La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 9 au 15 juin 2014
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
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D'une surface de 40 m², constituée d'éléments modulaires, cette habitation peut abriter une fam...
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Reste à résoudre le problème du financement. L'association, qui bénéficie habituellement de
sub...
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Crédit immobilier : ce que vous pouvez encore
gratter alors que les taux sont au plus bas
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Notez toutefois que ces mêmes courtiers, dont la mission consiste à négocier les crédits les pl...
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Garantie des loyers de Cécile Duflot : vers un
recentrage sur les locataires modestes ?
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sur les locataires aux revenus les plus modestes. « Cette piste peut effectivement être étudiée...
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Ces mesures qui pourraient relancer le marché
immobilier
Le 12/6/2014
Pour redonner du tonus à ...
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Partiellement appliquée (de nombreux décrets d'application se font attendre) mais déjà accusée ...
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"Les locataires de mauvaise foi, ceux qui ne paient jamais et qui n'essaient pas de régler les...
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5. Amortir l'investissement immobilier
La déductibilité des intérêts d'emprunt (vous soustraye...
La revue de Presse KYLIA
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bien, alors que le travail à accomplir est une bonne partie du temps le même. Résultat : l'enc...
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Immobilier : les ventes aux enchères des
notaires valent-elles vraiment le coup ?
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> Comment se déroule une vente aux enchères ?
En générale, trois visites groupées de deux heur...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Menace sur les rendements de l'immobilier
commercial
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Des hausses de loyers limitées
La loi limite les hausses de loyers commerciaux à 10 % par an e...
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Droit de préférence du locataire en cas de vente
Comme en immobilier d'habitation, le locatair...
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Renouvellement et reconduction du bail
commercial : Une distinction essentielle
Le 13/6/2014
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dans sa réponse d’une proposition d’une modification du loyer, l’acceptation du renouvellement...
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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobiliè...
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Revue de presse kylia semaine du 9 au 15 juin 2014

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 9 au 15 juin 2014 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Contre le mal-logement en Ile-de-France, une maison démontable en bois Le 10/6/2014 Une maison entièrement en bois, montable et démontable en dix jours, qui peut être utilisée pour abriter de façon temporaire des personnes en situation de grande précarité. C'est le concept développé par Habitat et humanisme, association spécialisée dans le logement très social, et Univers & conseils, une coopérative fondée par deux architectes, Aline Maréchaux et Pascal Colné.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 D'une surface de 40 m², constituée d'éléments modulaires, cette habitation peut abriter une famille de quatre personnes. D'un coût d'environ 80 000 euros (installation comprise), elle sera louée environ 7 euros du mètre carré, soit 280 euros par mois. « Une telle habitation peut jouer pendant quelques mois un rôle de "passerelle sociale" pour une famille à un endroit de l'Ile-de-France puis, quelques jours plus tard, déménager à l'autre bout de la région pour en accueillir un nouveau ménage », expose Aline Maréchaux. RARETÉ DU FONCIER A qui s'adresse un tel logement ? « A des personnes en grande difficulté qui ne pourraient pas habiter seules dans un logement social du fait de leur fragilité, répond Olivier Launay, directeur d'Habitat et humanisme Ile-de-France. En moyenne, nous les accompagnons pendant dix-huit mois à deux ans, jusqu'à ce qu'elles accèdent à un logement social classique. » En Ile-de-France, les associations œuvrant dans le secteur du logement très social se trouvent souvent confrontées au coût et à la rareté du foncier disponible. « Les délais pour trouver un terrain et construire une habitation "en dur" sont parfois