Panorama juridiconbr15575

ABNT NBR 15575 – NORMA DE DESEMPENHO
(panorama jurídico)
Carlos Pinto Del Mar
outubro/2013

Falhas,
Responsabilidades
e Garantias
na construção civil
Editora Pini
Editora Método
www.piniweb.com.br

 A elaboração das normas é voluntária, mas o cumprimento é
obrigatório.
 O cumprimento é obrigatório, por vários aspectos:
 aspecto contratual (boa-fé objetiva)
 aspecto legal (propriamente dito)
NORMAS TÉCNICAS

 É um dever legal, quando houver lei determinando o cumprimento:
 Código(s) de Obra(s) Municipal(ais)
 Lei 4.150/62 (regime obrigatório de cumprimento das normas da
ABNT, nos contratos de obras e compras do serviço público federal);
 Lei de incorporações (4.591/64);
 Lei de acessibilidade;
 Lei de licitações (n. 8.666/93) – projetos de acordo com as normas;
 Código de Defesa do Consumidor – art. 39 – É vedado ao
fornecedor ...; art.

Código Civil:
Art. 615. Concluída a obra de acordo com o ajuste (“contrato”), ou o
costume do lugar, o dono é obrigado a recebê-la. Poderá, porém,
rejeitá-la, se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas e dos
planos dados, (“projetos”) ou das regras técnicas em trabalhos de tal
natureza. (“normas técnicas”)
Art. 616. No caso da segunda parte do artigo antecedente,
(“regras técnicas”) pode quem encomendou a obra, em vez de enjeitá-
la, recebê-la com abatimento do preço.
CONSEQUÊNCIAS

Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor)
– Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos e serviços:
VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em
desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou,
se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas
Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de
Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO.”

Art. 12. São consideradas práticas infrativas:
I – (...)
IX - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço:
a) em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes,
ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de
Normas Técnicas - ABNT ou outra entidade credenciada pelo Conselho
Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial - CONMETRO;

Das Penalidades Administrativas
Art. 18. A inobservância das normas contidas na Lei nº 8.078, de 1990, e das
demais normas de defesa do consumidor constituirá prática infrativa e sujeitará
o fornecedor às seguintes penalidades, ... :
I - multa; ... (...);
X - interdição, total ou parcial, de estabelecimento, de obra ou de atividade;
§ 2º As penalidades previstas neste artigo serão aplicadas pelos órgãos oficiais
integrantes do SNDC, sem prejuízo das atribuições do órgão normativo ou
regulador da atividade, na forma da legislação vigente.

DECRETO Nº 7.963, DE 15 DE MARÇO DE 2013
Art. 1o Fica instituído o Plano Nacional de Consumo e Cidadania, com a finalidade
de promover a proteção e defesa do consumidor em todo o território nacional, por
meio da integração e articulação de políticas, programas e ações.
Art. 6o O eixo regulação e fiscalização será composto, dentre outras, pelas
seguintes políticas e ações:
V - garantia da efetividade da execução das multas;
Art. 7o (...)
III - fortalecimento da atuação dos Procons na proteção dos direitos dos
consumidores.
ATENÇÃO

Construtoras do “Minha Casa, Minha Vida” com queixas recorrentes irão
para cadastro negativo da Caixa
Criado o canal da Caixa Econômica Federal para atendimento exclusivo sobre o
Programa Minha Casa, Minha Vida.
As queixas recebidas por meio do serviço 0800 721 6268 e que não forem
resolvidas, impedirão a empresa de contratar com a Caixa até que solucione o
problema.
Além disso, construtoras alvo de reclamações recorrentes entrarão para o cadastro
negativo do banco.
Sobre a obrigatoriedade de atendimento às normas técnicas

O ATENDIMENTO ÀS NORMAS TÉCNICAS É UMA
PRESUNÇÃO DE REGULARIDADE
O DESCUMPRIMENTO DAS NORMAS TÉCNICAS
TRAZ CONSEQUÊNCIAS

– Rejeição do produto
– Abatimento do preço / indenização / dano moral
– Obrigação de fazer (troca/reparos), sob pena de multa
– Multa (Procons) – cobrança executiva
– Normas de segurança – reflexos na esfera criminal
CONSEQUÊNCIAS DO DESCUMPRIMENTO

13
ABNT NBR 15575 – 4ª edição
Edificações habitacionais – Desempenho
(entrou em vigor em 19/7/2013)
_______________________________________

