L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Janvier-Février 2015

p 41 - Dépt : 42
p 41 - Dépt : 42 p 11 - Dépt : 05
p 69 - Dépt : 84
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p 60 - Dépt : 73
p 56 - Dépt : 68
Profitez de notre centrale d’acheteurs
Le service immobilier entre particuliers
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p 13 - Dépt : 06
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L’immobilier100%entreparticuliersN°96-Janvier-Février2015
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Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers
N°96 - Janvier - Février 2015
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RCS Nanterre 440481356 • S.A.R.L au capital de 38 304 €
Gérante : Fabienne BLEYNIE
N° ISSN : 1293-9234
Dépôt légal à parution Bimestriel
Jjanvier - Février 2015
Numéro 96 – 1,95 €
Toute reproduction, même partielle, est interdite. L’immobilier 100% entre particuliers décline toute
responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle
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Directrice de la publication Fabienne Bleynie
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Index des annonces classées
par département
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et d’acheteurs
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et inscrivez-vous à notre
service acheteurs
voir p. 186
voir p. 187

J A N V I E R - F É V R I E R 2 015 • N ° 9 6 • L’immobilier 100% entre particuliers 3
LES ANNONCES
par département
Pratique : les annonces sont classées par
département et par ordre croissant de prix.
LES D.O.M.
LES BIENS
A L’ETRANGER
PAGES
76 à 184
Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc. Pages 182 à 184
01 Ain ..................................................................p 76
02 Aisne ..............................................................p 77
03 Allier ...............................................................p 78
04 Alpes de Hte Provence.................................p 79
05 Hautes Alpes .................................................p 80
06 Alpes Maritime...............................................p 81
07 Ardèche..........................................................p 83
08 Ardennes........................................................p 84
09 Ariège.............................................................p 85
10 Aube ...............................................................p 85
11 Aude ...............................................................p 86
12 Aveyron..........................................................p 89
13 Bouches du Rhône .......................................p 90
14 Calvados ........................................................p 92
15 Cantal .............................................................p 93
16 Charente.........................................................p 93
17 Charente Maritime.........................................p 94
18 Cher ................................................................p 96
19 Corrèze...........................................................p 96
20 Corse ..............................................................p 97
21 Côte d’Or........................................................p 98
22 Côtes d’Armor ...............................................p 99
23 Creuse..........................................................p 102
24 Dordogne .....................................................p 102
25 Doubs ...........................................................p 104
26 Drôme...........................................................p 106
27 Eure ..............................................................p 106
28 Eure et Loir ..................................................p 108
29 Finistère .......................................................p 109
30 Gard ..............................................................p 111
31 Haute Garonne.............................................p 113
32 Gers ..............................................................p 115
33 Gironde.........................................................p 116
34 Hérault..........................................................p 117
35 Ille et Vilaine ................................................p 121
36 Indre .............................................................p 122
37 Indre et Loire ...............................................p 123
38 Isère..............................................................p 124
39 Jura...............................................................p 125
40 Landes..........................................................p 126
41 Loir et Cher..................................................p 127
42 Loire .............................................................p 128
43 Haute Loire ..................................................p 129
44 Loire Atlantique...........................................p 129
45 Loiret ............................................................p 130
46 Lot.................................................................p 131
47 Lot et Garonne ............................................p 132
48 Lozère...........................................................p 134
49 Maine et Loire..............................................p 134
50 Manche.........................................................p 135
51 Marne............................................................p 136
52 Haute Marne.................................................p 137
53 Mayenne.......................................................p 137
54 Meurthe et Moselle......................................p 138
55 Meuse...........................................................p 138
56 Morbihan ......................................................p 139
57 Moselle.........................................................p 141
58 Nièvre ...........................................................p 142
59 Nord..............................................................p 143
60 Oise ..............................................................p 144
61 Orne..............................................................p 145
62 Pas de Calais...............................................p 146
63 Puy de Dôme ...............................................p 148
64 Pyrénées Atlantiques..................................p 149
65 Hautes Pyrénées .........................................p 150
66 Pyrénées Orientales....................................p 151
67 Bas Rhin.......................................................p 152
68 Haut Rhin .....................................................p 153
69 Rhône ...........................................................p 154
70 Haute Saône ................................................p 155
71 Saône et Loire .............................................p 156
72 Sarthe...........................................................p 158
73 Savoie...........................................................p 159
74 Haute Savoie................................................p 160
75 Paris .............................................................p 161
76 Seine Maritime.............................................p 161
77 Seine et Marne.............................................p 162
78 Yvelines........................................................p 164
79 Deux Sèvres.................................................p 164
80 Somme .........................................................p 165
81 Tarn...............................................................p 166
82 Tarn et Garonne...........................................p 167
83 Var.................................................................p 169
84 Vaucluse.......................................................p 173
85 Vendée..........................................................p 174
86 Vienne...........................................................p 175
87 Haute Vienne ...............................................p 176
88 Vosges..........................................................p 177
89 Yonne............................................................p 178
90 Territoire de Belfort.....................................p 179
91 Essonne .......................................................p 180
92 Hauts de Seine ............................................p 181
93 Seine Saint Denis........................................p 181
94 Val de Marne................................................p 181
95 Val d’Oise.....................................................p 181
97 DOM..............................................................p 182
AD Andorre ........................................................p 182
AR Argentine .....................................................p 182
BE Belgique .......................................................p 182
BR Brésil ............................................................p 182
CA Canada .........................................................p 182
CH Suisse...........................................................p 182
CM Cameroun ....................................................p 182
CV Cap Vert........................................................p 182
CZ République Tchèque...................................p 182
DE Allemagne....................................................p 182
DO République Dominicaine ............................p 182
EG Egypte ..........................................................p 182
ES Espagne .......................................................p 182
GB Grande Bretagne.........................................p 183
GR Grèce............................................................p 183
IT Italie ..............................................................p 183
MA Maroc............................................................p 183
MC Monaco.........................................................p 184
MD Madagascar .................................................p 184
PL Pologne ........................................................p 184
PT Portugal........................................................p 184
RO Roumanie.....................................................p 184
RS Serbie ...........................................................p 184
SN Sénégal ........................................................p 184
SX Saint-Martin (Pays-Bas)..............................p 184
TN Tunisie..........................................................p 184

Acheter un bien
immobilier
Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir
propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les
mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici
l'essentiel des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir.
1 Décryptez...
L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du
premier coup d'œil et vous allez visiter bien des
demeures avant d'élire celle de votre vie. Alors,
commencez par gagner du temps en sélectionnant
les offres : un simple coup de téléphone peut suf-
fire pour éliminer les propositions qui ne corres-
pondent pas à votre mode de vie, vos goûts, vos
attentes. En effet, il convient de bien vérifier, si
cela est possible, la véracité des informations
figurant dans l'annonce avant de se déplacer.