interminables », confie M me Maréchaux. La maison modulable permet d'exploiter des zones temporairement disponibles. « Les collectivités locales disposent souvent de terrains momentanément libres du fait de la longueur des procédures en cours, qui atteignent parfois plusieurs années. Les congrégations religieuses disposent aussi d'un grand nombre de terrains qui ne sont pas exploités », poursuit M. Launay. PROJET HORS-NORME Habitat et humanisme espère aussi que ce concept lui permettra de faire évoluer les mentalités. « Nous avons inventé le concept de logement social réversible. Le voisinage est moins réfractaire, car il sait que ce n'est que temporaire, poursuit Bernard Usquin, président d'Habitat et humanisme Ile-de- France. Démontable et écologique, cette maison peut nous permettre de faire sauter des barrières psychologiques, en montrant que les familles que nous soutenons peuvent s'intégrer dans le paysage. » A l'automne, une première famille logera dans une « maison qui déménage » installée à Jouy-en- Josas, dans les Yvelines. A terme, Habitat et humanisme espère convaincre de nombreuses municipalités en déficit de logement social, mais propriétaire de terrains temporairement libres, d'adopter ce concept.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Reste à résoudre le problème du financement. L'association, qui bénéficie habituellement de subventions, ne peut toucher aucune aide publique pour ce projet hors-norme. « C'est pourquoi nous mobilisons nos fonds propres, faisons appel à des fondations, mais, dans un projet de solidarité où les loyers sont faibles, l'équation économique est difficile à résoudre », explique Olivier Launay. Pour trouver les 20 000 euros qui lui manquent, Habitat et humanisme a lancé une levée de fonds sur le site de financement participatif (crowdfunding) Kisskissbankbank. La souscription est ouverte jusqu'au 27 juin. Une bonne façon aussi de faire connaitre ce projet. Source : LeMonde.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Crédit immobilier : ce que vous pouvez encore gratter alors que les taux sont au plus bas Le 10/06/2014 © REA Avec la baisse des taux, souscrire un crédit immobilier n’a jamais été aussi avantageux. Mais pour obtenir le prêt le plus compétitif, d’autres éléments doivent aussi être pris en compte. L’érosion se poursuit. Alors qu’ils avaient déjà atteint un plus bas historique le mois dernier, les taux des prêts immobiliers viennent de crever un nouveau plancher. Sur 20 ans, les taux moyens oscillent entre 2,8% et 3%, selon les courtiers en immobilier. Pour les acheteurs, la période est donc rêvée pour emprunter à moindre coût. Encore faut-il ne pas omettre de négocier d’autres points clés dans le contrat de prêt… > Les frais de dossier Ces frais, qui correspondent aux coûts administratifs d’ouverture d’une ligne de crédits, oscillent généralement entre 400 et 800 euros. Si vous faites appel à un courtier en crédit immobilier, celui-ci sera a minima en mesure de vous diviser la note par deux, voire d’annuler les frais de dossiers pour les meilleurs d’entre eux.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Notez toutefois que ces mêmes courtiers, dont la mission consiste à négocier les crédits les plus avantageux, peuvent aussi être amenés à vous facturer eux-mêmes des frais si vous passez par une de leurs agences (entre 800 et 1.000 euros en moyenne). > L’indemnité de remboursement anticipé L’écrasante majorité des prêts immobiliers sont assortis de pénalités de remboursements anticipés qui se déclenchent en cas de revente du bien. Celles-ci s’élèvent généralement à 3% du capital restant dû, dans la limite de six mois d’intérêts. Or on l’oublie souvent, mais ces clauses sont aussi largement négociables : « Dans 30% des cas, nous parvenons à les annuler totalement : la pénalité est alors simplement maintenue pour les éventuels cas de rachats de crédits », détaille Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. A défaut d’annulation, les banques concèdent le plus souvent des pénalités dégressives en fonction de la durée de remboursement du prêt immobilier. « Prenons l’exemple d’un prêt sur 20 ans : le taux de pénalité, qui est au départ fixé à 3%, voire 2,5%, diminue au fil des ans, jusqu’à son annulation passés 8 à 10 ans », poursuit Maël Bernier. Depuis 2010, les acheteurs ont la possibilité de souscrire une assurance décès-invalidité autre que celles de la banque auprès de laquelle l’emprunt a été souscrit. Dès lors que l’assurance présente les mêmes garanties, l’établissement bancaire ne peut en théorie la refuser… En théorie, seulement. Car en pratique à peine 15% des particuliers parviennent à faire jouer la concurrence, les banques usant du chantage tarifaire pour dissuader leurs clients de souscrire un contrat dans une autre