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Les équipes d'Anne Hidalgo souhaitent ardemment...
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Qui sont les repreneurs ? 
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Bail commercial: modification du loyer en 
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En l’espèce, la SCI 1 TERRASSE BELLINI a consenti à la société RT...
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S44 revue de presse kylia - semaine du 27 octobre au 2 novembre 2014

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 27 Octobre au 02 Novembre 2014 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL 29 % des Français se plaignent de la qualité énergétique de leur logement Le 27/10/2014 Rénover un logement de 120 m² coûte 35.000 euros selon le baromètre AFP-PowerMetrix. Rénover énergétiquement un logement de 120 m² coûte 35.000 euros selon le baromètre AFP-PowerMetrix. SIERAKOWSKI ISOPIX SIPA A l’approche de l’hiver, la question du coût du chauffage va peser lourdement sur le budget des ménages. D’autant que les tarifs réglementés du gaz devraient augmenter de de 2,31% hors taxes au 1er novembre, après une hausse de 3,9 % au 1er octobre. De même, les tarifs réglementés de l'électricité pourraient grimper de 2,5 % hors taxes dans les prochaines semaines.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Le coût de la rénovation Problème : 29 % des foyers français se plaignent de ressentir des problèmes d'humidité, de fenêtres en mauvais état ou de ne pas avoir assez chaud dans leur pièce principale en hiver, selon le baromètre trimestriel AFP-PowerMetrix, spécialiste des études sur la consommation d'énergie. Rénover ces logements, d'une superficie moyenne de 117 mètres carrés, représenterait un investissement de 35.000 euros par foyer, soit 280 milliards d'euros, "l'équivalent du budget en chauffage de l'ensemble des foyers français sur 10 hivers consécutifs", selon ce baromètre. Les coûts de rénovation thermique sont donc élevés, voire très élevés dans le cas de certains logements. Même dans le cas d'incitations fiscales importantes, ils ne sont pas à la portée de tous", a commenté Luc Rouach, responsable du développement de PowerMetrix. Le nouveau crédit d’impôt pour la transition énergétique, la nouvelle mouture de l’éco-prêt à taux zéro et le chèque énergie, mis en place dans le cadre de la loi de transition énergétique de Ségolène Royale, constituent cependant des coups de pouce pour les propriétaires. Mais parmi les foyers concernés, plus de la moitié sont des locataires vivant en appartement et 16 % déclarent avoir déjà eu des difficultés à payer leurs factures d'électricité. Ils n'ont donc pas forcément le pouvoir de décision, ni les moyens pour entreprendre ce genre de travaux. De 150 à 500 €/m² Sur le terrain, l’écart se creuse entre les "passoires thermiques" et les "bouteilles thermos". Ainsi, 4 % de foyers vivent dans un logement sans aucune isolation des murs et équipé de fenêtres à simple vitrage et devraient donc s'engager dans une rénovation de grande ampleur d'un coût de 500 €/m². A l'inverse, 6% vivent dans des logements déjà bien isolés, qui nécessiteraient des rénovations plus limitées (150 €/m²), comme l'achat d'appareils de chauffage plus performants. 19 % se trouvent dans une situation intermédiaire et devraient engager des travaux ciblés, comme l'isolation des murs et du plafond ou le remplacement des fenêtres pour un coût de 300 €/m². Source : LeNouvelObservateur
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Immobilier : les primo-accédants pourraient perdre gros Le 28/10/2014 · APL Accession : les primo-accédants pourraient perdre gros. - Shutterstock La quasi-suppression de l’APL Accession pourrait exclure du marché de nombreux emprunteurs modestes qui n’auront pas la possibilité de trouver un financement pour leur projet sans cette aide, leur taux d’endettement devenant trop important. Le retour des primo-accédants sur le marché immobilier grâce à la baisse des taux de crédit pourrait être de courte durée. Le projet de loi de finances 2015 prévoit de quasiment supprimer l’APL (aide personnalisée au logement) Accession, qui accorde une aide mensuelle sous conditions de ressources aux emprunteurs qui deviennent propriétaires de leur résidence principale. Une modification aux implications lourdes pour les primo-accédants aux revenus modestes. En tout, ce sont près de 30.000 personnes par an qui bénéficient de l’APL Accession, dont le dispositif sera examiné mercredi 29 octobre puis voté le 04 novembre. Passé presque inaperçu, l’article 52 du PLF 2015 a prévu une modification de l’APL Accession qui ne devrait être versée à l’avenir qu’en cas de baisse de 30 % de revenus et non systématiquement à la mise en place du crédit. Actuellement, l’APL