2 Enquêtez pour mieux cohabiter...
Cette première sélection faite, poursuivez votre
enquête en vous rendant sur place afin de connaître
votre voisinage et apprécier les contraintes de
cohabitation, particulièrement si vous envisagez de
vivre en résidence collective. Interrogez le gardien,
les personnes vivant dans l'immeuble, vos futurs
voisins. Vos futurs copropriétaires ont-ils les
mêmes priorités que vous, par exemple ? Réalisent-
ils régulièrement des travaux ou refusent-ils géné-
ralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou
se désintéresse-t-il de la copropriété ? Ces petites
questions apparemment anodines ont leur impor-
tance, car elles vont bientôt concerner votre vie
quotidienne... et votre bien-être.
3 Consultez le règlement...
En résidence collective, renseignez-vous sur le
règlement de copropriété, notamment sur les
clauses concernant l'utilisation des parties com-
munes et l'affectation des parties privatives. Ce
document est très important, car il détaille le
mode de fonctionnement de la copropriété. Le
vendeur vous a affirmé, par exemple, que vous
pourriez exercer votre profession dans votre
appartement, mais est-ce vrai ? Le règlement ne
prévoit-il pas que les logements soient à usage
exclusif d'habitation ? Si vous achetez une mai-
son dans un lotissement, consultez le cahier des
charges et, s'il y en a un, le règlement de lotisse-
ment. Ils vous indiqueront les diverses obligations
incombant aux colotis, les servitudes de voisina-
ge, les règles de construction à respecter si, par
exemple, vous voulez vous agrandir, les règles
d'entretien des voies de desserte des maisons,
etc.
4 Prenez vos mesures...
Vérifiez l'exactitude de la surface habitable
annoncée par le propriétaire. Prenez un mètre et
mesurez en long et en large le logement, en ne
prenant pas en compte les surfaces dont la hau-
teur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.
Sachez que depuis juin 1997, les promesses de
vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de
copropriété doivent mentionner la superficie de la
partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence
de cette mention, vous pourrez intenter une action
en nullité dans le délai d'un mois suivant la signa-
ture. Si la surface réelle est inférieure de plus de
5% à celle qui est annoncée, vous pourrez enga-
ger une action en diminution de prix dans le délai
d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif
(ou « acte authentique »).
Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un
lotissement, le bornage est obligatoirement réa-
lisé par le vendeur avant la vente. Hors lotisse-
ment, la loi du 13 décembre 2000 (relative à la
solidarité et au renouvellement urbains, dite loi
SRU) exige que l'avant-contrat et l'acte de vente
précisent si le descriptif du terrain résulte ou non
d'un bornage. La sanction du non-respect de cette
obligation de précision (et non de bornage obliga-
toire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez
au propriétaire s'il a fait borner son terrain par un
géomètre expert et consultez alors le procès-ver-
bal et le plan dressé par celui-ci. En cas de répon-
se négative - le bornage n'est pas obligatoire -
vous pouvez vous adresser pour une première
vérification au service du cadastre, situé au
centre des impôts fonciers du département. Il
répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de
propriété et de division d'un bien.
Le cadastre est aussi consultable en ligne :
http://www.cadastre.gouv.fr. Mais cela ne sera
qu'un début de preuve : ce document n'a pas de
valeur juridique dans ce domaine précis et les
indications répertoriées peuvent être contestées
par tout autre titre de propriété. Il est donc pos-
sible que la contenance réelle du terrain soit
différente de celle qui est indiquée dans l'acte.
C'est pourquoi la plupart des actes prévoient une
clause d'exonération de responsabilité du vendeur
dans le cas où la superficie réelle du terrain serait
inférieure à la contenance indiquée dans l'acte.
Cette clause d'exonération de responsabilité ne
s'applique pas si le vendeur est un professionnel
comme un lotisseur, par exemple. Le jour où vous
serez vraiment décidé à acheter, vous pourrez
demander au propriétaire de payer, ou de partager
avec vous, les frais de géomètre expert pour défi-
nir les limites exactes de la propriété. Vous pou-
vez aussi faire effectuer ce travail à vos frais.
Sachez que si votre voisin refuse de signer le
procès-verbal établi par le géomètre, le bornage
n'aura aucune valeur envers lui. Vous devrez alors
vous adresser au tribunal pour faire effectuer un
bornage judiciaire.
Dans tous les cas, faîtes publier le procès-verbal
de bornage à la conservation des hypothèques
pour le rendre opposable aux tiers.
5 Votre terrain est-il vraiment
constructible ?
Assurez-vous de manière formelle de la construc-
tibilité du terrain. Pour cela, demandez au pro-
priétaire s'il possède le certificat d'urbanisme
délivré par la mairie du lieu d'implantation. Ce
document énumère toutes les dispositions que
devra respecter la construction. Consultez à la
mairie le PLU qui est le Plan Local d'Urbanisme
issu de la loi Solidarité et du Renouvellement
Urbain (SRU), du 13 décembre 2000. À défaut,
vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation
des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le
POS vous indiqueront les règles de construction
applicables dans votre localité et les conditions
d'évolution de votre environnement.
S'il ne le détient pas, vous pouvez en faire vous-
même la demande auprès de la mairie. Elle
vous délivrera soit un « certificat d'information
générale » qui vous dira seulement si le terrain est
constructible, soit un document plus précis vous
indiquant si le projet, que vous avez déjà élaboré
et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non.
6 Prémunissez-vous
contre les malfaçons...
Si le logement que vous acquérez a moins de dix
ans, vous bénéficierez encore de la « garantie
décennale ». Elle concerne tous les dommages
matériels qui compromettent la solidité de l'ou-
vrage et les éléments d'équipement qui sont
indissociables de leur support : par exemple, le
défaut du système de ventilation, affaissement de
dallage, effondrement de charpente, etc.
Demandez donc au vendeur de vous remettre l'at-
testation « d'assurance dommages-ouvrage »
théoriquement souscrite au moment de l'édifica-
tion ou de la transformation du logement. Cette
assurance est obligatoire et permet d'éviter au
client d'engager une procédure en responsabilité
contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en cas de
malfaçons.
Si le logement a plus de dix ans, vous ne serez
couverts que contre les « vices cachés », à condi-
tion d'intenter rapidement une action après l'ac-
quisition. Mais les contrats entre particuliers
excluent généralement cette garantie. Dans ce
cas, vous devrez démontrer la mauvaise foi du
vendeur et prouver qu'il connaissait le vice repro-
ché, ce qui est difficile.
