La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 16 au 22 mars 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL...
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Partant de ces constats, des sociétés comme Immo-neo et MaPetiteAgence ont mis au point une
sol...
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Se loger reste une galère pour 70 % des 18-30
ans
Le 17/03/2015
Une enquête publiée ce mardi ré...
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Les jeunes optent en majorité pour le parc privé (39 %), 20 % vivent en HLM, résidence étudiant...
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Les propriétaires français se convertissent à la
colocation
Le 18/03/2015
Les Français ont de p...
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Le modèle de la colocation commence à se démocratiser
Autre résultat de cette étude: le fait qu...
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Les chiffres accablants de PACA, pire région
en matière de construction de logements
sociaux
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Pennes-Mirabeau, Sausset-les-Pins, Ventraben), mais aussi dans le Var (La Cadière d’Azur, Lorgu...
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Pour pallier le déficit de construction, le Premier ministre a récemment secoué ces mêmes préfe...
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Copropriété : l’éco-PTZ a du plomb dans l’aile
Le 21/03/2015
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ...
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Mais, en pratique, les syndicats de copropriétés peuvent toujours attendre car, pour l’heure, ...
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propriétaire de pouvoir bénéficier d’une aide individuelle auprès de l’Anah, mais il faudra re...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Cession de fonds de commerce et cession de
droit au bail...
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L'article L145-16 répute quant à lui non écrites les conventions tendant à interdire au locata...
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La despécialisation du bail commercial
Le 10/03/2015
Le locataire se doit de respecter la dest...
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Si le bailleur conteste le juge peut être saisi par la partie la plus diligente. Mais il ne pe...
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Où peut-on installer sa franchise ?
Le 15/03/2015
Se lancer dans l’entreprenariat que ce soit ...
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Dans les locaux d'une autre entreprise
L'entreprise peut être sous-locataire d'une autre entre...
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Le nouveau bail dérogatoire de la loi Pinel.
Le 18/03/2015
La loi Pinel 2014-626 du 18 juin 20...
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Pour précision, ces trois exceptions concernent l’ensemble des baux conclus ou renouvelés à co...
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II- Précisions sur le bail dérogatoire
Le bail dérogatoire est régi par les dispositions de l’...
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Par conséquent, les parties peuvent, au-delà du délai de 36 mois, rester dans les lieux un moi...
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Financement d’une franchise, l’avantage
confiance
Le 18/03/2015
Comparés aux entrepreneurs ind...
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Le franchisé qui veut créer son entreprise à son idée tout en profitant du cadre existant, tir...
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Ce dernier est particulièrement intéressant car à chaque versement opéré par le salarié, l’ent...
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“ Les ressources propres doivent représenter 30 à 50 % de l’investissement total”
La tête de r...
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peuvent être d’un grand concours. Sans oublier l’Adie (Association pour le droit à l’initiativ...
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Besoins en cash, la bonne estimation
Droit d’entrée, formations ou encore redevances: devenir ...
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pour ChauffeurGo, qui propose aux franchisés de devenir chauffeur indépendant sans voiture, af...
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KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobiliè...
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S12 revue de presse kylia - semaine du 16 au 22 mars 2015

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 16 au 22 mars 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Un coach immobilier pour vendre son logement ? Le 16/03/2015 © REA Des sociétés proposent de "coacher" les propriétaires souhaitant vendre en direct leur bien immobilier : shooting photos, rédaction de l’annonce, sélection des acheteurs… Peu connue, cette formule présente de nombreux avantages par rapport à la vente via un agent immobilier ou en solitaire. Explications et témoignages. Récemment encore, pour vendre son bien immobilier, il n'y avait que deux possibilités. Soit missionner un agent immobilier, en mandat simple ou exclusif. Là, on ne s'occupe de rien mais la facture est plutôt salée puisque cet intermédiaire récupère 7% du montant de la transaction. Soit vendre en direct, de particulier à particulier, en présentant son bien, photos à l'appui, sur un site d'annonces immobilières, comme Pap.fr, Leboncoin.fr, ParuVendu.fr, Entreparticuliers.com ou Explorimmo (le magazine Capital a testé ces sites dans son numéro 282 de mars 2015). Vous fixez alors votre prix et récupérez la totalité de la vente mais, c'est le revers de la médaille, vous devez vous débrouiller seul du début à la fin : il faut rédiger une annonce suffisamment attractive, répondre aux appels (qui peuvent être nombreux), organiser les visites... Pas forcément évident.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Partant de ces constats, des sociétés comme Immo-neo et MaPetiteAgence ont mis au point une solution intermédiaire : la vente de particulier à particulier avec l’aide d’un coach immobilier qui va assister le propriétaire de bout en bout pour environ 1.000 euros (les prix varient selon la surface du bien en vente et les options choisies). Après s’être déplacé à votre domicile pour prendre connaissance du bien à vendre et prendre des photos, le coach immobilier rédige l’annonce. “Nous prenons le soin d'indiquer et de montrer tout ce qui peut faire la différence pour créer le coup de cœur, par exemple une vue dégagée, souligne Sébastien Vidal, fondateur d’Immo-neo. Nous pouvons aussi aider le client à déterminer un prix”. L’annonce est ensuite diffusée sur des sites à forte audience (Logic-immo.com, Acheter-Louer.fr, Vivastreeet,…) et des achats de mots clés sur Google sont effectués pour renforcer la visibilité du bien sur Internet. “Passer par MaPetiteAgence m’a permis d’être diffusé sur SeLoger.com (un site pourtant réservé aux annonces diffusées par les agents immobilier NDLR), témoigne Thomas Chalard. En moins de trois mois, j’ai vendu mon bien à Asnières-sur-Seine.” Mieux, MaPetiteAgence propose de traiter les appels. “Nous questionnons les candidats sur leur situation actuelle, locataire ou propriétaire, leur capacité d’emprunt, leurs critères de recherche. Nous essayons de déterminer si ce sont de vrais acheteurs, véritablement intéressés par le bien. Quand c’est le cas, nous transférons les coordonnées à nos clients propriétaires pour organiser la visite”, explique Jean-Baptiste Quintrand, responsable de MaPetiteAgence. Le coach immobilier peut donner aussi des conseils pour les visites comme, par exemple, mettre un chemin de table, laisser la parole aux visiteurs… “Ils vous relookent votre maison en vous préconisant d’enlever les meubles encombrants et les bibelots”, raconte Muriel Mobiglia, cliente d’Immo-néo. Trois jours après la mise en ligne de son appartement à Antibes, celle-ci rencontrait son futur acheteur. Ce n'est pas tout. Le vendeur peut espérer une belle cerise sur le gâteau. Thomas Chalard a vendu son logement 35.750 euros de plus - en comptant les frais de MaPetiteAgence - que l'estimation faite par un agent immobilier avant qu'il ne s'adresse à ce coach immobilier. Source : Capital.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Se loger reste une galère pour 70 % des 18-30 ans Le 17/03/2015 Une enquête publiée ce mardi révèle que parmi les 18-30 ans, 70 % d’entre eux ont déjà été confrontés à des difficultés d’accès au logement. Près de 20 % d’entre eux habitent encore au domicile parental. Rien à faire, lorsque l’on mélange jeunesse et logement, le premier mot qui vient en tête reste «galère». Selon une enquête réalisée par l’Afev, l’observatoire de la jeunesse solidaire, et publiée ce mardi, sept jeunes sur dix ont déjà été confrontés à des difficultés d’accès au logement. Des «Tanguy» qui n’ont pas d’autre choix pour 29 % de ceux qui connaissent des difficultés. Par ailleurs, 26 % d’entre eux ne peuvent louer faute de moyens, et plus d’un jeune sur dix s’est retrouvé sans logement ou en situation précaire. Un quart d’entre eux a même dû sacrifier le budget santé ou alimentation pour pouvoir payer le loyer. Autre fait marquant: 21 % déclarent n’avoir pas eu accès à un logement, car sans emploi ou avec un emploi précaire. Pour faciliter leur situation, 18 % des sondés qui disposent de leur propre logement reçoivent une aide financière familiale (dans un cas sur deux, il s’agit de se porter caution). Si la plupart des 18-30 ans a quitté le nid (81 %), les 19 % de jeunes qui habitent encore au domicile parental le font (pour 66 % d’entre eux) par obligation.