compagnie. Pourtant, cette alternative peut être une aubaine, celle-ci permettant d’obtenir jusqu’à 50% d’économie par rapport à l’offre classique du banquier. La publication d’un décret de la loi sur la consommation Hamon le 26 juillet devrait toutefois faciliter les négociations pour les emprunteurs. Ce texte va en effet permettre aux souscripteurs de crédits immobiliers de bénéficier d'un délai d'un an, à compter de la signature du contrat, pour renégocier l'assurance décès-invalidité liée à leur prêt. En clair, la banque auprès de laquelle vous venez de souscrire un prêt n'aura, en principe, pas le droit de vous interdire de signer un contrat d'assurance moins cher que celui qu'elle vous propose, dès lors qu'il présente des garanties équivalentes. Et ce durant toute la première année de votre contrat. Source : Capital.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Garantie des loyers de Cécile Duflot : vers un recentrage sur les locataires modestes ? Le 11/6/2014 © REA Le ministère du Logement dément l’abandon de la fameuse garantie universelle des loyers voulue par Cécile Duflot. Mais en coulisses, on s’affaire déjà à réduire la portée du dispositif. Panique au ministère du Logement. Ce mercredi, le cabinet de Sylvia Pinel a convoqué en urgence la presse afin d’apporter un démenti catégorique aux informations d’Europe 1 qui annonçait le matin même l’intention du gouvernement de vider de leurs substances, voire d’abandonner purement et simplement, certaines mesures phares de la nouvelle loi sur le logement. Près de 100 décrets sont en effet en cours de préparation. Parmi les principaux points de tension : le cas de la très controversée garantie universelle des loyers (GUL), déjà édulcorée durant les débats parlementaires, a une nouvelle fois cristallisé les débats. « Non, la GUL ne sera en aucun cas abandonnée », assure Emilie Piette, directrice du Cabinet de la ministre du Logement, en réponse aux informations ayant fuité dans la presse. Soit. Mais en coulisses on réfléchit pourtant déjà à largement remodeler un dispositif qui n’a jamais fait l’unanimité ni auprès des professionnels, ni même au sein du gouvernement… Selon plusieurs sources proches du dossier, un scénario pourrait être de recentrer cette garantie des loyers publique
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 sur les locataires aux revenus les plus modestes. « Cette piste peut effectivement être étudiée », nous confirme-t-on auprès du Cabinet de Manuel Valls qui supervise de très près le dossier. L’option aurait le mérite de réduire le coût d’une mesure qui depuis son origine n’a jamais cessé de faire polémique : le ministère du Logement avance 400 millions d’euros par an, 250 millions d’euros en comptabilisant le recouvrement des loyers… Des chiffres contestés par les professionnels et les assureurs. Si un tel scénario venait à se préciser, la GUL perdrait en tout cas alors une lettre… ce dispositif recentré n’ayant alors plus rien d’universel. Pour rappel, la loi ALUR votée fin mars prévoyait de mettre en place un assurance gratuite publique dans le but de couvrir impayés de l’ensemble des locataires du parc privé. Universelle ou non, la garantie n’est en tout cas pas prête de voir le jour : les négociations ont jusqu’au 1er janvier 2016 pour déboucher… Source : Capital.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Ces mesures qui pourraient relancer le marché immobilier Le 12/6/2014 Pour redonner du tonus à ce marché atone, les professionnels ne manquent pas d'idées. Voici ce qu'ils proposent à la nouvelle ministre du Logement. Une jeune femme note sur un bloc des annonces immobilières qui l'intéressent, le 9 novembre 2004 à Caen. (MYCHELE DANIAU/AFP) Le gouvernement serait actuellement en plein doute sur l'efficacité de la loi Alur, d'après les informations de L'Opinion et d'Europe 1. Le porte-parole du gouvernement, Stéphane Le Foll, a beau expliquer qu'il n'y aura "pas de remise en cause" du texte mis en place par l'ancienne ministre du Logement, l'arrivée de Manuel Valls comme Premier ministre semble avoir ouvert une nouvelle voie. Il faut dire qu'il y a urgence. Du côté du neuf, les permis de construire sont en chute libre et les mises en chantier plafonnent à 320.000 unités sur un an en mars dernier. Dans l'ancien, les transactions ont certes retrouvé un peu de souffle avec 740.000 ventes sur un an en mars (+2,9%). Mais le marché reste très en deçà de son niveau des dernières années et les prix, eux, s'effritent à peine : -1,4% en France sur un an.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Partiellement appliquée (de nombreux décrets d'application se font attendre) mais déjà accusée de tous les maux, la loi Duflot pourrait être réaménagée par la nouvelle ministre en charge du Logement, Sylvia Pinel. Plutôt que de spéculer sur ce que fera in fine le gouvernement, Challenges.fr est allé demander aux acteurs de la profession les mesures qu'ils aimeraient voir votées en priorité pour relancer le marché. 