La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 30 mars au 5 avril 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDE...
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Des fonds, d’autres banques ou des investisseurs institutionnels (français ou internationaux) p...
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La livraison d’un bien immobilier neuf
Le 01/04/2015
Après la réception des travaux arrive le m...
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Bon à savoir
Vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ou du bâti...
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5 chiffres surprenants sur les ascenseurs en
France
Le 02/04/2015
Mise aux normes, consommation...
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recherchent des appartements dans des immeubles de taille modeste. Or, la mise en place d'un
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pratiquement plus d'électricité. Les copropriétaires d'un immeuble équipé apprécieront ce "déta...
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Les tarifs du gaz vont baisser au 1er mai
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Impact de la chute des tarifs pétroliers
Autre ingrédient entrant dans le calcul des tarifs, l...
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Immobilier : c’est le bon moment pour négocier
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Les acheteurs sont en bonne posit...
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Les maisons isolées en pleine campagne, les appartements situés dans des zones où l’emploi est...
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Le nouveau système Pinel, qui propose une réduction d’impôt pour les particuliers investissant...
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non tendue rurale, là où la demande est faible, et il est moins généreux qu’avant en zone tend...
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Les jolis rabais des logements imparfaits
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invendable ! » Un appartement situé au-dessus d’un bistrot bruyant peut ainsi être accepté par...
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énergétique est catastrophique. Depuis deux-trois ans, les acheteurs en ont pris conscience et...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Vendre son fonds de commerce : quelles sont
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Sont également requises, les informations sur le bail commercial, l’origine de propriété du fo...
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CARTE. Le prix des fonds de commerce par
département en 2014
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189 604 euros. C'es...
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Cette carte présente le montant moyen des transactions en euros par département. Les données s...
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Un franchisé peut-il vendre une partie de
son fonds de commerce ?
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Un franchisé p...
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Liberté d'entreprendre et déséquilibre significatif
La cour d'appel de Metz voit les choses to...
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KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobiliè...
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La revue de presse de la semaine du 30 mars au 5 avril 2015

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La revue de presse de la semaine du 30 mars au 5 avril 2015

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 30 mars au 5 avril 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Pourquoi les banques vont revendre vos crédits immobiliers Le 30/03/2015 Les emprunteurs ne s’en apercevront pas. Mais la titrisation, mise au banc des accusés après la crise des subprime, est de retour. Elle devrait inciter les banques à prêter davantage. Le Crédit agricole prépare une opération La titrisation fait peur depuis les subprime, mais les banques françaises y reviennent peu à peu, à l’image du Crédit agricole, qui va y recourir pour les crédits immobiliers. En elle-même, cette technique financière n’a en effet rien de diabolique. La banque se contente de mettre sur le marché, sous forme de titres, les créances qu’elle détient sur les emprunteurs.