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Baux commerciaux
Baux non soumis au statut – Bail de courte durée
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Conformément à l'article L. 125-9 du code de l'environnement, le preneur et le bail...
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Le preneur ne pourra pas modifier, même partiellement, cet usage ou y adjoindre une autre activité. Toutefois, le
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Travaux - Entretien des locaux
Article 21 - Entretien
Le preneur devra occuper les locaux loués par lui-même, paisibleme...
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De convention expresse, toutes indemnités dues au preneur par toute compagnie d'assurance, en cas de sinistre pour
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Bail commercial de courte durée - loi Pinel

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Bail commercial de courte durée - loi Pinel

  1. 1. 1 Baux commerciaux Baux non soumis au statut – Bail de courte durée Ce bail est conclu pour une durée inférieure à 3 ans ; il déroge donc au statut. Il peut, à son expiration, devenir un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. Il importe donc de prévoir dès à présent toutes clauses de nature à régir des relations contractuelles beaucoup plus longues. De ce fait, la formule ci-dessous demeure proche de celle d'un bail commercial ordinaire. Entre les soussignés, * Personne morale : .....(dénomination sociale), .....(forme), au capital de .....(capital) €, dont le siège social est situé .....(siège social), RCS .....(RCS), numéro SIREN .....(numéro SIREN) représentée par .....(prénom) .....(nom), en sa qualité de .....(qualité), * Personne physique : .....(prénom) .....(nom), demeurant .....(adresse), ci-après dénommé(e) le « bailleur », d'une part, Et * Personne morale : .....(dénomination sociale), .....(forme), au capital de .....(capital) €, dont le siège social est situé .....(siège social), RCS .....(RCS), numéro SIREN .....(numéro SIREN) représentée par .....(prénom) .....(nom), en sa qualité de .....(qualité), * Personne physique : .....(prénom) .....(nom), demeurant .....(adresse), ci-après dénommé(e) le « preneur », d'autre part, Il est préalablement exposé ce qui suit : Obs : d'une façon générale, l'exposé préalable est destiné à préciser tous les éléments susceptibles d'éclairer l'intention des parties sur les circonstances de la conclusion du bail, les modalités particulières de fixation du loyer d'origine, etc.Cela exposé, il a été convenu ce qui suit : Objet - Régime juridique - Durée Article 1 - Objet - Régime juridique Le bailleur donne à bail par les présentes au preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés les « locaux », aux clauses et conditions suivantes. Conformément à l'article L. 145-5 du code de commerce, les parties entendent déroger aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce portant statut général des baux commerciaux, ce en raison de la durée du bail inférieure à trois (3) ans. Le preneur reconnaît qu'il ne pourra pas revendiquer les dispositions relatives au statut des baux commerciaux, auquel il renonce d'ailleurs expressément pour solliciter le renouvellement des présentes. Le présent bail est régi par l'article L.145-5 du code de commerce et, à titre supplétif, par les dispositions des articles 1708 et suivants du code civil relatives au louage de choses. Il est par ailleurs soumis aux clauses et conditions ci- après. Article 2 - Durée * En cas de durée initiale de 3 ans maximum : Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de .....(au plus égale à 3 ans) à compter du .....(date). Cette durée ne sera susceptible d'aucune reconduction et expirera effectivement le .....(date d'expiration), même à défaut de dénonciation pour cette date. Le preneur ne pouvant se prévaloir d'aucun maintien dans les lieux même à défaut de dénonciation pour l'échéance du bail, celle-ci valant congé. En conséquence, à l'expiration du contrat, le preneur s'oblige irrévocablement à libérer les locaux loués. Au cas où le preneur se maintiendrait dans les locaux loués à l'issue du terme prévu ci-dessus, il pourra
