Bail commercial

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Bail commercial

  1. 1. Services généraux et environnement de travail32 © Editions Législatives La première question qui se pose lors de la conclusion du bail est de savoir si celui-ci entre ou non dans le champ d’application du régime des baux commerciaux. Cette question est importante, puisque le statut des baux est protecteur pour l’entreprise, mais ne s’applique que si certaines clauses figurent dans le bail. ● Qui peut conclure un bail commercial ? ■ Le locataire Le locataire doit être un commerçant ou un chef d’entreprise inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS), ou un artisan inscrit au répertoire des métiers (RM). Il doit exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans le local loué, et, en outre, être immatriculé pour l’activité contractuellement autorisée et non pour une autre activité. Une fois le bail établi, le locataire devient bénéficiaire d’un droit sur le local loué qui lui permet, notamment, d’obtenir le renouvellement du bail ou, à défaut, une indemnité d’éviction. On dit alors que le titulaire du bail possède la « propriété commerciale ». ■ Le bailleur S’il s’agit d’une société commerciale (SARL, SA, SAS…), le représentant légal est habilité à signer un bail, mais, les statuts peuvent exiger la délibération préalable de l’assemblée géné- rale ou du conseil d’administration. S’il s’agit d’une société en formation, un mandat est nécessaire pour que le représentant légal de la société puisse valablement signer un bail au nom de ladite société. Si le bailleur est une SCI, le gérant est habilité seul à conclure le bail portant sur un bien appar- tenant à la société, et au nom de celle-ci. Les statuts peuvent cependant lui imposer d’obtenir l’accord préalable des autres associés. ● Qu’est-ce qui est obligatoire dans un bail commercial ? ■ La volonté des parties de se placer dans le cadre réglementé des baux commerciaux Il est interdit de conclure une convention dans le seul et unique but d’échapper au statut des baux commerciaux et donc de déroger à certaines dispositions impératives (ce qui permettrait aux parties de contourner le droit au renouvellement du bail par exemple). Il est bien sûr possible de conclure des conventions autres que le bail commercial mais, dans ce cas, certaines conditions doivent être réunies. A l’inverse, dès qu’il s’agit d’un bail commer- cial soumis à statut, l’acte doit contenir impérativement certaines clauses. ■ La durée du bail Elle est très encadrée et ne peut être inférieure à 9 ans (sauf s’il s’agit d’une location saisonniè- re). Cette durée ne peut pas être réduite, même par la volonté commune des parties. C’est d’ailleurs pour ne pas être enfermé dans ce statut que de nombreux bailleurs et/ou locataires préfèrent conclure d’autres types de conventions. ■ La révision triennale Même si aucune clause du bail ne le prévoit, le loyer peut être révisé tous les 3 ans (C. com., art. L. 145-38), à compter : ● soit de la date d’entrée en jouissance du locataire en cas de bail d’origine ; ● soit de la date du point de départ du bail renouvelé ; ● soit de la date de prise d’effet de la précédente révision. Toutes les clauses, même prévues par les deux parties, prévoyant une révision dans des con- ditions autres que celles du code de commerce, sont sans valeur. Il existe une dérogation à cette règle : l’insertion dans le bail d’une clause d’indexation ou d’échelle mobile. Dans ce cas, le loyer est automatiquement indexé en fonction de la variation de l’indice mentionné dans le contrat. La périodicité est librement déterminée par les parties, mais, dans la majorité des cas, il s’agit d’une révision annuelle. Conclure un bail commercial C. com., art. L. 145-1 et s. Fiche pratique 40 Refonte 00-02 # 27 janvier 2014 Cet aperçu est destiné à vous montrer un échantillon du document complet disponible en téléchargement payant. www.netpme.fr
  2. 2. Services généraux et environnement de travail32 © Editions Législatives A la conclusion du bail commercial, locataire et bailleur n’auront d’autre choix que de fixer sa durée à 9 ans minimum. Cette disposition leur assure une importante stabilité et a des conséquences sur les règles du plafonnement du loyer commercial. ● Le bail commercial a une durée minimum de 9 ans La règle est simple et, si on écarte les activités saisonnières, les baux de courte durée qui sont exclus du statut des baux commerciaux ainsi que les conventions d’occupation précaire, elle est sans exception : la durée du contrat de location ne peut être inférieure à 9 ans. Si le bail est conclu pour une durée déterminée inférieure, cette limitation est sans valeur et le bail ne pourra pas expirer à la date prévue, mais seulement au bout de 9 ans. La marge de manœuvre accordée aux parties est ainsi très réduite : ● elles peuvent, d’un commun accord, prévoir une durée de bail plus longue. Dans ce cas, elles ne pourront plus changer d’avis et la réduire ensuite ; ● elles peuvent convenir d’une durée inférieure à 9 ans s’il s’agit d’une prorogation. Dans ce cas, le locataire conserve son droit au renouvellement dont l’exercice se trouve simplement reporté à l’expiration du bail prorogé ; ● elles ne peuvent pas convenir d’un engagement perpétuel. Ce serait le cas, par exemple, du contrat qui octroie au locataire la faculté d’obtenir le renouvellement de son bail sur simple demande, sans que le bailleur ait la possibilité de lui donner congé. La durée minimum de 9 ans n’est, en réalité, obligatoire que pour le bailleur, car le locataire peut mettre fin au contrat à chaque période triennale en donnant congé dans certaines conditions (C. com., art. L. 145-4 et L. 145-9). De son côté, le bailleur peut également dénoncer le bail à l’expiration d’une période triennale, mais seulement dans quelques cas précis : ● s’il