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Convention d'occupation precaire

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Convention d'occupation precaire

  1. 1. Services généraux et environnement de travail32 © Editions Législatives L’entreprise peut être tentée, au lieu de conclure un bail commercial de 9 ans, de s’installer dans un local de manière temporaire, moyennant le paiement d’une redevance. Mais la conclusion d’une convention d’occupation précaire peut également présenter plusieurs inconvénients que le locataire doit connaître avant de s’engager. ● La convention d’occupation précaire n’est pas un bail commercial La convention d’occupation précaire (COP) n’est pas un bail commercial et ne résulte d’aucune disposition du code de commerce. Elle présente deux caractéristiques principales : ● d’une part, elle est établie pour une durée dont le terme ne dépend pas de la volonté des parties, mais d’autres causes ; ● d’autre part, l’entreprise locataire des lieux est considérée comme un simple occupant et non comme un locataire. A ce titre, elle paye des redevances (qui sont généralement d’un faible montant) et non des loyers. Toutefois, c’est le propriétaire qui doit prendre à sa charge les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil. Attention aussi à vérifier que le contrat ne prévoit pas de clause de remise en état des locaux en fin d’occupation. En manifestant leur intérêt pour conclure une convention de ce type, les parties placent donc le contrat de bail en dehors du régime particulier applicable aux baux commerciaux. Bien que la convention précaire ait, en apparence, les caractéristiques essentielles du bail (jouissance d’une chose immobilière conférée pendant un certain temps moyennant un certain prix), elle en diffère profondément par son caractère provisoire et fragile du droit de jouissan- ce. C’est sur le montant du loyer que l’entreprise trouve généralement un intérêt à conclure ce type de contrat : du fait du caractère précaire, dans la pratique, le montant de la redevance sera moins élevé que celui d’un loyer fixé dans un bail commercial. ● Contrairement aux apparences, la COP n’est pas un bail de courte durée Il ne faut pas confondre la COP avec le bail de courte durée, appelé aussi bail dérogatoire. Dans ce cas, le locataire n’a droit, ni au renouvellement, ni à aucune indemnité. Le locataire est auto- risé à exercer une activité commerciale pendant 2 ans et de ne pas continuer si l’affaire ne marche pas. Elle est égale au plus à 24 mois, jour pour jour. C’est la raison pour laquelle, ces baux sont conclus pour une durée de 23 mois. ● La durée de la convention : avantage ou inconvénient ? Si l’entreprise souhaite conclure une convention d’occupation précaire, le propriétaire des locaux pourra faire cesser l’occupation à tout moment, soit à son gré, soit à la suite d’un évé- nement prévu au contrat. Cela peut être dans l’intérêt de l’entreprise locataire mais cela peut également présenter un énorme inconvénient, puisque l’entreprise locataire ne sait pas exactement quand son bail prendra fin et elle ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement. ● La signature de la COP n’est possible qu’à certaines conditions Pour conclure une convention d’occupation précaire, le propriétaire doit faire état de circonstances exceptionnelles affectant l’immeuble ou le local, qui l’empêchent de signer un bail commercial ou un bail de courte durée. Dans tous les cas, il ne faut pas que la raison réelle qui motive la conclusion de la COP soit la volonté d’échapper au régime particulier des baux commerciaux. En effet, dans la pratique, les COP sont souvent destinées à éluder les dispositions qui régissent la propriété commerciale. C’est interdit par le code de commerce qui frappe ces conventions de nullité (C. com., art. L. 145-15). Conclure une convention d’occupation précaire (COP) Fiche pratique 42 Refonte 00-02 # 27 janvier 2014 Cet aperçu est destiné à vous montrer un échantillon du document complet disponible en téléchargement payant. www.netpme.fr