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Des fonds, d’autres banques ou des investisseurs institutionnels (français ou internationaux) par exemple vont acheter sur le marché ces titres pour profiter de la rémunération qu’ils offrent (soit peu ou prou les taux intérêts des crédits immobiliers). Mais ils en supportent aussi les risques et peuvent même tout perdre si les emprunteurs ne remboursent pas. Les subprime qui ont déstabilisé le système financier mondial en 2007 correspondaient aux emprunts des ménages américains les plus pauvres, qui ont été pris à revers quand les prix de l’immobilier se sont effondrés aux États-Unis. La valeur totale de leur logement était devenue inférieure au capital à rembourser sur le prêt. Beaucoup ont fait défaut, et les investisseurs qui avaient acheté ces crédits titrisés ont enregistré de très lourdes pertes. Les banques améliorent ainsi leur solvabilité La crise financière avait donc donné, même en Europe, un coup d’arrêt à ces pratiques. Mais le Crédit agricole a de bonnes raisons d’y recourir, pour un portefeuille d’environ 11 milliards d’euros. En titrisant ces crédits, la banque verte les fait en effet sortir de son bilan. Elle améliore sa solvabilité, au regard de la réglementation européenne. C’est pour cette raison que les autorités, notamment la Banque centrale européenne, encouragent le retour de la titrisation en Europe. Elles espèrent, si les crédits ne pèsent plus autant sur la solvabilité des établissements bancaires, que ces derniers les accorderont plus facilement. Ce qui serait bénéfique à la croissance économique. En France, la législation s’est par exemple récemment assouplie pour les assureurs, qui ont été autorisés à investir sur les crédits titrisés. Source : lefigaro.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 La livraison d’un bien immobilier neuf Le 01/04/2015 Après la réception des travaux arrive le moment de la livraison du bien immobilier. Comment se passe cette étape de la vente et quand intervient-elle ? Que faire si des malfaçons sont constatées après la remise des clefs ? Acheter un bien immobilier sur plan La construction de votre logement acheté en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est terminée. Après la visite de réception des travaux effectuée par le promoteur vient le moment de la livraison de votre bien immobilier neuf. Quand et comment se passe cette visite? Et quels peuvent être les recours en cas de malfaçons? Date et déroulement de la livraison d’un logement neuf La remise des clefs intervient après l’achèvement du logement. Ainsi, l’ensemble de la construction et des installations nécessaires à l’utilisation du bien doivent être terminés. Par ailleurs, pour pouvoir être livré, l’immeuble doit être équipé d’un escalier et/ou d’un ascenseur permettant d’accéder au domicile. Le cas échéant, il doit également disposer de parties communes dotées d’un éclairage. Lors de la visite de livraison, c’est le moment de constater les éventuelles malfaçons ou les non- conformités avec le contrat. Si c’est le cas, elles doivent être consignées précisément dans un procès- verbal établi avec le promoteur. De même, les anomalies remarquées préalablement lors de la réception des travaux et non régularisées doivent être signalées. Ne négligez aucun formalisme à ce stade, il sera difficile de revenir en arrière! Le solde du prix (5%) est versé le jour de la réception de la VEFA si aucun problème n’est soulevé, ou après la réparation des malfaçons en cas de réserves à la livraison de l’appartement neuf. En cas de réserve, les sommes doivent toutefois être consignées.
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Bon à savoir Vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ou du bâtiment lors de la visite de livraison du bien immobilier acheté en VEFA. C’est même recommandé compte tenu des conséquences éventuelles de la livraison. Suites de la livraison d’un bien immobilier neuf Après la remise des clefs, il vous reste un mois pour déclarer toutes les malfaçons de votre logement. Si vous constatez des anomalies, envoyez sans perdre de temps, un état des lieux présentant vos réserves. Il doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception au promoteur. Celui-ci dispose alors d’un an pour régulariser la situation. À noter Si les réparations demandées ne sont pas réalisées dans le délai d’un an, vous pouvez exiger une réduction du prix du logement ou faire annuler le contrat. Pour cela, saisissez le tribunal de grande instance. Source : lefigaro.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 5 chiffres surprenants sur les ascenseurs en France Le 02/04/2015 Mise aux normes, consommation d'énergie, pannes par an, densité du parc existant… Challenges.fr fait le point en 5 chiffres sur les ascenseurs en France. Il y a près de 530.000 ascenseurs en France. (C) SIPA L'ascenseur est souvent objet de fantasme. La Garçonnière, Speed, Matrix, Les Infiltrés, Drive, Top Gun… On ne compte plus les films qui consacrent une scène à cet espace clos si particulier. Sans doute parce que l'ascenseur est une source d'inconnu, un mixte entre lieu privé et lieu public et que les rares accidents angoissent ceux qui empruntent ce moyen de transport tous les jours. Sans doute aussi parce que les informations sur le sujet sont rares. Voici 5 chiffres étonnants sur les ascenseurs, à partir des dernières données fournies par la Fédération des ascenseurs dans son bilan annuel publié mercredi 1er avril. 30% des ascenseurs ne sont pas aux normes Au début des années 2000, plusieurs accidents dramatiques et une directive européenne poussent les autorités à imposer une mise aux normes du parc des ascenseurs via la loi dite de Robien du 2
