La revue de Presse KYLIA
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Du 19 au 25 octobre 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENT...
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très bas depuis début 2015et des corrections de prix entre 2013 et 2014 avec des baisses de 10 ...
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Immobilier : François Hollande promet d’aider
les primo-accédants
Le 19/10/2015
Depuis 2010, le...
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«On a pris beaucoup de mesures, ça repart, et il faut avoir maintenant les financements très
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MultiLoc’, le nouveau bail pour louer à Paris
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La mairie de Paris veut inciter les...
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allant de 2.000 à 3.000 euros pour les logements vacants depuis moins de 6 mois, et de 9.000 à
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L’assurance emprunteur représente plus de 30
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Immobilier : une période propice pour investir
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L’attractivité des conditions de c...
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Paris : vers une hausse des taxes immobilières
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Pour son budget 2016, la munici...
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Cession de fonds de commerce et obligation
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Renouvellement du bail commercial : le silence
du bailleur ne veut pas dire acceptation
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Toutefois, l’acceptation du principe du renouvellement du bail par le bailleur n’est que provi...
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Quelle est la loi applicable pour un contrat
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Comme toutes les semaines, nous avons sélectionné les meilleurs articles du secteur immobilier parus dans la presse de cette semaine.
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S43 revue de presse kylia - semaine du 19 au 25 octobre 2015

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 19 au 25 octobre 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL "Le marché du neuf retrouve des bases saines" Le 19/10/2015 Stéphane Theuriau, président du directoire de Cogedim, revient sur le rebond des ventes dans l'immobilier neuf. Entretien. Stéphane Theuriau, président du directoire de Cogedim.©Didier Cocatrix Le Point : Quelle est l'ampleur du rebond des ventes dans le neuf ? Stéphane Theuriau : À l'instar des autres grands promoteurs, notre activité sur les neuf premiers mois s'est accrue de 20 % par rapport à 2014, qui était une mauvaise année. Nous estimons qu'environ 105 000 logements neufs devraient avoir été vendus en 2015, loin des pics de la période Scellier. Ce regain des transactions tient à plusieurs leviers. En premier lieu, le succès du dispositif locatif Pinel auprès des investisseurs, dont le marché a grandement besoin pour fabriquer des logements, qui s'est accompagné de la requalification de certaines villes en zone A (comme Lyon, Villeurbanne, Marseille, Montpellier), offrant un meilleur niveau de rentabilité. Des taux d'intérêt restés
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 très bas depuis début 2015et des corrections de prix entre 2013 et 2014 avec des baisses de 10 à 15 % depuis 2013. Ce mouvement touche-t-il l'ensemble du territoire ? Ce phénomène est assez homogène. Bordeaux, par exemple, est un marché actif qui profite de la dynamique de modernisation de la ville et de ses infrastructures. Nous sommes passés d'une conjoncture de forte défiance à une fluidité normale, propice à un marché équilibré et sain. Néanmoins, si les taux d'intérêt venaient à remonter, bien des gens ne pourraient plus acheter. Quid de Paris, aux loyers désormais encadrés ? Marché de grande rareté, la capitale se caractérise par une production faible : entre 500 et 800 nouveaux logements par an, aux prix unitaires très élevés. Bien entendu, le plafonnement des loyers est un mauvais signal, mais les investisseurs ciblant Paris ne recherchent pas la seule rentabilité, plutôt une grande sécurité (appartements mieux conçus et plus compacts, absence de travaux de réaménagement pendant quinze ans, ascenseur, etc.). Ce plafonnement pourrait-il s'appliquer en région ? Non, je ne pense pas. Nous avons des loyers Pinel qui représentent une contrainte positive avec un avantage fiscal. En dehors de Paris et Lille, où les annonces faites étaient assez politiques, cela n'a pas été repris dans les autres villes, où l'offre et la demande s'équilibrent bien. Beaucoup de propriétaires qui abusent avec des niveaux de loyers inacceptables sur le long terme en font les frais : important turnover des locataires, travaux de remise en état diminuant la rentabilité in fine. Source : LePoint.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Immobilier : François Hollande promet d’aider les primo-accédants Le 19/10/2015 Depuis 2010, le nombre de primo-accédants a fondu de 20%, la faute à la crise et aux prix élevés. Le président a donc promis des mesures, sans dévoiler davantage de précisions. François Hollande a promis lundi des mesures pour faciliter l’accès à la propriété, afin notamment de relancer la croissance. «On va encore prendre des dispositions pour que l’accession à la propriété puisse être facilitée, et je ferai des propositions dans cette direction», a déclaré le chef de l’Etat sur RTL, sans toutefois donner la moindre explication sur la nature de ces aides. «Nous avons besoin de construire», a exhorté M. Hollande, soulignant que si la France enregistrait «moins de croissance qu’espéré, ça tenait notamment à l’activité de l’immobilier». La France va faire «1,1% de croissance» en 2015, a-t-il pronostiqué, une estimation en ligne avec celle que l’Insee a délivrée début octobre. Selon l’Institut national de la statistique et des études économiques, la croissance est notamment plombée par le recul de l’investissement dans la construction.
