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Convention d'occupation précaire

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Convention d'occupation précaire

  1. 1. Copyright 2014 - Editions Legislatives - Tous droits réservés. 1 Modèle de convention d’occupation précaire Modèle à télécharger au format Word sur www.netpme.fr - personnalisable L'établissement d'une convention d'occupation précaire (COP) est possible si certaines conditions sont réunies. A défaut, la convention pourrait être requalifiée en bail commercial. Ce modèle est à durée indéterminée mais les parties peuvent prévoir une durée fixe et la rendre renouvelable. La COP se distingue du bail de courte durée qui, lui, ne peut excéder 2 ans. Entre les soussignés, * Personne morale : ..... (dénomination sociale), ..... (forme) au capital de ..... (capital) €, dont le siège social est situé ..... (siège social/adresse), RCS : ..... (RCS), numéro SIREN : ..... (numéro SIREN), représentée par ..... (prénom) ..... (nom), en sa qualité de ..... (qualité/fonction/profession), * Personne physique : ..... (prénom) ..... (nom), demeurant ..... (adresse), Si le bailleur est usufruitier, faire intervenir le nu-propriétaire à l'acte. et ..... (prénom) ..... (nom), demeurant ..... (adresse), en qualité de nu-propriétaire, ci-après dénommé(e) le « propriétaire », d'une part, Et * Personne morale : ..... (dénomination sociale), ..... (forme) au capital de ..... (capital) €, dont le siège social est situé ..... (siège social/adresse), RCS : ..... (RCS), numéro SIREN : ..... (numéro SIREN), représentée par ..... (prénom) ..... (nom), en sa qualité de ..... (qualité/fonction/profession), * Personne physique : ..... (prénom) ..... (nom), demeurant ..... (adresse), ci-après dénommé(e) « l'occupant », d'autre part, Il est préalablement exposé ce qui suit : L'immeuble dans lequel sont situés les locaux, objet de la présente convention, doit faire ..... (préciser l'événement justifiant la précarité : travaux, mesures d'expropriation, etc.). En conséquence, le propriétaire ne peut assurer à l'occupant une durée déterminée de la présente convention, celle-ci devant prendre fin en même temps que les raisons déterminantes qui ont conduit à sa conclusion. Il est donc convenu et arrêté ce qui suit : Article 1 - Désignation Le propriétaire confère au preneur la jouissance à titre précaire des locaux ci-après désignés : ..... (à compléter). Obs : énumérer les différentes pièces existantes et préciser pour chacune l'étage et la superficie. Un plan des locaux peut être joint en annexe. L'occupant déclare avoir une parfaite connaissance desdits lieux pour ..... (les avoir visités/les occuper déjà). Article 2 - Durée et législation du contrat * Si la convention est conclue pour une durée indéterminée sans date d'achèvement : La présente convention est consentie et acceptée pour une durée indéterminée à laquelle l'une ou l'autre des parties sera libre de mettre fin à tout moment par lettre recommandée avec demande d'avis de réception sous réserve de respecter un préavis de 3 mois. Obs : La convention pourrait également être consentie pour une durée déterminée, renouvelable ou non renouvelable (ex. : durée de la convention fixée en fonction de la date prévue de démolition de l'immeuble). * Si la convention est conclue pour une durée indéterminée prévoyant une date d'achèvement : La présente convention est consentie et acceptée pour une durée ..... (renouvelable/non renouvelable) de ..... (à compléter), qui prendra fin au plus tard dès la réalisation des circonstances suivantes : ..... (à compléter). Obs : viser l'événement justifiant la précarité auquel est liée la convention. De convention expresse entre les parties, le présent bail est exclu du champ d'application du statut des baux commerciaux auquel les parties entendent formellement déroger.
