La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 20 au 26 juillet 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENT...
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par le courtier en crédit immobilier Empruntis. Signe du retour de la confiance des ménages, le...
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Pinel. La faible et lente remontée des taux d’emprunt ne devrait pas avoir d’impact sur les dem...
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Les sites immobiliers enregistrent des
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À l’exception de PAP, qui s’adresse aux particuliers, et du Bon Coin, qui réalise 80 % de son a...
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La croissance verte peut-elle sauver le
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Sans surprise, c'est la branche construction neuve, en crise depuis...
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Les taux qui remontent et les ...
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Encadrement des loyers : quand les locataires
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Doudeauville (loyer médian de 20,4€/m2), paiera un loyer plus cher qu’une famille aisée ayant ...
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Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence + 20%. Il permet de limiter le niv...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Révision triennale du bail commercial en
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modification des facteurs locaux de commercialité était notable, en a, à bon droit, déduit que...
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Immobilier : les bonnes affaires se multiplient
sur littoral atlantique
23/07/15
Le climat océ...
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peut désormais observer sur certains mandats. Seules exceptions : les maisons de ville de troi...
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> L’Île d’Yeu : Le budget moyen est tombé de 550 000  à 350 000 euros depuis 2009
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Si le nombre de ventes semble s’être stabilisé depuis un an, la capacité d’investissement des
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naviguent désormais entre six et neuf. Cette année encore, l’écart s’est creusé entre les bien...
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Les acheteurs, de moins en moins nombreux dans la capitale de la Côte de Beauté, ont aussi de ...
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Baux commerciaux, les nouvelles mesures de
la Loi Pinel
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La loi relative à l’arti...
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Congé et résiliation triennale
La loi a supprimé la possibilité pour le locataire de renoncer ...
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murs par le propriétaire. Le propriétaire devra informer le locataire par LRAR ou remise en ma...
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S30 revue de presse kylia - semaine du 20 au 26 juillet 2015

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 20 au 26 juillet 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : la baisse des prix et des taux relance le marché Le 20/07/2015 Les prêts à taux zéro (PTZ) favorisent l’acquisition dans l’immobilier neuf. - Shutterstock La baisse des taux d’emprunt et des prix de l’immobilier favorise un retour de la demande. Portée par les primo-accédants, la reprise du marché de la pierre semble amorcée. Si la reprise économique tarde à faire effet sur le marché de l’emploi, elle semble au contraire redynamiser le marché de l’immobilier. C’est ce que semble indiquer le bilan semestriel publié ce lundi
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 par le courtier en crédit immobilier Empruntis. Signe du retour de la confiance des ménages, les demandes de financement, après avoir chuté de 21 % entre les premiers semestres 2013 et 2014, ont bondi de 42 % entre les premiers semestres 2014 et 2015. Toutes les natures de projets progressent en volume sur cette période : + 42 % pour les résidences principales, + 39 % pour les résidences secondaires et + 47 % pour l’investissement locatif. Plusieurs facteurs expliquent cette dynamique : la baisse des taux d’emprunt, la baisse des prix de l’immobilier et le retour des primo-accédants. En dépit d’une faible remontée depuis fin mai, le taux d’emprunt moyen s’établit à 2,55 % sur 20 ans (contre 3,05 % en juillet 2014). « Les meilleurs taux affichés par les banques restent inférieurs à 2 % sur 15 ans dans l’ensemble des villes de France et flirtent avec les 2 % sur 20 ans », remarque Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurstaux.com. Ainsi, à Paris, Nice et Bordeaux, le meilleur taux négocié sur 15 ans ne dépasse pas 1,65 %. La reprise est essentiellement portée par les primo-accédants (78 % des demandes), même si les secundo-accédants ne sont pas en reste. Les dispositifs prêt à taux zéro (PTZ) et Pinel , respectivement dédiés à l’accession et à l’investissement locatif, ont sans doute contribué à faire revenir les acheteurs, en particulier les ménages modestes auxquels ils sont destinés. Un pouvoir d’achat en hausse Les villes où le pouvoir d’achat a le plus fortement progressé depuis juillet 2014 sont Lille (+ 20 %), Lyon (+ 11 %) et Marseille (+ 11 %). Ces villes « ont bien profité à la fois de la baisse des taux mais également des plus fortes baisses de prix au mètre carré sur un an glissant », explique Cécile Roquelaure, directrice de la Communication et des Etudes d’Empruntis. A Lille, où le prix du mètre carré a baissé de 11 % en un an, les investisseurs peuvent espérer acquérir des logements de plus en plus grands : 64 m² en juillet 2015 contre 44 m² en janvier 2012. En un an, les capacités d’emprunt y ont augmenté de 17 % à 158.082 €. Les métropoles où le pouvoir d’achat reste le plus élevé sont Nantes, Strasbourg et Rennes. A Nantes, où la capacité d’emprunt est de 183.578 € sur 20 ans avec un taux de 2,3 %, les biens acquis ont une surface moyenne de 72 m². A l’inverse, Paris figure dans le bas du tableau : la capacité d’emprunt (328.519 €) et le prix du mètre carré (7.770 €) sont très élevés tandis que la surface moyenne des biens reste modeste (44 m²). Cette reprise est-elle pérenne ? Empruntis prévoit une accalmie des demandes au troisième trimestre du fait de la période estivale et de la rentrée scolaire. Mais la reprise devrait se poursuivre dès octobre, estime le courtier, qui rappelle que le dernier quadrimestre confirmera l’attrait du dispositif
