S4 revue de presse kylia - semaine du 20 au 26 janvier 2020
S32 revue de presse kylia - semaine du 1er au 7 aout 2016
1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 1er au 7 aout 2016
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Budget 2016-2017 – Immobilier: enfin, la
relance…
Le 3/08/2016
Le moteur de la croissance dans la construction et l’immobilier sera les projets à caractère résidentiel
venant du gouvernement et du secteur privé.
Toutes les conditions, ou presque, sont réunies pour un rebond dans l’industrie de la construction et
de l’immobilier. Le coup d’accélérateur vient du Budget 2016-2017, présenté par le ministre des
Finances, Pravind Jugnauth, le vendredi 29 juillet.
2. La revue de Presse KYLIA
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Ces mesures sont d’ordre fiscal. Elles seront valides jusqu’à mi-2020. La principale mesure porte sur
l’élimination des frais d’enregistrement à l’acquisition d’une résidence neuve par un Mauricien durant
la période du 1er septembre 2016 au 30 juin 2020. Condition : la valeur ne devrait pas être supérieure
à Rs 6 millions. La deuxième mesure est à l’avantage des promoteurs de projets résidentiels pour les
Mauriciens. Jusqu’au 30 juin 2020, ils sont exemptés des frais d’enregistrements et de la Land
Transfer Tax. Et la troisième mesure, qui est permanente, a trait à l’achat d’un terrain pour un projet
résidentiel. L’acheteur sera exempté de frais d’enregistrement pour montant jusqu’à Rs 2 millions
contre Rs 1,5 million.
« L’élimination des frais d’enregistrement sur les transactions immobilières valant jusqu’à Rs 6 millions
est une mesure incitative pour absorber l’offre excédentaire dans cette fourchette de prix. Ce faisant,
on réduirait le risque d’une bulle immobilière. Cette mesure sera un coup de pouce au secteur », fait
ressortir Kentish Moorghen, Chartered Valuation Surveyor et Chief Executive Officer de Prime Pillar
Valuation Services, dans une analyse en date du 1er août.
Il explique : « Avec la suspension de la ‘Land Transfer Tax’, les promoteurs pourront alors offrir des
projets immobiliers plus attrayants en termes de prix. Quand on ajoute le fait que la taxe sur la valeur
ajoutée est remboursée (sous conditions), c’est définitivement un scénario pour encourager
l’investissement dans l’immobilier, créant donc un environnement favorable à la croissance au sein de
l’industrie. »
Le moteur de la croissance dans la construction et l’immobilier sera, sans nul doute, les projets à
caractère résidentiel venant du gouvernement et du secteur privé. Après cinq années de baisse dans
les activités, on assisterait à une expansion de 1,6 % en 2016, selon les dernières estimations de
Statistics Mauritius. Avec l’implémentation des mesures budgétaires, cette projection serait revue à la
hausse à fin septembre.
D’ailleurs, dans ses calculs pour l’estimation de la croissance sur trois années financières, le ministère
des Finances a déjà pris en considération l’apport de la construction. Ce secteur sera l’un des
principaux contributeurs à une croissance de 4,1 % en 2016-2017 et de 5 % en 2018-2019.
« Le budget est novateur dans la façon dont il a été présenté. À certains égards, les mesures sont
audacieuses. Elles sont les bienvenues. Mais leur implémentation sera très importante. (…) Si
l’objectif de croissance de passer la barrière psychologique est atteint, nous pourrons regarder en
arrière et louer (le budget) comme le début d’une nouvelle ère », commente la firme BDO, dans un
document en date du 29 juillet.
Source : defimedia info
3. En Angleterre, les propriétaires se font de plus
en plus rares
Le 03/08/2016
Seulement 40 % des londoniens sont propriétaires. (Crédits : REUTERS/Darren Staples) La hausse
des prix de l'immobilier ces dernières années en Angleterre a mécaniquement fait tomber la part des
propriétaires immobiliers outre-manche.
Ce n'est pas parce qu'un pays est peuplé de ménages qui rêvent d'acheter leur logement
une part importante de propriétaires. On peut le constater en France où, si la volonté de devenir
propriétaire reste inaliénable - même chez les jeunes
ont acheté le logement qu'ils occupent, indique
européens avec le plus faible taux de propriétaires.
Ce constat vaut également pour l'Angleterre, où une étude réalisée par le cercle de réflexion
Resolution Foundation montre que la proportion de la population anglaise propriétaire de s
logement a chuté à 63,8%, soit un plus bas depuis 1986, alors que le plus haut national avait été
atteint en 2003 avec 70,8% de propriétaires. Or
immobilière. Seuls moins de 10 % des locataires du secteur pr
accéder à propriété. Et plus globalement, les deux tiers des Anglais
d'acheter leur logement le sont parce qu'ils estiment qu'ils n'auront jamais les moyens pour le faire.
