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Du 5 au 11 janvier 2015
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10 % dépassé), ils constatent dans le même temps une sérieuse détérioration du marché ces quatr...
Immobilier : les jeunes sont de retour à l’achat
Le 6/01/2015
Le nombre d'acquéreurs de moins de 30 ans à Paris a augmenté...
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les jeunes ont retrouvé goût à l'achat : ils y sont en hausse de 16%. De même à Lyon métropole ...
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Plus d'un ménage sur cinq est en situation de
vulnérabilité énergétique
Le 08/01/2015
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Selon l'Insee "certains ménages doivent prendre une décision : renoncer à d'autres dépenses pou...
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Crédit immobilier : trois astuces pour faire
baisser la note
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souscrit en 2012, devrait économiser plus de 63 000 euros d’intérêts sur toute la durée de son ...
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Que change la Loi PINEL pour les baux
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Avec l'application de la loi PINEL, il faudra maintenant utiliser :
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Le Bailleur qui assume ce type de dépenses, par exemple pour les parties communes d’un ensembl...
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Au jour de la signature du bail : ...
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recommandée avec accusé réception plutôt que par huissier. Il est conseillé de continuer à pas...
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Le droit de préemption du locataire commercial
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S2 revue de presse kylia - semaine du 5 au 11 janvier 2015

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 5 au 11 janvier 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : les professionnels sont pessimistes pour 2015 Le 5/01/2015 Pas moins de 64% des acteurs de l'immobilier ne sont pas enthousiastes sur l'avenir proche du marché du logement, selon une étude publiée par le Crédit Foncier. Ils anticipent une baisse des prix dans l'ancien. La fin de l'année 2014 fut difficile pour le secteur de l'immobilier. Selon le nouveau baromètre du Crédit Foncier réalisé avec l'institut de sondage CSA, si 58 % des professionnels de l'immobilier déclarent avoir globalement atteint leur objectif commercial (dont 18 % presque atteint, 30 % atteint et
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 10 % dépassé), ils constatent dans le même temps une sérieuse détérioration du marché ces quatre derniers mois. Et la nouvelle année n'apporte malheureusement pas davantage d'optimisme. Fin 2014, selon les professionnels de l'immobilier, 47 % de leurs clients étaient pessimistes et 29 % attentistes quant à la concrétisation de leur projet immobilier. Les professionnels de l'immobilier n'ont toutefois pas partout le moral dans les chaussettes, dans la mesure où le marché est plus florissant sur certains territoires que dans d'autres. Ainsi, cet état d'esprit affecte particulièrement les professionnels du nord-est (73 % d'entre eux sont pessimistes) alors que leurs collègues du sud-ouest sont 40 % à être optimistes! L'humeur est également variable en fonction des métiers exercés. Ce sont les constructeurs de maisons individuelles (40 %) qui sont les plus confiants, lorsque les lotisseurs et promoteurs sont 70 % à être pessimistes. Une baisse des prix à prévoir dans l'ancien Autre nouvelle: en 2015, 52% des professionnels de l'immobilier anticipent une baisse des prix dans l'ancien... qui pourrait bien être significative, selon ceux qui la prédisent. 47 % pensent qu'elle sera comprise entre 2 et 5 % et 40 % qu'elle ira au-delà de 5 %! Côté transactions, pas de hausse à prévoir: le nombre de transactions devrait rester stable (pour 48 % des professionnels) ou baisser (30 % d'entre eux). Pour autant, l'étude anticipe également de possibles - très légères - réjouissances. Du côté du logement neuf par exemple, dont les prix pourraient se stabiliser. Cette tendance est anticipée par 57% des professionnels de l'immobilier, alors que 28 % pronostiquent une baisse (la moitié d'entre eux considèrent que cette baisse de prix sera comprise entre 2 et 5 %). Par ailleurs, le nombre de transactions devrait rester stable (pour 40 %) ou baisser (pour 39 %). Le contexte économique est l'élément récurrent qui vient nourrir ce pessimisme ambiant dans le secteur. C'est la raison qui est citée par 96 % des professionnels sondés. En second lieu, c'est la mauvaise évolution du pouvoir d'achat des ménages qui alimente le pessimisme (79 %). En revanche, le niveau bas des taux d'intérêt (80 %), l'évolution des prix (58 %) et les dispositifs de soutien à l'achat (58 %) sont les principales raisons qui expliquent qu'un tiers des professionnels soient optimistes pour 2015. Source : LeFigaro.fr