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Pinel. La faible et lente remontée des taux d’emprunt ne devrait pas avoir d’impact sur les demandes de crédit. Seule une stagnation ou une hausse des prix de l’immobilier est susceptible de freiner la reprise. Autre facteur défavorable : la sélectivité des banques, bien que sans conséquence sur la demande, risque d’entraver l’aboutissement des projets des ménages modestes. Source : LesEchos.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Les sites immobiliers enregistrent des audiences records Le 20/07/2015 Les agences se livrent une course à l'audience pour proposer le bien le plus vite possible. THOMAS COEX / AFP L’immobilier en ligne fait toujours recette. Tous écrans confondus, 31 % des 46 millions d’internautes recensés en France se sont connectés à un site dédié à l’immobilier au cours du mois de mars, selon une enquête publiée le 11 juin par Médiamétrie. Derrière l’Australie, la France serait le pays au monde où l’audience de ces sites est la plus forte, loin devant les Etats-Unis. Le palmarès des sites les plus fréquentés offre peu de surprises : Le Bon Coin domine nettement le classement avec 8,06 millions de visiteurs uniques en mars. Se Loger, Logic-Immo et De particulier à particulier (PAP) suivent, avec respectivement 3,65 millions, 2,27 millions et 2,25 millions de visiteurs. Ces pionniers de l’Internet précèdent des concurrents de moindre envergure (Paru Vendu, A vendre à louer, Explorimmo) et les sites des réseaux d’agences immobilières (Orpi, Century 21, Foncia, FNAIM), qui ont pris plus tardivement le virage du numérique.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 À l’exception de PAP, qui s’adresse aux particuliers, et du Bon Coin, qui réalise 80 % de son activité avec cette clientèle, tous diffusent des annonces pour le compte d’agences immobilières. Logic-Immo, par exemple, propose un forfait de base à 99 euros pour 10 annonces publiées pendant un mois. « Notre métier consiste à vendre de la visibilité à des professionnels de l’immobilier qui veulent que leurs annonces soient vues par un maximum d’acheteurs potentiels », résume Cyril Janin, directeur général de Logic-Immo. Cette filiale du groupe Spir, qui édite par ailleurs 33 magazines « papier » dédiés à l’immobilier en région, diffuse ainsi 1,2 million d’annonces, contre 1,5 million pour son rival Se Loger. « Bascule à grande vitesse vers les écrans mobiles » Dans la course à l’audience, la quantité d’annonces publiée est décisive. « Les internautes plébiscitent les sites qui en diffusent le plus, c’est devenu une compétition de poids lourds », observe Lloyd Mullender, consultant médias chez Médiamétrie. À part PAP, qui demeure indépendant, les leaders sont des filiales de grands groupes. Par exemple, Le Bon Coin appartient à l’éditeur norvégien Schibsted et Se Loger à l’Allemand Springer depuis 2011. Une assise qui leur donne les reins suffisamment solides pour investir massivement afin de préserver leurs parts de marché. « Nous investissons plusieurs dizaines de millions d’euros par an et nous sommes rentables depuis 15 ans », affirme Roland Tripard, directeur général de Se Loger, qui compte 400 salariés. Son concurrent Logic-Immo dépenserait 12 à 15 millions d’euros par an rien qu’en marketing. Deux décennies après l’émergence de l’Internet grand public, les positions sont-elles désormais figées ? « Non, car le marché bascule à grande vitesse vers les écrans mobiles, téléphones et tablettes, ce qui peut favoriser l’émergence de nouveaux acteurs capables de lancer des applications innovantes », répond M. Mullender. Des applications utilisant la géolocalisation et permettant de visiter un logement en réalité virtuelle sans bouger de chez soi devraient voir le jour prochainement. En mars 2015, 4,1 millions de personnes se sont connectées à un site immobilier grâce à leur téléphone et 2,9 millions via une tablette. Se Loger réalise déjà 57 % de son trafic sur ces écrans mobiles. Rapide, cette transition ne semble pas bouleverser les positions établies. Réalisé pour la première fois par Médiamétrie en mars, le classement des sites les plus fréquentés sur mobile est quasiment identique à celui réalisé sur ordinateur. Source : LeMonde.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 La croissance verte peut-elle sauver le bâtiment ? Le 22/07/2015 L'amélioration de la performance énergétique des bâtiments est le relais de croissance qui limite la chute globale du secteur de la construction. (Crédits : © Benoit Tessier / Reuters) Les artisans du bâtiment subissent une conjoncture économique difficile, principalement la branche construction neuve. Mais des signes de reprise encourageants en matière de rénovation énergétique laissent espérer des jours meilleurs. Si les grandes firmes françaises du bâtiment (Bouygues, Vinci, Eiffage) restent d'incontestables poids lourds européens du secteur grâce à leur développement à l'international, comme le note une étude récente de Deloitte, à l'intérieur de nos frontières en revanche, les petites entreprises du bâtiment subissent une conjoncture économique plus difficile que dans les autres pays d'Europe. Les derniers chiffres publiés par la Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb) montrent en effet une nouvelle baisse de l'activité globale au deuxième trimestre avec un recul de 2 % par rapport au même trimestre de l'année précédente.« L'artisanat du Bâtiment subit une baisse continue de son activité depuis 13 trimestres consécutifs », note la Capeb dans un communiqué. La crise dure donc depuis plus de quatre ans.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Recul des mises en chantier Sans surprise, c'est la branche construction neuve, en crise depuis plusieurs mois, qui tire l'activité du secteur vers le bas : elle est en baisse de 4 % au deuxième trimestre 2015. « Les mises en chantier poursuivent leur baisse avec un recul de 6,1 % qui correspond à 347.000 logements neufs commencés à fin mai 2015 sur un an cumulé, loin de l'objectif de 500.000 fixé par le Gouvernement », déplore la Capeb. Pour ne rien arranger, « le nombre de permis déposés (les msies en chantier de demain ndlr) affiche également une baisse de -6,1% sur la même période, soit 362 000 unités », ajoute la Confédération. Son président, Patrick Liébus, constate pour sa part que « malgré la baisse des taux d'intérêts, la mise en place de plans de relance du logement et l'implication des entreprises, l'année 2015 devrait encore subir un recul d'activité dans l'artisanat du Bâtiment et l'emploi devrait cette fois encore payer un lourd tribut ». Plus concrètement l'ensemble des régions enregistrent des replis d'activité compris entre -0,5% et -3,5%. « Le Nord-Pas-de-Calais-Picardie, la Normandie, le Centre et Rhône-Alpes- Auvergne restent fortement impactés par la baisse d'activité », s'inquiète la Capeb. Impact négatif sur l'emploi Pis encore, « l'impact sur l'emploi semble s'accélérer avec un recul de -3,5% au premier trimestre 2015. En juillet 2015, le nombre d'entreprises artisanales du bâtiment envisageant d'embaucher au second