La garantie décennale s'applique également pour
les achats de terrain en lotissement et concerne
alors les ouvrages de voirie et d'équipements
divers.
7 Choisissez bien votre avant-
contrat...
Vous avez pris toutes vos précautions et vous êtes
vraiment décidé : le moment est venu de signer un
avant-contrat : une promesse unilatérale de vente,
une offre d'achat ou un compromis de vente.
Vous disposez d'un délai de rétractation de sept
jours pendant lequel vous pouvez, le cas échéant,
revenir sur votre engagement. Dans cette hypo-
thèse, vous pouvez vous rétracter par lettre
recommandée avec accusé de réception dans le
délai de sept jours à compter du lendemain de la
première présentation de la lettre recommandée
vous notifiant l'avant-contrat ou tout autre moyen
présentant les mêmes garanties (acte d'huissier,
par exemple).
Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur
non professionnel, vous ne versez aucune somme
avant l'expiration du délai de rétractation. Un ver-
sement peut être prévu après. Si vous signez
l'avant-contrat avec un professionnel mandaté
(notaire, agent immobilier ou autre), la somme qui
peut alors vous être réclamée doit être versée
entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel
disposant d'une garantie financière. En cas de
rétractation, ladite somme doit être restituée dans
un délai de 21 jours à compter du lendemain de la
date de rétractation.
L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La
portée de votre engagement sera différente selon
les cas. Sachez donc ce qui se cache derrière les
mots.
• « L'offre d'achat » engage l'acheteur qui ne peut
plus renoncer pendant la durée qu'il aura fixée,
sauf s'il a pris soin de prévoir au contrat des
clauses suspensives et si l'une d'elles ne se réa-
lise pas. En revanche, elle n'engage en rien le
vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut
d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la
signer, sans que vous ayez droit à aucune indem-
nité. Évitez cette procédure, bien trop dangereuse.
Il est toutefois important de noter que, depuis le
1er
juin 2001, est interdite toute offre unilatérale
d'achat qui s'accompagne du versement d'une
somme quelconque par l'acquéreur. En outre les
promesses d'achat sont, comme les promesses de
vente, soumises au droit de rétractation, durant
sept jours, de l'acquéreur.
• La « promesse unilatérale de vente » engage le
vendeur de manière définitive. Il vous laisse un
certain délai, indiqué au contrat, pendant lequel
vous pouvez réfléchir et décider si vous souhaitez
ou non acheter. C'est le délai d'option. Il est
d'usage que l'acquéreur verse, lors de la signatu-
re de la promesse, une indemnité d'immobilisa-
tion qui représente en principe 10% au maximum
du prix de la vente. Cette somme doit être versée
par chèque libellé à l'ordre du professionnel de la
vente, lors « d’un acte authentique » (notaire ou
agent immobilier), chez un notaire ou à la Caisse
des dépôts et consignation lors d’un acte sous
seing privé et en aucun cas à l'ordre du vendeur.
L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf
si l'opération ne se fait pas pour une raison légiti-
me (par exemple : la non-obtention des prêts).
• Le « compromis de vente » lie définitivement le
vendeur et l'acheteur, sauf la non-réalisation
d'une condition suspensive inscrite au contrat (par
exemple, celle qui est relative à l'obtention des
prêts), d'une condition résolutoire ou du délai de
rétractation. Toutefois les deux parties peuvent
prévoir la possibilité de renoncer à leur engage-
ment en précisant les indemnités à verser. Lisez
donc attentivement les clauses et vérifiez bien la
description de ce que vous achetez. Car lors de la
signature de « l'acte authentique » devant notai-
re, vous ne pourrez pas changer les termes du
contrat.
8 Prévoyez des conditions suspen-
sives
Si votre décision définitive d'achat dépend de la
réalisation d'un événement particulier indépendant
de votre volonté, faites le mentionner dans votre
avant-contrat comme une « condition suspensi-
ve ». Si cet événement ne se réalise pas dans un
délai donné, votre engagement sera rompu auto-
matiquement et vous récupérerez les sommes
versées. La non-obtention de vos prêts est une
condition suspensive prévue par la loi, mais vous
pouvez mentionner toute autre clause correspon-
dant à votre situation personnelle : revente de votre
précédent logement, obtention d'un certificat d'ur-
banisme positif, réalisation de la mutation profes-
sionnelle prévue, etc.
9 Vérifiez avant de signer
le contrat de vente définitif
Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous
verserez le montant du prix d'achat auquel s'ajou-
teront les « frais de notaire ». Souvent, le vendeur
dispose déjà d’un notaire. Mais vous pouvez
demander au vôtre de vous assister. Dans ce cas,
les deux professionnels se partageront les hono-
raires... et les tâches. Ce jour-là, le notaire vous
remettra une attestation de propriété qui vous ser-
vira pour justifier de votre qualité de propriétaire
auprès de divers organismes ou entreprises comme
les assurances, les banques, La Poste, etc. Vous ne
recevrez la copie authentique de l'acte de vente
quelques mois plus tard après que le notaire aura
accompli certaines formalités obligatoires.
10 Vous avez acheté votre terrain,
et pensez désormais à construire...
Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez
à un constructeur de maisons individuelles qui
prendra tout en charge, de la conception des plans
à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez
vers plusieurs entreprises et demandez, éventuel-
lement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obliga-
toire, pour pouvoir obtenir le permis de construire,
si votre maison a une surface, dite hors œuvre net
(SHON), de 170 m² et plus. Chacune de ces possibi-
lités obéit à des règles, des droits et des devoirs
bien spécifiques et présente des avantages et
inconvénients. Choisissez en connaissance de
cause.
11 Et après ?
Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à
assurer votre logement en souscrivant une assu-
rance multirisques habitation (c'est la formule la
plus complète et la plus économique), à effectuer
votre changement d'adresse, à transférer votre
ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom, voire à
installer à vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'é-
lectricité. Signalez également votre existence à la
mairie et inscrivez-vous éventuellement sur les
listes électorales. N'oubliez pas non plus de rappe-
ler au notaire, environ six mois après la signature
de la vente, que vous attendez le décompte des
frais liés à la vente et le remboursement du trop
perçu éventuel... car la provision, prise pour cou-
vrir les frais divers, est souvent surévaluée.
NOS
CONSEILS
PRATIQUES
Pour en savoir plus
www.appelimmo.fr
Réussir son achat immobilier
4 L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 9 6 • J A N V I E R - F É V R I E R 2 015

Maison ancienne :
quelques tuyaux pour
repérer les gros défauts
• Demandez à visiter le grenier pour vérifier la
charpente. Si les poutres sont humides, elles
risquent d'avoir été attaquées par les champi-
gnons ou les termites. Testez aussi la dureté du
bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que
de quelques millimètres.