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 «On a pris beaucoup de mesures, ça repart, et il faut avoir maintenant les financements très rapidement», a-t-il ajouté. Les primo-accédants, plus âgés et plus riches Les primo-accédants sont de moins en moins nombreux! Alors qu’ils représentaient 47 % des transactions en 2007 et surtout 55 % en 2010 grâce notamment à l’apport financier du prêt à taux zéro dans l’ancien (supprimé fin 2011), ils n’étaient plus que 35 % en 2014, constatait il y a quelques mois une étude réalisée par l’Ifop pour le courtier Cafpi... La faute à la crise, évidemment, à la la fin des aides dans l’ancien et à des prix trop élevés. Les emprunteurs les plus modestes (employés, ouvriers…), sont parmi les plus touchés. Leur nombre a fondu de 4 % entre 2010 et 2014 (54 % des primo-accédants contre 56,5 % sept ans plus tôt), alors que pendant la même période la part des cadres supérieurs et des professions libérales est passée de 19 % à 24 %, souligne l’étude. Les ménages achètent aujourd’hui leur premier logement à 34 ans en moyenne, selon l’étude. Plus aisés qu’il y a quelques années, ils s’endettent davantage pour devenir propriétaires d’un logement bien plus petit. Les ménages qui deviennent propriétaires pour la première fois empruntent désormais en moyenne 168.400 euros sur 19,5 ans, contre 150.270 euros sur 22,75 ans en 2007. Ils s’endettent donc davantage sur une durée plus courte. En chiffres, ils empruntent 18.130 euros de plus en moyenne pour acquérir un logement plus petit: 69 mètres carrés en moyenne contre 85 mètres carrés en 2007. Soit une perte de 16 mètres carrés en sept ans. Source : LeFigaro.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 MultiLoc’, le nouveau bail pour louer à Paris Le 19/10/2015 La mairie de Paris veut inciter les propriétaires de logements vacants à les louer en les aidant financièrement. Le premier bail MultiLoc’ a été signé vendredi dernier à Paris DR A Paris, "40.000 logements privés sont vacants depuis plus de 6 mois. Une large partie de ces biens est aujourd'hui inoccupée faute de travaux de remise en état et de remise aux normes. Dans le même temps, le marché locatif parisien est de plus en plus tendu", constate la maire de Paris, Anne Hidalgo (PS). Aussi a-t-elle mis en place un nouveau dispositif baptisé MultiLoc’ pour inciter les propriétaires de logements vacants à les relouer. Le premier bail MultiLoc’ a été signé vendredi dernier. Côté locataire, un plafond de revenus, relativement élevé, est prévu : 41.000 euros pour une personne seule, 62.000 pour deux personnes et près de 90.000 pour quatre personnes. "Multiloc' constitue une mesure concrète en faveur du retour des classes moyennes à Paris", estime Ian Brossat (PCF), adjoint chargé du logement à Paris. Jusqu'à 15.000 euros d'aides Les propriétaires qui choisissent ce dispositif bénéficient d’une prime d’entrée de 2.000 euros, puis d’une aide pour la réalisation des travaux de remise en état et d’embellissement de l’appartement,
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 allant de 2.000 à 3.000 euros pour les logements vacants depuis moins de 6 mois, et de 9.000 à 11.000 euros pour ceux vacants depuis plus de 6 mois, et d’une prise en charge de la cotisation à la garantie des risques locatifs. En contrepartie, les propriétaires doivent louer à un loyer inférieur d’au moins 20 % au loyer médian du quartier. Le dispositif est notamment soutenu par les professionnels de la Fnaim Grand Paris. "Je salue cette initiative de la Maire de Paris, qui incite les bailleurs à remettre des biens sur le marché, et les accompagne avec des aides qui vont permettre d'effacer l'effort consenti par les bailleurs pour réduire leur loyer. Pour les locataires, c’est la possibilité de revenir se loger dans Paris à un loyer modéré", estime Brice Cardi, PDG du réseau d’agences immobilières L’Adresse, qui a signé le premier bail MultiLoc’. Source : LeNouvelObs.com