1. Alléger la fiscalité sur les plus-values Aujourd'hui, le système de taxation des plus-values est extrêmement complexe. Le propriétaire qui cède son bien est exonéré au bout de 30 ans pour la partie "impôts sur le revenu" (19% sur les plus- values sans exonération) mais au bout de 22 ans pour la partie "prélèvements sociaux" (qui commencent à 15,5%). A cela s'ajoute un abattement exceptionnel de 25% de la plus value jusqu'au 31 août 2014. "Personne n'y comprend rien, il faut que les durées d'abattement soient les mêmes", insiste Sébastien de Lafond, président et membre fondateur de MeilleursAgents.com. D'autres acteurs proposent d'aller plus loin et de réduire le temps d'attente. "On pourrait ramener à 15 ans le délai pour bénéficier de l'exonération totale, histoire de fluidifier le marché", explique Alain Duffoux, président du syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI). En Allemagne, après 10 années de détention, on peut revendre son bien sans avoir à reverser au fisc une partie de sa plus-value. Certains proposent même d'instaurer une clause de réemploi. Si vous revendez un bien pour en acheter un autre (par exemple au titre de votre résidence principale), vous n'auriez pas alors à payer les droits de mutation. Cela favoriserait le mouvement et éviterait de pénaliser ceux qui ne réalisent pas de plus-values (et qui voient donc leur pouvoir d'achat immobilier amputé avec ces frais de notaire). 2. Régler le problème des locataires mauvais payeurs C'est l'un des éléments dont les petits propriétaires ont le plus peur. Quand un locataire ne paie pas, il est quasiment impossible de l'expulser avant plusieurs mois voire plusieurs années. Lorsqu'on a emprunté pour acquérir un bien pour préparer ses vieux jours, cela peut tout simplement vous mettre sur la paille. "Sans tomber dans les excès du système américain, on peut trouver un équilibre raisonnable", estime Alain Duffoux. Par exemple, en trouvant plus rapidement des solutions de relogements temporaires et en préservant les propriétaires d'une saisie par leurs banques de leur logement si le non-remboursement de son crédit est imputable à un locataire qui ne paient pas son loyer.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 "Les locataires de mauvaise foi, ceux qui ne paient jamais et qui n'essaient pas de régler les problèmes à l'amiable, même pas avec des acomptes, pourraient être recensés dans un fichier, un peu comme ce qui se fait pour les crédits", propose également Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Sur ce sujet, la loi Duflot prévoit de mettre en place une très contestée garantie universelle des loyers (optionnelle dans la dernière version de la loi). Mais cette dernière revient à financer les mauvais comportements par ceux qui paient toujours rubis sur l'ongle. Elle pourrait aussi favoriser les comportements peu vertueux, alors que ce problème concerne seulement entre 2 et 3% des locataires. Sans mesure en revanche, le risque est que le taux de vacance augmente, avec des propriétaires échaudés qui ne veulent plus louer leur bien. 3. En finir avec l'enfer des normes Difficile d'obtenir un consensus plus large sur cette question parmi les professionnels. Il faut dire que les plus de 100 décrets à venir pour la loi Alur ont de quoi intimider n'importe quel expert chevronné. La nouvelle loi a déjà instauré de nouvelles obligations lors des ventes. Il s'agit de fournir de nombreux documents supplémentaires au moment de la promesse d'achat (état financier de la copropriété, différents bilans techniques, …). Depuis mars, le délai entre la promesse de vente et l'acte authentique se serait allongé de 3 à 5 semaines selon les professionnels. "L'avalanche réglementaire perturbe tout le monde", résume Sébastien de Lafond. Ce dernier aimerait que l'on donne un délai d'un an aux syndicats de copropriété pour qu'ils puissent numériser tous ces documents, avant que l'on applique les textes. 4. Elargir l'accès au prêt à taux zéro Le prêt à taux zéro (PTZ+) est actuellement réservé aux personnes modestes qui achètent leur résidence principale, si ce logement est neuf et respecte certaines normes énergétiques. Concrètement, très peu de gens rentrent dans cette case : seulement 19.000 dossiers ont reçus cette aide au dernier trimestre 2013. De nombreux professionnels réclament un élargissement du dispositif. Pourtant, il avait été accusé (avant son resserrement) d'alimenter la flambée des prix, notamment parce qu'il n'était pas assez ciblé. "Aujourd'hui, il n'y en a pratiquement plus et les prix n'ont pas baissé", rétorque de son côté Alain Duffoux.