• Faites cette visite si possible un jour de
pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas
passer l'eau : la réfection d'un toit peut coû-
ter très cher.
• Effectuez également un tour à la cave pour
repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité
(drainage éventuel à effectuer).
• Méfiez-vous des plafonds où vous repérez
d'importantes fissures, surtout si des différences
de plan apparaissent de part et d'autre : des
solives ou lattes sont sans doute à remplacer.
• Les murs ne doivent pas présenter de traces
d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter.
Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre
mauvais signe : la présence de fissures verti-
cales et transversales sur les murs extérieurs.
• Contrôlez l'état de l'installation électrique
(prises, interrupteurs, compteurs).
• Vérifiez l'état de la chaudière du chauffage
central. Renseignez-vous sur sa date d'installa-
tion et demandez si elle a fait l'objet d'un
contrat d'entretien avec un chauffagiste.
Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire
déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement…
Sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients
qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui,
avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien
plus ou moins facilement le moment venu…
1 Ne dépassez pas
le prix du marché...
Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation,
acheter un logement à un prix surestimé ne
pardonne pas, car il vous sera difficile d'absor-
ber ce surcoût de départ. Le prix d'un immeuble
est en fonction du rapport entre l'offre et la
demande. Ainsi, les biens les plus recherchés
sont souvent les plus cotés et par conséquent
les plus chers. Mais un bien de grande valeur
peut ne pas trouver preneur si la demande est
faible.
Renseignez-vous donc sur les prix de vente prati-
qués dans le quartier que vous avez choisi et
pour le type de logement -ou de terrain- que vous
recherchez : interrogez le voisinage, comparez
les annonces de diverses origines, consultez les
organismes qui, dans certaines villes ou régions,
suivent le marché du logement, achetez des
revues spécialisées.
2 Tenez compte
de l'environnement
L'environnement du logement ou du terrain sur
lequel vous construirez ensuite, est un critère
aujourd'hui majeur dans la détermination du prix.
Il est préférable de visiter le bien à différents
moments de la journée, et si possible de la
semaine. Repérez les nuisances éventuelles,
sonores ou olfactives, la présence d'établisse-
ments commerciaux, industriels ou agricoles,
pouvant induire une gêne quelconque.
Réfléchissez avant d'acheter un appartement ou
une maison à proximité d'une boîte de nuit, d'un
bar ou d'un restaurant : établissements souvent
bruyants.
Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels
services sont à proximité ? Le quartier est-il bien
desservi par les transports en commun ? Est-il
facile de se garer ? Les environs immédiats sont-
ils agrémentés d'un espace vert, élément particu-
lièrement « valorisant » ? Y a-t-il un établisse-
ment scolaire proche ou à défaut est-il facilement
accessible par un moyen de transport en com-
mun. Idem pour les commerces.
3 N'oubliez pas l’évolution
de votre environnement...
Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir
ce que prévoit le POS ou le PLU (Plan Local
d'Urbanisme, ancien Plan d’Occupation des Sols)
dans votre futur quartier, que ce soit en positif
(nouveaux équipements collectifs) ou en négatif
(urbanisation supplémentaire, zone d'entreprises
à proximité...). Renseignez-vous également
auprès de la Direction Départementale de l'Équi-
pement ou Direction Départementale des
Territoires (travaux routiers, par exemple).
4 Choisissez bien
votre immeuble...
Sachez qu'une petite résidence collective, com-
posée d'immeubles bas, est plus prisée qu'une
grande. Le style de l'immeuble peut aussi entraî-
ner un écart de prix à la hausse si le bâtiment est
en pierres de taille ou récent, à la baisse s'il date
des années soixante et qu'il n'est pas rénové.
Avantage décisif : la mise à disposition d'un gara-
ge individuel fermé plutôt qu'un simple box.
Autres petits « plus » qui comptent : l'existence
d'un local privatif en rez-de-chaussée ; les visio-
phones, désormais d’usage courant ; l'embauche
d'un gardien dans l'immeuble ou la résidence ; la
présence de verdure et, dans les régions du sud,
d'une piscine collective (mais renseignez-vous
sur les charges). À partir de trois étages, l'absen-
ce d'ascenseur est à inscrire au passif.
5 Privilégiez les logements
bien exposés et bien conçus
Ces qualités permettront en effet à votre loge-
ment de conserver sa valeur.
Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et
équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une
terrasse ou d'une loggia, gagne des points.
Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands
séjours et qu'une petite cuisine est un inconvé-
nient majeur, à moins que l'utilisation de l'espace
puisse être rationalisée au maximum.
Mauvais points aussi: la présence d’un vis-à-vis et
l'absence de vue, ainsi qu'une exposition au nord.
6 Un bonus pour
les logements "extensibles"
Accordez plus de valeur à un logement où vous
pourrez gagner de l'espace et auquel vous don-
nerez ainsi une plus-value : chambre de bonne,
même en mauvais état ; petit grenier ou combles
aménageables ; sous-sol, même réduit, transfor-
mable en pièce de jeux ; plafonds hauts sous les-
quels installer une mezzanine ; renfoncements,
cagibis, débarras où peut être aménager un coin
douche supplémentaire, un WC, un placard ;
vastes couloirs ou grandes entrées permettant
d'obtenir ultérieurement des pièces plus spa-
cieuses...
7 Tous les équipements
complémentaires n'ont pas
la même valeur
Les travaux d'embellissement réalisés par l'an-
cien propriétaire (y compris une cuisine intégrée)
n'auront qu'une influence mineure.
En revanche, la présence d'une piscine ou d'un
système d'arrosage automatique du jardin valori-
se le bien. De même qu'un chauffage individuel
au gaz, ou des systèmes de chauffage écolo-
gique, bien plus appréciés que tout autre mode de
chauffage. Dans une maison à plusieurs niveaux,
la présence d'une salle de bains à chaque étage,
en accroît la valeur. Si ces salles de bains ne sont
pas encore installées, demandez-vous si ces tra-
vaux seront possibles à réaliser dans l'avenir.
8 Pensez technique ...
Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez
acquérir et sur la date des travaux effectués, ainsi que
sur les matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais
aussi la brique, sont plus estimées que le cairon).
Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer
des mètres carrés inexistants. Si vous ne savez
pas comment procéder, renseignez-vous auprès
d'une association de consommateurs ou de
copropriétaires ou adressez-vous à un profes-
sionnel spécialisé (géomètre expert).
