Bail vert

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Bail vert

  1. 1. Services généraux et environnement de travail32 © Editions Législatives Depuis le 1er janvier 2012, certains baux doivent contenir une annexe dite « environnementale ». Ce nouveau type de contrat, obligatoire pour certains types de locaux, a été mis en place afin d’aboutir à une plus grande maîtrise des charges et une meilleure performance énergétique des bâtiments. ● Le bail vert, qu’est-ce que c’est ? Le bail vert, aussi appelé « bail environnemental », « annexe environnementale » ou encore « annexe verte », est né d’une loi de 2010 aux termes de laquelle l’État a pris « un engagement national pour l’environnement », en introduisant l’obligation d’insérer une annexe appelée « environnementale » pour les baux concernant les locaux de plus de 2 000 m2 à usage de bu- reaux ou de commerces. L’objectif du bail vert consiste à faire diminuer les émissions de gaz à effet de serre du secteur du bâtiment et à réduire la consommation d’énergie des immeubles, en obligeant le propriétaire des locaux et l’entreprise à adopter une attitude « éco- responsable », par la signature d’une déclaration de bonne volonté et de bonnes pratiques à mettre en œuvre. Pour le moment, son contenu n’est pas juridiquement contraignant. Il ne faut pas confondre bail vert, qui se traduit par un accord entre propriétaire et locataire et contrat de performance énergétique (CPE), qui engage contractuellement un fournisseur d’énergie et un prestataire de services aux bâtiments et aux occupants. ● Qui est soumis au bail vert ? Depuis le 1er janvier 2012, tout nouveau bail ou tout renouvellement de bail de bureaux et de commerces dont la surface est égale ou supérieure à 2 000 m2 est concerné par le bail vert. A partir du 14 juillet 2013, les baux en cours seront également touchés. ● En pratique, comment ça marche ? Afin de pouvoir identifier les locaux visés par le bail vert et détailler ce que l’annexe devait contenir précisément, le décret no 2011-2058 du 30 décembre 2011 a précisé la méthode de calcul des surfaces concernées et organisé le type d’informations contenues dans cette annexe au bail. Ainsi, désormais, le locataire et le propriétaire doivent se communiquer mutuellement toute une série d’informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux. En outre, le propriétaire doit laisser l’entreprise accéder aux locaux afin d’y réaliser des travaux d’amélioration si nécessaire, pour la performance énergétique. ● Quelles sont les informations contenues dans le bail vert ? ■ Les informations fournies par l’entreprise Il s’agit : ● de la liste, du descriptif complet ainsi que des caractéristiques énergétiques des équipe- ments mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage, ainsi qu’à tout autre système lié à son ac- tivité spécifique ; ● des consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués dont elle a l’exploitation ; ● des consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipements et systèmes qu’elle gère ; ● de la quantité annuelle de déchets générés à partir des locaux loués, si le locataire en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu’elle a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique. ■ Les informations fournies par le bailleur Il s’agit : ● de la liste, du descriptif complet ainsi que des caractéristiques énergétiques des équipe- ments existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au S’engager dans un bail vert C. envir., art. L. 125-9 ; CCH, art. R*. 127-1 et s. Fiche pratique 44 Refonte 00-03 # 25 février 2014 Cet aperçu est destiné à vous montrer un échantillon du document complet disponible en téléchargement payant. www.netpme.fr
  2. 2. © EDITIONS LEGISLATIVES – 2006 1 Annexe environnementale Depuis le 1 er janvier 2012, tout nouveau bail (initial ou en renouvellement) de locaux de plus de 2 000 m 2 à usage de bureaux ou de commerce doit comprendre une annexe environnementale (C. envir., art. L. 125-9, créé par L. no 2010-788, 12 juin 2010, art. 8). Cette obligation s’applique également à compter du 14 juillet 2013 aux baux de tels locaux en cours à cette date, même s’ils ont été conclus avant 2012 (C. com., art. D. 145-34, créé par D. no 2011- 2058, 30 déc. 2011, art. 4 : JO, 31 déc.). Le législateur a prévu la signature d’une annexe et non d’un avenant au bail. Pourtant, il n’a pas précisé comment se réglera un refus de signer un document comportant des obligations nouvelles par rapport au bail. Un décret d’application a fixé le contenu général de cette annexe (CCH, art. R. 137-1 à R. 137-3, mod. par D. no 2012-517, 19 avr. 2012 : JO, 21 avr.). Le modèle ci-après propose un cadre général pour la rédaction de l’annexe ou avenant. Ce document contractuel sera nécessairement à adapter aux caractéristiques de chaque immeuble et aux clauses et conditions du bail. Voir dans le Dictionnaire Permanent Droit des affaires l’étude BAUX COMMERCIAUX. ENTRE LES SOUSSIGNES ❍Personne physique : ..... (prénom) A ..... (nom), demeurant ..... (adresse), ❍Personne morale : Z ..... (dénomination sociale), ..... (forme), au capital de ..... (capital) €, dont le siège social est situé ..... (siège social), RCS ..... (RCS), numéro SI- REN ..... (numéro SIREN), représentée par ..... (prénom) A ..... (nom), en sa qualité de ..... (qualité), dûment habilité à l’effet des présentes suivant pouvoir en date du ….. (date) annexé aux présentes, Obs : à mentionner lorsque le signataire n’est pas le représentant légal de la société. ci-après dénommé(e) le « bailleur », d’une part, ET ❍Personne physique : ..... (prénom) B ..... (nom), demeurant ..... (adresse), ❍Personne morale : Cet aperçu est destiné à vous montrer un échantillon du document complet disponible en téléchargement payant. www.netpme.fr