  4. 4. est accordée sous conditions de ressources aux emprunteurs qui deviennent propriétaires via un Prêt conventionné (PC) ou un Prêt Accession Sociale (PAS), prêt accordé sur des durées allant jusqu’à 30 ans et permettant également de bénéficier de frais de dossiers et de garanties réduits. La revue de Presse KYLIA 4 Un nouveau coup de frein au marché immobilier La quasi-suppression de l’APL Accession pourrait exclure du marché de nombreux emprunteurs modestes qui n’auront pas la possibilité de trouver un financement pour leur projet sans cette aide, leur taux d’endettement devenant trop important. Une mesure que déplore Sandrine Allonier, Responsable des Relations Banques du courtier immobilier VousFinancer.com, qui explique que « l’APL est une aide très efficace car elle est directement versée à la banque prêteuse et vient donc réduire la mensualité de crédit payée par l’emprunteur jusqu’à 30%, voire davantage dans certains cas. Prise en compte par les banques dans le plan de financement, elle permet donc à des ménages dont l’endettement aurait été trop élevé sans cette aide de devenir propriétaire » précise-t-elle. Revalorisée en 2013 et début octobre lors de la modification du zonage et de la hausse des plafonds de revenus, la suppression de cette aide en 2015 pourrait exclure de l’accès à la propriété un certain nombre de jeunes emprunteurs. « En 2014, entre 10 et 15 % des prêts que nous avons financés donnent droit aux APL. La suppression de celles-ci risque d’avoir un impact très négatif sur les primo-accédants dont beaucoup se sont déjà retirés du marché. D’un côté le gouvernement élargit le prêt à taux zéro dans le neuf et le réhabilite dans l’ancien en zone rurale, et de l’autre il supprime les APL qui ont un véritable impact sur l’endettement des ménages et donc sur leur capacité à devenir propriétaire. C’est donner d’un côté pour reprendre de l’autre. A un moment où le marché commence à reprendre des couleurs ce type de mesure pourrait casser la dynamique enclenchée et donner un nouveau coup de frein au marché immobilier » conclut Jérôme Robin, président et fondateur de Vousfinancer.com. Immobilier : évolution de la part des primo-accédants Dans un contexte de crise économique, de prix trop élevés, la part de primo-accédants a fortement diminué de 2011 à 2013. « Chez Vousfinancer, elle est passée de 55% à 33%. » note Sandrine Allonier. « Mais ils ont fait un léger retour sur le marché depuis, grâce notamment à la , passant de 33% à 37% en 2014. La modification de l’APL Accession casserait ce retour et la bonne dynamique dans laquelle se remet progressivement le marché immobilier. » ajoute-telle. APL Accession : estimation du montant * *Exemple pour l’un achat d’un logement ancien en zone A
  5. 5. **Il ne s’agit que d’estimations. « Votre Caf calculera le montant de votre prestation de logement en tenant compte de différents éléments : le nombre d’enfants et des autres personnes à charge ; le lieu de résidence ; le montant du loyer ou de la mensualité de remboursement de prêts (dans la limite d’un certain plafond) ; les ressources du foyer, etc. Ces critères étant nombreux, il est impossible de donner ici les montants des aides au logement. » est-il indiqué sur le site de la Caf. La revue de Presse KYLIA 5 Modification de l’APL Accession : simulation Un couple avec 3 enfants ayant des revenus nets de 20.000 € par an, achetant un bien ancien à Lyon (zone A) avec un prêt à l’accession sociale pour une mensualité de 700 € peut prétendre actuellement à 196 € d’APL par mois, réduisant sa mensualité à 504 € et son taux d’endettement à 30 %. Sans l’APL, le couple devrait verser une mensualité de 700 € ce qui ferait grimper son taux d’endettement à 42 %, rendant le projet non finançable Source : LesEchos.fr
  6. 6. Encadrement des loyers s'impatiente Le 29/10/2014 : la mairie de Paris Les équipes d'Anne Hidalgo souhaitent ardemment que l'encadrement des loyers soit appliqué à Paris. (Crédits : reuters.com) d'application. La mise en oeuvre de l'encadrement des loyers à Paris est trop lente au goût de la municipalité. Mathias Thépot | 29/10/2014, 7:24 - 576 mots Sans décret, pas Pourtant promis pour l'automne, l'encadrement des loyers du parc privé voté d pas voir le jour à Paris en 2014. Une situation qui agace la maire de Paris, Anne Hidalgo, ainsi que son entourage, qui s'est toujours prononcé pour l'instauration de la mesure dans la capitale. " dix ans, les loyers ont augmenté de 33% à Paris. Nous souhaitons que cet encadrement des loyers puisse être mis en oeuvre le plus rapidement possible. Ça tarde trop. C'est une mesure qui est attendue par les Parisiens, qu'ils soient de familles modestes ou issus des classes modestes. temps d'agir !", invectivait lundi l'adjoint au maire chargé du Logement, Ian Brossa, sur France Bleu. Paris a tous les outils pour que ses loyers soient encadrés Paris devrait être, à en croire la ministre du Logement, Sylvia Pinel, le seul endroi dans un premier temps l'encadrement des loyers. Son application dans la capitale de test national- se fait donc attendre, d'autant que l'agglomération parisienne est déjà dotée d'un La revue de Presse KYLIA dans la loi Alur risque ne menté ", 6 ans Depuis Il est endroit où s'appliquera -qui doit faire figure