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 juillet 2003. Douze ans plus tard, les progrès sont indéniables. Les ascenseurs dont les portes peuvent s'ouvrir sur le vide sont devenus rarissimes. Les efforts semblent avoir été payants. On ne déplore pas d'accident mortel depuis plus de quatre ans. Si les dysfonctionnements les plus graves ont été largement rectifiés, plus de 30% du parc n'est pas encore complètement aux normes. En particulier en ce qui concerne les systèmes d'alarme dans la cabine pour communiquer avec l'extérieur et la précision d'arrêt. En effet, dans certains vieux ascenseurs, la cabine peut s'arrêter à quelques centimètres (en trop ou en moins) du palier. Ce qui provoque la grande majorité des 1.000 accidents répertoriés par an, notamment chez les personnes âgées (70% des cas) qui achoppent au moment de sortir ou d'entrer. La Fédération constate par ailleurs (hors vandalisme, intempéries et usage inapproprié) qu'un ascenseur connaît en moyenne deux pannes techniques par an. Cependant, l'effort de modernisation des ascenseurs est plutôt en repli. Depuis 2013, et la fin du délai légal en 2014 pour les mises aux normes les plus importantes, l'activité de modernisation des ascenseurs est en repli de 35%. Moins d'un ascenseur pour 100 personnes Chaque jour, ce sont près de 100 millions de "voyages" qui sont réalisés via des ascenseurs, soit un peu moins de deux trajets par habitant. La France compte près de 530.000 ascenseurs pour 66 millions d'habitants. Et, chaque année, entre 11.000 et 12.500 nouveaux appareils sont installés, selon les chiffres de la Fédération. La densité du parc reste cependant assez faible par rapport à nos principaux voisins européens. Alors que la France est l'un des pays les plus urbanisés du Vieux Continent (80% de la population vit en agglomération), elle ne dispose que de 0,76 ascenseur pour 100 habitants. A titre de comparaison, c'est 1,57 en Italie et 2,15 en Espagne. L'urbanisation de la France sous l'impulsion du baron Haussmann n'y est pas étrangère. Dans les immeubles de la seconde moitié du XIXe siècle, il est souvent impossible d'installer un ascenseur dans la cage d'escalier. Seul un immeuble neuf sur trois est équipé C'est assez paradoxal, alors que la France a déjà un certain retard en la matière, mais de moins en moins d'immeubles neufs sont équipés d'un ascenseur. En 2001, un immeuble de logement neuf sur deux comportait un ascenseur. En 2012, cette proportion est tombée à un appareil pour trois immeubles neufs. L'explication tient notamment à la hauteur des logements construits. Traumatisés par les barres HLM des années 1970 ou les gratte-ciels mal conçus, les acheteurs français
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 recherchent des appartements dans des immeubles de taille modeste. Or, la mise en place d'un ascenseur n'est obligatoire que pour les immeubles de 4 étages et plus. La France dispose ainsi de l'un des parcs d'ascenseurs les plus vieux d'Europe. Près d'un quart des ascenseurs ont plus de 40 ans et la moitié du parc a plus de 25 ans. Rappelons qu'un ascenseur doit être remplacé ou lourdement modernisé tous les quarts de siècle en moyenne. 15% des ascenseurs vendus à l'export Le marché des ascenseurs est aussi un marché d'export: pièces de rechange, cabines, mécanismes, panneaux électroniques, services, etc. Cela pèse près de 15% de l'activité globale du secteur. Le marché mondial est colossal. Selon la Fédération, 70% des nouveaux ascenseurs installés dans le monde le sont en Asie. La Chine, où les villes et les tours poussent comme des champignons, crée un appel d'air énorme. L'entretien et les services (dont la modernisation des appareils existants) représentent 70% de l'activité des ascensoristes français. Le montage de nouveaux engins 30%. Le chiffre d'affaires des adhérents de la Fédération des ascenseurs (qui couvre 95% du secteur) représente 2,46 milliards d'euros en 2014. C'est 8% de moins que l'année précédente. Ces mauvais chiffres s'expliquent en grande partie par un relâchement des efforts de modernisation du parc. La crise du bâtiment n'aide pas non plus les ascensoristes à développer leur business. Les mises en chantier ne cessent