  3. 3. Immobilier : les jeunes sont de retour à l’achat Le 6/01/2015 Le nombre d'acquéreurs de moins de 30 ans à Paris a augmenté de 16% en 2014 par rapport à 2013. (Les moins de 30 ans sont revenus sur le marché de l’achat immobilier grâce notamment aux politiques commerciales agressives des banques lors du second semestre 2014. Depuis 2011, les jeunes primo-accédants avaient quitté le marché de l'achat immobilier. une conjoncture économique difficile, à un resserrement des conditions d'octroi de crédits des banques, à des prix de l'immobilier trop élevés dans les zones tendues, et à la réduction du périmètre de certains dispositifs fiscaux avantageux. Cette tendance semble toutefois avoir pris fin lors du second semestre 2014. D'après le réseau d'agents immobiliers Century 21, l'activité lors de cette période a principalement été soutenue par les jeunes de moins de 30 ans. En grande partie grâce à eux, " cela", estime Laurent Vimont, le président de Century 21, qui jauge le nombre de transactions dans l'ancien en 2014 à environ 720.000 unités, stable par rapport à 2013. Partout sur le territoire, les jeunes sont revenu 30 ans ont représenté 21,5% des acheteurs en 2014, soit une hausse de 9% par rapport à l'année précédente, selon le réseau Century 21. Même dans les endroits où les prix sont élevés comme Paris, La revue de Presse KYLIA : les jeunes sont de retour à l’achat Le nombre d'acquéreurs de moins de 30 ans à Paris a augmenté de 16% en 2014 par rapport à (Les moins de 30 ans sont revenus sur le marché de l’achat immobilier grâce notamment aux politiques commerciales agressives des banques lors du second semestre 2014. accédants avaient quitté le marché de l'achat immobilier. une conjoncture économique difficile, à un resserrement des conditions d'octroi de crédits des banques, à des prix de l'immobilier trop élevés dans les zones tendues, et à la réduction du périmètre de certains dispositifs fiscaux avantageux. te tendance semble toutefois avoir pris fin lors du second semestre 2014. D'après le réseau d'agents immobiliers Century 21, l'activité lors de cette période a principalement été soutenue par les jeunes de moins de 30 ans. En grande partie grâce à eux, "2014 n'aura pas été une si mauvaise que ", estime Laurent Vimont, le président de Century 21, qui jauge le nombre de transactions dans l'ancien en 2014 à environ 720.000 unités, stable par rapport à 2013. Partout sur le territoire, les jeunes sont revenus en masse sur le marché de l'acquisition. Les moins de 30 ans ont représenté 21,5% des acheteurs en 2014, soit une hausse de 9% par rapport à l'année précédente, selon le réseau Century 21. Même dans les endroits où les prix sont élevés comme Paris, 3 : les jeunes sont de retour à l’achat Le nombre d'acquéreurs de moins de 30 ans à Paris a augmenté de 16% en 2014 par rapport à (Les moins de 30 ans sont revenus sur le marché de l’achat immobilier grâce notamment aux politiques commerciales agressives des banques lors du second semestre 2014. accédants avaient quitté le marché de l'achat immobilier. La faute à une conjoncture économique difficile, à un resserrement des conditions d'octroi de crédits des banques, à des prix de l'immobilier trop élevés dans les zones tendues, et à la réduction du périmètre te tendance semble toutefois avoir pris fin lors du second semestre 2014. D'après le réseau d'agents immobiliers Century 21, l'activité lors de cette période a principalement été soutenue par les 14 n'aura pas été une si mauvaise que ", estime Laurent Vimont, le président de Century 21, qui jauge le nombre de transactions dans s en masse sur le marché de l'acquisition. Les moins de 30 ans ont représenté 21,5% des acheteurs en 2014, soit une hausse de 9% par rapport à l'année précédente, selon le réseau Century 21. Même dans les endroits où les prix sont élevés comme Paris,