  3. 3. 10 © EDITIONS LEGISLATIVES – 2006 Un mois au moins avant toute réalisation par lui de travaux d’agencement ou d’installation de nouveaux équipements dans les locaux, le preneur s’engage à fournir par écrit au bailleur une note précisant l’impact environ- nemental desdits travaux. Dans les 15 jours de la réception de cette note, le bailleur pourra notifier au preneur les éventuels travaux ou mesures complémentaires qu’il exigera pour permettre cette réalisation. Article 7 - Contrôles et suivi des engagements ➤S’il n’existe pas dans l’immeuble de sous-compteur de consomma- tion de fluides, ajouter : Le bailleur s’engage à installer dans l’immeuble des sous-compteurs de consommation de fluides. Les Parties s’obligent à utiliser et entretenir les équipements et installations dont elles ont respectivement l’exploitation ou l’usage, dans des conditions conformes aux recommandations des fournisseurs et des professionnels auxquels le bailleur pourra recourir. Le bailleur pourra à tout moment vérifier ou faire vérifier par tous profes- sionnels de son choix les consommations réelles d’électricité, de gaz, de chauffage et d’eau et mesurer leur évolution. Il pourra visiter ou faire visiter les locaux par tous professionnels mandatés par lui, à tout moment sous réserve d’en aviser le preneur au moins une semaine à l’avance, sauf urgence manifeste, à l’effet de contrôler le bon état de fonctionnement et d’entretien des équipements, d’apprécier si des travaux sont nécessaires ou utiles pour améliorer cet état, d’effectuer des recherches de fuites, etc. Il fera de même procéder à tous mesurages des quantités de gaz à effet de serre émis par les équipements utilisant des énergies fossiles, ainsi qu’à des contrôles de COV et de la qualité de l’air, tant dans les locaux que dans les autres parties de l’immeuble dont il est propriétaire. Il pourra, à partir des résultats de ces contrôles, prendre toutes mesures et demander au preneur, s’il y a lieu, de prendre toutes mesures à l’effet de remédier aux éventuels excès constatés et tendre vers les objectifs fixés ci- dessus. Article 8 - Échanges d’informations - Bilan de l’évolution de la perfor- mance énergétique et environnementale 8.1 - Échanges d’informations Chacune des Parties s’engage à réunir et à fournir à l’autre, au moins une fois par an et au plus tard au mois de ….. (mois) de chaque année, tous éléments d’information et tous documents justificatifs : – des actions qu’elle a menées au cours de l’année écoulée, pour la mainte- nance et l’amélioration des caractéristiques énergétiques des équipements existants qui sont sous sa responsabilité ; – des coûts de maintenance des équipements qu’elle exploite ; Cet aperçu est destiné à vous montrer un échantillon du document complet disponible en téléchargement payant. www.netpme.fr
  4. 4. © EDITIONS LEGISLATIVES – 2006 11 – s’il y a lieu, des équipements nouveaux qu’elle a installés ; – des consommations d’électricité, de gaz, de chauffage, de refroidisse- ment, de ventilation et d’eau (chaude et froide) qu’elle a exposées ; – des quantités et des coûts de traitement des déchets générés par la ou les parties de l’immeuble dont elle a l’exploitation ; – et plus généralement des mesures et initiatives qu’elle a prises en vue d’améliorer les performances énergétiques et environnementales de la ou des parties de l’immeuble dont elle a l’exploitation. 8.2 - Bilan des performances Les Parties conviennent d’établir ou de faire établir par un professionnel qualifié, au plus tard le ….. (date) de chaque année, un bilan des perfor- mances énergétique et environnementale de l’immeuble et des locaux pour la période écoulée et de la réalisation des objectifs fixés. La répartition du coût de l’établissement du bilan entre le bailleur et le pre- neur est établie de la façon suivante : ….. (à compléter). Sur la base de ce bilan, les Parties élaborent un programme des actions à mener jusqu’à l’établissement du prochain bilan, en vue d’obtenir une amé- lioration constante desdites performances. Article 9 - Novation Les clauses de la présente annexe prévalent sur toutes stipulations con- traires antérieures liant les Parties. ➤Si des dérogations expresses sont apportées à certaines clauses, ajouter : Cependant, des dérogations expresses sont apportées : ….. (à compléter). Obs : indiquer les clauses du bail pour lesquelles sont apportées des dérogations expresses. Par exemple, la refacturation et la répartition des coûts des nou- veaux travaux et équipements, des frais et honoraires d’établissement des contrôles et des bilans annuels, et des charges, le partage des économies après travaux, la réglementation des autorisations de travaux pour le pre- neur, la clause d’accession, la clause dite de « nivellement » (remise des lieux en leur état initial après travaux), etc. ➤Si le bail ne prévoit pas les conditions de réalisation par le bailleur des travaux dus par le preneur, ajouter : Les conditions de réalisation par le bailleur des travaux dus par le pre- neur aux frais de ce dernier sont les suivantes : ….. (à compléter). Obs : indiquer également les sanctions financières en découlant. Toutes les obligations ainsi souscrites sont de rigueur et le preneur s’engage à s’y conformer sous peine d’y être contraint, voire, si bon semble au bailleur, sous la sanction de la clause résolutoire du bail. Cet aperçu est destiné à vous montrer un échantillon du document complet disponible en téléchargement payant. www.netpme.fr

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