  7. 7. observatoire des loyers, l'Olap, et possède donc déjà des outils suffisants pour lancer le dispositif sur le terrain. La revue de Presse KYLIA 7 Un décret qui se fait attendre Mais la publication d'un décret, qui fixera concrètement les loyers médians qui serviront de référence à l'application de la mesure, se fait attendre. Et sans décret, pas d'encadrement. La lenteur des pouvoir publics n'est, dans ce cadre, pas des plus surprenantes, tant François Hollande et Manuel Valls semblent réticents à l'idée d'instaurer ce dispositif, de peur de faire fuir les investisseurs et de bloquer encore plus le marché de l'immobilier résidentiel. A la fin août, soit quelques mois après le vote de l'encadrement des loyers par le Parlement français, le Premier ministre a d'ailleurs annoncé restreindre son périmètre à Paris intramuros, alors qu'il était initialement prévu qu'il s'applique dans toutes les zones où le marché du logement est tendu. Un comité scientifique contre l'encadrement ? Par ailleurs, la majorité du comité scientifique, chargé de vérifier la qualité des statistiques produites par les observatoires locaux des loyers, ne serait pas non plus favorable à l'instauration d'un encadrement des loyers à Paris et en France. Autant de petits signes qui laissent craindre que, malgré la volonté de la mairie de Paris, l'encadrement des loyers y sera appliqué très tardivement. Un loyer médian entre 32 et 35 euros du mètre carré par mois... De quoi décevoir une partie des 425.000 locataires du parc privé parisien, la catégorie la plus représentée à Paris intramuros, qui attendent de voir s'ils pourront à l'avenir consacrer une part moins prohibitive de leur revenu pour se loger. La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) du Grand Paris indiquait, par exemple la semaine dernière, que le prix médian au mètre carré pour les biens proposés en location à Paris est de 31,87 euros par mois lorsque le locataire passe par un professionnel de l'immobilier pour louer. Ce prix médian serait même 34,85 euros du mètre carré quand le locataire traite directement avec son bailleur. Et ce, en sachant que, plus la surface est petite, plus le loyer au mètre carré est élevé. L'Olap, qui raisonne en moyenne, indique, de son côté, que le loyer moyen des emménagements dans le parc locatif privé était de 24,2 euros du mètre carré par mois en 2013. Source : LaTribune.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Immobilier: le pouvoir d'achat des candidats à la primo-accession se contracte Le 30/10/2014 Selon le promoteur Nexity, le pouvoir d'achat des ménages accédant à la propriété se contracte, ces derniers achetant des logements plus petits et moins chers. Photo prise depuis le parc de Saint-Cloud, en décembre 2013. (THOMAS SAMSON/AFP) Le pouvoir d'achat des ménages accédant à la propriété se contracte, ces derniers achetant des logements plus petits et moins chers, avec un apport personnel plus faible, constate jeudi le promoteur Nexity, au vu de son activité lors des neuf premiers mois de l'année. De janvier à septembre, "le marché de l'accession à la propriété s'est fragilisé", constate le groupe, au vu d'un nombre d'acquisitions en résidence principale en recul sur un an. Parmi les clients de Nexity, les ménages qui ont acheté un logement pour la première fois ont acquis en moyenne 65 m2, une surface en baisse de 1,5 m2, à un prix moyen lui aussi en repli (-3,1%) de 3.786 euros le m2.
  9. 9. Les budgets moyens des ménages acquéreurs "sont en baisse dans toutes les zones et pour tous les profils", détaille Nexity. Celui des primo-accédants recule de 2,1% à 223.000 euros, et celui des acquéreurs qui ont financé leur achat par la vente d'un premier bien, de 4,5% à 341.000 euros. La situation financière des primo-accédants semble se dégrader : ils sont plus nombreux que l'année dernière à avoir recours au Prêt à taux zéro (PTZ) tandis que leur apport financier moyen recule nettement (-13,1%) à 40.900 euros. Ils ne sont plus que 44% à pouvoir apporter 10% d'apport personnel, contre 50% un an plus tôt. La revue de Presse KYLIA 9 Pour 71% des Français, il est "difficile de trouver un logement en France aujourd'hui" Selon le baromètre Nexity/Ipsos publié jeudi, 71% des Français trouvent qu'il est "difficile de trouver un logement en France aujourd'hui". Seuls 20% d'entre eux tablent sur une amélioration de cette situation "dans les années qui viennent". Et six Français sur dix estiment que la génération de leurs enfants connaîtra une situation "moins bonne" en matière de logement. Interrogés sur la priorité qui doit être celle du gouvernement, les Français répondent d'abord: l'encadrement des loyers (47%, +2 points par rapport à janvier). La limitation de la hausse des prix à l'achat, elle, est évoquée par 32% des sondés (+4 points), devant la mixité sociale (22%) ou le logement social (17%). Sur les neuf premiers mois de l'année, les accédants à la propriété ont représenté moins d'un client particulier sur deux (46,6%, en recul de 1,3 point sur un an) chez ce promoteur. Ce sondage a été réalisé par téléphone, les 29 et 30 août, auprès de 957 personnes constituant un échantillon représentatif de la population française, selon la méthode des quotas. Source : Challenges.