  2. 2. 2 en être expulsé sur simple ordonnance de référé rendue à la requête du bailleur par le tribunal de grande instance compétent et ce, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure préalable. * En cas de durée initiale inférieure à 3 ans : Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de .....(au plus égale à 3 ans) à compter du .....(date). Cette durée ne sera susceptible d'aucune reconduction et expirera effectivement le .....(date d'expiration). Il pourra être renouvelé, d'un commun accord entre les parties, une ou plusieurs fois dans la limite d'une durée maximale de trois (3) années à compter de sa date d'effet initiale. Le preneur ne peut se prévaloir d'aucun maintien dans les lieux même à défaut de dénonciation pour l'échéance du bail, ou de ses éventuels renouvellements, celle-ci valant congé. En conséquence, à l'expiration du contrat, ou de ses éventuels renouvellements, le preneur s'oblige irrévocablement à libérer les locaux loués. Au cas où le preneur se maintiendrait dans les locaux loués à l'issue du terme du contrat ou de ses éventuels renouvellements, il pourra en être expulsé sur simple ordonnance de référé rendue à la requête du bailleur par le tribunal de grande instance compétent et ce, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure préalable. Locaux Article 3 - Désignation Le bailleur donne à bail au preneur, qui accepte, les locaux ci-après désignés : .....(à compléter). Obs : énumérer les différentes pièces existantes et préciser pour chacune l'étage et la superficie. Un plan des locaux peut être joint en annexe. Le preneur déclare avoir une parfaite connaissance desdits locaux pour .....(les avoir visités ou les occuper déjà) et les accepte en conséquence dans l'état où ils se trouvent, sans répétition ni recours d'aucune sorte. Toute différence entre les surfaces indiquées aux présentes et les dimensions réelles des locaux loués ne peut justifier ni réduction ni augmentation de loyer. De convention expresse entre les parties, les locaux loués forment un tout unique et indivisible. Article 4 - État de livraison Le preneur prendra les locaux dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun aménagement, ni aucune réparation. Le preneur reconnaît que les locaux loués lui permettent l'exercice de l'activité autorisée en vertu du présent bail. Le bailleur a d'ores et déjà autorisé le preneur à réaliser dans les locaux loués des travaux d'aménagement selon descriptif annexé au présent bail. Un état des lieux contradictoire à l'amiable sera dressé à la remise des clés, conformément à l'article L. 145-5 du code de commerce. Si l'état des lieux ne peut être établi à l'amiable, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le preneur. Article 5 - Modalités d'accès aux locaux loués Les modalités d'accès aux locaux loués sont ainsi fixées : .....(à compléter). Obs : si besoin est, on précisera sous cette rubrique certaines modalités d'accès telles que : interdiction d'emprunter telle entrée ou tel escalier, soit de manière générale, soit pour des manutentions ou livraisons ; interdiction de faire stationner des véhicules dans une cour, sauf pour le temps du chargement et du déchargement ; réglementation du tonnage ou du gabarit des véhicules à admettre dans une cour ou un passage, etc. Article 6 - Visite des locaux Le preneur devra laisser le bailleur, ses représentants ou son architecte et tous entrepreneurs et ouvriers, pénétrer dans les locaux loués pour visiter, réparer et entretenir l'immeuble. Dans les 6 mois qui précéderont l'expiration du bail, le preneur devra laisser visiter les locaux loués, tous les jours non fériés de 9 heures à 11 heures et de 14 heures jusqu'à 17 heures par toute personne munie de l'autorisation du bailleur ; il devra, pendant le même temps, laisser le bailleur apposer un écriteau ou une enseigne pour indiquer que les locaux sont à louer. Le même droit de visite et d'affichage existera en tout temps, en cas de mise en vente des locaux loués. Article 7 - État des risques naturels, miniers et technologiques * Si l'immeuble est situé dans une zone de risques naturels, technologiques ou sismiques : Le preneur est informé que les locaux dépendent d'un immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou dans une zone de sismicité. Un état desdits risques établi en application des articles L. 125-5 et R. 125-6 du code de l'environnement est annexé aux présentes. Obs : cet état doit être annexé au bail lorsque l'immeuble est situé dans une zone de sismicité et/ou inclus dans un plan de