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 5. Amortir l'investissement immobilier La déductibilité des intérêts d'emprunt (vous soustrayez les intérêts annuels de votre emprunt à vos revenus) a été supprimée en 2011. Mais il existe d'autres moyens pour inciter les particuliers à devenir propriétaire. "On peut imaginer la possibilité d'amortir chaque année une quote-part de l'investissement global que représente un achat immobilier en le déduisant des revenus", propose Stéphane Imowicz, directeur général du Crédit Foncier Immobilier. Un système assez similaire existe en Allemagne. Et cela n'empêche pas de le conditionner à un prolongement de bail (si un locataire est déjà présent) ou à s'engager sur des loyers modérés. 6. Libérer le foncier Le foncier peut représenter plus de 30% du coût de construction d'un logement neuf en région parisienne, selon la Fédération française du bâtiment. Ce levier est donc important. Pour libérer le foncier, il existe plusieurs solutions complémentaires. Pour les particuliers, cela peut être une incitation fiscale. "On peut également faciliter les baux emphytéotiques (NDLR, des baux de très longue durée, par exemple de 99 ans) sur le foncier qui appartient aux collectivités locales", explique Sébastien de Lafond. Le but : diminuer les prix de construction sans brader le patrimoine public. Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier, souhaite de son côté "assouplir les règles en matière d'urbanisme et de constructibilité des terrains". 7. Mettre fin à l'encadrement des loyers La mesure, prise par décret en 2012 et renouvelée en 2013 (puis entérinée par la loi Duflot) alors que les loyers suivent la même tendance que l'inflation, agace plus d'un professionnel. D'autant que, comme l'expliquait Challenges dès 2013, elle pourrait sur le long terme avoir les effets contraires à ceux escomptés et faire baisser les loyers des riches tout en augmentant ceux des pauvres. En outre, cet encadrement incite les propriétaires à ne plus investir et devrait se traduire par une raréfaction de l'offre de logements. 8. Revoir le mode de rémunération des agents immobiliers "Arrêtons de vouloir plafonner les rémunérations des commerçants", s'énerve Jean-François Buet. Ce dernier propose une petite révolution pour la profession : payer progressivement les agents immobiliers en honoraires ou au forfait, avec des émoluments totalement libres. Les frais d'agence en pourcentage d'un bien ou d'un loyer varient en effet grandement en fonction du lieu et de la taille d'un
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 bien, alors que le travail à accomplir est une bonne partie du temps le même. Résultat : l'encadrement des frais d'agence par la loi Alur (avec un certain plafond de prix par mètre carré) risque d'avoir des effets pervers. Les revenus des agences immobilières seront élevés dans certaines grandes villes et pas assez en zone rurale. Source : Challenges.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Immobilier : les ventes aux enchères des notaires valent-elles vraiment le coup ? Le 13/6/2014 © REA Face à l’effondrement des ventes immobilières, les notaires de France lancent une nouvelle opération spéciale de ventes aux enchères pour tenter de soutenir le marché et de sensibiliser le grand public. Du 23 au 27 juin prochain, les chambres régionales notariales mettront en vente simultanément près de 80 logements à Paris dans 22 villes de France. Maisons, appartements, châteaux, parkings… tous les produits proposés sont présentés sur les sites internet Encheres-paris.com et Immobilier.notaires.com. De bonnes affaires à la clé ? A voir. > D’où viennent les biens mis en vente ? Chaque année près de 300 biens immobiliers sont mis en vente par ce biais en région parisienne et quelques milliers en France. La majorité provient de successions vacantes. L’Etat, les collectivités locales et les associations caritatives ont aussi recours à ces ventes publiques.