14
______________________________________________________________________
12/5/2008 12/11/2010
(6 meses)
12/5/2010
entrada em vigor
exigibilidade
(2 anos)
19/2/2013
publicação
validade/exigibilidade
(150 dias)
19/7/2013
a versão revisada cancela e
substitui a edição anterior
Entre
12/11/2010 e 12/3/2013
a exigibilidade foi suspensa
Edição anterior Versão atual (revisada)
publicação

Aplica-se a edificações HABITACIONAIS
(não comerciais ou industriais)
A Norma NÃO SE APLICA a:
 Obras já concluídas
 Obras em andamento na data da entrada em vigor da Norma
 Projetos protocolados nos órgãos competentes até a data da
entrada em vigor da Norma
 Obras de reformas
 Retrofit de edifícios
 Edificações provisórias
______________________________________________________________________

Quem fiscalizará?
O CONSUMIDOR
OS INTERESSADOS

Perícia, vistoria, inspeção predial, ...
“A inspeção predial configura-se como ferramenta útil para verificação das
condições de conservação das edificações em geral, para atestar se os
procedimentos de manutenção adotados são insuficientes ou inexistentes,
além de fornecer subsídios para orientar o plano e programas de manutenção,
através das recomendações técnicas indicadas no documento de Inspeção
predial.” (Nota na Tabela C.4)

 Os projetistas devem estabelecer a Vida Útil de Projeto (VUP)
de cada sistema que compõe a norma
PROJETISTAS (NOVA OBRIGAÇÃO)

SISTEMA VUP mínima
Estrutura > 50 anos
Pisos internos > 13 anos
Vedação vertical externa > 40 anos
Vedação vertical interna > 20 anos
Cobertura > 20 anos
Hidrossanitário > 20 anos
(*) Considerando periodicidade e processos de manutenção segundo a ABNT NBR
15575 e especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção
entregue ao usuário elaborado em atendimento à ABNT NBR 14037.
TABELA 7 – Vida útil de projeto (VUP)*
(item 14.2.1 da Norma)

VIDA ÚTIL – VU (conceito)
 A edificação deve manter certos requisitos para atender a
finalidade habitacional ao longo do tempo (conforto
térmico, conforto acústico, estanqueidade, segurança, etc.)
 A ND estabelece os requisitos mínimos que devem ser
atendidos pela edificação, quando em uso (desempenho)
 E estabelece o tempo durante o qual esses requisitos
devem ser atendidos, supondo a correta manutenção

VIDA ÚTIL – VU (conceito)
 É um parâmetro
estabelecido pelo meio técnico
que indica o período de tempo
em que os requisitos mínimos de desempenho (indicados
pela Norma) devem ser atendidos pela edificação,
supondo a correta manutenção

 Quem define a VUP precisa também estabelecer quais
ações de manutenção deverão ser realizadas, para
garantir que seja atingida (manutenção “de projeto”).
PROJETISTAS (manutenção “de projeto”)

SECOVI – Maio/2010 24
SISTEMA: O edifício analisado como um todo. Sua subdivisão hierárquica (em
subsistemas, elementos e componentes) é feita pelo nível funcional de suas
partes;
SUBSISTEMA: (também denominado “Sistema”): Parte da edificação,
constituída de elementos e componentes, destinada a cumprir uma macro
função que define (ex.: fundações, estrutura, vedações verticais, instalações
hidrossanitárias, cobertura; em geral é referido como “sistema”);
ELEMENTO: Uma parte de um subsistema com funções específicas.
Geralmente é composto por um conjunto de componentes (ex.: parede de
vedação de alvenaria, painel de vedação pré-fabricado, estrutura de
cobertura;
COMPONENTE: Produto integrante de determinado elemento do edifício (ex.:
bloco de alvenaria, telha, folha de porta)
MATERIAIS: Produtos com os quais são feitos os componentes e elementos
(ex.: areia, cimento, cal, etc.).

SECOVI – Maio/2010 25
O funcionamento de um subsistema,
durante a vida útil, depende da
substituição de componentes que se
desgastam em tempo menor do que a
vida útil do sistema (flexíveis,
gaxetas, o “courinho” da torneira,
etc.), providências compreendidas na
atividade de manutenção
VIDA ÚTIL - MANUTENÇÃO

 Desdobramento das atividades de manutenção:
 Manutenção “de projeto”
(especificação pelos projetistas)
 Manutenção “de rotina”
(incorporador/construtor)
VIDA ÚTIL DE PROJETO / MANUTENÇÃO