  3. 3. 3 prévention des risques prescrit ou approuvé. Il est obligatoire depuis la loi portant engagement national pour l'environnement du 12 juillet 2010 ( C. envir., art. L. 125-5, II, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1 er , II : JO, 13 juill.). Il doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit ( C. envir., art. L. 125-26). La liste des communes concernées est disponible sur le site du ministère de l'écologie et du développement durable (www.prim.net). En cas de non-production d'un état des risques technologiques et des risques naturels prévisibles, le locataire pourra poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. * Si l'immeuble n'est pas situé dans une zone de risques naturels, technologiques ou sismiques : Le preneur est informé que les locaux ne sont pas situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou dans une zone de sismicité. Article 8 - Diagnostic de performance énergétique (DPE) Conformément aux dispositions des articles L. 134-1 et L. 134-3-1 du code de la construction et de l'habitation, est annexé au bail le diagnostic de performance énergétique de l'immeuble. Le preneur s'engage à communiquer au bailleur, chaque .....(fréquence à déterminer par les parties : trimestre / année), et pendant toute la durée du bail, une copie des factures qui lui seront adressées par son fournisseur d'énergie, afin de permettre au bailleur d'actualiser ce dossier. Obs : l'obligation de communication du DPE est obligatoire depuis la loi portant engagement national pour l'environnement, dite Grenelle II, qui impose désormais d'annexer un DPE aux contrats de location quel que soit l'usage du local ou du bâtiment ( CCH, art. L. 134-3-1 et L. 134-4, mod. par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 1 er , I, 9° et 10° : JO, 13 juill.). Lorsque la date de construction de l'immeuble est antérieure au 1 er juillet 1997, et si le DTA a été mis à jour conformément aux dispositions des arrêtés des 12 et 21 décembre 2012 entrés en vigueur le 1 er janvier 2013, ajouter : Article 8 bis - Fiche récapitulative du dossier technique amiante Conformément à l'article R. 1334-29-5 du code de la santé publique, est annexée au présent bail la fiche récapitulative du dossier technique amiante relative aux locaux loués ainsi qu'aux parties communes dont le preneur a l'usage. Cette fiche récapitulative est établie conformément aux prescriptions de l'annexe 2 de l'arrêté du 21 décembre 2012 et contient les recommandations générales de sécurité établies selon l'annexe 1 dudit arrêté. Le preneur déclare avoir pris connaissance des éléments contenus dans cette fiche récapitulative, ainsi que des consignes de sécurité à respecter en cas de présence d'amiante et de gestion des déchets amiantés, et s'engage à en aviser toute entreprise mandatée par ses soins ou par ses préposés ou mandataires amenée à effectuer des travaux dans les locaux loués. Si la date de construction de l'immeuble est antérieure au 1 er juillet 1997 et si le DTA n'a pas été mis à jour conformément aux dispositions des arrêtés des 12 et 21 décembre 2012 entrés en vigueur le 1 er janvier 2013. A noter : hors contexte d'une vente, le DTA doit être mis à jour dans 3 cas : lors de toute découverte de matériaux ou produits contenant de l'amiante ; lors de la surveillance périodique de matériaux et produits contenant de l'amiante ; lors de travaux portant sur des matériaux et produits contenant de l'amiante. Article 8 bis - Fiche récapitulative du dossier technique amiante Est annexée au présent bail la fiche récapitulative relative aux locaux loués ainsi qu'aux parties communes dont le preneur a l'usage et prévue à l'annexe 3 de l'arrêté du 22 août 2002 pris en application du décret 96-97 modifié et codifié aux articles R. 1334-14 à R. 1334-29 du code de la santé publique. Le preneur déclare avoir pris connaissance des éléments contenus dans cet état, ainsi que des consignes de sécurité à respecter en cas de présence d'amiante et s'engage à en aviser toute entreprise mandatée par ses soins ou par ses préposés ou mandataires amenée à effectuer des travaux dans les locaux loués. Afin de permettre au bailleur de procéder à la mise à jour du dossier technique amiante conformément aux arrêtés des 12 et 21 décembre 2012 pris pour l'application de l'article R. 1334-29-5 du code de la santé publique, le preneur s'engage à l'informer de toute découverte de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans les locaux loués et de tous travaux portant sur des matériaux et produits contenant de l'amiante. Article 9 - Pollution Le preneur s'engage à veiller scrupuleusement à utiliser les locaux loués et les parties communes de l'immeuble dans le respect des lois et règlements protégeant l'environnement, à faire cesser et enlever toute éventuelle pollution accidentelle de son fait ou de celui de ses préposés, mandataires, clients, fournisseurs ou visiteurs, et à rendre les locaux loués, à son départ, exempt de tout matériau, matériel ou substance présentant un caractère dangereux ou polluant ou susceptible de le devenir. Le preneur s'oblige aussi à informer le bailleur, sans délai, de tout événement porté à sa connaissance, de nature à justifier la prise de mesures destinées à prévenir ou réparer des pollutions dans les locaux loués ou l'immeuble.