veut reprendre l’immeuble pour le reconstruire ; ● s’il veut différer le renouvellement afin de surélever l’immeuble ; ● s’il s’agit d’un terrain qu’il entend reprendre pour y reconstruire, lorsqu’il veut reprendre les locaux d’habitation accessoires aux lieux loués. ● La durée du bail renouvelé A défaut de mention expresse contraire dans l’acte, le bail est donc conclu pour 9 ans. Lorsqu’il arrive à son terme, il ne prend pas fin automatiquement, mais se poursuit par tacite prolonga- tion. Sa durée se prolonge tant qu’il n’est ni résilié, ni renouvelé. Lors du renouvellement d’un bail d’une durée initiale supérieure à 9 ans, si les parties n’ont pas expressément mentionné la durée pour laquelle les renouvellements successifs seront conve- nus, ceux-ci interviendront pour une durée de 9 années. Depuis le 24 mars 2012, le code de commerce emploie le terme de « tacite prolongation » et non plus « tacite reconduction » pour un bail commercial qui se poursuit au-delà de sa date d’expiration. Cela signifie que sa durée se prolonge tant qu’il n’est ni résilié, ni renouvelé. La distinction est plus importante qu’il n’y paraît. En effet, il ne faut pas confondre la « tacite prolongation », qui signifie que le bail en cours se poursuit, et la « tacite reconduction », qui induit la formation d’un nouveau bail générateur de droits. ● Le cas du bail emphytéotique Un bail de nature commercial peut parfaitement être emphytéotique, c’est-à-dire avoir une du- rée comprise entre 18 et 99 ans, ce qui confère au locataire (l’emphytéote) un droit réel immo- bilier, si ses clauses sont conformes aux articles L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime. Dans ce cas, il est soumis à des conditions particulières quant à ses effets, sa validité et les conventions qu’il contient. Quelle marge de manœuvre pour négocier la durée du bail ? C. com., art. L. 145-4 Fiche pratique 41 Refonte 00-02 # 27 janvier 2014 Cet aperçu est destiné à vous montrer un échantillon du document complet disponible en téléchargement payant. www.netpme.fr
  3. 3. © EDITIONS LEGISLATIVES – 2006 1 Bail commercial Ce contrat s’utilise essentiellement dans le cadre d’un bail commercial : – soit parce que le bail a pour objet l’exploitation d’un fonds de commerce (ou d’une activité prévue à l’article L. 145-2 du code de commerce), – soit parce que les Parties conviennent expressément d’étendre l’application du statut des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, même si toutes les conditions ne sont pas réunies. Ce contrat opère une répartition assez équilibrée des droits et obligations entre bailleur et preneur ; il devra être adapté à chaque cas. ENTRE LES SOUSSIGNES ❍Personne physique : ..... (prénom) A ..... (nom), demeurant ..... (adresse), ❍Personne morale : Z ..... (dénomination sociale), ..... (forme) au capital de ..... (capital) €, dont le siège social est situé ..... (siège social), RCS ..... (RCS), numéro SI- REN ..... (numéro SIREN), représentée par ..... (prénom) A ..... (nom), en sa qualité de ..... (qualité), Obs : si le bailleur est usufruitier, faire intervenir le nu-propriétaire à l’acte. ci-après dénommé(e) le « bailleur », d’une part, ET ❍Personne physique : ..... (prénom) B ..... (nom), demeurant ..... (adresse), ❍Personne morale : Y ..... (dénomination sociale), ..... (forme) au capital de ..... (capital) €, dont le siège social est situé ..... (siège social), RCS ..... (RCS), numéro SI- REN ..... (numéro SIREN), représentée par ..... (prénom) B ..... (nom), en sa qualité de ..... (qualité), ci-après dénommé(e) le « preneur », d’autre part, Ci-après encore dénommées collectivement les « Parties » ou individuelle- ment une « Partie », ➤S’il s’agit du renouvellement d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, indiquer : Cet aperçu est destiné à vous montrer un échantillon du document complet disponible en téléchargement payant. www.netpme.fr
  4. 4. © EDITIONS LEGISLATIVES – 2006 23 Obs : le locataire de bonne foi peut demander au juge l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause. Dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les locaux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance compétent. Dans tous les cas, le sous-locataire sera de plein droit débiteur envers le locataire principal d'une indemnité journalière d'occupation égale au double du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe à la valeur ajou- tée, si le présent bail y est assujetti. Dispositions diverses Article 31 - Tolérances Une tolérance relative à l’application des clauses et conditions du présent bail ne pourra jamais, quelle qu’ait pu en être la durée ou la fréquence, être considérée comme une modification ou suppression de ces clauses et con- ditions. Article 32 - Frais Tous les frais, droits et honoraires de rédaction des présentes et ceux qui en seront la suite et la conséquence seront supportés et acquittés par le preneur qui s’y oblige. Article 33 - Élection de domicile Pour l’exécution des présentes et de leurs suites, le preneur fait élection de domicile dans les locaux loués et le bailleur en son siège social ou domicile. Annexes – plan(s) des locaux ; – état des lieux ; – état des risques naturels, miniers et technologiques ; – diagnostic de performance énergétique ; – fiche récapitulative du DTA (s’il y a lieu) ; – état récapitulatif des travaux engagés au cours des trois dernières an- nées ; – état prévisionnel des travaux projetés ; – règlement de copropriété (s’il y a lieu) ; – annexe environnementale (s’il y a lieu). ➤Le cas échéant, ajouter : – descriptif sommaire des travaux d'aménagement autorisés. Fait en ..... (nombre) exemplaires Obs : Cet aperçu est destiné à vous montrer un échantillon du document complet disponible en téléchargement payant. www.netpme.fr

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