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Habiter et donc construire... autrement Le 2/11/2014 (Crédits : reuters.com) Immobilier vieillissant, dans le respect du développement durable, et de normes parfois pesantes en mobilisant les progrès de la technologie... Voilà un enjeu d'avenir pour le secteur du BTP en plein marasme. Après le tout béton, la filière bois a la cote. Mais le vrai défi reste d'industrialiser la construction pour faire plus, plus vite et mieux, sans répéter les erreurs des « trente glorieuses ». Quel sera l'habitat de demain ? Cette question, qui ne trouve pour l'instant que des réponses partielles, mérite d'être posée, tant l'état actuel du parc du logement n'est pas satisfaisant en France. Certes, depuis une trentaine d'années, la surface par personne et par logement s'accroît et le surpeuplement diminue, mais, dans le même temps, plus de 3 millions et demi de personnes restent mal logées, les dépenses courantes des ménages français pour leur habitation (loyer, énergie, charges) explosent (+ 48 % entre 2000 et 2010) et le parc immobilier ancien se dégrade avec le poids des ans. Les deux tiers environ des logements du parc existant ont été construits avant 1974 et sont pour beaucoup très mal isolés, certains étant même qualifiés de « passoires thermiques ». Selon l'Insee, 3,8 millions de ménages de France métropolitaine consacrent désormais plus de 10 % de leur revenu à leur facture énergétique, tandis que 3,5 millions déclarent souffrir du froid dans leur domicile. Malheureusement, les perspectives sont moroses : voilà trois ans que le nombre de mises en chantier de logements s'écroule et que de moins en moins de permis de construire sont accordés, ce qui laisse
  11. 11. craindre un renouvellement insuffisant du parc immobilier résidentiel à terme. Dans l'incapacité de commercialiser des logements à prix abordables respectant les exigences normatives, les industriels du secteur voient leurs carnets de commandes fondre comme neige au soleil. Cet état des lieux alarmant amène à s'interroger sur les méthodes de production actuelles. Sont-elles désuètes ? Ne faudrait-il pas réinventer l'habitat dans sa globalité à des fins d'intérêt général ? « Concrètement, les procédures actuelles ne permettent pas de construire suffisamment de logements. Il faut renouveler l'urbanisme, faire évoluer les autorisations de construire, faciliter les disponibilités foncières. Nous constatons que la construction d'habitations depuis trente ans est chroniquement insuffisante en France, et que la dégradation s'accélère en zones tendues. Les prix sont en forte hausse et le mal-logement est préjudiciable sur un plan social et économique », constate ainsi Catherine Jacquot, présidente de l'ordre des architectes. « En outre, l'urgence des enjeux environnementaux impose de construire autrement, d'innover, et de contribuer à la pertinence des réponses face à l'urgence de la quantité », ajoute-t-elle. Face à cette urgence, le pouvoir politique, tous bords confondus, mène depuis plusieurs années des combats sur plusieurs fronts. Du côté de l'État, cette volonté a notamment été matérialisée par l'émergence des écoquartiers, définis comme des projets d'aménagement urbain qui respectent les principes du développement durable, et « qui intègrent les notions de densité, de nature en ville, d'anticipation et l'adaptation au changement climatique », explique-t-on au ministère du Logement. Ils peuvent contenir des immeubles de logements, des bureaux et des commerces ; et les bâtiments qui les composent tendent à créer plus d'énergie qu'ils n'en consomment. La revue de Presse KYLIA 11 500 projets d'écoquartiers en cours Cette démarche a été lancée en octobre 2008 par l'intermédiaire d'appels d'offres de l'État à destination des collectivités, en réponse aux engagements de la loi Grenelle II. Depuis lors, l'État a retenu plus de 500 projets d'écoquartiers. « Les écoquartiers représentent une part non négligeable de la production française de logements : les projets présentés en 2011 concernent ainsi plus de 200 000 logements, dont près de 66000 logements sociaux », indique le ministère du Logement. Un succès apparent auquel les élus ne sont pas étrangers. « Les élus ont pour volonté de densifier la ville existante pour répondre aux besoins en logements en intégrant une dimension environnementale et sociale plus favorable que dans les années 1970, par des constructions plus économes en énergie pour diminuer les charges futures, et alimentées tant que faire se peut par des énergies renouvelables, notamment via des réseaux de chaleur », explique Pierre Guyard, directeur de marché collectivités et habitat de l'une des branches de GDF Suez énergie services.