  4. 4. 4 Article 10 - Clause environnementale Conformément à l'article L. 125-9 du code de l'environnement, le preneur et le bailleur s'engagent à se communiquer toutes les informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le preneur permettra au bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation, le cas échéant, de travaux d'amélioration de la performance énergétique. En application des articles R. 137-1 à R. 137-3 du code de la construction et de l'habitation est jointe au présent bail une annexe environnementale visant à la concertation entre le preneur et bailleur dans le but d'améliorer les performances énergétiques et environnementales de l'immeuble et des locaux loués. Dans ce cadre, le bailleur s'engage à organiser tous les .....(à compléter selon une périodicité à la convenance des parties, par exemple tous les ans, tous les deux ans.....) et pour la première fois le .....(date), une réunion de concertation avec le preneur afin d'établir un bilan énergétique et environnemental de l'immeuble et des locaux loués, et prévoyant, le cas échéant, un plan d'action des mesures à entreprendre pour améliorer lesdites performances. A l'issue de chaque réunion de concertation, l'annexe environnementale sera actualisée pour tenir compte des bilans et actions résultant des réunions de concertation précédentes. Les parties feront leurs meilleurs efforts afin de faciliter l'organisation et la tenue de la réunion de concertation selon la périodicité indiquée. Obs : cette clause est obligatoire depuis le 1 er janvier 2012 pour les baux conclus sur des locaux de plus de 2 000 m 2 à usage de commerces ou de bureaux ( C. envir., art. L. 125-9, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010, art. 8 : JO, 13 juill.). Un décret définit le contenu de cette annexe ( CCH, art. R. 137-1 à R. 137-3 et C. env., art. D. 125-40, mod. par D. n° 2012-517, 19 avr. 2012). Voir la formule 1 bis « Annexe environnementale ». Conditions financières Article 11 - Loyer * Pour un bail non soumis à la TVA : Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de .....(prix) € hors charges et hors droits que le preneur s'oblige à payer .....(d'avance/à terme échu) au bailleur en quatre termes égaux les 1 er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année. * Pour un bail soumis à la TVA : Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de .....(prix) € hors charges auquel s'ajoutera la TVA au taux légal en vigueur que le preneur s'oblige à payer .....(d'avance/à terme échu) au bailleur en quatre termes égaux les 1 er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année. Les paiements devront être effectués au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui. Toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à dater de ladite échéance productive au profit du bailleur d'un intérêt conventionnellement fixé à .....(nombre à indiquer) % par mois de retard jusqu'à complet paiement. Si la durée du bail s'y prête, on pourra ajouter : Article 10 bis - Indexation du loyer Le loyer afférent aux locaux ci-dessus désignés sera susceptible de varier proportionnellement à l'indice .....(choix de l'indice à préciser). Obs : il est possible de choisir soit l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), soit, mais seulement pour des activités commerciales , l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), soit l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) (pour les baux à usage exclusif de bureaux ou d'entrepôts) encore tout autre indice légalement admissible et notamment un indice en relation avec l'activité de l'une des parties. Son application doit pouvoir conduire soit à une hausse soit à une baisse selon le sens de variation de l'indice, et ce, sous réserve d'éventuelles limitations contractuelles préservant une règle de réciprocité du jeu de la clause. Au 1 er .....(mois à préciser) de chaque année, et pour la première fois le .....(date), le loyer sera réajusté en fonction du taux de variation dudit indice. Le rajustement du loyer se fera en vertu de la présente clause tous les ans à compter de la date de départ du bail, le loyer devant varier du même pourcentage que l'indice choisi. L'indexation jouera de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une notification préalable. Le fait pour le bailleur de ne pas avoir immédiatement ajusté le loyer ne pourra entraîner une quelconque déchéance de son droit à réclamer l'application ultérieure du jeu de la clause avec effet rétroactif. L'indice de base retenu comme correspondant à la fixation du loyer initial stipulé ci-dessus est, de l'accord des parties, le dernier indice publié à la date de signature du présent bail, soit celui du .....(trimestre à indiquer). Pour chaque rajustement à intervenir, cet indice sera comparé à celui du même trimestre de l'année suivante, lequel servira lui-même de base de comparaison pour le rajustement suivant et ainsi de suite. Si la publication de cet indice devait cesser en cours de bail, il serait fait application de l'indice le plus voisin parmi ceux existant alors ; à défaut de texte légal désignant de plein droit l'indice de remplacement ou encore à défaut d'accord entre elles sur le choix de cet indice, les parties s'en remettront sans recours possible à l'avis d'un expert qui