  2. 2. Copyright 2014 - Editions Legislatives - Tous droits réservés. 2 L'occupant déclare être parfaitement informé qu'il ne pourra être assuré d'aucune durée déterminée de son occupation ni bénéficier d'aucune indemnité et qu'il ne pourra de même invoquer un quelconque droit au maintien dans les lieux. A l'expiration de la présente convention quelle qu'en soit la cause, l'occupant devra libérer les locaux de toute occupation et de tout encombrement, à défaut de quoi il sera de plein droit redevable d'une indemnité d'occupation journalière égale à trois fois la dernière redevance d'occupation journalière, et son expulsion pourra être poursuivie sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance compétent. Article 3 - Destination L'occupant devra occuper les lieux loués par lui-même, paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil, et pour : ..... (à compléter), Obs : indiquer les activités que le preneur sera autorisé à exercer et en cas de local mixte préciser qu'il s'agit également d'un local d'habitation. à l'exclusion de toute autre utilisation Pour se prémunir contre une réclamation éventuelle en cas de concurrence entre deux colocataires, il faut ajouter : L'occupant ne pourra exiger aucune exclusivité, ni réciprocité de la part du bailleur en ce qui concerne les autres locations de l'immeuble. Article 4 - État de livraison L'occupant prendra les lieux dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance. Il sera réputé les avoir reçus en bon état à défaut d'avoir fait établir, dans la quinzaine des présentes, à ses frais et en présence du bailleur, ou lui dûment appelé, un état des lieux. Obs : on peut également faire dresser un état des lieux dès avant la signature du bail et l'annexer à celui-ci. Si l'immeuble se situe dans une zone sismique et/ou couverte par un plan de prévention des risques, ajouter : Article 4 bis - État des risques naturels et technologiques En application des articles L. 125-5 et R. 125-6 du code de l'environnement, un état des risques naturels et technologiques établi depuis moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat, ainsi que, le cas échéant, la liste des dommages consécutifs à la réalisation desdits risques, et des indemnisations versées au titre de la garantie nationale contre les effets des catastrophes technologiques et naturelles sont annexés au contrat. Obs : ces documents doivent être annexés au contrat lorsque l'immeuble est situé dans une zone de sismicité et/ou inclus dans un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé. La liste des communes concernées est disponible sur le site du ministère de l'écologie et du développement durable. Si la date de construction de l'immeuble est antérieure au 1 er juillet 1997, ajouter : Article 4 ter - Fiche récapitulative du dossier technique amiante Obs : remplacer le cas échéant par « Article 4 bis ». Ce document doit être annexé au contrat lorsque la date de construction de l'immeuble est antérieure au 1 er juillet 1997. Conformément aux articles R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique et à l'annexe 13-9 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante, la fiche récapitulative du dossier technique amiante des locaux loués est annexée au présent bail. L'occupant déclare en avoir pris connaissance ainsi que des consignes de sécurité à respecter et s'engage à en aviser ses préposés ou mandataires amenés à effectuer des travaux dans les locaux loués. Article 5 - Diagnostic de performance énergétique (DPE) Conformément aux dispositions des articles L. 134-1 et L. 134-3-1 du code de la construction et de l'habitation, est annexé au présent bail le diagnostic de performance énergétique de l'immeuble dont dépendent les locaux loués. Ce diagnostic est établi sur la base de la moyenne des quantités d'énergie consommées au cours des trois dernières années précédant sa réalisation. Article 6 - Pollution L'occupant s'engage à veiller scrupuleusement à utiliser les locaux loués et les parties communes de l'immeuble dans
  3. 3. Copyright 2014 - Editions Legislatives - Tous droits réservés. 3 le respect des lois et règlements protégeant l'environnement, à faire cesser et enlever toute éventuelle pollution accidentelle de son fait ou de celui de ses préposés, mandataires, clients, fournisseurs ou visiteurs, et à rendre les locaux loués, à son départ, exempt de tout matériau, matériel ou substance présentant un caractère dangereux ou polluant ou susceptible de le devenir. L'occupant s'oblige aussi à informer le propriétaire, sans délai, de tout événement porté à sa connaissance, de nature à justifier la prise de mesures destinées à prévenir ou réparer des pollutions dans les locaux loués ou l'immeuble. Article 7 - Entretien L'occupant aura la charge des réparations locatives et d'entretien et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations. Il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelage, revêtements de sol, boiseries. Le propriétaire n'est tenu qu'à l'exécution des grosses réparations telles qu'elles sont définies à l'article 606 du code civil. L'occupant sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du propriétaire, mais qui seraient nécessitées soit par le