des baux commerciaux étaient
  20. 20. étrangement soumises à la prescription biennale. C’est à dire que passé le délai de 2 ans, il n’était plus possible d’attaquer ces clauses alors qu’elles devaient pouvoir être indéfiniment attaquables dans la mesure où, étant contraires au statut des baux commerciaux, il était possible de considérer qu’elles n’avaient jamais existées. Afin de réparer ce paradoxe, la loi modifie la sanction attachée à ces clauses qui sont désormais réputées non écrites (C. com. art. L 145-15 modifié ; art. 6, I et II-1° de la loi). Ce texte fait complètement sens eu égard aux fait que ces clauses n’ayant pas d’existence, aucune prescription ne court à leur égard. La revue de Presse KYLIA 20 SECTION III - Loyer du bail commercial Indice de référence des loyers Actuellement, les parties à un bail commercial peuvent choisir entre trois indices pour indexer le loyer : l’indice du coût de la construction (ICC – pour tout type d’activité), l’indice des loyers commerciaux (ILC – activités commerciales ou artisanales), et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT – activités tertiaires). Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre prochain seuls pourront être choisis l’ILC et l’ILAT, chacun pour le domaine qu’il couvre. (article L145-34 et L145-38 du code de commerce). Pour les contrats en cours faisant référence à l’ICC, les parties devront se mettre en conformité avec la loi en lui substituant l’un de ces deux indices lors du prochain renouvellement et non pas lors de la prochaine révision comme il aurait pu sembler. En dépit de ces modifications, le recours à l’ICC demeurera possible dans certains cas ; la loi n’empêche pas de faire référence à cet indice, notamment en cas de révision du loyer en application d’une clause d’échelle mobile (C. com. art. L 145-39). Loyer des baux révisés et renouvelés La loi introduit un « mécanisme de lissage » (en réalité un plafonnement du déplafonnement) de l’augmentation du loyer résultat d’un déplafonnement, qui s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014. La variation du loyer révisé ou du bail renouvelé ne pourra pas « conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (art. L 145-34, L 145-38 et L 145-39 modifiés ; art. 11 de la loi).
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Ce mécanisme sera mis en oeuvre : lors du renouvellement du bail : en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, c’est-à-dire en cas de modification affectant les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ; lorsque les parties auront conclu un bail d’une durée supérieure à 9 ans ; (le but étant d’éviter que les propriétaires ne proposent que ce type de baux lesquels bénéficient de fait d’un déplafonnement.) lors de la révision : lorsque la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité aura entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; lorsque le bail sera assorti d’une clause d’échelle mobile et que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d’un quart. Date de prise d’effet du loyer du bail révisé La révision triennale du loyer du bail commercial pouvait être demandée par le bailleur à tout moment à l’issue de l’échéance des trois ans (C. com. art. L 145-38). Si comme le prévoit l’article R 145-20 du Code de commerce le loyer révisé n’est dû qu’à compter de la date de la demande du bailleur, les parties pouvaient toutefois prévoir une clause contraire donnant à la révision un effet rétroactif emportant ainsi de lourdes conséquences financières pour le locataire. Depuis le 20 Juin dernier, l’article L 145-38 du Code de commerce précisant désormais que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision (C. com. art. L 145-38 modifié ; art. 12 de la loi). Contentieux des loyers La loi étend la compétence des commissions départementales de conciliation aux loyers révisés ainsi qu’aux charges et travaux (C. com. art. L 145-35 modifié ; art. 10 de la loi) alors que jusqu’à ce jour elles ne pouvaient connaître que des litiges relatifs à la fixation du loyer du bail renouvelé. SECTION IV - Charges, impôts et taxes
  22. 22. L’encadrement de l’impôt correspond à une réelle nouveauté compte tenu de l’absence de textes sur la question auparavant, étant précisé que ces nouvelles dispositions sont d’ordre public même si leur entrée vigueur reste soumise à l’entrée en vigueur d’un décret. (C. com. art. L 145-15). Tout contrat de bail devra comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur devra informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Par ailleurs, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, le bailleur devra communiquer à chaque locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés au cours des trois années précédentes ainsi qu’un état prévisionnel des travaux qu’il envisage d’effectuer dans les trois ans, assorti d’un budget prévisionnel. Dans les centres commerciaux, ou tout autre ensemble immobilier similaire, le contrat de bail devra préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble, laquelle est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire devra correspondre strictement à la surface de local occupée par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation des locaux loués, étant précisé qu’il semblerait que les réserves puissent entrer dans le décompte. En cours de bail, le bailleur sera tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret précisera quels sont les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne pourront pas être imputés au locataire. La revue de Presse KYLIA 22 SECTION V- Résiliation d’un bail commercial La faculté de résiliation triennale du locataire n’est plus une option mais une obligation dans les baux d’une durée de 9 ans. Quant aux baux de plus de 9 ans ou les baux à usage uniquement de bureau, la résiliation triennale du locataire est reconnue d’office sauf disposition contraire des parties. Par ailleurs, en cas de décès du locataire, et à compter des successions ouvertes depuis le 20 Juin 2014, l’article 2, 2° de la loi reconnaît à ses ayants droit la faculté de donner congé à tout moment pendant le cours du bail, sans attendre l’expiration d’une période triennale (C. com. art. L 145-4, al. 4 modifié) mais sous réserve de respecter le préavis de 6 mois.