de plonger. Au cours des douze derniers mois, elles ont reculé de 10,5% à 351.100, selon les dernières données du ministère. Logiquement, les effectifs sont en repli. De 21.500 en 2009, ils sont redescendus à 17.700 salariés en 2014. La consommation d'une ville comme Bordeaux Le parc des ascenseurs français consomme chaque année environ 2 TWh d'électricité, soit l'équivalent de la consommation d'une ville comme Bordeaux ou d'un département comme la Corrèze. Les ascenseurs représentent ainsi 5 à 8% de la consommation des logements. Le sujet est donc loin d'être anecdotique, à l'heure où la sobriété énergétique est vantée par le gouvernement. En quelques années, la consommation des ascenseurs a été drastiquement réduite, passant de 3.400 KWh pour les appareils des années 1960 à 650 KWH pour les machines récentes. Les ascensoristes vont d'ailleurs lancer dès cette année les premiers ascenseurs autonomes en énergie. Grâce à un panneau solaire installé sur le toit de l'immeuble et la récupération de l'énergie mécanique lors des déplacements de la cabine par exemple, les appareils les plus en pointe ne consommeront
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 pratiquement plus d'électricité. Les copropriétaires d'un immeuble équipé apprécieront ce "détail" sur les charges qu'ils versent chaque mois. Reste à savoir si le coût d'installation et de maintenance sera compétitif. Les ascensoristes militent pour un coup de pouce fiscal de l'Etat afin d'inciter les immeubles à s'équiper en fonction de la consommation d'énergie de l'ascenseur. Source. Challenges.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Les tarifs du gaz vont baisser au 1er mai Le 02/04/2015 Les tarifs réglementés du gaz vont connaître une baisse au 1er mai. Une inflexion liée au repli des prix du gaz sur le marché de gros mais aussi à la chute des cours du pétrole. Les tarifs du gaz devraient baisser au 1er mai (AFP) Les tarifs réglementés du gaz vont connaître "une baisse" au 1er mai, du fait du double repli des prix du gaz sur le marché de gros et des cours du pétrole, a annoncé jeudi 2 avril la Commission de régulation de l'énergie (CRE). Cette baisse devrait être "de l'ordre de 1%", affirme Le Figaro sur son site internet, sans citer ses sources. La CRE a souligné jeudi que, pour mai 2015, l'indice mensuel du prix du gaz sur le marché de gros des Pays-Bas était en légère baisse par rapport au mois d'avril. Or cet indice pèse pour 59,8% dans la formule qui permet de calculer l'évolution des tarifs réglementés du gaz, appliqués par le fournisseur historique GDF Suez à plus de 7 millions de foyers français.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Impact de la chute des tarifs pétroliers Autre ingrédient entrant dans le calcul des tarifs, la moyenne des indices pétroliers des huit mois précédents a nettement reculé du fait de l'effondrement des cours du pétrole brut. "Ces deux effets conjugués devraient se traduire par une baisse des tarifs réglementés de vente de gaz hors taxes de GDF Suez lors du prochain mouvement tarifaire au 1er mai 2015", conclut la CRE dans un communiqué. En avril, les tarifs avaient augmenté de 0,58% en moyenne, après une baisse de 3,46% en mars et de 1,27% en février. Sur 10,6 millions de sites résidentiels abonnés au gaz, les deux tiers (67%) étaient facturés au tarif réglementé au 31 décembre, le tiers restant ayant souscrit à une offre de marché. Source : Challenges.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Immobilier : c’est le bon moment pour négocier Le 03/04/2015 Les acheteurs sont en bonne position pour acheter l’appartement ou la maison de leurs rêves. Le choix de biens en vente est vaste, les vendeurs sont enfin prêts à revoir leurs prix à la baisse et les taux de crédit ont encore fléchi. Evidemment, personne ne sait si les prix sont au plus bas. Pour beaucoup de professionnels de l’immobilier, il n’est pas exclu qu’ils fléchissent encore dans les mois qui viennent. «Les prix peuvent encore baisser d’ici à l’automne parce qu’il y a vraiment beaucoup de biens à vendre sur le marché», estime Alexander Kraft, le président de Sotheby’s International Realty France-Monaco. Mais une grande partie de la baisse a été réalisée. Et elle ne se voit pas toujours dans les statistiques nationales. Globalement, les prix des logements ont reculé d’environ 2 % en France l’an dernier. Localement, la chute des prix peut être beaucoup plus forte. Certains biens valent 20 % de moins qu’avant. Pas de surprise, l’évolution résulte logiquement de la confrontation de l’offre et de la demande. Les très grands appartements familiaux à Paris, pour lesquels l’offre est importante et les acquéreurs, de plus en plus rares, se négocient désormais couramment en dessous de 8000 €/m².