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 les jeunes ont retrouvé goût à l'achat : ils y sont en hausse de 16%. De même à Lyon métropole où ils sont ont été 18% de plus qu'en 2013. Un effet rattrapage Pourquoi une telle hausse pour cette catégorie de la population, alors qu'à l'inverse le nombre d'acheteurs ayant entre 30 et 40 ans a par exemple baissé de 8% sur tout le territoire ? Pour Laurent Vimont, les moins de 30 ans qui "étaient exclus du marché depuis deux ans ont profité d'un appel d'air" lié aux taux d'intérêt de crédits immobiliers bas ( 2,36% en moyenne en décembre 2014 ) ainsi qu'à la baisse des prix (-2,8% sur 12 mois au niveau national). Mais au-delà ce cet "effet rattrapage", le retour des jeunes sur le marché de l'accession dans l'ancien s'explique par les politiques concurrentielles agressives des banques pour atteindre leurs objectifs commerciaux de fin d'année. Elles ont principalement ciblé les jeunes, un public potentiellement très captif une fois le crédit immobilier souscrit. Pour les attirer, les banques ont globalement assoupli leurs conditions d'octroi de crédits. Ainsi Century 21 a constaté qu'au second semestre 2014, pour l'achat d'un bien immobilier de 194.000 euros avec un crédit de 20 ans et une mensualité de 1.000 euros, les banques ont accepté en moyenne de financer 97% du prix d'achat hors frais d'enregistrement ! Soit le niveau le plus élevé depuis le déclenchement de la crise en 2008. La schizophrénie des 30-40 ans Par ailleurs, contrairement au reste de la population, les moins de 30 ans n'ont en général pas de logement à vendre avant d'en racheter un autre. D'un côté, ils ont donc pu bénéficier du fait que les vendeurs ont "recommencé à retrouver raison" en cette fin d'année 2014, selon Laurent Vimont, et ont accepté de céder à des prix plus bas. Et de l'autre, ils ne se sont pas retrouvés dans la position schizophrène des 30-40 ans qui ont souvent besoin de vendre leur logement acquis quelques années auparavant pour financer une nouvel achat immobilier. Eux "sont dans une logique de faire deux bonnes opérations à l'achat et à la vente", explique Laurent Vimont. Ce qui prend plus de temps. Source : LaTribune.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Plus d'un ménage sur cinq est en situation de vulnérabilité énergétique Le 08/01/2015 L'augmentation des prix de l'énergie ces dernières années a plongé des millions de foyers français dans la difficulté en ce qui concerne les dépenses énergétiques. Les zones rurales sont les plus touchées. Un homme tente de se réchauffer dans sa maison en France. AFP Quand se chauffer devient un luxe. 5,9 millions de ménages, soit plus d'un sur cinq, sont en situation de vulnérabilité énergétique en France, contraints de consacrer une part importante de leurs revenus au chauffage de leur logement ou à leurs dépenses de déplacements, selon l'Insee. 700.000 ménages (2,6%) ont même des difficultés à assumer ces deux postes de dépenses, indique l'Insee dans une étude publiée jeudi. Un ménage est considéré vulnérable lorsque ses dépenses pour le chauffage et l'eau chaude dépassent 8% de ses revenus et 4,5% pour ses déplacements.
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Selon l'Insee "certains ménages doivent prendre une décision : renoncer à d'autres dépenses pour se chauffer correctement ou se déplacer ou, au contraire, se résigner à avoir froid ou à se déplacer moins". 14,6% des ménages sont en situation de vulnérabilité énergétique pour leur logement et 10,2% pour l'achat de leur carburant pour leurs déplacements, détaille cette étude, basée sur des données de 2008. Des zones plus concernées Et cette vulnérabilité énergétique "augmente fortement" plus on s'éloigne des pôles urbains, puisque elle concerne près d'un ménage sur deux hors des aires urbaines. "Dans les zones très éloignées de pôles, les ménages cumulent des revenus en moyenne plus bas et des dépenses énergétiques plus élevées", explique l'Insee. Les personnes seules (un tiers) et les moins de 30 ans (43,1%) sont particulièrement concernés, mais les ménages les plus nombreux à être en difficulté sont les retraités (1,8 million). Parmi les actifs, ce sont les ouvriers qui sont les plus nombreux à être vulnérables (1,2 million), soit près de 27% de cette catégorie sociale. En ce qui concerne les dépenses liées au logement, le premier facteur est le climat, suivi de la surface de l'habitation et du combustible utilisé. Dans trois régions - Lorraine, Auvergne et Franche-Comté - la vulnérabilité concerne plus du quart des ménages. Par ailleurs, ce sont les ménages se chauffant au fioul qui sont les plus nombreux à être en situation de vulnérabilité (1,7 million) car vivant le plus souvent dans des maisons individuelles en milieu rural. (avec AFP) Source : Challenges.