défaut d'exécution des réparations dont l'occupant a la charge comme il est dit ci- dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les lieux loués, soit dans d'autres parties de l'immeuble. Article 8 - Réparations et travaux dans l'immeuble L'occupant souffrira, quelque gêne qu'ils lui causent, les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans l'immeuble, sans pouvoir demander aucune indemnité ni diminution de l'indemnité annuelle (ou redevance annuelle), quelles qu'en soient l'importance et la durée et, par dérogation à l'article 1724 du code civil, alors même que cette dernière excéderait 40 jours. L'occupant devra aviser immédiatement le propriétaire de toute réparation à la charge de ce dernier dont il serait à même de constater la nécessité sous peine d'être tenu responsable de toute aggravation résultant de son silence ou de son retard. L'occupant devra déposer à ses frais et sans délai tous coffrages et décorations, ainsi que toutes installations qu'il aurait faites et dont l'enlèvement sera utile pour la recherche et la réparation des fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée, ou de ventilation, notamment après incendie ou infiltrations et en général pour l'exécution de tous travaux. L'occupant devra déposer à ses frais et sans délai, lors de l'exécution du ravalement, toutes enseignes et, de façon générale, tous agencements dont l'enlèvement sera utile pour l'exécution des travaux. Article 9 - Transformations et améliorations par l'occupant L'occupant ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d'ouverture, si ce n'est avec le consentement préalable et écrit du propriétaire. En cas d'autorisation, les travaux devront être exécutés sous la surveillance de l'architecte du propriétaire dont les honoraires seront à la charge de l'occupant. Tous embellissements, améliorations et installations faits par l'occupant dans les lieux loués resteront, à la fin de la présente convention, la propriété du propriétaire sans indemnité de sa part. Pour un rétablissement des lieux dans leur état d'origine, il faut ajouter : Ce dernier se réservant le droit de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur. Article 10 - Assurances L'occupant devra faire assurer contre l'incendie, les explosions, le vol, la foudre, le bris de glace et les dégâts des eaux, à une compagnie notoirement solvable, ses mobiliers, matériels, marchandises et glaces, le déplacement et le replacement desdits, ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins et des tiers. Il devra payer les primes ou cotisations et justifier du tout à première demande, supporter ou rembourser toutes surprimes qui seraient réclamées de son fait au propriétaire ou aux autres locataires ou copropriétaires de l'immeuble. De convention expresse, toutes indemnités dues à l'occupant par toute compagnie d'assurance, en cas de sinistre pour quelque cause que ce soit, seront affectées au privilège du propriétaire, les présentes valant en tant que de besoin, transport à concurrence des sommes qui pourront être dues. Article 11 - Impôts et taxes Indépendamment des remboursements qu'il aura à effectuer au propriétaire, l'occupant devra payer tous impôts, contributions, ou taxes lui incombant et dont le propriétaire pourrait être responsable à un titre quelconque et il devra en justifier à toute réquisition du propriétaire, notamment à l'expiration de la présente convention, avant tout déménagement. Article 12 - Respect des prescriptions administratives et autres L'occupant devra se conformer aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l'inspection du travail et de manière générale à toutes les prescriptions relatives à son activité, de façon que le propriétaire ne puisse être ni inquiété ni recherché. S'il existe ou s'il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l'immeuble,
  4. 4. Copyright 2014 - Editions Legislatives - Tous droits réservés. 4 l'occupant devra s'y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l'assemblée des copropriétaires. Article 13 - Réclamations des tiers ou contre des tiers L'occupant devra faire son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le propriétaire puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers, notamment pour bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations, causés par lui ou par des appareils lui appartenant. Au cas néanmoins où le propriétaire aurait à payer des sommes quelconques du fait du locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai. L'occupant fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le propriétaire puisse être recherché. Article 14 - Visite des lieux L'occupant devra laisser le propriétaire, ses représentants ou son architecte et tous entre occupants et ouvriers, pénétrer dans les lieux loués pour visiter, réparer et entretenir l'immeuble. Article 15 - Interdictions diverses Il est interdit à l'occupant :- d'embarrasser ou d'occuper, même temporairement, les parties d'immeuble non comprises dans la présente location ; - d'exposer aucun objet aux fenêtres, portes, murs extérieurs ou dans les parties communes, y compris les stores, plaques et enseignes et d'une manière générale tout ce qui intéresse tant la sécurité des occupants