Veillez à ce que les gaines techniques et le
réseau de distribution (eau, électricité, etc.)
soient visibles : les réparations éventuelles
seront meilleures marché. Renseignez-vous sur
l'existence d'un vide sanitaire.
9 Evaluez les inconvénients
liés à la nature du terrain ...
Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles
(droit de passage, droit de puisage, droit d'im-
plantation de pylônes électriques...). Informez-
vous auprès des services du cadastre (servitudes
privées) et consultez le certificat d'urbanisme
(servitudes publiques).
Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de
raccordement aux différents réseaux, afin de
pouvoir négocier en conséquence.
Vous pourrez également tirer argument de la
nature du sol et du sous-sol qui conditionne l'im-
portance des fondations et le coût du drainage.
Questionnez votre voisinage sur les défauts éven-
tuels (terrain instable, inondable...)
10 Pour apprécier la qualité globale,
faites-vous aider par un initié.
Cela peut-être simplement un ami compétent en
bâtiment ou un professionnel - un architecte, par
exemple- à qui vous solliciterez, moyennant paie-
ment, une expertise technique. Vous pouvez deman-
der les conseils du CAUE, Conseil en Architecture
Urbanisme et Environnement composé d'archi-
tectes, dont certains officient gratuitement dans
quelques Agences Départementales d’Information
sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les contacter par
le biais de leur site : www.fncaue.org
Si vous achetez un bien à un coût élevé, il est
recommandé de faire réaliser une expertise
immobilière complète. Il s'agit d'une évaluation
précise, et datée, qui prend par exemple en
compte la situation géographique du bien, sa
composition, son état, l'origine de la propriété,
ses servitudes, etc.
Vous achetez avant
tout pour investir…
• Les produits doivent être très bien placés et
d'excellente qualité. Les beaux immeubles ré-
novés des années soixante, par exemple, sont
les bienvenus.
• N'hésitez pas non plus à investir dans une
maison individuelle ou dans une maison de vil-
lage, surtout si celle-ci a un patio ou une cour
intérieure. Ces produits sont très recherchés
dans les grandes agglomérations.
• Sachez que les grands appartements se louent
proportionnellement moins chers que les stu-
dios ou les deux pièces,mais que les locataires
y restent plus longtemps.
•Tenez compte de la composition sociologique
de la commune où vous achetez (la demande
varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville
étudiante ou non) et renseignez-vous sur le ni-
veau des locations pratiquées.
Estimer la
valeur d’un bien
NOS
CONSEILS
PRATIQUES
Acheter au juste prix

6 L’immobilier 100% entre particuliers • N ° 9 6 • J A N V I E R - F É V R I E R 2 015
L’actualité
de l’immobilier
DOSSIER
SPECIAL
COPROPRIETE
Tantième, quote-
part… quèsaco ?
Les notions de tantième et de
quote-part permettent à chaque
copropriétaire d’un immeuble de
connaître la part de charges com-
munes qu’il doit payer.
Comprendre la notion de tantième
Dans un immeuble en copropriété, le tantième
(souvent exprimé en millième ou en dix millièmes)
est une notion qui sert à connaître la valeur relati-
ve de chaque lot par rapport à celle des autres lots
de l’immeuble. Cette valeur est établie en fonction
de la superficie du lot,de sa consistance (degré de
confort, type d’aménagement intérieur, etc.) et de
sa situation (étage, exposition, etc.).
Le tantième attribué à son lot permet à chaque
copropriétaire de connaître la part de charges
générales et de charges spéciales qu’il doit payer,
ainsi que son pouvoir de vote (ou nombre de voix
dont il bénéficie) en assemblée générale.
La quote-part d’un lot
de copropriété
La quote-part de parties communes, qui est la
part de propriété indivise de parties communes
attribuées à chaque lot de copropriété, est aussi
exprimée en tantième. Elle sert à déterminer la
part de charges communes que chaque copro-
priétaire doit payer. Ainsi, avoir 100/1000e c’est
être redevable de 10% des charges.
Dans une même copropriété, il existe des tan-
tièmes généraux (charges générales d’admi-
nistration, d’entretien et de conservation de
l’immeuble), des tantièmes de chauffage col-
lectif, des tantièmes d’ascenseur, des tan-
tièmes de travaux… tous calculés en fonction
de différents paramètres. La loi de 1965 pré-
voit, entre autres, que les frais engendrés par
des travaux d’amélioration soient répartis en
fonction de l’avantage qu’ils procurent à
chaque lot. Quant aux charges spéciales (ser-
vices collectifs et équipements communs), leur
répartition est fonction de l’utilité que chaque
lot peut en tirer.
Les tantièmes de parties communes (ou quote-
part afférente à chaque lot) sont fixés par le
règlement de copropriété. Leur répartition doit
apparaître dans un état descriptif de division,
annexé audit règlement.
Être copropriétaire, ça implique quoi ?
En achetant un appartement en copropriété, l’acquéreur
devient tout aussi bien propriétaire du logement acquis
que copropriétaire des parties communes de l’im-
meuble. Autrement dit, il possède un « lot » de copro-
priété qui comprend :
•Une partie privative (appartement, cave, parking,
etc.)
•Une quote-part des parties communes de la rési-
dence (façade, toiture, escaliers, couloirs, cour, jar-
din, voie d’accès…)
La valeur de chaque lot de copropriété par rapport à la
valeur totale de l’immeuble est exprimée en tantièmes.
Les tantièmes permettent une répartition équitable des
charges communes (charges générales et charges spé-
ciales) entre les copropriétaires. C’est à partir des tan-
tièmes qu’est aussi défini le nombre de voix de chaque
copropriétaire pour les votes en assemblée générale.
Le fonctionnement d’une copropriété
Les règles de fonctionnement d’une copropriété (droits
et devoirs de chaque copropriétaire, types d’activités
autorisées, délimitation des parties communes et des
parties privatives…) sont consignées dans le règlement
de copropriété. Ce document est consultable auprès du
syndic qui gère tout l’immeuble. Il exécute les décisions
de l’assemblée générale et assure les tâches adminis-
tratives, financières et comptables.
L’organe qui assiste le syndic et contrôle sa gestion
s’appelle le conseil syndical. C’est l’organe exécutif du
syndicat des copropriétaires. Ce dernier, qui est com-
posé de l’ensemble des copropriétaires, étant l’organe
décisionnel de la copropriété.
Notons que toutes les décisions relatives à la copro-
priété sont prises en assemblée générale convoquée au
moins une fois par an.
Acheter un logement en copropriété
Vous envisagez d’acheter un appartement en copropriété ? En faisant ce choix,
vous deviendrez copropriétaire, un statut qu’il vous faut préalablement connaître.