La revue de Presse KYLIA
En Angleterre, les propriétaires se font de plus
Seulement 40 % des londoniens sont propriétaires. (Crédits : REUTERS/Darren Staples) La hausse
prix de l'immobilier ces dernières années en Angleterre a mécaniquement fait tomber la part des
manche.
Ce n'est pas parce qu'un pays est peuplé de ménages qui rêvent d'acheter leur logement
te de propriétaires. On peut le constater en France où, si la volonté de devenir
même chez les jeunes -, au final « seulement » 57,7% des ménages
ont acheté le logement qu'ils occupent, indique l'Insee. Ce qui fait de la Fr
européens avec le plus faible taux de propriétaires.
pour l'Angleterre, où une étude réalisée par le cercle de réflexion
Resolution Foundation montre que la proportion de la population anglaise propriétaire de s
logement a chuté à 63,8%, soit un plus bas depuis 1986, alors que le plus haut national avait été
atteint en 2003 avec 70,8% de propriétaires. Or les Anglais sont très attachés à la propriété
10 % des locataires du secteur privé outre-manche
accéder à propriété. Et plus globalement, les deux tiers des Anglais qui se sont résignés à l'idée
d'acheter leur logement le sont parce qu'ils estiment qu'ils n'auront jamais les moyens pour le faire.
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En Angleterre, les propriétaires se font de plus
Seulement 40 % des londoniens sont propriétaires. (Crédits : REUTERS/Darren Staples) La hausse
prix de l'immobilier ces dernières années en Angleterre a mécaniquement fait tomber la part des
Ce n'est pas parce qu'un pays est peuplé de ménages qui rêvent d'acheter leur logement qu'il contient
te de propriétaires. On peut le constater en France où, si la volonté de devenir
» 57,7% des ménages
l'Insee. Ce qui fait de la France l'un des pays
pour l'Angleterre, où une étude réalisée par le cercle de réflexion
Resolution Foundation montre que la proportion de la population anglaise propriétaire de son
logement a chuté à 63,8%, soit un plus bas depuis 1986, alors que le plus haut national avait été
les Anglais sont très attachés à la propriété
disent ne pas vouloir
qui se sont résignés à l'idée
d'acheter leur logement le sont parce qu'ils estiment qu'ils n'auront jamais les moyens pour le faire.
4. La revue de Presse KYLIA
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Une question de pouvoir d'achat
L'achat immobilier, c'est donc avant tout une question de pouvoir d'achat. Or, en Angleterre, comme
en France d'ailleurs, les prix de l'immobilier ont fortement augmenté par rapport aux revenus des
ménages lors des trente dernières années. Dans les années 1980, le premier achat immobilier se
faisait à un prix moyen pour l'Angleterre inférieur à 30.000 livres (35.400 euros) tandis qu'en 2015, il
fallait débourser 150.000 livres en moyenne dans le pays et 330.000 livres à Londres, rappelle l'étude
de Resolution Foundation. Résultat, de plus en plus d'Anglais sont devenus locataires.
Sans surprise, le cas le plus extrême est celui la capitale, Londres, où le pourcentage de propriétaires
ne s'établit plus qu'à 40 % de la population. Il faut dire que Londres est la ville la plus chère d'Europe :
une étude de Deloitte qui cartographie les surfaces pouvant être acquises dans 19 pays pour la
somme de 200.000 euros, montre que la capitale anglaise est la ville la plus chère du classement
avec... 11 m² ! Et l'amplification de la bulle immobilière ces dernières années à Londres n'a fait que
renforcer le phénomène d'exclusion d'un pan entier de la population de l'accès à la propriété.
Un phénomène similaire fut observé à Paris. Après une forte hausse déconnectée des revenus entre
1998 et 2011, les prix de l'immobilier sont devenus au moins deux fois plus élevés que dans les autres
grandes villes françaises. Ainsi, seulement un tiers des ménages parisiens sont désormais
propriétaires et le parc locatif représente un peu plus de 60% des logements.
Louer ne veut pas dire payer moins cher à court terme
Paradoxalement, à court terme, la location n'est pas financièrement plus avantageuse. En Angleterre
par exemple, les locataires du secteur privé consacrent en moyenne 30% de leurs revenus à leur
loyer alors que les emprunts des propriétaires ne représentent que 23% de leurs revenus. La location
dans le secteur privé tient donc moins d'un choix financier qu'à une incapacité des ménages à acheter
à cause de prix trop élevés. L'étude de Deloitte montre ainsi que le Royaume-Uni est le pays le moins
abordable car ses habitants doivent économiser pendant près de 11 ans pour acheter un appartement
de 70 mètres carrés.