  12. 12. L'aspect environnemental revêt une importance de premier ordre. « Dans la plupart des écoquartiers, on essaie d'introduire des cours d'eau et d'intégrer de la verdure pour combattre l'effet îlots de chaleur », explique Pierre Guyard. Pour lui, la tendance actuelle « va dans le sens d'une amélioration de l'impact environnemental des logements, et plutôt sur des programmes collectifs qu'individuels. Il semble clair qu'à l'avenir, le développement urbain passera par des contraintes environnementales et favorisera donc les constructions de type écoquartiers ». De quoi apporter un peu d'optimisme pour l'avenir dans la morosité ambiante. Du reste, ces quartiers n'auront d'intérêt réel que s'ils sont durablement accessibles à tous, et pas seulement aux ménages les plus aisés. Un aspect à ne pas négliger car « actuellement, plusieurs problèmes en matière d'habitation se posent en France : il y a ceux qui n'ont pas de logement, ceux qui ont un problème de mal-logement, ceux qui paient trop cher par rapport à leurs revenus et ceux qui souhaiteraient acheter et qui ne le peuvent pas », explique l'architecte Bruno Rollet. Bref, la question du prix est centrale. Or, ce qui marque le plus ces derniers mois, ce sont les difficultés des acteurs du secteur à construire à un coût abordable. Ils se disent impuissants devant l'accumulation de moult blocages qui font grimper leur prix de revient et les obligent à maintenir les prix des logements qu'ils commercialisent à un niveau trop élevé. Le plus souvent, ils mettent en avant la succession de nouvelles réglementations thermiques (BBC, RT 2005, RT 2012 et la future RT 2020), les recours de tiers abusifs qui immobilisent les chantiers et l'accumulation de normes de construction, dont les plus souvent citées sont celles concernant le nombre de place de parkings minimum par logement et l'obligation de construire 100 % des nouveaux logements accessibles aux personnes à mobilité réduite. Malheureusement, « l'empilement de normes au gré des changements de législature complique fortement la mise en oeuvre d'innovations dans le secteur de la construction de logements », constate Antoine Guiguet, directeur général du spécialiste de l'assurance de biens immobiliers SFS. Un autre blocage financier majeur provient de la croissance continue, depuis quarante ans, du prix du foncier. Il peut parfois représenter plus de la moitié du prix de revient des industriels en zone très tendue ! La revue de Presse KYLIA 12 À la redécouverte des atouts du bois « Tous ces sujets nous obligent en effet à réfléchir », constate de son côté Philippe Robart, directeur ingénierie et innovation chez Vinci Construction France. Sans pour autant masquer une certaine assurance : « On y arrive relativement bien, avec des opérations mixtes accession-location, pour le
  13. 13. volet administratif, et avec des logements à énergie positive dans les prix du marché du logement social, pour le volet technique », assure-t-il. La dernière lubie des acteurs du secteur, c'est l'industrialisation du processus de construction pour les logements collectifs. Elle présente selon eux des conséquences positives aussi bien sur le plan économique qu'environnemental. En effet, plutôt que de couler le béton sur les chantiers, un procédé qui prend du temps et qui peut être imprécis, autant imaginer la conception des bâtiments en usine, où l'utilisation des matières premières est optimisée. On pense aux préfabriqués en métal. Mais ils sont peu utilisés en France où c'est davantage la filière bois qui a la cote aujourd'hui. Arnaud Montebourg l'avait même inscrite dans ses 34 filières d'avenir. Déjà très utilisé pour la construction de maisons individuelles, le bois l'est moins jusqu'ici pour les programmes de logements collectifs. Cependant, d'aucuns ne cessent de louer les mérites de ce matériau, que ce soit pour l'ossature ou les bardages d'immeubles. Sous l'oeil intéressé des grands groupes de construction, des patrons d'entreprises de taille modeste se spécialisent dans cette filière. C'est le cas de Paul Jarquin qui a fondé REI, une société qui construit des logements collectifs en bois. Son projet est le fruit d'une prise de conscience écologique pour lutter contre le monopole de l'industrie du béton, en partie responsable « de la forte empreinte énergétique du secteur de la construction, qui représente 25 % des émissions de carbone en France », explique-t-il. Ce déclic l'a amené à considérer « les matériaux végétaux qui, en plus d'être de très bons isolants thermiques, stockent le CO2 là où le béton en produit », se réjouit-il. Au-delà de l'intérêt purement environnemental, la confection d'immeubles en bois présente un intérêt financier potentiel lié notamment à un gain de temps considérable. « Le temps passé sur le chantier est compressé en usine. Et on se retrouve concrètement avec des murs qui viennent sur les chantiers après avoir été montés comme des legos ». Ce qui permet « d'économiser jusqu'à 40 % du temps de chantier », explique Paul Jarquin, et de minimiser les frais financiers qui s'accroissent quand les chantiers traînent. En outre, le coût de la matière première bois est moindre sur le long terme car elle est « moins sujette aux variations de cours sur les marchés que les métaux ou le pétrole. C'est l'avantage majeur du bois dans le bilan carbone », constate Philippe Robart. La revue de Presse KYLIA 13 « Reconstruire la ville sur elle-même » D'un point de vue purement technique, si l'on se fie aux maisons individuelles qui se sont construites en ossature bois, l'usage du matériau est maîtrisé. Par ailleurs, il faut se souvenir qu'« entre 2008 et 2013, beaucoup d'entreprises qui construisaient des maisons en ossature bois ont émergé.