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Les jeunes optent en majorité pour le parc privé (39 %), 20 % vivent en HLM, résidence étudiante… et seuls 18 % sont propriétaires. Il est d’autant plus facile de voler de ses propres ailes lorsqu’on a un travail: parmi ceux qui ont leur propre logement, près des trois quarts ont une activité professionnelle, alors que ceux qui vivent encore sous le même toit que leurs parents sont en formation pour 24 % d’entre eux, ou sans activité (38 %). Les jeunes optent en majorité pour le parc privé (39 %), 20 % vivent en HLM, résidence étudiante, foyer de jeunes travailleurs ou encore en centre d’hébergement et de réinsertion sociale. Seuls 18 % sont propriétaires. Sans surprise, plus on vieillit, et moins on vit avec ses parents: 28 % des 18-24 ans sont en hébergement gratuit (parents, amis, famille) contre 18 % des 25-30 ans. Enfin, les 18-30 ans vivent pour près de la moitié d’entre eux en centre ville, un tiers en zone péri-urbaine et moins d’un quart en milieu rural. Source : LeFigaro.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Les propriétaires français se convertissent à la colocation Le 18/03/2015 Les Français ont de plus en plus de mal à louer leurs biens immobiliers. Face à cette difficulté à trouver des locataires, 40% des propriétaires bailleurs sont prêts à se tourner vers la colocation. La situation du marché locatif français se dégrade. C’est l’enseignement principal tiré de l’enquête réalisée par le CSA et la plateforme de colocation Weroom. Selon cette enquête réalisée auprès de 1000 propriétaires Français, seuls 38 % d’entre eux ont le sentiment qu’il est «facile» de louer son bien aujourd’hui. En cause, un cadre réglementaire trop favorable aux locataires, selon eux, ou tout simplement la traditionnelle peur des impayés, ou des dégradations du bien et de son mobilier. Résultat: pour 40% des propriétaires interrogés, ils est désormais envisageable de mettre son bien en colocation. Si le principe de la colocation peine encore à s’imposer parmi les bailleurs, «seuls 26% et 27% d’entre eux expriment une opposition ferme à la colocation et excluent de recourir à ce type de mise en location», selon l’étude. Il faut noter qu’en France, un propriétaire sur quatre loue au moins un bien immobilier. Ce sentiment d’ouverture à l’égard de la colocation est davantage partagé par les bailleurs franciliens.
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Le modèle de la colocation commence à se démocratiser Autre résultat de cette étude: le fait que les propriétaires sont encore peu informés sur la colocation. La plupart des bailleurs (49%) estiment que la colocation représente autant d’avantages que d’inconvénients, quand 12% y voient surtout des avantages et 38% des inconvénients. Mais ils font tout de même preuve de pragmatisme à l’égard la colocation: ses atouts sont bien identifiés par les bailleurs, à savoir qu’elle donne la possibilité de multiplier les garants solides et ainsi de diminuer le risque d’impayés (25%) et permet de réduire au maximum la vacance locative (16%). «Ces résultats sont très encourageants puisqu’ils démontrent que les propriétaires ont pris la mesure du fait que la colocation constituait une tendance de fond, notamment dans les grandes villes», estime Thomas Villeneuve, PDG et co-fondateur de Weroom. Dernier fait important: les inconvénients qui sont cités par les propriétaires ne sont pas spécifiquement liés à la colocation puisque la rotation des locataires, les dégradations et les impayés sont les mêmes obstacles que ceux identifiés pour la location «classique» d’un bien! Source : LeFigaro.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Les chiffres accablants de PACA, pire région en matière de construction de logements sociaux Le 18/03/2015 "La Cité Radieuse" de Marseille, conçue par l'architecte Le Corbusier entre 1947 et 1952 © REA Un rapport du Comité régional de l'habitat de Provence-Alpes Côte d’azur, que Capital.fr s’est procuré, dresse un triste état des lieux d’une région qui, plus que toutes les autres, accumule les retards en matière de construction de logements sociaux. Nos édiles ont décidemment bien du mal avec le logement social. Il y a quelques semaines, un bilan provisoire du ministère du Logement révélait qu’un tiers des communes soumises à la loi SRU ne respectaient toujours pas leurs quotas en la matière. Un rapport du Comité régional de l'habitat de PACA, que nous nous sommes procurés, permet de mesurer avec plus de précision l’ampleur des dégâts dans la région de loin la plus en retard. Certes, les objectifs de construction de logements sociaux sur la période 2011-2013 ont été réalisés à 95% dans l’ensemble de la région. Mais ce score est artificiellement dopé du fait que certaines villes aient financé beaucoup plus de HML qui ne leur était demandé. A contrario, 80% des communes de PACA, soumises à la loi, encourent des sanctions financières pour ne pas avoir respecté la feuille de route fixée par l’Etat. Elles sont exactement 88 sur 146 dans ce cas. Parmi les principaux cancres : les Arcs (Var) n’ont atteint que 1,47% de leurs objectifs sur la période, la ville de Saint-Saturnin-les- Avignon (Vaucluse) n’en a réalisé que 2,22% et le Cannet (Alpes-Maritimes) à peine 7,7%... Pis, dix de ces communes n’ont même produit aucun logement social au cours de ces trois dernières années ! Elles sont nombreuses dans les Bouches-du-Rhône (Cabannes, Jouques, Mallemort, Les
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Pennes-Mirabeau, Sausset-les-Pins, Ventraben), mais aussi dans le Var (La Cadière d’Azur, Lorgues, Le Castellet, Solliès-Toucas). Ces piètres résultats sont d’autant plus inquiétants qu’ils s’ajoutent aux mauvaises performances accumulées au cours des années précédentes… Votée en 2000 sous le gouvernement Lionel Jospin, la loi SRU exige des communes de plus de 3.500 habitants comprises dans une agglomération de plus de 50.000 habitants d’atteindre au moins 20% de logements sociaux d'ici 2022*. Des bilans d’étapes triennaux sont réalisés tous les trois ans pour atteindre ces fameux quotas. Or l’avant dernier bilan - celui 2008-2010 - montrait déjà d’énormes retards pour la plupart des villes concernées en PACA. Ainsi à l’époque la proportion logements sociaux ne dépassait pas 1,3% au Castellet et une ville comme Ventraben n’en avait pas financé un seul ! Pourquoi diable la loi SRU a-t-elle donc autant de mal à être appliquée ? Les municipalités récalcitrantes, qui ont accepté de nous répondre, ne sont pas à cours d’arguments. Certaines, comme Mallemort - 6.000 habitants dans les Bouches-du-Rhône -, mettent d’abord en avant l’inadéquation des objectifs fixés par l’Etat avec la taille de leurs communes et leurs situations géographiques reculées… Il est vrai qu’a contrario les grandes agglomérations jouent dans l’ensemble plutôt le jeu : au fil des ans, des villes comme Aix-en-Provence, Marseille, Antibes et Toulon se sont