D'ailleurs, la chute de la part des propriétaires en Angleterre ne se vérifie pas qu'à Londres : des villes
comme Manchester (-14 points de pourcentage par rapport à 2003 à 58%) ou des comtés comme le
South Yorkshire ou le West Midlands (respectivement -10 points à 58.5% et -11 points à 59% par
rapport à 2005) ont également perdu des propriétaires ces dernières années. « Avec des prix et des
apports en hausse constante alors que les revenus ont stagné ces dernières années, il n'est pas
difficile de voir pourquoi un nombre croissant de personnes ne peuvent plus accéder à la propriété
immobilière », confirme l'étude du think tank.
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Quelle efficacité pour les politiques publiques ?
La situation est d'autant plus surprenante que le marché immobilier britannique bénéficie de taux
d'emprunt immobilier historiquement bas et que le gouvernement a mis en place un programme d'aide
à l'achat qui permet aux acheteurs de ne disposer pour apport que de 5% de la valeur d'achat du bien.
Mais visiblement, une telle politique publique n'a pas redonné la possibilité à un pan de la population
exclue de l'accès à la propriété d'acheter, bien au contraire. Ce constat questionne donc l'efficacité
des politiques publiques de relance de l'immobilier, parfois inflationnistes.
Elles peuvent même avoir des effets pervers. Pas seulement « à cause de la frustration que cela
provoque chez ceux qui ne peuvent pas acheter, mais à cause de l'impact sur leur niveau de vie »,
note le think tank. Et même sur le long terme, cela pose aussi un problème, car un faible taux de
propriétaires veut aussi dire que « les jeunes générations auront une retraite plus incertaine ».
Source : La tribune.fr
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Comment l’immobilier prend le virage du
numérique
Le 04/08/2016
Les sites d’annonces immobilières en France compteraient plus de 14 millions de visiteurs uniques
mensuels. – SIPA
En France, plus de 90 % des recherches de logement son effectuées en ligne. La « blockchain »
pourrait révolutionner notre façon de louer ou d’acheter.
Le secteur de l'immobilier français s'est engagé dans une importante transformation numérique en
vue de répondre aux nouvelles attentes des particuliers comme des professionnels, pour qui la
recherche d'annonces immobilières s'effectue désormais majoritairement en ligne. Cette
transformation se traduit notamment par l'apparition de nouveaux services (portails multi-annonces,
visites virtuelles, etc.) et donc par l'arrivée de nouveaux acteurs, qui permettent d'approfondir la
dématérialisation.
La recherche de biens immobiliers via des annonces en ligne a très vite été intégrée dans les
habitudes, et c'est également le premier service immobilier à s'être numérisé aussi rapidement. Les
données internes de Google indiquent une très nette tendance : en France, les recherches
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immobilières en ligne ont explosé au cours des dernières années. A titre d'exemple, en octobre 2015,
ce sont plus de 7 millions d'annonces qui ont été mises en ligne !
Marché mature
Le marché français semble donc particulièrement mature pour s'adapter au numérique. En effet, la
majorité des consommateurs français utilisent Internet pour trouver leur logement : plus de 90 % des
recherches sont effectuées en ligne, un taux comparable à celui que l'on peut trouver aux Etats-Unis.
Les sites d'annonces immobilières en France compteraient plus de 14 millions de visiteurs uniques
mensuels : un chiffre impressionnant qui indique qu'environ un internaute sur quatre a recours aux
services immobiliers en ligne chaque mois, un taux plus élevé qu'aux Etats-Unis ! La France est par
ailleurs largement en tête au niveau européen : l'Allemagne compte environ 6,9 millions de visites.
L'Italie décroche quant à elle la cinquième place mondiale, devant l'Australie et le Brésil.
Accompagner l'utilisateur au-delà de la simple rencontre de l'offre et la demande est à la fois un
service et un enjeu, notamment financier, pour les sites immobiliers. Permettre à un bailleur de trouver
un locataire est une chose, l'accompagner dans la transaction, voire tout au long de la durée de son
bail en est une autre. Des services d'automatisation juridique du bail comme LeBonBail (rédaction et
signature en ligne) ou encore comme Homepad (réalisation d'états des lieux sur tablette) ont ainsi vu
le jour, simplifiant considérablement des tâches qui laissent généralement les bailleurs démunis.
Vers une nouvelle façon de louer ?
A ce jour, aucune innovation n'a engendré une rupture sur le marché immobilier en France. Nombreux
sont ceux qui évoquent « l'ubérisation » de l'agent immobilier, pourtant, la réalité est tout autre,
notamment dans l'achat-vente, où la part de marché des transactions réalisées par intermédiaire
physique ne cesse de progresser. Conscients des enjeux et des risques, les professionnels de
l'immobilier sont particulièrement vigilants et s'adaptent à l'avènement de nouveaux outils numériques
et à l'inéluctable transformation de leur métier.
Il reste néanmoins possible de penser que des innovations plus radicales viendront bousculer cet
équilibre ; bien qu'il soit sans doute un peu tôt pour l'imaginer, la technologie « blockchain », qui
constitue un registre des transactions numériques sûr et infalsifiable, pourrait constituer une révolution
juridique capable de remettre en cause nos façons de louer, voire d'acheter un bien immobilier... Quoi
qu'il en soit, le marché de l'immobilier en France présente toutes les caractéristiques pour voir
émerger d'autres innovations majeures.