semestre 2015 n'est que de 4 % (contre 7 % au même semestre de l'année précédente), alors que, dans le même temps, le nombre d'entreprises envisageant de procéder à des licenciements ou à ne pas renouveler de contrats atteint 10 % (contre 7 % au même semestre de l'année précédente) », détaillent les artisans du bâtiment. Bref, il n'est pas contestable que les petites entreprises françaises du secteur de la construction soient en grandes difficultés. Mais il ne faut pas pour autant occulter les signes encourageants de reprise. Car le rythme de régression de l'activité globale du secteur est tout de même en train de ralentir, notamment grâce à l'activité liée aux travaux de rénovation et à la performance énergétique. De quoi notamment donner espoir aux tenants d'une reprise de l'économie par la croissance verte, à quelques mois de la conférence mondiale sur le climat qui s'organisera à Paris en décembre prochain. Hausse des carnets de commandes L'activité des travaux de performance énergétique des petites entreprises du bâtiment est ainsi en hausse de 0,5 % au deuxième trimestre 2015. Ce qui participe grandement à étoffer les carnets de commande de ces petites entreprises : ils représentent 72 jours de travail en juillet 2015, contre 66 en
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 avril 2015, se réjouit la Capeb. « 25% des entreprises déclarent avoir une hausse des carnets de commandes en travaux de performance énergétique des logements contre 21% qui déclarent une baisse », détaille la Confédération. Les mesures récentes prises par le gouvernement ne sont visiblement pas étrangères à ce regain d'optimisme. « Nous constatons que les travaux de performance énergétique ont des effets positifs sur notre activité, notamment grâce aux mesures gouvernementales du crédit d'impôt pour la transition énergétique et de la TVA à taux réduit (pour financer les travaux de rénovation ndlr), même si la route est encore longue pour renouer avec la croissance », confirme Patrick Liébus. Le tableau n'est donc pas si noir, et des espoirs de reprise existent. Source : LaTribune.fr
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Oui, le marché immobilier est en train de repartir Le 22/07/2015 Les taux qui remontent et les prix qui se sont ajustés poussent les Français à acheter l’appartement ou la maison de leurs rêves. Le nombre de transactions dans l'immobilier repart fortement à la hausse. (Patrick Kovarik/AFP) « La période de baisse générale des taux est terminée ». Cette petite phrase du dernier rapport CSA / Crédit Logement résume à elle seule le retournement de tendance qui est en train de s’opérer sur le marché immobilier. Un premier frémissement avait eu lieu fin mai, lorsqu’une première banque avait relevé ses grilles tarifaires pour ses prêts immobiliers. Depuis, une quarantaine d’établissements financiers lui ont emboîté le pas. Les derniers chiffres de CSA / Crédit Logement, publiés mardi 21 juillet et scrutés à la loupe par les professionnels du secteur, viennent confirmer pour la première fois depuis 2013 une remontée des tarifs appliqués. Certes, l’Observatoire enregistre encore une très légère baisse sur l’ensemble des taux immobiliers (neuf, ancien et travaux) à 2,01% en juin. Mais c’est désormais un repli en trompe- l’œil. En effet, si les taux pour les crédits alloués aux travaux et ceux destinés à l’achat dans le neuf ressortent encore à la baisse, les taux dans l’ancien progressent. Ils sont passés à 2,03% en
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 moyenne sur ce segment, contre 2,02% en mai. Rien de spectaculaire mais un signal qui montre que les taux ont certainement atteint leur plancher historique. Et qu’ils sont en voie de redressement. Vers des taux à 2,4% en 2016 ? CSA / Crédit Logement s’est essayé à des prévisions sur cette remontée progressive : • En cas de sortie de crise « classique » (premier scénario), les taux moyens sur l’ensemble du marché devraient atteindre 2,12% fin 2015 et 2,23% au deuxième semestre 2016 • Le deuxième scénario repose sur les prévisions de la Banque de France. Les banques relèveraient alors leurs taux plus rapidement pour conforter leurs marges. Les taux moyens passeraient à 2,32% fin 2015 et 2,40% au deuxième semestre de l’année prochaine • Enfin, en cas de durcissement plus rapide que prévu des conditions de crédit sur les marchés, les taux pourraient alors remonter à 2,32% en décembre avant d’atteindre 2,65% pendant les six derniers mois de l’année 2016. Comment expliquer ces perspectives ? En premier lieu par la reprise de l’activité économique et le retour (timide) de l’inflation. En outre, la demande en crédits est souvent beaucoup plus importante au début de l’été. C’est alors le pic d’activité saisonnier du marché immobilier. Enfin, les taux auxquels emprunte la France ont connu une forte poussée ces derniers mois. Aujourd’hui, l’OAT à dix ans, qui sert de référence sur le marché immobilier, se négocie à plus de 1,04%, contre à peine 0,4% en avril dernier. Explosion de la demande Sentant le vent tourner, de plus en plus d’acheteurs concrétisent leur projet immobilier. Il faut dire que depuis fin 2013, la baisse des taux équivaut à un recul des prix de près de 10%. Il faut y ajouter le repli (réel cette fois-ci) des prix de vente (2,5% de baisse sur un an au dernier trimestre 2014 selon les notaires). A revenus comparables, le pouvoir d’achat des ménages a donc largement progressé en l’espace de quelques mois. Nombre d’acheteurs ne veulent pas rater le coche. « Début 2014, on avait dit aux acheteurs que les prix allaient s’effondrer. Ils ont constaté que ce n’était pas vrai », expliquait sur BFM Business ce mercredi Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. « Et quand on a un projet immobilier, on ne peut pas le différer éternellement », a-t-il ajouté. Résultat, depuis le début de l’année, la demande a explosé et les banques sont débordées. En juin, la production de crédits (montant total des prêts) dans l’ancien a augmenté de 20,5% et le nombre de prêts accordés de 14,5% en glissement annuel, selon les données CSA / Crédit Logement. Tous les réseaux d’agences immobilières constatent une reprise du nombre de transactions : +15,5% de