ainsi mises en conformité avec la loi. Et si Nice n’a réalisé que 84% de ses objectifs sur la période 2011-2013, la ville de Christian Estrosi n’a pas été pénalisée au vu des importants engagements pris par la commune… Pour justifier leurs retards de construction, d’autres municipalités brandissent aussi l’accumulation de contraintes administratives. A Ventraben, à l’ouest d’Aix-en-Provence (0% de logements sociaux sur la période 2011-2013), des recours contentieux ont ainsi mis à mal un programme d’envergure : "la construction 70 logements sociaux est bloquée depuis 2011", explique Alain Meggiato, directeur général des Services de la ville. Dans la commune du Castellet (Var), autre mairie à n’avoir produit aucun logement social sur la dernière période, un projet de zone d’activité commerçante, censé accueillir des HLM, a été retardé suite à des négociations difficiles sur le foncier… Soit. Mais au-delà de chaque cas particulier, ces résultats révèlent surtout, une fois de plus, l’incapacité de l’Etat à faire respecter cette réglementation. En effet, la loi Alur de Cécile Duflot a beau avoir prévu de majorer les pénalités pour les communes récalcitrantes (comprenez la possibilité de multiplier par 5 l’amende de 150 euros par logement social manquant), l’application des peines dépend in fine du bon vouloir des préfets de départements… Or à peine 20% des mauvais élèves de PACA ont dans les faits vu leurs pénalités majorées sur la dernière période triennale.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Pour pallier le déficit de construction, le Premier ministre a récemment secoué ces mêmes préfets en les incitant à se substituer aux communes récalcitrantes pour la délivrance de permis de construire ou la préemption d'immeubles existants dans le but d'en faire des logements sociaux... De quoi changer la donne ? "Ces mesures ne sont pas révolutionnaires puisqu’elles étaient déjà en vigueur, rappelle Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre. Espérons seulement que ce discours politique de fermeté sonnera enfin comme un rappel à l’ordre." Affaire à suivre… Source : capital.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Copropriété : l’éco-PTZ a du plomb dans l’aile Le 21/03/2015 L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) consacré aux « copropriétés » joue l’arlésienne. Ce dispositif permet en théorie aux syndicats de copropriétaires d’obtenir un emprunt gratuit pour réaliser des travaux d’économie d’énergie dans leurs immeubles (isolation de la toiture, des murs extérieurs, remplacement des systèmes de chauffage…). Annoncé fin 2011, il a fallu attendre deux ans pour que les textes d’application de l’éco-PTZ soient publiés. Mais ensuite, le dispositif a été remanié et les derniers décrets d’application datent de décembre 2014… Son objectif est louable : faciliter la rénovation thermique dans les copropriétés aux coûts souvent élevés. « Le montant de ce prêt peut atteindre entre 10 000 et 30 000 euros par logement, selon le nombre de travaux réalisés dans les immeubles construits avant 1990 », précise Fabrice Chazeau, conseiller technique à l’agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) du Puy-de- Dôme.
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Mais, en pratique, les syndicats de copropriétés peuvent toujours attendre car, pour l’heure, aucune banque ne propose cet éco-PTZ. « Aucune convention n’a encore été signée pour permettre sa distribution », admet le ministère du logement. Or ce dispositif est censé prendre fin… le 31 décembre 2015. « Usine à gaz » Les banques traînent les pieds pour plusieurs raisons. Certaines reprochent la mise en place d’une « une usine à gaz » puisque l’éco-PTZ collectif peut être cumulé avec un dispositif similaire accordé, lui, à titre individuel à chaque propriétaire désirant faire des travaux de rénovation dans son domicile. D’autres estiment que la gestion informatique d’un tel mécanisme est « trop coûteuse, d’autant que sa durée est limitée à quelques mois seulement ». Certaines banques envisagent toutefois de le proposer, comme le Crédit foncier qui compte de nombreux syndicats de copropriétaires parmi ses clients. Mais sa mise en place ne devrait pas être effective avant le milieu de l’année. Une fenêtre de tir qui risque d’être trop courte pour que les copropriétés votent de tels travaux. A moins que le dispositif ne soit prolongé… Si l’éco-PTZ tarde à se mettre en place, d’autres aides existent, mais elles s’adressent principalement aux copropriétés en difficulté. L’Agence nationale pour l’habitat (Anah) accorde, par exemple, des subventions aux copropriétés dégradées, pour lesquelles une opération programmée de l’habitat est justifiée, ou à celles relevant de procédures spécifiques (plan de sauvegarde, insalubrité…). Seule exception à ces restrictions : les aides pour les travaux d’accessibilité concernent toutes les copropriétés. La subvention de l’Anah est attribuée au syndicat de copropriétaires et bénéficie à tous les propriétaires occupants ou bailleurs sans condition de ressources, ni engagement. En revanche, au moins 75 % des logements doivent être occupés à titre de résidence principale. Pour les copropriétés dégradées, la subvention peut atteindre 35 % du montant des travaux (plafonnée à 150 000 euros par bâtiment auquel s’ajoutent 15 000 euros par lot à usage d’habitation principale). Pour les immeubles en plan de sauvegarde, ce taux monte à 50 % sans plafond. Audit énergétique subventionné Quant aux travaux d’accessibilité, la subvention ne peut dépasser 50 % des dépenses, avec un plafond de 20 000 euros par accès aménagé. Si le syndic obtient cette aide, rien n’empêche un
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 propriétaire de pouvoir bénéficier d’une aide individuelle auprès de l’Anah, mais il faudra respecter des conditions de ressources et occuper ou louer le bien. Certaines régions, départements ou communes accordent des aides complémentaires aux copropriétés qui font des travaux d’amélioration de la performance énergétique. A Paris, par exemple, le dispositif « Objectif Climat » leur permet de réaliser un audit énergétique subventionné à hauteur de 70 %. Les copropriétés peuvent aussi bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % pour les travaux destinés à améliorer l’état énergétique d’un bâtiment. Enfin, le Crédit foncier propose deux prêts à destination des copropriétés qui réalisent des travaux. Le premier permet d’obtenir un emprunt compris entre 2,20% et 2,65 %, à condition que son montant soit supérieur à 15 000 euros et qu’au minimum deux copropriétaires y adhèrent. Le second permet le préfinancement des subventions publiques proposées par l’Anah ou les collectivités locales. Source : LeMonde.