  14. 14. Malheureusement un grand nombre d'entre elles ont ensuite disparu à cause de problèmes financiers, car insuffisamment capitalisées », se souvient Antoine Guiguet. Preuve que le marché reste limité et que les gros acteurs qui résistent mieux aux crises sont par essence les mieux placés pour installer durablement de nouveaux matériaux de construction dans le paysage urbain. Du reste, le béton, qui bénéficie jusqu'ici d'un quasi-monopole sur le marché du logement collectif, est très ancré dans les modes de construction français. La fenêtre de tir pour ceux qui innovent avec des nouveaux matériaux est plutôt de se positionner en complémentarité du béton pour optimiser la performance énergétique des bâtiments et industrialiser le maximum de la production. « On pourrait construire uniquement en structure bois, on sait faire. Mais chaque matériau a ses propres avantages. L'inertie thermique des planchers béton est par exemple meilleure, en particulier lors des chaleurs d'été. La vraie innovation aujourd'hui, c'est de trouver l'équilibre technico-économico- architectural en intégrant toutes les contraintes connues. La complémentarité des La revue de Presse KYLIA 14 matériaux prend dans ce cadre une place prépondérante », juge Philippe Robart. La France a toutefois pris du retard du point de vue de la confection en usine par rapport à ses voisins d'Europe occidentale. En effet, si l'on en croit le baromètre de l'architecture en Europe, les architectes français sont, de loin, ceux qui constatent la plus faible évolution concernant le passage des constructions sur le terrain aux montages en usine. Preuve aussi qu'un réel potentiel existe dans l'Hexagone. Faut-il pour autant généraliser à toutes les constructions le montage en usine ? Si oui, à condition de ne pas répéter à outrance le même modèle qui va parfois de pair avec l'industrialisation de masse. Bref, attention à ne pas reproduire les erreurs des années 1970. Car tous les acteurs de la construction, qu'ils soient promoteurs, constructeurs, architectes, urbanistes, élus ou autres rappellent sans cesse que le logement souffre encore des programmes de construction massifs des « trente glorieuses » (1945-1973). Ces logements aux architectures désastreuses sont désormais de vraies passoires énergétiques. « Les ménages qui déclarent souffrir du froid occupent plus souvent des logements construits entre 1949 et 1975 », constate ainsi l'Insee. Pour Catherine Jacquot, il ne faut pas se tromper de combat : « Les besoins actuels sont de reconstruire la ville sur elle-même. Il faut donc être extrêmement précis : l'enjeu, c'est de mettre en place un urbanisme fin et spécifique, à l'îlot près, pour libérer une constructibilité harmonieuse. Pas de construire sur des terres agricoles des lotissements sans âme. » Source : LaTribune.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Conjoncture : Les cessions de fonds de commerce résistent Le 28/10/2014 Les reprises de fonds de commerce se sont globalement stabilisées au cours des six premiers mois, selon les derniers chiffres publiés. Les ETI confirment leur intérêt pour ces opérations. Ce sera finalement moins « compliqué » qu’annoncé en mars dernier, lors de la présentation du bilan de l’année 2013 et des perspectives pour 2014. Sur les six premiers mois de cette année, 22 640 fonds de commerce ont été cédés en France, pour un total de quelque 5 milliards d’euros, selon le dernier baromètre du BODACC, Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, et du cabinet d’études Altares, publié, le 25 septembre. Après 2012, année plutôt dynamique, et 2013 qui marquait le pas, avec une baisse des transactions de 8,5 %, le nombre d’opérations se stabilise (-1 %) et « la valeur des fonds de commerce est elle aussi préservée », souligne le baromètre. Ce premier semestre, le prix moyen d’acquisition des fonds se maintient à hauteur de 191 000 euros (-0,4 %). Une stabilisation, alors qu’en 2013, « beaucoup de valeurs étaient en déclin ». En 2012, le prix moyen atteignait presque 200 000 euros. La restauration en tête Le commerce et l’hôtellerie-restauration concentrent plus de la moitié des cessions. La restauration reste le premier acteur du marché de la reprise de fonds de commerce, mais les transactions affichent un recul sensible : 4 400, contre 5 100, l’an dernier, et 5 500 les années précédentes, en particulier dans la restauration traditionnelle (-16 %). Si la construction enregistre une baisse de 12 % des reprises, le prix moyen augmente de près 4 %, à 137 000 euros. Bonne tenue, en revanche, des services aux entreprises qui comptabilisent davantage de transactions (+4,5 %) et un prix de cession plus élevé (+7,2 %), tiré notamment par les activités de conseils de gestion. En dépit d’une baisse de 11 % sur un an, les pharmacies continuent de représenter l’un des fonds de commerce les plus coûteux, encore au dessus du million d’euros. Et les activités d’assurances demeurent toujours bien au-dessus de la moyenne, avec des valeurs avoisinant 386 820 euros.