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 ventes enregistrées au premier semestre sur un an pour Century 21, +9,4% pour Guy Hoquet, +4,5% pour Orpi… Les acheteurs sont de retour. Mais si ce regain d’activité devait se traduire par une remontée des prix alors que les taux poursuivent leur progression, la reprise pourrait être tuée dans l’oeuf. Source : Challenges.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Encadrement des loyers : quand les locataires sont perdants Le 23/07/2015 Les loyers parisiens sont doublement encadrés par la loi. - Shutterstock A quelques jours de l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Paris, le ton monte du côté des professionnels qui sont de plus en plus nombreux à dénoncer les effets pervers de cette loi . Quant aux propriétaires immobiliers, ils étudient les voies de recours possibles. Dernière ligne droite avant l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers Parisiens. Prévu par la loi Alur, ce mécanisme doit entrer en vigueur le premier août 2015 .... Et les bailleurs parisiens ont intérêt à bien maîtriser les arcanes législatives car désormais, dans la capitale, pour les contrats conclus à compter du 1er août, deux dispositifs d’encadrement vont se juxtaposer. Les loyers seront fixés dans la double limite du loyer appliqué à l’ancien locataire dans les conditions fixées chaque année par décret, mais aussi dans la limite des valeurs fixées par arrêté préfectoral dans les conditions du nouveau mécanisme d’encadrement.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Celui-ci s’applique à tous les logements du parc privé en location vide ou meublée constituant la résidence principale du locataire, à l’exception des logements soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. L’encadrement est la règle dès la première mise en location, lors du renouvellement du contrat et du changement de locataire. De contraintes qui risquent de peser sur le rendement et qui ne sont pas de nature à réjouir les propriétaires. Mais nombre de voix s’élèvent aussi pour dénoncer les effets pervers de la loi qui pourrait aussi se retourner...contre le locataire ! Début juillet, Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris soulignait la complexité de la loi ( voir encadré) qui risque, selon lui de multiplier les litiges et les procédures. « Le décret sur l’encadrement des loyers prévoit pour certains logements la prise en compte de « caractéristiques particulières , une notion ambiguë qui évoque aussi bien un emplacement privilégié, une belle vue … que la qualité des meubles pour un meublé. Comment, pour les particuliers, s’accorder sur de tels critères ? De plus, le surloyer associé à cette caractéristique particulière pourra être contesté trois mois après l’entrée des lieux par le locataire… tout en restant dans le logement. Le tribunal d’instance, qui pourra être saisi, en fera les frais », explique Gilles Ricour de Bourgies. L’encadrement ne concerne pas les reconductions tacites Mais surtout, selon lui, les bénéficiaires de l’encadrement ne seront pas forcément les locataires modestes. « Qui seront les gagnants de l’encadrement des loyers ?, s’interroge-t-il. Pas grand monde lorsqu’on y regarde de plus près, et surtout, pas forcément les ménages modestes. En effet, l’encadrement ne concerne pas les cas de reconductions tacites de bail. On estime à 18% le taux de rotation des loyers sur Paris. Parmi ces 18%, seuls 15% des logements devraient bénéficier d’une baisse effective des loyers. Ceci correspond aux appartements qui se situent au-dessus du prix médian maximum, fixé par le Préfet de Paris. Soit moins de 3% des loyers parisiens. Mais attention, quid des loyers inférieurs aux médianes ? Les premières études annoncent une réévaluation des 2% des loyers les plus faibles ! Conclusion : 3% des loyers les plus chers en baisse et 2% des loyers les moins chers en hausse ! Alors que le marché se régulait, l’instabilité est de retour», regrette-t-il. Pour Lodgis, agence immobilière spécialisée dans la location meublée à Paris, l’encadrement des loyers risque de faire surtout des perdants dans la mesure où « l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (l’OLAP) ne dispose pas de données suffisantes pour établir un découpage fin des zones ». L’agence a effectué une étude des données fournies par l’OLAP, et selon elle, « seulement 10% de leurs références serviraient à établir 50% des loyers de référence. Ainsi les nouveaux loyers fixés ne reflètent pas toujours la réalité de l’existant ». Dès lors, souligne Lodgis, les critères servant de base aux loyers de référence sont « incohérents en défaveur des locataires ». Ainsi, « une famille défavorisée louant un appartement de 4 pièces dans un immeuble haussmannien au métro Château Rouge, dans des rues très populaires comme la rue du Poulet ou la rue
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Doudeauville (loyer médian de 20,4€/m2), paiera un loyer plus cher qu’une famille aisée ayant les garanties nécessaires pour louer un appartement identique place des Victoires ou rue Saint Honoré (loyer médian de 20,3€/m2). Exemple encore plus frappant, un 4 pièces dans un immeuble récent se louera 40% plus cher du côté des numéros impairs de l’avenue de Choisy que du côté des numéros pairs (loyers médians de 24.3€/m2 vs 17,3€/m2) », dénonce Lodgis. Par ailleurs, « concernant la location meublée, les incohérences sont encore plus frappantes : l’OLAP n’a aucune statistique sur les meublés (qui représentent tout de même 50% des loyers de référence) et les 11% de majoration attribués de manière arbitraire sur les loyers ne reflètent pas la réalité du marché du meublé », estime l’agence immobilière. Recours en justice La révolte gronde aussi du côté des particuliers. L’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) a publié le 23 juillet un communiqué dans lequel elle annonce étudier les voies de recours possibles contre cet arrêté, et plus généralement contre la réglementation des loyers mise en place par la loi Alur. Selon l’UNPI, « cette fixation administrative des loyers aura donc à terme pour effet de dissuader les bailleurs actuels d’exécuter des travaux d’amélioration, notamment en ce qui concerne la performance énergétique ». La complexité de la nouvelle réglementation « va créer confusion et insécurité juridique, compte tenu des recours offerts aux locataires pour remettre en cause le montant du loyer après être entrés dans les lieux. Les futurs investisseurs seront donc largement dissuadés d’investir dans un secteur réglementé de façon aussi complexe, ce qui va provoquer une réduction brutale du parc locatif privé à Paris. Cette situation touchera en premier lieu les personnes à la recherche d’une location », affirme l’UNPI. Comment fonctionne l’encadrement des loyers L’encadrement des loyers concerne la location vide ou meublée à titre de résidence principale dans le parc privé et s’applique à l’entrée dans un nouveau logement et au renouvellement du bail. Le Préfet fixe, chaque année, par arrêté, des loyers de référence, des loyers de référence majorés et des loyers de référence minorés en fonction du nombre de pièces, de l’époque de construction et du caractère meublé ou non des logements pour les 14 secteurs géographiques définis sur le territoire parisien. Le loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). Le loyer médian est celui qui divise en deux groupes égaux en nombre les loyers considérés, la première moitié lui est inférieure, la seconde supérieure.