ou des tiers que l'aspect extérieur ou intérieur de l'immeuble. Toutefois, le preneur pourra apposer des plaques ou enseignes d'un modèle agréé par le bailleur et aux endroits indiqués par ce dernier ; - de faire usage d'appareils à combustion lente ou produisant des gaz nocifs ; La liste n'étant pas exhaustive, on peut ajouter : ..... (à compléter) ; - de faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance normale. Pour réglementer les modalités d'accès aux lieux loués, il faut ajouter : Article 15 bis - Modalités d'accès aux lieux loués Les modalités d'accès aux lieux loués sont ainsi fixées : ..... (à compléter). Obs : si besoin est, mentionner sous cette rubrique certaines modalités d'accès telles que : interdiction d'emprunter telle entrée ou tel escalier, soit de manière générale, soit pour des manutentions ou livraisons ; interdiction de faire stationner des véhicules dans une cour, sauf pour le temps du chargement et du déchargement ; réglementation du tonnage ou du gabarit des véhicules à admettre dans une cour ou un passage, etc. Article 16 - Gardiennage L'occupant fera son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance de ses locaux, le propriétaire ne pouvant en aucun cas et à aucun titre être responsable des vols ou détournements dont l'occupant pourrait être victime dans les locaux loués. Article 17 - Destruction des lieux loués Si les locaux loués viennent à être détruits en totalité par un événement indépendant de la volonté du propriétaire, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité. En cas de destruction partielle, le présent bail pourra être résilié sans indemnité à la demande de l'une ou l'autre des parties et ce, par dérogation aux dispositions de l'article 1722 du code civil, mais sans préjudice, pour le propriétaire, de ses droits éventuels contre l'occupant si la destruction peut être imputée à ce dernier. Article 18 - Interruption dans les services collectifs Le propriétaire ne pourra être rendu responsable des irrégularités ou interruptions dans le service des eaux, du gaz, de l'électricité ou dans tout autre service collectif analogue extérieur à l'immeuble, le propriétaire n'étant pas tenu, au surplus, de prévenir l'occupant des interruptions. Article 19 - Restitution des locaux L'occupant devra rendre les clés le jour de son déménagement, même si ce dernier a lieu avant la fin de la présente convention.
  5. 5. Copyright 2014 - Editions Legislatives - Tous droits réservés. 5 Article 20 - Tolérances Une tolérance relative à l'application des clauses et conditions de la présente convention ne pourra jamais, quelle qu'ait pu en être la durée ou la fréquence, être considérée comme une modification ou suppression de ces clauses et conditions. Article 21 - Cession, sous-location Il est interdit à l'occupant :- de concéder la jouissance des lieux loués à qui que ce soit, sous quelque forme que ce soit, même temporairement et à titre gratuit et précaire, notamment par sous-location, domiciliation, prêt ou location- gérance de son fonds de commerce ; - de céder le bénéfice de la présente convention, en tout ou partie. Article 22 - Charges, prestations et taxes L'occupant remboursera au propriétaire sa quote-part des charges, prestations et taxes ci-après :- chauffage des lieux loués ; - gardiennage, s'il existe ; - nettoyage des parties communes de l'immeuble ; - service des ascenseurs et monte-charge ; - éclairage et chauffage des parties communes ; - honoraires de gestion de l'immeuble ; - consommation d'eau chaude et froide ; La liste n'étant pas exhaustive, on peut ajouter : - ..... (à compléter) ; - taxes municipales. Sauf dispositions légales contraires, la répartition s'effectuera selon les modalités suivantes : ..... (à compléter). Obs : préciser les modalités de répartition des charges : répartition au prorata des surfaces louées ou selon un taux forfaitaire par exemple. Ces remboursements seront faits au propriétaire en même temps que chacun des termes ..... (d'indemnités/de redevance) au moyen d'acomptes provisionnels, le compte étant soldé une fois l'an. Article 23 - ..... (Indemnités/Redevance) * Indiquer selon le cas : La présente convention est consentie et acceptée moyennant une ..... (indemnité/redevance) annuelle de ..... (prix) € hors taxes et droits que l'occupant s'oblige à payer ..... (d'avance/à terme échu) au propriétaire mensuellement le 1 er de chaque mois. * Ou bien remplacer par : La présente convention est consentie et acceptée moyennant une ..... (indemnité/redevance) annuelle de ..... (prix) € hors taxes et droits auquel vient s'ajouter la TVA au taux légal en vigueur que l'occupant s'oblige à payer ..... (d'avance/à terme échu) au bailleur en quatre termes égaux les 1 er janvier, 1 er avril, 1 er juillet et 1 er octobre de chaque année. Les paiements devront être effectués au ..... (domicile/siège social) du propriétaire ou en tout autre endroit indiqué par lui. Toute somme due à titre des ..... (indemnités/redevances), charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à dater de ladite échéance productive au profit du bailleur d'un intérêt conventionnellement fixé à ..... (pourcentage) % par mois de retard jusqu'à complet paiement. Pour une