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 > Comment se déroule une vente aux enchères ? En générale, trois visites groupées de deux heures sont organisées en amont de chaque vente (les dates indiquées sur chaque petite annonce). Les enchères sont ouvertes à tous. Seule obligation pour y participer : verser consignation de 10 ou 20% de la mise à prix, montant qui vous sera restitué si vous ne vous portez pas acquéreur. Bon à savoir : l’acheteur qui remporte la vente devra non seulement régler des frais de notaire plus élevés que pour les ventes classiques (9% du prix de vente) mais aussi les frais d’organisation de la vente (2% hors taxe du prix de vente). > Peut-on espérer réaliser de bonnes affaires ? Les biens immobiliers sont généralement mis à prix entre 25 et 30% en dessous de leur valeur de marché… ce qui, sur le papier, peut sembler plus que tentant. Le hic, c’est qu’une bonne moitié des logements finissent in fine adjugés au-dessus prix du marché. En y ajoutant les frais plus élevés que pour les transactions classiques, ces opérations ne sont donc pas toujours forcément intéressantes sur un plan purement financier. En revanche, la vente aux enchères reste une opportunité d’accéder à des biens rares sur sur le marché. Parmi les lots proposés la semaine du 23 au 27 juin : un Château à Jouy-en-Josas, mis en vente par le Conseil général de l’Essonne à 750.000 euros ou encore une maison de 266 mètres carré, sur 193 mètres carrés de terrain, en plein Paris mise à prix à 1.380.000 euros. > Quelles sont les précautions à prendre ? Avant chaque vente, mieux vaut se renseigner précisément sur les prix de marché auxquels se vendent habituellement les biens convoités. Demandez aussi à l’office notarial chargé d’organiser la vente, l’ensemble des documents concernant les biens (contrats de copropriété…) : ils ne sont pas fournis lors des visites Sachez, par ailleurs, qu’il est préférable d’avoir obtenu au préalable un financement auprès de votre banque. En effet une fois de la vente achevée, l’acheteur dispose de 45 jours pour régler la transaction : et si vous n’avez pas obtenu de prêt dans ce délai, la vente sera alors annulée. Tous les frais versés (la consignation et les frais d’enregistrement, frais de notaire…) resteront à votre charge. Source : Capital.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Menace sur les rendements de l'immobilier commercial Le 13/6/014 Adoptée le 5 juin dernier, la loi Pinel sur les commerces de proximité risque de grever les rendements de murs de boutique. Il faudra en tenir compte avant d'investir. Destinée à dynamiser les commerces de proximité, la nouvelle loi sur l'artisanat, le commerce et les TPE, dite loi Pinel, ne fait pas l'unanimité. « C'est une entrave à la liberté contractuelle, déplore Jean- François Buet, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Le législateur intervient de plus en plus pour établir des normes qui seront communes au bistrot de province et aux immeubles commerciaux de la Défense. » « C'est un très mauvais texte, tout est beaucoup plus compliqué qu'avant », renchérit Paul Philippot, délégué général de l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). Ses auteurs sont partis du postulat qu'il fallait protéger les locataires. Or, ils sont souvent en position de force. » Comme pour l'immobilier d'habitation, la loi sur les baux commerciaux réglemente les rapports entre propriétaires et locataires. Explications en 6 points majeurs.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Des hausses de loyers limitées La loi limite les hausses de loyers commerciaux à 10 % par an en cas de déplafonnement. Aujourd'hui, le loyer est augmenté en fonction d'un indice (voir ci-dessus, mais en cas de modification notable de la valeur locative des locaux, par exemple transformation et embellissement d'un quartier, le loyer peut être déplafonné lors de sa réévaluation. « C'est la mesure la plus négative du texte, souligne Paul Philippot. Le déplafonnement est déjà très difficile à obtenir et surveillé par le juge. Quand il se produit, on part souvent d'extrêmement bas car certains baux sont très anciens. Permettre une hausse de 10 % par an est tout à fait insuffisant. Ce plafonnement est d'autant plus injuste que le locataire peut céder son fonds. C'est donc lui qui, en encaissant le prix de cession, bénéficie de la différence entre le loyer pratiqué et la valeur locative. » Les variations indexées à l'ILC ou à l'ILAT Actuellement, les hausses des loyers de baux commerciaux peuvent être indexées librement, l'indice choisi