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 L’assurance emprunteur représente plus de 30 % du coût d’un crédit immobilier Le 21/10/2015 Le site d’assurances Réassurez-moi a étudié le poids de l’assurance de prêt dans le coût total d’un prêt immobilier. Dans certains cas, la délégation d’assurance peut faire baisser la facture. Le site d’assurances Réassurez-moi a étudié le poids de l’assurance de prêt dans le coût total d’un prêt immobilier. Dans certains cas, la délégation d’assurance peut faire baisser la facture. DR Partager Obtenir le meilleur taux pour son crédit immobilier, c’est bien. Mais alléger le coût total de son prêt, c’est mieux. Outre les garanties souscrites (hypothèque ou cautionnement principalement), les emprunteurs doivent aussi s’intéresser à l’assurance emprunteur qu’ils souscrivent en même temps que leur emprunt. Or celle-ci représente plus de 30 % du coût d’un crédit immobilier selon le site d’assurances Réassurez-moi. Et le poids de l’assurance est d’autant plus élevé que les taux d’intérêt des crédits sont bas. Par exemple en 2015, pour un couple de trentenaires empruntant 150.000 euros sur 20 ans à 2,30 %, l’assurance groupe représente 18.000 euros (35 %) pour un coût total du crédit de 33.470 euros. En comparaison en 2008, l’assurance pesait 23 % (25.200 euros) pour un coût total du crédit de 84 643 euros, le taux d’intérêt du prêt s’élevant alors à 4,70 %. Actuellement, ce même couple peut bénéficier
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 d’une délégation d’assurance dont le montant s’élève à 5.100 euros, soit seulement 13 % du coût total du crédit. Depuis le 1er octobre, la loi Hamon a facilité le recours à la délégation d’assurance. Les banques (qui détiennent encore 88 % de l’assurance de prêt) doivent mentionner le coût de l’assurance en indiquant précisément le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) ou TAEAG (Taux Annuel Effectif d’Assurance Global) appliqué. Ce qui permet aux emprunteurs de pouvoir comparer les tarifs grâce à ce calcul unique. Toutefois, les emprunteurs doivent également examiner les garanties proposées par les contrats : elles doivent figurer dans la fiche de synthèse remise par la banque et l’assureur. Source : LeNouvelObs.com
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Immobilier : une période propice pour investir Le 22/10/2015 L’attractivité des conditions de crédit est un facteur décisif pour investir en immobilier - Shutterstock La conjoncture immobilière est perçue de façon optimiste par les Français qui estiment que c’est toujours une bonne période pour investir dans la pierre. Quelle perception ont les Français de la conjoncture immobilière pour l’année qui vient ? Pour une personne sur deux, il pourrait s’agir d’une période favorable à un investissement. C’est ce qui ressort de la troisième édition du baromètre établi par Foncia avec l’aide de BVA destiné à mesurer le climat de l’immobilier. Selon cette étude il semblerait que l’on assiste à une « stabilisation de l’optimisme des Français concernant l’évolution de la conjoncture immobilière ». On connaît l’attachement de nos concitoyens à la pierre, considérée comme une valeur refuge, surtout en temps de crise. Toutefois ce niveau de confiance à l’égard de l’immobilier évolue en fonction du statut de la personne interrogée. Ainsi il se révèle plus élevé chez les propriétaires d’un bien ou auprès des candidats à l’accession. Les taux de crédits et la baisse des prix : des éléments décisifs pour se lancer Pour acheter il faut pouvoir emprunter. Sans réelle surprise, il s’agit du facteur déterminant pour devenir propriétaire. Il est cité par 70% des personnes interrogées. L’abondance de biens immobiliers
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 sur le marché arrivant en deuxième position dans le baromètre. La baisse des prix au m2 devient un critère de plus en plus déterminant en matière immobilière pour 55% des personnes interrogées alors qu’ils n’étaient que 50% lors du précédent sondage en novembre 2014. Parmi les freins identifiés à l’accession à la propriété, plus d’un Français sur deux cite la difficulté à obtenir un crédit. Si le coût du crédit n’a jamais été aussi bas, cela ne veut pas dire pour autant qu’il est devenu accessible : présenter un dossier irréprochable à sa banque est désormais indispensable pour emprunter. Une volonté d’investir dans la pierre qui reste stable malgré la conjoncture Selon l’étude de Foncia, la volonté de finaliser un projet immobilier durant l’année qui vient reste stable. 14% des personnes interrogées envisagent d’acheter un nouveau logement alors qu’ils étaient 16% en novembre 2014. Toutefois près de 6 français sur 10 anticipent une augmentation des coûts pour se loger. Cette hausse est davantage ressentie auprès des locataires et plus particulièrement de ceux du parc social tandis que les propriétaires sont plus nombreux à n’envisager aucun changement. Source : LesEchos.fr