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Les maisons isolées en pleine campagne, les appartements situés dans des zones où l’emploi est difficile restent aussi les grands perdants de ces ajustements des prix. Tout comme les appartements en rez-de-chaussée ou en premier étage qui sont toujours délaissés. Et, souvent, les biens pour lesquels il faut faire des travaux. «Une maison de 180 m² en plein centre de Nantes qui nécessitait des travaux d’isolation et d’électricité s’est vendue récemment 460.000 €, alors qu’il y a trois ou quatre ans elle serait partie à 550.000 €», explique par exemple Me Thierry Thomas, président de l’Institut notarial de droit immobilier. «Le marché a corrigé ses excès, le dévissage des prix dans les petites villes est fait. L’écart s’amplifie entre les petites villes et les grandes agglomérations qui attirent, comme Bordeaux, Nantes, Montpellier et Lyon», estime Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. Des acheteurs de mieux en mieux informés Si l’intérêt pour l’immobilier revient, si les transactions repartent, les prix, eux, restent orientés à la baisse. Les acheteurs sont de mieux en mieux informés et ils font précisément leurs comptes. «Ils évaluent les travaux, se renseignent sur les baisses de prix et font des offres en conséquence», ajoute Me Thomas. L’immobilier est devenu un achat plus raisonné qu’autrefois. La psychologie des acheteurs est en train de changer. Les négociations ne sont plus taboues. Les acquéreurs tentent leur chance, surtout quand ils prennent position sur un marché qui est fragile. C’est le cas, par exemple, lorsqu’ils veulent s’offrir une résidence secondaire: les visites et les offres commencent à repartir dans des destinations de vacances prisées comme par exemple Biarritz, Dinard ou La Baule. Pas question pourtant pour ceux qui s’aventurent sur ce marché d’acheter à n’importe quel prix. «Certains Français font maintenant des offres agressives, ils n’hésitent pas à proposer 30 % plus bas que le prix proposé. Avant, seuls les étrangers osaient le faire», ajoute Alexander Kraft. Bien sûr, il est rare d’obtenir alors entière satisfaction, mais certains arrivent à décrocher de substantielles baisses de prix, de 15 à 20 % parfois. D’autant que certains prix de présentation avaient été clairement tirés à la hausse par des vendeurs trop gourmands. Les investisseurs de retour Plus agressifs, mieux informés, les Français ont retrouvé le goût de la pierre. Même les investisseurs qui avaient déserté le marché, tétanisés par la loi Duflot (dont même le nom a été effacé), sont en train de revenir. Les assouplissements apportés par le gouvernement les ont rassurés. «Depuis l’automne, depuis que Mme Duflot est partie, ça va mieux. Les particuliers sont revenus dans les bureaux de vente. Le premier trimestre est correct», explique François Bertière, le président de Bouygues Immobilier.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Le nouveau système Pinel, qui propose une réduction d’impôt pour les particuliers investissant dans un logement en vue de le louer, fonctionne bien. «C’est un mécanisme intelligent», estime Fabrice Abraham.«La possibilité de louer à ses enfants ou à ses ascendants et la souplesse de pouvoir s’engager sur 6, 9 ou 12 ans sont des éléments importants qui pèsent dans la décision des investisseurs» ajoute François Bertière. Si une loi mal ficelée et trop contraignante, comme la loi Duflot, a fait fuir les investisseurs, une autre loi, plus souple, a su rapidement les y ramener. C’est le signe d’un lien fort entre les Français et la pierre. «L’immobilier reste un investissement qui rassure, principalement pour préparer sa retraite, selon 53 % des Français», résume Patrice Pichet, le président du groupe Pichet. «On sent que ça bouge» Charles-Marie Jottras, président de Féau Ce printemps, saison traditionnellement porteuse pour les achats immobiliers, tous les acteurs de l’immobilier évoquent «un frémissement». Et, bonne nouvelle, il concerne plusieurs segments du marché, aussi bien le neuf que l’ancien, les résidences principales ou les investissements locatifs, et même les résidences secondaires. «On sent que ça bouge», confirme Charles-Marie Jottras, le président de Féau. Entre les prix qui ont baissé, les crédits qui permettent d’emprunter à taux fixe à moins de 2 % sur 15 ans, le fait que les autres placements (hormis les actions) ne rapportent plus grand-chose, les raisons de s’intéresser à l’immobilier sont nombreuses. En 2014, le pouvoir d’achat des Français a augmenté de 0,4 % selon l’Insee. C’est peu, mais c’est positif. Les particuliers qui ont un projet immobilier constatent surtout qu’ils peuvent s’offrir ce qu’ils ne pouvaient pas acheter il y a quelques années en raison du recul des prix et des conditions de crédit. Grâce à la seule baisse des