Exemplo: (consta no Anexo “D”, da Parte 1)
 Um revestimento de fachada em argamassa pintada
pode ser projetado para uma VUP de “x” anos,
desde que a pintura seja refeita a cada “y” anos,
no máximo
 Se o usuário não realizar a manutenção prevista, a VU real do revestimento
poderá ser seriamente comprometida
 As eventuais patologias resultantes terão origem na falta de manutenção, e
não em uma falha de construção
MANUTENÇÃO

A MANUTENÇÃO COMO UM DOS ITENS MAIS
IMPORTANTES DA NORMA DE DESEMPENHO

 1º - Porque cabe ao construtor especificar as atividades de
manutenção, por meio dos manuais
(tem o dever, mas também tem o direcionamento)
 2º - Porque a manutenção é responsabilidade dos usuários, assim
definido na Norma
 3º - Porque, se a manutenção não for feita, a vida útil pode não ser
atingida (vide Norma), e isso configura culpa da vítima, que,
segundo o próprio CDC, exclui a responsabilidade do construtor
 4º - Porque o ônus da prova da manutenção, é dos próprios
usuários
A MANUTENÇÃO COMO UM DOS ITENS MAIS IMPORTANTES DA NORMA

 Sobre os manuais:
ABNT NBR 15.575:
5.4.2 Ao construtor ou incorporador cabe elaborar o manual de
uso, o e manutenção, ou documento similar, conforme 3.26,
atendendo à ABNT NBR 14037. O manual deve ser entregue ao
proprietário da unidade quando da disponibilização da
edificação para uso. Deve também ser elaborado o manual das
áreas comuns, que deve ser entregue ao condomínio.
IMPORTANTE: Além do Manual de Uso, detalhar o “Programa de
Manutenção” a ser seguido pelos usuários (a ABNT NBR
5674 estabelece os requisitos para a gestão do programa)

 A importância dos manuais
 Manual de uso e operação (Proprietário)
 Manual de áreas comuns
 Plano de Manutenção / Plano de gestão da manutenção
(ABNT NBR 5674)
A falta de manutenção, pelos usuários,
exclui a responsabilidade do construtor
(ABNT NBR 14037)

 Sobre a responsabilidade dos usuários pela manutenção:
ABNT NBR 15.575:
5.5 Usuário - Ao usuário ou seu preposto cabe realizar a
manutenção, de acordo com o estabelecido na ABNT NBR
5674 e o manual de uso, operação e manutenção, ou
documento similar (ver 3.26).
Anexo C: “É necessário salientar a importância da realização
integral das ações de manutenção pelo usuário, sem o que se
corre o risco de a VUP não ser atingida.”

 Os condomínios estão obrigados a fazer a manutenção? devem
seguir as Normas Técnicas (entre as quais a 15.575 e a 5674)?
 Norma Técnica de para-raios
 Norma Técnica ref. segurança e higiene de piscinas
 Normas Técnicas ref. sistema elétrico (aparelhos, instalações, etc.)
 Norma Técnica de brinquedos de “play ground”
 Norma Técnica de acessibilidade
 Norma Técnica ref. cores para tubulações
 Norma Técnica ref. sistema de iluminação de emergência
 Norma Técnica ref. sinalização de segurança contra incêndio
 Normas Técnicas das concessionárias de serviços públicos (energia,
gás, água, telefone)
 ...

37
Código Civil
– Culpa exclusiva da vítima
– Fato exclusivo de terceiro
– Cláusula de não indenizar
– Caso fortuito ou força maior
CDC
– Não colocação do produto no
mercado
– Inexistência do defeito
– Culpa exclusiva do consumidor
(caso fortuito e força maior)
– Mau uso
– Falta de manutenção
EXCLUDENTES DA RESPONSABILIDADE
DO CONSTRUTOR:
O MAU USO E A FALTA DE MANUTENÇÃO

 Sobre o comprometimento da Vida Útil por falta de manutenção:
ABNT NBR 15.575:
Anexo C:
“Se o usuário não realizar a manutenção prevista, a VU real
do revestimento pode ser seriamente comprometida.
Por consequência, as eventuais manifestações patológicas
resultantes podem ter origem no uso inadequado e não em
uma construção falha.”
1/7

 Sobre o comprometimento da vida útil por falta de manutenção:
ABNT NBR 15.575:
3.42 - vida útil (VU)
período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se
prestam as atividades para as quais foram projetados e
construídos, com atendimento dos níveis de desempenho
previstos nesta Norma, considerando a periodicidade e a correta
execução dos processos de manutenção especificados no
respectivo manual de uso, operação e manutenção.
2/7