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Paris : vers une hausse des taxes immobilières ? Le 23/10/2015 Pour son budget 2016, la municipalité évoque plusieurs pistes : hausse des droits de mutation, taxe de séjour collectée dans l cadre des locations touristiques, taxe sur les résidences secondaires... Pour son budget 2016, la municipalité évoque plusieurs pistes : hausse des droits de mutation, taxe de séjour collectée dans l cadre des locations touristiques, taxe sur les résidences secondaires... Sipa Xavier Francolon Le conseil de Paris doit examiner la semaine prochaine les modalités du budget de la ville pour 2016, avant son vote en décembre. En présentant son projet de budget, qui sera soumis au vote en décembre, la direction municipale a indiqué qu'il lui manquait 400 millions d'euros, en raison notamment d'une "baisse sans précédent" des dotations versées par l'Etat, estimées à 200 millions pour 2016. Au chapitre de la "panoplie de leviers de recettes", la municipalité évoque plusieurs pistes, notamment autour de l’immobilier et des taxes afférentes. Parmi elles tout d’abord, la mairie mise sur une hausse des droits de mutation, plus souvent mais improprement appelés « frais de notaire ». Les droits de
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 mutation augmenteraient de 3,8 % à 4,5 %, dégageant ainsi environ 140 millions d'euros de recettes supplémentaires. Hausse des droits de mutation de 0,7 % Comme le rappelle la Chambre des notaires de Paris, il ne s’agit pas d’augmenter la rémunération des notaires : lors d’une transaction immobilière, le notaire assure une mission de collecteur d’impôts, chargé par l’Etat de percevoir droits de mutation et taxes de publicité foncière qu’il reverse ensuite au Trésor Public. La loi de Finances 2014 avait autorisé les départements à relever de 0,7 point les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ceux-ci peuvent relever leur taux de 3,8 % à 4,5 % pour 2 ans, jusqu'au 29 février 2016, afin de contribuer au financement de certaines dépenses sociales (allocation personnalisée d'autonomie, prestation de compensation du handicap et revenu de solidarité active). Hausse de la taxe d'habitation des résidences secondaires Ensuite, la mairie compte sur la collecte, par le site de location d'appartements Airbnb et ses confrères, de la taxe de séjour à Paris, en vigueur depuis le 1er octobre. A raison de 0,83 cents par nuit et par voyageur, devrait rapporter entre 10 et 15 millions d’euros. Enfin, une hausse de la taxation des résidences secondaires est évoquée et rapporterait entre 50 à 60 millions d’euros. Autre option prévue par la loi de Finances 2014 : pour inciter les propriétaires à affecter leurs résidences secondaires à l'habitation principale, les conseils municipaux des villes situées en zone tendues (dont Paris) peuvent majorer de 20 % la taxe d'habitation due au titre des "logements meublés non affectés à l'habitation principale". Source : LeNouvelObs.com
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Cession de fonds de commerce et obligation du cessionnaire Le 20/10/2015 A la suite de l'arrêt du 30 septembre 2015 (précité), la haute juridiction a eu l'occasion de plancher sur un cas similaire à propos de la responsabilité d'un cessionnaire d'un fonds de commerce. Dans cette affaire, le propriétaire des murs commerciaux avait initié une procédure en résolution du bail commercial en reprochant au cessionnaire, en dépit d'injonctions : • de ne pas avoir remis les locaux dans leur état d’origine, • d’avoir effectué des travaux sur la vitrine du local sans son autorisation. Les juges de première instance avaient rejeté cette demande considérant que le cessionnaire n’est pas tenu des fautes et manquements aux clauses et conditions du bail de son prédécesseur. Sur le fondement des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, la Cour de cassation reproche au juge du fond de ne pas avoir recherché si le cessionnaire avait commis des fautes. Curieusement, la Cour de cassation, contrairement à son précédent arrêt précité, ne semble pas prendre une posture aussi tranchée, se contentant en l'espèce de casser pour défaut de base légale. Jurisprudence à suivre.... Par Virginie Lombart Avocat au barreau de Nantes Référence : Cass. 3ème Civ. 08 octobre 2015, n° de pourvoi 14.13179 Source : www.juritravail.com