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Qui sont les repreneurs ? Les repreneurs sont pour l’essentiel, des micro-entreprises, sans salarié (56 %), selon l’étude. Si les TPE (très petites entreprises) de moins de dix salariés représentent encore plus du quart des transactions, leur nombre recule de 11,5 %. Fragilisées par la crise, elles « manquent à la fois d’activité et de financement pour se positionner sur la reprise de fonds de commerce », analyse l’étude. Le nombre de rachats de fonds par les PME augmente de 15 %. Et la tendance amorcée l’an dernier se confirme : les grandes entreprises et ETI, entreprises de taille intermédiaire, restent actives sur le marché. Elles « ont signé 2,5 fois plus de reprises que début 2013 », accélérant le renchérissement des fonds (+26 %). La reprise d’une activité existante reste pour elles un moyen opérationnel de développement, de croissance. Les ETI acquièrent des fonds de commerce plus coûteux que la moyenne nationale. Elles investissent environ 503 900 euros. Autre spécificité des repreneurs, deux sur trois ont moins de cinq ans d’existence. Pour autant, le nombre de jeunes candidats au rachat de fonds s’affiche en retrait : un millier de moins par rapport à 2013 (15 300). A l’inverse, la part des sociétés matures, installées depuis plus de dix ans, progresse de 18 % sur les six premiers mois de 2014. Sur le plan de la répartition géographique des cessions de fonds de commerce, l’Ile-de-France, conserve la tête du classement avec plus de 20 % des transactions, qui se concluent en moyenne à un prix bien supérieur à la moyenne : 272 000 euros. Une géographie contrastée Le Nord-Ouest conserve son attractivité avec des prix de cession supérieurs à 200 000 euros, comme en Haute-Normandie ou Picardie. Le Nord-Pas-de-Calais se distingue par une baisse des opérations, à la fois en volume (-9,5 %) et en valeur (-16,2 %, à 171 600 euros, en moyenne). Source : Echos-judiciaires.com
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Bail commercial: modification du loyer en cours de bail et loyer de référence Le 28/10/2014 L’article L. 145-39 du Code de commerce a connu son heure de gloire à partir du milieu des années 2000, lorsque l’indice du coût de la construction a commencé à augmenter, de manière régulière, dans des proportions importantes. L’arrêt du 9 juillet 2014 sur la révision de l’article L. 145-39 du Code de commerce L’article L. 145-39, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, dispose que : « par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ». Cette disposition présente donc pour les parties au bail commercial un double intérêt puisqu’elle permet d’obtenir la révision du loyer, en cours de bail, à la valeur locative : · sans avoir à établir une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de 10% de la valeur locative, · sans être enfermé par la valeur plancher du loyer contractuel ni par le loyer indiciaire. L’unique condition de recevabilité de l’action en révision présentée sur le fondement de l’article L.145- 39 du Code de commerce est d’établir que le loyer a évolué de plus de 25% par l’effet de la clause d’indexation depuis la précédente fixation contractuelle du prix ou depuis la dernière fixation judiciaire. Si la notion de « prix précédemment fixé par décision judiciaire » ne pose pas de difficulté, celle de dernière fixation contractuelle suscite davantage d’interrogations.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 © herreneck - Fotolia.com En l’espèce, la SCI 1 TERRASSE BELLINI a consenti à la société RTE EDF TRANSPORT, suivant acte sous seing privé en date du 17 décembre 2003, un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux, pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 2004 et moyennant un loyer annuel en principal de 6.831.201 euros. Suivant avenant en date du 16 juin 2005, les parties sont convenues d’étendre l’assiette du bail par l’adjonction de divers locaux dans l’immeuble. Puis, suivant avenant n°2 en date du 19 mars 2007, à effet rétroactif au 1er janvier 2007, elles ont retiré 3 parkings de l’assiette du bail, le loyer étant à cette occasion simplement mathématiquement ajusté pour tenir compte de cette modification. C’est dans ce contexte que le preneur a notifié une demande de révision du loyer à la baisse le 18 décembre 2009, sur le fondement de l’article L. 145-39, constatant que le loyer avait augmenté de plus de 25% depuis le juin 2005, date de l’avenant n°1. Alors que le bailleur s’opposait à cette demande, le preneur soutenait que les parties n’avaient pas, lors de la conclusion de l’avenant n°2, entendu remettre en cause les modalités de calcul du loyer, ni définir ni fixer un nouveau loyer. La Cour d’appel de Versailles, suivant arrêt du 21 mai 2013, avait débouté la société RTE EDF TRANSPORT de sa demande de révision, au motif que « l’avenant n°2 constitue bien un nouveau prix fixé contractuellement au sens de l’article L. 145-39 du Code de commerce, peu important que cette fixation ait résulté de la modification de la consistance des lieux loués ». Or, la date d’effet de l’avenant n°2, l’indice du coût de la construction n’avait augmenté que de 14,34%.