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Crédit immobilier : trois astuces pour faire baisser la note Le 9/01/2015 © REA Avec des taux historiquement bas tombés à 2,60% sur 20 ans, il est plus que jamais tant - si ce n’est pas encore fait - de faire racheter votre crédit immobilier auprès d’une autre banque. Cette opération vaut d’autant plus le coup que, depuis l’entrée en vigueur de la loi Hamon en juillet dernier, vous pouvez faire coup double en changeant d’assurance emprunteur. Dernière carte à jouer si vous êtes contraints de conserver votre ancien crédit : vérifiez si son taux effectif global (TEG) - indicateur de son coût total - est exact. Les erreurs ne sont pas rares et en le faisant recalculer vous pourrez également réaliser de belles économies. Nos conseils. > Faites racheter votre prêt immobilier Frais à prévoir : en moyenne 5 000 euros Chances de réussite : 80% Délai de mise en place : jusqu’à 3 mois On le sait, à seulement 2,60% pour un prêt sur vingt ans, les taux d’intérêt immobilier n’ont jamais été aussi bas. Mais ne comptez pas sur votre conseiller bancaire pour vous le rappeler, même si vous lui remboursez votre crédit rubis sur l’ongle. «Les banques rechignent souvent à renégocier les conditions d’emprunt initiales de leurs clients, car cela remet en cause leur marge», explique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. Il y a pourtant gros à gagner, comme dans le cas de notre couple témoin qui, en faisant racheter aux conditions actuelles du marché un prêt
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 souscrit en 2012, devrait économiser plus de 63 000 euros d’intérêts sur toute la durée de son - nouveau financement. Attention, l’opération n’est toutefois pas rentable pour tout le monde. Mieux vaut être dans le premier tiers du crédit, le montant des intérêts à renégocier devenant, sinon, trop faible. Pour un prêt sur vingt ans, seuls ceux ayant souscrit après 2007 ont donc avantage à se lancer. Bien sûr, n’espérez aucune faveur si votre situation professionnelle a changé, et que vous êtes par exemple au chômage. Mais si vous êtes un bon client, commencez par solliciter votre banquier, en sachant que même s’il accepte, il ne sera sans doute pas le mieux placé et tentera de vous prélever de nouveaux frais de dossier. Si vous souhaitez décrocher les meilleures conditions, pas d’autre choix alors que de recourir à un courtier, comme Cafpi, Empruntis ou Meilleurtaux, qui fera à votre place le tour de la concurrence. C’est lui qui calculera la rentabilité de l’opération, car vous devrez alors régler, en plus des frais de dossier (1% sur le coût du nouvel emprunt), des IRA (indemnités de remboursement anticipé) équivalentes à 3% du capital restant dû et plafonnées à six mois d’intérêts. Soit, au total, 5 000 euros de frais dans le cas d’un crédit initial de 160 000 euros à 4,2%. Vous aviez bénéficié d’un prêt à taux zéro lors du premier financement ? Selon la loi, rien ne vous oblige à solder ce crédit, indépendant du prêt principal (de même qu’aucune banque ne peut vous imposer de l’inclure dans son nouveau financement). Pas de panique non plus si vous faites partie de ces emprunteurs ayant acheté entre mai 2007 et fin décembre 2010 et que vous bénéficiez du crédit d’impôt Tepa créé par Nicolas Sarkozy. Ce dispositif qui autorise, durant cinq ans, à déduire les intérêts d’emprunt de son impôt sur le revenu, reste valable en cas de rachat de prêt avec un taux en baisse. Vous porterez alors sur votre déclaration (au plus tard en 2016, donc) les nouveaux intérêts payés. > Profitez du délai d’un an pour déléguer l’assurance d’emprunt Frais : 0 euro Chances de réussite : 70% Délai de mise en place : de 1 à 8 semaines Un taux cassé, en contrepartie de l’engagement à souscrire l’assurance décès invalidité maison : voilà, le plus souvent, comment se concluent encore les négociations d’emprunt immobilier. Le hic, c’est que ces contrats bancaires, facturés jusqu’à 0,39% du montant emprunté par an, sont chers, surtout si vous avez moins de 45 ans. La bonne nouvelle, c’est que pour tous les nouveaux prêts que vous pourrez souscrire (et ceux signés depuis le 26 juillet 2014), il est possible de prendre le banquier à son propre piège. La nouvelle loi Hamon autorise en effet à changer librement d’assurance, à condition de s’y prendre dans l’année suivant la signature de l’offre de prêt. En filant chez les spécialistes comme Cardif, April ou AFI Esca, vous diviserez ainsi la note par deux (les moins de 40 ans ne paient que 0,09 à 0,22% du montant emprunté). Le banquier ne pourra refuser que dans un cas : si la nouvelle assurance offre un niveau de garanties inférieur à la sienne. Vu la complexité des contrats, bardés d’exclusions ou de surprimes, mieux vaudra solliciter un courtier habitué à comparer