Source : Les Echos
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un point d'écart. L'option transfert de prêt est également à examiner très attentivement », suggère
Ulrich Maurel. Une conséquence de la montée en puissance de la primo-accession.
Les primo-accédants. Ces acquéreurs sont particulièrement actifs. Entre juillet 2015 et juillet 2016,
Immoprêt a calculé que le montant moyen de leur emprunt a augmenté. Il est passé de 158.269 € à
164.044 €. La durée moyenne du prêt s'est réduite de huit mois.
Profil des accédants à la propriété. Selon la plate-forme de crownfounding Devenez Proprio, 38 ans
reste l’âge moyen pour devenir propriétaire. Les acquéreurs célibataires achètent un bien immobilier
plus tard que les couples. Tous sont de plus en plus séduits par les biens neufs plutôt que par
l’ancien. Ainsi, en juillet 2016, la demande pour les appartements neufs a concerné 35% des ventes,
soit 1 point de plus par rapport au mois précédent. Au total quatre projets d’acquisition sur dix
concernent un bien neuf contre moins de 2 projets sur 10 il y a six mois. Une augmentation due au
grand succès de la version 2016 du PTZ.
Le profil des acquéreurs par régions depuis janvier 2016
Dans la région Nord, les acquéreurs ont en moyenne 29 ans, empruntent 151.714 € avec un apport
de 18.017 € sur une durée de 238 mois. Ils ont un enfant et des revenus moyens mensuels nets de
2.258 €.
Dans la région Sud, les acquéreurs ont en moyenne 34 ans, empruntent 181.967 € avec un apport
de 41.219 € sur une durée de 233 mois. Ils ont un enfant et des revenus moyens mensuels nets de
2.439 €.
Dans la région Ouest, les acquéreurs ont en moyenne 31 ans, empruntent 169.299 € avec un apport
de 26.633 € sur une durée de 228 mois. Ils ont un enfant et des revenus moyens mensuels nets de
2.298 €.
Dans la région Est, les acquéreurs ont en moyenne 35 ans, empruntent 159.230 € avec un apport de
19.529 € sur une durée de 233 mois. Ils ont un enfant et des revenus moyens mensuels nets de 2.252
€.
Dans la région Île-de-France, les acquéreurs ont en moyenne 39 ans, empruntent 236.904 € avec
un apport de 63.176 € sur une durée de 224 mois. Ils ont un enfant et des revenus moyens mensuels
nets de 3.519 €.
Source : Immoprêt.fr
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Crédit immobilier : vers un début de fin de
baisse des taux ?
04/08/2016
Selon Immoprêt, ce début de mois d’août serait propice à une certaine stabilité des taux de
crédit immobilier, alors que ces derniers n’ont cessé de baisser ces derniers mois.
En effet, entre ce mois-ci et le mois dernier, les évolutions sont faibles, avec des variations comprises
entre 0,04 et 0,1pt, le plus souvent à la baisse. Cela s'avère vrai pour l'ensemble du territoire et quelle
que soit la durée de l'emprunt, excepté pour la région Sud qui a enregistré une baisse de 0,4pt pour
les emprunts sur 30 ans.
« Dans ce contexte favorable, il est toujours intéressant d'acheter, de renégocier son prêt ou d'opter
pour un transfert de prêt. Avec ces taux exceptionnellement bas et des banques disposées à prêter,
les ménages peuvent souscrire un prêt plus conséquent, tout en ayant un apport et des revenus plus
faibles ! », Explique Ulrich Maurel, Président fondateur d'Immoprêt. Sur l'ensemble du territoire
national, les prêts sur 10 ans bénéficient d'un taux de crédit qui ne dépasse pas la barre des 1% ce
mois-ci. Dans les régions Sud et Est, le taux pour les prêts sur 10 ans ne cesse de diminuer, perdant
0,2pt entre juin et août 2016. En revanche, les emprunts sur de plus longues durées ne connaissent
pas de réelles variations, notamment dans le Nord et en Ile-de-France où elles sont quasi-
inexistantes.
« Malgré des taux stables ou légèrement revus à la baisse, il est probable que nous assistions à un
nouveau réajustement à la baisse des taux de crédit immobilier à la rentrée, atteignant un niveau
record », conclut Ulrich Maurel.
Sources : directgestion.com
11. La revue de Presse KYLIA
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Le bail : généralités
Le 14/06/2016
Bail commercial et location gérance
Le bail commercial : location d'un local. Pour consentir un bail, il suffit d'un local.