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence + 20%. Il permet de limiter le niveau des loyers fixés lors de l’entrée dans un nouveau logement et de diminuer le loyer au renouvellement du bail. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence 30%. Il permet de limiter les réévaluations de loyers pratiquées au renouvellement du bail. Pour tenir compte du caractère meublé du logement, une majoration unitaire par mètre carré de surface habitable est appliquée aux loyers de référence définis pour les logements loués vides. Un complément de loyer peut être appliqué si votre logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Pour les locations meublées, il doit tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés. Les caractéristiques du complément de loyer ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer les loyers de référence, il ne peut donc s’agir ni du nombre de pièces principales, ni de l’époque de construction. Elles doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique et ne peuvent donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie. Source : LesEchos.fr
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Révision triennale du bail commercial en renouvellement Le 21/07/2015 Le loyer en renouvellement d'un bail commercial ne peut être fixé en tenant compte des révisions triennales qui auraient pu intervenir.. Selon un Arrêt de cassation de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 01/07/2015, lorsqu'aucune demande de révision triennale du loyer n'a été formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, le loyer en renouvellement d'un bail commercial ne peut être fixé en tenant compte de la révision triennale qui aurait pu intervenir. Analyse de 281 Mots. Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 01/07/2015, cassation (14-13056) Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Bastia, 30 octobre 2013), que Mme X..., veuve Y..., propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail, d'une part à M. Z..., d'autre part à la société La Maison du corail, a assigné les preneurs en fixation du loyer du bail renouvelé ; qu'en cours d'instance la Maison du corail a cédé son bail à M. et Mme Z... ; que Marie-Madeleine X..., veuve Y... étant décédée le 1er août 2011, ses ayant droits, Joseph Y... et Marie-Jeanne Y..., épouse A..., ont repris l'instance ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que depuis 1996 le port d'Ajaccio avait été aménagé pour recevoir davantage de bateaux de croisière, que le palais des congrès avait été implanté près de la gare maritime, que la zone piétonne, terminée en 2001, concernait principalement la rue Fesch, à l'angle de laquelle se situait le commerce considéré et relevé que l'incidence de ces aménagements sur la fréquentation de ce commerce était indéniable, la cour d'appel, qui a retenu par motifs adoptés que la
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 modification des facteurs locaux de commercialité était notable, en a, à bon droit, déduit que le loyer devait être fixé à la valeur locative ; Mais sur le second moyen : Vu les articles L145-37 et R145-20 du code de commerce ; Attendu que pour fixer le loyer du bail renouvelé au 3 mai 2005 selon la valeur locative, l'arrêt tient compte notamment des révisions triennales qui auraient pu intervenir les 3 mai 2008 et 3 mai 2011 ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations qu'aucune demande de révision triennale du loyer n'avait été formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Par ces motifs : Casse et annule sauf en ce qu'il a reçu la reprise d'instance des consorts Y... et dit qu'il y avait lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée. Source : net-iris.fr
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Immobilier : les bonnes affaires se multiplient sur littoral atlantique 23/07/15 Le climat océanique séduit toujours autant. Mais les acheteurs sont bien décidés à profiter de - l’augmentation de l’offre et de la baisse des prix qui en découle un peu partout le long de la façade atlantique. Sur tout le littoral, de La Baule à Royan, les stocks de biens à vendre ont encore augmenté. Pour le plus grand bonheur des acheteurs, qui peuvent négocier avec un avantage certain. Mais dans les îles, les villas les mieux situées, donc les plus recherchées, restent hors de prix. > La Baule, Pornichet : Même les biens les plus courus se vendent avec un rabais de 10% Le retour des acheteurs en début d’année n’a pas suffi à faire augmenter les ventes dans ces deux villes côtières. Les propriétaires ont encore du mal à revoir leurs prétentions à la baisse, mais les prix à la signature ont reculé de 10 à 15%. «C’est un fait, rappelle Fabrice Kolsky, directeur de l’agence Vivre ici, seuls ceux qui acceptent de s’aligner sur le nouveau marché arrivent à céder leur bien.» Ainsi, les maisons les plus recherchées en résidence principale – trois chambres, de 100 à 120 mètres carrés, avec du charme, proches de la mer et des commerces, en bon état, et sur des terrains de 350 mètres carrés au minimum – n’intéressent plus que des clients dont le budget plafonne à 450 000  euros, contre 500 000 il y a deux ans. Celle-ci, en plein centre de Pornichet, de 100 mètres carrés et méritant 20 000  euros de remise en forme, s’est même négociée à 380 000  euros. En résidence secondaire, la demande se concentre surtout sur les appartements de trois pièces, de 60 à 70 mètres carrés en général, et le plus proche possible de l’Océan. Directement en front de mer, le mètre carré fluctue entre 5 500 et 8 000  euros. Mieux vaut s’éloigner de quelques pas et voir les tarifs limités à 4 500  euros le mètre carré en très bon état, et pouvant descendre à 2 900 euros à rénover. A trois minutes de marche de la plage, un trois-pièces de 63 mètres carrés - méritant 40 000  euros de travaux vient ainsi de partir à 185 000  euros. > Nantes : Les logements des rues piétonnes sont les plus faciles à négocier Après une année 2014 plutôt morose, pendant laquelle les prix se sont érodés de 2 à 5%, le marché a repris des couleurs début 2015. Mais ces nouveaux acquéreurs s’avèrent moins sereins qu’auparavant. «Ils ont besoin d’être rassurés, souligne Jérôme de Champsavin, directeur du cabinet Champsavin, surtout sur la question des prix.» Ce qui explique les négociations de 15 à 20% que l’on