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 les clauses, comme Cafpi avec Vitae Assurances, Meilleurtaux ou Réassurez-moi. C’est ainsi que ce - dernier a créé un algorithme qui recoupe les garanties et sélectionne le contrat délégué le plus proche de celui de départ. Taux de succès auprès des banquiers : 70%. Inutile de s’en priver, d’autant que le service est gratuit et les délais rapides (comptez deux semaines au maximum). Vous remboursez un crédit souscrit avant juillet 2014 ? La loi vous autorisait déjà à changer d’assureur. Mais les démarches seront alors plus longues et plus complexes. Vous devrez résilier votre assurance actuelle par pli recommandé, adressé au moins deux mois avant sa date d’anniversaire. Comptez ensuite un délai similaire pour la mise en place du nouveau contrat, voire plus si votre banquier traîne des pieds. Là aussi, il pourra s’opposer au changement s’il estime que les garanties ne sont pas équivalentes. Dans tous les cas, sachez toutefois que le banquier ne peut plus vous prélever de frais de délégation > Traquez les erreurs commises dans le TEG Frais à prévoir : jusqu’à 5 500 euros Chances de réussite : 70 % Délai de mise en place : De quelques semaines à plusieurs années Votre crédit immobilier est trop ancien pour qu’il soit rentable de le renégocier ? Tentez alors une ultime astuce en vérifiant si son taux effectif global (TEG), indicateur de son coût total, est exact. En cas d’erreur, la loi considère en effet que votre choix a été faussé. Suffisant pour que la banque soit condamnée à recalculer les mensualités dues au taux d’intérêt légal en vigueur d’année en année (et égal à zéro depuis 2013) ou, dans certains cas, pour qu’elle soit totalement déchue de ses intérêts. Quelle que soit l’option, cela a tout du jackpot pour l’emprunteur, comme dans le cas de notre couple de l’Hérault (lire ci-dessous), qui a pu négocier de récupérer 162 000 euros. Et les chances ne sont pas si minces, l’Afub (Association française des usagers des banques) estimant que 70% des TEG sont faux. Il faut dire qu’entre l’omission du coût mensuel (le «taux de période»), le mode de calcul abusif (mené sur 360 jours au lieu de 365) ou la bévue pure et simple du conseiller, les causes - d’erreur sont nombreuses ! «Il suffit que le taux soit faux à une décimale près, et ce, même en faveur du client, pour que la banque soit dans son tort», résume Jean-Pascal Mattei, directeur de la - Financière Mirabeau. Mais comme recalculer seul un TEG est impossible pour un néophyte, vous devrez confier cette mission soit à un avocat spécialisé, soit à un cabinet d’experts, tel que la Financière Mirabeau ou Les Expertiseurs du crédit. A l’issue d’un premier diagnostic (parfois payant, il n’est pas toujours remboursé si le TEG s’avère exact), ces spécialistes vous diront si l’erreur est de taille à faire plier la banque ou vaut la peine d’aller en justice. Ces procédures exigent en effet de la patience, les banques faisant souvent appel. Et de gros moyens : les forfaits (pas toujours
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 remboursables en cas d’échec) s’échelonnent de 1 980 à 2 970 euros chez Les Expertiseurs du crédit, et atteignent 5 500 euros à la Financière Mirabeau. Ils sont assortis d’honoraires sur résultats (de 10 à 30% des gains obtenus). Cher, pour une issue aléatoire. «Les tribunaux ne s’accordent pas sur le mode de calcul du taux», prévient Julien Rivet, avocat associé au cabinet Berthezène Nevouet Rivet. Mieux vaut donc ne se lancer que si le préjudice estimé atteint, au minimum, 15 000  euros. Source : Capital.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Que change la Loi PINEL pour les baux commerciaux ? Le 06/0/2015 Pour éclairer ses clients, le cabinet Tostain et Laffineur a souhaité revenir sur les changements majeurs que la loi PINEL amène dans les baux commerciaux et a donc sollicité Natacha MARCHAL, avocat spécialisé dans le droit immobilier. Nous retranscrivons ici cet article publié dans la lettre de Tostain et Laffineur. "Quelles sont les mesures phares de la Loi PINEL sur les baux commerciaux ? La loi PINEL a eu un décret d'application datant du 03 Novembre 2014. Nous retiendrons 10 mesures phares de la loi PINEL. La première disposition importante concerne la durée du bail. 1/ Durée du bail "Nouveauté loi PINEL : une période ferme supérieure à 3 ans n'est plus possible. SAUF (liste des exceptions) : - Si la durée du bail est supérieure à 9 ans - Pour les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux - Pour les baux portant sur des locaux Stockage - Pour les baux portant sur des locaux monovalents : construits en vue d'une seule utilisation (exemple: hôtel) Ne rentrent pas dans le cadre des exceptions, les locaux :