  5. 5. 5 sera désigné par la plus diligente d'entre elles par le président du tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble, ledit expert ayant à cet effet la mission de mandataire commun des parties, ainsi qu'elles s'y obligent dès à présent. Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se confond pas avec les règles de la révision légale du loyer prévue par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce. En conséquence, les Parties restent fondées à voir réviser le loyer de base en application de ces dispositions légales. Article 12 - Charges, prestations et taxes Le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges, prestations et taxes ci-après : Obs : cette énumération n'est, ici encore, donnée qu'à titre d'exemple. La liste des charges récupérables sur le preneur devra être adaptée à chaque cas particulier. Les parties jouissent en ce domaine d'une liberté totale.- chauffage et, s'il en existe, climatisation des locaux loués et des parties communes ; - gardiennage de l'immeuble, s'il existe ; - nettoyage des parties communes de l'immeuble ; - service des ascenseurs et monte-charge ; - éclairage et chauffage des parties communes ; - honoraires de gestion de l'immeuble ; - charges de copropriété, d'ASL ou d'AFUL de l'immeuble ; - consommation d'eau chaude et froide ; - taxes municipales. La liste n'étant pas exhaustive, on peut ajouter toutes autres dépenses dont le preneur acceptera d'assumer la quote-part : .....(à compléter) Sauf dispositions légales contraires, la répartition s'effectuera selon les modalités suivantes : .....(à compléter) Obs : préciser les modalités de répartition des charges : au prorata des surfaces louées, ou des tantièmes du lot loué, ou encore selon un taux forfaitaire. Ces remboursements seront faits au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d'acomptes provisionnels, le compte étant soldé une fois l'an en fonction du relevé établi par .....(le bailleur, son mandataire ou le syndic dans le cas d'une copropriété). Le décompte de régularisation des charges est adressé au preneur qui dispose d'un délai de .....(indiquer le nombre de mois) mois, à compter de la réception de la facture correspondante, pour le contester, délai pendant lequel les pièces justificatives sont tenues à sa disposition dans les locaux du bailleur. A défaut de contestation dans ce délai, le preneur est réputé avoir accepté le décompte de régularisation. Le bailleur se réserve le droit de modifier à tout moment les prestations de l'immeuble, soit pour réduire les charges , soit pour améliorer le niveau de service fourni aux occupants de l'immeuble. Le bailleur se réserve également la possibilité de modifier la base de répartition, notamment en cas de création ou de suppression de lots, de surfaces ou équipements dans l'immeuble dont dépendent les locaux loués. Si le loyer est soumis à la TVA, ajouter : Le présent bail étant soumis à la TVA, cette taxe sera payée au bailleur en sus des charges et taxes récupérables au fur et à mesure de leur exigibilité. Article 13 - Impôts et taxes Le preneur devra acquitter avec ponctualité tous impôts, contributions, ou taxes lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque et il devra en justifier à toute demande du bailleur, notamment à l'expiration du bail avant tout déménagement. En outre, il sera tenu de rembourser au bailleur les taxes locales ordinairement mises à la charge des locataires (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc.) .....(à compléter s'il y a lieu), et il devra en justifier à toute réquisition du bailleur, notamment à l'expiration du bail, avant tout déménagement. Obs : il peut être mis à la charge du preneur le remboursement au bailleur des taxes dont ce dernier est le redevable légal : taxe foncière, taxe sur les bureaux, taxes locatives, contribution sur les risques locatifs (CRL), cotisation foncière des entreprises relevant de la contribution économique territoriale, etc. Garanties Article 14 - Dépôt de garantie * S'il y a eu un dépôt de garantie : Le bailleur reconnaît avoir reçu du preneur la somme de .....(montant) € correspondant à .....(nombre) mois de loyer