taux, ils ont gagné 18 % de pouvoir d’achat en trois ans. Mieux, pour les étrangers qui s’intéressent à la pierre française, la politique de la Banque centrale européenne qui a fait chuter l’euro est une excellente nouvelle. Pour eux, la France est tout à coup devenue une bonne affaire. C’est le cas pour les Américains, les Britanniques et les Suisses par exemple. Certains Français expatriés à Londres saisissent d’ailleurs l’opportunité de s’offrir dans leur pays natal un pied à terre à prix d’ami. Au bout du compte, seuls les primo-accédants semblent rester sur le bord de la route. Pas par manque d’envie, mais souvent par manque de fonds. Ils ont du mal à financer leurs acquisitions. Les banques sont en effet toujours très strictes dans l’octroi de leurs prêts. Elles exigent la plupart du temps que l’emprunteur ait un contrat à durée indéterminée (lire p. 150) et l’évolution des conditions d’attribution du PTZ, le prêt à taux zéro, n’est guère favorable. Il donne un vrai coup de pouce en zone
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 non tendue rurale, là où la demande est faible, et il est moins généreux qu’avant en zone tendue, là où se trouvent les besoins. Source: leFigaro.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Les jolis rabais des logements imparfaits Le 04/04/2015 « Lorsque le marché immobilier est euphorique, la valeur de tous les biens s’apprécie de façon plus ou moins uniforme. Mais lorsqu’il corrige, les biens avec défaut baissent plus fortement », analyse Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Cibler ces logements « imparfaits » peut constituer une stratégie payante pour un acheteur habile. Elle peut permettre à un ménage un peu juste financièrement d’accéder à la propriété, quitte à réaliser, plus tard, quelques travaux, ou à une famille qui s’agrandit de ne pas s’exiler en banlieue en dénichant un logement plus vaste en centre-ville. Mais la tactique n’est pas sans risque. Il faut bien faire la différence entre un défaut minime et un défaut majeur, qui rendra la revente difficile, sachant que la notion varie énormément d’un acheteur à l’autre. « Ils n’ont pas tous les mêmes besoins, ni les mêmes envies, confie Laurent Vimont, président de Century 21. Par exemple, habiter en bordure d’un cimetière est rédhibitoire pour la plupart des gens, mais pas pour des personnes qui recherchent le calme à tout prix. Même chose pour les maisons près d’une voie ferrée : il existe une clientèle pour ce type de logement. Aucune habitation n’est
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 invendable ! » Un appartement situé au-dessus d’un bistrot bruyant peut ainsi être accepté par un jeune célibataire, alors qu’une famille avec un enfant en bas âge le fuira à toutes jambes. Constat identique lorsque des antennes-relais sont présentes sur les toits à proximité du logement : par précaution, beaucoup de parents préfèrent ne pas exposer leurs enfants aux ondes émises. « Pour autant, celui qui espère vendre un bien avec défaut sans décote n’y arrivera pas », glisse Bernard Cadeau, président du réseau ORPI. « Difficile à revendre » Qu’est-ce qu’un handicap majeur ? S’il est difficile d’en établir une hiérarchie précise, les professionnels citent, dans le désordre : le bruit, la faible luminosité (surtout en rez-de-chaussée), l’absence d’ascenseur en étage, une isolation médiocre, des charges anormalement élevées, une copropriété mal entretenue, l’éloignement des transports en commun, un quartier avec des problèmes de sécurité… Est-il possible de quantifier le rabais qui peut être obtenu pour chaque défaut ? « A partir du troisième étage, on considère qu’un logement sans ascenseur perd 5 % de sa valeur, et 5 % de plus par étage supplémentaire. Dans le cas de nuisances sonores, de charges excessives, d’une copropriété dégradée, d’une adresse médiocre ou d’une mauvaise luminosité, le tarif, c’est 10 % de moins, détaille Fabrice Abraham, président du réseau Guy Hoquet. Et la conjonction de deux ou trois défauts de ce type peut justifier un discount de 20 % par rapport à un bien parfait. » En revanche, une mauvaise répartition de l’espace, avec trop de recoins et de couloirs qui font perdre de la place, n’est pas toujours considérée comme un problème rédhibitoire. « Abattre une cloison pour agrandir le salon en réalisant une cuisine américaine se fait facilement de nos jours », note M. Buet. Néanmoins, il met en garde ceux qui seraient tentés d’acheter un bien vraiment atypique, comme un souplex, c’est-à-dire un duplex dont une partie se situe en sous-sol. « Ce type d’appartement est difficile à revendre à cause du manque de lumière et de l’humidité », dit-il. « La clientèle susceptible de s’intéresser à un bien de ce type est restreinte, constate M. Vimont. Forcément, le prix s’en ressent. » « Bilan énergétique catastrophique » Beaucoup de professionnels recommandent également de rester à l’écart des appartements situés dans de grands ensembles construits dans les années 1960 et 1970, surtout lorsqu’ils sont restés « dans leur jus ». « Avec leurs grandes baies vitrées et leur chauffage par le sol, leur bilan