La location gérance : location d'un fonds de commerce. Pour consentir un contrat de location
gérance, il faut qu'un fonds de commerce existe, et donc une clientèle. Certains baux commerciaux
interdisent expressément à leur bénéficiaire de donner en location-gérance le fonds de commerce
exploité dans les locaux loués. La violation d'une telle stipulation contractuelle est très souvent
sanctionnée par la résiliation du bail.
Bail précaire
Un bail précaire ou une convention d'occupation précaire est différent du bail commercial, même de
celui ayant une durée réduite de vingt quatre mois, parce qu'il est conclu entre un bailleur et un
locataire en considération de circonstances exceptionnelles qui rendent ledit contrat provisoire et
fragilise la stabilité du droit de jouissance conféré.
Ainsi, est un bail précaire et non un bail commercial, même s'il a duré trois ans, un contrat autorisant
l'occupation d'un immeuble voué à la démolition, ou celui consenti sur un immeuble destiné à être
vendu à brève échéance libre de toute occupation ; de manière générale, est un bail précaire le
contrat conférant un droit d'occupation fragile.
Bail de courte durée
Le bail de courte durée, prévu par le code de commerce, est un bail commercial dont la durée, au lieu
d'être au minimum de neuf années, est réduite, au maximum à vingt quatre mois.
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À la fin du bail de courte durée, le preneur doit quitter les lieux et n'a pas droit à une quelconque
indemnité... s'il est maintenu dans les lieux, alors le bail de courte durée se transforme en bail
commercial ce qui confère à son titulaire le droit à la propriété commerciale.
Peut-on conclure un bail de courte durée, chaque année, le temps de la saison estivale
?
Oui, bailleur et locataire peuvent convenir de conclure un bail d'une durée de quelques mois,
simplement le temps d'une saison, et renouveler l'opération chaque année. Le locataire ne paiera des
loyers que le temps de son occupation et devra veiller à libérer les lieux à la fin du bail et à restituer
les clés au bailleur. À défaut, il pourrait être soutenu que le bail de courte durée s'est transformé en un
bail commercial classique, d'une durée de neuf années, et que le preneur est obligé de verser des
loyers pendant toute la durée du bail, sauf à solliciter la résiliation dudit bail à l'échéance de la
première période triennale.
Le bail commercial, un élément du fonds de commerce
Le bail commercial constitue l'un des éléments du fonds de commerce, qu'il s'agisse d'un fonds de
commerce de restauration, de débit de boissons ou d'hôtel, mais, à l'inverse de la clientèle, il n'est pas
indispensable à celui-ci. En effet, si le fonds de commerce est un ensemble hétérogène d'éléments
qui, regroupés, permettent une exploitation générant un chiffre d'affaires, il est indispensable, pour
qu'existe un fonds de commerce, qu'une clientèle lui soit attaché.
Exemples de fonds de commerce sans local commercial
Les fonds de commerce de restauration ambulante comme les camions de pizzas à emporter, de
crêpes... Pour ces véhicules, il est certain que, sauf adoption volontaire du statut des baux
commerciaux, ceux-ci n'y sont pas soumis de plein droit.
Bail commercial et domaine public
On ne peut pas signer de bail commercial sur le domaine public de l'État, des départements et des
communes. Celui-ci étant affecté soit au fonctionnement d'un service public soit à l'usage du public il
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ne peut pas faire l'objet d'un bail, mais uniquement d'autorisations d'occupation essentiellement
précaires et révocables. Le bénéficiaire, cafetiers ou restaurateurs, d'une autorisation d'occupation du
domaine public, lui permettant d'installer une terrasse devant son établissement, n'est pas titulaire sur
ladite parcelle de domaine public sur laquelle porte son droit, d'un bail commercial, mais simplement
d'une autorisation.
Pourquoi certains commerçants ont-il alors pu signer un bail commercial avec une
collectivité publique ?
S'il n'est pas possible de conclure un bail commercial sur le domaine public, il est, en revanche, tout à
fait possible de signer un bail commercial avec une collectivité publique pour l'occupation du domaine
privé de ladite collectivité. Cette convention même si elle est intitulée 'concession', est un bail
commercial, si elle répond aux conditions ci-dessus énoncées.
En quoi consiste une telle adoption volontaire du statut ?
Simplement, lorsque toutes les conditions d'application du statut du bail commercial (un local où est
exploitée une activité commerciale ou artisanale, par un commerçant ou un artisan) ne sont pas
remplies, les dispositions dudit statut ne s'appliquent en principe pas. Néanmoins, les parties
(bailleurs et locataires) peuvent convenir de les appliquer, de sorte qu'ils adoptent volontairement le
statut des baux commerciaux pour régir leurs rapports.
Qu'est-ce qu'un immeuble ou un local au sens de la réglementation applicable au bail
commercial ?
Il s'agit uniquement d'une construction immobilière présentant un caractère de solidité et de fixité
suffisant, clos et couvert dans lequel doit s'exercer la vente. La jurisprudence a ainsi estimé que des
constructions légères susceptibles d'être retirées par le preneur à la fin du bail n'ont pas le caractère
de construction et ne bénéficient pas de la législation relative au bail commercial.