ABNT NBR 15.575:
3.42 - ... – NOTA: ... “As negligências no atendimento integral
dos programas definidos no manual de uso, operação e
manutenção da edificação, bem como ações anormais do meio
ambiente, irão reduzir o tempo de Vida Útil, podendo este ficar
menor que o prazo teórico calculado como Vida Útil de projeto.”
3/7

Tabela C.4 - Critérios para o estabelecimento da VUP das partes do edifício
NOTA: - A VUP do edifício habitacional (...). Porém, para que possa ser atingida é
necessário que sejam atendidos simultaneamente todos os seguintes aspectos:
a) emprego de componentes e materiais de qualidade compatível com a VUP.
b) execução com técnicas e métodos que possibilitem a obtenção da VUP;
c) atendimento em sua totalidade dos programas de manutenção corretiva e
preventiva;
d) atendimento aos cuidados preestabelecidos para se fazer um uso correto do
edifício;
e) utilização do edifício em concordância ao que foi previsto em projeto.
“Entre os aspectos previstos acima, as alíneas “a” e “b” são essenciais para que o
edifício construído tenha potencial de atender integralmente à VUP, e sua
implementação depende do projetista, incorporador e construtor. Já as alíneas “c”,
“d” e “e” são essenciais para que se atinja efetivamente a VUP e dependem dos
usuários.”
4/7

3.43
vida útil de projeto (VUP)
período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado, a fim de
atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta Norma,
considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o
estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o
atendimento da periodicidade e correta execução dos processos de
manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e
manutenção (a VUP não pode ser confundida com o tempo de vida útil,
durabilidade, e prazo de garantia lega! ou contratual)
NOTA: A VUP e uma estimativa teórica do tempo que compõe o tempo de
vida útil. O tempo de VU pode ou não ser atingido em função da
eficiência e registro das manutenções, de alterações no entorno da obra,
fatores climáticos, etc.
5/7

14.1 Generalidades
O valor final atingido de Vida útil (VU) será uma composição do valor
teórico calculado como Vida útil de projeto (VUP) influenciado
positivamente ou negativamente pelas ações de manutenção,
intempéries e outros fatores Internos de controle do usuário e externos
(naturais) fora de seu controle.
6/7

Anexo C
C.1 Conceituação
Quem define a VUP deve também estabelecer as ações de manutenção
que devem ser realizadas para garantir o atendimento à VUP. É
necessário salientar a importância da realização integral das ações de
manutenção pelo usuário, sem o que se corre-se o risco de a VUP não ser
atingida.
7/7

 5º INDISSOCIABILIDADE DOS ELEMENTOS
ELEMENTOS DO
DESEMPENHO/
QUALIDADE:
PRESENÇA
IMPRESCINDÍVEL
DE TODOS OS
ELEMENTOS
PROJETO
EXECUÇÃO
USO
CONDIÇÕES
DE
EXPOSIÇÃO
MANUTENÇÃO
QUALIDADE

Com o passar do tempo, não há como exigir o
desempenho / qualidade, sem a manutenção
O direito dos usuários (à qualidade), ao longo do tempo,
depende da realização da manutenção
E como a manutenção é incumbência dos usuários,
é um fato constitutivo de seu direito
A MANUTENÇÃO – ÔNUS DA PROVA DA SUA REALIZAÇÃO

ABNT NBR 5674:
8 Incumbências ou encargos
8.1 O proprietário de uma edificação, o síndico ou a empresa terceirizada
responsável pela gestão da manutenção deve atender a esta Norma, às
normas técnicas aplicáveis e ao manual de uso, operação e manutenção da
edificação.
8.2 O proprietário de uma edificação ou o condomínio deve fazer cumprir e
prover os recursos para o programa de manutenção preventiva das áreas
comuns.
8.4 No caso de propriedade condominial, os condôminos respondem
individualmente pela manutenção das partes autônomas e solidariamente
pelo conjunto da edificação, de forma a atender ao manual de uso, operação
e manutenção de sua edificação.
1/5

ABNT NBR 5674:
8.6 A empresa ou o profissional deve responder pela gestão do sistema de
manutenção da edificação, ficando sob sua incumbência:
b) providenciar e manter atualizados os documentos e registros da
edificação e fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços
de manutenção, como contratos, notas fiscais, garantias, certificados etc.;
c) devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis para prover evidências
da efetiva implementação do programa de manutenção, do planejamento,
das inspeções e da efetiva realização das manutenções. Recomenda-se que
cada registro contenha: ...
2/5