  6. 6. 6 hors taxes et hors charges en garantie du paiement des loyers, de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail, des réparations locatives et des sommes dues par le preneur dont le bailleur pourrait être rendu responsable. Obs : l'usage en la matière est généralement d'un terme de loyer si celui-ci est payable d'avance, et de deux termes s'il est payable à terme échu. Attention : le terme se définit par rapport à la périodicité de paiement. Si le loyer est stipulé payable mensuellement et d'avance, le dépôt de garantie donnera droit au locataire au paiement d'intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France s'il excède un mois. Ce montant, équivalent à .....(à compléter) mois de loyer, variera dans les mêmes proportions que le loyer principal par application de la clause d'indexation susvisée de manière à être égal en permanence à .....(à compléter) mois de loyer. Le bailleur demandera tous les ans au preneur le versement de la somme complémentaire permettant de maintenir ce dépôt de garantie à .....(à compléter) mois de loyer. Au départ du preneur après cessation du bail, le dépôt de garantie lui sera restitué sous réserve de vérification de l'exécution par le preneur des travaux à sa charge, déménagement, libération de tous occupants, remise des clés et production par le preneur de l'acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques. * Si le dépôt de garantie n'est pas versé à la signature du bail : Le preneur s'engage à verser au bailleur la somme de .....(montant) € au plus tard le .....(date à indiquer). Le défaut de paiement à cette date constituerait une condition résolutoire du présent bail qui, sauf renonciation du bailleur, autoriserait celui-ci à poursuivre l'expulsion du preneur sur simple ordonnance de référé. Ce dépôt est versé en garantie de paiement de toutes sommes dues par le preneur ou dont le bailleur pourrait être rendu responsable de son fait et de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail. Il pourra être immédiatement affecté par le bailleur, en tout ou partie, au paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail et demeurées impayées. En ce cas, il devra être immédiatement reconstitué par le preneur entre les mains du bailleur, le tout sans préjudice du jeu de la clause résolutoire si bon semble à ce dernier. Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d'intérêt au profit du preneur. Ce montant, équivalent à .....(à compléter) mois de loyer, variera dans les mêmes proportions que le loyer principal par application de la clause d'indexation susvisée de manière à être égal en permanence à .....(à compléter) mois de loyer. Le bailleur demandera tous les ans au preneur le versement de la somme complémentaire permettant de maintenir ce dépôt de garantie à .....(à compléter) mois de loyer. La différence en plus ou en moins sera payée ou restituée après vérification de l'exécution par le preneur des travaux à sa charge, déménagement, libération de tous occupants, remise des clés et production par le preneur de l'acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques. En cas de transfert de la propriété de l'immeuble, le montant du dépôt de garantie en possession du bailleur sera transféré au nouveau propriétaire sur simple notification au preneur, ce que ce dernier reconnaît et accepte expressément. Si l'on convient de remplacer ou de compléter le dépôt de garantie par un cautionnement bancaire, remplacer par/ajouter : Article 14 bis - Cautionnement bancaire Le présent bail est en outre consenti et accepté moyennant la remise par le preneur au bailleur d'un cautionnement bancaire destiné à garantir le paiement de toutes sommes dues par le preneur au bailleur en vertu du présent bail ou dont le bailleur pourrait être rendu responsable de son fait ainsi que la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail. Ce cautionnement ou un cautionnement bancaire équivalent devra être maintenu en vigueur pendant toute la durée du présent bail et de ses éventuels renouvellements. Le bailleur reconnaît avoir reçu du preneur un acte de la banque .....(dénomination sociale), .....(forme), au capital de .....(capital) €, dont le siège social est situé .....(adresse), RCS .....(RCS), numéro SIREN .....(numéro SIREN), se reconnaissant caution d'une somme de .....(montant total) € correspondant à .....(nombre) mois de loyer hors taxes. A chaque rajustement de loyer, cet engagement de caution sera diminué ou majoré de manière à toujours correspondre à .....(nombre) mois de loyer hors taxes. Ce cautionnement pourra être appelé par le bailleur, en tout ou partie, pour avoir paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail et demeurées impayées. En ce cas, il devra être immédiatement reconstitué par le preneur au profit du bailleur, le tout sans préjudice du jeu de la clause résolutoire si bon semble à ce dernier. Destination - Occupation Article 15 - Destination Les locaux loués sont destinés à l'usage de : .....(à compléter) à l'exclusion de toute autre utilisation. Obs : indiquer les activités que le preneur sera autorisé à exercer. Pour se prémunir contre une réclamation éventuelle en cas de concurrence entre deux colocataires, il faut ajouter : et sans pouvoir exiger aucune exclusivité, ni réciprocité de la part du bailleur en ce qui concerne les autres locations de l'immeuble.