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 - à usage de commerce - à usage d'activité accueillant un outil de production. Que faire si les parties souhaitent s'engager sur une période ferme supérieure à 3 ans? Il est donc conseillé de faire des baux d'une durée supérieure à 9 ans. Exemple : Bail de 10 ans. A l'issue de la période ferme choisie, les échéances des autres périodes sont libres (exemple : bail de 10 ans, périodes : 6 – 9 – 10 ans) Les autres mesures phares sont les suivantes. 2/ Déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail Si le loyer du bail renouvelé est déplafonné et fixé à la valeur locative, l’augmentation sera lissée annuellement et ne pourra pas dépasser 10% du montant loyer acquitté sur la dernière année. Exemple : Lors du renouvellement : - Loyer quittancé : 50 000 € HT/an - Loyer valeur locative : 70 000 € HT/an La première année, l'augmentation du loyer ne pourra être supérieure à 10%, soit + 5 000 € - Loyer N : 55 000 € HT/an Le reste du déplafonnement sera étalé sur les années suivantes. 3/ Indice de référence pour la révision des loyers Le recours à l'ICC (Indice du Coût de la Construction) est supprimé pour : - l'indexation triennale légale des loyers - le plafonnement des loyers de renouvellement.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Avec l'application de la loi PINEL, il faudra maintenant utiliser : - ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour une activité commerciale, artisanale et pour une activité de stockage - ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour une activité tertiaire. Dans la clause d'indexation, il est possible de choisir l'indice souhaité d'un commun accord entre les parties. Comment savoir quel indice utiliser et dans quel cas ? Pour les activités commerciales et artisanales, il est possible de choisir entre ICC et ILC. Il est conseillé d'opter pour l'ILC qui est un indice plus stable. En effet, l'ICC est composé à 50% de l'indice du coût des matières premières, indice instable en période de crise économique et qui peut fortement augmenter puis fortement chuter. L'ILC est composé à 50% de l'indice des prix à la consommation, indice qui est plus stable, et qui a donc moins de fluctuation. (25 % ICC, 25% chiffre d'affaires du commerce de détail) Il en va de même pour les activités de bureaux ou professions libérales, l'ILAT est un meilleur choix pour les mêmes raisons. ILAT est composé à 50% indice des prix à la consommation, 25% ICC et 25% évolution du PIB. La Loi PINEL prévoit des limitations dans la liberté contractuelle concernant les charges. 4/ Encadrement des charges Solutions Personnalisées en Immobilier d’Entreprise et Commercial Nous en venons à la 4ème mesure phare de la loi PINEL. La liberté contractuelle concernant les charges liées aux clos et couverts est maintenant limitée. Le Bailleur ne pourra plus demander au Preneur le remboursement des dépenses liées aux : - Grosses réparations 606 Code Civil - Travaux liés à la vétusté - Travaux de mise en conformité des locaux Il n'est plus possible pour le Bailleur de se faire rembourser ces dépenses. Mais la loi PINEL reste floue quant à l'obligation du Preneur de réaliser ces travaux.
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Le Bailleur qui assume ce type de dépenses, par exemple pour les parties communes d’un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, ne peut plus les imputer sur le Preneur mais peut-il toujours mettre à la charge du Preneur la réalisation des travaux liés aux grosses réparation de l’article 606 du Code civil, à la vétusté et à la mise en conformité des lieux loués ? Nous sommes en attente de jurisprudence puisqu’à n’en pas douter, cette question sera source de contentieux. 5/ Taxes foncières Avec l'application de la loi PINEL, il n'est plus possible pour le Bailleur de demander le remboursement des "contributions économiques territoriales, impôts dont le Bailleur est redevable légalement". SAUF (exceptions précisées très récemment dans le décret du 03/11/2014) : - Taxes foncières - TEOM - Taxe de balayage - Taxes liées à l'usage du local, de l'immeuble ou d'un service (cela manque de précision car qu'en est-il de la taxe d'enseigne par exemple ?) 6/ Les honoraires de gestion Avec l'application de la loi PINEL, le Bailleur ne peut plus imputer au Preneur les "honoraires de gestion des loyers de l'immeuble". Il demeure néanmoins possible de facturer au Preneur des "honoraires de gestions des charges de l'immeuble" ou des "honoraires de gestion technique de l'immeuble". Il convient d’être vigilant sur la rédaction de la clause afin d’éviter qu’elle n’entre dans le champ d’interdiction du décret. Solutions Personnalisées en Immobilier d’Entreprise et Commercial.