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 peut désormais observer sur certains mandats. Seules exceptions : les maisons de ville de trois ou quatre chambres, produits phares du moment, qui peuvent encore partir en quelques jours. Construites dans les années 1930 dans tous les quartiers jouxtant l’hypercentre, et souvent à rafraîchir, elles affichent 115 à 145 mètres carrés de superficie et se vendent entre 350 000  et 400 000 euros. Dans le quartier Saint-Anne, l’une d’elles vient même de rapporter 485 000 euros à son vendeur, après quinze jours en vitrine, pour 125 mètres carrés, grâce à une rénovation particulièrement réussie. Dans le centre-ville, le mètre carré du début du XXe siècle peine à atteindre les 3 000 euros de l’année dernière. Il cote plutôt sous les 2 900 euros, à l’image de ce quatre-pièces de 80 mètres carrés en parfait état, cédé à 230 000  euros. Les rues piétonnes du coin, de plus en plus évitées, souffrent bien plus. Et le mètre carré ne s’y vend plus qu’entre 2 300 et 2 500  euros. Mais les meilleures affaires se trouvent dans les quartiers résidentiels excentrés, où les constructions d’après-guerre, qui se vendaient encore facilement il y a six ans, peinent aujourd’hui à trouver preneur. L’occasion de s’offrir de belles surfaces à rénover pour 1 200 à 1 500  euros le mètre carré. Une aubaine saisie par ce couple de cadres de la fonction publique avec un enfant, qui a mis la main sur un quatre-pièces de 90 mètres carrés dans le secteur du Croissant pour 120 000  euros, auxquels seront ajoutés 30 000  euros de travaux. > Noirmoutier : Seules les maisons de vacances en bon état ou avec cachet séduisent Même si le nombre de ventes enregistrées n’a pas bougé depuis un an, le marché souffre toujours de ses prix à l’affichage, trop élevés pour correspondre aux budgets des acheteurs. «Résultat, les négociations oscillent généralement entre 5 et 15%», explique José Teixeira, directeur de l’agence Foucher. Les maisons des années 1960-1970, en particulier quand elles n’ont pas été relookées depuis longtemps, sont les plus difficiles à vendre. Il faut dire que ces bicoques de 90 mètres carrés en moyenne, sur des parcelles de 400 à 600 mètres carrés, cotent entre 230 000  et 250 000 euros. Auxquels il faut ensuite ajouter jusqu’à 80 000  euros de travaux. Or les acheter déjà rénovées fait baisser la note finale de 10 000 à 40 000 euros. Les vieilles bâtisses du début du XXe siècle du nord de l’île, même en mauvais état, sont plus rares, et partent donc plus facilement, autour de 700 000  euros pour 150 à 200 mètres carrés, sur des terrains de 1 500 à 6 000 mètres carrés. Dans le très recherché quartier du Vieil, une maison des années 1930 de 180 mètres carrés, méritant un peu de rafraîchissement, vient ainsi de changer de mains pour 680 000  euros. Les maisons d’architecte du secteur sont aussi appréciées. Construites dans les années 1970 pour les plus vieilles, mais souvent bien entretenues au fil des années, elles se négocient autour de 500 000  euros pour 120 à 140 mètres carrés.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 > L’Île d’Yeu : Le budget moyen est tombé de 550 000  à 350 000 euros depuis 2009 Voilà cinq ans que les biens à vendre s’accumulent, pour en arriver à une augmentation des stocks d’environ 50%. «Ce qui a laissé un tel choix aux acheteurs qu’ils n’ont eu aucun mal à faire baisser les prix», explique Marietta Turbé, gérante de l’Agence de l’Ile. Rien que ces douze derniers mois, les reculs enregistrés sont compris entre 5 et 10%. Le nord-est de l’île reste le plus demandé. En particulier le village de Saint-Sauveur, qui regorge de maisons anciennes, souvent rénovées en respectant leur charme d’origine. Prix de départ : 300 000  à 350 000 euros pour une maison de pêcheur en bon état, de 70 à 80 mètres carrés habitables (un peu plus en superficie brute), avec un jardinet. Plus grande, à Ker Châlon, celle-ci s’est vendue à 400 000  euros pour 110 mètres carrés. Non rénovées, elles se paient 20 000 à 50 000 euros de moins… mais attention aux travaux, qui peuvent être 30% plus élevés que sur le continent. Pour faire baisser la note, mieux vaux se déplacer jusqu’à Port-Joinville, moins recherché par les estivants, où les maisons de pêcheurs sont 10% moins chères. On y trouve également de belles bâtisses d’anciens armateurs, de 180 à 200 mètres carrés sur deux niveaux, construites entre 1880 et  1920, à rafraîchir, vendues autour de 600 000  euros. > La Roche-sur-Yon : Les jolies maisons excentrées se vendent plus vite que dans le centre Le marché local a encore ralenti en fin d’année dernière : les acheteurs se font rares, et les nouveaux biens à vendre n’affluent pas non plus. Qui plus est, les prix n’ont quasiment pas bougé en un an, alors que les budgets courants sont aujourd’hui compris entre 150 000  et 200 000 euros, contre 180 000  à 200 000 auparavant. L’un des quartiers les plus touchés reste le Pentagone. «Le centre- ville n’est plus assez attractif pour en justifier les prix, explique Christophe Gaudin, responsable de l’Agence 85, et les jeunes familles n’hésitent pas à s’en détourner depuis un peu plus de deux ans.» Les maisons de ville du début du XXe siècle s’y marchandent désormais autour de 1 700  euros le mètre carré en bon état, les appartements des années 2000 y cotent autour de 1 500, et ceux des années 1970-1980 à partir de 1 000  euros. Mais les plus grosses difficultés se rencontrent dans les immeubles de ces quinze dernières années, trop nombreux dans cette ville où l’on privilégie les maisons. Un quatre-pièces de 70 mètres carrés en très bon état, ne trouve toujours pas de client à 100 000  euros, alors qu’il avait été acheté à 120 000 en 2005. Les quartiers pavillonnaires du Val- d’Amboise et de la Vallée-Verte se portent mieux. Plus demandés, ils voient leurs maisons individuelles des années 1990, de 130 mètres carrés sur 700 de terrain, partir pour 220 000  euros environ, et celles des années 1950-1960, sur plusieurs étages et méritant d’être redécorées, entre 125 000  et 135 000 euros pour 90 mètres carrés environ. > Les Sables-d’Olonne : Loin de la plage, les acheteurs à plus de 150 000  euros se raréfient