étant souvent celui du coût de la construction (ICC). Désormais, ce sera obligatoirement l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat), qui évoluent de façon plus linéaire (voir graphe ci-dessus). L'ILC est calculé en fonction de l'inflation, de l'ICC et de l'indice trimestriel des loyers commerciaux. L'Ilat est calculé en fonction de l'inflation, de l'ICC et du PIB. Ces indices évoluent de façon plus linéaire que l'ICC. « On a souvent intérêt à choisir l'ILC plutôt que l'ICC, explique Jean-François Buet, car l'intérêt du propriétaire n'est pas d'étrangler son locataire en lui imposant des hausses erratiques. » Un inventaire précis des charges locatives Actuellement, le paiement des charges est librement réparti, la plupart des baux prévoyant le paiement de l'essentiel des charges par le locataire. La loi prévoit un inventaire précis des catégories de charges locatives. « Nous sommes très inquiets, commente Paul Philippot. Tel qu'il est aujourd'hui, le texte est à peu près acceptable, mais il y aura des problèmes de compréhension car un décret va fixer les charges qui, par nature, ne peuvent être imputées au locataire. Le principal problème est celui de l'impôt foncier. En l'état du texte, il est toujours possible de le mettre à la charge du locataire, mais nous n'avons pas de certitudes. Dans le cas contraire et compte tenu du rythme de hausse des impôts fonciers, cela grèverait lourdement la rentabilité de l'investissement. » L'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a procédé à des simulations. « Si la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'étaient plus récupérables auprès des locataires, à loyer constant, le taux de distribution servi aux associés de certaines SCPI pourrait baisser jusqu'à 20 % », explique son délégué général, Arnaud de Weachter.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Droit de préférence du locataire en cas de vente Comme en immobilier d'habitation, le locataire aura un droit de préemption sur le local vendu. En pratique, les propriétaires le proposent souvent d'abord au locataire en place des murs de commerce à vendre. Ils n'auront désormais plus le choix de ne pas le faire. Information de l'ancien locataire La plupart des baux commerciaux prévoient une clause de garantie solidaire entre l'ancien et le nouveau locataire des lieux. Il sera désormais obligatoire de prévenir l'ancien occupant dès le premier mois de retard de loyer du nouvel occupant pour éviter qu'il ait à payer brutalement plusieurs mois de loyers en lieu et place du locataire défaillant. Le bail précaire étendu à 3 ans Le bail commercial classique (bail 3/6/9) confère au locataire un droit de renouvellement. Parallèlement, le locataire ne peut donner congé qu'au bout de trois, six ou neuf ans. Le bail précaire ou dérogatoire permet au locataire de quitter les lieux avant la fin du bail. La formule est donc particulièrement adaptée aux jeunes entreprises. Sa durée maximale sera portée de 2 à 3 ans. Source : LesEchos.fr
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Renouvellement et reconduction du bail commercial : Une distinction essentielle Le 13/6/2014 Dans le souci d’assurer la stabilité du fonds de commerce, de permettre au locataire de garder sa clientèle et de l’inciter à procéder aux investissements nécessaires, la loi prévoit une protection du locataire à l’expiration de son contrat de bail, dérogatoire au droit commun du bail : il a le droit d’obtenir le renouvellement de son bail. Le bailleur peut certes toujours refuser le renouvellement, mais il doit alors, soit justifier d’un motif légitime de non renouvellement, soit payer une indemnité d’éviction. Si le bail initial arrive à sa date contractuelle d’expiration sans que le bailleur ait délivré un congé ou que le locataire ait formulé une demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat. Les conséquences d’un bail renouvelé ou d’un bail tacitement reconduit sont bien différentes. Le renouvellement du bail commercial : La mise en œuvre du renouvellement peut être à l’initiative du bailleur. Dans ce cas, le bailleur donne congé à son preneur pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance (Code de commerce, article L145-9 alinéa 1). Le congé peut être donné avec offre de renouvellement ou sans offre de renouvellement, et dans ce cas, avec une offre d’indemnité d’éviction. Le congé doit être donné par le bailleur par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte d’huissier (article 145-9 alinéa 5 du Code de commerce). Les parties ne peuvent pas déroger à cette