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Cession de fonds de commerce et cession de droit au bail Le 27/02/2015 La différence entre le bail commercial et le fonds de commerce doit nécessairement être envisagée, notamment à l'occasion de la cession de l'entreprise. Le fonds de commerce peut être défini comme un ensemble de biens affectés à une activité particulière. Il ressort de certains articles du Code de commerce (1) que ce fond est composé de deux catégories de biens : les éléments corporels (à savoir, les marchandises et le matériel), et les éléments incorporels (l'enseigne, les brevets, le nom commercial, la clientèle, les droits de propriété littéraire et artistique, la marque de fabrique...ainsi que le droit au bail). Le droit au bail est donc un des composants du fonds de commerce. Attention, cette liste n'est qu'indicative et n'est en rien limitative. D'autres éléments, comme le nom de domaine, les adresses électroniques... peuvent s'y ajouter. Tout dépend de l'entreprise considérée. Le droit au bail, de son côté, permet au commerçant d'occuper les locaux, mais aussi de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail qui y est associé. Il convient de préciser que le fonds de commerce peut exister en dehors du bail commercial. Ce sera par exemple le cas pour le commerçant exerçant son activité sur le web. La différence entre les deux notions apparait clairement à l'occasion de leur cession : en effet, lorsque le locataire cède son droit au bail à un cessionnaire, cela signifie simplement que ce dernier devient alors locataire à l'égard du bailleur. En revanche, la cession du fonds de commerce entraîne nécessairement la cession de la totalité de l'activité commerciale exploitée. Les éléments du fonds de commerce peuvent toutefois très bien être cédés séparément. En principe, le propriétaire des locaux ne peut pas s'opposer à une cession du fonds tout entier. Il faut cependant que la personne qui reprend le fond exerce la même activité commerciale et reprenne la même clientèle que le cédant.
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 L'article L145-16 répute quant à lui non écrites les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. En revanche, lorsqu'il s'agit de céder le droit au bail indépendamment du fonds de commerce, la liberté contractuelle du bailleur est dans ce cas préservée : il peut en effet ordonner au preneur de recueillir son accord préalablement à toute cession. Beaucoup de baux commerciaux comprennent une clause qui interdit au locataire de céder le bail tout seul, indépendamment du fonds. Source : net-iris.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 La despécialisation du bail commercial Le 10/03/2015 Le locataire se doit de respecter la destination des locaux loués telle qu'elle figure dans le bail. Il ne peut y déroger qu'avec l'accord du bailleur. L'usage ne l'exonère pas de cette obligation. L'existence d'une clause spécifiant une activité tout commerce lui permet cependant d'exercer l'activité de son choix. La clause de spécialisation ne peut interdire au locataire de demander l'autorisation de changer son activité suivant la procédure dite de déspécialisation telle qu'elle est prévue par le code de commerce. La déspécialisation peut être partielle c'est-à-dire autoriser l'adjonction d'activités connexes ou complémentaires (1) ou elle peut être plénière c'est-à-dire consister en un changement complet de l'activité (2). © herreneck - Fotolia.com 1° Pour être connexe ou complémentaire l'activité doit être d'une nature, d'un mode d'exploitation, avoir une clientèle, présentant ces caractéristiques. Le locataire doit faire connaître ses intentions au bailleur par acte extrajudiciaire (acte d'huissier). Le bailleur a alors deux mois pour contester. L'absence de réaction du bailleur dans ce délai vaut accord. Mais tant que le locataire n'a pas l'autorisation soit du bailleur, soit du juge, il ne peut s'adjoindre cette nouvelle activité.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Si le bailleur conteste le juge peut être saisi par la partie la plus diligente. Mais il ne peut refuser que dans le cas où la nouvelle activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors de la conclusion du bail. En cas de modification de l'activité le bailleur peut prétendre à une augmentation du loyer lors de la première révision triennale à venir si cela se justifie par une meilleure commercialité. Il peut encore prétendre à une indemnité si la valeur de son patrimoine à a en souffrir. 2° Le locataire peut être autorisé à exercer une nouvelle activité non stipulée au bail, en raison de la conjoncture économique et des nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution (exigences cumulatives) dans le secteur. Cette activité doit être compatible avec la destination de l'immeuble. Le locataire doit demander l'autorisation préalable au bailleur par acte extrajudiciaire. Et il doit notifier cette demande aux créanciers inscrits de la même façon. Le bailleur dispose d'un délai d'un mois pour avertir ceux de ses autres locataires qui bénéficieraient d'une clause de non-concurrence directement concernée par la nouvelle activité. Le bailleur a encore un délai de trois mois pour signifier par acte extrajudiciaire sa réponse au locataire. A défaut il accepte le changement. En cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir le juge qui peut revenir sur celui-ci s'il n'est pas motivé par un motif sérieux. En contre partie de la déspécialisation accordée le bailleur peut prétendre à une augmentation du loyer ou/et une indemnité s'il subit un préjudice. Il est encore possible d'obtenir une modification plénière en cas de départ à la retraite ou d'invalidité du locataire sans modification du loyer. Source : eurojuris.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Où peut-on installer sa franchise ? Le 15/03/2015 Se lancer dans l’entreprenariat que ce soit en isolé ou en franchise entraîne le plus souvent à trouver un local. Il doit correspondre aux besoins techniques, rationnels et commerciaux mais il faut aussi garder à l’esprit que le local est le reflet de votre entreprise. Selon votre activité et votre projet, voici quelques solutions. A son domicile privé sous certaines conditions Que ce soit un local d'habitation professionnel, commercial, administratif... on peut y installer une activité sans autorisation municipale sauf dans les immeubles de grandes villes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Cette interdiction ne concerne pas les zones franches urbaines. On peut exercer une activité professionnelle à son domicile à condition que le bail ou le règlement de copropriété l’autorisent. L'activité doit être exercée exclusivement par le ou les occupants du logement, Il doit s'agir de leur résidence principale, L'activité ne doit pas occasionner de nuisances ou de danger pour le voisinage. Dans un local destiné à un usage professionnel ou commercial Toute autre entreprise doit exercer son activité dans un local professionnel ou commercial (bureaux, ateliers, locaux commerciaux répondant à des règles d'urbanisme spécifiques). Si l'entreprise est locataire de l'immeuble, elle est soumise à la législation des baux commerciaux si son activité est industrielle, commerciale, artisanale ou libérale. Le bail commercial présente comme principale caractéristique de conférer au locataire le droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, une indemnité d'éviction. Il existe cependant deux possibilités de déroger au statut des baux commerciaux : le recours aux conventions d'occupation précaire ou aux baux de courte durée.