indexation conventionnelle supplémentaire, il faut ajouter : Article 23 bis - Indexation de l'indemnité L'indemnité afférente aux locaux ci-dessus désignés sera susceptible de varier annuellement proportionnellement à l'indice ..... (à préciser). Obs : il est possible de choisir soit l'indice trimestriel des loyers commerciaux, soit l'indice trimestriel du coût de la construction, soit tout autre indice en relation avec l'objet de la convention ou avec l'activité de l'une ou l'autre des parties. Cette clause d'indexation peut conduire soit à une hausse soit à une baisse selon le sens de variation de l'indice. Le rajustement de l'indemnité se fera en vertu de la présente le ..... (date), l'indemnité devant varier du même pourcentage que l'indice choisi. L'indexation jouera de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une notification préalable. L'indice de base retenu comme correspondant à la fixation de l'indemnité initiale stipulée ci-dessus est, de l'accord des
  6. 6. Copyright 2014 - Editions Legislatives - Tous droits réservés. 6 parties, le dernier indice publié à la date de signature de la présente convention, celui du ..... (à compléter). Pour chaque rajustement à intervenir, cet indice sera comparé à celui du trimestre de l'année suivante, lequel servira lui-même de base de comparaison pour le réajustement suivant et ainsi de suite. Si au cours du bail ou de l'occupation des lieux, la publication de cet indice devait cesser, il serait fait application de l'indice le plus voisin parmi ceux existant alors. * Si le dépôt de garantie est versé à la signature du bail : Article 24 - Dépôt de garantie Le propriétaire reconnaît avoir reçu de l'occupant la somme de ..... (montant) € correspondant à ..... (nombre, généralement 3 ou 6) mois d'indemnités hors taxes, en garantie de paiement de l'indemnité, de la bonne exécution des clauses et conditions de la présente convention, des réparations locatives et des sommes dues par l'occupant dont le propriétaire pourrait être rendu responsable. La différence en plus ou en moins sera payée ou restituée après vérification desdites réparations, déménagement, remise des clés et production par l'occupant de l'acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques. * Si le dépôt de garantie n'est pas versé à la signature du bail : Article 24 - Dépôt de garantie L'occupant s'engage à verser au propriétaire la somme de ..... (montant) € le ..... (indiquer les délais et modalités de règlement). Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d'intérêt au profit de l'occupant. A chaque rajustement de loyer, ce dépôt de garantie sera diminué ou majoré de manière à toujours correspondre à ..... (nombre, généralement 3 ou 6) mois de loyer hors taxes. * Ou bien en cas de caution bancaire : Article 24 - Caution bancaire Le propriétaire reconnaît avoir reçu de l'occupant un acte de la banque ..... (dénomination sociale), ..... (forme), au capital de ..... (capital) €, dont le siège est situé ..... (siège social/adresse), RCS : ..... (RCS), numéro SIREN : ..... (numéro SIREN) se reconnaissant caution d'une somme de ..... (montant) € correspondant à ..... (nombre, généralement 3 ou 6) mois d'indemnités hors taxes, en garantie de paiement de l'indemnité, de la bonne exécution des clauses et conditions de la présente convention, des réparations locatives et des sommes dues par l'occupant dont le propriétaire pourrait être rendu responsable. A chaque rajustement de l'indemnité, cet engagement de caution sera diminué ou majoré de manière à toujours correspondre à ..... (nombre, généralement 3 ou 6) mois de l'indemnité hors taxes. Article 25 - Clause résolutoire A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de l'indemnité ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions de la présente convention, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le propriétaire de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, la présente convention sera résiliée de plein droit si bon semble au propriétaire, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. Dans le cas où l'occupant se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal de grande instance de ..... (lieu) et exécutoire par provision, nonobstant appel. Si le loyer est soumis à la TVA, ajouter : Article 25 bis - Taxe à la valeur ajoutée La présente convention étant soumise à la TVA, celle-ci sera payée au propriétaire en sus des indemnités et charges au fur et à mesure de leur exigibilité. Article 26 - Frais Tous les frais, droits et honoraires de rédaction des présentes et ceux qui en seront la suite et la conséquence, seront supportés et acquittés par l'occupant qui s'y oblige. Article 27 - Élection de domicile Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, y compris la signification de tous actes, l'occupant fait élection de domicile dans les lieux objet de la présente convention. Fait à ..... (lieu), le ..... (date) En ..... (nombre) exemplaires
  7. 7. Copyright 2014 - Editions Legislatives - Tous droits réservés. 7 Obs : la convention doit être établie en autant d'exemplaires qu'il y a de parties intéressées. Le propriétaire Signature L'occupant Signature

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