exigence. Le locataire peut ainsi en suivant accepter le congé notifié par le bailleur aux conditions proposées. Le renouvellement peut être accepté formellement, même s’il n’existe pas de forme particulière à respecter. Le congé donné par le bailleur avec offre de renouvellement est implicitement accepté par le locataire dès lors que ce dernier est resté dans les lieux et qu’aucune des parties n’a agi pour y mettre fin. La mise en œuvre du renouvellement peut également être à l’initiative du locataire, la demande devant être faite soit dans les 6 mois précédant l’expiration du bail commercial, soit à tout moment au cours de sa reconduction (voir l’article L145-10 alinéa 1 du Code de commerce). La demande de renouvellement du locataire doit également être faite par acte extrajudiciaire (article L145-10 alinéa 2 du Code de commerce), de sorte qu’elle doit être signifiée au bailleur par acte d’huissier. En vertu de l’article L145-10 alinéa 4 du Code de commerce, le bailleur dispose ensuite d’un délai de 3 mois à compter de la signification de la demande pour faire connaître au locataire, toujours par acte extrajudiciaire, sa décision de refuser le renouvellement en en précisant les motifs. L’acceptation du renouvellement par le bailleur peut être manifestée de façon expresse par retour au preneur d’un acte extrajudiciaire, avec à cette occasion connaissance donnée au preneur
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 dans sa réponse d’une proposition d’une modification du loyer, l’acceptation du renouvellement pouvant également être tacite, à défaut pour le bailleur d’avoir fait connaitre ses intentions dans le délai de 3 mois (article L145-10 alinéa 4 du Code de commerce). Contrairement à la tacite reconduction, le renouvellement du bail commercial donne naissance à un nouveau bail, ceci étant jugé unanimement par la jurisprudence notamment dans un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation rendu le 13 mai 2009. La jurisprudence considère effectivement que le bail renouvelé n’est pas le prolongement du bail antérieur, même s’il reprend les stipulations de ce dernier. Au terme d’une jurisprudence constante, le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, de sorte que toutes les clauses du bail initial sont donc en principe reconduites. En cas de désaccord sur le montant du loyer, les parties établissent généralement un nouveau contrat de bail constatant le nouveau loyer et le complément du dépôt de garantie. Sur la durée du bail renouvelé, sa durée est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (Code de commerce article 145-12 alinéa 1). Le nouveau bail prend effet à l’expiration du bail précédent conformément à l’article 145-12 alinéa 3 du Code de commerce. Le bail commercial tacitement reconduit : Lorsque le bail initial arrive à sa date contractuelle d’expiration, sans que le bailleur ait délivré un congé ou que le locataire ait formulé une demande de renouvellement tel qu’il vient d’être vu, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l’article 1738 du Code civil (article L145-9 alinéa 2 du Code de commerce). Si le locataire reste et est laissé en possession à l’expiration du bail, il s’opère un nouveau bail à durée indéterminée. Une jurisprudence constante considère que la poursuite d’un bail commercial après l’arrivée du terme n’entraine pas la formation d’un nouveau contrat, de sorte que le même bail se poursuit (voir arrêt de la Cour de cassation 3ème Chambre civile 18 mars 1998). L’absence de nouveau contrat entraîne alors plusieurs conséquences : Le bailleur peut invoquer des manquements commis par le locataire avant la date contractuelle d’expiration du bail pour refuser le renouvellement du bail tacitement reconduit, Toutes les clauses du bail initial continuent de s’appliquer pendant la période de tacite reconduction du bail. Le bail tacitement reconduit est à durée indéterminée, de sorte qu’il peut prendre fin à tout moment par un congé donné par le bailleur ou le locataire, et en respectant le délai de préavis prévu à l’article L145-9 alinéa 1 du Code de commerce, à savoir pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance par acte extrajudiciaire. Il est donc parfaitement évident que le preneur se trouvera d’autant plus protégé quant à la durée de son bail dans le cadre d’un bail renouvelé, que dans le cadre d’un bail tacitement reconduit. Me Henri-Michel GATA, Avocat au Barreau de Bordeaux Source : LesEchos-judiciaires.com
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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