ABNT NBR 5674:
8.6 ...
“A organização e a coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar
os serviços de manutenção preventiva e corretiva, bem como alterações
realizadas.”
3/5

ABNT NBR 5674:
7.4 Arquivo
Toda a documentação dos serviços de manutenção executados deve ser
arquivada como parte integrante do manual de uso, operação e manutenção
da edificação, ficando sob a guarda do responsável legal (proprietário ou
síndico).
Toda esta documentação, quando solicitada, deve ser prontamente
recuperável e estar disponível aos proprietários, condôminos,
construtor/incorporador e contratado, quando pertinente.
Quando houver troca do responsável legal (proprietário ou Síndico), toda a
documentação deve ser formalmente entregue ao sucessor.
4/5

ABNT NBR 5674:
7.3 Registros
Devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis para prover evidências
da efetiva implementação do programa de manutenção, do planejamento,
das inspeções e da efetiva realização das manutenções. Recomenda-se que
cada registro contenha:
a) identificação;
b) funções dos responsáveis pela coleta dos dados que compõem o registro;
c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro;
d) estabelecimento do período de tempo pelo Qual o registro deve ficar
armazenado, assegurando sua integridade.
A organização e a coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar
os serviços de manutenção preventiva e corretiva, bem como alterações
realizadas.
5/5

A MANUTENÇÃO É UM
FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO USUÁRIO

CPC (Código de Processo Civil – Lei 5.869/73)
“Art. 333. O ônus da prova incumbe:
I – ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito;”

 Têm referenciais de qualidade objetivos
 Têm métodos de ensaio definidos
 Devem apurar a realização das atividades de manutenção
PERÍCIAS

 Cumprimento parcial das atividades de manutenção
 Estipulação de atividades de manutenção “abusivas”
 Falta de manutenção – e falta de relação de causalidade
 Concorrência de causas – p/ redução equitativa da indenização
 Agravamento dos danos
 Realização dos ensaios previstos na norma – questionamento da perícia sem
a adoção dos métodos de avaliação nela previstos
 Limitações técnicas do trabalho pericial (análise de projeto)
PERÍCIAS – Problemas e questões a serem debatidas

CÓDIGO CIVIL
Art. 944. A indenização mede-se pela extensão do dano.
Parágrafo único – Se houver excessiva desproporção entre a gravidade
da culpa e o dano, poderá o juiz reduzir, equitativamente, a indenização.
_________________________________________
Art. 945. Se a vítima tiver concorrido culposamente para o evento
danoso, a sua indenização será fixada tendo-se em conta a
gravidade de sua culpa em confronto com a do autor do dano.
Concorrência de causas ou de responsabilidade =
= (concorrência de culpas) - A vítima também concorre para o evento, e
não apenas aquele que é apontado como único causador do dano.
CONCORRÊNCIA DE CAUSAS

CDC
Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e
o importador respondem, independentemente da existência de culpa,
pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos
decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas,
manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos,
bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua
utilização e riscos.
§ 3º O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será
responsabilizado quando provar:
III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

CDC
Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da
existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos
consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como
por informações
insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
§ 3º O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando
provar:
II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.” (grifo acrescentado)

Parte da doutrina: não há alusão expressa ao fato concorrente do
consumidor como excludente da responsabilidade, mas tão somente à
culpa exclusiva
Parte da doutrina: a atuação concorrente da vítima deve ser aceita como
causa de atenuação da responsabilidade do fornecedor, uma vez que:
- Porque o CDC não rejeita a concorrência de culpa como minorante,
regulando apenas as hipóteses de exclusão de responsabilidade, e,
- Porque a admissão não é contrária aos princípios orientadores deste
microssistema.

Direito comunitário europeu:
Diretiva nº 374/85/CEE de 25/07/1985,
Artigo 8º - “A responsabilidade do produtor pode ser reduzida ou
suprimida, tendo em conta todas as circunstâncias, se o dano tiver sido
causado conjuntamente por um defeito do produto e por fato culposo da
vítima”.