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 SECTION VI - Conditions de forme d’un congé commercial Alors qu’antérieurement à la loi PINEL le congé ne pouvait être donné que par acte extrajudiciaire, depuis la loi PINEL, le congé peut également être donné par lettre recommandée AR, au libre choix de chacune des parties (art. 20 de la loi ; art. L 145-9, al. 5 modifié) alors que le renouvellement du bail demeure strictement notifié par acte extrajudiciaire. SECTION VII - Sort du bail en cas de scission de la société locataire En cas de transformation, et nonobstant toute disposition contraire du bail commercial, ce-dernier est transmis à la société bénéficiant de l’opération de transformation. Ainsi, en cas de fusion de sociétés ou d’apport partiel d’actif, le bail est transmis, à la société issue de la fusion ou à la société bénéficiaire de l’apport (C. com. art. L 145-16, al. 2). SECTION VIII - vente d’un location commercial droit de préférence du locataire commercial A l’instar de ce qui est prévu au profit du locataire d’un logement d’habitation, la loi PINEL met en place un droit de préférence pour le locataire commercial en cas de vente du local commercial dans lequel il exploite son fonds de commerce. Ce droit s’appliquera à toute cession d’un local commercial à compter du 1 er décembre 2014. Malheureusement, cette disposition n’étant pas d’ordre publique, les parties pourront y déroger étant précisé que ce droit ne s’appliquera pas non plus dans les cas suivants : de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, de cession d’un local au conjoint du bailleur ou encore à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il résulte de ce qui précède que, tout propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal souhaitant vendre celui-ci, devra préalablement informer le locataire dudit local par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR), ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification devra, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la
  24. 24. vente envisagée. Elle vaudra offre de vente au profit du locataire (C. com. art. L 145-46-1, al. 1 er nouveau). A compter de la réception de l’offre de vente, le locataire dispose d’un délai d’1 mois afin de se prononcer ; s’il accepte, il disposera à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente ou de 4 mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt, la réalisation du contrat de vente étant soumise à l’acceptation de la demande de prêt. La revue de Presse KYLIA 24 Clause de garantie entre cédant et cessionnaire En vertu de la Loi PINEL, dès lors que la cession d’un bail ou d’un fonds de commerce s’accompagne d’une clause de garantie aux termes de laquelle le cédant se porte caution solidaire du paiement du loyer par le cessionnaire, le bailleur est tenu d’informer le cédant du défaut de paiement du loyer par le locataire cessionnaire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement est dû, étant précisé que la durée de garantie est maintenant limitée à 3 ans à compter de la cession du bail ou du fonds de commerce.(C. com. art. L 145-16-1 nouveau ; art. 7 de la loi). Cession en cas de procédure collective du locataire Désormais, lorsqu’un bail commercial figure dans le plan de cession, le tribunal peut, dans le jugement arrêtant le plan, autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité prévue par le contrat des activités connexes ou complémentaires (C. com. art. L 642-7, al. 4 nouveau ; art. 15 de la loi). SECTION IX - Droit de préemption des communes Les communes qui ont délimité un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité disposent, à l’intérieur de celui-ci, d’un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de baux commerciaux, de fonds artisanaux ou de commerces, à charge pour elles de rétrocéder le bail ou le fonds à une entreprise inscrite au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné (C. urb. art. L 214-1 s.). La loi modifie l’article L 145-2, II du Code de commerce afin de sécuriser l’exercice du droit de préemption commercial par les communes pendant la période intermédiaire de deux ans dont elles disposent pour rétrocéder le fonds ou le bail, délai qui peut désormais être porté à trois ans lorsque le fonds de commerce ou le fonds artisanal est mis en location-gérance (C. urb. art. L 214-2 modifié ; art. 17 de la loi).
  25. 25. Contrairement à ce qui était prévu par le passé, désormais, en cas d’exercice du droit de préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce, le bail du local ou de l’immeuble demeure soumis au statut des baux commerciaux (art. 1 er de la loi). La revue de Presse KYLIA 25 Source : Village-justice.com
  26. 26. A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier La revue de Presse KYLIA 26 Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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