  2. 2. © EDITIONS LEGISLATIVES – 2006 1 Convention d’occupation précaire La convention d’occupation précaire a reçu une définition légale par l’article L. 145-5-1 du code de commerce. Elle se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des Parties. Des circonstances particulières doivent légitimer l’établissement d’une convention d’occupation précaire (immeuble à démolir, expropriation, fin de bail et recherche de nouveaux locaux par l’occupant). A défaut, elle pourra être requalifiée en bail commercial. La convention d’occupation précaire est généralement sans durée garantie, ce qui la distingue précisément d’un bail. Les Parties peuvent toutefois fixer une durée initiale très brève (de l’ordre de quelques mois ou trimestres), éventuellement renouvelable, tout en autorisant sa cessation à tout moment au-delà de la durée initiale. Elle ne peut ni ne doit être confondue avec un bail de courte durée, qui ne peut être conclu pour une durée de plus de 3 ans (v. la formule « Bail dérogatoire »). Car elle n’est pas un bail. ENTRE LES SOUSSIGNES ❍Personne physique : ..... (prénom) A ..... (nom), demeurant ..... (adresse), ❍Personne morale : Z ..... (dénomination sociale), ..... (forme), au capital de ..... (capital) €, dont le siège social est situé ..... (siège social), RCS ..... (RCS), numéro SI- REN ..... (numéro SIREN), représentée par ..... (prénom) A ..... (nom), en sa qualité de ..... (qualité), Obs : si le bailleur est usufruitier, faire intervenir le nu-propriétaire à l’acte. ci-après dénommé(e) le « propriétaire », d’une part, ET ❍Personne physique : ..... (prénom) B ..... (nom), demeurant ..... (adresse), ❍Personne morale : Y ..... (dénomination sociale), ..... (forme), au capital de ..... (capital) €, dont le siège social est situé ..... (siège social), RCS ..... (RCS), numéro SI- REN ..... (numéro SIREN), représentée par ..... (prénom) B ..... (nom), en sa qualité de ..... (qualité), Cet aperçu est destiné à vous montrer un échantillon du document complet disponible en téléchargement payant. www.netpme.fr
  3. 3. 10 © EDITIONS LEGISLATIVES – 2006 Article 21 - Gardiennage L’occupant renonce à tous recours contre le propriétaire en cas d’irrégularités ou interruptions dans le service des eaux, du gaz, de l’électricité ou dans tout autre service collectif analogue extérieur à l’immeuble. Dispositions finales Article 22 - Destruction des locaux Si les locaux viennent à être détruits en totalité, la présente convention sera résiliée de plein droit, sans indemnité. En cas de destruction partielle, la présente convention pourra être résiliée sans indemnité à la demande du propriétaire sans préjudice, pour ce dernier, de ses droits éventuels contre l’occupant si la destruction peut être imputée à ce dernier. Article 23 - Restitution des locaux L’occupant devra rendre les clés le jour de son déménagement, après avoir libéré les locaux de toute occupation, les avoir vidés de tout encombrement et les avoir remis en bon état de tous travaux et réparations à sa charge. Article 24 - Clause résolutoire A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de redevance ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions de la présente convention et quinze (15) jours après une mise en demeure de payer ou d'exécuter par lettre recommandée avec demande d'avis de réception res- tée sans effet, et contenant déclaration par le propriétaire de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, la présente convention sera rési- liée de plein droit si bon semble au propriétaire. Dans le cas où l'occupant se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble. Article 25 - Tolérances Une tolérance relative à l’application des clauses et conditions de la pré- sente convention ne pourra jamais, quelle qu’ait pu en être la durée ou la fréquence, être considérée comme une modification ou suppression de ces clauses et conditions. Article 26 - Frais Tous les frais, droits et honoraires de rédaction des présentes et ceux qui en seront la suite et la conséquence seront supportés et acquittés par l'oc- cupant qui s'y oblige. Article 27 - Élection de domicile Pour l’exécution des présentes et de leurs suites, l’occupant fait élection de domicile dans les lieux objet de la présente convention. Cet aperçu est destiné à vous montrer un échantillon du document complet disponible en téléchargement payant. www.netpme.fr

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