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Dans les locaux d'une autre entreprise L'entreprise peut être sous-locataire d'une autre entreprise titulaire d'un bail commercial et locataire principal si c'est autorisé dans le bail initial sinon, le propriétaire du local peut l'autoriser par avenant au bail ou sous simple lettre. Si le loyer du sous-bail est supérieur à celui du bail principal, proportionnellement à la surface occupée, le propriétaire peut réclamer une augmentation de loyer au locataire principal. Un contrat de domiciliation conclu par écrit pour une durée minimum de 3 mois renouvelable par tacite reconduction met un local à disposition. Le bailleur doit être inscrit au RCS. La personne domiciliée doit utiliser exclusivement les locaux comme siège de l'entreprise ou, si le siège est situé à l'étranger, comme agence, succursale ou bureau de représentation Les centres d'affaires et de domiciliation : une entreprise du secteur tertiaire trouve dans les centres d’affaires une domiciliation (idem décrit ci-dessus) ainsi que des bureaux équipés ou non avec services informatiques et bureautiques, et sur demande des salles de réunions, jusqu'à la mise à disposition de numéros de téléphone dédiés, transferts d'appels, gestion d'agendas ou autres services tels que la messagerie unifiée. Les pépinières d'entreprises sont des structures d'accueil temporaire réservées aux créateurs d'entreprises nouvelles. Elles proposent au démarrage de l'entreprise, des services à des coûts partagés :locaux, bureaux, ateliers, laboratoires...bureautique, téléphonie, secrétariat ; conseils de cabinets extérieurs, juridique, fiscal, gestion, etc… Les ateliers-relais sont des locaux de petites et moyennes tailles, difficiles à trouver par les entreprises sur le marché privé (300 à 2000 m2). Les contrats locatifs utilisés sont des baux de courte durée (24 mois maximum) avec parfois une possibilité d'achat sous certaines conditions. Les hôtels d'entreprises sont des structures d'immobilier locatif en majorité utilisées aux entreprises de services (bureaux), avec quelques équipements bureautiques communs. Lieux d'hébergement des entreprises nouvelles, ils relèvent de baux de courte durée (24 mois maximum). Les sources pour trouver un local A côté d’internet et de nombreux sites spécialisés, les agences immobilières et les journaux d'annonces sont les acteurs principaux de ce marché sans oublier les chambres de commerce et d'industrie et chambres de métiers et de l'artisanat. Enfin, la plupart des services économiques des mairies tiennent à jour un fichier des locaux vacants. Source : ac-franchise.com
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Le nouveau bail dérogatoire de la loi Pinel. Le 18/03/2015 La loi Pinel 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a modifié, pour certaines dispositions, de façon importante le régime des baux commerciaux et notamment le régime du bail dérogatoire. La loi précitée du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » a été publiée au JO le 19 juin, et est ainsi entrée en vigueur le 20 juin 2014. Elle a été complétée par le décret d’application n° 2014-1317 du 03 novembre 2014, relatif au bail commercial. I- Rappels généraux sur les apports de la loi Pinel A- La loi Pinel et son décret d’application ont donc apporté des modifications au statut des baux commerciaux, pour certaines mineures, pour d’autres majeures. C’est notamment le cas des dispositions portant :  sur les références des indices applicables (ILAT ou ILC) pour le calcul des loyers plafonnés  sur la mise en place d’un système de « plafonnement du déplafonnement » relatif aux augmentations de loyer  sur la durée du bail avec l’interdiction faite au preneur de renoncer à la faculté de résiliation triennale  sur les nouvelles obligations du bailleur et sur la répartition des charges entre bailleur et preneur. Il est prévu par le décret d’application une application de ces nouvelles dispositions à compter de son entrée en vigueur, sauf pour trois exceptions, pour lesquelles l’entrée en vigueur a été reportée au 1er septembre 2014, à savoir les dispositions relatives :  au « plafonnement du déplafonnent »,à la suppression de la référence à l’ICC (au profit de l’ILAT et de l’ILC)  aux baux dérogatoires.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Pour précision, ces trois exceptions concernent l’ensemble des baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, étant précisé que pour apprécier la notion de bail « conclu », il convient de faire référence à la date de signature du bail, indépendamment de la date d’effet de celui-ci. Une autre exception est prévue s’agissant de la date d’application de l’article L.145-40-2 du Code de commerce portant sur la question de la répartition et de l’imputabilité des charges entre le bailleur et le preneur, puisque pour ces dispositions la mise en œuvre est reportée à la date d’application du décret soit au 5 novembre 2014. Dernière précision, l’obligation de procéder à l’établissement d’un état des lieux de sortie s’applique à tous les baux en cours dès lors qu’existe un état des lieux d’entrée établi au moment de la prise de possession. B- Une des particularités de cette nouvelle loi et de son décret d’application porte ainsi sur la durée des baux commerciaux. S’agissant des baux dits « classiques », il est conservé un bail « 3 / 6 / 9 », mais avec désormais une impossibilité et interdiction de déroger à ces durées par un engagement ferme du preneur de rester dans les lieux au minimum 6 ans, et ainsi de renoncer à son droit à résiliation triennale, comme cela était jusqu’alors possible et validé par les juridictions. Ainsi, à l’exception :  des baux d’une période supérieure à 9 ans  des baux de locaux à usage exclusif de bureaux,  des baux d’entrepôts ou de locaux de stockage situés sur la région d’Ile-de-France.  des baux de locaux monovalents, pour lesquels une durée d’engagement ferme, et donc une renonciation à la révision triennale, est possible, aucune dérogation n’est donc permise. Ainsi, désormais, la signature d’un bail « classique », hors ces quatre exceptions, ne peut imposer au preneur une durée ferme d’engagement supérieure à trois (3) ans. Parallèlement à cette nouvelle disposition portant sur la durée des baux commerciaux, et cette impossibilité pour le preneur de renoncer à son droit à résiliation triennale, hormis les exceptions précitées, le législateur a entendu modifier les dispositions relatives au bail dérogatoire.