Vivre en copropriété exige en effet de se conformer à certaines règles.
Les parties communes d’une copropriété
Les parties communes sont constituées de locaux, de pas-
sages (paliers, escaliers, halls et corridors), de gros œuvres
(fondations, murs porteurs, toiture ou terrasse, planchers,
plafonds) ou encore d'éléments d’équipements communs
(ascenseur, chauffage central, chaudière, canalisation, vide-
ordures) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copro-
priétaires. Les parties communes sont la propriété de tous
et un copropriétaire ne peut pas,sans avoir obtenu au préa-
lable une autorisation, effectuer des travaux ou s’approprier
une partie commune.
Comment acheter une partie commune?
L'achat d'une partie commune en copropriété se fait en trois
temps. Bien souvent,le plus difficile n'est pas d'acheter une
partie commune mais de convaincre les autres coproprié-
taires. Le futur acquéreur doit s'armer de beaucoup de
patience et suivre rigoureusement les différentes étapes qui
jalonnent l’achat. Il devra démontrer aux copropriétaires que
son projet d'achat ne compromet pas l'ensemble de la
copropriété et que son offre de prix est en rapport avec la
valeur de la partie souhaitée.
•Accord de l’assemblée générale
Pour acheter une partie commune d'une copropriété,le futur
acquéreur doit contacter le conseil syndical afin qu’il
convoque une assemblée générale (AG) des copropriétaires.
La proposition d’achat doit être inscrite à l’ordre du jour. La
vente et ses modalités sont décidées en assemblée généra-
le,à la double majorité ou à la majorité absolue selon le cas.
•Autorisation de travaux
Si l’achat de la partie commune s’accompagne de tra-
vaux, le copropriétaire qui achète doit obtenir l’autorisa-
tion de travaux de la part des autres copropriétaires de
l’immeuble. Celle-ci est décidée en assemblée générale.
L’assemblée peut imposer un certain nombre de
contraintes : réalisation des travaux par une entreprise
qualifiée, contrôle des travaux par un architecte désigné
par la copropriété…
•Modification du règlement de la copropriété
Après avoir acheté une partie commune, le règlement de
copropriété doit être modifié. En effet, l’acquisition d'une
partie commune par un des copropriétaires modifie les
droits d'usage et la répartition des charges des parties
communes entre les copropriétaires. La délibération de
l’assemblée générale doit être inscrite et publiée obligatoi-
rement au registre du service de la publicité foncière (ex-
conservation des hypothèques) par un notaire, sous peine
de nullité.
Changer un lot
de destination
En copropriété, tout changement de
destination d’un lot doit être autorisé et
voté en assemblée générale. Ainsi
pour pouvoir transformer une cave, un
grenier ou des combles en logement
d’habitation, le copropriétaire doit
obtenir l’autorisation de la copropriété.
La notion de destination en copropriété
La destination d’un immeuble en copropriété corres-
pond à l’usage normal voulu par ses copropriétaires. La
notion de destination est définie par :
•Les activités normalement pratiquées dans l’im-
meuble (habitation, bureaux, commerce…)
•Les caractéristiques du bâtiment (aspect, style,
standing…)
•La situation générale de l’immeuble (quartier, envi-
ronnement)
Selon la Loi du 10 juillet 1965 (art. 8), c’est le règlement
de copropriété qui « détermine la destination des par-
ties tant privatives que communes, ainsi que les condi-
tions de leur jouissance ». En cas de conflit et à défaut
de précisions dans le règlement de copropriété, la juris-
prudence peut être invoquée.
L'autorisation de changement
de destination
Le changement de la destination d’un lot de copropriété
est en général autorisé sans problèmes si :
Bien souvent mises de côté, les parties communes
d’un immeuble doivent, au même titre qu’une maison
ou qu’un appartement, faire l’objet de diagnostics
immobiliers. Si vous vendez ou achetez un lot en
copropriété, vous devez penser aux diagnostics des
parties communes qui sont obligatoires pour que la
transaction puisse se faire.
Le diagnostic amiante
Les parties communes d’un bien en copropriété
construites avant 1997 doivent faire l’objet d’un dia-
gnostic amiante. Le rapport de cette expertise ren-
seigne l’éventuelle présence d’amiante au sein des
parties communes de l’immeuble. Lors de la signa-
ture du compromis de vente, tout vendeur doit
joindre au DDT (dossier de diagnostic technique) une
copie de ce diagnostic en plus de l’expertise amian-
te partie privative.
Le diagnostic plomb
Pour tout bâtiment, ou partie de bâtiment, construit
avant le 1er janvier 1949 un constat d’exposition au
plomb « CREP » doit être établi. Les habitants de l’im-
meuble peuvent prendre connaissance du rapport de
ce diagnostic en consultant le carnet d’entretien tenu
par le syndic de copropriété.
Le diagnostic de performance énergétique
«collectif»
D’ici le 1er janvier 2017, un diagnostic de performance
énergétique « collectif » devra être réalisé pour l’en-
semble des logements possédant une installation col-
lective de chauffage et de refroidissement et dont le
permis de construire a été déposé avant le 1er juin
2001. En outre, pour les copropriétés de 50 lots ou
plus, c’est un audit énergétique qui devra être réalisé
avant le 1er janvier 2017.
Les parties communes aussi ont leurs diagnostics !
Pour vendre un logement, le vendeur doit faire établir un certain nombre de
diagnostics immobiliers. Mais savez-vous que lorsque le bien est en copro-
priété, les parties communes doivent elles aussi être expertisées?
•L’utilisation projetée n’est ni contraire à la desti-
nation générale de l’immeuble, ni nuisible aux
droits des autres copropriétaires,
•La transformation envisagée est en conformité
avec les règles locales d’urbanisme et le POS.
L’autorisation de l’unanimité des copropriétaires est
requise.
Changer de destination un grenier,
des combles ou une cave
Un projet de changement de destination d’une cave,
d’un grenier ou de comble en logement d’habitation
nécessite l’autorisation de la copropriété. Réunis en
assemblée générale, les copropriétaires n’ont à priori
aucune raison de s’opposer au projet surtout si le règle-
ment de copropriété ne s’y oppose pas et que la réali-
sation du projet ne modifie pas l’aspect général de l’im-
meuble. Bon à savoir : Si une assemblée générale des
copropriétaires s’oppose à un projet de changement de
destination sans motif valable, elle peut être poursuivie
en justice pour abus de droit par le copropriétaire lésé.
Acheter des parties communes
Différentes étapes précédent l’achat d’une partie commune en copropriété. Y voir plus clair.