  7. 7. 7 Le preneur ne pourra pas modifier, même partiellement, cet usage ou y adjoindre une autre activité. Toutefois, le preneur pourra, dans les conditions et formes fixées par les textes en vigueur, adjoindre à l'activité ci-dessus prévue des activités connexes ou complémentaires. Article 16 - Respect des prescriptions administratives et autres Le preneur devra occuper les locaux loués paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil. Le preneur devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l'inspection du travail, le cas échéant, la réglementation relative aux établissements recevant du public et, de manière générale, à toutes les prescriptions relatives à son activité, de façon que le bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché. Le preneur fera son affaire personnelle de l'obtention et du maintien en vigueur de toute autorisation administrative requis par la législation et la réglementation applicables à destination contractuelle des locaux loués. S'il existe ou s'il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l'immeuble, le preneur devra s'y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l'assemblée des copropriétaires. Article 17 - Cession, sous-location Le preneur devra occuper par lui-même et par son personnel les locaux loués. Il est interdit au preneur : - de concéder la jouissance des locaux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, domiciliation, prêt ou location-gérance de son fonds de commerce ; - de céder ou apporter son droit au présent bail ; - de sous-louer en totalité ou partiellement les locaux loués, à peine de résiliation du bail, sauf autorisation expresse du bailleur qui est dans ce cas appelé à concourir à l'acte de sous-location ; L'autorisation expresse de sous-location, si elle est accordée, n'emporte pas dérogation à l'indivisibilité du bail conventionnellement stipulée et ne confère aucun droit direct au profit du sous-locataire. Si le bail autorise la sous-location partielle, il faut ajouter : Par dérogation à ce qui précède : Le preneur pourra sous-louer partiellement les locaux loués à (..... à compléter, exemple : société filiale) et dans la limite maximum de (..... désignation ou pourcentage des surfaces louées). Le contrat de sous-location devra contenir une clause par laquelle le sous-locataire déclare accepter et reconnaître que les locaux loués forment un tout indivisible et qu'il ne pourra donc, en aucun cas, invoquer un droit direct à l'encontre du bailleur, notamment en cas de fin de bail pour quelque cause que ce soit. A défaut, la sous-location sera réputée irrégulière. Article 18 - Garnissement et obligation d'exploiter Le preneur devra maintenir les locaux loués constamment utilisés conformément aux usages de sa profession. Il devra en outre les garnir et les tenir constamment garnis de matériel, marchandises et objets mobiliers en quantité et de valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement des loyers et paiements ou remboursements divers qui en sont l'accessoire. Article 19 - Gardiennage - Services collectifs Le preneur fera son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance de ses locaux, le bailleur ne pouvant en aucun cas et à aucun titre être responsable des vols ou détournements dont le preneur pourrait être victime dans les locaux loués. Le bailleur ne pourra être rendu responsable des irrégularités ou interruptions dans le service des eaux, du gaz, de l'électricité ou dans tout autre service collectif analogue extérieur à l'immeuble, le bailleur n'étant pas tenu, au surplus, de prévenir le preneur des interruptions. Article 20 - Règles générales d'occupation des locaux Il est interdit au preneur : - d'embarrasser ou d'occuper, même temporairement, les parties d'immeuble non comprises dans la présente location ; - d'exposer aucun objet aux fenêtres, portes, murs extérieurs ou dans les parties communes, y compris les stores, plaques et enseignes et d'une manière générale tout ce qui intéresse tant la sécurité des occupants ou des tiers que l'aspect extérieur ou intérieur de l'immeuble. Toutefois, le preneur pourra apposer des plaques ou enseignes d'un modèle agréé par le bailleur et aux endroits indiqués par ce dernier ; - de faire usage d'appareils à combustion lente ou produisant des gaz nocifs ; - de faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance normale ; La liste n'étant pas exhaustive, on peut ajouter : .....(à compléter)
  8. 8. 8 Travaux - Entretien des locaux Article 21 - Entretien Le preneur devra occuper les locaux loués par lui-même, paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil. Le preneur aura la charge des réparations locatives et d'entretien, notamment les réparations de l'article 605 du code civil, et devra rendre les locaux loués en bon état desdites réparations à l'expiration du bail. Il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelage, revêtements de sol, boiseries. Le bailleur n'est tenu qu'à l'exécution des grosses réparations telles qu'elles sont définies à l'article 606 du code civil. En outre, le preneur aura la charge des travaux de ravalement prescrits par l'autorité administrative, ainsi que les travaux de mise en conformité rendus obligatoires par les prescriptions édictées en matière d'hygiène, d'isolation, de sécurité électrique et contre l'incendie. Le preneur sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur, mais qui seraient nécessitées soit par le défaut d'exécution des réparations dont le preneur a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les locaux loués, soit dans d'autres parties de l'immeuble. Obs : cette clause ici présentée n'est qu'un exemple de ce qui peut être considéré comme le résultat d'une répartition négociée entre le bailleur et le preneur. Elle sera naturellement à adapter en fonction des discussions préalables à la conclusion du bail. En cette matière, les parties jouissent de la liberté la plus grande quant à la définition et quant à la répartition de la charge des travaux à exécuter au départ comme au cours du bail. La clause peut être restreinte au profit du preneur (en ne laissant à sa charge que les réparations locatives) ou au contraire alourdie (en lui faisant supporter tout ou partie des autres travaux qui, à