P E R Í C I A J U D I C I A L
Padronização
dos laudos –
Revisão da NBR
13752
L A U D O P E R I C I A L
aspectos de UTILIDADE jurídica
Além dos
requisitos
técnicos
próprios
da perícia

PRAZOS DE GARANTIA “RECOMENDADOS”
PELA NORMA DE DESEMPENHO
Legitimidade da fonte x manuais das entidades

ABNT/CB-02
Tabela D.1 – Prazos de garantia
PRAZOS DE GARANTIA RECOMENDADOS
Sistemas, Elementos, Componentes
e Instalações
1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Instalações Hidraúlicas ,
colunas de água fria, colunas de água quente,
tubos de queda de esgoto, instalações de gás,
colunas de gás
Integridade e
estanqueidade
Instalações Hidráulicas e Gás
Coletores / ramais / louças / caixas de descarga /
bancada / metais sanitários / sifões / ligações
flexíveis / válvulas / registros / ralos / tanques
Equipamentos Instalação
Impermeabilização Estanqueidade
Esquadrias de madeira
Empenamento
Deslocamento
Fixação
Esquadrias de Aço
Fixação
Oxidação
Esquadrias de alumínio e de PVC
Partes móveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas, motores e
conjuntos elétricos de
acionamento)
Borrachas, escovas,
articulações, fechos
e roldanas
Perfis de alumínio,
fixadores e
revestimentos em
painel de alumínio
Fechaduras e ferragens em geral
Funcionamento
Acabamento

ABNT/CB-02
PRAZOS DE GARANTIA RECOMENDADOS
Sistemas, Elementos, Componentes
e Instalações
1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Revestimentos de paredes, pisos e tetos internos
e externos em argamassa / gesso liso /
componentes de gesso para drywall
Fissuras
Estanqueidade de
fachadas e pisos em
áreas molhadas
Má aderência do
revestimento e dos
componentes do
sistema
Revestimentos de paredes, pisos e tetos em
azulejo / cerâmica / pastilhas
Revestimentos
soltos, fretados,
desgaste excessivo
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molháveis
Revestimentos de paredes, pisos e teto em pedras
naturais (mármore, granito e outros)
Revestimentos
soltos, gretados,
desgaste excessivo
Estanqueidade de
fachadas e pisos em
áreas molhadas
Pisos de madeira
Tacos, assoalhos e decks
Empenamento,
trincas na madeira e
destacamento
Piso cimentado, piso acabado em concreto,
contrapiso
Destacamentos,
fissuras, desgaste
excessivo
Estanqueidade de
pisos em áreas
molhadas
Revestimentos especiais (fórmica, plásticos,
têxteis, pisos elevados, materiais compostos de
alumínio)
Aderência
Forros de gesso
Fissuras por
acomodação dos
elementos estruturais
e de vedação

67
1 2 3 4 5 6 7
5 ANOS - PRAZO DE GARANTIA
(somente p/ solidez e segurança)
Aparentes 90 dias
ocultos redibitórios
ocultos simples
Um ano p/
surgir
Um ano p/
propor ação
CC, art 445, 1º
Entrega da obra
ou “HABITE-SE” 5 anos
3 ANOS – Instalação de
tomadas, interruptores, fios e
cabos elétricos, caixas e quadros
3 ANOS – pela instalação das partes
hidráulicas e gás – coletores,
ramais, louças, caixas de descarga,
etc.
5 ANOS – má aderência do
revestimento; revestimentos de
paredes e tetos internos e externos
em argamassa, gesso liso
2 ANOS – por destacamentos,
fissuras, desgaste excessivo de
pisos cimentados, acabados em
concreto, contrapiso, etc.

EM QUE CONSISTE A GARANTIA:
- A lei não fixa um prazo de garantia para cada produto
- A lei não fixa um prazo em que os produtos devem manter os
seus requisitos de qualidade
- O que a lei fixa, não é o prazo de garantia, mas o prazo para
reclamar (vício oculto: a partir do surgimento)

- No sistema do CDC, a responsabilidade pela qualidade se
desdobra na exigência de (i) adequação e (ii) segurança,
segundo o que razoavelmente se pode esperar dos produtos e
serviços.
- “A garantia legal de adequação do produto ou serviço
independe de termo expresso, vedada a exoneração contratual
do fornecedor.” (CDC, art. 24)

- O que a lei garante (a garantia legal) é que todo produto e
serviço, independentemente da vontade do fornecedor, deve
atender a padrão de qualidade (CDC, arts. 18 a 26)
- O CDC fixa, de um lado a responsabilidade pelo fato do
produto ou do serviço, que compreende os defeitos de
segurança; e de outro, a responsabilidade por vício do produto
ou do serviço, que abrange os vícios por inadequação.

- Caso o vício não seja sanado, o que pode ser reclamado, conforme
o art. 18 do CDC, é:
I – a substituição do produto por outro de mesma espécie, em
perfeitas condições de uso; (adequado para imóveis?)
II – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente
atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
(adequado?)
III – o abatimento proporcional do preço.