Nos interviews
exclusives d’experts
NOS
PAROLES
D’EXPERTS
Bonjour, quel est le profil type de l’acqué-
reur immobilier?
Maël Bernier: Il est âgé de 37 ans en moyenne (il
n’avait que 32 ans en 2004) et affiche des revenus nets
moyens par foyer de 5237€. Par ailleurs, il est majori-
tairement primo-accédant, cette catégorie d’emprun-
teurs représente en effet 68% des demandes de crédit
ayant reçu une réponse favorable d’une ou plusieurs
banques. Le montant moyen d’un bien financé s’élève
à 247000€ pour un emprunt de 178826€.
Enfin, la part des moins de 35 ans dans les acquéreurs
immobiliers atteint 44% des demandes finançables.
Sur combien d’années emprunte-t-il en
moyenne?
Maël Bernier: La durée moyenne d’un prêt se situe
pour l’année 2014 à 18 ans, stable depuis plusieurs
années. A rapprocher d’un pic à 21 ans en 2007 quand
les banques prêtaient encore sur des durées allant jus-
qu’à 30 ans.
Quelle est la part de son apport per-
sonnel?
Maël Bernier : Après avoir dépassé la barre des
50 000 € en 2010, l’apport moyen s’élève pour
l’année 2014 à 68808 € (stable par rapport aux
années précédente). Mais si ce chiffre est élevé, la
moyenne cache également de très fortes disparités
régionales, en effet, l’apport moyen s’élève à
108892€ en Ile-de-France quand il est « seulement
» de 36000 € à l’Est et autour de 66000 € en Rhône-
Alpes et dans le Sud-est.
A titre de comparaison, l’apport moyen en France s’é-
levait en 2004, il y a tout juste dix ans, à 35000€, il a
donc presque doublé en dix ans, avec une forte pro-
gression de 2004 à 2010, et assez stable depuis.
Pour relativiser ce chiffre très impressionnant, notons
que l’apport français médian en 2014 s’élève quant à
lui à 27000€, ce qui signifie que 50% de nos emprun-
teurs ont pu devenir propriétaires avec un apport infé-
rieur à cette somme.
Quels conseils donneriez-vous aux
ménages qui souhaitent devenir pro-
priétaires?
Maël Bernier: La situation de taux est aujourd’hui
exceptionnelle avec des records historiques. Ces taux
bas ont pour effet direct de redonner du pouvoir
d’achat aux candidats à l’acquisition en leur permet-
tant, soit d’augmenter leur capacité d’emprunt et ainsi
de se loger dans des surfaces plus grandes, soit de
rembourser des mensualités plus faibles pour la même
surface qu’il y a quelques années.
C’est donc le moment pour investir si on a trouvé le
bien de ses rêves. Pour être certain de mettre toutes
les chances de son côté, le candidat à l’emprunt doit
présenter son dossier en insistant sur sa stabilité pro-
fessionnelle, sa capacité d’épargne même faible et sa
bonne gestion de comptes.
Un conseil ultime : proscrire les découverts les six mois
qui précèdent la demande de crédit.
Immobilier: qui a
acheté en 2014?
Selon vous, quel est l’âge et le revenu
de l’acquéreur immobilier type en
2014? Le courtier Meilleurtaux.com a
mené l’enquête. Directrice de la com-
munication et porte-parole du groupe,
Maël Bernier nous présente le portrait
type de l’acheteur actuel.
Bonjour, les taux immobiliers sont
depuis plusieurs mois très attrac-
tifs. A combien s’établissent-ils en
moyenne ?
Cécile Roquelaure: Au 20 novembre,le taux moyen sur 20
ans était de 2,70% avant négociation, on peut donc dire
que nous sommes plutôt sur du 2,50% et les banques vont
jusqu’à 2,25% pour les très bons dossiers. Les taux sont
actuellementauplusbasdepuislesannées50,danstoutes
les régions sur toutes les durées. Ces taux extrêmement
bas favorisent la renégociation, surtout si vous avez
emprunté entre 2007 et 2013. C’est également un fort atout
pour l’acquisition !
Selon vous, une remontée des taux est-
elle à craindre?
Cécile Roquelaure: Difficile de préjuger de ce que devien-
dront les taux dans les mois à venir. On peut cependant
indiquer qu’il ne devrait pas y avoir de modifications pour
la fin de l’année ni même pour le 1er trimestre 2015. La
politique de la Banque Centrale Européenne, qui influence
le niveau des taux de crédit, devrait peu évoluer et les
banques maintiendront sans aucun doute leur politique de
conquête de nouveaux clients.
Celles-ci travaillent d’ores et déjà pour leurs objectifs de
2015 et souhaitent profiter des excellentes conditions pour
gagner de nouveaux clients grâce à la renégociation d’un
prêt ou une acquisition de résidence. Elles font des efforts
importants et sont capables de décotes significatives par
rapport au barème de base : sur 20 ans, de -0,20% à
-0,50% pour les très bons profils…
Dans le cadre d’un achat immobilier, faut-
il mieux placer toutes ses économies dans
son prêt ou garder un peu d’argent de
côté?
Cécile Roquelaure: Dans l’absolu, il vaut mieux garder
une part d’épargne, pour deux raisons. Votre épargne vous
sert également à réaliser d’autres projets ou à pallier à des
imprévus, il est donc préférable d’avoir encore des solu-
tions simples en cas de besoin. Autre atout, votre épargne
va servir dans la négociation avec l’établissement bancai-
re : des assurances, de l’épargne, voire l’épargne des
enfants mineurs sont autant d’arguments que vous pourrez
mettre dans la balance pour bénéficier d’une décote sur le
taux annoncé. Mais il ne faut pas perdre de vue qu’il est
nécessaire pour le financement de votre projet d’avoir un
apport. Enfin, vu le niveau des taux actuels, garder son
épargne et emprunter un peu plus peut être un très bon
calcul. Pour faire le bon choix, il faut commencer par mon-
ter le financement pour voir ensuite quelles sont les
options.
Une récente étude a dénoncé le poids de
la fiscalité sur l’immobilier. Selon vous, les
droits de mutations sont-ils un frein à l’ac-
quisition?
Cécile Roquelaure: Tous frais venant accroître le coût de
l’acquisition est un frein. Ils compliquent l’acquisition car ils
viennent se rajouter à l’apport nécessaire pour le finance-
ment. Et cela est d’autant plus vrai pour les jeunes (et
moins jeunes) primo-accédants.
Dans un marché qui tourne au ralenti, de
nombreux particuliers sont contraints de
faire un prêt relais. Quelles précautions
faut-il prendre avec ce type de crédit?