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 II- Précisions sur le bail dérogatoire Le bail dérogatoire est régi par les dispositions de l’article L.145-5 du Code de commerce. A- Le nouveau régime applicable au bail dérogatoire porte donc essentiellement sur la durée de ce bail. Il est désormais prévu une durée de trois (3) ans au lieu de deux (2) ans. Par conséquent, le bail dérogatoire offre maintenant la possibilité au bailleur et au preneur de régulariser un bail d’une durée « déterminée » de trois (3) ans, correspondant en réalité à la première période triennale d’un bail de droit commun « 3 / 6 / 9 », mais avec la garantie, tant pour le bailleur qui ne souhaite pas s’engager et donner à bail ses locaux pour une période minimale de 9 années, tant pour le preneur qui n’entend pas rester dans les lieux pour une période supérieure à 3 ans, de conclure un bail dérogatoire de cette durée maximale de trente six (36) mois. Ce nouveau bail dérogatoire, dont la durée est identique à la première période triennale d’un bail classique, apporte donc des avantages et de la souplesse. Néanmoins, il convient de rappeler qu’il est expressément prévu l’interdiction de recourir à une succession de baux dérogatoires. Par conséquent, un même local ne pourra faire l’objet d’un bail dérogatoire pour le même fonds de commerce pour une période supérieure à trente six (36) mois. En revanche, il peut être conclu, pour le même fonds et dans les mêmes murs, différents baux dérogatoires, dès lors que la période maximale n’excède pas 36 mois. B- S’agissant du terme et des conséquences de la fin de ce bail dérogatoire, il est également apporté des nouveautés et précisions par la loi Pinel et le décret d’application du 3 novembre 2014. Ainsi, nouveauté par rapport au régime antérieur, le bail dérogatoire qui ne peut excéder 36 mois laisse la possibilité aux parties de disposer d’un (1) mois supplémentaire, à l’expiration de cette période de 36 mois, pour prendre position sur la volonté soit de mettre définitivement fin à la relation contractuelle, soit de transformer le bail dérogatoire en un bail de droit commun, soumis au statut des baux commerciaux.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Par conséquent, les parties peuvent, au-delà du délai de 36 mois, rester dans les lieux un mois supplémentaire, sans que, et à la différence du régime antérieur, le bail dérogatoire se transforme de façon automatique en bail classique. En revanche, à l’expiration de ce délai d’un (1) mois, qui portera donc en pratique la possibilité de rester dans les lieux trente sept (37) mois, l’absence de manifestation de volonté de l’une ou l’autre des parties de mettre un terme au bail dérogatoire entrainera - ipso facto l’application d’un bail classique, avec toutes les conséquences qui en découleront tant pour le bailleur que pour le preneur. Les textes ne sont pas explicites sur la notion de « prise de position » par les parties néanmoins, au regard de la position adoptée jusqu’à présent par les juridictions s’agissant du bail dérogatoire antérieur, il peut être affirmé qu’une clause de résiliation de plein droit prévue au bail dérogatoire sera insuffisante et qu’il sera exigé la preuve d’une manifestation expresse de volonté, telle par exemple l’envoi d’une lettre recommandée ou un acte d’Huissier de Justice, imposant à l’une ou l’autre des parties co-contractantes de se positionner et de se manifester. L’intérêt d’un tel acte exprès de volonté est d’éviter qu’au terme du délai d’un mois courant à l’expiration du délai de 36 mois, soit au terme d’un délai de 37 mois d’occupation des locaux, le bail ne soit transformé en bail de droit commun soumis au statut des baux commerciaux dans l’hypothèse où le preneur serait resté dans les lieux et qu’il n’aurait pas été mis en demeure de façon expresse et incontestable d’avoir à quitter les lieux. C- Pour rappel, comme indiqué plus avant, ces dispositions, s’agissant des baux dérogatoires, ont vocation à s’appliquer à tous les baux régularisés ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Ce nouveau régime laisse donc beaucoup plus de souplesse et de liberté aux parties pour déroger au régime strict du bail classique relevant du statut des baux commerciaux, lequel devient plus contraignant quant à la durée ferme du bail et aux obligations nouvelles mises à la charge du bailleur. Il conviendra en revanche de l’utiliser en ayant conscience de ses limites, notamment en termes de renouvellement ou de reconduction des relations contractuelles. Source : village-justice.com
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Financement d’une franchise, l’avantage confiance Le 18/03/2015 Comparés aux entrepreneurs indépendants, les franchisés bénéficient d’un petit plus de crédibilité auprès des banques et autres pourvoyeurs de fonds Pour financer une franchise, il faut de l’argent, jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros. L’apport personnel représente généralement près de 40 % du montant total de l’investissement. Le reste est essentiellement à la charge des banques. Mais depuis le début de la crise économique et l’entrée en vigueur des accords de Bâle III, elles se montrent de plus en plus frileuses à l’idée d’accorder des crédits. C’est pourquoi l’accompagnement de la tête de réseau est essentiel pour rassurer l’établissement bancaire et aider le candidat à s’armer financièrement. Car l’aventure est certes moins risquée qu’une création d’entreprise en solo, mais elle reste un véritable défi. La franchise est une forme de collaboration entre deux entrepreneurs. L’un détient un concept et une marque (le franchiseur), l’autre souhaite exploiter ce concept et cette marque à son compte (le franchisé). Un véritable partenariat, qui permet à l’entrepreneur en herbe de ne pas se jeter dans le grand bain des affaires en solitaire, et de capitaliser sur une idée qui a déjà fait ses preuves. Une prise de risque moindre donc ! Il peut s’agir tout aussi bien d’un commerce (alimentaire, équipement de la personne, équipement de la maison, autres commerces de détail) que de services (automobile, bâtiment, services divers aux personnes et aux entreprises, hôtellerie et restauration).