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Renouvellement du bail commercial : le silence du bailleur ne veut pas dire acceptation définitive ! Le 21/10/2015 Renouvellement du bail commercial : le silence du bailleur ne veut pas dire acceptation définitive ! L’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement du bail commercial ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur de son droit d’option. Le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail commercial doit en faire la demande à son bailleur dans les 6 mois précédant l’expiration du bail. Ce dernier doit alors, dans les 3 mois qui suivent cette demande, informer le locataire de son intention de renouveler ou non le bail. À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Toutefois, l’acceptation du principe du renouvellement du bail par le bailleur n’est que provisoire. En effet, le silence gardé par ce dernier ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur de son droit d’option. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans une affaire récente. Rappel : Le droit d’option du bailleur lui permet de refuser le renouvellement du bail alors même qu’il l’avait accepté, en offrant au locataire le paiement d’une indemnité d’éviction (sauf en présence d’un motif grave et légitime). En l’espèce, une société bailleresse s’était vue notifier une demande de renouvellement par son locataire à laquelle elle n’avait pas répondu. Plusieurs mois après, elle avait fait usage de son droit d’option en délivrant un congé au locataire lui déniant le droit au renouvellement ainsi qu’à une indemnité d’éviction (invoquant un motif grave et légitime). Appelés à statuer sur le contentieux qui s’en est suivi, les juges ont donné gain de cause à la société bailleresse. En effet, ils ont estimé que, bien que le silence du bailleur vaille acceptation, cette acceptation n’est que provisoire et peut donc être remise en cause par le bailleur qui exerce son droit d’option. Précision : Lorsque les modalités du renouvellement (en particulier le prix du bail renouvelé) ne sont pas encore fixées par les parties, les juges admettent l’exercice ultérieur du droit d’option du bailleur. Cassation civile 3e, 16 septembre 2015, n° 14-20461 Source : LesEchos.fr
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Quelle est la loi applicable pour un contrat signé avec un franchiseur espagnol ? Le 22/10/2015 "Je suis en train de négocier un contrat de franchise (je serai le premier franchisé en France avec une option de master franchise) avec un franchiseur espagnol. Celui-ci souhaite que le contrat relève de la compétence des tribunaux espagnols, ce que je veux éviter. Comment puis-je le convaincre ?" Lors de la signature d'un contrat international, il faut prendre quelques précautions afin d'éviter les difficultés ultérieures. Il faut prévoir dans le contrat une clause attributive de compétence, c'est-à-dire choisir le tribunal qui sera compétent en cas de litige. Cela permet de minimiser les coûts d'une éventuelle procédure, et c'est la raison pour laquelle votre franchiseur souhaite que la compétence soit accordée à un tribunal espagnol. Mais il ne faut pas oublier la clause de compétence législative car, en droit international, le juge saisi n'applique pas nécessairement sa propre loi. Il doit déterminer quelle est la loi applicable au litige. En matière de franchise, le contrat est régi par la loi du pays dans lequel le franchisé a sa résidence habituelle, à défaut de choix par les parties dans le contrat. Vous devez donc regarder si la loi française s'applique à votre contrat ou s'il s'agit de la loi espagnole. La loi française encadre très fortement les contrats de franchise et protège le franchisé, mais je ne connais pas la législation espagnole sur ce sujet. Il faut donc aussi examiner cet aspect de votre contrat. Je ne peux que fortement vous conseiller d'avoir recours à un avocat spécialisé en droit international pour étudier votre contrat. Source : L’Hôtellerie-Restauration.com
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Caroline PILATO / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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