Prazo de garantia
Prazo de responsabilidade
PRAZO DE GARANTIA x PRAZO DE RESPONSABILIDADE
=/

PRAZO DE RESPONSABILIDADE
(dos agentes da construção: projetistas, incorporador, construtor)

Desempenho ao longo do tempo de um elemento, instalação ou sistema construtivo
Desempenho
Elevação do desempenho mediante
intervenções programadas de manutenção
Manutenções mais dispendiosas
podem prolongar a vida útil
residual
Vida Útil Sobrevida
Vida Útil de Projeto Vida Útil
Residual
Desempenho
Previsto no Projeto
Perda de desempenho
funcional, prejuízos
ao conforto etc.
Risco de prejuízos
à segurança
Vida Total
TempoPrazo de Garantia
Fonte: IPT

 A lei não define o prazo em que perdura a responsabilidade do
fornecedor
 Não havendo definição de prazos, a responsabilidade dos
fornecedores perdura por prazo indefinido
 O que a lei define é o prazo para propor ação (prescrição), a partir
do surgimento do vício
 Mas o prazo para propor ação começa a contar (a pretensão nasce)
quando surge o vício (“Actio nata” - CC, art. 189)

... no cenário de Indefinição = aplicação dos prazos “jurídicos” (não técnicos)
 Súmula 194 do STJ – Superior Tribunal de Justiça (antes do CC de 2002)
“Prescreve em 20 (vinte) anos a ação para obter, do construtor,
indenização por defeitos da obra.”
SITUAÇÃO
ANTERIOR

CÓDIGO CIVIL DE 2002:
o maior prazo de prescrição foi reduzido para 10 (dez) anos (aceitável?)
Prazo de
Garantia
5 10 20 25 30 35 40
PRESCRIÇÃO
20
MUDANÇA
NO CENÁRIO
1ª NOVIDADE :

Prazo de
Garantia
5 20 25 30 35 40
PRESCRIÇÃO
VIDA ÚTIL: pisos internos - 13
VIDA ÚTIL: vedação vertical interna - 20
VIDA ÚTIL: vedação vertical externa - 40
VIDA ÚTIL: estrutura - 50
2ª NOVIDADE :
VIDA ÚTIL: período de tempo em que os requisitos mínimos de desempenho (de qualidade)
devem ser atendidos pela edificação, supondo a correta manutenção
10
MUDANÇA
NO CENÁRIO

- A VIDA ÚTIL (requisitos mínimos) PODE NÃO SER ATINGIDA
 Por falha de projeto
 Por falha de execução
 Por mau uso ou falta de manutenção
(por caso fortuito, força maior ou ação de terceiros)
- Durante a VIDA ÚTIL, os agentes ficarão expostos a chamamento,
em caso de falhas, para apuração de responsabilidades
(“Exposure at default” – EAD)
PRAZO DE RESPONSABILIDADE MUDANÇA
NO CENÁRIO

Doutrina jurídica - duas posições principais sobre o prazo:
-Aplicação subsidiária do Código Civil, que estabelece o prazo de
180 dias durante o qual o vício oculto poderia se manifestar
(art. 445, caput e §1º)
-Defesa do critério da vida útil do produto, como dado relevante
para definição do limite temporal da garantia legal; o legislador
não fixou um prazo arbitrário para abranger todo e qualquer
produto, que seria pouco uniforme entre os incontáveis produtos
oferecidos no mercado.

CENÁRIO JURÍDICO
(TEORIA DA VIDA ÚTIL DO PRODUTO)

TEORIA DA RESPONSABILIDADE PELA VIDA ÚTIL DO PRODUTO
(acolhida pelo STJ)
O fabricante/fornecedor responde pela adequação do produto
durante a VIDA ÚTIL (ressalvadas as hipóteses de mau uso, falta
de manutenção, atos de terceiros, caso fortuito ou força maior)
MUDANÇA
NO CENÁRIO

Recurso Especial nº 984.106 – SC (2007/0207915-3) - 4ª Turma
do STJ – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – Dje: 20/11/2012
“O Código de Defesa do Consumidor, no § 3º do art. 26, no que concerne à
disciplina do vício oculto, adotou o critério da vida útil do bem, e não o
critério da garantia , podendo o fornecedor se responsabilizar pelo vício em
um espaço largo de tempo, mesmo depois de expirada a garantia
contratual.”
“Com efeito, em se tratando de vício oculto não decorrente do desgaste
natural gerado pela fruição ordinária do produto, mas da própria
fabricação, e relativo a projeto, cálculo estrutural, resistência de materiais,
entre outros, o prazo para reclamar pela reparação se inicia no momento
em que ficar evidenciado o defeito, não obstante tenha isso ocorrido depois
de expirado o prazo contratual de garantia, devendo ter-se sempre em
vista o critério da vida útil do bem.”
MUDANÇA
NO CENÁRIO
TEORIA DA RESPONSABILIDADE PELA
VIDA ÚTIL DO PRODUTO