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Le franchisé qui veut créer son entreprise à son idée tout en profitant du cadre existant, tire parti du concept gagnant, de l’expérience acquise (en moyenne, il s’est écoulé 12 ans entre la création de l’enseigne et celle du premier point de vente en franchise) et du savoir-faire du franchiseur. Souvent jeune (36 ans de moyenne d’âge lors de l’ouverture du premier point de vente) et novice (plus des 3/4 des nouveaux franchisés étaient auparavant salariés), le voilà donc avec un package clé en main : assistance, conseils, retours d’expérience, accompagnement… Cette collaboration lui garantit une certaine sécurité, puisque le concept a été préalablement testé par un autre, a fortiori avec succès (on n’achète pas la franchise d’une marque en plein échec !). Il ne lui reste plus qu’à… réunir de l’argent, parfois même beaucoup : si 22 % des créations d’entreprise en franchise ont coûté moins de 50 000 euros, la même proportion a coûté entre 200 000 et 500 000 euros ! Or, tous les entrepreneurs en herbe ne sont pas riches comme Crésus. Autour de la table D’après l’enquête Fédération française des franchises/Banques Populaires de 2013, l’achat d’une franchise est désormais financé, en moyenne, à 38 % par les ressources propres du franchisé, à 56 % par l’emprunt, à 2 % par du crédit-bail et à 4 % par d’autres sources. Commençons par les ressources propres. “Elles doivent représenter 30 à 50 % de l’investissement total”, prévient Théodore Gitakos, PDG de Epac International, le plus ancien cabinet de conseil en développement et management de réseaux de franchise. Ce chiffre est cependant une moyenne. Pour intégrer par exemple l’un des plus gros franchiseurs de France, le groupe Les Mousquetaires, qui compte 6 enseignes (Intermarché, Netto, Bricomarché, BricoCash, Roady et Poivre Rouge) et 2 851 points de vente en France, “le besoin en apport personnel pour une création d’entreprise est de 20 %, et de 30 % pour une reprise”, explique Patrick Renault, administrateur de l’Union des Mousquetaires en charge du recrutement. Cette somme provient d’abord des économies du futur franchisé. Soit l’argent est immédiatement disponible, comme c’est le cas s’il a été placé sur un livret A, un LDD (livret de développement durable) ou un LEP (livret d’épargne populaire). Soit l’argent peut être débloqué justement en cas de création d’entreprise, dans le cas d’un PEI (plan d’épargne interentreprises), d’un PEG (Plan d’épargne groupe) ou d’un PEE (Plan d’épargne entreprise). “Si 22 % des créations d’entreprise en franchise ont coûté moins de 50 000 euros, la même proportion a coûté entre 200 000 et 500 000 euros ! ”
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Ce dernier est particulièrement intéressant car à chaque versement opéré par le salarié, l’entreprise abonde également le compte. Les sommes ainsi épargnées sont bloquées pendant 5 ans, mais un déblocage anticipé est autorisé dans le cas d’une création de franchise. Autre ressource propre : l’argent issu d’un tour de table. Famille, amis ou ex-collègues font souvent office de premiers soutiens psychologiques, mais aussi financiers ! Les professionnels appellent “love money” les financements octroyés par l’entourage. Mais il faut veiller à ce que les proches acceptent l’éventualité de n’en jamais revoir la couleur si la création de franchise devait tourner au fiasco. Un argument pour convaincre ses proches de mettre la main au porte-monnaie ? Ils peuvent bénéficier d’exonérations d’impôts conséquentes s’ils investissent au capital de PME, grâce à la loi pour l’initiative économique. Un coup de pouce gagnant-gagnant donc. Banquier, mon ami Autre moyen de réunir la somme requise : l’emprunt. Mais “en obtenir un est devenu plus compliqué ces dernières années”, prévient d’emblée Michel Kahn, président du cabinet Michel Kahn consultants, spécialisé dans la création, l’animation et le développement de réseaux de franchise et de partenariat et également fondateur du Cetif (Centre d’études internationales de la franchise) et auteur de ‘Franchise et Partenariat‘ (Dunod). Deux choses ont changé la donne selon lui : “la crise économique, et l’entrée en vigueur en 2014 des accords de Bâle III”, qui imposent aux banques un ratio de fonds propres de 6 % par rapport à leurs engagements de crédit, afin de limiter les risques de défaillance. En conséquence, elles demandent “de plus en plus de garanties, de cautions” souligne-t-il. “Elles regardent les dossiers avec une plus grande exigence qu’hier”, confirme Théodore Gitakos. Malgré tout, cela reste selon Michel Kahn “plus facile pour un franchisé d’obtenir un financement” que pour un entrepreneur lambda. “Le banquier sait que la tête de réseau va mettre à disposition du franchisé un encadrement, des moyens, un suivi, qu’elle va lui permettre de réaliser des économies d’échelle, de procéder aux achats en commun, d’optimiser son business plan.” Et, souligne-t-il, “un réseau qui a déjà ouvert 20 points de vente a peu de risque d’échouer sur le 21e”. “Encore faut-il, précise-t-il, que la tête de réseau soit bien structurée dans son processus d’accompagnement du candidat franchisé” en quête de financement. C’est dans cet esprit que le groupe Les Mousquetaires a créé Promex, une société interne d’ingénierie financière qui aide les candidats à la franchise à monter leur dossier bancaire. Résultat : “98 % des demandes de prêt que nous soumettons aux banques sont accordées, se targue Patrick Renault. Nous n’avons pas de ruses de Sioux mais une expérience, un chiffre d’affaires de 40 milliards d’euros et une expertise depuis 45 ans. Tel est notre secret !”.