En conséquence, qu'il s'agisse d'un bâtiment où est exploité un hôtel, d'un rez-de-chaussée, d'un
sous-sol où est exercée une activité de café, bar, restaurant... il est nécessaire pour que soit qualifié
14. La revue de Presse KYLIA
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de bail commercial la convention liant le propriétaire au titulaire du bail, que les locaux soient
couverts, fixes et de dimensions minima permettant à un homme de s'y mouvoir.
La vitrine située dans le hall d'un hôtel peut elle être louée par un bail commercial ?
Non, une telle vitrine ne peut pas être louée par un bail commercial, étant donné qu'il n'existe pas de
local à proprement parlé, de même que le mur extérieur ou intérieur d'un établissement ne peut pas
être loué par un bail commercial afin que des affiches y soient apposées.
La signature d'un bail commercial est-elle possible pour la location d'un terrain, utilisé
éventuellement comme parking pour les clients ?
Oui, il est possible de soumettre le bail signé aux dispositions du code de commerce régissant les
baux commerciaux, en application de l'adoption volontaire du statut. Ce n'est que parce que les
parties décident d'adopter le statut, qu'elles y seront soumises. En effet, à défaut d'une telle adoption,
la location serait soumise aux dispositions du code civil ; les dispositions relatives aux baux
commerciaux n'ayant pas vocation à s'appliquer de plein droit à la location d'un terrain.
Un bail commercial peut-il être consenti sur n'importe quel local ?
Non, un local, pour pouvoir être donné valablement en location par un bail commercial, doit avoir reçu
une affectation à usage commercial, industriel ou artisanal. Celle-ci dépend des règles d'urbanisme. Il
convient pour le bailleur d'être extrêmement vigilant quant à l'affectation administrative des locaux qu'il
donne à bail ; des locaux à usage d'habitation ne pouvant pas, par la simple volonté de leur
propriétaire, recevoir une affectation commerciale.
Quel risque supporterait un bailleur ayant conclu un bail commercial pour des locaux
administrativement affectés à usage d'habitation ?
Le bailleur qui signerait un tel contrat aurait entrepris, en violation des règles d'urbanisme, un
changement d'affectation, et risque que l'administration, à n'importe quelle époque du bail, exige que
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ledit local retrouve son affectation d'origine. Pour y procéder, le bailleur devrait alors récupérer les
locaux et, en conséquence, serait tenu d'indemniser son locataire du préjudice que lui cause la perte
des locaux.
À quel régime juridique est soumis un logement mentionné dans un bail commercial ?
Lorsqu'un logement est compris dans le périmètre d'un bail commercial (par exemple, lorsqu'il existe
une boutique au rez-de-chaussée et un appartement au premier étage au profit de l'exploitant), alors
la location est, pour le tout, soumise aux règles du bail commercial. Les règles particulières aux baux
d'habitation et, en particulier celles de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas applicables.
Le logement situé au-dessus du café peut-il être librement utilisé à un autre usage que
l'habitation ?
En principe, le locataire, titulaire de droits au titre de son bail commercial, sur un appartement à usage
d'habitation situés au-dessus de son commerce, doit veiller à ne pas changer l'affectation dudit local,
au risque, d'une part, d'être obligé de le réaffecter à sa destination initiale et, d'autre part, à défaut
d'autorisation du bailleur pour entreprendre ledit changement d'affectation, de voir le bail être résilié.
Néanmoins, il est possible d'entreprendre des démarches auprès de l'administration (les services de
l'urbanisme) et auprès du syndic de l'immeuble (si l'immeuble est en copropriété), afin de tenter
d'obtenir un changement d'affectation.
Quelles sont les activités qui entraînent la qualification de bail commercial ?
Pour que les dispositions relatives au statut du bail commercial s'appliquent, il est impératif que les
locaux donnés à bail le soient pour une activité commerciale ou artisanale et qu'un fonds de
commerce soit exploité dans les lieux. Pour s'assurer que tel est le cas, il convient d'examiner, d'une
part, la clause relative à la destination des lieux et, d'autre part, la nature de l'activité exercée.
Si la clause de destination mentionne une affectation des locaux à "usage exclusif d'habitation", le
contrat ne sera alors jamais soumis aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux, peu
importe qu'un fonds de commerce y soit exploité ou non. En revanche, si la destination
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contractuellement prévue est celle de "tous commerces" ou exercice d'une activité commerciale
déterminée, il est bien évident qu'un fonds peut alors être exploité dans les lieux et, si tel est le cas, la
première condition pour que le bail soit qualifié de commercial est remplie. Par exemple, si le bail,
comme c'est le cas en général, pour les immeubles affectés à usage d'hôtel, mentionne que les
locaux seront exploités "exclusivement à usage d'hôtel" ou, pour les cafés, à "usage de café, buffet
chaud et froid", et qu'un fonds de commerce, à cette fin, est exploité dans les lieux, alors, au titre de
l'activité et de l'exploitation du fonds, le titulaire du bail répond à la première condition pour que le bail
soit qualifié de commercial.