défaut de clause expresse, restent à la charge du bailleur : réparations relevant de l'article 606 du code civil, réfections, remplacements, vétusté, force majeure, vices cachés, travaux de désamiantage, etc.). Article 22 - Réparations et travaux dans l'immeuble Le preneur souffrira, quelque gêne qu'ils lui causent, les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans l'immeuble, sans pouvoir demander aucune indemnité ni diminution de loyer, quelles qu'en soient l'importance et la durée et, par dérogation à l'article 1724 du code civil, alors même que cette dernière excéderait 21 jours. Le preneur devra aviser immédiatement le bailleur de toute réparation à la charge de ce dernier dont il serait à même de constater la nécessité sous peine d'être tenu responsable de toute aggravation résultant de son silence ou de son retard. Le preneur devra déposer à ses frais et sans délai tous coffrages et décorations, ainsi que toutes installations qu'il aurait faites et dont l'enlèvement serait utile pour la recherche et la réparation des fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée, ou de ventilation, notamment après incendie ou infiltrations et en général pour l'exécution de tous travaux. Le preneur devra déposer à ses frais et sans délai, lors de l'exécution du ravalement, toutes enseignes et d'une manière générale tous agencements dont l'enlèvement serait utile pour l'exécution des travaux. Article 23 - Transformations et améliorations par le preneur Le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d'ouverture, si ce n'est avec le consentement préalable et écrit du bailleur. En cas d'autorisation, les travaux devront être exécutés sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur. Le preneur devra en outre exécuter les travaux à ses frais dans les règles de l'art et faire son affaire personnelle de l'obtention de toutes autorisations administratives éventuellement requises. Le preneur fera son affaire personnelle toutes réclamations formulées par des tiers et autres occupants de l'immeuble et s'engage en conséquence à en garantir le bailleur. Tous embellissements, améliorations et installations faits par le preneur dans les locaux loués resteront, à la fin du présent bail, la propriété du bailleur sans indemnité de sa part. Pour un rétablissement des lieux dans leur état d'origine, ajouter : Ce dernier se réservant le droit de demander le rétablissement des locaux dans leur état primitif aux frais du preneur. Assurances - Recours Article 24 - Assurances Le preneur devra faire assurer contre l'incendie, les explosions, le vol, la foudre, le bris de glace et les dégâts des eaux, à une compagnie notoirement solvable, ses mobiliers, matériels, marchandises et glaces, le déplacement et le replacement desdits, ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins et des tiers. Il devra payer les primes ou cotisations et justifier du tout à première demande du bailleur, supporter ou rembourser toutes surprimes qui seraient réclamées de son fait au bailleur ou aux autres locataires ou copropriétaires.
  9. 9. 9 De convention expresse, toutes indemnités dues au preneur par toute compagnie d'assurance, en cas de sinistre pour quelque cause que ce soit, seront affectées au privilège du bailleur, les présentes valant en tant que de besoin, transport à concurrence des sommes qui pourront être dues. Article 25 - Réclamations des tiers ou contre des tiers Le preneur devra faire son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers, notamment pour bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations, causés par lui ou par des appareils lui appartenant. Au cas néanmoins où le bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai. Le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux locaux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse être recherché. Fin du bail Article 26 - Destruction des locaux loués Si les locaux loués viennent à être détruits en totalité par un événement indépendant de la volonté du bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité. En cas de destruction partielle, le présent bail pourra être résilié sans indemnité à la demande de l'une ou l'autre des parties et ce par dérogation aux dispositions de l'article 1722 du code civil, mais sans préjudice, pour le bailleur, de ses droits éventuels contre le preneur si la destruction peut être imputée à ce dernier. Article 27 - Restitution des locaux A l'occasion de l'expiration du bail, le preneur devra prévenir le bailleur de la date de son déménagement un mois à l'avance afin de permettre au bailleur de faire à l'administration fiscale les déclarations voulues. Il devra rendre les clés le jour de son déménagement, même si ce dernier a lieu avant l'expiration du terme en cours. Les parties dresseront amiablement un état des lieux contradictoire lors de la restitution des locaux, à défaut l'état des lieux sera constaté par un huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre le bailleur et le preneur. Article 28 - Clause résolutoire A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter, délivré par acte extrajudiciaire, resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. Dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les locaux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal de grande instance compétent. Dispositions diverses Article 29 - Tolérances Une tolérance relative à l'application des clauses et conditions du présent bail ne pourra jamais, quelle qu'ait pu en être la durée ou la fréquence, être considérée comme une modification ou suppression de ces clauses et conditions. Article 30 - Frais Tous les frais, droits et honoraires de rédaction des présentes et ceux qui en seront la suite et la conséquence, seront supportés et acquittés par le preneur qui s'y oblige. Article 31 - Élection de domicile Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, y compris la signification de tous actes, le preneur fait élection de domicile dans les locaux loués et le bailleur en son siège social. Fait en .....(à compléter) exemplaires Obs : le bail doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties intéressées. Fait à .....(lieu), le .....(date) Signature des parties
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