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 7/ Nouvelles obligations du Bailleur ou de son gestionnaire Au jour de la signature du bail : 3 nouvelles annexes sont nécessaires au bail : - Inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et redevances comportant leur répartition. En cas de multi-locataires, pondération sur la surface louée et répartition de la quote part à préciser - État prévisionnel des travaux que le Bailleur envisage de réaliser dans les 3 années à venir avec budget (devis non obligatoire) - État récapitulatif des travaux que le Bailleur a réalisé les 3 dernières années. En cours de bail : - TOUS LES ANS : État récapitulatif annuel des charges : au plus tard le 30 septembre de chaque année (ou à la reddition des charges), le Bailleur doit adresser au Preneur un récapitulatif détaillé et chiffré des charges. Le Bailleur doit pouvoir justifier de son envoi. - Si nouvelle charge, impôt, taxe ou redevance : le Bailleur est tenu d'en informer le Preneur en cours de bail et doit pouvoir prouver l'avoir fait - TOUS LES 3 ANS : 2 mois avant chaque échéance triennale, le Bailleur doit adresser au Preneur un état des travaux faits ces 3 dernières années et un état des travaux à prévoir sur les 3 prochaines années. Comment les propriétaires vont pouvoir connaître les travaux à réaliser dans leurs immeubles ? Il sera nécessaire de réaliser un audit du bâtiment, ce qui représente un coût supplémentaire pour le propriétaire. Pas de sanction prévue si ces obligations ne sont pas respectées. Cependant, il est à prévoir un refus du preneur de participer à la dépense au titre des travaux. 8/ Forme de congé En effet, avant la réforme de la loi PINEL, il n'était possible de mettre fin au bail que par un congé donné par acte extrajudiciaire (huissier). La loi PINEL permet maintenant d'opter pour une signification du congé par lettre
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 recommandée avec accusé réception plutôt que par huissier. Il est conseillé de continuer à passer par un huissier de justice pour faire signifier un congé afin de s’assurer de la bonne réception de l’acte par le bailleur. 9 / Bail dérogatoire Avec l'application de la loi PINEL, la durée des baux dérogatoires passe de 2 ans à 3 ans. La durée maximale de conclusion des baux dérogatoires est donc maintenant de 3 ans (pas de durée minimale). A l'expiration de ces 3 ans, la loi PINEL prévoit un nouveau délai d'un mois pour le Preneur laissé en possession. Passé les 3 ans et 1 mois, et en cas de silence des parties, le Preneur bénéfice alors automatiquement du statut des baux commerciaux. 10/ Etat des lieux La loi PINEL impose désormais aux Bailleurs et aux Locataires de procéder à un état des lieux d'entrée et de sortie. Cet état des lieux doit être réalisé contradictoirement et amiablement entre les parties, ou à défaut, à l'initiative de la partie la plus diligente, par huissier. La loi PINEL précise que lorsque l'état des lieux est réalisé par huissier, les frais seront supportés par moitié par le Bailleur et le Locataire. Nouveauté loi PINEL : si le Bailleur ne fait pas "toute diligence" pour la réalisation de l'état des lieux, les locaux ne seront pas présumés reçus en bon état, par défaut. Le Bailleur devra alors prouver que les locaux étaient en bon état, lors de leur prise en possession par le Locataire." Remerciements Le Cabinet Tostain & laffineur, et AC Franchise qui reproduit cet article, remercient Natacha MARCHAL. Les équipes de TOSTAIN & LAFFINEUR sont bien évidemment à votre disposition pour tout complément d'information et pour vous accompagner avec tout leur savoir-faire. Source : ac-franchise.com
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Les établissements hôteliers en Ile-de-France sur le qui-vive suite à l'attentat à Charlie Hebdo Le 7/01/2015 "Les sorties scolaires dans les académies de Paris, Créteil et Versailles et les activités en dehors des établissements sont suspendues jusqu'à nouvel ordre", ont indiqué, ce mercredi 7 janvier en début d'après-midi, le ministère de l'Éducation nationale et le rectorat de Paris. Ces mesures font suite à la décision du Premier ministre, Manuel Valls, de relever le plan Vigipirate au niveau "alerte attentat" en Ile-de-France après une attaque perpétrée à Paris dans les locaux de l'hebdomadaire satirique Charlie Hebdo, qui a fait au moins douze morts en fin de matinée. "Il faut être vigilant. Les élèves étaient en cours cet après-midi. On surveille étroitement ceux qui rentrent, via un portail sécurisé, et aussi ceux qui arrivent du parking. L'attention est plus élevée", indique Olivier Tang, chef de travaux du lycée Guillaume Tirel à Paris (XIVe). Le lycée hôtelier François Rabelais à Dugny (93) n'a pas non plus fermé ses portes, mais a annulé - comme mentionné - toutes ses sorties périscolaires. "Les jeunes restent dans l'enceinte du lycée. Il n'y a pas de sorties pédagogiques jusqu'à nouvel ordre. Il y a un contrôle d'identité de chaque jeune à l'entrée", poursuit le proviseur Arnaud Dubois. Idem pour le lycée Albert de Mun. "Les jeunes ont ordre de rentrer chez eux après leur cours ou bien de rester uniquement dans l'enceinte du lycée. Ils ont interdiction de stationner devant l'établissement. Les cours d'EPS n'ont pas eu lieu et l'école de commerce qui devait venir chez [nous], demain, ne viendra pas", précise le proviseur Patrice Hauchard. Source : L’Hotellerie-restauration.fr
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Le droit de préemption du locataire commercial Le 09/01/2015 Le droit de préemption du locataire commercial La loi dite Pinel, promulguée le 18 juin 2014, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, portée par Mme Pinel, alors ministre de l'Artisanat, du Commerce et du Tourisme, comportait soixante-treize articles, dont vingt et un consacrés au statut des baux commerciaux. Il s'agit de la réforme la plus importante, en la matière, depuis 1972. Ce texte avait pour objectif principal de rééquilibrer les relations entre le bailleur et le locataire. Cette loi instaure notamment, à travers l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, un droit de préemption au profit du locataire commerçant, analogue au dispositif prévu par la loi du 6 juillet 1989 en matière de baux d'habitation, ou à celui de la loi du 31 décembre 1975, applicable à la première vente après mise en copropriété. Le législateur a ainsi souhaité favoriser la pérennité de l'entreprise, en permettant au locataire de se porter acquéreur, par préférence sur un tiers, du local dans lequel il exerce son activité. Ce droit de préemption vise les locaux à usage commercial ou artisanal. Ont été exclus les locaux à usage industriel, de bureaux ou d'entrepôts. Seule la vente de la pleine propriété du local semble être soumise à ce droit de préemption. Toutes les autres formes d'aliénation, qu'elles soient à titre gratuit
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 (donation, legs…) ou à titre onéreux (partage, échange, apport…) n'entrent pas dans le champ d'application de ce texte. Ainsi, l'écran de la personnalité morale fait que la cession des parts d'une société possédant un local commercial n'est pas soumise à ce droit de préemption. Il pourrait s'agir là, si cet écran est utilisé avec habileté, d'un moyen de le contourner. A tout principe, il existe toujours des exceptions. La vente qui porterait sur un ensemble de plus grande importance que le local loué (cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, cession unique de locaux commerciaux distincts, cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux), la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant, ou un descendant du bailleur ou de son conjoint, ou enfin la cession d'un local au copropriétaire d'un ensemble commercial (permettant ainsi de mettre fin à la copropriété d'un centre commercial) ne sont pas soumises au droit de préemption du locataire. Notification Lorsque le propriétaire d'un local aura l'intention de le vendre, il devra en informer son locataire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise en mains propres. Cette notification devra, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente. Le preneur disposera alors d'un mois pour faire connaître sa position. Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. S'il a l'intention de recourir à un prêt, l'obtention de son prêt constituera une condition suspensive de son accord, et le délai pour signer l'acte authentique sera porté à quatre mois. Le texte précise que, faute de réalisation de la vente dans ce délai, l'acceptation de l'offre est sans effet. Le texte envisage enfin l'hypothèse où le propriétaire déciderait de vendre « à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur ». Dans ce cas, le bailleur, ou son notaire, devra notifier les nouvelles conditions et prix dans les formes prévues pour la notification ci-dessus envisagée. Ce droit de préemption s'applique à toute cession devant intervenir à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi. Est-ce le 1 er , le 18 ou le 19 décembre ? Cette imprécision législative ne manquera pas de compliquer le travail du notaire ayant à signer un acte de vente durant cette période… Source : LesEchos.fr
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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