Il faut être commerçant ou artisan pour être titulaire d'un bail commercial
Pour être valablement titulaire d'un bail commercial et, prétendre au renouvellement dudit bail lors de
l'expiration de celui-ci, il faut être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au
Répertoire des métiers.
L'immatriculation au RCS ou répertoire est une condition essentielle pour bénéficier de la propriété
commerciale et donc du droit au renouvellement du bail expiré ou du droit au versement d'une
indemnité d'éviction compensatrice du préjudice causé par le non-renouvellement.
Il est donc impératif pour le locataire exploitant, personne physique ou société, d'un établissement
hôtelier, d'un café, d'un restaurant, de s'assurer qu'il est régulièrement immatriculé pour chaque local
où il exploite un fonds de commerce. Des dérogations existent néanmoins depuis la loi n° 2008-776
de modernisation de l'économie du 4 août 2008.
À quelle époque et comment s'immatricule-t-on ?
Il est possible de s'immatriculer, pour les commerçants, au RCS, et pour les artisans, au répertoire
des métiers, à toute époque, mais il est préférable d'y procéder dès que l'on débute son activité.
L'immatriculation au RCS que doivent entreprendre les exploitants des hôtels, cafés et restaurant,
s'opère, en principe, au greffe du tribunal de commerce où est situé le fonds, mais il est souvent
possible, en fonction des départements, de procéder à son immatriculation par le biais du centre de
formalités des entreprises ou la chambre de commerce.
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Suffit-il de s'immatriculer une fois, même si l'on exploite plusieurs établissements ?
Non, il est impératif de s'immatriculer pour chaque établissement.
Les conséquences d'un défaut d'immatriculation
Le défaut d'immatriculation du locataire pour l'établissement qu'il exploite permet au bailleur de lui
refuser le renouvellement de son bail, à l'expiration de celui-ci, en lui déniant le droit à la propriété
commerciale. Ainsi, le locataire est contraint de quitter les lieux loués, à la fin du bail, sans percevoir
une quelconque indemnité...
Source : L’Hôtellerie-Restauration.com
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L’immobilier de bureaux repart en Ile-de-France
Le 1/08/2016
Les signes d’amélioration se multiplient sur le marché de l’immobilier de bureaux en Ile-de-
France, le premier d’Europe devant Londres et le troisième dans le monde derrière New York et
Tokyo. Même la Défense, dans les Hauts-de-Seine, l’un des secteurs les plus difficiles, semble
enfin sortir de l’ornière. Le taux de vacance y est tombé à 8,8 % à fin juin, au plus bas depuis
2012, selon les statistiques compilées par ImmoStat.
Au cours des six premiers mois de l’année, 175 000 m
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de bureaux y ont été loués, un volume
équivalent à la totalité des prises à bail de l’année 2015.
« Il s’agit du niveau le plus élevé depuis dix ans. La Défense a retrouvé son attractivité, et pas
seulement auprès des multinationales. De plus en plus d’entreprises de taille moyenne s’y installent,
car les loyers sont bas », se félicite Marie-Laure Leclercq de Sousa, directrice du département agence
chez JLL.
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Depuis janvier, huit transactions de grandes surfaces ont été conclues dans le quartier d’affaires situé
à l’ouest de Paris, dont deux opérations de plus de 20 000 m² : Deloitte cohabitera, avant la fin de
2016, avec AXA au sommet de Majunga (30 500 m²), un gratte-ciel high-tech conçu par Unibail-
Rodamco, et Saint-Gobain emménagera dans la future tour M2 (49 000 m²) en 2019.
« Rendement et diversification »
Le pessimisme des années 2013 et 2014, quand le taux de vacance culminait à 14 %, s’éloigne peu à
peu. « A l’époque, plusieurs tours qui représentent une surface totale de 300 000 m
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, soit 10 % du
quartier, avaient été livrées au moment où le marché se retournait. Purger l’excès d’offre a nécessité
plusieurs années », confie Hugues Parant, directeur général de l’Epadesa, l’établissement public
d’aménagement de la Défense. Amorcé en 2008, le plan de relance qui vise à rajeunir l’image du
centre d’affaires imaginé dans les années 1960 commence à porter ses fruits. « Le quartier bénéficie
des efforts engagés pour améliorer le cadre de vie de ses utilisateurs, que ce soit en termes de
déplacement ou de vie après le bureau », témoigne Laurent Boucher, président de BNP Paribas Real
Estate Advisory France.