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 énergétique est catastrophique. Depuis deux-trois ans, les acheteurs en ont pris conscience et ces logements sont difficiles à vendre », explique Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt. Lyon fait partie des villes en France où ces logements sont particulièrement nombreux. Dans le quartier Gerland, dans le 7 e arrondissement, Laforêt a vendu récemment un troisième étage de 64 mètres carrés avec parking dans un immeuble datant de 1965. « Il est parti à 180 000 euros, soit un rabais de 30 % par rapport aux prix de marché, précise M. Jehanno. Cette décote s’explique par son isolation médiocre, qui entraîne des charges de copropriété élevées. » Toujours à Gerland, un appartement de la même génération (1970), un quatre-pièces de 86 mètres carrés en étage élevé, ne trouve pas preneur depuis un an alors qu’il est proposé avec une décote de 25 % Source : LeMonde.fr
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Vendre son fonds de commerce : quelles sont les conditions ? Le 16/03/2015 Vendre son fonds de commerce est un exercice juridique très exigent. Une somme d'informations est nécessaire. Dans sa chronique juridique, Canan Özenici nous explique les modalités de cette démarche commerciale. Le vendeur d’un fonds de commerce est amené à faire une série de déclarations dans les actes de cession. C’est la loi du 29 juin 1935 codifiée au Code de Commerce qui impose certaines déclarations notamment sur la mention des chiffres d’affaires et bénéfices commerciaux des trois derniers exercices précédant la cession. Sont également mentionnés les chiffres d’affaires et bénéfices de l’exercice en cours au jour de la cession. Par précaution, l’usage consiste à ce que l’acquéreur se fasse remettre les liasses fiscales et comptables des exercices correspondants ainsi que les chiffres d’affaires attestés par l’expert- comptable de la société sur les 24 derniers mois.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Sont également requises, les informations sur le bail commercial, l’origine de propriété du fonds : il est impératif de justifier que le vendeur est bien et régulièrement propriétaire de ce qu’il vend, la liste des inscriptions grevant le fonds. Cette liste est disponible au Greffe du Tribunal de Commerce où le fonds est immatriculé. Des informations pointilleuses Ces déclarations constituent le minimum obligatoire imposé par la loi, mais l’usage, surtout si l’acte est rédigé par un avocat, toujours pour éclairer l’acquéreur est d’en adjoindre d’autres afin de renseigner l’acquéreur sur la consistance notamment de ce qu’il achète. L’on pourra renseigner par exemple l’acquéreur sur : les contrats non automatiquement transmis avec le fonds vendu. Tel est le cas des contrats de maintenance, leasing et location. Les conditions de ces contrats notamment de durée et financières seront alors portées à connaissance de l’acquéreur. La liste du personnel avec pour chaque salarié, ses noms et coordonnées, ancienneté, qualification, salaire brut mensuel, nature de son contrat et la liste exhaustive de tous les avantages concédés au- delà de la convention collective est impérative. Des informations complémentaires sur le bail commercial, en complément de celles qui sont prévues par la loi, sont demandées comme l’existence ou non d’arriéré de loyers ou charges, de demandes en renouvellement ou en révision, de procédures en cours, de travaux réalisés dans les locaux loués. Des informations complémentaires sur les chiffres d’affaires et bénéfices et notamment comment ils sont réalisés, aussi. Si le vendeur a fait de fausses déclarations, l’acquéreur pourra obtenir réparation. Ce sera le sujet d’un prochain article. Source : zamanfrance.fr
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 CARTE. Le prix des fonds de commerce par département en 2014 Le 01/04/2015 189 604 euros. C'est l'enveloppe moyenne qu'il a fallu dépenser l'année dernière, pour acquérir un fonds de commerce. Une somme qui cache de grandes disparités en fonction des régions et des départements. Les chiffres. Source ocari.lexpress.