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 “ Les ressources propres doivent représenter 30 à 50 % de l’investissement total” La tête de réseau doit également avoir obtenu une certification, à l’image de celle mise en place par la Fédération des réseaux européens de partenariat et de franchise. “Il s’agit là d’un véritable passeport de confiance pour le banquier, explique Michel Kahn. Si la tête de réseau est certifiée, le candidat peut espérer une réponse dans un délai de 6 jours à 3 semaines – au lieu de minimum 6 semaines – et une réponse favorable dans 60 % des cas, au lieu de seulement 20 % sinon.” Le candidat doit toutefois montrer patte blanche auprès de la banque, et même des banques, car les 2/3 des franchisés sont désormais multi-bancarisés. “Il ne doit pas donner un simple business plan, mais doit bâtir, éventuellement avec un expert-comptable, un véritable dossier qui répond à toutes les questions que la banque peut et doit se poser avant d’accorder un prêt, explique Théodore Gitakos. Le candidat peut se faire accompagner par des cabinets spécialisés comme l’Epac. Nous avons un outil de simulation capable de dire si un projet est viable en fonction de quelques éléments clefs.” Heureux les franchisés : quand d’autres entrepreneurs se voient régulièrement éconduire par le banquier, la plupart d’entre eux (70 %) estiment que leur projet a joué en leur faveur dans l’octroi de leur crédit. Que faire si aucun des banquiers n’est prêt à le soutenir le franchisé dans ses velléités ? Il est possible de faire appel à la Médiation du crédit. Après avoir déposé son dossier sur le site www.mediationducredit.fr, un médiateur départemental contacte l’intéressé sous 48 heures, puis sa banque, pour tenter de résoudre les points de blocage. Il peut aussi se tourner vers la Socorec (Société coopérative pour la rénovation et l’équipement du commerce), qui peut se porter garante auprès de la banque. L’État à la rescousse Une autre institution a fait son apparition récemment, et peut s’avérer d’une grande aide : La Banque publique d’investissement, ou Bpifrance. Elle regroupe divers organismes : Oseo (banque de prêt aux PME et de soutien à l’innovation), CDC Entreprises, le FSI (Fonds stratégique d’investissement) et le FSI Régions. Concrètement, BpiFrance intervient en cofinancement des prêts bancaires. Elle peut accorder des prêts de développement, des subventions ou encore des avances pour des projets innovants. En plus d’un emprunt classique, il est également possible de solliciter un prêt d’honneur ou un prêt solidaire. Il s’agit de crédits permettant de faire levier auprès des banques pour obtenir des financements complémentaires. France Initiative, France Active ou encore Réseau Entreprendre
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 peuvent être d’un grand concours. Sans oublier l’Adie (Association pour le droit à l’initiative économique), qui propose aux créateurs d’entreprise n’ayant pas accès au crédit bancaire des micro- crédits ainsi que des prêts d’honneur sans intérêt. “Le banquier sait que la tête de réseau va mettre à disposition du franchisé un encadrement, des moyens, un suivi, qu’elle va lui permettre de réaliser des économies d’échelle, de procéder aux achats en commun, d’optimiser son business plan” Il ne faut pas hésiter aussi à aller toquer à la porte de son conseil régional ou de sa mairie. En effet, certaines collectivités territoriales proposent des avances remboursables ou des subventions pour les créateurs d’entreprise. Autre piste à explorer : les aides publiques. “Si le dossier est solide, les aides sont généralement accordées”, estime Théodore Gitakos. Les caisses de l’État ont beau être vides, “on n’observe pas de tarissement” de la source. D’après l’enquête de la Fédération française de la franchise, 21 % des franchisés ont effectué des démarches en ce sens auprès d’un organisme public. Et là encore, la majorité d’entre eux estiment que leur type d’entreprise a joué en leur faveur. Parmi ces aides : les subventions d’investissement versées sans obligation de remboursement. Pour les futurs franchisés au chômage, il existe les aides de Pôle Emploi, comme l’Aide à la reprise ou à la création d’entreprise (ARCE), l’Aide au retour à l’emploi (ARE) ou l’Aide aux chômeurs créateurs ou repreneurs d’entreprise (Accre). Les anges s’en mêlent Enfin, le franchisé peut faire appel à des investisseurs. Qu’il s’agisse d’individus – les business angels – ou de sociétés de capital-risque, le financement s’opère sous la forme d’apports au capital social. Ce qui les intéresse en priorité ? Plutôt des projets de grande ampleur, nécessitant des besoins financiers importants ; et des projets d’entreprise innovants, à caractère écologique, social ou culturel. Autre forme d’investissement au succès croissant : le crowdfunding. Le franchisé présente son projet sur un site Internet dédié, comme Kisskissbankbank, Ulule ou Kickstarter. Les internautes peuvent miser (ne serait-ce qu’1 euro !) pour soutenir le projet, mais aussi pour pouvoir bénéficier de contreparties (réductions, avant-premières, invitations gratuites). Le projet de franchise, doté d’une image d’un fort savoir-faire, peut rassurer les petits investisseurs. Reste qu’aucune plateforme de financement participatif ne s’est encore spécialisée dans ce secteur en France. “Hier, toutes ces sources de financement que j’appelle palliatives étaient complémentaires, elles sont aujourd’hui indispensables”, conclut Michel Kahn.
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Besoins en cash, la bonne estimation Droit d’entrée, formations ou encore redevances: devenir franchisé d’une enseigne peut coûter cher… et souvent bien plus cher que prévu initialement. Le candidat doit d’abord souvent acheter ce qu’on appelle le droit d’entrée en franchise, qui donne accès à l’enseigne et à l’accompagnement au démarrage. Il faut compter entre 2 000 et 50 000 euros. La fourchette est donc large. L’un des coûts majeurs sera ensuite, le cas échéant, ce qu’on appelle le “pas-de-porte”, c’est-à-dire la boutique. Rien que le bail commercial peut représenter jusqu’à 7 % du chiffre d’affaires escompté. Sans compter les investissements en matériel, mobilier, aménagements, caution de loyer, etc. Il y a là donc un vrai choix éclairé à faire. Puis viendra ce qu’on appelle le “besoin en fonds de roulement”. Cette donnée est souvent sous- évaluée. Le BFR correspond au décalage de trésorerie inhérent à l’activité économique, entre les encaissements et les décaissements de l’entreprise. Les experts précisent qu’il ne faut pas hésiter à surestimer un peu ses besoins. Les franchisés ont tendance à vouloir s’endetter le moins possible, mais ils doivent garder à l’esprit que des décalages, des imprévus peuvent survenir. “On constate que 80 % des franchisés échouent car ils n’avaient pas un BFR suffisant. La tête de réseau a une responsabilité en la matière : elle ne doit pas laisser un candidat se lancer s’il n’est pas suffisamment armé financièrement”, explique Michel Kahn, président de Michel Khan Consultants. Toutes entreprises confondues, les problèmes de trésorerie, notamment liés aux délais de paiements, sont responsables d’un quart des défaillances. Pour bien réussir ses prévisions financières, éviter les déconvenues et rester les pieds sur terre, il peut être utile de se faire aider par un expert-comptable. Micro-franchise solidaire avec l’Adie Dans la veine du micro-crédit qui fait fureur, en France comme à l’étranger, la micro-franchise solidaire séduit de plus en plus d’entrepreneurs. Le dispositif s’adresse “à des personnes éloignées du marché de l’emploi, avec peu ou pas de qualification professionnelle”, comme l’explique sur son site Internet l’Adie (Association pour le droit à l’initiative économique) à l’origine du concept. Elle propose une activité clé en mains, avec un investissement initial qui ne dépasse pas 10 000 euros pour acheter sa franchise. Idéal pour monter sa boîte, sans s’endetter à vie, tout en bénéficiant de l’expérience d’un concept éprouvé ! Deux filières de micro-franchise solidaire ont aujourd’hui pris un bel essor : 02 Adie, lancée en association avec un franchiseur reconnu des services à domicile (02 Home services), qui propose à des entrepreneurs de devenir jardiniers indépendants et d’aller œuvrer chez des particuliers. Idem
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 pour ChauffeurGo, qui propose aux franchisés de devenir chauffeur indépendant sans voiture, afin de dépanner les particuliers et les professionnels qui ne peuvent (ou ne veulent) pas conduire leur voiture, en raison d’une invalidité temporaire, d’une perte de permis, ou par gain de temps. Avec ce système novateur, l’Adie espère créer à terme “10 à 12 filières durables de micro-franchise solidaire”, soit “un potentiel de création de 3 000 à 5 000 emplois dans les 10 prochaines années”. Source : Lenouveleconomiste.fr
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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