Du côté de l’investissement, 1 milliard d’euros ont été dépensés à la Défense sur les six premiers
mois de 2016, cinq fois plus qu’au premier semestre 2015. Une embellie qui touche l’ensemble de
l’Ile-de-France, puisque 6,4 milliards d’euros y ont été déversés sur la même période, en progression
de 11 %. Le moteur de cette hausse est clairement identifié.
« L’écart de rémunération entre les actifs sans risques et l’immobilier de bureaux atteint 300 points de
base pour les meilleurs bâtiments, un niveau très attractif dans l’environnement actuel de taux
plancher, explique Laurent Fléchet, directeur général délégué du groupe Primonial. L’immobilier est
devenu une priorité pour les investisseurs institutionnels à la recherche de rendement et de
diversification. »
Sur l’ensemble de la région, la demande placée, c’est-à-dire des ventes ou des locations à un
occupant et non à un investisseur, a augmenté de 20 % au premier semestre, à 1,1 million de mètres
carrés, selon JLL.
Sur les six premiers mois de 2016, 1 milliard d’euros ont été dépensés à la Défense, soit cinq fois plus
qu’au premier semestre 2015
Parallèlement, le taux de vacance est tombé à 7,1 %, et même à 4 % dans le quartier central des
affaires (QCA), entre Etoile et Opéra. « Dans le “triangle d’or”, il devient difficile pour les entreprises
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de dénicher de grandes surfaces, observe M. Fléchet. On commence à observer des tensions sur les
loyers. »
Pour autant, la reprise n’est pas encore définitivement actée.
« Cela va mieux, mais il est prématuré de parler d’un retournement de tendance, glisse Philippe Le
Trung, directeur du corporate développement chez Foncière des régions. A la Défense, le taux de
vacance qui correspond à l’équilibre du marché se situe entre 5 % et 7 %. On n’y est pas encore ! »
Même si la reprise se confirme, tout le monde n’en profitera pas.
« En deuxième couronne, on ne voit pas d’amélioration généralisée, note Christian de Kerangal,
directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière. La question de l’obsolescence se
pose pour un certain nombre d’actifs, car les entreprises privilégient les immeubles neufs ou
restructurés. »
Un aspect à prendre en compte, dans une région où 75 % des bureaux ont été construits il y a plus de
quinze ans.
Si les feux passent au vert les uns après les autres, ce n’est pas encore le cas des loyers. Leur
stagnation montre qu’il ne faut pas s’attendre à une reprise sur les chapeaux de roue. A la Défense,
les loyers « faciaux » pour les meilleurs locaux restent « scotchés » depuis plusieurs années à
530 euros par an et par mètre carré.
Dans le QCA, ils ont augmenté de 8,5 % depuis un an, pour atteindre 765 euros. Mais ces niveaux
reflètent imparfaitement la réalité, car les mesures d’accompagnement (franchises de loyers,
participation aux travaux d’aménagement…) restent importantes en Ile-de-France.
En moyenne, ces « gestes commerciaux », que les propriétaires accordent à leurs locataires,
représentent 22 % des loyers faciaux. Ils sont particulièrement élevés à la Défense (28 %), plus
modestes dans Paris intra-muros (17 %).
« Les avantages consentis diminuent, mais leur poids montre que nous sommes toujours en bas de
cycle », analyse Jean-Philippe Olgiati, directeur de BlackRock Real Estate en France.
« Retournements spectaculaires »
Plus optimistes, certains experts prédisent que les loyers vont bientôt repartir à la hausse.
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« Dans le passé, on a déjà vu des retournements de tendance spectaculaires à la Défense,
notamment en 2000. On observe actuellement une diminution des mesures d’accompagnement. Les
loyers faciaux vont augmenter dans les dix-huit prochains mois », annonce Cyril Robert, directeur des
études et recherche chez Knight Frank France.
La prudence des promoteurs, qui ont considérablement réduit la voilure depuis le début de la crise,
devrait favoriser cette inflation. Aucune nouvelle tour ne sera livrée dans le quartier avant la fin de
2017. Baptisée Window, la prochaine sera construite au-dessus du centre commercial les Quatre
Temps, le plus grand de France.
Au total, seulement 40 000 m
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supplémentaire sont attendus en 2017 et 50 000 en 2018. C’est
pourquoi le taux de vacance va continuer de baisser.
« Il devrait tomber à 7 % en 2017, puis à 6 % en 2018, avant de remonter », annonce M. Parant.
Autre facteur-clé, la reprise de l’activité économique. « Cette croissance crée des emplois tertiaires,
ceux qui ont besoin de bureaux », confie M. de Kerangal. Un bémol, cependant : certains
déménagements de sièges sociaux pourraient être gelés à l’approche de l’élection présidentielle de
2017. Le Brexit, en incitant des poids lourds de la finance à traverser la Manche, pourrait compenser
cet effet négatif. Mais il serait surprenant que de telles décisions soient prises dans un délai aussi
court.
Source : Lemonde.fr
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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
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