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Cette carte présente le montant moyen des transactions en euros par département. Les données sont issues du Baromètre Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) des ventes et cessions de fonds de commerce (bâtiment, commerce, industrie ou services), baromètre réalisé à partir des annonces publiées au Bodacc (les formalités de publicité incombent à l'acheteur), qui présentent le prix payé par l'acheteur. En 2014, 43 800 fonds de commerce ont été rachetés à un prix moyen de 189 604 euros, soit un montant à peu près comparable à 2013. En métropole, l'Ile-de-France, la Picardie et la Corse sont les trois régions à afficher un prix moyen de cession supérieur à 200 000 euros. Les montants de cessions en-dessous de 160 000 euros s'observent essentiellement en dessous de la Loire (et en Lorraine et Franche-Comté). Attention, le montant moyen du prix de cession affiché pour l'Essonne (529 756 euros) est trompeur. "Il y a eu beaucoup de reprises de fonds de commerce liés à une réorganisation chez Carrefour, indique Thierry Millon, responsable des études chez Altares, cabinet qui a analysé les données pour Bodaac. Comme il s'agit de structures de grande dimension, cela a fait gonfler la moyenne des prix de cession dans le département." Source : lexpress.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Un franchisé peut-il vendre une partie de son fonds de commerce ? Le 03/04/2015 Un franchisé peut-il réaliser une cession partielle de son entreprise ? Oui, répond la cour d'appel de Metz... Il y va de la liberté d'entreprendre et de l'équilibre du contrat estiment les magistrats. La cour d'appel de Metz a rendu le 27 janvier 2015 un arrêt très argumenté concernant un contrat de franchise Carrefour. Si les magistrats valident le droit de préférence du franchiseur ils le déboutent de ses demandes de condamnation à l'encontre de son ex-franchisé. Le litige commence en 2006. Trois ans à peine après avoir ouvert sa supérette 8 à Huit groupe Carrefour), un franchisé envisage de céder son affaire à Spar (groupe Casino). Son affaire ou plutôt une partie de celle-ci. En effet, avant de devenir franchisé, ce commerçant indépendant avait développé sur le même site pendant 6 ans une activité de boucherie et de boulangerie industrielle. Une activité qu'il compte conserver. Il est donc vendeur de la seule partie épicerie du magasin. Casino est intéressé et fait une offre. Le franchisé en informe son franchiseur. Mais précisément celui-ci ne fait pas jouer son droit de préférence. Pour Carrefour, l'activité boucherie-boulangerie, située au fond du local, ne peut pas fonctionner indépendamment. Le fonds de commerce 8 à Huit est indivisible. Il estime donc ne pas pouvoir se porter acquéreur aux mêmes conditions que Casino. Le franchiseur résilie le contrat pour divers motifs. Libéré, le franchisé réalise sa vente. Deux ans plus tard, le franchiseur assigne son ex-franchisé en justice. Carrefour estime qu'en organisant une cession partielle, son ex-partenaire a rendu sciemment inopérant son droit de préférence. De même, il n'a pas respecté la clause de non-réaffiliation post-contractuelle puisque son "stand" personnel de boucherie-boulangerie bénéficie désormais de l'enseigne d'un groupe concurrent.
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Liberté d'entreprendre et déséquilibre significatif La cour d'appel de Metz voit les choses tout à fait autrement. La clause de non-réaffiliation post-contractuelle ne s'appliquait, selon le contrat, qu'en cas de rupture anticipée du fait du franchisé. Pour la cour, puisque c'est le franchiseur qui a rompu, on ne peut reprocher au franchisé de ne pas s'être senti lié par cette clause. Par ailleurs, vu son antériorité dans son cœur de métier, le franchisé avait, selon les juges, "une clientèle propre". Et Carrefour "ne prouve pas" que son ex-partenaire ait bénéficié, depuis la cession, de l'attractivité de l'enseigne concurrente. Quant à la cession partielle de son affaire, rien n'empêchait le franchisé de la réaliser, estiment les magistrats. Aucun des 6 cas de résiliation pour faute du franchisé prévus au contrat ne comprenait le démembrement du fonds de commerce. La possibilité pour le franchisé de concéder certains rayons étant même envisagée... Le franchiseur aurait donc pu l'accepter et faire jouer son droit de préférence sur la partie du fonds en vente. Mais la cour va plus loin. Pour les juges, "ajouter l'interdiction de démembrer le fonds (de commerce) aux conditions particulièrement favorables prévues par le contrat au profit du franchiseur par rapport à celles reconnues au franchisé, reviendrait à instituer une clause abusive entraînant un déséquilibre significatif entre les parties ». Et même... interdire au franchisé "d'obtenir le maintien à son profit de ce qui constitue son cœur de métier" signifierait s'opposer aux principes de libre concurrence découlant de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789... Le franchisé est reconnu dans son droit. Mais la bataille judiciaire n'est sans doute pas terminée. Source : franchise-magazine.com
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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