- TEORIA DA RESPONSABILIDADE PELA VIDA ÚTIL DO PRODUTO
Recurso Especial nº 984.106 – SC (2007/0207915-3) - 4ª Turma
do STJ – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – Dje: 20/11/2012
“Ademais, independentemente de prazo contatual de garantia, a
venda de um bem tido por durável com vida útil inferior àquela que
legitimamente se esperava, além de configurar um defeito de
adequação (art. 18 do CDC), evidencia uma quebra da boa-fé
objetiva, que deve nortear as relações contratuais, sejam de
consumo, sejam de direito comum. Constitui, em outras palavras,
descumprimento do dever de informação e a não realização do
próprio objeto do contrato, que era a compra de um bem cujo ciclo
vital se esperava, de forma legítima e razoável, fosse mais longo.”
MUDANÇA
NO CENÁRIO
TEORIA DA RESPONSABILIDADE PELA
VIDA ÚTIL DO PRODUTO

OUTRAS PASSAGENS DO ACÓRDÃO:
- “O critério de vida útil é o que melhor atende aos interesses dos
consumidores, que adquirem produtos com uma expectativa
legítima de durabilidade e bom funcionamento por um certo
período”.
- “E para que o prazo de vida útil de determinado produto durável
não seja objeto de controvérsias, compete ao próprio fabricante
defini-lo, já que dispõe da tecnologia necessária para tanto, e
informá-lo ao consumidor, nos termos dos arts. 6º, III e 31 do
CDC.”

OBSERVAÇÕES FINAIS
 PREOCUPAÇÕES
 AVALIAÇÃO DOS REFLEXOS
 SUGESTÕES PRÁTICAS (no campo jurídico)

 O prazo de responsabilidade dos agentes da construção
 SPEs x Responsabilidade dos agentes da construção e demais
interessados (consumidores, construtores, projetistas, engenheiros)
PREOCUPAÇÕES

AVALIAÇÃO DOS REFLEXOS
Ações judiciais Melhora das
sentenças
Melhora na
qualidade dos
laudos
Redução de
conflitos
Transparência –
Referência para
discussões
baliza resp. dos agentes
Vida útil e garantia
são dados técnicos
definida como resp. dos usuários
Manutenção informação + realização
= aumenta a durabilidade
referências técnicas objetivas
Perícias métodos de ensaio estabelecidos
devem verificar manutenção

RECOMENDAÇÕES PRÁTICAS
PARTE TÉCNICA
Reflexos e
cuidados no
atendimento
à norma
PARTE JURÍDICA
PROVA

1) CONTRATAÇÕES
a) pela incorporadora
b) pela construtora
c) entre si
d) com projetistas
e) com fornecedores de materiais
f) com fornecedores de serviços
RECOMENDAÇÕES PRÁTICAS (além da parte técnica)

1.1) CONTRATAÇÃO (parte técnica da norma)
 Entre incorporadora e construtora: “check-list” da norma e
 QFQ – menção expressa à norma
 SPE
 Nas contratações de projetistas: “check-list” da norma e
 QFQ - escopo – definição de responsabilidades – estudos
técnicos – situação do local, entorno, interferências com
vizinhos – vida útil - especificação de materiais – menção
expressa à norma ...

1.1) CONTRATAÇÃO (parte técnica da norma) (cont.)
 Nas contratações de fornecedores (materiais e serviços):
 especificações detalhada dos produtos e serviços –
testes/ensaios – garantias – solidez dos fornecedores –
formalização dos atos do fornecimento – menção expressa à
norma
 ART e RRT de todos os projetos e serviços

2) DOCUMENTAÇÃO DO EMPREENDIMENTO
 Elaboração de Manuais (de áreas comuns e do proprietário)
conforme a ABNT NBR 14037
 Convenção do condomínio: arrecadação – fundo – síndico

3) ADMINISTRATIVO
 ARQUIVO
 Verificação das atividades de manutenção (por terceiros?)
PROVA

ABNT NBR 15575 – NORMA DE DESEMPENHO
(panorama jurídico)
Carlos Pinto Del Mar
delmar@delmar.adv.br

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