Cécile Roquelaure: Plus que des précautions, il faut bien
se renseigner pour choisir en connaissance de cause. En
effet, il existe deux options : remboursement des intérêts
du prêt pendant la période de relais (solution moins oné-
reuse mais impliquant une plus forte capacité de rembour-
sement pendant la période de relais), ou le paiement
intérêtsetcapitalàlaventedubien.Ilexisteégalementdes
solutions packagées pour accompagner le particulier qui
souhaite acheter son nouveau bien sans attendre la vente
del’actuel.Appelé«achatrevente»,cedispositif,mêmes’il
est un plus cher que le prêt relais, comporte de nombreux
avantages : intégration des frais liés à l’achat, garanties,
IRA…
Si nous devions faire un point d’alerte,il concernerait plutôt
le bien à vendre. Il faut l’estimer le plus justement possible
pour qu’il se vende dans les meilleurs délais car les diffi-
cultés viennent de la non-vente du premier bien. Le client
se retrouve alors à devoir rembourser un crédit pour sa
nouvelle résidence principale et le prêt relais.
« Les taux sont actuellement au plus bas depuis les années 50 »
Directrice de la communication et des études chez Empruntis, Cécile Roquelaure fait le point sur l’évolution des taux
immobiliers et des conditions actuelles de financement en France. Elle donne de nombreux conseils à tous ceux qui sou-
haitent emprunter pour financer un projet d’achat immobilier.
Bonjour, comment se porte l’immobilier
de luxe français?
Alexander Kraft: Au cours des derniers mois, nous
avons assisté à une certaine reprise d’activité dans
l’immobilier haut-de-gamme. Entre mai 2012 et la fin
de l’année 2013, un grand stock s’est accumulé sur le
marché immobilier de prestige à cause d’un manque
total de confiance particulièrement de la part des
acheteurs français. Bien que les vendeurs français
aient longuement hésité à ajuster leur prix à cette nou-
velle réalité, nous avons enfin pu noter à partir de
début 2014 une baisse des prix qui contribue à redy-
namiser le marché.
Constatez-vous un recul des prix ?
Alexander Kraft: Tout à fait. Aujourd’hui ils correspon-
dent à la nouvelle réalité du marché. Nous avons déjà vu
des ajustements de prix de l’ordre de -15% jusqu’à
-25%, voire plus, dans quasiment tous les marchés de
prestige français importants. De plus, nous voyons que
les vendeurs sont de plus en plus flexibles dans leurs
négociations de prix ; il est donc probable que les prix
affichés vont encore baisser dans les mois à venir.
Quels sont les types de biens les plus
recherchés ?
Alexander Kraft: Aujourd’hui, il existe un grand choix
pour les acheteurs sur le marché immobilier de presti-
ge français, permettant aux acquéreurs potentiels de
bien comparer les produits disponibles. Des biens avec
des défauts (avec des travaux, bruit, etc.) sont rejetés
ou achetés uniquement avec d’importantes réductions
de prix. La bonne nouvelle, c’est que grâce aux baisses
de prix, les Français reviennent sur le marché et
recommencent à acheter les types de biens qui étaient
les plus affectés par la crise de confiance, c’est-à-dire
de grands appartements et des propriétés de famille.
Le gouvernement a annoncé une
hausse de la taxe d’habitation de 20%
pour les résidences secondaires
situées dans des zones tendues.
Alexander Kraft: Malheureusement, il est fort probable
que la hausse de la taxe d’habitation de 20% pour les rési-
dences secondaires situées dans des zones tendues fragi-
lise encore un marché immobilier de prestige qui est déjà
très volatile, résultant d’une baisse d’activité correspon-
dante et d’une perte de revenus associés. De plus, il me
semble très douteux que cette surtaxe «permette aux habi-
tants des zones tendues de se loger à des prix décents»
(comme le dit le gouvernement) :les endroits où la part des
résidences secondaires est la plus importante sont aussi
ceux où les prix sont les plus élevés, comme par exemple
dans le 6e arrondissement de Paris où le prix moyen au m²
est de plus de 12000 € et peut dépasser les 25000 €.
Heureusement que les communes peuvent décider de ne
pas appliquer cette surtaxe. Par exemple, Cannes, Nice et
Arcachon ont déjà pris la décision de ne pas mettre en
œuvre cette mesure pour éviter des effets négatifs.
Comment appréhendez-vous 2015 ?
Alexander Kraft: J’espère que la reprise du marché
immobilier de prestige va continuer en 2015 grâce à
une baisse continue des prix.
Immobilier de prestige:
Les transactions se font
uniquement à la condition
que les prix soient hyper-
réalistes
Président directeur général de Sotherby’s
International Realty France-Monaco,
AlexanderKraftfaitlepointsurla situation
du marché de l’immobilier de prestige.

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avec pompe alimente 3 cuves de 1000 l.
Construction : 1894 - Nombre de niveaux : 2
Portable : 06.82.37.60.58
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LEPANORAMACOULEURS
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Maison de construction traditionnelle habitable à rafraîchir,séjour,cuisine
aménagée,3 chambres,bureau,2 salles d'eau,2 wc,sous-sol et grenier amé-
nageable,chauffage central fuel,jardin paysagé arboré,sortie de ville à 3km
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160 000€ Ref: 815391 - 01.69.03.29.56
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Ancienne fermette rénovée comprenant séjour,salon,cuisine équipée et cui-
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à manger (45m²), salle d'eau, cour (30m²) à l'étage. 4 chambres, salle de
bains, wc, salon, palier. Grenier isolé et aménagé. Cave voûtée. Maison réno-
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pée, 4 chambres, 2 salles de bains, 2 wc. Grenier aménageable, garage. Pa-
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Terrain: 1559 m² 192 000€ Ref: 8000477 - 06.83.84.25.10
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XVème siècle inscrite à l'inventaire supplémentaire des monuments histo-
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03 ALLIER BRUGHEAS PROPRIETE F7 184 m² Terrain: 1881 m² 300 000€
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sur 2 niveaux. Pièces de vie de plain pied, 5 chambres, bureau, cuisine amé-
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380 000€ Ref: 816584 - 07.87.04.09.11
Propriété maison de caractère style Bourbonnais, prestations haut de gam-
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salle de billard, garage double, parc arboré et clos entouré de verdure. 5km
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03 ALLIER LUSIGNY TERRAIN Surface: 5000 m² 100 000€ Ref: 815392 -
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Terrain constructible de 5000m² à vendre seul ou en 2 lots. (PLU en janvier
2014).Viabilité en bordure de route à réaliser. Situés au coeur du village de
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Bordiguera (Italie), sur 2 étages.Toutes les pièces principales orientées sud.
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