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Si le nombre de ventes semble s’être stabilisé depuis un an, la capacité d’investissement des acheteurs a bel et bien baissé. «En particulier, les jeunes retraités venus de l’extérieur, qui composent généralement une grande partie de la clientèle locale, arrivent souvent avec des enveloppes comprises entre 250 000 et 300 000 euros, alors qu’elles pouvaient atteindre les 450 000 il y a un peu plus d’un an», souligne Inès Audureau, gérante de l’agence Iti Immobilier. Résultat, des négociations qui tournent autour des 12%, contre 0 à 10% auparavant. Sur le remblai, les immeubles des années 1960-1970, de huit à douze étages, conservent leur argument massue : le front de mer, qui leur permet de coter autour de 6 000  euros le mètre carré en parfait état. A quelques pas, mais en restant à moins de 1 kilomètre des vagues, les maisons de ville du début du XXe siècle arrivent également à se vendre rapidement. Il vous faudra débourser autour de 160 000  euros pour l’une d’elles, de 50 mètres carrés, à rénover, et 250 000  euros pour 80 mètres carrés en bon état. Prévoyez tout de même 30 000 euros de plus pour un garage à proximité. A partir de 2 kilomètres environ, plus vous vous éloignerez, plus vous pourrez négocier facilement les prix pour des maisons plus récentes, et donc plus confortables. Sachant que les pavillons des années 1970 à aujourd’hui se négocient désormais entre 210 000 et 250 000 euros pour 90 à 100 mètres carrés. > Île de Ré : Le marché est ralenti, les acheteurs très sélectifs, mais les prix tiennent bon Le contexte est de nouveau favorable aux acheteurs, qui ont de plus en plus de choix. Car la chute de 30% du nombre de transactions ces deux dernières années a créé un embouteillage des produits à vendre. «Ce qui se traduit davantage par une sélection accrue que par une véritable baisse des prix», explique Loïc Daudret, dirigeant, de l’Agence du Phare. Les biens sans charme particulier ont donc du mal à se vendre, alors que tout partait sans problème en 2011. Rivedoux-Plage et Sainte-Marie-de-Ré sortent toutefois du lot. La proximité du continent en fait des banlieues particulièrement prisées de La Rochelle, et les ventes de maisons, souvent en résidence principale, se font à rythme régulier. Les maisons de pêcheurs du début du XXe siècle, de 70 mètres carrés, sur deux niveaux et avec une petite cour, s’y négocient autour de 300 000  euros. Quant aux belles villas à peine sorties de terre, avec piscine et 500 mètres carrés de parcelle, elles coûtent dans le coin entre 800 000 et 900 000 euros pour environ 140 mètres carrés. Les très chics résidences secondaires des Portes-en- Ré souffrent plus. Mais le marché y est plus ralenti que bloqué. Elles arrivent donc à trouver preneur si elles sont proposées à des tarifs raisonnables, compris entre 800 000  euros pour 150 mètres carrés et 2 millions pour 250 mètres carrés, sur des terrains en pinède de 2 000 à 3 000 mètres carrés. > La  Rochelle : Les ventes ne dépassent plus les 3 500  euros du mètre carré en plein centre La faste époque, de 2000 à 2010, où tout pouvait se vendre, est bel et bien terminée. Les stocks continuent d’augmenter et les délais de vente moyens, auparavant compris entre trois et quatre mois,
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 naviguent désormais entre six et neuf. Cette année encore, l’écart s’est creusé entre les biens nécessitant des travaux ou dans les quartiers mal situés, qui ont perdu entre 5 et 10% de leur valeur, et ceux entretenus avec soin dans des quartiers cotés, qui n’ont quasiment pas baissé. «Le quartier de la Genette, que certains acheteurs veulent coûte que coûte, a même vu ses prix augmenter de 3%», remarque Thibaut Laboureyras, responsable commercial de Square Habitat La Rochelle. Les - aficionados des environs y trouvent essentiellement des maisons des années 1960 bien rénovées, à l’image de celle-ci, de 148 mètres carrés pour cinq pièces principales, avec un jardin de 350 mètres carrés et un garage, acquise pour 413 000  euros. Plus rares, les petites échoppes en pierre des années 1930, de 80 mètres carrés environ et dotées d’un petit bout de jardin, en bon état s’obtiennent pour 350 000  à 400 000 euros. Les affaires sont plus rudes dans le centre-ville, pourtant agréable, mais dont la cote recule avec le vieillissement du bâti, qui laisse présager des surcoûts de rénovation dans les années à venir et rebutent les acheteurs. Le mètre carré dans les immeubles du XIXe siècle y est désormais compris entre 3 000 et 3 500  euros. Notons toutefois que l’investissement locatif, presque inexistant l’année dernière, semble redémarrer. Pratique courante dans cette ville à la fois universitaire et portuaire : alterner location étudiante et saisonnière. Démonstration avec ce studio de 18 mètres carrés, acheté à 70 000  euros, loué 350  euros dix mois par an, puis 300  euros la semaine en juillet-août. > Île d’Oléron : Les ventes reprennent, surtout pour les petites maisons Les acheteurs, qui arrivent en ce moment avec moins de fonds, se concentrent de plus en plus sur les petits produits. Du coup, le cœur de marché se situe sous la barre des 200 000  euros et a contenu le recul de ses tarifs entre 5 et 10% sur deux ans, contre 15 à 20% pour les plus gros biens, généralement négociés plus fortement. C’est ainsi que cette maison de 158 mètres carrés, à 500 mètres de la mer, dans un quartier huppé de la commune de Saint-Georges, et particulièrement bien entretenue, a été achetée 558 000  euros, alors que ses propriétaires en attendaient 598 000. Les acheteurs ne se bousculent pas non plus pour acquérir les maisons récentes de Saint-Denis, à proximité du port de plaisance, des commerces et de la plage, qui se vendent entre 280 000  et 360 000 euros pour une superficie comprise entre 100 et130 mètres carrés. Pas plus que les résidences secondaires de 150 mètres carrés au minimum, à partir de 450 000  euros. «Les ventes sont plus nombreuses pour les maisons de 50 à 60 mètres carrés, que l’on trouve un peu partout sur l’île, généralement proches des côtes», assure Franck Paillot, gérant de l’agence Immo des Pertuis. Selon l’ampleur des travaux, souvent nécessaires, elles se négocient entre 100 000 et 160 000 euros. > Royan : Comptez 110 000  euros pour un deux-pièces de 25 mètres carrés près de la mer