  19. 19. La Cour de cassation (Cass. Civ 3ème 9 juillet 2014 FS-P + B) casse cet arrêt estimant que « pour déterminer la variation d’un quart, il convient de comparer au dernier prix fixé par l’accord des parties, hors indexation, le prix du loyer tel qu’obtenu par le jeu de la clause mobile » et que la Cour d’appel a violé l’article L. 145-39 du Code de commerce en procédant à la comparaison du loyer indexé avec le loyer calculé au 1er janvier 2007. En d’autres termes, la Cour de cassation considère que, puisque l’avenant n°2 dont l’objet était de réduire l’assiette des locaux loués, n’a pas entraîné de modification du loyer unitaire, le prix ayant été réduit corrélativement, il ne constitue pas une fixation contractuelle au sens de l’article L. 145-39 et ne doit donc pas servir de date de référence pour apprécier l’évolution de plus de 25% de l’indice du coût de la construction et donc du loyer. Cette décision appelle quelques réserves dans la mesure où, lorsque les parties décident à l’occasion d’un avenant au bail de ne pas modifier le loyer unitaire, elles fixent néanmoins une nouvelle fois le montant du loyer. Il s’agit bel et bien d’un nouvel accord de volonté des parties sur le prix du bail, sans changement certes, mais cela n’ôte rien au fait qu’il s’agit d’une nouvelle fixation contractuelle du loyer. Décider à l’occasion d’une modification de l’assiette du bail, de maintenir le loyer unitaire antérieur, c’est fixer une nouvelle fois le montant du loyer. La revue de Presse KYLIA 19 Il sera dont intéressant de connaître la position de la Cour de renvoi. Cet arrêt est l’occasion de rappeler aux praticiens combien il convient de veiller à la rédaction des avenants aux baux commerciaux car la modification du loyer en cours de bail emporte des conséquences importantes sur la révision du loyer et sur sa fixation à l’occasion du renouvellement. Il convient donc d’en prévoir les incidences et notamment de préciser si le nouveau loyer convenu à cette occasion doit servir de référence pour le calcul du loyer plafonné lors du renouvellement suivant (faute de stipulation en ce sens, ce ne sera pas le cas) et – comme l’enseigne la décision étudiée – si elle doit servir ou non de base de référence pour l’appréciation des 25% de l’article L. 145-39 du Code de commerce. Enfin, l’intérêt pratique de l’article L. 145-39 risque à l’avenir d’être limité puisque : · d’une part, depuis la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi Pinel, l’indice du coût de la construction ne sera plus l’indice de légal de référence. Or l’indice des loyers
  20. 20. commerciaux (ILC) et l’indice des locaux d’activités tertiaires (ILAT) évoluent pour l’instant dans des proportions bien moindres que l’ICC. · d’autre part, désormais l’article L. 145-39 prévoit que « la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente », cette nouvelle disposition étant applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. La revue de Presse KYLIA 20 Source : Eurojuris.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Le Gouvernement renonce à son projet de taxation des dividendes Le 31/10/2014 Michel Sapin, ministre de l'Économie et des Finances a confirmé, le 30 octobre dernier, sa volonté de voir supprimer l'amendement sur l'assujettissement des dividendes aux cotisations sociales. Régis Morin, spécialiste en analyse financière et transactions hôtelières, revient sur les enjeux de cette mesure. Un amendement, présenté par Gérard Bapt, rapporteur (PS) du projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) pour 2015, visait à assujettir aux cotisations sociales les dividendes versées par les sociétés anonymes (SA) et les sociétés anonymes par actions simplifiées (SAS), à l'instar des sociétés à responsabilité limitée (SARL) depuis 2013. Michel Sapin, ministre de l'Économie et des Finances, est revenu dessus ce jeudi 30 octobre lors d'une interview sur RTL, en expliquant qu'il souhaitait que cet amendement soit retiré. Régis Morin, spécialiste en analyse financière et transmissions d'hôtels, a commenté cette déclaration : "Historiquement, les dirigeants de petite distribution distribuaient leurs dividendes, ce qui leur permettait de payer moins de charges sociales. Ils ne les distribuaient que les bonnes années. Le Gouvernement actuel a soumis au RSI les dividendes des sociétés a responsabilité limitée (SARL). Donc un dirigeant qui distribue est considéré comme aisé, et doit donc payer les deux tiers de ses revenus en impôts et charges diverses. Nombreux sont passés d'une société de ce type à une SAS, devenant ainsi salariés et payant donc plus de charges sociales sur les salaires mais pas sur les dividendes. Pour trouver de nouveaux impôts, il était donc logique de soumettre les dividendes au paiement de charges sociales. Un conseil donc, même si le projet semble être abandonné, apportez vos sociétés d'exploitation à des holdings, ne distribuez plus, accumulez les dividendes dans vos holdings que vous utiliserez plus tard comme tirelire et structure d'investissement." Source : L’Hôtellerie-Restauration.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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