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Les acheteurs, de moins en moins nombreux dans la capitale de la Côte de Beauté, ont aussi de plus en plus de choix parmi les produits en vitrine. Ils n’ont donc pas eu de mal à faire encore descendre les tarifs de 10 à 15% cette année. Seules exceptions, les logements avec vue sur les flots, «qui ont même tendance à manquer un peu à la vente», selon Lydie Soubrane, de l’agence Côté Plage Immobilier. Leurs prix n’ont d’ailleurs pas reculé de plus de 5%. En témoigne cette villa de la fin des années 1940, affichant 230 mètres carrés pour sept pièces, sur 1 800 mètres carrés de terrain, qui, en moins de quinze jours, a trouvé preneur, à 1,26 million d’euros, malgré les 300 000  euros de travaux qu’elle nécessitait. En vous éloignant un peu de la plage, vous dénicherez facilement des maisons des années 1980, de 90 mètres carrés environ sur des parcelles de 500 mètres carrés, avec trois chambres, pour 350 000  à 450 000 euros. A noter que les investisseurs les louent ensuite 1 000 à 1 300  euros par semaine pendant la pleine période estivale. Même constat du côté des appartements, pour lesquels 4 200 à 5 800  euros le mètre carré peuvent être déboursés en front de mer, tandis que les mêmes se négocient entre 2 500 et 3 000  euros le mètre carré en centre-ville, et autour de 2 200  euros dans les quartiers les moins cotés. Source : Capital.fr
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 Baux commerciaux, les nouvelles mesures de la Loi Pinel Le 24/07/2015 La loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (loi PINEL) adoptée le 18 juin 2014 et publiée au JO le 19 juin 2014 réforme le statut des baux commerciaux en adoptant des mesures qui sont, dans l’ensemble, favorables aux locataires. La loi est applicable depuis le 20 juin 2014 pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Des cas spécifiques d’application différée sont expressément prévus par le législateur (exemple cf point 1). La loi PINEL rapproche le régime des baux commerciaux de celui des baux d’habitation : état des lieux obligatoire, indexation et augmentation du loyer plus modérées, répartition des charges, impôts et travaux encadrés, droit de préemption du locataire en cas de cession… Limitation de l’évolution du loyer : suppression de l’indice du coût de la construction et encadrement de l’évolution à la hausse en cas de déplafonnement Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, la référence à l’ICC n’est plus possible. Les loyers seront désormais calculés sur la base des indices ILC (activités commerciales ou artisanales) et ILAT (activité tertiaire). Ces nouveaux indices sont jugés plus stables que l’ICC et limitent l’évolution des loyers. Concernant e plafonnement du déplafonnement, la loi limite à 10 % du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire dans les cas de déplafonnement du loyer (exemples de déplafonnement du loyer : baux se poursuivant au-delà de la douzième année, transformation et embellissement du quartier). bail dérogatoire : la durée passe de 2 à 3 ans Pour différentes raisons, locataires et propriétaires peuvent désirer un bail qui échappe au statut des baux commerciaux. Avant la réforme, la durée du bail dérogatoire était limitée à 2 ans, la durée passe à 3 ans. A l’issue des 3 ans, le locataire devra quitter les lieux. S’il reste dans les lieux avec l’accord du bailleur, il s’opérera un bail commercial de 9 ans.
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Congé et résiliation triennale La loi a supprimé la possibilité pour le locataire de renoncer à sa faculté de résiliation au terme de chaque période triennale. Exception : pour les baux de plus de 9 ans, les baux consentis à un usage exclusif de bureaux, les baux portant sur des locaux monovalents, les baux portant sur des entrepôts logistiques indépendants. Etat des lieux et répartition des charges entre propriétaire et locataire Un état des lieux d’entrée et de sortie, établi de manière contradictoire et amiable, est désormais obligatoire. A défaut d’état des lieux, le local sera présumé avoir été reçu et restitué en bon état et le dépôt de garantie devra donc être restitué au locataire. Inventaire des charges locatives et obligation d’information du bailleur : Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, le bailleur doit adresser un inventaire précis et un récapitulatif annuel au preneur (nouvel art. L145-40-2 du Code du commerce) - Chaque année, le bailleur devra transmettre au locataire un récapitulatif de ses charges, impôts, taxes et redevances- En cours de bail, le bailleur devra informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux - Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : - Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel - Et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes en précisant leur coût. - Le décret du 3/11/14 donne la liste des charges et autres taxes qui ne peuvent plus être imputées au preneur : les travaux de vétusté, les travaux en raison d'un changement de réglementation. Création d’un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente A compter du 18 décembre 2014, le locataire bénéficie d’un droit de préférence en cas de cession des
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 murs par le propriétaire. Le propriétaire devra informer le locataire par LRAR ou remise en main propre contre décharge de son intention de vendre. Le locataire dispose d’un délai de 1 mois pour se positionner. A défaut le propriétaire peut vendre les murs à un tiers. En cas d’acceptation par le locataire, la vente devra intervenir dans les deux mois à compter de l’envoi de la réponse au bailleur. Ce délai est porté à 4 mois en cas de demande de prêt bancaire. Une exception existe toutefois dans le cadre de cession au conjoint. Cession du droit au bail et garantie du cédant Avant la loi PINEL, en cas de cession du droit au bail, le locataire cédant était tenu solidairement au paiement des loyers par tous les cessionnaires successifs et ce, pendant toute la durée du bail restant à courir. Pour les cessions à compter du 20 juin 2014, la garantie solidaire est limitée à 3 ans à compter de la cession du bail. Déspécialisation du bail (adjonction d’activité) Nouveau cas : Quand le preneur subit une liquidation judiciaire (prononcée après le 19/06/14), le juge peut obliger le bailleur à accepter la déspécialisation du bail. Le nouveau preneur peut ainsi exercer de nouvelles activités et accroître le chiffre d’affaires attendu. Autre point, la déspécialisation est désormais de la compétence du Tribunal de Commerce. Source : Journaldunet.com
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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